《稅務(wù)知識介紹》-土地增值稅法課件講義

第十四章土地增值稅法本章為重點(diǎn)章節(jié)，歷年出題除單選、多選及判斷題外，有時也出計算題。近兩年試卷中，本章均是以客觀題出現(xiàn)，題量在3-4題，分值在5分左右。本章主要內(nèi)容包括：一、土地增值稅的征稅范圍、納稅人；二、應(yīng)稅收入的認(rèn)定；三、確定增值額的扣除項(xiàng)目；四、增值額和稅率；五、應(yīng)納稅額的計算；六、稅收優(yōu)惠；七、納稅申報及繳納。

土地增值稅是全書的重點(diǎn)章節(jié)之一，每年都有計算題出自該章內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，有關(guān)土地增值稅的業(yè)務(wù)迅速增加，因此，今年相關(guān)的內(nèi)容很可能會占命題的相當(dāng)比例。

本章重點(diǎn)內(nèi)容有：征稅范圍的確定，納稅人的界定，應(yīng)稅收入種類，增值額確定，稅率選擇與運(yùn)用，應(yīng)納稅額計算，優(yōu)惠政策等。

難點(diǎn)問題是：扣除項(xiàng)目金額的確定，新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額及稅額的計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的差異等。一、土地增值稅的納稅人、征稅范圍和稅率（一）納稅人土地增值稅的納稅義務(wù)人，是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。納稅人的特點(diǎn)：（四個不論）P439①不論法人與自然人；②不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；③不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外國個人；④不論部門。都應(yīng)成為土地增值稅的納稅人。（二）征稅范圍1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。（三）征稅范圍的界定P440-446按以下三個標(biāo)準(zhǔn)來判斷是否屬應(yīng)計征土地增值稅：標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有P440①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，征土地增值稅；②轉(zhuǎn)讓集體所有制土地，應(yīng)先在有關(guān)部門辦理（或補(bǔ)辦）土地使用或出讓手續(xù)，使之變?yōu)閲宜胁趴赊D(zhuǎn)讓，再納入土地增值稅的征稅范圍。③自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為。標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓P441①轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅（二級市場），出讓土地使用權(quán)不征（一級市場）；土地使用權(quán)出讓：土地使用者在政府壟斷的土地一級市場通過支付土地出讓金，獲得一定年限的土地使用權(quán)的行為；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用者通過出讓形式取得土地使用權(quán)后，在土地二級市場將土地再轉(zhuǎn)讓的行為。②未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（如出租）也不征。標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是否取得收入P442取得收入的征，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖變更但未取得收入的不征?？傊瑹o論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。以此為標(biāo)準(zhǔn)，對以下具體情況作如下判定：P442-446（注意客觀題型）有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1、出售征；包括三種情況；（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。

2、繼承、贈予；（1）繼承不征（無收入）。（2）贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；（3）非公益性贈予征。

3、出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）；

4、房地產(chǎn)抵押抵押期不征；（1）抵押期滿償還債務(wù)本息收回房地產(chǎn)不征；（2）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。

5、房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的征；個人之間互換自住房不征。6、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7、合作建房建成后自用不征；建成后轉(zhuǎn)讓征。8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。9、代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10、房地產(chǎn)重新評估不征（無收入）。11、國家收回房地產(chǎn)權(quán)不征。12、市政搬遷不征。二、應(yīng)稅收入的認(rèn)定P446

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括：①貨幣收入②實(shí)物收入③其他收入三、確定增值額的扣除項(xiàng)目P447稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目有以下內(nèi)容：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：（1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過戶手續(xù)費(fèi)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本P447它是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：①土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)②前期工程費(fèi)③建筑安裝工程費(fèi)④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)⑤公共配套設(shè)施費(fèi)⑥開發(fā)間接費(fèi)用等。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用P448它是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的三項(xiàng)期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按《實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，即：P449（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的。①利息支出據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；②其他開發(fā)費(fèi)用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除，用公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％例如：支付的地價款為150萬元，開發(fā)成本為250萬元，則其他開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過20萬元，即（150＋250）×5％，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10％以內(nèi)計算扣除，用公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％例如：支付的地價款為150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為250萬元，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用總扣除限額為40萬元，即（150＋250）×10％，超限額部分的費(fèi)用不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算中還須注意三個問題：第一，扣除的具體比例（5％以內(nèi)或10％以內(nèi)），由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定。第二，利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；第三，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金P450它是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的“三稅一費(fèi)”，即：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。注意問題：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。②其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花）。5、財政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計20％的扣除，用公式表示：

加計扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20％例如：支付的地價款為150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為250萬元，加計扣除費(fèi)用為80萬元，即（150＋120）×20％注意：既使是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何開發(fā)與投入就對外轉(zhuǎn)讓，也不允許扣除20％的加計費(fèi)用。舉例如下：例、某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元（設(shè)城建稅率7%，教育費(fèi)附加征收率3%）。建此住宅支付的地價款100萬元（其中含有關(guān)手續(xù)費(fèi)3萬元），開發(fā)成本300萬元，貸款利息支出無法準(zhǔn)確分?jǐn)?。該省政府?guī)定的費(fèi)用計提比例為10%，計算上述業(yè)務(wù)應(yīng)交納的土地增值稅。解：1、實(shí)現(xiàn)收入總額：1600萬元2、扣除項(xiàng)目金額：①支付地價款：100萬元②支付開發(fā)成本：300萬元③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用為：（100+300）×10%＝40（萬元）④扣除的稅金：1600×5%×（1+7%+3%）＝88（萬元）⑤加計扣除費(fèi)用：（100+300）×20%＝80（萬元）⑥扣除費(fèi)用總額：100+300+40+88+80＝608（萬元）3、確定增值額：1600－608＝992（萬元）4、確定增值比率：992÷608×100%＝163%5、計算應(yīng)納稅額：992×50%－608×15%＝404.8（萬元）6、對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額的確定對舊房的轉(zhuǎn)讓按財政部、稅務(wù)總局《通知》規(guī)定可扣除以下項(xiàng)目：P450（1）房屋及建筑物的評估價格評估價格＝重置成本價×成新度折扣率（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價款（3）國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑證的，在計征土地增值稅時不允許扣除。

四、增值額和稅率P450土地增值稅的征稅對象即增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額減除扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：①隱瞞虛報房地產(chǎn)成交價格的；②提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。④轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表

五、應(yīng)納稅額的計算土地增值稅的計算方法有兩種，一種是超率累進(jìn)稅率的定義法，這是《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的計稅方法；另一種是簡便計算法，其計算公式為：

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×扣除系數(shù)土地增值稅的計算步驟如下：（1）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；（2）計算扣除項(xiàng)目金額；（3）計算增值額：（1）－（2）（4）計算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率；（5）計算應(yīng)納稅額。

例如：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項(xiàng)目金額為100萬元，應(yīng)納土地增值稅稅額是多少？用第一種方法計算：P440①土地增值額＝400－100＝300（萬元）②增值額占扣除項(xiàng)目金額比例＝300÷100＝300％③各級次增值額應(yīng)納稅額：應(yīng)納土地增值稅稅額＝15＋20＋50＋60＝145萬元

用第二種方法計算：增值額占扣除項(xiàng)目金額300％，適用稅率60％，速算扣除系數(shù)35％。應(yīng)納土增值稅稅額＝300×60％－100×35％＝145萬元兩種計算方法要求考生都要熟練掌握計算步驟。增值額占扣除項(xiàng)目金額稅率

應(yīng)納稅額（萬元）P45350％以內(nèi)30％（100×50％）×30％＝1550%至100％40％

100×（100％－50％）×40％＝20100％至200％50％

100×（200％－100％）×50％＝50200％至300％60％

[300－（100×200％）]×60％＝60例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓，取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)納的土地增值稅為多少？解：（1）增值額=1000-[50+200+40+60+（50+200）

20%]=600（萬元）（2）扣除項(xiàng)目金額=50+200+40+60+（50+200）20%]=400（萬元）（3）增值額與扣除項(xiàng)目比=600400100%=150%（4）應(yīng)納土地增值稅額=60050%-40015%=240（萬元）

六、稅收優(yōu)惠P4541、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土增值稅；如果超過20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3、個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：（1）居住滿5年或5年以上的，免征；（2）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；（3）居住未滿3年的，按規(guī)定計稅。

4、1994年1月1日前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅；1994年1月1日前已簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅；5年內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓或不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（如超出合同范圍的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更合同的），均按規(guī)定征收土增值稅。

掌握減免稅優(yōu)惠政