世界木屋村接待中心項(xiàng)目建設(shè)可研報(bào)告

XX世界木屋村接待中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEPAGE4總論1.1項(xiàng)目單位基本情況1.1.1概況XXXX林業(yè)集團(tuán)有限公司是一家集林木種苗、園林工程、生態(tài)旅游三大產(chǎn)業(yè)于一體的省級(jí)農(nóng)業(yè)、林業(yè)產(chǎn)業(yè)化雙龍頭企業(yè)。成立于1997年，其前身為XX市XX生態(tài)發(fā)展有限公司，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)發(fā)展需要，經(jīng)省工商管理局批準(zhǔn)，在XX市XX生態(tài)發(fā)展有限公司的基礎(chǔ)上，2006年正式組建XXXX林業(yè)集團(tuán)有限公司，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元。1994年，XXXX林業(yè)集團(tuán)有限公司從33畝的作坊式小苗圃起步，以農(nóng)戶(hù)投山（地）入股和租賃等方式，不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，逐漸建成羅溪苗圃、雙龍苗圃、港口基地、三角洲基地、山門(mén)基地、陳家灣基地。種植廣玉蘭、香樟、桂花、龍爪槐、龍柏球、紫薇、杜英等60余種優(yōu)質(zhì)苗木，年產(chǎn)苗量達(dá)300萬(wàn)株以上。各苗圃、基地堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，不斷運(yùn)用林業(yè)新科技，嚴(yán)格按照苗木種植流程生產(chǎn)。經(jīng)過(guò)十多年的辛勤培育，經(jīng)營(yíng)規(guī)模已成為華東地區(qū)之最，苗木品質(zhì)優(yōu)良，被國(guó)家林業(yè)局評(píng)為“全國(guó)質(zhì)量信得過(guò)苗圃”和“全國(guó)無(wú)檢疫對(duì)象苗圃”，深受廣大客戶(hù)的一致好評(píng)。1997年建成的千畝銀杏園，依山傍水，極具旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值。經(jīng)充分考察、論證，決定以銀杏園為依托，融木屋文化和特色林果為一體，進(jìn)軍被譽(yù)為二十一世紀(jì)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)——生態(tài)旅游業(yè)。5年的辛勤付出，讓昔日的荒山野嶺變成了風(fēng)景秀麗的國(guó)家AAAA旅游景區(qū)、四星級(jí)旅游酒店、全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)、XX市優(yōu)秀城市名片、皖東南旅游寶庫(kù)里一顆璀璨的明珠。2009年依托“XX萬(wàn)畝珍稀鄉(xiāng)土樹(shù)種園”和世界木屋村周邊地區(qū)共計(jì)2萬(wàn)畝土地而投資建設(shè)的“XX宣城XX現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)示范區(qū)”項(xiàng)目由上海交通大學(xué)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，目前總體規(guī)劃設(shè)計(jì)工作已經(jīng)完成。該項(xiàng)目通過(guò)3—5年的努力，打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示的園區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)的窗口、農(nóng)業(yè)增效農(nóng)民增收的平臺(tái)、農(nóng)民安居樂(lè)業(yè)的家園、體制機(jī)制創(chuàng)新的試驗(yàn)田、整合資金支持農(nóng)村發(fā)展的新亮點(diǎn)，最終將其建設(shè)成為科學(xué)家的科研基地、藝術(shù)家的創(chuàng)作搖籃、企業(yè)家的休閑養(yǎng)生場(chǎng)所、亞熱帶珍稀鄉(xiāng)土樹(shù)種的基因庫(kù)、中外高科技農(nóng)產(chǎn)品的示范展示平臺(tái)。同時(shí)邀請(qǐng)北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院做XX世界木屋村總體提升工程項(xiàng)目，包括XX世界木屋村、板橋自然保護(hù)區(qū)、宣城楊林萬(wàn)畝苗木基地三大片區(qū)。該項(xiàng)目規(guī)劃前期匯報(bào)工作已經(jīng)結(jié)束，正進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的修改與論證。為充分利用、發(fā)揮基地的資源優(yōu)勢(shì)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，自2006年開(kāi)始公司就挺進(jìn)城市園林景觀(guān)綠化市場(chǎng)。以綠色、生態(tài)、文明、和諧的理念為先導(dǎo)，不斷強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)和信譽(yù)意識(shí)，為建設(shè)單位提供超標(biāo)、超值的項(xiàng)目服務(wù)。幾年來(lái)，共成功承接X(jué)X市、宣城市道路、公園綠化工程、渦陽(yáng)老子生態(tài)文化園、葛溝公園等及蘇浙滬地區(qū)園林景觀(guān)綠化、仿古建筑70余項(xiàng)工程，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，成為皖東南地區(qū)園林綠化行業(yè)的領(lǐng)頭羊。在取得城市園林綠化二級(jí)資質(zhì)、園林古建筑三級(jí)資質(zhì)的基礎(chǔ)上，正積極申報(bào)城市園林綠化一級(jí)資質(zhì)、園林古建筑二級(jí)資質(zhì)、風(fēng)景園林工程設(shè)計(jì)乙級(jí)資質(zhì)，增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，成為了一家集園林綠化和古建筑設(shè)計(jì)、施工、咨詢(xún)?yōu)橐惑w的大型專(zhuān)業(yè)公司。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)：苗木種植銷(xiāo)售、園林綠化工程和生態(tài)旅游。公司管理制度、管理模式：公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制；與農(nóng)戶(hù)簽訂林地流轉(zhuǎn)合同，流轉(zhuǎn)后的農(nóng)民就地培訓(xùn)后轉(zhuǎn)變成公司的產(chǎn)業(yè)工人，既獲得勞動(dòng)報(bào)酬，提高收入，又可學(xué)得許多農(nóng)業(yè)技術(shù)。同時(shí)，允許農(nóng)戶(hù)以荒山入股，取得效益后與農(nóng)戶(hù)共享利益。公司內(nèi)部明確責(zé)任制、實(shí)行獎(jiǎng)懲機(jī)制、按時(shí)發(fā)放工資，充分發(fā)揮職工的主動(dòng)性、積極性，提高勞動(dòng)利用率和勞動(dòng)生產(chǎn)率，以獲取最佳的經(jīng)濟(jì)效益；企業(yè)采取嚴(yán)格財(cái)務(wù)制度，規(guī)范經(jīng)濟(jì)核算。做好生產(chǎn)記錄系統(tǒng)和生產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表（各單位日?qǐng)?bào)表、月報(bào)表，每周生產(chǎn)情況統(tǒng)計(jì)表等），編制企業(yè)計(jì)劃管理。公司實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)制度。實(shí)行“董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)制”的運(yùn)行模式，即由股東會(huì)負(fù)責(zé)選舉董事長(zhǎng)。董事會(huì)負(fù)責(zé)投資發(fā)展計(jì)劃等重大決策問(wèn)題；董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等重大問(wèn)題，并負(fù)責(zé)監(jiān)督總經(jīng)理執(zhí)行職務(wù)職責(zé)；總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。所有者一般不涉及公司正常的經(jīng)營(yíng)管理，做到產(chǎn)權(quán)明晰，權(quán)責(zé)分明，管理科學(xué)。2009年9月份，邀請(qǐng)北京世紀(jì)縱橫管理咨詢(xún)有限公司為集團(tuán)做一整套的公司管理體系和治理結(jié)構(gòu),目前正有條不紊的運(yùn)行，且效果良好。人員結(jié)構(gòu)：公司現(xiàn)有技術(shù)管理人員87人，其中高級(jí)職稱(chēng)15人，中級(jí)職稱(chēng)30人，初級(jí)職稱(chēng)42人；具有大專(zhuān)以上學(xué)歷的52人，本科以上學(xué)歷41人，具有碩士研究生以上學(xué)歷的2人；員工年齡結(jié)構(gòu)較為合理，50歲以上的2人，40歲以上11人，30至40歲的35人，20至30歲的29人，技術(shù)管理人員主要集中在20至40年齡段。1.11.2項(xiàng)目基本情況1.2.1項(xiàng)目名稱(chēng)、建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)：XXXX世界木屋村接待中心項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)地點(diǎn)：XX市XX辦事處XX世界木屋村內(nèi)1.2.2建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)總規(guī)模占地3586平方米，建設(shè)內(nèi)容包括新建XX世界木屋村接待中心，及附屬配套設(shè)施建設(shè)。1.2.3建設(shè)期限項(xiàng)目建設(shè)期1年（2011年4月—2012年3月）。1.2.4投資結(jié)構(gòu)和資金來(lái)源項(xiàng)目總投資8326.21萬(wàn)元。其中：申請(qǐng)銀行貸款5800萬(wàn)元，占%；自籌資金2526.21萬(wàn)元，占%。1.2.5項(xiàng)目效益經(jīng)濟(jì)效益：XXXX世界木屋村接待中心項(xiàng)目規(guī)劃期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入估算為40934.0萬(wàn)元，所得稅為1349.8萬(wàn)元，利潤(rùn)為6647.8萬(wàn)元。項(xiàng)目投資回收期7.0年。根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)分析，到2016年可收回XXXX世界木屋村接待中心項(xiàng)目建設(shè)全部投資。項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2635.7萬(wàn)元，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2459.3萬(wàn)元。項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.0%和12.0%，分別超出基準(zhǔn)收益率（8%）8.0和4.0個(gè)百分點(diǎn)，符合項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)要求。社會(huì)效益：通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)施可以有效地引導(dǎo)當(dāng)?shù)厝罕娡度氲缴鷳B(tài)旅游經(jīng)營(yíng)中去，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增加農(nóng)民收入，促進(jìn)本地及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)效益非常顯著。1.3依據(jù)——《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》——《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)》——國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005年本）》——《中共XX省委省人民政府關(guān)于實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略的決定》——《XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要與2020年遠(yuǎn)景展望》——《XX市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》——《XX市總體規(guī)劃（2007-2020）》——《XX市2009年統(tǒng)計(jì)年鑒》項(xiàng)目背景2.1項(xiàng)目提出的背景2.1.1宏觀(guān)背景發(fā)展旅游業(yè)是當(dāng)今世界的一大潮流，隨著世界經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易的不斷發(fā)展，旅游業(yè)已成為較為重要的產(chǎn)業(yè)之一。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，伴隨著生活品質(zhì)的提升，旅游、休閑進(jìn)入人們的生活。我國(guó)已把旅游業(yè)擺在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，國(guó)務(wù)院和XX省政府已制定了關(guān)于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)有關(guān)決定，把旅游列入重要發(fā)展行業(yè)，并出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)發(fā)展。這為開(kāi)發(fā)建設(shè)XX市XX世界木屋村接待中心的建設(shè)帶來(lái)了良好的契機(jī)。2.1.1區(qū)域背景（1）XX優(yōu)越的區(qū)位XXXX世界木屋村接待中心新建項(xiàng)目所在的XX市位于XX東南部，天目山北麓，東臨浙西，西接黃山，連通皖浙兩省七縣市，是皖南山區(qū)之咽喉，南北通衢之要沖。其銜接于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的南京城市圈和杭州灣城市群的邊緣，皖贛鐵路、省道215、104標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)公路和宜黃旅游快速通道均穿境而過(guò)，距宣杭鐵路和318國(guó)道高速公路接口僅40公里，規(guī)劃中的溧黃高速公路和皖浙高速將在市區(qū)交匯。市區(qū)距上海290公里、距省城合肥240公里，距杭州160公里，距南京220公里，距黃山風(fēng)景區(qū)140公里。（2）XX世界木屋村的發(fā)展XXXX世界木屋村位于XX省東南部的XX市，距市區(qū)8公里，毗鄰長(zhǎng)三角旅游圈和XX“兩山一湖”旅游區(qū)，占地150公頃，始建于1997年，是在生態(tài)科技示范園的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，2001年11月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，是一處集觀(guān)光旅游、休閑度假、商務(wù)洽淡為一體的生態(tài)旅游度假區(qū)。一期項(xiàng)目包括木屋建筑群、大門(mén)景觀(guān)、主題屏風(fēng)墻、浮雕裝飾墻、停車(chē)場(chǎng)和木屋綜合服務(wù)區(qū)。2005年建成的XX世界木屋村二期工程為XX民俗文化風(fēng)情園、貴賓樓和環(huán)湖餐廳，其中民俗文化風(fēng)情園占地面積242850平方米。園內(nèi)設(shè)有各種民族的民俗文化表演舞臺(tái)，如傣、佤、苗、哈尼寨、異國(guó)風(fēng)情園、摩梭人家、倆門(mén)樓、蒙古包、射擊場(chǎng)等；各種游樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施，如吊橋、溜索、飛車(chē)走壁、上刀山、人工溪流等；配套道路、園林綠化工程等設(shè)施。貴賓樓占地面積約1500平方米,環(huán)湖餐廳占地約3000平方米?？偼度胭Y金為1.2億元，日接待能力達(dá)5000人。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性隨著社會(huì)發(fā)展，我國(guó)旅游進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，旅游資源得到了有效的保護(hù)和合理的開(kāi)發(fā)利用。旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，為更進(jìn)一步的整合旅游資源，完善相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和賓館、飯店等旅游設(shè)施，XX市XX世界木屋村接待中心的建設(shè)就應(yīng)運(yùn)而生。2.2.1旅游區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的需要2009年，國(guó)務(wù)院41號(hào)文件明確提出要“把旅游業(yè)培育成戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿(mǎn)意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”。這大大提升了旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。而國(guó)務(wù)院正式批復(fù)的《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》，是國(guó)家實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的又一重大舉措，標(biāo)志著產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略之一。宣城是中部地區(qū)東向發(fā)展的“門(mén)戶(hù)”、長(zhǎng)三角地區(qū)西進(jìn)的“橋頭堡”，其發(fā)展機(jī)遇不言而喻。“皖南國(guó)際旅游文化示范區(qū)”建設(shè)，促進(jìn)宣城、黃山、池州三地旅游一體化和國(guó)際化。皖南旅游將呈現(xiàn)出“三足鼎立”的發(fā)展格局。與此同時(shí)《宣城市城市總體規(guī)劃（2007-2020）》，著力打造“三個(gè)基地、一個(gè)樞紐”（即承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)和資本轉(zhuǎn)移的新型加工制造業(yè)基地、面向長(zhǎng)三角的優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工供應(yīng)基地、以自然生態(tài)和宣城地域文化為特色的旅游休閑度假基地，皖蘇浙邊界地區(qū)重要的交通物流樞紐），這必將給宣城市旅游業(yè)帶來(lái)廣闊的發(fā)展空間，這就為XX市XX世界木屋村接待中心項(xiàng)目的建設(shè)帶來(lái)契機(jī)。2.2.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要XX市XX世界木屋村接待中心項(xiàng)目是由娛樂(lè)、住宿、餐飲及其他服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成，通過(guò)豐富多彩的服務(wù)讓賓客享受實(shí)實(shí)在在的高品位的消費(fèi)。上述服務(wù)項(xiàng)目均是高效經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目，均易獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。XX市XX世界木屋村接待中心項(xiàng)目通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)的示范帶動(dòng)輻射作用，可以進(jìn)一步在新形式下探索新的經(jīng)營(yíng)和管理模式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大集約經(jīng)營(yíng)規(guī)模，促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展。使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全和深度開(kāi)發(fā)的方向發(fā)展。2.2.3促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要XX市XX世界木屋村接待中心項(xiàng)目作為游客消費(fèi)的重要內(nèi)容，既是實(shí)體“內(nèi)需”的組成部分，同時(shí)對(duì)擴(kuò)大“內(nèi)需”極具有龍頭作用和杠桿意義，能鏈?zhǔn)嚼瓌?dòng)一系列的生產(chǎn)與生活消費(fèi)。更直接與間接地帶動(dòng)了包括商業(yè)、服務(wù)業(yè)等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于旅游是對(duì)地方最好的“免費(fèi)廣告”，地方因旅游的發(fā)展而使知名度極大提高，從而對(duì)招商引資及產(chǎn)品外銷(xiāo)都帶來(lái)巨大的推動(dòng)。XX市XX世界木屋村接待中心項(xiàng)目的建設(shè)，為社會(huì)增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，開(kāi)辟了資金和人才市場(chǎng)的新領(lǐng)域。2.2.4自我加快發(fā)展的需要隨著社會(huì)發(fā)展，我國(guó)旅游進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，各地旅游資源得到了有效的保護(hù)和合理的開(kāi)發(fā)利用。相應(yīng)地供游客觀(guān)光、考察、休閑的交通、通訊、電力等基礎(chǔ)設(shè)施和賓館、飯店等旅游設(shè)施逐漸完善，游客接待中心作為一種新的建筑類(lèi)型和運(yùn)作模式應(yīng)運(yùn)而生，作為皖南最大的國(guó)家4A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)之一，XX市XX世界木屋村為更好地為廣大游客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，游客接待中心的建設(shè)就迫在眉睫。建設(shè)條件3.1項(xiàng)目區(qū)概況3.1.1地理位置項(xiàng)目所在的XX市地處XX省東南部，東鄰蘇杭，西靠黃山，連接皖浙兩省七個(gè)縣市，距滬、寧、杭三大城市僅170-300公里，是皖南山區(qū)之咽喉，南北商旅通衢之要道。XXXX世界木屋村位于XX省東南部的XX市，位于寧（國(guó)）宣（州）公路邊，距市區(qū)8公里，毗鄰長(zhǎng)三角旅游圈和XX“兩山一湖”旅游區(qū)。3.1.2自然資源狀況（1）氣候項(xiàng)目區(qū)地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，季風(fēng)強(qiáng)盛，氣候溫和濕潤(rùn)，四季分明，降水充沛，光照適宜。優(yōu)良的氣候條件不僅造就了垂直層次分明的植被帶景觀(guān)，而且在夏季具有非常顯著的避暑消夏功能，為開(kāi)展農(nóng)業(yè)觀(guān)光、度假旅游創(chuàng)造了良好的氣候條件；而在冬季則因氣溫較低，高山積雪、冰凍時(shí)間較長(zhǎng)，經(jīng)常形成霧淞、冰掛景觀(guān)。此外，由于區(qū)域內(nèi)小地形復(fù)雜，各氣象要素值的空間分布有較大的分異，這種多樣的小氣候條件促發(fā)各類(lèi)林木花卉競(jìng)相繁衍，群珍薈萃，并在一年中隨季節(jié)的轉(zhuǎn)換又各具特色：春見(jiàn)容，夏見(jiàn)蔭，秋見(jiàn)情，冬見(jiàn)骨，使處處時(shí)時(shí)的山山水水更增添多姿的風(fēng)采和無(wú)限的生機(jī)。（2）水文XX境內(nèi)有東津、XX、中津三條主干河流，并在市區(qū)東北部交匯形成水陽(yáng)江源，水能資源豐富。（3）土壤項(xiàng)目區(qū)處于皖南--浙西北天目山烏龍山中山丘陵黃紅壤棕黃壤區(qū)，浙西北天目山中丘陵黃紅壤棕黃壤亞區(qū)。土壤種類(lèi)以山地黃棕壤和山地黃壤為主，少量為發(fā)育成熟的石灰土，土壤深度平均達(dá)到60厘米以上，有機(jī)質(zhì)含量高，土壤立地條件較好，適合植物生長(zhǎng)。（4）大氣環(huán)境XX市光、熱、水等氣候資源豐富，市境內(nèi)不僅降水多，而且太陽(yáng)輻射量和氣溫也較高。在農(nóng)作物生長(zhǎng)季節(jié)里經(jīng)常高溫多雨，光照充足，氣候條件適合多種農(nóng)作物生長(zhǎng)和杉、松、竹、油茶等林木以及中藥材等的生長(zhǎng)。3.1.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況（1）行政區(qū)劃與人口XX市轄3個(gè)街道、10個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)（其中1個(gè)民族鄉(xiāng)）：XX辦事處、南山辦事處、河瀝辦事處、港口鎮(zhèn)、梅林鎮(zhèn)、中溪鎮(zhèn)、寧墩鎮(zhèn)、仙霞鎮(zhèn)、汪溪鎮(zhèn)、甲路鎮(zhèn)、胡樂(lè)鎮(zhèn)、霞西鎮(zhèn)、天湖鎮(zhèn)、云梯畬族鄉(xiāng)、南極鄉(xiāng)、萬(wàn)家鄉(xiāng)、竹峰鄉(xiāng)、方塘鄉(xiāng)、青龍鄉(xiāng)，總?cè)丝?8萬(wàn)。2010年，全市國(guó)民總產(chǎn)值128.0億元，財(cái)政總收入20.1億元。（2）交通運(yùn)輸XX市內(nèi)有皖贛鐵路、省道215、104和宜黃旅游快速通道等交通主干線(xiàn)，交通便利。距宣杭鐵路和318國(guó)道高速公路接口僅40公里，規(guī)劃中的溧黃高速公路和皖浙高速將在市區(qū)交匯。市區(qū)距上海290公里車(chē)程、距省城合肥240公里車(chē)程，距杭州160公里車(chē)程，距南京220公里車(chē)程，距黃山風(fēng)景區(qū)140公里車(chē)程。全市所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)“三通”（通路、通電、通電話(huà)），信息傳遞速度快，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下了扎實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。（3）供電及通訊XX市城鄉(xiāng)供電網(wǎng)絡(luò)設(shè)施齊全，農(nóng)村電網(wǎng)改造全面完成，戶(hù)戶(hù)通電。信息通訊發(fā)達(dá)，固定電話(huà)網(wǎng)覆蓋所有行政村，無(wú)線(xiàn)通訊隨處可聯(lián)絡(luò)。3.1.4旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩rXX境內(nèi)山青水秀，風(fēng)光旖旎，天目山蜿蜒屹立于東南邊緣，黃山山脈由西延伸入境，構(gòu)成南高北低、峰巒疊嶂的地勢(shì)形態(tài)。面積9萬(wàn)多畝的省級(jí)板橋自然保護(hù)區(qū)與庫(kù)容9.41億立方米的青龍湖連成一片，形成集湖光、山色、溶洞于一體的怡人風(fēng)光。境內(nèi)名勝古跡眾多，“山門(mén)洞”、“千秋關(guān)”、“仙人塔”因其歷史悠久，風(fēng)貌獨(dú)特，載入《中國(guó)名勝詞典》，其中，“山門(mén)洞”素有“天下之奇山門(mén)有，山門(mén)之奇天下無(wú)”的稱(chēng)譽(yù)。旅游資源豐富，擁有青龍灣生態(tài)旅游區(qū)、XX世界木屋村、中溪夏霖風(fēng)景區(qū)、東津河漂流景區(qū)、方塘世京果園等具有一定知名度的景區(qū)景點(diǎn)。XX旅游業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)。全市2009年共接待旅游者163萬(wàn)人次，其中接待海外旅游者3758人次，旅游總收入6.8億元，其中門(mén)票收入0.3億元。全市共有星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)家樂(lè)60戶(hù)，創(chuàng)建省級(jí)農(nóng)家樂(lè)3戶(hù)，宣城市級(jí)農(nóng)家樂(lè)11戶(hù)。3.2項(xiàng)目建設(shè)條件分析3.2.1項(xiàng)目建設(shè)條件（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景良好發(fā)展旅游景區(qū)接待中心是當(dāng)今世界旅游業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，也是旅游發(fā)展的總趨勢(shì)之一；中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出旅游業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)這一新戰(zhàn)略，標(biāo)明旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的地位提升到前所未有的高度；XX市提出“大力發(fā)展旅游業(yè)”的戰(zhàn)略思想，要求加強(qiáng)旅游發(fā)展步伐，項(xiàng)目近鄰的浙江省臨安市在繼續(xù)堅(jiān)持旅游業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略指引下，旅游業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步大幅增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，XX、臨安兩市對(duì)旅游業(yè)的重視，十分有利于身處浙皖交界的項(xiàng)目所在處的開(kāi)發(fā)建設(shè)。（2）項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境優(yōu)越項(xiàng)目區(qū)依托XX市、杭州和近年迅速發(fā)展的臨安市旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，地處長(zhǎng)江三角洲南翼，位于未來(lái)第六個(gè)世界級(jí)城市群中的滬、寧、杭三大中心城市三角地帶的外圍，處于杭州、千島湖、黃山旅游大網(wǎng)絡(luò)的中心，杭州至黃山的陸路黃金旅游線(xiàn)的中段。周邊地區(qū)著名風(fēng)景區(qū)云集，易產(chǎn)生群體效應(yīng)。XX省境內(nèi)有著名的黃山、九華山等風(fēng)景名勝區(qū)。浙江省臨安市屬于杭州大旅游區(qū)范疇，東有杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)和宋城、杭州樂(lè)園、野生動(dòng)物園等；南有桐廬縣瑤林仙境、天目溪漂流、富春江、大奇山和淳安縣千島湖；北有安吉竹鄉(xiāng)國(guó)家級(jí)森林公園。（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)良好XX世界木屋村經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)具有一定的生態(tài)旅游接待能力，是一處集觀(guān)光旅游、休閑度假、商務(wù)洽淡為一體的生態(tài)旅游度假區(qū)，度假區(qū)內(nèi)建有大門(mén)景觀(guān)、千畝銀杏園、特色林果園、水上樂(lè)園、木屋別墅群、XX民俗風(fēng)情園等主要景點(diǎn)和一處四星級(jí)旅游酒店，總投入資金為1.2億元，日接待能力達(dá)5000人。良好的開(kāi)發(fā)條件為XXXX世界木屋村接待中心的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。市場(chǎng)分析與銷(xiāo)售方案4.1市場(chǎng)分析隨著全球旅游業(yè)的大規(guī)模發(fā)展，旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用越來(lái)越重要。各大風(fēng)景名勝區(qū)修筑各種旅游配套設(shè)施滿(mǎn)足游客的需要，在這種發(fā)展潮流驅(qū)使下，風(fēng)景名勝區(qū)得以產(chǎn)生并不斷地發(fā)展。為適應(yīng)旅游業(yè)發(fā)展需要，旅游資源開(kāi)發(fā)和景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)將向廣度和深度方向發(fā)展，新的旅游景點(diǎn)會(huì)越來(lái)越多，旅游者的活動(dòng)范圍將越來(lái)越廣，各地掀起了游客接待中心建設(shè)的熱潮。XX市XX世界木屋村經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，為游客提供信息、咨詢(xún)、游程安排、講解、教育、休息等旅游設(shè)施和服務(wù)功能的專(zhuān)門(mén)場(chǎng)所的游客接待中心就迫在眉睫，修建接待中心的目的是向游客提供有關(guān)旅游和風(fēng)景名勝區(qū)的信息，同時(shí)提供必要的服務(wù)和幫助，包括住宿及娛樂(lè)設(shè)施。（1）客源市場(chǎng)分析①區(qū)域市場(chǎng)狀況宣城：近些年，宣城采取了各級(jí)旅游主管部門(mén)和各大景區(qū)共同宣傳促銷(xiāo)的方式，不斷加大宣傳促銷(xiāo)力度，宣城作為旅游目的地對(duì)外影響進(jìn)一步擴(kuò)大，特別是生態(tài)休閑、偉人故里、紅色寶地幾大品牌吸引力較強(qiáng)，宣城旅游全省排名靠前。全市年接待旅游入境者17153人次，增長(zhǎng)46.2%，接待國(guó)內(nèi)旅游者440.5萬(wàn)人次，增長(zhǎng)20.7%，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入28.9億元，增長(zhǎng)25.8%。全年新增4A級(jí)景區(qū)3家，3A級(jí)景區(qū)3家，全市A級(jí)景區(qū)數(shù)達(dá)到26家。全年新增旅游星級(jí)賓館4家，全市星級(jí)賓館總數(shù)達(dá)到41家。全年新增旅行社9家，旅行社總數(shù)達(dá)到41家。2009年“五一”黃金周，XX主要景區(qū)（點(diǎn)）接待人數(shù)再創(chuàng)新高。市內(nèi)各景區(qū)接待游客比上年同期增長(zhǎng)都超過(guò)二位數(shù)，除門(mén)票收入外，由此而帶動(dòng)的農(nóng)家樂(lè)、特色購(gòu)物等的高收入；2009年“十一”黃金周期間，全市共接待游客22.44萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)7.88%；實(shí)現(xiàn)旅游收入1959.66萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)12.32%。XX：XX經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，具有雄厚的工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力帶動(dòng)了XX旅游業(yè)、食品業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等各個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展。近年來(lái)，在市委、市政府高度重視下，在社會(huì)各界的大力支持下，XX旅游經(jīng)濟(jì)從無(wú)到有、從小到大，實(shí)現(xiàn)了跨越式的發(fā)展。旅游產(chǎn)業(yè)“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”六大要素基本形成，在擴(kuò)大消費(fèi)、解決就業(yè)、提高XX的知名度、美譽(yù)度等方面起到了積極的作用，已從破題啟步升溫期轉(zhuǎn)到快速健康發(fā)展期。目前，全市已擁有一家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，三家四星級(jí)旅游飯店，五家三星級(jí)旅游飯店，五家旅行社，十三家旅游商品生產(chǎn)企業(yè)，十家正在開(kāi)發(fā)的旅游項(xiàng)目。全市全年共接待旅游者163萬(wàn)人次，增長(zhǎng)17.9％，其中接待海外旅游者3758人次，增長(zhǎng)30%；旅游總收入6.8億元，增長(zhǎng)55.3%，其中門(mén)票收入0.3億元，增長(zhǎng)88.8%。全市共有星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)家樂(lè)60戶(hù)，創(chuàng)建省級(jí)農(nóng)家樂(lè)3戶(hù)，宣城市級(jí)農(nóng)家樂(lè)11戶(hù)。在全省、宣城市旅游行業(yè)中各項(xiàng)工作名列前茅?？傮w來(lái)看，XX旅游發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛。從XX旅游市場(chǎng)來(lái)看，目前還處于起步階段，基礎(chǔ)也還比較薄弱，客源以本市人民居多，其次主要是長(zhǎng)三角區(qū)域、周邊300公里范圍內(nèi)的游客。②景區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀XX世界木屋村的省內(nèi)客源主要來(lái)自XX、宣城和合肥三地，其中XX本地占近一半。此外，還有部分來(lái)自于南京、杭州、上海以及XX周邊城市。其中，景區(qū)自2004年二期工程完成后，游客接待量不斷攀新高。2008接待游客37萬(wàn)余人次，2009年共接待中外游客46萬(wàn)人次，2010年共接待游客近84萬(wàn)人次，世界木屋村（一期、二期）2008—2010年游客統(tǒng)計(jì)分析表單位：人次項(xiàng)目2008年2009年2010年住宿人數(shù)97536149620就餐人數(shù)136285153676風(fēng)情園游人數(shù)141606161752總?cè)藬?shù)375427465048可以看出：景區(qū)接待總?cè)藬?shù)飛速增長(zhǎng)，一方面是景區(qū)已具規(guī)模，另一方面是景區(qū)營(yíng)銷(xiāo)力度不斷加強(qiáng)。其中，風(fēng)情園接待游人穩(wěn)步增長(zhǎng)，在景區(qū)住宿和就餐的游客近2年快速增長(zhǎng)，這與景區(qū)接待設(shè)施的逐步完善密切相關(guān)。（2）客源市場(chǎng)定位XX世界木屋村接待中心項(xiàng)目的客源市場(chǎng)定位結(jié)合本地區(qū)近年發(fā)展的實(shí)際及發(fā)展趨勢(shì)，將其客源市場(chǎng)定位在：立足國(guó)內(nèi)，主攻鄰近地區(qū)市場(chǎng)，逐步開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)市場(chǎng)。①以省內(nèi)周邊城市為突破口，以鄰近城市為重點(diǎn)，以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲、以武漢為中心的華中地區(qū)為主要地域目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。②以商務(wù)洽談為重點(diǎn)促銷(xiāo)對(duì)象主體，以中青年游客為擴(kuò)大市場(chǎng)份額的目標(biāo)。（3）目標(biāo)市場(chǎng)分析①我國(guó)旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)需求決定著旅游產(chǎn)品的命運(yùn)，并進(jìn)一步影響著旅游目的地的生存和發(fā)展。新的市場(chǎng)需求給全國(guó)旅游產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與升級(jí)帶來(lái)了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。其中，會(huì)議與商務(wù)旅游產(chǎn)品是有很大發(fā)展?jié)摿Φ穆糜萎a(chǎn)品。②長(zhǎng)三角旅游發(fā)展態(tài)勢(shì)從2004年以來(lái)，長(zhǎng)三角地區(qū)的旅游發(fā)展極為迅猛，如黃山2009年，全市接待海內(nèi)外旅游者1801.3萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)17.3%。其中：接待國(guó)內(nèi)旅游者1720.3萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)17.3%；接待入境旅游者81.0萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)18.2%，在入境旅游者中，外國(guó)人55.9萬(wàn)人次，增長(zhǎng)17.1%；港澳臺(tái)同胞25.1萬(wàn)人次，增長(zhǎng)19.6%。全年旅游總收入140.9億元，增長(zhǎng)27.4%，其中：國(guó)內(nèi)旅游收入125.9億元，增長(zhǎng)29.5%，國(guó)際旅游創(chuàng)匯2.2億美元，增長(zhǎng)25.7%。③XX省旅游市場(chǎng)定位XX省在旅游發(fā)展“十一五”規(guī)劃中的其客源市場(chǎng)定位為：在國(guó)內(nèi)，確定“激活省內(nèi)游、主攻長(zhǎng)三角、做大珠三角、開(kāi)拓東三省、提升津京唐、挺進(jìn)大中原、培育大西南”的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)方略，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游超常發(fā)展；數(shù)量上爭(zhēng)取到“十一五”末，省際游客數(shù)量達(dá)到5000萬(wàn)人次，其中，長(zhǎng)三角地區(qū)游客量達(dá)到3000萬(wàn)人次以上。在入境旅游上，按照“擴(kuò)大韓國(guó)市場(chǎng)、穩(wěn)住日本市場(chǎng)、提升港臺(tái)市場(chǎng)、開(kāi)拓歐美市場(chǎng)、發(fā)展東南亞市場(chǎng)”的入境市場(chǎng)開(kāi)發(fā)方略，加大旅游開(kāi)放力度，積極發(fā)展入境旅游。即：優(yōu)先加大對(duì)港澳和日韓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的力度和強(qiáng)度；爭(zhēng)取舉辦海峽兩岸旅游發(fā)展研討會(huì)，做深做活臺(tái)灣旅游市場(chǎng)；積極開(kāi)拓東亞、東南亞、歐美等客源市場(chǎng)；加強(qiáng)與“長(zhǎng)三角”對(duì)接融合，策劃并增加長(zhǎng)線(xiàn)精品旅游線(xiàn)路，吸引進(jìn)入長(zhǎng)三角的國(guó)際游客入皖旅游。（5）目標(biāo)客源市場(chǎng)世界木屋村的遠(yuǎn)景市場(chǎng)定位是：“通過(guò)休閑度假產(chǎn)品及環(huán)境的打造，吸引對(duì)先進(jìn)休閑及度假生活方式認(rèn)同的大眾、商務(wù)及高端群體，成為長(zhǎng)三角地區(qū)最具價(jià)值的生態(tài)觀(guān)光休閑度假社區(qū)”。針對(duì)休閑旅游板塊，世界木屋村目標(biāo)市場(chǎng)的總體定位是：“立足宣城，抓穩(wěn)大眾客源，向中高端商務(wù)休閑市場(chǎng)過(guò)渡；面向全國(guó)，節(jié)慶活動(dòng)先行，樹(shù)立世界木屋品牌；積極開(kāi)拓長(zhǎng)三角，吸引國(guó)際客源市場(chǎng)”。4.1.2市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）預(yù)測(cè)指標(biāo)①年游人量基數(shù)（N）XXXX世界木屋村始建于1997年，是一處集觀(guān)光旅游、休閑度假、商務(wù)洽淡為一體的生態(tài)旅游度假區(qū)，度假區(qū)內(nèi)建有大門(mén)景觀(guān)、千畝銀杏園、特色林果園、水上樂(lè)園、木屋別墅群、XX民俗風(fēng)情園等主要景點(diǎn)和星級(jí)旅游飯店。木屋村一期、二期景區(qū)自2004年二期工程完成后，游客接待量不斷攀新高。2008接待游客37萬(wàn)余人次，2009年共接待中外游客46萬(wàn)人次，2010年共接待游客近84萬(wàn)人次。

XX世界木屋村接待中心項(xiàng)目的建設(shè)是根據(jù)XX世界木屋村現(xiàn)有景觀(guān)資源特色、地理區(qū)位條件、開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程及大眾知名度等因素，確定年游人量基數(shù)（N）為2萬(wàn)人次。②年游人增長(zhǎng)率（Pi）根據(jù)XXXX世界木屋村景觀(guān)資源特色和旅游開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃，參照同類(lèi)和鄰近地區(qū)游人統(tǒng)計(jì)資料，分析游人構(gòu)成和游人量增長(zhǎng)趨勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年游人增長(zhǎng)率進(jìn)行了預(yù)測(cè)。經(jīng)營(yíng)期（2012—2020年）：隨著XX世界木屋村接待中心項(xiàng)目接待服務(wù)能力的相對(duì)穩(wěn)定，旅游市場(chǎng)基本形成，休閑旅游進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段，游人增幅趨緩，年游人增長(zhǎng)率P2取10%。（2）預(yù)測(cè)方法①年游人量（M）M＝N×（1+Pi）j（i＝1，2；j＝1，2，…，6）②旺季日游人量（m）m＝M/（n×B）式中：n——年旅游旺季天數(shù)B——游人量飽和系數(shù)，取0.70（3）預(yù)測(cè)結(jié)果隨著景區(qū)休閑度假定位的確立以及市場(chǎng)的不斷開(kāi)辟，人均消費(fèi)將突飛猛進(jìn)。依照XX市大交通的不斷完善、景區(qū)的提升改造和新建旅游項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力以及旅游接待體系的不斷完善等為預(yù)測(cè)依據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域大環(huán)境，對(duì)XX世界木屋村接待中心項(xiàng)目2012年－2020年的旅游市場(chǎng)規(guī)模和旅游綜合收入做了如下所示的預(yù)測(cè)。建設(shè)期：2012年游客規(guī)模為2萬(wàn)人次。經(jīng)營(yíng)期：期末（2020年）XX世界木屋村接待中心項(xiàng)目的年游客規(guī)模為3.8萬(wàn)人次。2012年—2020年項(xiàng)目區(qū)游客人數(shù)預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)人次年份項(xiàng)目201220132014201520162017201820192020游人量22.22.62.833.2增長(zhǎng)率10%10%10%10%10%10%10%10%4.2市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)XXXX世界木屋村接待中心市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，以4Ps（production、price、place、promotion）營(yíng)銷(xiāo)理論為核心。其營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)為：文化營(yíng)銷(xiāo)與滲透化營(yíng)銷(xiāo)策略結(jié)合，將項(xiàng)目承載的世界多元性文化要素滲透到接待中心每一個(gè)細(xì)節(jié)中去。充分運(yùn)用各產(chǎn)業(yè)間的互動(dòng)關(guān)系，形成多產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)策略，將差異化營(yíng)銷(xiāo)作為貫穿項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的重要策略。在不同的營(yíng)銷(xiāo)階段選擇不同的客源市場(chǎng)，不同開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)應(yīng)有所側(cè)重，以期獲得更大的經(jīng)濟(jì)收益。品牌營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，使客源市場(chǎng)自始至終保持對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度。4.2.1產(chǎn)品策略XXXX世界木屋村接待中心的旅游產(chǎn)品以資源特色和旅游功能為基礎(chǔ)，在深度挖掘和保持生態(tài)的前提下，打造出集商務(wù)洽談、休閑娛樂(lè)、特色餐飲等為一體的、完善而發(fā)達(dá)的旅游產(chǎn)品體系。①品牌營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目的品牌營(yíng)銷(xiāo)策略是貫穿整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程的核心策略之一，選定主題產(chǎn)品，進(jìn)行品牌打造。對(duì)于本案，其核心品牌就在以世界多元文化為載體的接待中心，在強(qiáng)化這個(gè)核心的同時(shí)，運(yùn)用多品牌輔助，將品牌延伸至多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，形成以XX世界木屋村產(chǎn)業(yè)品牌為核心、產(chǎn)品品牌為外圍形成的多品牌體系，輻射旅游、文化、商貿(mào)、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品。②體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程強(qiáng)調(diào)全程跟進(jìn)的服務(wù)產(chǎn)品銷(xiāo)售。如邀請(qǐng)有名望的專(zhuān)家學(xué)者前來(lái)度假、國(guó)內(nèi)外有影響的新聞媒體的專(zhuān)欄作家與記者來(lái)參觀(guān)等。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)將游客帶來(lái)全新的體驗(yàn)和感受，給項(xiàng)目帶來(lái)良好的口碑效應(yīng)。③文化營(yíng)銷(xiāo)文化營(yíng)銷(xiāo)策略分為兩個(gè)層面：其一是外向型，主要運(yùn)用于項(xiàng)目對(duì)外的主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)訴求，將項(xiàng)目蘊(yùn)含的文化內(nèi)涵和打造的文化體驗(yàn)對(duì)外傳播，如利用商務(wù)、節(jié)慶活動(dòng)進(jìn)行文化營(yíng)銷(xiāo)；其二是內(nèi)向性，主要通過(guò)對(duì)高端人群閑適生活的各種要素分析，并通過(guò)傳媒和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)將其拉進(jìn)項(xiàng)目，使目標(biāo)定位在相應(yīng)人群上。④事件營(yíng)銷(xiāo)以項(xiàng)目的基礎(chǔ)和產(chǎn)品，把握和創(chuàng)造各種具有社會(huì)和經(jīng)濟(jì)關(guān)注效應(yīng)的事件，以其產(chǎn)生擴(kuò)大化的營(yíng)銷(xiāo)效應(yīng)。如節(jié)慶活動(dòng)，成功的節(jié)慶活動(dòng)往往會(huì)給景區(qū)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，本項(xiàng)目區(qū)自身?yè)碛胸S富的節(jié)慶資源，是隨著景區(qū)的發(fā)展與完善，大小節(jié)慶活動(dòng)的舉辦，節(jié)慶活動(dòng)就能產(chǎn)生越來(lái)越巨大的收益。4.2.2價(jià)格策略XXXX世界木屋村接待中心應(yīng)制定一個(gè)完整的季節(jié)性政策，并推出相應(yīng)的旅游產(chǎn)品，滿(mǎn)足當(dāng)今旅游向松散型發(fā)展的時(shí)代需要。對(duì)老客戶(hù)和需求量大的客戶(hù)、特殊的客戶(hù)群體實(shí)行一定的價(jià)格優(yōu)惠，另外，針對(duì)不同收入層次的游客，設(shè)計(jì)高、中、低不同檔次的旅游產(chǎn)品，確定高、中、低檔價(jià)格組合，更好地滿(mǎn)足不同層次旅游消費(fèi)者的需求。4.2.3促銷(xiāo)策略對(duì)于不同的客源市場(chǎng)，XXXX世界木屋村接待中心應(yīng)采取不同的促銷(xiāo)方式。對(duì)核心客源市場(chǎng)，采取小范圍的促銷(xiāo)活動(dòng)，刺激市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，拓寬客源層；對(duì)潛力客源市場(chǎng)，要著重開(kāi)發(fā)對(duì)旅游中間商的促銷(xiāo)活動(dòng)，更多的發(fā)揮市場(chǎng)中介的作用。4.2.4具體營(yíng)銷(xiāo)建議XX世界木屋村接待中心項(xiàng)目不僅是XX的品牌，也是XX的品牌、宣城的品牌。對(duì)外，要積極爭(zhēng)取政府的支持，協(xié)力對(duì)外宣傳，引動(dòng)區(qū)域發(fā)展。對(duì)內(nèi)，組建旅游區(qū)自身的旅游營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行廣告策劃、信息制作、對(duì)外信息發(fā)布，組織旅游宣傳活動(dòng)。（1）明確旅游形象，采用統(tǒng)一宣傳口號(hào)和形象標(biāo)識(shí)①明確旅游形象、宣傳口號(hào)有獎(jiǎng)社會(huì)征集、專(zhuān)家舉薦等多種方式篩選旅游形象和旅游宣傳口號(hào)。征集方案本身也是對(duì)外宣傳的過(guò)程。②設(shè)計(jì)旅游形象標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)代表XX世界木屋村接待中心項(xiàng)目的旅游形象標(biāo)識(shí)，這也是項(xiàng)目多元文化展示的平臺(tái)。將旅游形象樹(shù)標(biāo)識(shí)牌于各入口處，并印制門(mén)票、明信片、宣傳冊(cè)、紀(jì)念品等處。（2）有針對(duì)性地通過(guò)各種途徑，積極進(jìn)行宣傳促銷(xiāo)①媒體促銷(xiāo)充分利用電視、報(bào)刊、廣播、雜志、光盤(pán)、網(wǎng)站、多媒體、圖片等多種傳播媒體，向外宣傳XX世界木屋村接待中心旅游產(chǎn)品和旅游形象。尤其要配合景區(qū)、景點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的竣工開(kāi)放，及時(shí)制作導(dǎo)游團(tuán)、書(shū)刊、音像等旅游宣傳品及旅游信息，并及時(shí)投放各旅游文化商品營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)。②業(yè)內(nèi)促銷(xiāo)積極參與國(guó)內(nèi)外與省內(nèi)旅游部門(mén)組織的各種旅游促銷(xiāo)活動(dòng)；加強(qiáng)與外地旅行社的直接聯(lián)系，組織外地旅游代理商來(lái)XX考察。③積極舉辦和參加各類(lèi)旅游促銷(xiāo)活動(dòng)積極參加各類(lèi)旅游促銷(xiāo)活動(dòng)，并針對(duì)目標(biāo)客源市場(chǎng)，適時(shí)舉辦相關(guān)旅游促銷(xiāo)活動(dòng)。（3）建立XX旅游信息網(wǎng)，豐富旅游信息網(wǎng)站內(nèi)容，網(wǎng)站內(nèi)容除區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)、交通網(wǎng)絡(luò)體系介紹外，提供酒店、票務(wù)預(yù)訂，氣象咨詢(xún)，景區(qū)意見(jiàn)反饋等欄目。同時(shí)也可以利用網(wǎng)站調(diào)查直接得到旅游者對(duì)XX世界木屋村接待中心發(fā)展?fàn)顩r的意見(jiàn)和反饋。此項(xiàng)工作也要納入旅游營(yíng)銷(xiāo)組織常規(guī)工作之中。4.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析4.3.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素分析項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有兩個(gè)方面：一是競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。周邊旅游景點(diǎn)景區(qū)多，對(duì)一個(gè)大旅游區(qū)的形成是優(yōu)勢(shì)，有利于相互合作共同打造品牌。二是服務(wù)質(zhì)量。XXXX世界木屋村經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，規(guī)劃建設(shè)接待中心，有利于旅游資源整合和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的旅游開(kāi)發(fā)方式。4.3.2防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策針對(duì)周邊景區(qū)景點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，XXXX世界木屋村要通過(guò)準(zhǔn)確市場(chǎng)定位鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體。市場(chǎng)定位是建立在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的旅游消費(fèi)習(xí)性、地域環(huán)境、交通情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查包括：旅游項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)策略、價(jià)格、消費(fèi)人群、以及其合作伙伴-旅行社的情況）進(jìn)行調(diào)查分析，制定有效地經(jīng)營(yíng)策略與市場(chǎng)定位。通過(guò)市場(chǎng)定位，找到空白市場(chǎng)，這樣才能獲得發(fā)展空間、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。加大品牌宣傳，通過(guò)品牌形象的建設(shè)，培育市場(chǎng)、培育忠誠(chéng)的消費(fèi)者，是品牌建設(shè)的核心。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的旅游市場(chǎng)上，一方面要提升項(xiàng)目區(qū)環(huán)境建設(shè)的硬件設(shè)施，另一方面也要提升服務(wù)質(zhì)量的軟件設(shè)施。在當(dāng)今旅游景區(qū)項(xiàng)目處于同質(zhì)的時(shí)代，其服務(wù)質(zhì)量在很大的程度上決定著項(xiàng)目區(qū)的市場(chǎng)份額。必須加大力度，提升服務(wù)質(zhì)量，倡導(dǎo)一切以顧客為中心，才能在市場(chǎng)中占有一席之地。項(xiàng)目建設(shè)方案及實(shí)施進(jìn)度5.1建設(shè)指導(dǎo)思想及原則5.1.1指導(dǎo)思想要以環(huán)境為本，層層依山而建指導(dǎo)思想，以科學(xué)技術(shù)為依托，立足資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，要和外部山水互動(dòng)，與周?chē)h(huán)境和諧的融為一體。在項(xiàng)目建設(shè)上，遵循弘揚(yáng)綠色環(huán)保、低碳節(jié)能主題，追求以和諧為主題。增強(qiáng)XXXX世界木屋村接待中心的環(huán)保能力，并具有適度的前瞻性。實(shí)現(xiàn)生態(tài)保護(hù)與節(jié)能降耗的和諧統(tǒng)一。概括來(lái)說(shuō)就是“三高三大”。三高：高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位。高起點(diǎn)是在指在XXXX世界木屋村已有基礎(chǔ)上，進(jìn)一步發(fā)掘整合旅游資源，實(shí)現(xiàn)更大的發(fā)展目標(biāo)；高標(biāo)準(zhǔn)是指必須要用高標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量和檢驗(yàn)接待中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理、營(yíng)銷(xiāo)要高水平，產(chǎn)品、設(shè)施、服務(wù)要高質(zhì)量；高品位具有特殊的意義，因?yàn)楦邩?biāo)準(zhǔn)并不等同于高品位。高標(biāo)準(zhǔn)是在物質(zhì)技術(shù)層面上，而高品位是以文化氣質(zhì)為靈魂的旅游文化形象，并表現(xiàn)為通過(guò)旅游活動(dòng)而提升鑒賞水平。三大：大視野、大手筆、大旅游。大視野是指要跳出地區(qū)和傳統(tǒng)局限，前瞻性的規(guī)劃旅游開(kāi)發(fā)。抓住中部崛起以及XX加入泛長(zhǎng)三角的契機(jī)。大手筆是大視野的派生結(jié)果，在開(kāi)發(fā)的廣度和深度上，確定布局，選好項(xiàng)目。設(shè)計(jì)出符合時(shí)代潮流和趨勢(shì)游客接待中心項(xiàng)目；大旅游內(nèi)容很豐富，首先要瞄準(zhǔn)大市場(chǎng)，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。其次要出大產(chǎn)品，要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元化，這樣才能實(shí)現(xiàn)客源多元化，把生態(tài)、文化、科考、商務(wù)、健身、民俗等全方位發(fā)展起來(lái)，大旅游才會(huì)有基礎(chǔ)。5.1.2建設(shè)原則（1）環(huán)境保護(hù)原則游客接待中心的建設(shè)應(yīng)按照規(guī)劃要求確定基地位置和基地范圍，要與周?chē)h(huán)境融為一體，要有合理的規(guī)劃布局。（2）主題性原則要將接待中心最有個(gè)性的特點(diǎn)進(jìn)行加工提煉，充分顯現(xiàn)，形成鮮明的主題形象。通過(guò)景觀(guān)建設(shè)、建筑風(fēng)格、環(huán)境規(guī)劃、服務(wù)方式、節(jié)慶事件等共同營(yíng)造氛圍，并以廣告、標(biāo)識(shí)等烘托強(qiáng)化主題形象，使之在較短的時(shí)間內(nèi)激起旅游者的共鳴。（3）交通便利原則由于接待中心是旅游區(qū)與大城市間的交通連接點(diǎn)，對(duì)來(lái)往旅游者具有集散作用，游客接待中心建筑作為服務(wù)設(shè)施之一，同樣要考慮這個(gè)問(wèn)題。風(fēng)景區(qū)的范圍很大，服務(wù)設(shè)施一般可以設(shè)置在風(fēng)景區(qū)、景區(qū)、景群三級(jí)或相對(duì)應(yīng)的旅游城鎮(zhèn)和旅游村。而作為游客接待中心建筑，所承擔(dān)的作用是給游客提供游覽信息和相關(guān)服務(wù)，因此設(shè)置在人流集中的位置為宜。（4）服務(wù)性原則游客接待中心要充分為旅游者提供住宿、休息、餐飲、交通、娛樂(lè)、購(gòu)物等服務(wù)，以便使旅游者滿(mǎn)意，為游客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。作為接待中心，解說(shuō)、傳授和信息服務(wù)作為基本的交流手段，可讓大眾清楚、明白關(guān)于自然和文化資源的意義和價(jià)值。5.2項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)依托XXXX世界木屋村現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)和基礎(chǔ)，將園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的旅游資源，進(jìn)行整體規(guī)劃、運(yùn)作、整合、開(kāi)發(fā)，建設(shè)旅游配套設(shè)施。5.3項(xiàng)目建設(shè)布局XXXX世界木屋村接待中心項(xiàng)目用地位于現(xiàn)有XX省XX世界木屋內(nèi)。5.4建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模5.4.1新型接待中心建設(shè)新建游客接待中心1座，套房25套，餐廳2套、會(huì)議室1套，貴賓廳1套及其相應(yīng)附屬設(shè)施。新型接待中心建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積3586平方米建筑總占地面積2315平方米總套數(shù)25套(1)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)①設(shè)計(jì)依據(jù)按現(xiàn)行的國(guó)家、部頒布的規(guī)范（規(guī)程）及地方現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)程進(jìn)行設(shè)計(jì)。建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001；建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50007-2002；混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2002；建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-2001；②基礎(chǔ)設(shè)計(jì)本工程屬于山區(qū)地基，具體情況待地質(zhì)報(bào)告。由于在進(jìn)行土建施工前必須要平整坡地，因此要解決開(kāi)挖后山體的穩(wěn)定問(wèn)題，并評(píng)估在組織有效排水情況下是否會(huì)產(chǎn)生山體滑坡?；A(chǔ)采用配筋擴(kuò)展基礎(chǔ)的形式，以（嵌入）基巖作為持力層，必要時(shí)采用巖石錨桿擋墻。③上部結(jié)構(gòu)選型項(xiàng)目區(qū)塊為低層度假木屋,所有建筑均采用鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)。④材料砌體：±0.000以下用頁(yè)巖燒結(jié)多孔磚,±0.000以上用陶粒自保溫砌塊。混凝土：采用C25級(jí)砼。鋼筋：HPB235級(jí)鋼，HRB335級(jí)鋼。砂漿：±0.000以下墻體采用M10水泥砂漿，其他采用混合砂漿。5.4.2景觀(guān)綠化工程（1）設(shè)計(jì)原則和思路以環(huán)境為本，層層依山而建指導(dǎo)思想，和外部山水互動(dòng)，與周?chē)h(huán)境和諧的融為一體，使得山因水而動(dòng)，水因山而活。以綠色環(huán)保、低碳節(jié)能，通過(guò)綠色為目標(biāo)，低碳成時(shí)尚，從材料、污廢水處理、溫度調(diào)節(jié)裝置、照明等方面節(jié)能降耗，使接待中心充分利用山水等自然風(fēng)景實(shí)現(xiàn)環(huán)保，舒適而富有高星級(jí)享受的低碳旅游度假中心。為營(yíng)造綠色的主題氣氛，在套房的局部節(jié)點(diǎn)處裝置鮮花、綠草，并在屋頂?shù)钠脚_(tái)全部布置用綠草、鮮花、灌木覆蓋，使得建筑物得到一層天然屏障，真正做到綠色環(huán)保。接待中心區(qū)內(nèi)的會(huì)議室、宴會(huì)廳都配有自動(dòng)感應(yīng)的的溫度調(diào)節(jié)裝置，套房?jī)?nèi)除了節(jié)能照明設(shè)備外，還采用了自動(dòng)感應(yīng)的制熱和制冷系統(tǒng)，并且只有旅客進(jìn)入時(shí)才開(kāi)啟，接待中心內(nèi)部的玻璃、塑料和鋁制品，采用了新型材料而可以循環(huán)利用。（2）綠化植物選用原則生態(tài)性原則：綠化設(shè)計(jì)應(yīng)突出生態(tài)主題，以生態(tài)化、自然化為主，強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境共生的設(shè)計(jì)理念，充分發(fā)揮綠化生態(tài)功能。整體性原則：注重景觀(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的整體性，總體上簡(jiǎn)潔明快、局部設(shè)計(jì)在遵循整體風(fēng)格統(tǒng)一的基礎(chǔ)上求變化。植物運(yùn)用既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又豐富多彩、各具特色。地域性原則：考慮XX市地域特征和氣候條件，充分利用鄉(xiāng)土樹(shù)種和現(xiàn)有景觀(guān)元素，創(chuàng)造富有地方特色的景觀(guān)風(fēng)貌。因地制宜原則：根據(jù)不同的地域環(huán)境及植物的生物學(xué)和生態(tài)學(xué)特性，適地適樹(shù)的選擇樹(shù)種，特別要重視應(yīng)用適應(yīng)力強(qiáng)、景觀(guān)效果好的鄉(xiāng)土樹(shù)種及經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期馴育的優(yōu)良樹(shù)種。管理粗放原則：以粗放管理，易于生長(zhǎng)的鄉(xiāng)土樹(shù)種為主，以便減少后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)用和綠化養(yǎng)護(hù)對(duì)交通的影響。（3）綠化樹(shù)種的選用常綠針葉樹(shù)（灌木類(lèi)）：羅漢松、千頭柏、匍地柏、五針?biāo)傻?。常綠闊葉樹(shù)（灌木類(lèi)）：珊瑚樹(shù)、黃楊、枸骨、紅葉石楠、桂花、迎春、撒金珊瑚、南天竹、六月雪、小葉女貞、八角金盤(pán)、梔子、山茶、杜鵑等。落葉闊葉樹(shù)（灌木類(lèi)）：櫻花、桃花、臘梅、紫薇、紫荊、海棠、金鐘花、石榴等。竹類(lèi)：孝順竹、紫竹、南天竹、佛肚竹、早園竹等。藤本：紫藤、絡(luò)實(shí)、地錦（爬山虎、爬墻虎）、常春藤等?；ɑ埽禾?yáng)花、一串紅、美人蕉、五色莧、甘藍(lán)、菊花、蘭花等。草坪：麥冬、四季青草、高羊茅、馬尼拉草，三葉草，馬蹄瑾等。綠化區(qū)域主要分布在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目綠地和套房?jī)?nèi)部及接待中心景觀(guān)區(qū)等區(qū)域。5.4.3（1）道路工程①設(shè)計(jì)依據(jù)國(guó)家有關(guān)居住區(qū)道路設(shè)計(jì)規(guī)范：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180-1993)《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-1997）②道路系統(tǒng)XX世界木屋村與外部聯(lián)接交通業(yè)已具備，項(xiàng)目道路系統(tǒng)主要為項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部的停車(chē)場(chǎng)。盡端式道路的端頭設(shè)有12m×12m的回車(chē)場(chǎng)。在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)置停車(chē)場(chǎng)一處，面積500m2停車(chē)位按宜少、就近、分散的原則布置，并巧妙的結(jié)合山體和景觀(guān)處，避免了停車(chē)位對(duì)環(huán)境的破壞，交通噪音對(duì)住區(qū)的干擾。停車(chē)場(chǎng)面積500m2，基層碎石墊層10cm（2）給排水系統(tǒng)①設(shè)計(jì)依據(jù)國(guó)家有關(guān)給排水及消防設(shè)計(jì)規(guī)范：《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50015-2003)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ13-86)《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ14-87)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016—2006)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50140-2005)②生活給水水源:本項(xiàng)目水源從一期給水管網(wǎng)引入DN150供水管網(wǎng)，在二期內(nèi)成支狀供水管網(wǎng)；室外消防用水與生活用水合用管道。給水系統(tǒng)：本工程為低層建筑，由一期供水管網(wǎng)直接供水。要求入口處水壓大于0.10Mpa。全線(xiàn)暗敷，長(zhǎng)度5km用水量：各用水部位統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下表：項(xiàng)目用水計(jì)算表用水部位用水標(biāo)準(zhǔn)單位數(shù)量(L)用水時(shí)間（H）變化系數(shù)最大日最大時(shí)平均時(shí)度假木屋300L/人·d27224.02.1081.607.143.40綠化用水2L/m2·次50008.01.0010.001.251.25總計(jì)如下：未預(yù)見(jiàn)水量百分比：15％最大日用水量：91.60（立方米）最大時(shí)用水量：8.39（立方米）平均時(shí)用水量：4.65（立方米）③排水系統(tǒng)污、廢水：室內(nèi)采用雨、污、廢分流制；生活污水經(jīng)化糞池處理與廢水合并一起排入市政污水管網(wǎng)；個(gè)別低洼處無(wú)法自排，以設(shè)置化糞池和集水池并用潛污泵提升解決。本工程污廢水總量按生活用水總量的90％計(jì)算，總污廢水量為82.44m3。全線(xiàn)暗敷，長(zhǎng)度雨水：設(shè)置獨(dú)立雨水系統(tǒng)，屋面雨水采用有組織排放，屋面雨水散排至地面，與室外雨水一起自然徑流，匯入就近水體。雨量按當(dāng)?shù)乇┯陱?qiáng)度公式計(jì)算；其中重現(xiàn)期P=1年，設(shè)計(jì)降雨歷時(shí)T=10分鐘，綜合徑流系數(shù)Q=0.8。管材及接口：生活給水管采用鋼塑復(fù)合管，管道連接采用螺紋連接；生活排水管采用PVC排水管；雨水管采用PVC雨水管，承插連接，屋面雨水口均安裝87型鑄鐵雨水斗。④消防系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)：室外消火栓系統(tǒng)采用低壓制。室外消防管道和綠化用水共用一套管道，水源取自一期給水管網(wǎng)，引入二根DN150給水管，在小區(qū)形成支狀供水管網(wǎng)。消火栓布置間距不大于120m，保護(hù)半徑不大于150米。室外消火栓采用地上式SS100/65-1.0。管材及接口：采用熱鍍鋅鋼管；DN＜100mm者采用螺紋連接，DN≥100mm者采用溝槽連接。（3）強(qiáng)弱電系統(tǒng)①設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ16-2008《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999②電源項(xiàng)目區(qū)電源從城市10KV電網(wǎng)以電纜方式從電力局就近的開(kāi)閉所引來(lái)。木屋區(qū)內(nèi)設(shè)置室外箱式變電四站630KVA的變壓器。在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)設(shè)置若干臺(tái)室外配電柜，室外配電柜電源由低壓配電柜接入，套房?jī)?nèi)電源由就近室外配電柜接入；每個(gè)套房?jī)?nèi)設(shè)置配電箱，建筑單體內(nèi)照明、插座、空調(diào)等電源均由該配電箱供電。③變配電系統(tǒng)本著變壓器深入負(fù)荷中心的原則，本工程設(shè)箱式變壓器一臺(tái)；無(wú)功補(bǔ)償：在低壓側(cè)實(shí)行集中補(bǔ)償?shù)姆绞?；高壓電纜采用YJV22-10KV直埋形式，低壓干線(xiàn)采用放射式與樹(shù)干式相結(jié)合的配電方式。低壓電纜采用YJV22型電纜沿地直埋敷設(shè)。④防雷接地系統(tǒng)本項(xiàng)目防雷接地、保護(hù)接地合一，采用TN-C-S系統(tǒng)，電源進(jìn)線(xiàn)處PEN線(xiàn)重復(fù)接地；變電所保護(hù)接地、工作接地合一，接地電阻不大于1歐姆；接待中心均采用總等電位聯(lián)結(jié)和等電位聯(lián)絡(luò)的方法；在屋頂高處設(shè)避雷針，在屋頂檐口做避雷帶，利用柱內(nèi)主筋作防雷引下線(xiàn)，利用建筑物基礎(chǔ)作為接地極。⑤路燈系統(tǒng)（含景觀(guān)庭園燈系統(tǒng)）在接待中心區(qū)域道路兩側(cè)設(shè)置路燈，路燈電源就近變配電所引來(lái)，路燈的開(kāi)啟，關(guān)閉按照度和時(shí)間雙重控制，同時(shí)也可由物業(yè)管理部門(mén)手動(dòng)控制。⑥線(xiàn)路敷設(shè)電源進(jìn)線(xiàn)由市網(wǎng)用YJV22-10KV型交聯(lián)聚乙烯銅芯電纜直埋地接入，穿道路或建筑物是穿鋼管保護(hù)。低壓線(xiàn)路以放射式引至各棟樓電纜T接箱，由T接箱引一路380/220V低壓電源至戶(hù)內(nèi)配電箱。室內(nèi)配電采用放射式供電，導(dǎo)線(xiàn)穿鋼管沿墻，頂板敷設(shè)，部分穿鋼管埋地敷設(shè)。5.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施期為1年，即2011年4月至2012年3月。2011年4月做好項(xiàng)目實(shí)施的準(zhǔn)備工作，包括成立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，委托有資質(zhì)的單位做好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，并進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施人員的初步培訓(xùn)等。2011年6月至2011年3月完成建設(shè)任務(wù)。項(xiàng)目管理及組織運(yùn)行6.1機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)6.1.1機(jī)構(gòu)設(shè)置合理的管理機(jī)構(gòu)將會(huì)使項(xiàng)目目標(biāo)得到合理分解，各項(xiàng)目單元的目標(biāo)與項(xiàng)目總體目標(biāo)之間有機(jī)協(xié)調(diào)，保障項(xiàng)目最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了加強(qiáng)項(xiàng)目的管理，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置XXXX世界木屋村接待中心項(xiàng)目辦公室和項(xiàng)目管理小組。6.12機(jī)構(gòu)職責(zé)項(xiàng)目辦公室：項(xiàng)目辦是決策領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)研究決定項(xiàng)目建設(shè)的方針、政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，協(xié)調(diào)內(nèi)外關(guān)系，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。按照項(xiàng)目建設(shè)的要求，組織、督促、檢查項(xiàng)目的具體實(shí)施工作，并負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目參與人的培訓(xùn)、技術(shù)推廣和應(yīng)用等。項(xiàng)目管理小組：負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常管理和對(duì)外聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)工作。6.2經(jīng)營(yíng)管理模式項(xiàng)目由XXXX林業(yè)集團(tuán)有限公司承建，采取市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)管理模式，把XX世界木屋村接待中心項(xiàng)目作為單一來(lái)對(duì)待，作為景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套，經(jīng)營(yíng)管理納入XX世界木屋村一、二期景區(qū)統(tǒng)一管理。6.3經(jīng)營(yíng)管理措施6.3.1工程管理切實(shí)落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)法人制。項(xiàng)目建設(shè)單位成立項(xiàng)目建設(shè)辦公室，確定專(zhuān)人負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施。項(xiàng)目建設(shè)辦公室負(fù)責(zé)工程建設(shè)的全面管理，嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)內(nèi)容組織實(shí)施，確保項(xiàng)目的工程質(zhì)量、建設(shè)進(jìn)度。項(xiàng)目過(guò)程中，項(xiàng)目建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織技術(shù)人員，對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量狀況、項(xiàng)目的執(zhí)行情況、及工程運(yùn)行情況進(jìn)行全程監(jiān)理，及時(shí)組織項(xiàng)目評(píng)估和竣工驗(yàn)收，并對(duì)資金管理使用情況作出綜合評(píng)價(jià)。6.3.2資金管理為使項(xiàng)目建設(shè)資金高效利用，必須嚴(yán)格按照規(guī)定的項(xiàng)目資金管理程序進(jìn)行管理。設(shè)置項(xiàng)目財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，配備會(huì)計(jì)，統(tǒng)一按照項(xiàng)目資金管理辦法和決算制度，建立相應(yīng)的財(cái)會(huì)科目，定期按實(shí)際完成的工程量進(jìn)行匯總結(jié)算。項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支狀況接受審計(jì)部門(mén)及上級(jí)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的檢查與監(jiān)督。6.4技術(shù)培訓(xùn)勞動(dòng)者素質(zhì)是影響項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要因素，它直接影響項(xiàng)目接受新技術(shù)，向社會(huì)化、現(xiàn)代化發(fā)展的能力。因此抓好人員的培訓(xùn)工作十分重要，在項(xiàng)目的初期階段，要做到經(jīng)營(yíng)管理人員先培訓(xùn)、后上崗。項(xiàng)目實(shí)施后，要根據(jù)形勢(shì)發(fā)展的需要，定期進(jìn)行培訓(xùn)，進(jìn)行知識(shí)更新，不斷提高人員素質(zhì)，推動(dòng)項(xiàng)目不斷發(fā)展。培訓(xùn)對(duì)象包括項(xiàng)目管理人員、技術(shù)人員和服務(wù)人員；培訓(xùn)的內(nèi)容為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、相關(guān)政策、財(cái)務(wù)管理、旅游服務(wù)等；培訓(xùn)方式可通過(guò)邀請(qǐng)專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)、選派受訓(xùn)人員到相關(guān)院校學(xué)習(xí)等方式進(jìn)行。技術(shù)培訓(xùn)由項(xiàng)目建設(shè)單位提出計(jì)劃并組織實(shí)施，聘請(qǐng)項(xiàng)目技術(shù)支撐單位專(zhuān)家或當(dāng)?shù)貙?zhuān)業(yè)技術(shù)人員授課。6.5勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防項(xiàng)目建設(shè)勞動(dòng)安全主要涉及野外作業(yè)安全與勞動(dòng)保護(hù)、消防。嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)勞動(dòng)保護(hù)與安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定組織生產(chǎn)，加強(qiáng)宣傳，強(qiáng)化安全衛(wèi)生意識(shí)，嚴(yán)格按規(guī)程操作。加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的安全、衛(wèi)生與消防檢查，落實(shí)好勞動(dòng)政策和安全防范措施，建立相關(guān)責(zé)任制。環(huán)境影響評(píng)價(jià)及節(jié)能減排措施7.1環(huán)境影響旅游觀(guān)光必須有高質(zhì)量的環(huán)境，即清潔衛(wèi)生、無(wú)污染、無(wú)噪聲、風(fēng)景優(yōu)美等，才能給游客一種良好的精神享受。隨著XXXX世界木屋村接待中心項(xiàng)目的建成，來(lái)木屋村游覽的人會(huì)逐年增加，為游客生活服務(wù)的項(xiàng)目也會(huì)隨之增加，必然會(huì)影響XXXX世界木屋村原來(lái)的環(huán)境質(zhì)量，為防止木屋村生態(tài)環(huán)境不被破壞或日漸惡化，必須重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)。木屋村內(nèi)生態(tài)環(huán)境，從總體上看破壞小、污染少、環(huán)境質(zhì)量較好，但也存在一些不可忽視的保護(hù)問(wèn)題：（1）沿途村莊環(huán)境質(zhì)量相對(duì)較差進(jìn)入XXXX世界木屋村的沿途散布著部分村莊，村莊周?chē)沫h(huán)境質(zhì)量相對(duì)較差。（2）機(jī)動(dòng)車(chē)的廢氣污染及汽笛等噪聲污染進(jìn)入XXXX世界木屋村主要依靠機(jī)動(dòng)車(chē)，因此，廢氣污染以及汽笛等噪聲污染也不容忽視。7.2環(huán)境保護(hù)與節(jié)能減排措施7.2.1大氣保護(hù)措施為使XXXX世界木屋村的大氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家大氣質(zhì)量GB3095-96所規(guī)定的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，必須采取以下措施：（1）生活鍋爐等必須安排煙除塵設(shè)備使XXXX世界木屋村內(nèi)的生活鍋爐及其它用途的煙囪，必須安排煙除塵設(shè)備，或?qū)焽璧母叨仍龈咧边_(dá)到環(huán)保的要求。（2）機(jī)動(dòng)車(chē)輛尾氣的排放必須符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)進(jìn)入使XXXX世界木屋村的汽車(chē)和其它機(jī)動(dòng)車(chē)輛，要強(qiáng)制性地安裝廢氣凈化裝置，尾氣的排放必須符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，以減少對(duì)空氣的污染。（3）固定堆放并妥善處理垃圾XXXX世界木屋村內(nèi)的垃圾要固定堆放并妥善處理。7.2.2噪聲防治措施要使XXXX世界木屋村的聲環(huán)境達(dá)到國(guó)標(biāo)GB3096-93的一類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)（晝間50DB，夜間40DB），應(yīng)采取以下措施：（1）防止機(jī)動(dòng)車(chē)輛噪聲污染進(jìn)入XXXX世界木屋村的車(chē)輛應(yīng)保持良好的技術(shù)性能，禁止噪聲較大的機(jī)動(dòng)車(chē)輛在XXXX世界木屋村內(nèi)行駛，以防止噪聲污染，保持安靜適宜的旅游和生活環(huán)境。（2）不得播放高音喇叭XXXX世界木屋村內(nèi)不得播放高音喇叭，游樂(lè)項(xiàng)目要注意隔音，不可徹夜?fàn)I業(yè)。7.2.3水體保護(hù)措施嚴(yán)格控制可能污染水體的污染源，確保水環(huán)境質(zhì)量。在XXXX世界木屋村水體保護(hù)上，應(yīng)采取如下措施：由于接待中心內(nèi)部生活污水都可以循環(huán)利用，沒(méi)有污水排出。XXXX世界木屋村接待中心內(nèi)的一切生活污水均應(yīng)處理。7.2.4節(jié)能減排措施（1）通過(guò)增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能提高采暖、空調(diào)能效比。合理地控制建筑物的體形，建筑門(mén)窗保證氣密性等級(jí)要求，建筑外墻采用自保溫砌體以增加墻體的保溫節(jié)能效果，提高建筑面積的使用率，降低墻體結(jié)構(gòu)所占用建筑面積的比例。（2）垃圾則通過(guò)分類(lèi)收集后，將盡可能再生循環(huán)利用。各空調(diào)的冷凝水進(jìn)行再收集利用。如接入衛(wèi)生器具的沖洗裝置內(nèi)，使其變?yōu)闆_洗用水，以達(dá)到循環(huán)利用，節(jié)約用水的目的。（3）在套房中選擇引進(jìn)智能系統(tǒng)，如智能換氣系統(tǒng)，根據(jù)室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，在空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)時(shí)系統(tǒng)自動(dòng)啟動(dòng)進(jìn)行凈化循環(huán)。引進(jìn)地板地?zé)岣袘?yīng)系統(tǒng)，可以均勻地調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。在光照充足區(qū)引進(jìn)太陽(yáng)能系統(tǒng)，如欄桿、玻璃窗等都將成為太陽(yáng)能收集點(diǎn)，為室內(nèi)能耗提供動(dòng)力。（4）在接待中心邊的山頂風(fēng)口處將安裝風(fēng)力發(fā)電機(jī)，屋面的瓦下都將自背太陽(yáng)能板，在日常使用中，當(dāng)自然能源不能滿(mǎn)足電器的使用要求時(shí)，系統(tǒng)將自動(dòng)切換到日常電網(wǎng)上來(lái)，以保證電器設(shè)備的正常使用。（5）在施工過(guò)程中將采用人工措施和自然植被屏蔽等方法來(lái)減少噪音干擾和水土流失等破壞。7.3環(huán)境影響評(píng)價(jià)（1）景觀(guān)生態(tài)影響項(xiàng)目施工期揚(yáng)塵、施工噪聲、植被破壞及各種棄土和建筑垃圾等對(duì)旅游區(qū)景觀(guān)質(zhì)量的不利影響是短暫的，在采取必要的環(huán)境保護(hù)措施后其影響也是有限的。道路、停車(chē)場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)會(huì)在施工區(qū)內(nèi)對(duì)陸生生態(tài)和水生生態(tài)造成影響，由于大部分施工區(qū)面積與旅游區(qū)面積相比較小，加上受施工影響的生物大都為當(dāng)?shù)氐某Ｒ?jiàn)種，施工活動(dòng)雖會(huì)導(dǎo)致區(qū)域的生物量有所下降，但總體來(lái)看，其對(duì)旅游區(qū)現(xiàn)有的生態(tài)系統(tǒng)和森林資源的破壞是有限的。本項(xiàng)目在施工建設(shè)過(guò)程中，由于擾動(dòng)地表，對(duì)植被造成破壞，不可避免地造成水土流失。營(yíng)運(yùn)期后，道路和建筑物等新引進(jìn)的人工拼塊，會(huì)使土地利用格局發(fā)生一定的改變，區(qū)域景觀(guān)的破碎度增加，連通性下降，會(huì)對(duì)自然體系的生態(tài)完整性、穩(wěn)定性產(chǎn)生一定的沖擊，但是由于新引進(jìn)的人工拼塊規(guī)模和數(shù)量相對(duì)較少，項(xiàng)目模地的性質(zhì)并未發(fā)生改變，區(qū)域自然體系生產(chǎn)能力仍能保持較高的水平。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)水生生態(tài)和野生動(dòng)物的不利影響是局部的和有限的。（2）環(huán)境污染影響項(xiàng)目廢水污染源主要是施工人員的生活污水和少量施工廢水以及游客及服務(wù)生產(chǎn)的生活污水，經(jīng)化糞池及沉淀池處理后用作農(nóng)肥或林肥，對(duì)周?chē)h(huán)境的影響很小。該項(xiàng)目廢氣污染源包括建設(shè)施工和建成營(yíng)運(yùn)兩個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目施工期廢氣污染源主要是揚(yáng)塵和粉塵。必須加強(qiáng)施工管理，減輕對(duì)環(huán)境空氣的影響。此部分影響是短暫的，隨施工期結(jié)束而消失。營(yíng)運(yùn)期，項(xiàng)目產(chǎn)生的廢氣主要為餐飲服務(wù)區(qū)產(chǎn)生的廚房油煙廢氣和少量的汽車(chē)尾氣，在嚴(yán)格控制進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)的車(chē)輛數(shù)、使用清潔能源及對(duì)廚房油煙廢氣處理達(dá)標(biāo)的情況下，其對(duì)項(xiàng)目區(qū)景觀(guān)及空氣環(huán)境的不利影響是有限的。項(xiàng)目產(chǎn)生的噪聲，主要是施工期的施工機(jī)械和運(yùn)輸車(chē)輛以及營(yíng)運(yùn)期進(jìn)出旅游區(qū)車(chē)輛產(chǎn)生的交通噪聲及游客游覽娛樂(lè)活動(dòng)產(chǎn)生的噪聲。一些施工活動(dòng)會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生一定的影響，降低聲環(huán)境質(zhì)量，但是大部分施工場(chǎng)地都離居民點(diǎn)較遠(yuǎn)，而且大部分施工不須使用大型的、高噪聲的機(jī)械設(shè)備，故對(duì)項(xiàng)目區(qū)的影響還是有限的。營(yíng)運(yùn)期只要加強(qiáng)管理，不會(huì)對(duì)旅游區(qū)及其邊界的聲環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。項(xiàng)目產(chǎn)生固體廢棄物主要是施工期棄土、棄石和建筑垃圾和營(yíng)運(yùn)期游客、工作人員產(chǎn)生的生活垃圾。施工期由于工程量不大且分散，進(jìn)行必要的分檢回收綜合利用等減量化處理，無(wú)法利用部分就近填埋，對(duì)項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境質(zhì)量的不利影響是有限的。生活垃圾由專(zhuān)人統(tǒng)一收集、清運(yùn)，按要求進(jìn)行無(wú)害化處理后不會(huì)對(duì)景觀(guān)和環(huán)境衛(wèi)生產(chǎn)生不利的影響。項(xiàng)目投資估算與資金籌措8.1投資估算依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（2）《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（3）《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（4）財(cái)政部《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)建[2002]394號(hào)）（5）國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)）（6）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)）（7）投資單價(jià)主要參照宣城市當(dāng)前的實(shí)際消耗定額、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及物價(jià)水平，綜合確定各項(xiàng)指標(biāo)（8）工價(jià)按2009年同類(lèi)工程費(fèi)用綜合價(jià)格（9）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、科技推廣費(fèi)分別按工程直接投資的3%、1%、1%和3%計(jì)算；基本預(yù)備費(fèi)按直接投資的3%計(jì)算。（10）其它費(fèi)用按現(xiàn)行國(guó)家有關(guān)部門(mén)規(guī)定的指標(biāo)。8.2投資估算項(xiàng)目總投資包括土建費(fèi)用、水電費(fèi)用、裝飾費(fèi)用和綠化費(fèi)。項(xiàng)目總投資8326.21萬(wàn)元，其中：土建費(fèi)用1300.77萬(wàn)元，占總投資的15.62%；水電費(fèi)用1605.63萬(wàn)元，占總投資的19.28%；裝飾費(fèi)用4649.74萬(wàn)元，占總投資的55.84%；綠化費(fèi)用570.07萬(wàn)元，占總投資的6.84%；基本預(yù)備費(fèi)200萬(wàn)元，占總投資的2.40%。8.3資金來(lái)源8.3.1銀行貸款XXXX世界木屋村接待中心項(xiàng)目總投資8326.21萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行中長(zhǎng)期貸款5800萬(wàn)元，占總投資的67.26%。8.XXXX世界木屋村農(nóng)業(yè)觀(guān)光項(xiàng)目需自籌資金2726.21萬(wàn)元，占總投資的32.74%，全部由XXXX林業(yè)集團(tuán)有限公司自籌解決。本項(xiàng)目作為XXXX世界木屋村的一部分，資金完全能夠得到保障。效益分析9.1經(jīng)濟(jì)效益分析9.1.1營(yíng)業(yè)收入估算項(xiàng)目收入包括門(mén)票、交通、娛樂(lè)、飲食、住宿、購(gòu)物及其它收入。根據(jù)邊建設(shè)、邊開(kāi)放的經(jīng)營(yíng)原則，項(xiàng)目收入按建設(shè)期分段估算。確定有關(guān)估算指標(biāo)的依據(jù)當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)水平、周邊地區(qū)消費(fèi)水平、同類(lèi)型旅游區(qū)的估算指標(biāo)。（1）估算指標(biāo)①門(mén)票：近期按40元/人，遠(yuǎn)期按60元/人；②住宿：一級(jí)床位：1000元/日·人、二級(jí)床位：600元/日·人、（營(yíng)運(yùn)期按游客人數(shù)的50%計(jì)算）；③娛樂(lè)：200元/人；④購(gòu)物：30元/人；⑤飲食：90元/人；⑥其它：20元/人。（2）估算結(jié)果XXXX世界木屋村接待中心項(xiàng)目規(guī)劃期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入估算結(jié)果為40934萬(wàn)元，營(yíng)運(yùn)期（8年）收入38833.4萬(wàn)元。9.1.2經(jīng)營(yíng)成本估算（1）估算指標(biāo)①營(yíng)業(yè)成本，采用經(jīng)驗(yàn)比例系數(shù)進(jìn)行估算。其中：門(mén)票成本按20%，交通為60%，購(gòu)物為65%，住宿為50%，飲食為50%，娛樂(lè)為45%，其它為50%。②估算期內(nèi)計(jì)算折舊的固定資產(chǎn)采用12年直線(xiàn)折舊。③管理費(fèi)用按年可變成本的15%計(jì)算。④其它成本按營(yíng)業(yè)成本的10%計(jì)算。（2）估算結(jié)果①總成本：規(guī)劃期內(nèi)總成本估算結(jié)果為30459.8萬(wàn)元，估算建設(shè)期（1年）、營(yíng)運(yùn)期（10年）項(xiàng)目的總成本分別為1863.0萬(wàn)元、28596.9萬(wàn)元。②經(jīng)營(yíng)成本：包括營(yíng)業(yè)成本、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)和其它成本。規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)營(yíng)成本估算結(jié)果為23527.5萬(wàn)元，建設(shè)期（1年）、營(yíng)運(yùn)期（10年）項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本分別為1232.7萬(wàn)元、22294.7萬(wàn)元。9.1.3稅金及附加費(fèi)估算根據(jù)國(guó)家政策和有關(guān)部門(mén)規(guī)定，旅游業(yè)開(kāi)發(fā)投資方向調(diào)節(jié)稅暫不征收，只征收營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)和所得稅。營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入5.5%，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)分別按營(yíng)業(yè)稅的7%、3%計(jì)。XXXX世界木屋村接待中心項(xiàng)目規(guī)劃期內(nèi)的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)總額2476.5萬(wàn)元。建設(shè)期（1年）、營(yíng)運(yùn)期（10年）項(xiàng)目的分別為127.1萬(wàn)元、2349.4萬(wàn)元。XXXX世界木屋村農(nóng)業(yè)觀(guān)光項(xiàng)目規(guī)劃期內(nèi)所得稅為1349.8萬(wàn)元。9.1.4利潤(rùn)估算根據(jù)公式：利潤(rùn)＝收入—成本—稅金估算XXXX世界木屋村接待中心項(xiàng)目規(guī)劃期內(nèi)的所得稅后凈利潤(rùn)為6647.8萬(wàn)元。9.1.5經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）投資回收期項(xiàng)目投資回收期7.0年。根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)分析，到2016年可收回XXXX世界木屋村農(nóng)業(yè)觀(guān)光項(xiàng)目建設(shè)全部投資。（2）凈現(xiàn)值通過(guò)規(guī)劃期（11年）現(xiàn)金流量表分析，社會(huì)折現(xiàn)率按8%計(jì)算，項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2635.7萬(wàn)元，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2459.3萬(wàn)元。（3）內(nèi)部收益率項(xiàng)目稅前、