物業(yè)管理項(xiàng)目技術(shù)要求和有關(guān)說明

附件3物業(yè)管理項(xiàng)目技術(shù)要求和有關(guān)說明概況及要求：本次招標(biāo)確定物業(yè)管理服務(wù)定點(diǎn)采購項(xiàng)目供應(yīng)商20家。根據(jù)集中采購目錄要求，在協(xié)議定點(diǎn)有效期內(nèi)，在限額標(biāo)準(zhǔn)100萬（不含）以下的物業(yè)管理服務(wù)采購項(xiàng)目，采購單位在本次入圍供應(yīng)商范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇。定點(diǎn)期限：入圍供應(yīng)商與區(qū)級機(jī)關(guān)事務(wù)管理局簽訂框架合同之日起兩年。。一、服務(wù)范圍主要包括：房屋日常管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理與維修養(yǎng)護(hù)（含供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等）、傳達(dá)秩序管理及巡查、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理及采購單位交辦的其他工作。二、物業(yè)管理服務(wù)要求：（一）房屋日常管理與維修養(yǎng)護(hù)1、服務(wù)內(nèi)容:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋地面、墻、臺面及吊頂、門窗、樓梯、通風(fēng)道、大廳大面積玻璃頂?shù)鹊娜粘Ｑ膊楹宛B(yǎng)護(hù)維修；外墻幕墻的養(yǎng)護(hù)和維修。2、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):(1)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及設(shè)施的完好等級和正常使用。(2)玻璃無破裂，五金配件完好，門窗開閉靈活、密封性好、無異常聲響。否則應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，不能立即修復(fù)的涉及安全性的應(yīng)采取措施消除安全隱患。(3)粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚、地板平整不起殼、無遺缺，吊頂無污（水）漬、開縫和破損。否則應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換。(4)屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管保障暢通；雨前及時(shí)巡查，排除隱患。發(fā)現(xiàn)過濾網(wǎng)及管道破損及時(shí)修復(fù)或更換。(5)發(fā)現(xiàn)屋面或其他防水層有氣鼓、破裂，隔熱板有斷裂、缺損的，屋面、墻面有滲漏的，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)安排專項(xiàng)修理。(6)及時(shí)完成家具、設(shè)備等各項(xiàng)零星維修任務(wù)，一般維修任務(wù)確保不超過24小時(shí)，確保家具、設(shè)備維修合格率達(dá)到100%。(7)無違反規(guī)劃私搭亂建，擅自改變房屋用途現(xiàn)象。（二）共用設(shè)備管理與維修養(yǎng)護(hù)供電系統(tǒng)：1、服務(wù)內(nèi)容:對區(qū)域內(nèi)的電氣管線、電線電纜、電源開關(guān)、動力插座、電開水爐等低壓用電設(shè)施進(jìn)行日常管理和維護(hù)、維修，保持設(shè)施正常運(yùn)行。2、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):(1)負(fù)責(zé)各類照明燈具、泛光照明系統(tǒng)、供用電設(shè)備設(shè)施的日常管理和維護(hù)修理。(2)保證整個(gè)大樓的供電安全。保證正常供電、限電、停電，有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知用戶。(3)制定臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，應(yīng)急供電系統(tǒng)運(yùn)行正常。(4)通過有效的管理措施及技術(shù)措施，積極開展節(jié)能管理工作。給排水系統(tǒng)：1、服務(wù)內(nèi)容:對物業(yè)管理區(qū)域室內(nèi)外給排水系統(tǒng)的設(shè)備、設(shè)施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置、水處理設(shè)備、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛(wèi)生潔具、排水管、透氣管、水封設(shè)備、室外排水管及附屬構(gòu)筑物等進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持正常運(yùn)行。2、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):(1)每半年對給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤滑。(2)用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。(3)每季對樓宇排水總管進(jìn)行檢查，每半年對水泵、管道進(jìn)行防銹處理。(4)確保水質(zhì)無污染并符合規(guī)定的要求，生活飲用水水質(zhì)符合GB5749一2006《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》的要求。生活飲用水設(shè)施的日常使用管理、清洗消毒、作業(yè)人員健康檢查以及水質(zhì)檢測參照建設(shè)部、衛(wèi)生部《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》(建設(shè)部令第156號)執(zhí)行。按規(guī)定對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。請有資質(zhì)人員定期清洗水箱，每年不少于1次，并提供清洗后水質(zhì)檢測報(bào)告。(5)每季度對水質(zhì)處理、消毒裝置、電開水爐及設(shè)備控制柜進(jìn)行保養(yǎng)。(6)每年至少清理污水化糞池一次，確保排水微量元素等達(dá)標(biāo)。(7)每月清掃一次排水明溝，每半年對地下管井徹底疏通一次，每年對地下管井清理一次。（2）門廳、辦公區(qū)域等特定區(qū)域保潔服務(wù)內(nèi)容：地面、大廳石材墻面、天花板、大廳、門窗玻璃、門及門窗框、墻壁附體，燈具、音響、垃圾桶等公用設(shè)施表面及衛(wèi)生間，辦公室內(nèi)儲物柜和桌椅表面等嚴(yán)格按要求做好清潔、清運(yùn)及日常消殺工作，無積灰、印跡、污漬。桌面簡單整理等，隨時(shí)保持清潔。外墻每一年清洗一次，石材、燈具每季度進(jìn)行一次清潔；暫時(shí)空置的房間每周進(jìn)行一次衛(wèi)生保潔，確保地面、桌面、玻璃面整潔干凈。白色墻面及頂面如有污漬等應(yīng)及時(shí)清除，墻面去污后及時(shí)補(bǔ)刷。（3）頂篷等邊緣區(qū)域服務(wù)內(nèi)容：屋頂屋面、溝槽、地面、雨篷及邊角區(qū)域，各種附體的表面清潔，大廳遮陽卷簾清潔且保持運(yùn)行正常。（4）水電和設(shè)備等設(shè)施類服務(wù)內(nèi)容：一般設(shè)備表面清潔（有特殊規(guī)定的設(shè)備除外），消防設(shè)施、空調(diào)的過濾網(wǎng)際外殼洗塵與保潔。（5）窗簾服務(wù)內(nèi)容：保持窗簾表面清潔，普通窗簾根據(jù)窗簾清潔情況定時(shí)拆裝清洗，布質(zhì)窗簾一年清洗一次。（6）玻璃門、地、屏上無污漬、無灰塵及手印，表面光亮色澤一致；地面無污漬、灰塵、水漬及鞋印，潔凈光亮、無灰塵及手印，整潔光亮。（7）垃圾清運(yùn)服務(wù)內(nèi)容：垃圾箱、筒的垃圾存量不超過上緣，垃圾不在筒箱內(nèi)過夜。垃圾中轉(zhuǎn)站工具擺放整齊，垃圾存量不超過三分之二且做到日產(chǎn)日清，定期清洗，每周消毒一次，無明顯積水，無蚊蠅飛舞。垃圾清運(yùn)工具應(yīng)保持清潔無破損，清運(yùn)過程中不得產(chǎn)生二次污染。各類垃圾運(yùn)到規(guī)定的地方，再將垃圾運(yùn)到垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，其中公共區(qū)、衛(wèi)生間無堆積垃圾?；S池、污水池及時(shí)清理，確保排放指標(biāo)正常。（8）突發(fā)性事件造成的保潔工作。2、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):圍墻內(nèi)的道路、停車場和門前“三包”及所有公共區(qū)域的地面，無有形垃圾和建筑垃圾、無堆積雜物、無積灰、無積水和淤泥、無阻塞等。做到每日清掃兩次，巡回保潔。建立“四害”消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物和設(shè)施；“除四害”實(shí)施單位須具有無錫市相關(guān)部門頒發(fā)的專業(yè)資質(zhì)證書，提供的服務(wù)不得低于無錫市愛衛(wèi)會“除四害”相關(guān)規(guī)定及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并視特殊情況增加次數(shù)。（五）綠化管理1、服務(wù)內(nèi)容：大樓使用范圍內(nèi)的綠化帶的樹木、花草等的日常養(yǎng)護(hù)和管理。根據(jù)大樓實(shí)際及現(xiàn)擺放情況提出更好的設(shè)計(jì)方案，做好室內(nèi)綠化擺放等工作。2、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):建立定期除草、修剪制度，確保綠化無雜草、造型規(guī)整；及時(shí)噴灑農(nóng)藥、澆水施肥，確保綠化養(yǎng)護(hù)期內(nèi)100%存活。具體要求如下：室內(nèi)：（1）、擺放布置要根據(jù)各區(qū)域不同的使用功能劃塊區(qū)分；（2）、綠化擺放的點(diǎn)位、品種、數(shù)量的確定，要科學(xué)合理；（3）、對不同區(qū)域的綠化制定各自的調(diào)整周期；（4）、保證室內(nèi)綠化整潔鮮艷；（5）、確定年養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃表；（6）、及時(shí)進(jìn)行澆水、養(yǎng)護(hù)，澆水的同時(shí)，應(yīng)沖洗葉面，保持葉面清潔，提高觀賞效果。室外：（1）、對樹木進(jìn)行及時(shí)修剪，以免有礙景觀。（2）、草坪要保持修剪平整，即時(shí)拔除雜草，以免影響景觀。（3）、及時(shí)對樹木草坪進(jìn)行澆水灌溉。水壓要適中防止損壞花木及草坪。（4）、做好樹木及草坪病蟲害的預(yù)防工作，預(yù)防為主、防治結(jié)合。使用藥品時(shí)，要加強(qiáng)對藥品的管理，注意安全，科學(xué)用藥。避免產(chǎn)生對其他環(huán)境的影響。（六）其他管理服務(wù)根據(jù)采購單位需要提供綜合會議、餐飲服務(wù)等其他服務(wù)，制定完備的工作流程、細(xì)則及服務(wù)工作計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行以及配合采購單位完成相關(guān)工作，并做好記錄和處理等。三、管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到的各項(xiàng)指標(biāo)：1、杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事案件，杜絕安全事故；2、特殊崗位上崗證持有率100%；3、環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達(dá)99%；4、智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率99%；5、維修、報(bào)修及時(shí)率100%，返修率小于1%；；6、服務(wù)有效投訴少于1%，處理率100%；7、滿意率95%以上；四、本次項(xiàng)目實(shí)施有關(guān)要求：1、中標(biāo)方嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國政府采購法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》及國家相關(guān)政策，按物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)規(guī)范要求及本次招標(biāo)實(shí)施要求做好各項(xiàng)工作。2、由采購人代表無錫市錫山區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局與本次招標(biāo)確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂定點(diǎn)框架協(xié)議（《物業(yè)管理服務(wù)定點(diǎn)采購項(xiàng)目協(xié)議書》），各采購單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體簽訂單項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)合同（《無錫市錫山區(qū)采購中心物業(yè)管理服務(wù)定點(diǎn)合同》）。3、本次集中采購前，各采購單位已與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，可執(zhí)行至合同期滿。合同執(zhí)行期滿后，100萬（不含）以下采購預(yù)算金額的采購單位可從本次中標(biāo)（入圍）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中選擇一家作為本單位的服務(wù)企業(yè)。4、采購單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽訂《無錫市錫山區(qū)采購中心物業(yè)管理服務(wù)定點(diǎn)合同》，簽訂服務(wù)合同的主要內(nèi)容應(yīng)包括：委托管理事項(xiàng)、不低于本次招標(biāo)的服務(wù)質(zhì)量要求、不高于本次招標(biāo)后公布的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、委托管理期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同終止和解除的約定、違約責(zé)任等。采購單位有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同履行期間嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理服務(wù)定點(diǎn)采購項(xiàng)目協(xié)議書》的所有相關(guān)要求。5、服務(wù)內(nèi)容自主選配：在定點(diǎn)有效期內(nèi)，采購單位根據(jù)工作需要和采購預(yù)算，在本次招標(biāo)服務(wù)范圍內(nèi)，自主選配物業(yè)管理服務(wù)種類（單項(xiàng)安全（保安）服務(wù)采購不在本次招標(biāo)范圍內(nèi)），并選擇三家以上供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)后確定服務(wù)供應(yīng)商。6、實(shí)行采購最高限價(jià)：在定點(diǎn)有效期內(nèi)，采購單位可與定點(diǎn)供應(yīng)商依據(jù)采購預(yù)算和無錫市公共資源交易中心錫山分中心政府采購專欄上公布的各中標(biāo)人最高限價(jià)進(jìn)行議價(jià)和競價(jià)，以獲得更優(yōu)惠的價(jià)格。如采購單位對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)人員另有要求的，可以按規(guī)定和定點(diǎn)供應(yīng)商進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)金額增減談判，物業(yè)費(fèi)合同總價(jià)不得超過采購單位預(yù)算價(jià)。7、多個(gè)采購單位集中在一幢樓或同一場所辦公的，原則上由所占面積最大的單位牽頭組織實(shí)施定點(diǎn)物業(yè)采購。8、一幢建筑物及其相關(guān)附屬設(shè)施(如裙樓、附屬車庫等)的物業(yè)管理服務(wù)，不能隨意分包，應(yīng)和一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂整包合同；必須由專業(yè)公司承擔(dān)的部分，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以經(jīng)使用方同意后簽訂轉(zhuǎn)包、分包協(xié)議，并承擔(dān)連帶責(zé)任。9、所有人員都必須遵守相關(guān)保密工作制度。10、具體項(xiàng)目配置管理服務(wù)人員的工資須符合國家、省、市的相關(guān)規(guī)定，符合無錫市最低工資標(biāo)準(zhǔn)且必須繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)，并在投標(biāo)文件中作出明確承諾。11、具體項(xiàng)目中標(biāo)單位應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，與所有聘用人員依法簽訂勞動合同。12、服務(wù)方在具體項(xiàng)目合同簽訂前須向采購單位提供管理主管、工程維修人員、消控、電梯操作等重要崗位人員的相關(guān)有效證件和信息，如果服務(wù)方不能提供，則采購單位有權(quán)拒絕簽訂合同。同時(shí)其他服務(wù)人員相關(guān)信息也要向采購單位進(jìn)行備案。管理主管應(yīng)具有物業(yè)管理從業(yè)人員崗位資格證書；特殊工種工作人員須具備該該行業(yè)國家規(guī)定的上崗證。13、人員變動備案：物業(yè)服務(wù)人員要求相對穩(wěn)定，特殊情況有變化，需提前告知采購單位，并征得采購單位同意后方可實(shí)施，人員到位相互對接時(shí)間不少于一周，新到人員檔案信息及時(shí)備案至采購單位。14、服務(wù)方管理服務(wù)人員上崗時(shí)須統(tǒng)一著裝，服裝樣式體現(xiàn)崗位特色和方便不同崗位操作，并經(jīng)采購單位認(rèn)可。15、中標(biāo)方為采購單位開具合法的發(fā)票，按規(guī)范進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。16、后續(xù)管理考核要求：根據(jù)《政府采購貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》(中華人民共和國財(cái)政部令第87號)、《江蘇省政府采購供應(yīng)商監(jiān)督管理暫行辦法》（蘇財(cái)規(guī)（2013）28號）和采購人代表無錫市錫山區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商監(jiān)督考核有關(guān)辦法，采購人代表、錫山區(qū)政府采購管理部門、集中采購機(jī)構(gòu)將組織對物業(yè)定點(diǎn)服務(wù)商進(jìn)行監(jiān)督考核。具體將對物業(yè)定點(diǎn)服務(wù)商的合同備案、報(bào)表報(bào)送、檔案管理（工作臺帳）、內(nèi)部規(guī)范、人員培訓(xùn)、服務(wù)承諾履行、現(xiàn)場管理等方面進(jìn)行綜合考核?？己艘庖姡ńY(jié)果）將在新一年度的定點(diǎn)實(shí)施工作中予以使用。17、實(shí)行政府采購供應(yīng)商誠信管理制度。對供應(yīng)商失信行為、不良行為等誠信信息，在本次定點(diǎn)實(shí)施工作中予以記錄并按規(guī)定進(jìn)行處理。18、中標(biāo)方認(rèn)真、及時(shí)、準(zhǔn)確地編報(bào)《定點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)情況統(tǒng)計(jì)表》，每個(gè)季度結(jié)束