畢業(yè)答辯論文住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策分析研究樣本

畢業(yè)答辯論文住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策分析研究住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策研究摘要：目前，現(xiàn)代物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支和第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的一部分，正步入快速發(fā)展時(shí)期，隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化將成為未來(lái)物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)所在。住宅小區(qū)的管理作為物業(yè)管理的一部分，在多年實(shí)踐中體現(xiàn)出來(lái)的重要性和優(yōu)越性、行業(yè)的發(fā)展速度之快是有目共睹的。但是，作為新生事物的物業(yè)管理行業(yè)，在發(fā)展進(jìn)程中必將遇到諸多的困難和壓力，管理中許多不盡人意的現(xiàn)象也會(huì)隨處可見(jiàn)，暴露出了一系列的問(wèn)題，為此，物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就必須用科學(xué)、系統(tǒng)的管理理念去解決問(wèn)題。本文通過(guò)論述物業(yè)管理、住宅小區(qū)物業(yè)管理的基本理論，對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題和解決的對(duì)策進(jìn)行了分析,提高人們對(duì)物業(yè)管理這一新興行業(yè)的認(rèn)識(shí)。關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；物業(yè)管理；問(wèn)題；研究對(duì)策ResidentialdistrictpropertymanagementproblemsandcountermeasuresresearchAbstract：Atpresent,theurbanresidentialareapropertymanagementmarkethasgraduallystandardized,industrymanagementisbecomingmature.Propertymanagement,industry'srapiddevelopment,economicstatus,continuetorise,makeitandthecoordinatedeconomicdevelopmentofourcountry,andthepeoplelive,workisarelativelyindependentoftheemergingindustry,itbymeansofmanagement,thethoughtthatthelandlordwillprovidethehigh-qualityserviceforthepurpose,witheconomicbenefits,socialbenefitsandenvironmentalbenefitsofintegrated,forthepurposeofbecominganimportantpartofurbanmanagementinourcountry.

However,propertymanagementindustryasanewthing,intheprocessofdevelopmentisboundtoencountermanydifficultiesandpressure,themanagementofmanyunsatisfactoryphenomenonalsocanbeseeneverywhere,exposedaseriesofproblems,therefore,propertymanagemententerpriseswanttointhefiercemarketcompetition,itmustusescientificandsystematicmanagementideastosolveproblems.Keywords：ResidentialArea;PropertyManagement;Existingproblem;Countermeasures目錄TOC\o"1-3"\h\u1、物業(yè)與住宅小區(qū)物業(yè)管理 5物業(yè)概述 5物業(yè)的含義 5住宅小區(qū)物業(yè)管理的含義和特征 5住宅小區(qū)物業(yè)管理的含義 5住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容 5住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的 5住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征 6住宅小區(qū)物業(yè)管理的性質(zhì) 6住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則 62、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析 7以地方為代表的小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r 7深圳住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r 7大連住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r 8結(jié)論和啟示 83、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題與分析 8住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題 9物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠(chéng)信，服務(wù)態(tài)度引起業(yè)主不滿 9業(yè)主對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)上的偏差 9物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)不健全、各類(lèi)糾紛不斷涌現(xiàn) 9物業(yè)管理人員隊(duì)伍素質(zhì)偏低 9配套設(shè)施運(yùn)作不理想 10收費(fèi)卻不能提高相對(duì)應(yīng)的服務(wù) 10住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在問(wèn)題的主要原因 10業(yè)主自身原因 10企業(yè)自身原因 10政府方面原因 114、住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的研究對(duì)策 11健全的制度是解決矛盾的保障 11制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī) 11走法制化發(fā)展之路 11切實(shí)完善物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督與管理 11培育和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作 12物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提升管理服務(wù)水平，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通 12要?jiǎng)?chuàng)新體制，用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才 12走品牌發(fā)展之路，樹(shù)立市場(chǎng)品牌意識(shí) 12走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展之路 13奉行“以人為本”的服務(wù)理念,不斷提升管理服務(wù)的質(zhì)量 135、國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)驗(yàn)啟示 13萬(wàn)科物業(yè) 13中海物業(yè) 14結(jié)論和啟示 156、總結(jié) 15參考文獻(xiàn)： 161、物業(yè)與住宅小區(qū)物業(yè)管理物業(yè)概述物業(yè)的含義物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。住宅小區(qū)物業(yè)管理的含義和特征住宅小區(qū)物業(yè)管理的含義物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容住宅小區(qū)物業(yè)管理包括了早期介入、前期物業(yè)管理、后期日常管理。早期介入是指開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)從事物業(yè)管理的有關(guān)人員，參與該物業(yè)的可行性研究，物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段，從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開(kāi)發(fā)企業(yè)提出規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷(xiāo)售、房屋租賃等多方面的建設(shè)性意見(jiàn)，并制定物業(yè)管理方案，為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由開(kāi)發(fā)公司選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理（開(kāi)始入住率低，絕大部分時(shí)間物業(yè)的主體還是開(kāi)發(fā)公司，同時(shí)物業(yè)管理不允許間斷。這也與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在竣工交付使用后一定年限內(nèi)負(fù)責(zé)物業(yè)保修是相吻合的）。后期日常管理主要內(nèi)容包括：（1）維持小區(qū)的綠化；（2）保持小區(qū)和周邊環(huán)境的衛(wèi)生；（3）做好安保和消防管理工作；（4）維護(hù)和保養(yǎng)小區(qū)及其配套設(shè)施；（5）管理小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛和交通；（6）建立小區(qū)物業(yè)檔案等。住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的可以概括為以下三個(gè)方面(1)從物業(yè)的角度看，通過(guò)物業(yè)管理，發(fā)揮物業(yè)的使用功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，達(dá)到社會(huì)收益和福利的最大化。(2)從業(yè)主的角度看，通過(guò)以業(yè)主為核心的物業(yè)管理，為廣大居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。(3)從社會(huì)的角度看，通過(guò)物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)，促進(jìn)社區(qū)管理和社會(huì)的和諧和穩(wěn)定，提高城市的現(xiàn)代文明程度。住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。（1）社會(huì)化：物業(yè)管理的社會(huì)化,指的是擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制,由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)管理企業(yè)；包括：物業(yè)所有權(quán)人到社會(huì)上選聘物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)到社會(huì)上尋找可代管的物業(yè)。（2）專(zhuān)業(yè)化:物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化,指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂,按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理。也是要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格，這就要求:有專(zhuān)業(yè)的人員配備；有專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)；有專(zhuān)門(mén)的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理。（3）市場(chǎng)化:物業(yè)管理公司本身是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)，作為一個(gè)企業(yè)，物業(yè)管理公司自然是以盈利為目的，因此其進(jìn)行每項(xiàng)業(yè)務(wù)管理時(shí)自然都是有償?shù)?，通過(guò)有償?shù)姆?wù)（收取一定的物業(yè)費(fèi)）來(lái)賺取報(bào)酬是物業(yè)公司維持自身運(yùn)行并持續(xù)發(fā)展的必須途徑。這種通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化，等價(jià)有償和雙向選擇是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。住宅小區(qū)物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理是屬于第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)性的行業(yè)，它不同于一般企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理，也區(qū)別于傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理。物業(yè)管理以提供服務(wù)作為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方式，它將管理和經(jīng)營(yíng)以服務(wù)的形式表現(xiàn)出來(lái)，因此屬于第三產(chǎn)業(yè)。住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則物業(yè)管理應(yīng)該堅(jiān)持以下幾項(xiàng)原則（1）業(yè)主自治自律與專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的原則。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，必須以專(zhuān)業(yè)化管理為主；住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開(kāi)居民的支持。因此增強(qiáng)居民的群體意識(shí)，依靠和組織群眾參與管理，發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是實(shí)行這一原則的關(guān)鍵。（2）服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作，關(guān)系到千家萬(wàn)戶的生活、休息、文體、娛樂(lè)、安全、衛(wèi)生、教育等諸多方面。住宅小區(qū)管理中的服務(wù)工作，具有長(zhǎng)期性和群眾性的特點(diǎn)，服務(wù)時(shí)限很長(zhǎng)，往往幾十年以上；服務(wù)對(duì)象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動(dòng)性大、變化快。因此，必須堅(jiān)持“服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中”的原則，樹(shù)立“為民服務(wù)、對(duì)民負(fù)責(zé)”的服務(wù)理念。（3）所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。這是針對(duì)城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的“兩權(quán)”不清問(wèn)題提出來(lái)的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾，房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一體。因此，必須實(shí)行所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離，在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，實(shí)行管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的集中統(tǒng)一。由一家物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合治理、全方位服務(wù)。（4）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則有的物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商成立的子公司，基本上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，出現(xiàn)種種弊端，但《物業(yè)管理?xiàng)l例》在第一章第三條指出:“國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)”，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制會(huì)帶來(lái)機(jī)遇和挑戰(zhàn)，也會(huì)帶來(lái)生機(jī)和活力。（5）有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來(lái)源。因此要實(shí)行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)?，?yīng)得到價(jià)值形態(tài)的實(shí)現(xiàn)和物質(zhì)形態(tài)的替換。在費(fèi)用分擔(dān)方面，應(yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰(shuí)享用，誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，由物業(yè)管理企業(yè)和住戶共同合理分擔(dān)。2、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析以地方為代表的小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r近幾十年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的城市住宅小區(qū)已初步建立起了社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理格局，并隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展而進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，但從整體的發(fā)展實(shí)踐來(lái)看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市開(kāi)展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。深圳住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r深圳物業(yè)管理走過(guò)了近20多個(gè)年頭，從1981年第一家物業(yè)公司成立，到今天形成一個(gè)新型的行業(yè)，經(jīng)過(guò)20多年的風(fēng)風(fēng)雨雨，艱難探索，經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)到有、從不規(guī)范到規(guī)范、從單一的管理到全方位服務(wù)、從沒(méi)有規(guī)矩到政策法規(guī)體系逐步完善的過(guò)程，使這個(gè)行業(yè)成為今天管理較規(guī)范、服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)的“朝陽(yáng)行業(yè)”。從1992年國(guó)家建設(shè)部評(píng)定全國(guó)文明住宅區(qū)、全國(guó)文明模范住宅區(qū)到后來(lái)的全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀、示范小區(qū)，深圳共獲得國(guó)家級(jí)小區(qū)稱(chēng)號(hào)的有153個(gè)；有近100家物業(yè)公司獲得了ISO9000、ISO9002國(guó)內(nèi)、國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證；有30多家物業(yè)公司分別在全國(guó)大中城市接管了物業(yè)，面積約2000多萬(wàn)平方米，良好的服務(wù)，規(guī)范的管理，為業(yè)主創(chuàng)造了優(yōu)美舒適的工作和生活環(huán)境，為全國(guó)物業(yè)管理起到了一個(gè)良好的示范帶頭作用。大連住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r大連市的物業(yè)管理是從1993年城市實(shí)施舊小區(qū)治理改造并實(shí)行物業(yè)管理的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。據(jù)2004年末統(tǒng)計(jì)，大連市344個(gè)住宅小區(qū)中，已有302個(gè)實(shí)行了物業(yè)管理，占物業(yè)管理覆蓋率87．8％；其中有209個(gè)住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，占69．2％；有270個(gè)住宅小區(qū)實(shí)行了物業(yè)管理收費(fèi)，占89．4％，收費(fèi)率平均達(dá)到70％。目前，市內(nèi)四區(qū)及高新園區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)279家，從業(yè)人員2萬(wàn)余人。通過(guò)這十多年的努力，大連市基本建立起適應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)多元化發(fā)展格局的較為完善的物業(yè)管理體系，改善了城市居住環(huán)境，提高了市民的居住水平。1995年末，大連市委市政府做出決定，對(duì)1983年以來(lái)建成的175個(gè)2萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)實(shí)施全面治理改造。這一計(jì)劃先后用了三年時(shí)間，組織實(shí)施了拆除違章臨時(shí)建筑、房屋立面整治、樓道清理、生活垃圾袋裝化、繁華地區(qū)和主干道兩側(cè)臨街住宅更換塑鋼窗、小區(qū)綠化達(dá)標(biāo)、改造人行步道、完善小區(qū)配套設(shè)施和小區(qū)道路建設(shè)、推廣節(jié)水設(shè)備、推行統(tǒng)一物業(yè)管理等十大工程。到1998年，大連市又把住宅小區(qū)的整治工作由市中心地帶向城鄉(xiāng)結(jié)合部延伸，同時(shí)組織實(shí)施了光明工程，在全市安裝了17萬(wàn)盞樓道感應(yīng)燈。2000年，又對(duì)212個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整。治和達(dá)標(biāo)工作，使全市住宅小區(qū)基本達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。截至目前，大連市累計(jì)授資10億多元，使全市30多萬(wàn)戶、102萬(wàn)居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量得以全面改善和提高。結(jié)論和啟示由上面的例子以及物業(yè)管理的社會(huì)地位我們不難發(fā)現(xiàn)，雖然我國(guó)的物業(yè)管理起步較晚，但是隨著改革開(kāi)放我國(guó)住宅建設(shè)的高速發(fā)展，住宅小區(qū)物業(yè)管理也越來(lái)越受到廣泛的關(guān)注，并對(duì)物業(yè)管理行業(yè)起到了推動(dòng)作用。1981年深圳第一家專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司的誕生是我國(guó)物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度又慢到快，從二十世紀(jì)90年代開(kāi)始，我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展迅猛，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生，而且也不斷的向社會(huì)化、市場(chǎng)化靠攏。許多住宅小區(qū)被評(píng)為優(yōu)秀小區(qū)、示范小區(qū)，這其中物業(yè)管理是功不可沒(méi)的，而且一個(gè)好品質(zhì)的居住環(huán)境不僅能反映當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，而且能陶冶情操、凈化心靈、提高生活質(zhì)量，融洽鄰里關(guān)系。我們有理由相信物業(yè)管理在未來(lái)的城市住宅小區(qū)建設(shè)中的作用將越來(lái)越重要。3、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題與分析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠(chéng)信，服務(wù)態(tài)度引起業(yè)主不滿我國(guó)的物業(yè)管理從無(wú)到有，從弱到強(qiáng)，經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。但是，作為新興行業(yè)，法律法規(guī)健全的相對(duì)滯后、市場(chǎng)機(jī)制的不完善、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的短視行為和投機(jī)取巧，使得物業(yè)管理行業(yè)只看到眼前利益，沒(méi)有考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，導(dǎo)致企業(yè)缺乏誠(chéng)信，從而成為今年來(lái)消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一。業(yè)主對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)上的偏差“物業(yè)到底是干嘛的?”很多業(yè)主也不是很清楚，只是簡(jiǎn)單地理解為打掃衛(wèi)生、看看門(mén)，這樣一來(lái)，業(yè)主就會(huì)片面認(rèn)為物業(yè)只是掃地看門(mén)。我們憑什么交那么多錢(qián)?對(duì)“物業(yè)服務(wù)”這個(gè)無(wú)形的商品有種與生俱來(lái)的排斥，讓其接受并愉快地付費(fèi)，難度之大可想而知。業(yè)主在消費(fèi)觀念上還存在著不少誤區(qū)。很多業(yè)主沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是使其房產(chǎn)保值增值的一種投資行為，也沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理服務(wù)是一種消費(fèi)行為，在繳納服務(wù)費(fèi)時(shí)總要“左顧右盼”，生怕自己“吃虧”。物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)不健全、各類(lèi)糾紛不斷涌現(xiàn)物業(yè)管理是伴隨國(guó)家住房制度不斷深化改革而興起的行業(yè)，在我國(guó)還處于初級(jí)發(fā)展階段，物業(yè)管理起步較遲，發(fā)展水平也較低，盡管?chē)?guó)家出臺(tái)了一些相關(guān)的法律的規(guī)定，但因?yàn)槌闪I(yè)主委員會(huì)難等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的制約，導(dǎo)致很多小區(qū)的物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的糾紛不斷涌現(xiàn)，按高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，卻不能給小區(qū)業(yè)主提供相對(duì)的服務(wù)，再加上沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，就客觀上造成了雙方誰(shuí)也不理誰(shuí)的局面。物業(yè)管理人員隊(duì)伍素質(zhì)偏低我國(guó)物業(yè)管理起步較晚，物業(yè)管理學(xué)科的建立還在探索階段。物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開(kāi)展職業(yè)道德教育和專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒(méi)有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類(lèi)人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。而目前整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出的態(tài)勢(shì)是：專(zhuān)業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員主要來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管所的轉(zhuǎn)業(yè)人員、下崗職工、退伍軍人和民工，文化知識(shí)不高，整體素質(zhì)較低。經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的上崗培訓(xùn)，只能從事簡(jiǎn)單的體力勞動(dòng)和服務(wù)行為。有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人員隊(duì)伍在專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。而物業(yè)管理作為專(zhuān)業(yè)化的管理服務(wù)行業(yè)。需要具有一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和服務(wù)技能，但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。配套設(shè)施運(yùn)作不理想目前，住宅小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒(méi)有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程來(lái)通盤(pán)設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。其公共設(shè)施本來(lái)已很少。商店、學(xué)校、銀行、娛樂(lè)設(shè)施等本來(lái)就不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因“名存實(shí)亡”。收費(fèi)卻不能提高相對(duì)應(yīng)的服務(wù)一些物業(yè)公司企業(yè)專(zhuān)業(yè)化水平低，收取管理費(fèi)后，僅僅提供簡(jiǎn)單的保安、保潔、綠化等服務(wù)，其服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與業(yè)主的實(shí)際要求存在一定差距。而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌，公共部位、周?chē)h(huán)境、主動(dòng)維修設(shè)備、提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及。小區(qū)一旦發(fā)生故障性事件而向物業(yè)公司反映(如電梯損壞、水管泄露、電閘破壞、防盜門(mén)失靈、墻灰剝落等)，往往得不到及時(shí)解決。他們一不具備個(gè)方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，二無(wú)配備必要的維修隊(duì)及設(shè)備，這顯然不符合專(zhuān)業(yè)管理規(guī)范的要求。住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在問(wèn)題的主要原因通過(guò)對(duì)以上主要的六個(gè)問(wèn)題的分析，我們可以把問(wèn)題的原因歸結(jié)為三個(gè)方面：即業(yè)主、企業(yè)和政府。業(yè)主自身原因（1）由于住房制度改革之前我國(guó)實(shí)行的是福利分房制度，過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的由國(guó)家出錢(qián)建房、管房、養(yǎng)房的意識(shí)依然深植在大多數(shù)業(yè)主及物業(yè)使用人腦中，使老百姓已經(jīng)形成了“住房靠國(guó)家，掙錢(qián)自己花”、“服務(wù)維修國(guó)家包”的觀念，在認(rèn)識(shí)上存在很大的誤區(qū)。（2）大多數(shù)業(yè)主和用戶因?yàn)榉ㄖ埔庾R(shí)淡薄，缺少與物業(yè)管理企業(yè)的溝通，經(jīng)常將人住房屋所發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題歸咎于物業(yè)管理公司，發(fā)生不按時(shí)按額繳納或者拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。企業(yè)自身原因（1）物業(yè)管理企業(yè)還沒(méi)有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)不明、權(quán)責(zé)不清、管理不科學(xué)，無(wú)法獨(dú)立經(jīng)營(yíng)運(yùn)作；（2）由于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)人力資源的管理存在紕漏，企業(yè)內(nèi)部缺少相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人才，而許多從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)不高，形成了不要質(zhì)量只追求利益的惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)整個(gè)行業(yè)造成傷害；（3）物業(yè)管理企業(yè)的管理經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重缺乏。政府方面原因（1）由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)售后服務(wù)部門(mén)，沒(méi)能引起有關(guān)部門(mén)的重視，以及物業(yè)管理涉及部門(mén)過(guò)多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時(shí)不完善；（2）由于受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響以及出于本部門(mén)自身利益考慮，政企沒(méi)能真正分開(kāi)，而且政府對(duì)企業(yè)干預(yù)過(guò)多，缺少服務(wù)意識(shí)；（3）對(duì)物業(yè)管理的宏觀管理目標(biāo)不明確，是進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營(yíng)共存，是強(qiáng)制實(shí)行招投標(biāo)制還是采取自愿，都沒(méi)有一個(gè)明確的政策法規(guī)；（4）物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，政府沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，導(dǎo)致物業(yè)管理過(guò)分依賴(lài)于開(kāi)發(fā)商，難以真正獨(dú)立出來(lái)。4、住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的研究對(duì)策健全的制度是解決矛盾的保障物業(yè)是涉及房地產(chǎn)、市政、規(guī)劃、娛樂(lè)、通訊等多個(gè)部門(mén)的綜合性行為，單一的部門(mén)法規(guī)在具體執(zhí)行的其權(quán)威性和規(guī)范作用受到限制，國(guó)家需要制定一部專(zhuān)業(yè)的法律。物業(yè)管理企業(yè)還要積極引入、建立符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量管理體系，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平及服務(wù)質(zhì)量，使物業(yè)管理企業(yè)按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度運(yùn)行。制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,出臺(tái)配套法規(guī)。完善的物業(yè)管理法律體系需要在與國(guó)家已經(jīng)頒布實(shí)施的其它法律法規(guī)互相銜接,由不同層次、不同類(lèi)型的法律規(guī)范組成有機(jī)整體,并成為國(guó)家法律體系必不可少的分支。完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域,使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。走法制化發(fā)展之路從本質(zhì)上看物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治的權(quán)力,是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置權(quán)力,本不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過(guò)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。但公共利益、事務(wù)必須要有專(zhuān)門(mén)的組織來(lái)維護(hù)和管理，才能得以充分體現(xiàn)。切實(shí)完善物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督與管理隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇，作為人與人之間交往及相互合作的基礎(chǔ)——誠(chéng)信，越發(fā)顯示了不可忽略的重要作用，成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，而對(duì)于在我國(guó)只有短短20余年發(fā)展歷程的物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，誠(chéng)信更是企業(yè)的立身立業(yè)之本。物業(yè)管理企業(yè)只有切實(shí)做到誠(chéng)信才會(huì)有更好的發(fā)展。培育和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作行政主管部門(mén)、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理法規(guī)的宣傳，通過(guò)各種有效措施提高廣大業(yè)主的物業(yè)管理意識(shí)，積極推動(dòng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)及業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生，并引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作。在物業(yè)糾紛中，業(yè)主是弱勢(shì)群體，急需要政府部門(mén)的支持，只有幫助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，讓其發(fā)揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實(shí)際保護(hù)業(yè)主自身的利益不受侵犯。政府部門(mén)應(yīng)通過(guò)各種有效渠道加強(qiáng)宣傳力度，從而使廣大業(yè)主意識(shí)到自身權(quán)益的保障不能僅消極的依靠外界來(lái)實(shí)現(xiàn)，更重要的是要實(shí)現(xiàn)物業(yè)自治，靠業(yè)主自身積極參與，才能實(shí)現(xiàn)保障業(yè)主權(quán)利與搞好小區(qū)建設(shè)的雙贏。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提升管理服務(wù)水平，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通（1）解決物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題需要進(jìn)行綜合整治，抓好多方面的工作，要順利實(shí)現(xiàn)收費(fèi)必須按“取之于業(yè)主、用之于業(yè)主、合理收費(fèi)”的指導(dǎo)思想，本著“公開(kāi)、公平、公正”的原則進(jìn)行收費(fèi)。加強(qiáng)物業(yè)宣傳工作，取得業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的支持與理解；全面提升管理服務(wù)水平，規(guī)范企業(yè)監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)；加強(qiáng)物業(yè)接管驗(yàn)收管理，為以后物業(yè)管理工作打好基礎(chǔ)；物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)溝通，堅(jiān)持合法追討費(fèi)用。（2）業(yè)主觀念也得轉(zhuǎn)變，業(yè)主與物業(yè)管理應(yīng)該多交流、多理解，共同參與小區(qū)管理。把小區(qū)管理好，維護(hù)好，讓業(yè)主受益，這才是物業(yè)管理的最終目標(biāo)。隨著人們消費(fèi)觀念的提高，少數(shù)不交費(fèi)的業(yè)主在大多數(shù)人的輿論監(jiān)督下，在國(guó)家法律規(guī)范不斷健全的壓力下，也就能主動(dòng)交納物業(yè)管理費(fèi)了。要?jiǎng)?chuàng)新體制，用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才結(jié)合我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)人力資源開(kāi)發(fā)與管理的現(xiàn)狀問(wèn)題及該行業(yè)的特點(diǎn)，物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要認(rèn)清形勢(shì)，及時(shí)將企業(yè)的人力資源開(kāi)發(fā)與管理工作放到戰(zhàn)略地位上來(lái)考慮和處理，要全面提高人力資源開(kāi)發(fā)與管理的工作效能，進(jìn)而提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。為此，要徹底解決好這個(gè)難題，應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：企業(yè)要提高員工的整體素質(zhì)，促進(jìn)人才的職業(yè)化，優(yōu)化人力資源配置；建立一套有效的績(jī)效考評(píng)系統(tǒng)，完善符合企業(yè)激勵(lì)雇員的激勵(lì)機(jī)制。走品牌發(fā)展之路，樹(shù)立市場(chǎng)品牌意識(shí)品牌是物業(yè)管理企業(yè)及其所管理物業(yè)的內(nèi)部機(jī)制、管理服務(wù)、環(huán)境文化、社會(huì)效益、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、知名度的綜合體現(xiàn)，物業(yè)管理的市場(chǎng)發(fā)展，從早期的無(wú)序管理到規(guī)范化管理再到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；從淺層次的投標(biāo)書(shū)及價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，到深層次的人才競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)，處處體現(xiàn)了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性，從企業(yè)的管理者到普通員工，都應(yīng)自覺(jué)或不自覺(jué)地以品牌觀念決定自己的行為。走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展之路走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展之路，以專(zhuān)業(yè)為主，搞多種經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁,物業(yè)管理企業(yè)在做好物業(yè)管理的同時(shí)，要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際和優(yōu)勢(shì)，不斷拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，努力為企業(yè)增加積累，使其走上良性循環(huán)的軌道。（1）專(zhuān)業(yè)的人才是減少矛盾的前提。謀事在人，成事在天，企業(yè)的成敗，關(guān)鍵是人。物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè)，但物業(yè)管理行業(yè)設(shè)計(jì)面廣，政策性及專(zhuān)業(yè)性都很強(qiáng)，既涉及到人，也涉及到物。物是一個(gè)“固體”，而人是有思維變化的，人的需要千差萬(wàn)別，因此，物業(yè)管理服務(wù)就需要有一支能力強(qiáng)、素質(zhì)高、品行正、作風(fēng)好、善管理的人才隊(duì)伍，這是物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵，也是物業(yè)管理企業(yè)參與時(shí)常競(jìng)爭(zhēng)、立足行業(yè)發(fā)展的根本。物業(yè)管理企業(yè)要立足培養(yǎng)一批適合企業(yè)自身發(fā)展的優(yōu)秀管理和技術(shù)人才，才能創(chuàng)出自己的特色，進(jìn)而為自身樹(shù)立良好的公眾形象，形成有自身特色的管理和服務(wù)模式。（2）物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專(zhuān)門(mén)的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng),在管理上要有專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)。全國(guó)70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的,物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病,擯棄落后的用人觀念,建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制,加大專(zhuān)業(yè)人才培訓(xùn)力度,吸引和留住人才,發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神,做好服務(wù)集成,通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來(lái)激發(fā)消費(fèi)者的自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí),從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題,向知識(shí)型管理過(guò)渡,走一條人才專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。奉行“以人為本”的服務(wù)理念,不斷提升管理服務(wù)的質(zhì)量物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè),最終的顧客是居住者,居住者的滿意度才是衡量物業(yè)公司工作的最終標(biāo)準(zhǔn)。這就要求物業(yè)管理企業(yè):一方面要更新服務(wù)觀念,寓管理于服務(wù)之中,在管理中服務(wù),在服務(wù)中管理；另一方面要堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)理念,優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量,注重對(duì)顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),不斷改革服務(wù)質(zhì)量。只有這樣,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,進(jìn)而為其提供更細(xì)致、更周到、更體貼的人性化服務(wù)。當(dāng)前,物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個(gè)由初級(jí)階段向高級(jí)階段過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)刻,物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問(wèn)題和發(fā)展對(duì)策,需要我們作出更進(jìn)一步的努力。國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)驗(yàn)啟示萬(wàn)科物業(yè)萬(wàn)科可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭老大，萬(wàn)科的成功離不開(kāi)萬(wàn)科物業(yè)的服務(wù)。萬(wàn)科物業(yè)成立于1992年，迄今為止已經(jīng)有二十多年的歷史了，這二十多年來(lái)萬(wàn)科物業(yè)一直處于行業(yè)的領(lǐng)先地位，同時(shí)萬(wàn)科物業(yè)也是國(guó)內(nèi)首家獲得ISO9001認(rèn)證的國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的金牌物業(yè)公司。萬(wàn)科物業(yè)管理公司在全國(guó)各大城市的分公司都有強(qiáng)烈的名牌意識(shí)，先后創(chuàng)出了不少優(yōu)秀管理小區(qū)。如深圳天景花園、青島銀都花園、上海萬(wàn)科城市花園、北海萬(wàn)科城市花園、北京萬(wàn)科城市花園。它們?cè)凇曛g分別先后被評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”。在物業(yè)管理過(guò)程中，“萬(wàn)科物業(yè)”在注重硬件建設(shè)與管理的同時(shí)，堅(jiān)持“以人為本，以情動(dòng)人”的原則，做到尊重人、理解人、關(guān)心人，致力于創(chuàng)造和諧溫馨的小區(qū)人文環(huán)境。在企業(yè)內(nèi)部，“萬(wàn)科物業(yè)”重視公司管理人員素質(zhì)的提高，確定尊重人的基本原則，把“員工第一”作為物業(yè)管理的新理念，把培養(yǎng)出適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的新型人才作為物業(yè)管理的一個(gè)重要目標(biāo)。在住宅小區(qū)，“萬(wàn)科物業(yè)”積極組織居民開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。如每逢重大節(jié)日組織住戶舉行燈謎晚會(huì)、“萬(wàn)科一家”文藝匯演；暑假組織消夏西瓜采摘節(jié)；成立社區(qū)老年俱樂(lè)部，開(kāi)展適合老年人身心健康的郊游、棋牌賽，舉辦繪畫(huà)學(xué)習(xí)班等。還聯(lián)系醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行健康咨詢及義診，聯(lián)系幼教機(jī)構(gòu)在社區(qū)開(kāi)辦幼兒園等服務(wù)項(xiàng)目。眾多社區(qū)活動(dòng)的成功舉辦，增強(qiáng)了社區(qū)的凝聚力，活躍了鄰里關(guān)系，使小區(qū)成為文明、祥和、愉快的生活空間。在“萬(wàn)科物業(yè)”所管小區(qū)中，看不到一塊“禁止吸煙，違者罰款”之類(lèi)的警示牌，“萬(wàn)科”管理者堅(jiān)信“服務(wù)勝于管理，疏導(dǎo)勝于管理”“業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的不是簡(jiǎn)單的房屋，而是一種全新的生活方式”?！叭f(wàn)科物業(yè)”以其人情化管理贏得了員工及住用戶的滿意，得到了社會(huì)的普遍贊譽(yù)。它為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了可觀的銷(xiāo)售利潤(rùn)。近幾年來(lái)，“萬(wàn)科”管理的物業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，其業(yè)務(wù)已擴(kuò)展到上海、天津、青島、石家莊、沈陽(yáng)、北京等多個(gè)城市。年月日，北京萬(wàn)科物業(yè)公司正式取得了國(guó)家建設(shè)部大院和辦公樓的物業(yè)管理權(quán)，并開(kāi)展了管理服務(wù)。中海物業(yè)中海物業(yè)的突出特點(diǎn)是：質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)，工作嚴(yán)要求，管理制度化、程序化和標(biāo)準(zhǔn)化。該公司管理的深圳海富、海麗、海濱、海連四處高層花園大廈，建筑面積達(dá)余萬(wàn)平方米。這個(gè)小區(qū)于、年兩次榮獲“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)(大廈)”稱(chēng)號(hào)。年在全國(guó)同行業(yè)中，中海公司率先獲得國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，成為推行標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、制度化運(yùn)作的一個(gè)成功范例?！爸泻Ｎ飿I(yè)”首先做到了高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)，努力與國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)接軌，使公司各項(xiàng)管理工作有章可循、有據(jù)可依。通過(guò)不斷探索與實(shí)踐，“中海物業(yè)”將各項(xiàng)管理規(guī)章不斷細(xì)化、量化與標(biāo)準(zhǔn)化，形成了內(nèi)容豐富、易于操作、考核方便的規(guī)章體系。該體系由《質(zhì)量手冊(cè)》《程序文件》《作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》和《質(zhì)量記錄》等總計(jì)余萬(wàn)字的四級(jí)工作文件組成，對(duì)每個(gè)員工、每個(gè)崗位、每個(gè)工作環(huán)節(jié)做什么、如何做、怎么考核等內(nèi)容作出