濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司開發(fā)的濱州蒲臺古城項目 資產(chǎn)評估報告

本報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準則編制人民法院委托司法執(zhí)行財產(chǎn)處置參考價目的資產(chǎn)評估報告山東華永資產(chǎn)評估有限公司 25 26山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報告山東華永資產(chǎn)評估有限公司SHANDONGHUAYONGASSETSAP（一）本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)（二）委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔(dān)（三）本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、評估委托書中載明的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)（四）本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認為是（五）本資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估（六）評估對象所涉及的資產(chǎn)清單由委托人申報，委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依（七）本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員與評估報告中的評估對象和相關(guān)當(dāng)（八）資產(chǎn)評估師已經(jīng)對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行了現(xiàn)場勘查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及的資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要（九）本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報告山東華永資產(chǎn)評估有限公司SHANDONGHUAYONGASSETSAP（十）本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師具備本評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和評估專山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報告山東華永資產(chǎn)評估有限公司SHANDONGHUAYONGASSETSAP山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司開發(fā)的濱州蒲臺古城項目資產(chǎn)評估報告摘要山東華永資產(chǎn)評估有限公司接受山東省濱州市中級人民法院的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，本著客觀、公正、獨立、科學(xué)的原則，采用公認的資產(chǎn)評估方法，按照必要的評估程序，對濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司開發(fā)的濱州蒲本次評估目的是對濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司開發(fā)的濱州蒲臺古城項目相關(guān)資產(chǎn)于評估基準日所表現(xiàn)的市場價值發(fā)表專業(yè)意見，為山東省濱州市中級人民法院本次評估范圍為濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司名下位于濱州市蒲湖北岸以北、渤海資產(chǎn)基礎(chǔ)法，不同類別資產(chǎn)分別采用合適的評估方法，加總后取得評估對象的山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報告山東華永資產(chǎn)評估有限公司SHANDONGHUAYONGASSETSAP本次評估以公開市場為前提，實施了完整的資產(chǎn)評估程序，采用合適的評估方法進行了評估，濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司開發(fā)的濱州蒲臺古城項目相關(guān)資產(chǎn)在序號資產(chǎn)名稱項數(shù)數(shù)量評估價值1存貨---開發(fā)成本（工程成本）931,206,365.002存貨---開發(fā)成本（臨時設(shè)施）1,415,255.003存貨---開發(fā)成本（工程物資）312,593.003存貨---開發(fā)成本（土地成本）145213㎡103,024,731.00135,958,944.00以上內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告書正文，并特別關(guān)注價值類型及其定義、評估假設(shè)與限根據(jù)法院委托要求，當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人如對評估報告有異議，請在收山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報告山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司開發(fā)的濱州蒲臺古城項目資產(chǎn)評估報告正文山東華永資產(chǎn)評估有限公司接受山東省濱州市中級人民法院的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，本著客觀、公正、獨立、科學(xué)的原則，采用公認的資產(chǎn)評估方法，按照必要的評估程序，對濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司開發(fā)的濱州蒲行山西二建集團有限公司與濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司建設(shè)工程合同糾紛一案中，需確定濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司開發(fā)的濱州蒲臺古城項目已出讓土地使用權(quán)及其地上所有附屬物（包括但不限于在建工程、臨時建筑物、職工宿舍、施工圍墻、地面硬化、綠植等）的處置參考價，特委托山東華永資產(chǎn)評估有限公司對上述本次評估目的是對濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司開發(fā)的濱州蒲臺古城項目相關(guān)山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報告山東華永資產(chǎn)評估有限公司SHANDONGHUAYONGASSETSAP資產(chǎn)于評估基準日所表現(xiàn)的市場價值發(fā)表專業(yè)意見，為山東省濱州市中級人民法院本次評估范圍為濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司名下位于濱州市蒲湖北岸以北、渤海括但不限于在建工程、臨時建筑物、職工宿舍、施工圍墻、地面硬化、綠植等）。1.工程成本：包括截止評估基準日的濱州蒲臺古城項目一、二期所有已完工程及相關(guān)費用。根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察情況，由于停工時間已久，已綁扎完成但裸露2.臨時設(shè)施：主要是為建設(shè)項目施工所需的臨時用電、臨時用房、臨時道路、3.工程物資：包括現(xiàn)場堆放的鋼筋、鍍鋅鋼管、鍍鋅圓鋼、紅磚及木方等，其4.待開發(fā)土地：根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的土地證，土地使用權(quán)基本情況詳見下度司（2015）西山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報告山東華永資產(chǎn)評估有限公司SHANDONGHUAYONGASSETSAP蒲臺古城項目規(guī)劃總占地220畝，位于濱州市區(qū)東南部，從屬于蒲湖風(fēng)景園區(qū)，南鄰蒲湖、北至黃河舊大堤，西接渤海八路、東延渤海七路，正東方即為濱州市蒲園游樂園，距離濱州市渤海七路市級商業(yè)中心、高杜批發(fā)市場和六街批發(fā)市場均不足1公里，距離濱醫(yī)附院不足1.5公里，以蒲湖、蒲臺和蒲園三個項目為依托，出門即可實現(xiàn)觀賞湖景、體驗娛樂、感受文化的多重享受，盡享潮流與仿古、原濱州市規(guī)劃局對規(guī)劃方案的批復(fù)，為響應(yīng)蒲湖片區(qū)的整體開發(fā)，結(jié)合蒲湖片區(qū)的根據(jù)現(xiàn)場勘查及取得資料載明情況，截至本次評估基準日，濱州蒲臺古城項目1#樓塔吊基礎(chǔ)、止水鋼板、甩筋及塔吊預(yù)埋螺栓已完成，1-5#樓樁基全部完山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報告經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘查，濱州蒲臺古城項目現(xiàn)狀與停工時狀況相差較大，差別主⑴已完成項目中編號為W1s-07、W1s主體施工完成，二層鋼筋綁扎、架體和模板支護完成，達到砼澆筑條件。經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘查，項目停工一年半以后，除框架柱鋼筋模板外，其余部分已全部拆除，⑵因未澆筑砼，綁扎好的鋼筋因長期裸露銹蝕嚴重，又因拆除腳手架鋼管等導(dǎo)⑶根據(jù)濱國用（2015）第9547號不動產(chǎn)證，項目待開發(fā)土地面積45213.00地上在建工程均已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證等合法手山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報告考慮本次業(yè)務(wù)的評估目的、市場條件和評估對象等，對市場條件和評估對象的使用并無特別限制和要求，本次評估選用市場價值作為評估價值類型，具體定義如市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，格標準。所有影響資產(chǎn)價值的國家法律、法規(guī)和地方性規(guī)章、利率、匯率以及影響資產(chǎn)價值的市場因素均以評估基準日為準。該日期與現(xiàn)場勘察日一致，能良好的反映資產(chǎn)狀況，有利于資產(chǎn)的清查，符合本次評估目的。經(jīng)與委托方協(xié)商，共同確定）；山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報）；）；10.《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》【法釋）；）；山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報18．關(guān)于印發(fā)《人民法院委托評估工作規(guī)范》的通知（法辦〔2018〕27320.《人民法院委托司法執(zhí)行財產(chǎn)處置資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》（中評協(xié)〔2019〕山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報6．《山東省建設(shè)工程費用項目組成及計算規(guī)則》（2022版2022年410．國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價11．國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價格[2007]670號《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收14．濱州市人民政府《關(guān)于公布濱州市市區(qū)城鎮(zhèn)土地級別與基準地價的通知》山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報山東華永資產(chǎn)評估有限公司SHANDONGHUAYONGASSETSAP別墅的工程成本、為整個項目施工建設(shè)投資形成的臨時設(shè)施和施工現(xiàn)場堆放的工程根據(jù)現(xiàn)場勘查與了解，在建別墅已停工一年半，因為目前開發(fā)面積相對于土地使用權(quán)面積占比較小，且完工工程損壞程度嚴重，可能無法在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上直接進行根據(jù)本次評估目的、資產(chǎn)面臨的市場條件、資產(chǎn)的自身特點和資料收集情況，本次評估的開發(fā)成本（工程成本）是建設(shè)停工的別墅以及前期建設(shè)相關(guān)費用，由于施工完成比例較少，停工時間太長，且完工工程損壞程度嚴重，可能無法在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上直接進行后續(xù)建設(shè)，不適合采用收益法和市場比較法進行評估，本次評估根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查情況和工程竣工圖紙、工程結(jié)算資料收集情況，采用重編預(yù)算法、決算調(diào)整法、類比系數(shù)調(diào)整法、單方造價指標法等方法中的一種或同時運用幾a.重編預(yù)算法：以待估建（構(gòu)）筑物的工程施工合同、竣工圖紙、工程結(jié)算等資料為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)場勘查結(jié)果，重新編制工程量清單，按山東省現(xiàn)行建筑、裝山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報山東華永資產(chǎn)評估有限公司SHANDONGHUAYONGASSETSAP飾、安裝工程預(yù)算定額和費用定額計算出評估基準日具有代表性的建（構(gòu)）筑物的b.決算調(diào)整法：對于竣工圖紙、工程決算資料齊全的建（構(gòu)）筑物，以決算資料中經(jīng)確認的工程量為基礎(chǔ)，分析建（構(gòu)）筑物建安工程綜合造價決算中的各項構(gòu)成費用，并根據(jù)評估基準日當(dāng)?shù)厥袌鋈斯?、材料等價格信息和相關(guān)取費文件，對建c.類比系數(shù)調(diào)整法：對于設(shè)計圖紙和工程決算資料不齊全的建（構(gòu)）筑物，通過對典型工程案例的建筑面積、結(jié)構(gòu)型式、層高、層數(shù)、跨度、材質(zhì)、內(nèi)外裝修、施工質(zhì)量、使用維修維護等各項情況與待估建（構(gòu)）筑物進行比較，參考重編預(yù)算法測算出的典型工程案例人工費、材料費、機械費增長率，對典型工程案例的建安d.單方造價指標估算法：對于某些建成年份較早的建（構(gòu)）筑物，其賬面歷史成本已不具備參考價值，且工程圖紙、工程決算資料也不齊全，經(jīng)綜合分析后可采用單方造價指標，并結(jié)合以往類似工程經(jīng)驗，求取此類建（構(gòu)）筑物的建安工程綜根據(jù)現(xiàn)場勘察和所搜集的資料情況，本次評估的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)停工的前期費用及建設(shè)相關(guān)費用主要包括勘察設(shè)計費、工程招標費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、新型墻體材料專項基金等。根據(jù)國家、山東省、濱州市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合評山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報發(fā)改價格〔2015〕299號,參計價格[2002]1980濱政發(fā)[2007]55號文、濱政辦發(fā)〔2010〕32號、濱財綜〔2017〕35號、濱財綜〔2017〕26其他費用：包括規(guī)劃費、可資金成本是根據(jù)額定工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J款利率測算的建設(shè)期利=（A）+（B）+（C）由于評估對象為房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)停工的住宅項目，由于建設(shè)進度較少，規(guī)劃設(shè)計和功能使用是否符合當(dāng)下和未來人們對改善居住的需求不好判斷，根據(jù)現(xiàn)場勘查與了解，該工程已停工一年半且現(xiàn)狀非常差，本次評估根據(jù)現(xiàn)狀只考慮實體性折臨時設(shè)施主要是為建設(shè)項目施工所需的臨時用電、臨時用房、臨時道路、圍山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報山東華永資產(chǎn)評估有限公司SHANDONGHUAYONGASSETSAP工程物資：包括現(xiàn)場堆放的鋼筋、鍍鋅鋼管、鍍鋅圓鋼、紅磚及木方等，其中鋼筋已銹蝕嚴重，整體狀況較差。工程物資根據(jù)現(xiàn)狀情況按照市場可回收價值確定本次評估存貨中的土地成本是正在開發(fā)中的土地，由于地上在建工程占比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估的技術(shù)原則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場狀況，并結(jié)合評估目的和評估項目①市場比較法是根據(jù)替代原則，將在同一市場供需圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與估價對象的交易情況、交易期日、區(qū)域以及個別因素進行比較修經(jīng)調(diào)查，近年來委估宗地周邊一級市場出讓案例較多，可比交易案例可以?、谑找孢€原法是將預(yù)計的委估宗地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評估時點后累加，以此估算委估宗地的客觀合理價格的方委估宗地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的待開發(fā)土地，目的是建設(shè)商品住宅對外銷③剩余法是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算委估宗地價格的方法。剩余法常用于以下三種情形：一待開發(fā)不動產(chǎn)中的土地估價；二是待改造后再開發(fā)不動產(chǎn)中的土地估價；三是僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報山東華永資產(chǎn)評估有限公司SHANDONGHUAYONGASSETSAP委估宗地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的待開發(fā)土地，整個項目規(guī)劃占地面積較大，委估宗地僅占一部分，整體的規(guī)劃已經(jīng)獲批，但是已開發(fā)面積較小，且因停工時間太長完工工程損壞嚴重，什么時間能夠再次開工建設(shè)未可知，未來的不確定性太④基準地價系數(shù)修正法是根據(jù)替代原則，就估價對象的區(qū)位條件與所在區(qū)域的平均條件相比較，按照基準地價修正體系進行區(qū)位因素及其他相關(guān)修正，進而求?、莩杀颈平ㄊ且蚤_發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅費和土地所有者權(quán)益來確定土地價格的方法。成本逼近法適用于以下三種情況：一是新開發(fā)的土地估價，如新建開發(fā)區(qū)；二是適用于土地市場欠發(fā)育，土地交易案例較少，無法采用市場比較法進行估價的；三是既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園、醫(yī)院等公共建筑及公益設(shè)施等特殊用途的土地估委估宗地是位于濱州市城區(qū)的一宗商住用地，周邊政府一級市場的出讓的商住用地地價與征收集體未利用地開發(fā)完成后的土地成本費用懸殊較大，故不適合采用綜上所述，確定以市場比較法和基準地價系數(shù)修正法作為本次估價的基本方法，最后將兩種方法測算的估價結(jié)果與估價對象所在區(qū)域土地市場上同類用地的地山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報山東華永資產(chǎn)評估有限公司SHANDONGHUAYONGASSETSAP在求取一宗待估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估宗地與較近時期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照，并根據(jù)已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其計算公式：待估宗地價格=比較實例宗地價格×待估宗地交易情況指數(shù)/比較實例宗地交易情況指數(shù)×待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易日期地價指數(shù)×待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)×待估宗地個別因基準地價系數(shù)修正法是根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞实貎r水平，參照與待估宗地相同土地級別，該類用地地價標準和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等，確定修正系數(shù)、修正基準地關(guān)工作人員進行溝通，了解評估項目基本情況和委估資產(chǎn)的分布與特點，明確評估山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報山東華永資產(chǎn)評估有限公司SHANDONGHUAYONGASSETSAP根據(jù)評估目的和評估范圍，擬定評估實施方案，確定評估人員的分工，評估的途徑和方法，評估所需資料和市場信息目錄，評估時間和進度，評估報告提出日期根據(jù)委托方委托評估情況，組織評估人員在委托方及資產(chǎn)占有方工作人員的配合下，對納入評估范圍的資產(chǎn)進行現(xiàn)場清查，以確認資產(chǎn)的客觀存在；并根據(jù)資產(chǎn)評估人員根據(jù)現(xiàn)場勘查測量記錄情況整理資產(chǎn)評估明細表，對相關(guān)資產(chǎn)進行核根據(jù)現(xiàn)場收集資料與勘察階段的工作底稿，由專各業(yè)小組進行整理，匯總評估結(jié)果，撰寫評估說明，提交項目負責(zé)人審核。項目負責(zé)人根據(jù)各專業(yè)小組提交的資市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理性的、非山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報用的用途、使用方式、使用頻度、使用環(huán)境、資產(chǎn)規(guī)模等情況下繼續(xù)使用。在持續(xù)使用假設(shè)條下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評估結(jié)果的使用范圍1.對于本評估報告中全部或部分價值評估結(jié)論所依據(jù)而由委托方及其他各當(dāng)事方提供的信息資料，本公司只是按照評估程序進行了獨立審查。假設(shè)各當(dāng)事方所提3.假設(shè)評估對象除現(xiàn)場能夠看到并加以判斷的之外，內(nèi)部結(jié)構(gòu)無影響其價值的本評估報告及評估結(jié)論是依據(jù)上述評估假設(shè)和限制條件，以及本評估報告中確定的原則、依據(jù)、條件、方法和程序得出的結(jié)果，若上述前提條件發(fā)生變化時，本在實施了上述資產(chǎn)評估程序和評估方法后，在本報告所揭示的假設(shè)前提條件基礎(chǔ)上，濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司開發(fā)的濱州蒲臺古城項目相關(guān)資產(chǎn)在評估基準山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報序號資產(chǎn)名稱項數(shù)數(shù)量評估價值1存貨---開發(fā)成本（工程成本）931,206,365.002存貨---開發(fā)成本（臨時設(shè)施）1,415,255.003存貨---開發(fā)成本（工程物資）312,593.003存貨---開發(fā)成本（土地成本）145213㎡103,024,731.00合計135,958,944.00以下事項并非本公司資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項確（一）本評估報告的評估結(jié)論是反映委托評估對象處于公開市場的假設(shè)前提（二）本評估報告是在委托方及相關(guān)當(dāng)事方提供相關(guān)文件數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性是委托方及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；資產(chǎn)評估師的責(zé)任是對評估對象在評估基準日特定目的下的價值（三）本次評估是在委托方委估資產(chǎn)范圍基礎(chǔ)上進行的，以評估委托書載明的的資產(chǎn)為限并結(jié)合現(xiàn)場勘查情況具體確定，評估機構(gòu)和簽字的資產(chǎn)評估師對委托方本次評估的蒲臺古城項目因停工時間太長，部分措施項目的施工機具及材料已山東省濱州市中級人民法院擬拍賣處置濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司涉執(zhí)資產(chǎn)評估報主體施工完成，二層鋼筋綁扎、架體和模板支護完成，達到砼澆筑條件。經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘查，項目停工一年半以后，除框架柱鋼筋模板外，其余部分已全部拆除，2.因未澆筑砼，綁扎好的鋼筋因長期裸露銹蝕嚴重，又因拆除腳手架鋼管等導(dǎo)（四）評估人員在評估過程中發(fā)現(xiàn)以下可能影響評估結(jié)論，但非評估人員職業(yè)水平和能力所能評定估算的事項，提請報告使用者關(guān)注這些事項對于評估結(jié)論的影1.根據(jù)濱國用（2015）第9547號不動產(chǎn)證，項目待開發(fā)土地面積45213.0067.82畝出讓土地使用權(quán)，出讓土地周圍均為市中街道辦事處高杜村集體建設(shè)用地，根據(jù)現(xiàn)場勘查和測繪機構(gòu)土地測繪點位標注情況，高杜博物館展館部分、蒲臺古城項目高杜指揮部、高杜公共廁所、健身器材及大量樹木均位于濱州市紫荊華贏置業(yè)有限公司已出讓土地范圍內(nèi)，據(jù)了解開發(fā)商取得出讓土地時并未對以上地上附著物完成拆遷補償。本次評估未考慮日后對上述地上附著物拆遷補償對土地價值的平方米出讓土地使用權(quán)設(shè)定抵押，本次評估價值是未扣除法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價4.本次評估假設(shè)被評估對象不受抵押、查封和其他未支付負債對其價值的影山