2016年第30期房地產(chǎn)業(yè)要參

會員資料僅供參考房地產(chǎn)業(yè)要參編輯委員會編輯 2016年8月8日（第30期）本期要目“本期重點(diǎn)本期重點(diǎn) 1-6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%，增速比1-5月份回落5.3個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長28.6%，辦公樓銷售面積增長40.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長13.4%。商品房銷售額48682億元，增長42.1%，增速回落8.6個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長44.4%，辦公樓銷售額增長61.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長15.6%。本周分析本期評論“下半場”開局連續(xù)降溫中國樓市走向拐點(diǎn)？ 多重因素推動下，今年以來中國一二線樓市經(jīng)歷了以“漲價搶房”“地王”井噴為標(biāo)志的“最火上半場”。而“下半場”的開局則連續(xù)降溫，引發(fā)一些人憂慮：前期需求透支之后，房地產(chǎn)市場是否就此走向拐點(diǎn)？ 自2015年年中以來，中國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入回升周期，銷售、房價大幅回暖，房地產(chǎn)投資增速也在2016年年初出現(xiàn)谷底反彈，一二線熱點(diǎn)城市的房價和地價經(jīng)歷了一輪狂飆。中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，上半年，東莞、中山、惠州、蘇州、南京等7個城市新建住宅累計(jì)漲幅超過20%；廈門、上海、合肥等7個城市累計(jì)漲幅介于10%到20%之間。 土地市場方面，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年全國主要城市出讓單宗土地超過10億元人民幣的地塊有219宗，其中109宗溢價率超過100%，167宗溢價率超過50%。今年以來，杭州、蘇州、南京、上海、合肥、寧波、佛山、深圳、南昌以及廈門10個城市的平均樓面地價漲幅已超過100%。 值得注意的是，除了傳統(tǒng)意義上“面粉”(土地)與“面包”(房子)的供求關(guān)系外，今年以來樓市的快速上漲一定程度上是受到“和面的水”(流動性)大量注入的影響。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉近期指出，目前中國房價過高，最主要的原因是貨幣超發(fā)和信用膨脹。社會上有多余的貨幣，而人們又不愿從事實(shí)業(yè)，就會導(dǎo)致人們?yōu)楸Ｖ翟谫Y產(chǎn)市場上尋求避風(fēng)港，造成房價高漲。 這意味著在很多城市，房地產(chǎn)市場的“狂奔”與實(shí)際需求基本面有所脫節(jié)。一旦未來貨幣信貸政策收緊，這些城市的房地產(chǎn)市場會因需求青黃不接而出現(xiàn)明顯回調(diào)。 特別是前期樓市上漲較快的蘇州、南京等城市，下半年成交量和房價均面臨調(diào)整，現(xiàn)在這種調(diào)整已經(jīng)拉開了序幕。中指院報(bào)告稱，蘇州自今年4月以來成交量持續(xù)下降，二季度同比降幅超過20%，已經(jīng)呈現(xiàn)回調(diào)跡象。此外，南京、無錫及合肥上半年成交量已經(jīng)達(dá)到去年全年的70%、89%和60%，武漢、天津上半年成交量占去年全年比重超70%，這些城市需求透支的跡象明顯，后市量價調(diào)整的可能性很大。 不過，中國住建部政策專家委員會副主任顧云昌并不認(rèn)為這種回落和降溫是拐點(diǎn)到來的信號。房地產(chǎn)市場與其說是遇到拐點(diǎn)不如說是進(jìn)入短周期的回落階段。 顧云昌指出，中國房地產(chǎn)市場無論是銷售還是投資，均存在一個3年(40個月左右)的短周期。房地產(chǎn)市場在這一周期中，會出現(xiàn)從回暖反彈到見頂，再到降溫的全過程。今年3-4月份銷售、投資等數(shù)據(jù)沖頂，意味從去年一季度以來的上升周期已經(jīng)完成，此后一年半左右樓市將以降溫為主基調(diào)。一周提示 ◆34年城市建設(shè)用地增加6.44倍 中國市長協(xié)會發(fā)布《中國城市發(fā)展報(bào)告(2015)》顯示，我國城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)張速度明顯高于人口增長速度，在過去的34年里，中國設(shè)市城市建設(shè)用地增長了6.44倍，年均增長率達(dá)6.27%。 不同規(guī)模、等級城市間的城市建設(shè)用地也存在差異?！秷?bào)告》指出，大中小城市建設(shè)用地的占比基本保持在5:2:3，大城市數(shù)量最少，卻消耗了最多的城市建設(shè)用地面積。具體來看，省會城市和計(jì)劃單列市建設(shè)用地占比高達(dá)全國三分之一以上，且有增加趨勢。報(bào)告指出，2000年31個省會城市和5個單列市的建成區(qū)面積分別占全國城市建成區(qū)總面積的27.4%和34%，而到2014年，其占比分別提升至34%和34.1%。 ◆中國今年已有22個城市宅地出讓超百億元 中原地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年住宅類土地單個城市出讓額超過100億元人民幣的城市合計(jì)有22個。這22個城市大多為一二線城市。 數(shù)據(jù)顯示，22個城市今年以來合計(jì)住宅土地出讓收入為7579.5億元，同比上漲89.2%。由于今年各地供應(yīng)的商品房住宅土地與去年同期基本持平，因此土地出讓收入的大漲主要來源于地價上漲的帶動。從住宅土地平均樓面價來看，這22個城市地價同比漲幅高達(dá)85.8%。 22個城市中，杭州、蘇州、南京、上海、合肥、寧波、佛山、深圳、南昌以及廈門10個城市的平均樓面價漲幅超過100%。熱點(diǎn)分析上半年形成周期性高點(diǎn)樓市下半年及明年初將續(xù)下行 本刊綜述告別野蠻生長以及黃金時代之后，房地產(chǎn)行業(yè)如今陷入一種百花齊放卻缺乏統(tǒng)一而鮮明步調(diào)的節(jié)奏，分化、并購、轉(zhuǎn)型、跨界、多元化、出海、回歸一二線等，房企的選擇五花八門、不一而足。不少專家認(rèn)為，今年上半年樓市已形成周期性高點(diǎn)，今年下半年及明年初將呈下行趨勢。 國內(nèi)樓市下行趨勢形成 住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，由于房價已經(jīng)到達(dá)周期高位，明年有些城市的房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)負(fù)增長。 顧云昌指出，房地產(chǎn)有一個短周期，這個周期大約是3年左右，其中包括上漲和回落。各城市情況不同，一二線城市可能會更貼近市場波動，三四線城市可能會滯后一些。由于房價已經(jīng)到達(dá)周期高位，明年有些城市的房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)負(fù)增長，在下行過程中，購買力將會下降，觀望情緒會加重，這種特點(diǎn)，將會在三四線中小城市更為明顯。 由此判斷，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生也表示認(rèn)同，她認(rèn)為上半年房地產(chǎn)市場漲幅已形成階段性高點(diǎn)，未來整個市場趨緩已形成趨勢。 迦南資本合作創(chuàng)始人、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東表示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前處于一個焦點(diǎn)城市過熱、次要城市過冷的階段，建銀精瑞資本作為一家房地產(chǎn)基金管理公司，近年來逐漸縮減國內(nèi)業(yè)務(wù)。 市場分化后泥沙俱下 對于2016年上半年地王頻出的現(xiàn)象，新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，地王造就樓王，同時擠出普通商品房供應(yīng)拉高房價，未來中低端的產(chǎn)品越來越少，價格也會越來越高。 新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、董事副總裁李戰(zhàn)洪表示，在中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)有三個調(diào)整同時來襲：一是“周期性調(diào)整”，而企業(yè)的對策是等待；二是“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”，企業(yè)的對策是轉(zhuǎn)型；三是“趨勢性調(diào)整”，企業(yè)的對策是創(chuàng)新。 在一系列分化下，房地產(chǎn)市場也是泥沙俱下。 聶梅生指出，如今政府在提倡租售并舉，確實(shí)滿足了居住使用的需求，這種去庫存方式是良性健康的。但另一種現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起警惕，去庫存確實(shí)把房子賣光了，但購買者大多都是投資客，很多房子沒人住，造成了房地產(chǎn)高空置率，長此以往，那就是惡性去庫存，只是房子從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)移到了投資客手中，讓庫存搬了一次家，不是真正意義上的去庫存。 顧云昌表示，地方政府在去庫存的時候，應(yīng)該對這種現(xiàn)象進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，同時解決配套建設(shè)問題，采取一些新穎的模式，解決由于“候鳥”人群造成的房屋空置，對于投資客造成的高空置率，應(yīng)該警惕其對樓市未來發(fā)展帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素。 首開集團(tuán)黨委書記、董事長潘利群認(rèn)為，市場上悲觀聲音不少，主要源于對中國持續(xù)增長的擔(dān)憂，包括勞動力供給減少，投資違約度下降，技術(shù)創(chuàng)新乏力，國際市場萎縮等，這些支撐過去高增長的動力正在減弱。 北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，目前地王可能只是小、短、散、快的表面繁榮，有政府保障和去化保障的地王才可靠。 后市政策微調(diào)可能性加大 REICO工作室在論壇上發(fā)布的《2016年第二季度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》對三季度市場預(yù)測認(rèn)為，市場發(fā)展的全局性政策環(huán)境將繼續(xù)保持寬松，市場維持低增長的態(tài)勢，增幅繼續(xù)二季度末期回落趨勢，投資增速、銷售增幅、房價漲幅將逐步回落。 聶梅生提出，房地產(chǎn)的供給側(cè)改革，必須從三個方面入手，第一是土地供給側(cè)改革，政府應(yīng)該積極推動同地、同權(quán)、同價農(nóng)地入市；第二，房地產(chǎn)投融資體制改革，必須加大直接融資比例，建立各地房地產(chǎn)投資資金；第三，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，針對企業(yè)而言，應(yīng)該將土地出讓金與稅費(fèi)并軌，規(guī)范納稅。 顧云昌表示，下半年的調(diào)控政策，應(yīng)該更細(xì)化，從分城施策到一城一策，中央要進(jìn)一步下放權(quán)力和責(zé)任到地方政府，更大地利用市場進(jìn)行資源配置。以北京及周邊區(qū)域?yàn)槔櫾撇硎?，熱點(diǎn)區(qū)域和城市不宜頻繁出調(diào)控政策，建議維持現(xiàn)在的政策。資產(chǎn)泡沫“重災(zāi)區(qū)”？房地產(chǎn)政策面臨收緊預(yù)期 由于近幾年房價快速上漲，以及極強(qiáng)的“吸金”能力，房地產(chǎn)被認(rèn)為是資產(chǎn)泡沫的“重災(zāi)區(qū)”。分析人士指出，去年以來，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振、股市連續(xù)震蕩，各路資本蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，并推動地價和房價的快速攀升。這一過程又在信貸支持下被加速。按照政策基調(diào)，這種現(xiàn)象極有可能在未來受到制約，與此同時，熱點(diǎn)城市的樓市政策也有可能收緊。 房地產(chǎn)市場局部出現(xiàn)泡沫 盡管中央政治局會議并未明確指向房地產(chǎn)，但鑒于去年末以來市場的爆棚，房地產(chǎn)業(yè)仍被認(rèn)為是資產(chǎn)泡沫的“重災(zāi)區(qū)”。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年上半年，全國商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%；商品房銷售額48682億元，增長42.1%。按照住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌的觀點(diǎn)，今年全年，房地產(chǎn)銷售面積和增速都將超過2013年，創(chuàng)歷史新高。 這是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上最迅猛的行情之一。盡管供需兩端的指標(biāo)增速從5月就開始出現(xiàn)下滑，但房價和地價都已達(dá)到歷史高位。 上海易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去多年來，房地產(chǎn)市場總體供不應(yīng)求，其價格雖有上漲過快的時段，但有一定合理性。2014年之后，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，行業(yè)內(nèi)生動力不足，房地產(chǎn)價格的過快上漲，帶有一定的“泡沫”成分。 對于“泡沫”的界定，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果把價格虛高作為對泡沫的定義，那么從短期市場可承受能力角度看，無論是土地價格還是房產(chǎn)價格，都存在資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。另外從區(qū)域市場看，實(shí)際上目前熱點(diǎn)城市都有所存在。 上海證券也指出，中國長期性的資產(chǎn)泡沫主要存在于樓市。房地產(chǎn)由于其深且廣的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性和帶動性，過去很長時間內(nèi)被定位為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房價增長持續(xù)大幅度超出其它價格（如消費(fèi)價格、工業(yè)價格）的增長，中國房地產(chǎn)行業(yè)增長持續(xù)大幅超出工業(yè)增長、整體經(jīng)濟(jì)增長，并顯然傷害到了實(shí)業(yè)發(fā)展。 從“泡沫”的成因上看，大量資金的流入被認(rèn)為是主要因素之一。數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國新增人民幣貸款7.53萬億元，同比增加14.96%。分部門看，住戶部門貸款增加2.95萬億元，占比達(dá)到4成。其中，短期貸款增加3260億元，中長期貸款增加2.62萬億元。國資瘋狂拿地，在推高資產(chǎn)泡沫方面，有著一定的推動作用。其一，抬高土地價格。在上述219宗高價地塊中，溢價率超過50%的地塊多達(dá)167宗，占比76.3%；而溢價率超過100%的地塊也達(dá)到109宗，占比49.8%。其二，推動房價上漲預(yù)期。高價地的頻繁出現(xiàn)，對于開發(fā)商的定價策略有著較大的刺激，而周邊二手房的價格更是短期內(nèi)上漲明顯。 政策調(diào)整路徑漸明 事實(shí)上，在此次中央政治局會議前夕，官方媒體已經(jīng)針對房地產(chǎn)市場的異動進(jìn)行發(fā)聲。7月19日、20日、21日，新華社連續(xù)發(fā)布三篇評論，分別針對市場風(fēng)險(xiǎn)、“地王”危機(jī)和“去庫存”戰(zhàn)略，文章對信貸風(fēng)險(xiǎn)、央企國企拿地，以及加杠桿去庫存等現(xiàn)象進(jìn)行了批評。這一系列文章的發(fā)布，被認(rèn)為是監(jiān)管層對當(dāng)前市場現(xiàn)象的一種批評，并暗含了未來政策調(diào)整的可能。 在此之前，一些熱點(diǎn)城市已經(jīng)出臺差異化政策，對當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行調(diào)整。其中包括，上海、深圳提高限購門檻，北京在局部區(qū)域（通州）提高限購門檻，并通過打擊首付貸等進(jìn)行去杠桿。南京、蘇州實(shí)施限價政策，并在土地交易市場推出價格過高時自動中斷交易的“熔斷”機(jī)制。廈門全面提高貸款購房的首付比例和貸款利率。 分析人士普遍認(rèn)為，在此次中央政治局會議之后，未來與房地產(chǎn)相關(guān)政策微調(diào)的可能性仍然很大。 而在對市場影響最大的貨幣政策上，受訪者普遍認(rèn)為，鑒于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增速放緩、民間投資萎縮劇烈的背景，未來信貸政策恐很難有所收緊，但繼續(xù)放松的可能性也不大。 嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中地位重要，房地產(chǎn)政策的取向不僅僅取決于市場本身，還要視宏觀經(jīng)濟(jì)走勢而定。加之當(dāng)前市場出現(xiàn)的明顯分化特征，這也使得樓市政策的復(fù)雜性大大增加，過去“一刀切”的手段不再適用。 對于未來的市場走勢，受訪者普遍認(rèn)為，在經(jīng)歷過4月的市場高點(diǎn)后，市場本身就已進(jìn)入下滑周期，下半年市場降溫將不可避免。而若政策層面有較大動作，不排除會加劇波動的可能。上海證券認(rèn)為，房地產(chǎn)市場存在的資產(chǎn)泡沫將對經(jīng)濟(jì)帶來考驗(yàn)，但在保持匯率穩(wěn)定、泡沫不再擴(kuò)大的前提下，通過城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以及對農(nóng)村集體資產(chǎn)的“確權(quán)”和可交易化處理，仍可在中長期內(nèi)消化上述泡沫。 權(quán)威角度房地產(chǎn)稅不等于房產(chǎn)稅 近日，G20財(cái)長和央行行長會議稅收高級別研討會上，財(cái)政部部長樓繼偉重提房地產(chǎn)稅改革。 為此，已歷時兩年的房地產(chǎn)稅提法和此前已經(jīng)在上海、重慶試點(diǎn)5年的房產(chǎn)稅成為撩動樓市神經(jīng)的敏感話題。 中國社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮表示，房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅，加一個字，就是完全不同的另外一個稅種。 業(yè)內(nèi)一位分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的提法意味著要把土地的部分納入進(jìn)來，在樓市熱度不減、地王頻出的半年試點(diǎn)，中央再次提出加快房地產(chǎn)稅稅制改革，透露著決策層對當(dāng)前整體樓市的關(guān)注和思考，釋放出樓市調(diào)整信號。 樓繼偉表示，只有改革所得稅制和房地產(chǎn)稅制，才能更好解決包容性增長和收入分配問題。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅通過稅收政策調(diào)整，使房地產(chǎn)投資過程更趨理性。但征收房產(chǎn)稅仍存爭議，爭議點(diǎn)主要集中在是否會侵犯到財(cái)產(chǎn)權(quán)，以及哪些房產(chǎn)應(yīng)納入房產(chǎn)稅范疇等。此外，征收房產(chǎn)稅或有利于地方政府稅收和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使各產(chǎn)業(yè)發(fā)展更均衡。 一項(xiàng)新稅種 中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，房地產(chǎn)稅包括很多環(huán)節(jié)，比如開發(fā)、流通、保有等。針對保有環(huán)節(jié)的稅收，才是我們一直頻繁提及的房產(chǎn)稅。 而據(jù)公開資料發(fā)現(xiàn)，早在2012年9月，國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明就曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)，要區(qū)分房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅這兩個不同的概念，如果按照原值征收則是房產(chǎn)稅，如果按照評估價值征收則是房地產(chǎn)稅，評估價值里包括了地價。 2013年之后，擴(kuò)大個人住房房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍表述多次被國家層面提及，而在當(dāng)時，“房地產(chǎn)稅”和“房產(chǎn)稅”的表述并未引起關(guān)注。 財(cái)政部一位相關(guān)官員表示，根據(jù)財(cái)稅部門的政策設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)稅在設(shè)計(jì)上將提出逐步提高直接稅比重，減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進(jìn)清費(fèi)立稅。對于房地產(chǎn)稅而言，主要是把土地的部分加進(jìn)去，這里面臨的最大矛盾是與現(xiàn)行稅費(fèi)制度的銜接問題。主要體現(xiàn)在土地出讓金的繳納方面。 目前，開發(fā)商繳付的土地出讓金實(shí)際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發(fā)商則將這部分費(fèi)用作為開發(fā)成本制定房價，將其“轉(zhuǎn)嫁”到購房者身上。而按照叢明的說法，房地產(chǎn)稅是對房屋所有者的房產(chǎn)進(jìn)行評價估值征稅，上述官員表示，二者具有相通性，屬于重復(fù)征收。 一位地方財(cái)政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此前中央曾考慮調(diào)整土地出讓金的繳納方式和分配比例，這其中的一種可能性就是將土地出讓金并入房地產(chǎn)稅分期繳納。 但是，這一方式在隨后的推進(jìn)中仍然受到了地方掣肘。 專家表示，這畢竟土地出讓金是地方政府的一大財(cái)源，占地方財(cái)政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果土地出讓金并入物業(yè)稅中分期支付，則難免會觸動地方利益。該負(fù)責(zé)人對此表示，中央與地方在這一問題上仍存在分歧，初期則是先考慮采取一半費(fèi)一半稅的方式，并用稅率調(diào)整來尋找平衡，逐步實(shí)現(xiàn)清費(fèi)立稅。 房產(chǎn)稅試點(diǎn)不成功 而對于已經(jīng)試點(diǎn)多年的房產(chǎn)稅而言，盡管原本一直被業(yè)內(nèi)稱為樓市調(diào)控的“另一只靴子”，但試點(diǎn)至今日，卻變得有些“索然無味”。 陳淮此前曾公開對已經(jīng)試點(diǎn)多年的房產(chǎn)稅政策表示，重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)可以判斷為不成功，沒有擴(kuò)圍的意義。 做出如此判斷的一個重要依據(jù)，是房產(chǎn)稅試點(diǎn)對兩地房價的抑制作用并不明顯。 國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人表示，從近幾年來看，重慶和上海的商品房成交價格都有所上漲，盡管上漲幅度不同，但房產(chǎn)稅作為抑制房價的利劍，目前的效果仍然沒有表現(xiàn)出來。 從上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)來看，房產(chǎn)稅目前還僅限增量即新購相關(guān)房產(chǎn)，征收范圍并未涉及存量。與此同時，現(xiàn)在住房信息系統(tǒng)仍不配套，業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為，短期內(nèi)房產(chǎn)稅可能還主要針對增量住房，其改革總體將呈現(xiàn)分區(qū)域、差別化征收的漸進(jìn)路徑。 中國財(cái)稅法學(xué)研究會會長劉劍文坦言，征收房產(chǎn)稅，需要居民住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)價格評估體系等一系列配套制度的整體、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)推進(jìn)。從試點(diǎn)的情況看，我國在這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和評估技術(shù)上的欠缺還比較嚴(yán)重。 另一方面，對于決策層而言，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案依據(jù)仍然是國務(wù)院會議精神，不僅不是法律，而且違背現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》中“非經(jīng)營房產(chǎn)不征稅”的規(guī)定，如要擴(kuò)大鋪開，其中可能出現(xiàn)的一系列問題也就沒了法律保障。 但時至今日，房地產(chǎn)稅的立法工作遲遲沒有公布進(jìn)展，此前，業(yè)內(nèi)人士曾透露，主要是由于幾個參與部門對于征收的幾個基本要素難以統(tǒng)一意見。 具體操作難度較大 全國人大財(cái)經(jīng)委副主任郝如玉曾表示，目前房地產(chǎn)稅仍然在起草過程中，操作難度很大。 深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示，房地產(chǎn)稅在去年底和今年兩會提出次數(shù)較多。它是將房地產(chǎn)從土地出讓到房產(chǎn)銷售，最后到房屋保有，整個鏈條上的稅收進(jìn)行梳理和減并，再重新設(shè)計(jì)稅收。而房產(chǎn)稅是整個房地產(chǎn)稅鏈條上的一個組成部分。 明源地產(chǎn)研究院副院長劉策表示，作為流通環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，可以降低征收成本。同時，只是各種稅收統(tǒng)一名稱，并沒有增量。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅本身是從稅收對各類收入或經(jīng)濟(jì)收益重新調(diào)整的一個手段，所以可理解為對后續(xù)住房投資和持有等實(shí)行稅收方面的管制，解決的是通過稅收政策調(diào)整。使得房地產(chǎn)投資過程更具理性特征，同時新的稅收收入也可用于其它住房困難群體的住房條件改善。 作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收之一的房產(chǎn)稅，上海和重慶自2011年起便開始試點(diǎn)征收。上海的方案主要針對家庭第二套及以上住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房），稅率為0.6%或0.4%。而重慶則是針對個人擁有的獨(dú)棟商品住宅或個人新購的高檔住房，稅率為0.5%至1.2%之間。 從上海和重慶的試點(diǎn)來看，征收情況并不理想。劉策表示，當(dāng)時推出房產(chǎn)稅的背景主要是因?yàn)榉績r過快上漲，引來許多投資需求。為遏制投機(jī)炒房，希望通過房產(chǎn)稅來增加持有環(huán)節(jié)成本，降低投資意愿，使房子盡可能滿足居住需求，達(dá)到調(diào)控房價的目的。但從這幾年試點(diǎn)城市的實(shí)施效果來看，尚未達(dá)到預(yù)期。 李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)在重慶和上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，沒有真正按照不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅模式來征收，范圍和稅率都與真正的房產(chǎn)稅有差別。因此，它本質(zhì)是房地產(chǎn)調(diào)控政策的組成部分，而不是一個稅收政策。房產(chǎn)稅本身應(yīng)是稅收體制、財(cái)稅體制的改革，而不是調(diào)控。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前要推行房產(chǎn)稅備受爭議，主要難點(diǎn)在實(shí)際操作層面。同時，我國房產(chǎn)稅與國際上并不相同，有其特殊之處。我國房產(chǎn)稅將會在土地國有制的基礎(chǔ)上實(shí)施。 嚴(yán)躍進(jìn)指出，美國等市場的房產(chǎn)稅征收，類似中國的物業(yè)管理費(fèi)，相應(yīng)的稅費(fèi)使用將用于社區(qū)建設(shè)。而中國房產(chǎn)稅的征收，更像是一種增值稅，是處于對收入不同的調(diào)節(jié)需求。 促使各產(chǎn)業(yè)發(fā)展更均衡 征收房產(chǎn)稅后，社會資本究竟是否會回流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，嚴(yán)躍進(jìn)表示，征收房產(chǎn)稅，會使得很多資源或資金流入到其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，所以從房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的考慮確實(shí)是后續(xù)需要關(guān)注的一個內(nèi)容。即除管控房價外，還能使各產(chǎn)業(yè)發(fā)展更均衡化。 而劉策則認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響很復(fù)雜。如果通過房產(chǎn)稅，遏制了房產(chǎn)投機(jī)，讓人們把精力主要放在創(chuàng)新發(fā)展上，則是有利的。但新的稅收一定會產(chǎn)生新的成本，會傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本，這個對經(jīng)濟(jì)又是不利的。實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是應(yīng)該主要依靠深化供給側(cè)改革，依賴創(chuàng)新來驅(qū)動。 此外，對于未來可能率先開始征收房產(chǎn)稅的城市，李宇嘉認(rèn)為，從目前來看，主要會在熱點(diǎn)城市，特別是京滬深。京滬深等一線城市集聚了全國最優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)資源和就業(yè)環(huán)境，人口和資金資源向此類城市集聚的過程難以結(jié)束。 因此，高房價從長期來看，是難以控制的，在這種情況下，通過房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)一線城市的收入差距，將買房需求向周圍都市圈副中心轉(zhuǎn)移，這是我國在三大都市圈探索建立公共財(cái)政的必由之路。趨勢判斷上半年樓市去庫存成效初顯下半年熱點(diǎn)城市去杠桿料成主題 無論官方權(quán)威的國家統(tǒng)計(jì)局，還是行內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)均表明，上半年房地產(chǎn)市場“去庫存”成效初顯，但值得注意的是，上半年消化的庫存主要在一二線城市，三四線城市壓力仍大。發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕日前為下半年樓市調(diào)控定調(diào)時稱，將繼續(xù)堅(jiān)持“去庫存”主基調(diào)，更加注重“因城施策”。分析人士預(yù)期，隨著“去庫存”大方針下“控風(fēng)險(xiǎn)”意識增強(qiáng)，下半年熱點(diǎn)城市或面臨調(diào)控收緊，調(diào)控政策的主要特征將是去金融杠杠，這些城市的房價漲幅有望被抑制，未來樓市降溫可能性大。 多數(shù)一二線城市已無高庫存壓力 近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布上半年中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，地產(chǎn)市場“期中考”部分成績單出爐?！傲績r齊升、城市分化”是上半年商品房成交的主要特征。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國商品房銷售面積和銷售額分別同比上漲3.9%和10%。去庫存方面，6月末全國商品房待售面積71416萬平方米，比3月末減少2100萬平方米，這是今年以來連續(xù)第4個月庫存減少。而此前據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測的13個重點(diǎn)城市來看，2016年上半年住宅類項(xiàng)目共計(jì)開盤1157次，去化率均值為74%,共計(jì)有102個項(xiàng)目開盤即成“日光盤”。中指院監(jiān)測的50個代表城市中，上半年一手住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長近四成，絕對量為歷史同期最高水平。從各級城市來看，上半年各類城市同比均增長，二線城市成交同比增幅最高。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，上半年去庫存成效顯著，多數(shù)一二線城市已不存在高庫存壓力，一系列去庫存政策“組合拳”發(fā)揮了效用。去年以來至少有28個省份發(fā)布“去庫存”政策，涉及減免稅費(fèi)、降低首付比例、調(diào)低房貸利率、鼓勵農(nóng)民買房等。 三四線城市去化時間仍超15個月 中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，一二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，熱點(diǎn)城市平均去化時間已降到8.5個月以內(nèi)，而多數(shù)三四線城市去化時間仍超過15個月，部分城市庫存去化時間在20個月以上。 如粵北一位地產(chǎn)開發(fā)商就坦言，三線城市的房子確實(shí)不太好賣，他告訴記者，某大型上市房企在當(dāng)?shù)赝频谝粋€盤賣得還可以，但第二個盤已基本推不動了，外來人口流入不多的城市很難創(chuàng)造新增需求，當(dāng)下這種困境在三四線城市普遍存在。 顯然，中央已關(guān)注到這一點(diǎn)。發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕14日為下半年樓市調(diào)控定調(diào)，稱將繼續(xù)堅(jiān)持“去庫存”主基調(diào)，更加注重“因城施策”，對一線及部分二線城市加大住房供應(yīng)防止房價過快上漲，對三四線城市等商品房庫存較大的城市則繼續(xù)積極化解庫存。延伸分析全國棚改貨幣化安置五成以上助力樓市去庫存 本刊綜述根據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，如加上2015年的580萬套棚改房，自2008年至2015年的八年間，我國共計(jì)進(jìn)行了2630萬套的棚戶區(qū)改造。 棚改任務(wù)逐年加碼，一方面是改善相關(guān)民眾的居住條件，另一方面，政府也打算通過加大貨幣化安置方式，幫助解決一些城市的樓市庫存問題。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，全國棚戶區(qū)改造的速度依然在加快，同時貨幣化安置的比例有望進(jìn)一步提高，力爭達(dá)到50%以上，可以幫助解決一些樓市的去庫存問題。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日發(fā)布消息稱，今年1-6月，全國已開工棚戶區(qū)改造401.64萬套，占年度目標(biāo)任務(wù)的66.9%，完成投資6794億元。此外，今年1~6月，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成365.98萬套，占年度目標(biāo)任務(wù)的97.7%。按照預(yù)定計(jì)劃，2016年是“十三五”的開局之年，政府工作報(bào)告明確要求，今年要開工改造棚戶區(qū)600萬套，同時要提高貨幣化安置比例。 住建部副部長倪虹在今年全國兩會期間曾表示，“十三五”的棚改任務(wù)依然艱巨：一方面，“十三五”期間棚戶區(qū)改造的“硬骨頭”項(xiàng)目越來越多，征收拆遷的難度也會更大；另一方面，由于一些地方財(cái)政收入的增速放緩，配套資金的難度也會增加。在這種情況下，要完成600萬套的棚改任務(wù)，壓力很大，困難也不少。但我們有信心全面完成任務(wù)。 2016年全國棚改任務(wù)為600萬套，將有6個省的建設(shè)任務(wù)超過30萬套。而在2015年，全國計(jì)劃開工建設(shè)保障性住房740萬套，其中棚改580萬套，為歷年之最，湖北、山東、河南、貴州等7個省的全年棚改任務(wù)超過30萬套。 “十二五”之前，我國保障房主要以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主，“十二五”前期，面向城市“夾心層”群體的公租房開始被政府大力推廣，并在此后與廉租房逐漸并軌。到了“十二五”中后期，棚戶區(qū)改造已經(jīng)成為我國保障房建設(shè)的主力類型。2014年我國改造了棚戶區(qū)470萬戶以上，到了2015年，這一計(jì)劃上調(diào)至580萬套。 根據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，如加上2015年的580萬套棚改房，自2008年至2015年的八年間，我國共計(jì)進(jìn)行了2630萬套的棚戶區(qū)改造。棚改任務(wù)逐年加碼，一方面是改善相關(guān)民眾的居住條件，另一方面，政府也打算通過加大貨幣化安置方式，幫助解決一些城市的樓市庫存問題。 倪虹在今年兩會期間表示，（貨幣化安置）有利于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的去庫存。去年看，棚改貨幣化安置的比例達(dá)到了29.9%，今年要加大工作力度，力爭向50%努力，可以消化庫存，也可以提高效率，可謂一舉兩得。建設(shè)回遷房一般要兩到三年時間，通過貨幣化的安置可以馬上就讓動遷居民住到新的房子里去，可以免受過渡之苦，提高效率。 。樓市應(yīng)在防過快上漲和去庫存之間尋找平衡 本刊綜述下半年我國房地產(chǎn)目標(biāo)，一是抑制一線、二線城市房價過快上漲;二是進(jìn)一步加快去庫存，在抑制房價過快上漲和去庫存之間取得平衡。 上半年，房地產(chǎn)市場在一些熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了明顯上漲，市場普遍認(rèn)為，信貸規(guī)模的大量增加，是樓市火熱的重要原因。下半年，信貸規(guī)模會否調(diào)整?房地產(chǎn)市場又將何去何從? 恒豐銀行研究院研究員蔡浩說，2016年上半年新增人民幣貸款7.53萬億元，較去年同期多增約1萬億元。在非金融企業(yè)貸款與機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款與去年基本一致的情況下，這多增的1萬億貸款全部來自住戶部門，從期限來看，全部來自于中長期貸款，而住戶部門的中長期貸款主要是由房貸構(gòu)成的。蔡浩認(rèn)為，可以理解為是房地產(chǎn)市場的火熱推動了信貸規(guī)模的激增，而信貸規(guī)模的增加又反過來繼續(xù)刺激了房地產(chǎn)市場，使得大量“地王”得以滋生。 財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，二季度特別是5月份以來，貨幣政策有明顯收緊的趨勢，下半年出現(xiàn)明顯放松的可能性仍然比較小。 中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員董希淼認(rèn)為，我國樓市能否快速降溫，信貸支持只是一個方面，從歷史來看，更為重要的是民眾的預(yù)期。目前情況下，M1增速長期高于M2，表明市場的投機(jī)和交易需求高漲，樓市可能會在調(diào)控之下趨于平穩(wěn)。 樓市未來一段時間的走勢，還可以從已經(jīng)出現(xiàn)的一些趨勢性變化中辨別方向。 首先，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)回落。數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)明顯增長，這表明開發(fā)商的積極性十分高漲。這一數(shù)據(jù)至今年4月份達(dá)到頂峰，今年1月至4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比增長7.2%，1月至5月和1月至6月的增速分別是7.0%和6.1%，回落趨勢較為明顯。 其次，商品房銷售面積和銷售額回落。上半年銷售面積和銷售額的峰值同樣在4月份，1月至4月，全國商品房銷售面積和銷售額分別同比增長36.5%和55.9%，而1月至6月，這兩個數(shù)據(jù)分別為27.9%和42.1%，均出現(xiàn)了回落。 同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金也出現(xiàn)微降。1月至6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長15.6%，增速比1月至5月份回落1.2個百分點(diǎn)。其中，利用外資66億元，下降63.2%。此外，70個大中城市房價漲勢繼續(xù)放緩。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲城市個數(shù)均繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄。 對于下半年的房地產(chǎn)市場，董希淼認(rèn)為，從基本面來看，資產(chǎn)價格的上漲不能長期脫離于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，否則就可能不斷積累金融風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)價格快速上漲容易帶動其他原材料乃至物價指數(shù)的上漲，這會導(dǎo)致相關(guān)部門在實(shí)施貨幣政策時出現(xiàn)兩難的局面。 馬光遠(yuǎn)表示，下半年我國房地產(chǎn)的目標(biāo)，一是抑制一線、二線城市房價過快上漲;二是進(jìn)一步加快去庫存，應(yīng)該在抑制房價過快上漲和去庫存之間取得平衡。 本周重點(diǎn)【政策指向】 福建出臺商辦去庫存新政 日前，福建省政府辦下發(fā)《關(guān)于加快化解商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存的通知》，明確提出因城因地精準(zhǔn)施策、嚴(yán)格控制商業(yè)辦公用地供應(yīng)等措施。其中商業(yè)辦公庫存去化期限超過36個月的，應(yīng)暫停出讓商業(yè)辦公用地。 《通知》要求，各市、縣（區(qū)）按照“細(xì)分、精準(zhǔn)、配套”和一市（縣）一策、一盤一策的原則，制定針對性強(qiáng)的商業(yè)辦公房地產(chǎn)去庫存措施，根據(jù)本地商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存數(shù)量，制定加快商業(yè)辦公房地產(chǎn)去庫存的具體優(yōu)惠政策。對購買一手商業(yè)辦公商品房的，可按所繳契稅給予獎勵。 各市、縣（區(qū)）做好本地區(qū)商業(yè)辦公用房市場需求預(yù)測，結(jié)合本地商業(yè)辦公用房庫存數(shù)量，嚴(yán)格控制商業(yè)辦公用地特別是城市商業(yè)綜合體用地的供應(yīng)數(shù)量。其中，商業(yè)辦公庫存去化期限超過24個月的設(shè)區(qū)市本級、縣（市），應(yīng)明顯減少商業(yè)辦公用地供應(yīng)規(guī)模；超過36個月的，應(yīng)暫停出讓商業(yè)辦公用地，要防止以各類綜合體名義，繼續(xù)出讓商業(yè)辦公用地。 已實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)履約保證金或項(xiàng)目用地開發(fā)利用履約保證金制度的市、縣（區(qū)），自2015年6月1日起，對新出讓的經(jīng)營性商業(yè)辦公用地，可不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取履約保證金。 山西陽泉鼓勵購買新建普通商品房每平米補(bǔ)2百到3百 為積極促進(jìn)住房消費(fèi)，消化商品住房庫存，陽泉市出臺了《鼓勵購買新建普通商品住房補(bǔ)助和補(bǔ)貼實(shí)施方案》。 方案規(guī)定，購房補(bǔ)助對象是，陽泉市各縣區(qū)農(nóng)民或外來農(nóng)民工、鄉(xiāng)村醫(yī)生、鄉(xiāng)村教師、回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)大中專畢業(yè)生、大學(xué)生村官等，在市區(qū)包括城區(qū)、礦區(qū)、郊區(qū)、開發(fā)區(qū)購買已取得商品房預(yù)售許可證并經(jīng)住建部門認(rèn)定的新建普通商品住房，將給予購房補(bǔ)助。購房日期在2016年7月1日至2016年12月31日期間的，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為平方米300元；購房日期在2017年1月1日至2017年6月30日期間的，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為每平方米200元。目前，住建部門認(rèn)定的房源有14家，要求住宅小區(qū)容積率在1.0以上，單套建筑面積在142平方米以下，實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。 購房補(bǔ)貼對象是，凡在陽泉市市區(qū)購買新建普通商品住房的人員，購房人繳納契稅后，給予購房補(bǔ)貼。具體時間為，2016年7月1日起至商品房庫存達(dá)到合理水平即去化周期將至低于18個月，或截止到2017年6月30日，按照房屋總價1%的額度發(fā)放購房補(bǔ)貼?！緦W(xué)界看法】今年底或明年前期將現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)階段性探底 本刊訊財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康表示，對于整體經(jīng)濟(jì)而言，基本判斷是會按新常態(tài)完成探底、在中高速增長中漸企穩(wěn)，所以，不排除年底或明年前期，將出現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的“階段性探底”。`“十八大”后開新局，短、中、長期銜接至關(guān)重要。強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代國家治理、現(xiàn)代市場體系、現(xiàn)代財(cái)政制度、現(xiàn)代政治文明、現(xiàn)代發(fā)展理念。治國理政核心概念是“四個全面”的戰(zhàn)略布局，在這個背景下，已經(jīng)非常清晰。我們的年度指標(biāo)表現(xiàn)是一降再降，我們必須認(rèn)識在新常態(tài)下的引領(lǐng)。 而PMI的上半年表現(xiàn)，與工業(yè)增加值、企業(yè)利潤、用電量、房地產(chǎn)業(yè)、PPI、CPI等的綜合互動觀察，居民消費(fèi)仍相對強(qiáng)勁。地方、企業(yè)困難的分化，比如北上廣深、民企中的規(guī)模以上企業(yè)有向好的苗頭，有些不好的案例消息卻往往聳人聽聞，但是仍有十分困難的方面，比如東北、山西、溫州，同時特別是需要警惕經(jīng)濟(jì)問題社會化、政治化形成“突發(fā)沖擊”。 我們要利用品牌效應(yīng)擴(kuò)大規(guī)模，有些民營企業(yè)抓住機(jī)遇發(fā)展，比如華為。民營企業(yè)方面，如果說到和金融有關(guān)的，這些年不論是什么背景，保險(xiǎn)公司、理財(cái)公司、財(cái)務(wù)管理公司，他們遇到的是什么困難？他們是高端引進(jìn)，他們年年的業(yè)務(wù)增長規(guī)模上都增長30%-40%，這些都是通過市場不同角度的分析。 房地產(chǎn)業(yè)，我的基本看法是，在中國真實(shí)的城鎮(zhèn)化率是40%左右，房地產(chǎn)業(yè)總體來說是景氣回升，表現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)存在巨大的發(fā)展空間。我們現(xiàn)在如果從一線城市帶動，如果是迅速蔓延到二線城市的升溫。在經(jīng)濟(jì)總體下行過程中，房地產(chǎn)業(yè)可能在走在各個行業(yè)比較靠前的位置上，它的希望線也看得越來越清楚，而房地產(chǎn)業(yè)比較明顯的回升是在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場化、信息化上。難道真像很多人說的這么悲觀嗎？我們只要不犯低級的錯誤，這種悲觀是不會出現(xiàn)的。 現(xiàn)在房地產(chǎn)稍微為難一點(diǎn)，帶來的是相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施方面，有更多的發(fā)展。中國建成區(qū)和相關(guān)周邊區(qū)乃至城鎮(zhèn)一體化發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，會拉動全產(chǎn)業(yè)鏈。經(jīng)濟(jì)和未來之間，由于城鎮(zhèn)化高度發(fā)展期，而中心區(qū)的不動產(chǎn)評價價值是上揚(yáng)的曲線的過程，需要注意，房地產(chǎn)業(yè)黃金時代過去以后，白銀時代依然是含金量非常高的時代。企業(yè)界、投資界、包括農(nóng)村界，可以一起實(shí)現(xiàn)共享。 希望在改革開放過程中，總體來說是共贏，是創(chuàng)新發(fā)展。需要強(qiáng)調(diào)的是，在民營企業(yè)投資下滑，有多少技術(shù)上的分析？必須強(qiáng)調(diào)民營企業(yè)總體的方向感，我們要做好相關(guān)的工作，把方向感清晰化，而種種相關(guān)的糾結(jié)，需要得到實(shí)際工作中的發(fā)展效率對沖，也需要我們有長遠(yuǎn)戰(zhàn)略進(jìn)行信息化，全面改革?！緲I(yè)界觀點(diǎn)】今年全國樓市銷量將再創(chuàng)新高 本刊訊今年上半年全國樓市升溫較快，市場對樓市下半年運(yùn)行趨勢眾說紛云。住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，今年的房地產(chǎn)市場相對來說還是比較平穩(wěn)，總的銷量會超過2013年，達(dá)到一個新高，地價也會創(chuàng)新高。 另外，今年下半年樓市仍會繼續(xù)保持增長，但增幅會放緩，到2017年會是一個銷售量的放慢甚至負(fù)增長?！?國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年全國商品房銷售面積130551萬平方米，同比增長17.3%，是迄今為止成交面積最高的一年。 數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國商品房銷售面積已達(dá)64302萬平方米，同比增長27.9%，但增速比1-5月份回落5.3個百分點(diǎn)。 顧云昌表示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在周期性、擴(kuò)散性與區(qū)域性三大特征。 顧云昌表示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從去年四五月份開始回暖、升溫，到今年6月份增幅開始放緩，這正好是一年的周期。 除了周期變化，還有一個水波式的變化，房地產(chǎn)市場的升溫、冷卻是逐步擴(kuò)散的，越靠近波紋中心的地方，變化越大，所以我們看到一線城市的房價變化起落最大，三四線城市比較緩和。 他還表示，房地產(chǎn)市場還存在區(qū)域性特征，如上半年比較熱的二線城市，如南京、合肥、長沙等城市，房價漲幅較快，與當(dāng)?shù)氐膸齑嫦芷诼?lián)系比較緊密。 一季度的房價高漲，與我們的貨幣政策影響最大，貨幣供應(yīng)量很大，對房地產(chǎn)來說，影響很大，寬松的貨幣政策， 今年的房地產(chǎn)市場相對來說還是比較平穩(wěn)，總的銷售量會達(dá)到一個新高，2013年是最高，2015年次高。 另外地價也是新高，下半年增幅會放緩，但仍會增長，到2017年會是一個銷售量的放慢甚至負(fù)增長 房地產(chǎn)的消費(fèi)行為，是追漲怕跌，因此放緩之后，會進(jìn)入一個下行周期，但下行周期是一個購買力積聚的過程，下行到一定階段會再次回漲。 回漲的時間點(diǎn)，由城市人口流入情況、土地供給、貨幣政策幾個要素影響。 顧云昌表示，下半年的調(diào)控政策，應(yīng)該更細(xì)化，從分城施策到一城一策，中央要進(jìn)一步下放權(quán)力和責(zé)任到地方，更大的利用市場進(jìn)行資源配置。 具體到北京和周邊北三縣等問題，顧云昌表示，熱點(diǎn)區(qū)域和城市不宜頻繁出調(diào)控政策，建議維持現(xiàn)在的政策?！緢?bào)告精粹】房地產(chǎn)市場將迎短期調(diào)整 社科院表示，從2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會迎來一個短期調(diào)整期。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時間提前或者延后，調(diào)整可能遲到，但不會缺席。市場分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。 東部城市、一、二線城市和經(jīng)濟(jì)、交通、環(huán)境好的大都市周邊城市以及三線中心城市將升溫，其他三、四線及以下城市將持續(xù)較冷。如果分城施策執(zhí)行不到位，2016年全年市場分化將加劇。2016年全年，庫存增加預(yù)計(jì)從三、四線以下城市繼續(xù)向二、三線城市蔓延，房價上漲從一、二線城市向三線城市擴(kuò)散。 1、基于華房指數(shù)對房地產(chǎn)趨勢的預(yù)測 價格指數(shù)最新預(yù)測預(yù)警結(jié)果：在整體經(jīng)濟(jì)趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的前提之下，從2016年下半年至2017年第二季度的預(yù)測時間段內(nèi)，房價增幅或?qū)⒒芈洹Ａ硗?，根?jù)2016年1-5月34%的商品住宅銷售增長率，2016全年（按至少20%的增幅推算）全國商品住宅銷售面積有望達(dá)到歷年的最高水平，超過13.5億平方米。 2、基于房地產(chǎn)周期經(jīng)驗(yàn)對未來趨勢判斷 本世紀(jì)以來，中國房地產(chǎn)存在著周期時間2-3年，上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）。主要是受到政策調(diào)整影響，加上預(yù)期相應(yīng)變化，居民真實(shí)需求推遲或者提前釋放，投資及投機(jī)也如影隨形，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場短期上下波動。 2013年是中國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折之年。2013年之前10多年，每次出現(xiàn)的調(diào)整都是在政策打壓下的結(jié)果，每次出現(xiàn)的反彈都是市場自動反彈（除2009年外）；2013年及其以后的調(diào)整是在沒有任何干預(yù)的情況下，房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)整。2015年市場無力自動反彈，是在政策刺激下反彈。 本次周期從2015年下半年開始轉(zhuǎn)升，2016年可能調(diào)整，到2017年下半年完成一個周期。如果說2015年-2016年是政策刺激下的上升之年，2016年-2017年可能是首次出現(xiàn)的在政策刺激下的調(diào)整之年。 3、基于影響因素變化對未來趨勢預(yù)判 2015年下半年以來，房地產(chǎn)市場從緩慢到迅速好轉(zhuǎn)。有制度變革因素作用，但政策因素是主要的。盡管政策刺激還要繼續(xù)，如果在相關(guān)制度沒有改變的情況下，從供給看，受市場回暖資金壓力減少和預(yù)期影響，在庫存大量積壓的同時，新投資可能在2016年形成大規(guī)模新供給。從需求看，城市存量人口消費(fèi)需求，經(jīng)過2015下半年到2016年上半年將階段性釋放，城市內(nèi)外投資投機(jī)需求決定市場形勢，城市增量人口剛性需求決定于制度變革強(qiáng)度。如果沒有制度變革，潛在需求難以釋放，短期調(diào)整難以避免。如果實(shí)施有效的制度改革，房地產(chǎn)市場調(diào)整可以延遲和減緩?！窘裹c(diǎn)關(guān)注】土地?cái)囝D三個月背后房企的生存之路 作為房地產(chǎn)市場的指示標(biāo)之一，土地的供應(yīng)和斷供牽動著每一方的神經(jīng)。 中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年截止到7月25日，全國又拍出34宗地王地塊，但處于一線城市的北京仍處于斷供狀態(tài)。自4月29日掛牌3宗住宅土地后，截止到7月25日，北京的土地已近3個月之久，北京已經(jīng)無住宅土地新增掛出。 談及該現(xiàn)象出現(xiàn)的原因時，新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷表示，北京的土地供應(yīng)少與房地產(chǎn)市場調(diào)控的相關(guān)政策有關(guān)。國家政策用于控制特大城市的城市邊界和人口規(guī)模的增長，因此導(dǎo)致了一二線城市土地供應(yīng)的不可增加。 對于火熱的北京房地產(chǎn)體系而言，暫停土地供應(yīng)固然是個降溫手法，但對于想要占據(jù)北京市場更大份額的開發(fā)商來說，卻是十分糾結(jié)。 專家表示，北京是個很糾結(jié)的地方，在北京要拿一塊地非常困難。雖然現(xiàn)在北京并不是拿地的好時機(jī)，但企業(yè)的未來發(fā)展需要這樣的市場，畢竟在北京搶到地就是搶占了市場資源。面對如今的土地市場，開發(fā)商普遍焦慮并尋找新的擴(kuò)張路徑。 土地供應(yīng)創(chuàng)新低 事實(shí)上，土地停頓近2個月在北京市場并不少見，但如此少的供應(yīng)卻是第一次。 據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，北京共成交23宗土地，同比下降39.5%，是2010年以來首次低于30宗的半年數(shù)據(jù)。其中住宅用地僅為7宗，亦創(chuàng)造了近年來的新低。 某開發(fā)商表示，一方面，政府在高房價、高地價的輿論壓力下，為了減少影響，會暫時控制土地出讓，另一方面，隨著近20年來北京城市的高速開發(fā)建設(shè)，北京房地產(chǎn)市場可供開發(fā)建設(shè)的土地資源日漸稀缺，在沒有充足規(guī)劃的前提下，不會輕易出讓土地。 然而，土地供應(yīng)的不足，讓開發(fā)企業(yè)對稀缺的住宅用地資源爭奪更加激烈，從而導(dǎo)致“地王”頻出，樓面價不斷上漲，即使六環(huán)外的土地都能創(chuàng)造出新地王。 從偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，2016上半年住宅用地的平均樓面價為19972元/平米，同比上漲44.2%，住宅用地的土地溢價率為34.5%，均創(chuàng)造歷史新高。 歐陽捷指出，北京人口在增加，但土地供應(yīng)不增加，供求矛盾被激化，加劇了供求失衡的緊張關(guān)系。 地王頻現(xiàn)，地價高于房價的畸形發(fā)展下，未來北京土地市場的走向問題引發(fā)廣泛關(guān)注。 談及目前的北京土地市場的投資態(tài)度，迦南資本創(chuàng)始人李曉東認(rèn)為，現(xiàn)在大家都很迷茫，不敢投資。三四線不敢投，一二線也不敢投。市場好的地方地價高，地價高的地方市場不好。 李曉東表示，之前從來沒有在如此不確定的市場情況下投資。目前的北京市場無法判斷，因?yàn)榈赝醯男纬刹皇抢硇苑治?，而是在賭大小，目前北京市場已失去剛需生存空間，未來市場暫不明朗，也不樂觀。 偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，隨著“京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃”、“五環(huán)內(nèi)禁新增建設(shè)用地”等規(guī)定的出臺，北京未來的土地供應(yīng)或?qū)⒗^續(xù)維持低水平。 地價出現(xiàn)泡沫部分房企陷入焦慮狀態(tài) 值得注意的是，相比于新房成交的競爭，土地市場的競爭火藥味更濃。 對比今年上半年土地競爭大戰(zhàn)不難發(fā)現(xiàn)，每一塊土地都引來數(shù)十家房企的爭奪，尤其是住宅地塊競爭更為激烈，開發(fā)商都卯足了全力，已然不在乎溢價率。然而，僧多肉少，雖熱在土地市場表現(xiàn)的淋漓盡致，但對于許多企業(yè)來說，拿地已經(jīng)越發(fā)困難。 據(jù)中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年在北京的土地市場只有13家企業(yè)有所斬獲，能拿到地的基本以聯(lián)合體和國企為主。 北京天恒置業(yè)集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周興表示，今年的土地市場供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)比預(yù)期當(dāng)中要少，在北京拿地已經(jīng)進(jìn)入高難度的狀態(tài)，對今年土地市場是處在一種焦慮狀態(tài)。 2015年在北京拿下3塊地的旭輝在上半年也沒有收獲，對此，旭輝北京總經(jīng)理孔鵬表示，上半年旭輝在北京不是沒有動作，而是沒有成功拿地。目前在北京的市場，并不是拿地的最佳時機(jī)，因?yàn)樯习肽晁型瞥龅耐恋鼗径际堑赝酢Ｋ械耐恋匦褫x都去現(xiàn)場了，我們始終在監(jiān)控著市場，但地價觸及了旭輝的利潤紅線，所以還在尋找合適的投資時機(jī)。 融創(chuàng)中國董事長孫宏斌此前表示，現(xiàn)在土地市場的地價是有泡沫的，土地價格漲得太高，價格過高。融創(chuàng)在內(nèi)部暫停了在全國的土地拍賣，有點(diǎn)看不清，有必要停一停，觀察一下。 住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，地價高于房價態(tài)勢下，地價存在明顯泡沫。泡沫問題實(shí)際上屬于貨幣量的問題，大量資金流入土地市場造就了土地價格高位。有泡沫不一定是壞事，希望泡沫能夠通過相關(guān)政策調(diào)整被吸收，而非單純打破。 某開發(fā)商表示，土地供小欲求，應(yīng)該是政府下了決定要調(diào)整市場的結(jié)構(gòu)，但在調(diào)整過程中，由于土地市場是受嚴(yán)重調(diào)控的市場，是壟斷賣家，如果過度的供小于求之后，這個市場會扭曲，后續(xù)的操作對開發(fā)商也好，對整個市場也好，不是一個良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 房企的應(yīng)對之策之抓住時機(jī) 事實(shí)上，身處在土地供不應(yīng)求的北京市場，如何抓住拿地時機(jī)已經(jīng)成為企業(yè)要多思考的問題。 在2015年的土地大戰(zhàn)中，有幾家企業(yè)的拿地節(jié)點(diǎn)與拿地技巧一直被外界津津樂道。其中就包括2015年在北京拿了5塊地的天恒與拿了3塊地的旭輝。 周興表示，踩點(diǎn)準(zhǔn)確，在激烈競爭前提前布局，避免拿到高價地塊，是我們的一個投資邏輯。預(yù)判區(qū)域市場未來的發(fā)展空間，隨后進(jìn)行大規(guī)模投入，爭取在土地價格還沒大漲之前成為比較早的進(jìn)入者，是天恒的拿地策略。前兩年天恒在北京南城的拿地投入，都是提前布局，現(xiàn)在南城的土地價格跟前兩年比已經(jīng)有了一個較大的漲幅。未來在別的區(qū)域也發(fā)現(xiàn)這樣的價值機(jī)會，我們也會毫不猶豫提前進(jìn)入，不會受制太多土地溢價率。。 去年土地市場的黑馬旭輝也表示，對于拿地來說，對市場時機(jī)的把握是非常重要的能力，旭輝提前做到了這一點(diǎn)。孔鵬表示，。去年旭輝拿的地塊，現(xiàn)在大家都覺得很便宜，旭輝北京今年想做到80-100億，其實(shí)由那段時間的投資奠定的。投資不是持續(xù)性的行為，應(yīng)該是一波一波的事情，當(dāng)窗口期打開，就使勁做，投資窗口關(guān)閉時就忍住自己的投資沖動。 每家房企對于未來市場都有一個預(yù)判，然而在北京的土地市場，競爭者眾，什么樣的投資邏輯能等到想等的時機(jī)，一切都是未知。 房企的應(yīng)對之策之并購 數(shù)據(jù)顯示，今年北京拍出的土地地價已經(jīng)普遍高于周邊二手房房價。這也意味著開發(fā)商購買城區(qū)內(nèi)改造項(xiàng)目比土地市場的成本低，也就意味著作為大型開發(fā)商，通過并購獲得的利潤也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于在公開土地市場拿地。 較早開始布局的萬科以及融創(chuàng)已經(jīng)在并購上走出了自己的一條路。 今年年初，融創(chuàng)公告顯示在北京又收購了昌平東方普羅旺斯和懷柔長青雁棲湖別墅項(xiàng)目，合計(jì)收購獨(dú)棟別墅260棟。其中昌平東方普羅旺斯項(xiàng)目已經(jīng)改名為北京壹號莊園，并已在近期入市，第一次開盤便實(shí)現(xiàn)日光。 通過這樣的并購，融創(chuàng)快速進(jìn)入了中國多個城市。記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前融創(chuàng)在中國6個區(qū)域、23個城市布局，共計(jì)有126個高端項(xiàng)目。 孫宏斌表示，目前我們有三分之二的土地都是通過并購獲得，通過并購的方式擴(kuò)大一線城市的規(guī)模使我們的計(jì)劃，尤其是收購的價錢都很合理，利潤也比較高，未來一段時間是已收購為主。 萬科也在近年開始了收購的步伐，其中北京萬科更是針對土地儲備匱乏問題，在今年打造了曼哈頓計(jì)劃。 萬科北京總經(jīng)理劉肖曾表示，收購城市核心區(qū)項(xiàng)目，以相對低價獲取相對稀缺地段的存量物業(yè)，進(jìn)行改造從而獲取溢價，是曼哈頓計(jì)劃的策略。據(jù) 悉，位于奧林匹克森林公園北側(cè)的翡翠公園以及位于國貿(mào)附近的大都會這兩個地段較好的項(xiàng)目，均是萬科通過收購方式獲得。此外，曾有媒體報(bào)道，萬科已經(jīng)和四個項(xiàng)目達(dá)成了并購意向。 業(yè)內(nèi)人士表示，并購、收購雖然可行，但無論是收購公司、項(xiàng)目還是地塊前期都需要解決各種各樣的問題，首先自身的股權(quán)和債權(quán)都需要梳理清楚，如果出現(xiàn)法律或其它方面的問題，不僅時間風(fēng)險(xiǎn)大，這些項(xiàng)目也都沒法上市并表。 對此，孫宏斌表示，并購的項(xiàng)目一定有問題，要么是團(tuán)隊(duì)有問題，要么是項(xiàng)目本身有問題，因此需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)來操作，也就給了大型房企機(jī)會去通過操盤獲取利潤。 目前，北京已經(jīng)逐漸進(jìn)入了都市再造和都市更新的范疇，土地價格的倒掛也帶來了開發(fā)商在投資思路上的根本邏輯上的改變，并購或收購或?qū)⒊蔀榇笮头科罄^招拍掛后又一個重要的擴(kuò)張途徑?！緮?shù)據(jù)視點(diǎn)】85個城市地價同比上漲 中國土地勘測規(guī)劃院城市地價動態(tài)監(jiān)測組近日發(fā)布了2016年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報(bào)告，全國主要監(jiān)測城市第二季度總體地價為3715元／平方米，與去年同期相比，85個城市同比上漲，除了北上廣深持續(xù)保持超過10%的地價增速之外，一些二線城市地價也進(jìn)入了全國前十名。 報(bào)告顯示，重點(diǎn)監(jiān)測城市中，地價總體水平為5468元／平方米，較上一季度增長1.87%，較去年同期增長5.69%。就住宅地價而言，在監(jiān)測的全國105個城市中，一線城市的環(huán)比增速整體超過3.0%，處于快速上升狀態(tài)。 在二線城市，前期樓市的快速上漲，對土地市場的拉動效應(yīng)比較明顯，地價的同比增速較明顯的呈上升態(tài)勢，同比增速3.11%，廈門、南京、合肥三市的住宅地價同比增速，進(jìn)入全國最高的前十個城市之中。而三線各城市中，也有少量城市住宅地價快速上漲。新京報(bào)記者注意到，北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門、合肥、張家口、珠海9個城市的地價增速都超過了10%，上海最高，同比增速達(dá)到了21.46%。 在多重因素影響下，預(yù)計(jì)第三季度全國地價整體保持溫和上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，升溫或回暖的城市范圍向三線熱點(diǎn)城市擴(kuò)大，一、二線前期熱點(diǎn)城市的土地市場熱度或略有回落，地價漲幅也會略有放緩。 地價的走勢，也伴隨著房價的變化，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，接下來一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均繼續(xù)收窄，二、三線城市同比平均漲幅將擴(kuò)大。 中國土地勘測規(guī)劃院城市地價動態(tài)監(jiān)測組專家表示，二季度熱點(diǎn)城市地價上漲主要是由于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程有所放緩，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，地產(chǎn)領(lǐng)域資金充沛，帶動了地價的溫和上行。國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，國內(nèi)70個大中城市之中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有55個和48個。 南京、合肥、廈門等城市的地價為何增速較快？ 監(jiān)測組專家分析，這是由于滬深限購加碼，上海實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，北京通州也將商住納入限購范圍，周邊的廊坊、固安、香河等三、四線城市也加強(qiáng)樓市管控穩(wěn)定房價，一線城市如此收緊的調(diào)控政策，不僅使自身的地價出現(xiàn)了增速，也促使部分二、三線城市成為投資熱點(diǎn)。 但監(jiān)測報(bào)告也同時顯示，多數(shù)中小城市庫存壓力依然存在，二季度，湖南、遼寧、黑龍江、吉林、陜西、安徽等省份均出臺關(guān)于加快化解房地產(chǎn)庫存的相關(guān)政策，在供給端通過供應(yīng)規(guī)模優(yōu)化和結(jié)構(gòu)等措施調(diào)整供地節(jié)奏，在需求端，則通過政策優(yōu)惠、信貸支持、貨幣補(bǔ)助等方式刺激需求。【全球視野】溫哥華對外國購房者加征15%房產(chǎn)交易稅 加拿大BC省政府提出新法案，宣布從8月2日起，非加拿大國籍的買家在購買大溫地區(qū)房產(chǎn)時將多支付房價的15%充作房產(chǎn)交易稅（PropertyTransferTax）。 按照目前的法律，BC省人買房的頭20萬房款要交1%的稅，20萬到200萬之間的房款要交2%，超出200萬的部分要交3%，對于總價低于200萬的房產(chǎn)，外國購房者15%的購房轉(zhuǎn)讓稅約是加拿大國內(nèi)購房者稅率的8倍。 BC省財(cái)政廳長MmichaeldeJong表示：“從我們收集的數(shù)據(jù)顯示，在6月10日到7月14日間，外國人在BC房產(chǎn)投資額超過十億，其中超過86%的投資者都是把錢投在了溫哥華的房產(chǎn)上。政府不會坐視房價無止境上漲。” 據(jù)悉，溫哥華市民也迫切希望政府能夠出臺政策打壓房價，越來越多矛頭指向中國買家，導(dǎo)致業(yè)內(nèi)人士直接向政府提出五大狠招，不光為了給多倫多、溫哥華房市降溫，也誓令中國買家望而卻步，從此不敢在加拿大買房投資。 有數(shù)據(jù)顯示，溫哥華過去5年的平均房價已經(jīng)上漲40%。今年一季度，國內(nèi)買家在國際房產(chǎn)搜索引擎居外網(wǎng)上對加拿大房產(chǎn)的咨詢量同比飆升了134%。2015年溫哥華賣家賣房給中國買家所獲得財(cái)富比溫哥華所有人口實(shí)際工作的收入總和要多出30%。 其實(shí)早在今年6月17日，加拿大總理杜魯多曾表示，多倫多、溫哥華的房市飆漲有部分原因要?dú)w結(jié)于亞洲資本的涌入。這是他首次將房市問題歸結(jié)于亞洲買家。海外抄底英國房產(chǎn)市場 此前L&G曾于7月7日宣布，因退歐公投引發(fā)的贖回潮，下調(diào)旗下價值23億英鎊的商業(yè)地產(chǎn)基金估值15%，從而為投資者提供在此動蕩時刻暫緩贖回或者甘愿接受降價的“懲罰”以盡快換取現(xiàn)金的選擇。 該公司表示在重新評估后，其認(rèn)為英國商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)開始趨于穩(wěn)定。“雖然目前還很難判定英國退歐公投對其地產(chǎn)價值的影響，但市場環(huán)境已經(jīng)開始穩(wěn)定。在將其它與估值相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和市場因素后，我們將此前的降價改為-10%，比之前提升5%?！?此前英鎊兌其它主要貨幣在英國投票退出歐盟后均大幅下跌，這使得英國的資產(chǎn)更為廉價，同時商業(yè)地產(chǎn)由于退歐公投所帶來的不確定性而下挫，這也令英國地產(chǎn)對海外收購者的吸引力提升。 在英國公投退歐后，共有6家資產(chǎn)管理公司因投資者大量贖回而不得不關(guān)閉旗下商業(yè)地產(chǎn)基金。其中，資產(chǎn)管理公司Aberdeen既下調(diào)了旗下地產(chǎn)基金的價格，也對其交易進(jìn)行了凍結(jié)。但在不久之前，該公司也解凍了之前暫停交易的地產(chǎn)基金。而其它如Aviva，Henderson，M&G和StandardLife之類的公司的地產(chǎn)基金仍處于停牌中，他們也正在試圖拋售手中的商業(yè)地產(chǎn)以滿足投資者的贖回要求。本周備忘錄·房產(chǎn)·萬達(dá)商業(yè)：擬發(fā)行20億第六期公司債 大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，其2016年第六期公司債券的發(fā)行規(guī)模為20億元，票面利率為3.36%。公告介紹，萬達(dá)商業(yè)早前已獲準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值不超過200億元（含200億元）的公司債券。而其已于7月12日完成發(fā)行2016年前五期公司債券，第一期最終發(fā)行規(guī)模50億元，票面利率為3.20%；第二期最終發(fā)行規(guī)模80億元，票面利率3.95%；第三期最終發(fā)行規(guī)模50億元，票面利率為3.95%；第四期發(fā)行規(guī)模為30億元，票面利率為3.88%；第五期發(fā)行規(guī)模為20億元，最終票面利率為3.45%。融信：31億奪下上海新江灣城地王 融信以總價31.55億元奪得楊浦區(qū)新江灣城N091101單元A4-01(B3)地塊也進(jìn)入到現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)。經(jīng)測算，該地塊的成交樓板價52840元/平方米，溢價率51%。剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實(shí)際樓板價92506元/平方米，未來的保本價將在10萬以上，成為新江灣城的新晉單價地王。出讓文件顯示，楊浦區(qū)新江灣城N091101單元A4-01(B3)地塊為住宅用地，東至政碩路，南至國帆路，西至政學(xué)路，北至國詠路，出讓面積39805.80平方米，容積率1.5，計(jì)容面積59708.7平方米，按照起始總價20.89億元估算，名義上的起拍樓板價是35000元/平方米。但該地塊要求開發(fā)商自持建筑面積不低于15%，約8956平方米以上；保障房建筑面積不低于總規(guī)劃建筑面積的25%，約14927平方米以上，公共設(shè)施面積約780平方米?？鄢@些后，該地塊的實(shí)際可售面積，在1.5的容積率下，僅僅只剩35045平方米，實(shí)際起拍的可售樓板價達(dá)到了59632元/平。綠城、中交：以85：15股權(quán)比例共同開發(fā)門頭溝地塊 綠城中國控股有限公司披露，公司旗下杭州致全與中交地產(chǎn)訂立合作開發(fā)協(xié)議，據(jù)此，杭州致全及中交地產(chǎn)建議透過項(xiàng)目公司以85：15股權(quán)比例共同開發(fā)目標(biāo)土地。項(xiàng)目公司的注冊資本為人民幣1億元，須由杭州致全及中交地產(chǎn)分別出資85%及15%。此外，各訂約方預(yù)期土地代價由杭州致全及中交地產(chǎn)按85：15股權(quán)比例出資。目標(biāo)土地位于北京門頭溝區(qū)，占地7.24萬平方米，預(yù)期將主要開發(fā)住宅物業(yè)，預(yù)計(jì)建筑面積約為20.27萬平方米（其中包括配建3.1萬平方米公共租賃住房），容積率為2.8。佳兆業(yè)：上半年合約銷售138.17億 佳兆業(yè)披露近期發(fā)展公告。其中2016年6月份，公司錄得總合約銷售約人民幣28.64億元，總合約建筑面積約29.89萬平方米，平均售價9581元/平方米。按城市分，一線城市中，期內(nèi)佳兆業(yè)在深圳、廣州、上海的銷售面積分別為1.38萬、5347、8221平方米；二三線城市中，華中地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華西地區(qū)、長江三角洲、珠江三角洲銷售面積分別為4.48萬、3.19萬、1.89萬、12.98萬、4.63萬平方米。截至2016年6月30日止六個月，集團(tuán)的總合約銷售約人民幣138.17億元，而總合約建筑面積約為112.23萬平方米，平均售價為每平方米人民幣12312元?！^(qū)域·北京：商品房去年成交28.2萬套 北京市住建委發(fā)布了《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2016)》。白皮書顯示,2015年全市商品住房成交28.2萬套,同比增加6成多。其中新房成交套數(shù)同比增加26%。自去年3月份起,北京市住宅價格指數(shù)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升,連續(xù)10個月上漲。白皮書稱,房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量為主階段,對經(jīng)濟(jì)增長拉動作用減弱。在調(diào)控方面,本市將根據(jù)住宅和非住宅市場不同情況,采取區(qū)別化調(diào)控措施;繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購和差別化的信貸、稅收等政策,適度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。白皮書顯示,2015年全市商品住房成交28.2萬套,同比增加64.8%。其中,新建商品住房銷售992.5萬平方米、8.6萬套,成交面積同比增加29.6%,成交套數(shù)同比增加26%。存量住房銷售19.6萬套,同比增加9成。存量住房與新建商品住房銷售套數(shù)之比由2014年的1.5:1提高至2.2:1。從購房套次看,二套購房比重為18.3%,比上年提高6個百分點(diǎn)。上海：上半年金山房價上漲14.7% 金山區(qū)商品住宅半年數(shù)據(jù)出爐。今年1至6月，全區(qū)累計(jì)銷售商品房面積67.85萬平方米，同比增長13.8%，其中，市場化商品銷售面積55萬平方米，同比增長42.6%。而且，房價穩(wěn)步上揚(yáng)，全區(qū)商品房總體成交均價為每平方米11183元，同比增長14.7%。其中市場化商品住宅成交均價每平方米11803元，同比增長5.5%。同時，上半年存量商品房交售活躍，共成交73.89萬平方米，成交均價每平方米8743元，同比分別增長69.03%和15.57%。今年上半年，上海全市一手商品住宅均價每平方米巳達(dá)到了3.48萬元，全上海范圍內(nèi)低價板塊已越來越少。可以預(yù)計(jì)，隨著市政投入的加大，未來低價板塊的商品房數(shù)量會進(jìn)一步減少，在這種量價齊漲的態(tài)勢面前，金山房產(chǎn)的房價穩(wěn)步小幅上揚(yáng)。金山的商品住宅未來走勢看好，主要是金山房價“1字頭”板塊在上海最為集中，全上海有16個板塊還在“1字頭”的區(qū)間內(nèi)，金山區(qū)就占據(jù)了5席。其中包括了單價最低的前4名。如金山中部房價全上海墊底，每平方均價為9749元。金山新城雖然比去年底房價有所上漲，但還在每平方米12000元左右。佛山：上半年商品房成交面積增長逾三成 佛山市委副書記、市長朱偉近日表示，去庫存方面，今年上半年佛山市商品房成交面積1048.2萬平方米，同比增長32.95%；成交金額937.76億元，同比增長41.83%。上半年佛山商品房成交均價8946.42元/平方米，同比增長6.68%。商品房庫存量比2015年底減少221.59萬平方米，超額完成任務(wù)指標(biāo)。上半年佛山財(cái)政收入方面，地產(chǎn)相關(guān)稅收增長較快，其中契稅增長87.3%，貢獻(xiàn)了稅收增收額近6成，而增值稅僅增長1.4%，企業(yè)所得稅增速與去年同期持平，反映出佛山市財(cái)政收入對房地產(chǎn)依賴程度高，穩(wěn)定性和可持續(xù)性較低。下半年佛山商品房供應(yīng)量不足，全市只剩下843.7萬平方米庫存，不可能像上半年一樣完成1000萬平方米銷售任務(wù)，也就是說，下半年房地產(chǎn)對佛山財(cái)政收入的貢獻(xiàn)勢必下降，再加上“營改增”對地方稅收減少的影響，財(cái)政收入高速增長態(tài)勢不可持續(xù)。佛山市土地開發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)達(dá)到37.23%，超過30%的國際警戒線，可供經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地相當(dāng)有限，亟需通過“三舊”改造、城市更新等方式盤活存量建設(shè)用地。 本刊報(bào)告 2016年1-6全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)分析 1-6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%，增速比1-5月份回落5.3個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長28.6%，辦公樓銷售面積增長40.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長13.4%。商品房銷售額48682億元，增長42.1%，增速回落8.6個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長44.4%，辦公樓銷售額增長61.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長15.6%。 一、商品房銷售和待售情況 1-6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%，增速比1-5月份回落5.3個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長28.6%，辦公樓銷售面積增長40.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長13.4%。商品房銷售額48682億元，增長42.1%，增速回落8.6個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長44.4%，辦公樓銷售額增長61.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長15.6%。圖1：2016年1-6全國商品房銷售面積及銷售額增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 1-6月份，東部地區(qū)商品房銷售