銷售合同糾紛

篇一：一般買賣合同糾紛案一般買賣合同糾紛案陳良清孫永?！疽c(diǎn)提示】優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃合同關(guān)系而產(chǎn)生。但是在具體案件審理中，不僅需要對原告的訴請進(jìn)行審理，還要對合同的基礎(chǔ)事實(shí)進(jìn)行判斷。如基礎(chǔ)合同本身違反強(qiáng)制性規(guī)定無效，將導(dǎo)致原告的訴請失去法律和事實(shí)依據(jù)。【案情】原告：闞宗啟被告：徐州市賈汪區(qū)汴塘鎮(zhèn)闞山村村民委員會第三人：闞宗輝1984年，全國農(nóng)村實(shí)行聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，被告集體所有的農(nóng)業(yè)機(jī)械被逐漸處理，原拖拉機(jī)機(jī)房閑置。1995年10月1日至2003年10月2日，原告三次與被告簽《合同書》，規(guī)定原告承租被告原拖拉機(jī)機(jī)房，租賃期限至2005年10月2日，同時明確雙方權(quán)利、義務(wù)。2005年7月21日，被告兩委會討論會議記錄為：機(jī)房經(jīng)研究處理賣掉，夠(足夠)四口宅基地(用地)3萬元(價值);四口宅基地(四至)，(闞)士忠屋后一條路6米寬，后15m宅基地，宅基地后6m寬路，路北一排房子，共四口屋，出售3萬元，東西寬30m，南北以闞士忠東墻為準(zhǔn)，西邊以闞宗凱屋東墻為準(zhǔn)，拖拉機(jī)房后墻5m電話線桿往北10.5m。2005年7月22日，原、被告簽訂《房屋暫用合同》，規(guī)定被告兩委會研究“把原拖拉機(jī)機(jī)房賣掉，無論賣給誰，在不影響蓋房情況下，允許闞宗啟使用一年”。同日，被告與第三人簽訂《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》，合同規(guī)定：“拖拉機(jī)房及院墻由闞宗輝處理，價值30000元。四至明確，如建兩排房屋，中間必須通兩條路寬6m，如建一排房屋則按四至執(zhí)行。允許闞宗啟使用機(jī)房一年，至2006年7月22日。”合同規(guī)定的使用期限屆滿后，闞宗輝要求闞宗啟搬出交還房屋。闞宗啟以被告簽訂的《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》剝奪其優(yōu)先購買權(quán)為由拒絕搬出。原告闞宗啟于2008年1月3日向徐州市賈汪區(qū)人民法院起訴。要求依法確定被告與第三人簽訂的《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》無效。原告闞宗啟認(rèn)為，原、被告自1995年10月1日起確立租賃關(guān)系，租賃期限至2005年10月2日止，原告一直承租被告拖拉機(jī)房。2005年7月22日，被告與第三人簽訂《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》時，在其租賃期間。原告在同等條件下有優(yōu)先購買拖拉機(jī)機(jī)房的權(quán)利。而被告未在法定期限告知原告，擅自出售其合法租賃的拖拉機(jī)機(jī)房，明顯剝奪其優(yōu)先購買權(quán)。應(yīng)確認(rèn)被告與第三人簽訂的《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》無效。被告闞山村委會辯稱，原告與被告及第三人簽訂的五份合同分別形成了租賃關(guān)系、暫用房屋關(guān)系和房屋買賣關(guān)系，且均有兩委會會議記錄為證。被告與第三人簽訂的《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》是否剝奪原告優(yōu)先購買權(quán)，請求法院依法確認(rèn)。第三人闞宗輝述稱，自1995年10月1日起，原告一直承租被告原拖拉機(jī)機(jī)房屬實(shí)，但2005年7月22日，原、被告簽訂《房屋暫用合同》，原告自2005年7月22日起借用一年。原、被告由租賃關(guān)系變更為借用關(guān)系，原告已自愿放棄優(yōu)先購買權(quán)。被告與第三人簽訂《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》合法有效。【審判】徐州市賈汪區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，被告所有的拖拉機(jī)機(jī)房及院落雖系在1984年農(nóng)村實(shí)行聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制以前建造的，但所占用土地為農(nóng)村集體所有的土地。自1995年10月1日起，被告將原拖拉機(jī)機(jī)房及院落租給原告長期使用，期限至2005年10月2日。2005年7月22日，原、被告又以《房屋暫用合同》將雙方租賃關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榻栌藐P(guān)系。2005年7月22日，被告與第三人簽訂的《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》的內(nèi)容既包括拖拉機(jī)機(jī)房及院落的買賣，也包括其占用的農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，同時還包括拖拉機(jī)機(jī)房北墻以北10.5m、西至闞宗凱東墻、東標(biāo)齊闞士忠房屋東墻范圍內(nèi)的農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，該合同無效。同時，原告主張被告與第三人簽訂的《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》剝奪了其在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。因優(yōu)先購買權(quán)要以被告的出賣行為合法有效為前提，現(xiàn)雙方簽訂的《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》因涉及非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)而無效，故被告出售爭議房屋及院落的行為應(yīng)屬無效民事行為。所以原告主張的優(yōu)先購買權(quán)也就無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定，判決如下：徐州市賈汪區(qū)汴塘鎮(zhèn)闞山村村民委員會和闞宗輝于2005年7月22日簽訂的《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》無效。一審法院判決后，當(dāng)事人均未提出上訴。【評析】對于本案，法院若僅就原、被告及第三人的訴辨理由予以審理，不僅不能作出正確的裁判，而且也不能徹底解決當(dāng)事人之間的糾紛。該案的判決基礎(chǔ)應(yīng)基于已經(jīng)查明的事實(shí)，而非當(dāng)事人的訴爭問題。本案的爭議焦點(diǎn)是：被告與第三人簽訂《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》效力如何確定?！逗贤ā返谖迨l第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行規(guī)定的，合同無效。而本案被告與第三人簽訂《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》效力如何成為解決本案的關(guān)鍵。該合同的效力應(yīng)考慮二個方面的問題：一是因侵犯原告優(yōu)先購買權(quán)確認(rèn)其無效;二是因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而確認(rèn)其無效的問題。筆者認(rèn)為，一般而言，優(yōu)先購買權(quán)的存在是基于租賃關(guān)系的存在，但本案還需要追溯到被告與第三人的買賣行為是否合法，這才是解決本案的關(guān)鍵所在。表面看，本案爭議的原拖拉機(jī)機(jī)房及院落歸被告所有，被告有權(quán)予以出售并無不當(dāng)。然而本案查明事實(shí)是，2005年7月21日，被告兩委會在討論處理原拖拉機(jī)機(jī)房及院落時的會議紀(jì)錄內(nèi)容和2005年7月22日被告與第三人簽訂的《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》內(nèi)容相一致。即被告在出售原拖拉機(jī)機(jī)房的同時，涉及轉(zhuǎn)讓原拖拉機(jī)房及院落所占用土地及拖拉機(jī)機(jī)房北墻北10.5m，西至闞宗凱東墻、東標(biāo)齊闞世忠房屋東墻范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓目的為四口宅基地，價款為28000元。綜上，無論是被告兩委會會議記錄，還是被告與第三人簽訂的《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》，均可確認(rèn)同一事實(shí)，即被告形式?jīng)Q定出售原拖拉機(jī)機(jī)房及院落的同時，出讓了超出原拖拉機(jī)機(jī)房及院落方位的農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)。被告與第三人簽訂《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》符合違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形，應(yīng)確認(rèn)為無效合同。因被告與第三人買賣原拖拉機(jī)機(jī)房及院落的行為無效，故原告所稱的優(yōu)先購買權(quán)已無事實(shí)和法律依據(jù)。因此，法院判決確認(rèn)被告與第三人簽訂《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》無效的根據(jù)是被告非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)這一強(qiáng)制性規(guī)定，而不存在該合同是否侵犯原告優(yōu)先購買權(quán)的問題。假如法院判決《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》未侵犯原告的優(yōu)先購買權(quán)，確認(rèn)該合同有效。而闞宗輝取得了爭議的原拖拉機(jī)機(jī)房及院落所有權(quán)及該合同確定范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。闞宗輝在建造房屋前需申請有權(quán)批準(zhǔn)的政府部門審批時，被確認(rèn)其土地使用權(quán)非法而不予批準(zhǔn)頒證;假如法院判決該《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》侵犯了原告的優(yōu)先購買權(quán)，認(rèn)定該合同無效。被告就有可能對爭議的原拖拉機(jī)機(jī)房及院落重新予以出售，與買受人再次簽訂《合同》對所確定范圍內(nèi)的農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)予以轉(zhuǎn)讓，也同樣是違法的。因此，該案的法官處理途徑應(yīng)當(dāng)從《原闞山村拖拉機(jī)機(jī)房購買合同》是否違反了法律的強(qiáng)制性審理，才能從根本上解決本案所涉及的問題，不留后遺癥。篇二：從合同效力看商品房銷售代理合同糾紛一案民事判決上訴人泰隆公司與上訴人中盛公司商品房銷售代理合同糾紛一案民事判決書安徽省高級人民法院民事判決書（2010）皖民四終字第00148號上訴人（一審原告、反訴被告)：臺州泰隆房地產(chǎn)策劃有限公司，住所地浙江省臺州市椒江區(qū)君悅大廈b幢1621室。法定代表人：李勇，該公司經(jīng)理。委托代理人：張炯，安徽天禾律師事務(wù)所律師。委托代理人：程華德，安徽天禾律師事務(wù)所律師。上訴人（一審被告，反訴原告)：黃山市中盛市場開發(fā)有限公司，住所地黃山市屯溪區(qū)齊云大道288號。法定代表人：范德永，該公司董事長。委托代理人：鄭明繼，安徽道同律師事務(wù)所律師。委托代理人：汪曉農(nóng)，安徽道同律師事務(wù)所律師。上訴人臺州泰隆房地產(chǎn)策劃有限公司（簡稱泰隆公司）與上訴人黃山市中盛市場開發(fā)有限公司（簡稱中盛公司）商品房委托代理銷售合同糾紛一案，前由安徽省黃山市中級人民法院于2009年7月7日作出(2008)黃中法民一初字第3號民事判決,泰隆公司、中盛公司均不服，分別向本院提起上訴。本院于2009年12月21日作出(2009)皖民四終字第0077號民事裁定,將本案發(fā)回黃山市中級人民法院重新審理。黃山市中級人民法院重審后,于2010年8月2日作出(2010)黃中法民一初字第00002號民事判決,泰隆公司、中盛公司仍不服,再次分別向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2010年12月2日公開開庭進(jìn)行了審理。泰隆公司的委托代理人張炯、程華德，中盛公司的法定代表人范德永及其委托代理人鄭明繼、汪曉農(nóng)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審查明：中盛公司（甲方）與泰隆公司（乙方）于2007年3月8日簽訂一份《委托代理合同》，約定：1、乙方為甲方提供黃山國際旅游禮品城項(xiàng)目營銷策劃及代理商品房銷售。合同期間，該物業(yè)售出每一套單位，甲方按照合同的約定支付給乙方代理銷售傭金與溢價傭金；2、合同期限為22個月，自2006年2月18日至2007年12月31日，合同到期后7天之內(nèi)，如甲方或乙方書面提出終止合同則按合同終止條款處理；3、商品房的銷售基價由甲方確定，乙方可根據(jù)市場銷售情況征得甲方簽章認(rèn)可后，靈活浮動。甲方所提供的委托物業(yè)清單即銷售價格表為合同的附件一；4、繳納首期款并簽署購房合同后，客戶辦理完成按揭手續(xù)，即視為乙方已完成了該銷售行為，但乙方必須協(xié)助甲方辦理完成產(chǎn)權(quán)證；5、雙方在該物業(yè)開發(fā)每期，各銷售階段均以甲方提供的委托物業(yè)清單為衡量標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算代理費(fèi)用。(1)商業(yè)物業(yè)銷售傭金：2006年2月18日至2006年12月31日的銷售傭金已于2007年2月7日進(jìn)行結(jié)算，此次結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)，按銷售返租折扣前的5.6％計算，2007年2月7日對已銷售未結(jié)算的銷售傭金和以后銷售傭金結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)，按銷售返租折扣后的6.5％計算(詳見附件七)。(2)溢價傭金：從合同生效之日起，以雙方確認(rèn)的附件委托物業(yè)清單中的單價為依據(jù)，乙方銷售的每個鋪位單價超過附件中的銷售單價時，超出部分乘以建筑面積為溢價，銷售單價以返租前的成交單價為準(zhǔn)。在計算溢價部分，乙方不得在溢價中再提取6.5％的傭金。溢價所得部分，雙方按以下方式分配：溢價在單價500元之內(nèi)甲方70％，乙方30％進(jìn)行分配；溢價超過單價500元以上部分甲方65％，乙方35％進(jìn)行分配等。2008年1月4日，泰隆公司向中盛公司發(fā)函，以代理期限到期、雙方未達(dá)成新的協(xié)議為由提出終止《委托代理合同》，并要求按上述合同結(jié)算傭金與溢價傭金。中盛公司于2008年1月4日收到該函件。2008年3月25日，泰隆公司起訴至一審法院，請求判令中盛公司支付尚欠銷售傭金、溢價傭金、所沒收的定金、違約金及代墊費(fèi)用等共437萬元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。中盛公司提出反訴，請求確認(rèn)該公司與泰隆公司簽訂的《委托代理合同》中傭金標(biāo)準(zhǔn)和溢價傭金的約定無效，并判令泰隆公司返還已付的代理傭金3941787元、承擔(dān)反訴費(fèi)用。2009年3月25日，一審法院組織泰隆公司與中盛公司進(jìn)行對賬，雙方確認(rèn)：(1)泰隆公司銷售的房款總額：中盛公司確定為117244968元，泰隆公司認(rèn)可該數(shù)字，同時認(rèn)為中盛公司在統(tǒng)計時遺漏了五套商鋪，該五套商鋪的房款為1720689元。中盛公司對該五套商鋪的意見為：b714號房，業(yè)主于2008年12月份付定金2萬元，房款首付時間是2009年3月份；b716號房，業(yè)主于2008年12月付定金2萬元，該商鋪于2009年1月份前退定金；b806號房，業(yè)主于2009年1月支付房款；e502號房，中盛公司于2006年2月18日前已銷售；e823號房，業(yè)主于2008年12月份前退房。因雙方合同期間為2006年2月18日至2007年12月31日，泰隆公司已于2008年1月4日發(fā)函終止合同；當(dāng)時合同約定，客戶簽署購房合同、繳納首期房款，并辦理完成按揭手續(xù)后，才視為泰隆公司完成了該銷售行為。而以上五套爭議商鋪均不符合約定，不能視為泰隆公司已完成了銷售行為，因此不能結(jié)算傭金。(2)更名費(fèi)：泰隆公司主張數(shù)額為32500元，中盛公司認(rèn)可27500元，泰隆公司認(rèn)可27500元。(3)違約罰沒定金：泰隆公司主張數(shù)額為30815元，中盛公司認(rèn)可30715元，泰隆公司認(rèn)可30715元。(4)代墊費(fèi)用：泰隆公司主張代墊費(fèi)用為550751元，中盛公司認(rèn)可該費(fèi)用確實(shí)已發(fā)生，可在支付泰隆公司的總款項(xiàng)數(shù)額時予以扣除，泰隆公司對此予以認(rèn)可。(5)泰隆公司從中盛公司已領(lǐng)取款項(xiàng)數(shù)額：中盛公司主張?zhí)┞」绢I(lǐng)取5160391元，替泰隆公司代為支付徐海燕等人傭金188487元。泰隆公司認(rèn)可已領(lǐng)取5160391元，不認(rèn)可代為支付徐海燕等人傭金188487元，且同時表明，在此以前，泰隆公司與中盛公司對以上數(shù)額有不同陳述的，以本次對賬的數(shù)額為準(zhǔn)。2009年6月15日，一審法院組織泰隆公司與中盛公司再次進(jìn)行了對賬，雙方確認(rèn)：(1)《委托代理合同》中約定中盛公司承擔(dān)的廣告費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、推廣費(fèi)等已由中盛公司承擔(dān)，與泰隆公司無關(guān)。(2)代墊費(fèi)用550751元由中盛公司承擔(dān)，系泰隆公司墊付。該費(fèi)用涉及的所有票據(jù)均存于中盛公司，中盛公司對該費(fèi)用已認(rèn)可并已經(jīng)另外支付，該費(fèi)用與泰隆公司已領(lǐng)取的5160391元無關(guān)。(3)泰隆公司認(rèn)為《委托代理合同》中銷售傭金、溢價傭金里包含策劃費(fèi)；中盛公司認(rèn)為《委托代理合同》中銷售傭金、溢價傭金均為銷售代理傭金，不含策劃費(fèi)，中盛公司為配合泰隆公司銷售，已支付策劃及相關(guān)費(fèi)用1294009.27元，與泰隆公司已領(lǐng)取的銷售代理傭金5160391元無關(guān)。綜上，一審法院認(rèn)定泰隆公司銷售的房款總額為117244968元、更名費(fèi)為27500元、違約罰沒定金為30715元、泰隆公司從中盛公司已領(lǐng)取5160391元。一審法院認(rèn)為：本案是商品房委托代理銷售合同糾紛，爭議焦點(diǎn)是雙方當(dāng)事人在《委托代理合同》中關(guān)于傭金標(biāo)準(zhǔn)、溢價傭金及罰沒定金的約定是否有效的問題?！吨腥A人民共和國價格法》第十二條規(guī)定：經(jīng)營者進(jìn)行價格活動，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，執(zhí)行依法制定的政府指導(dǎo)價、政府定價。《商品房銷售管理辦法》第二十八條規(guī)定，受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用?！吨袊康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》第二十七條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金不得違反國家法律法規(guī)。國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)管理的通知》規(guī)定，實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超過成交價的3％。本案雙方當(dāng)事人訂立的《委托代理合同》中傭金的約定超出了國家法律法規(guī)允許的范圍，擾亂了正常的房地產(chǎn)市場交易秩序，超出部分應(yīng)依法認(rèn)定無效。合同雙方對溢價傭金部分的約定因違反國家強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)為無效條款。綜上所述，泰隆公司所銷售的房款總額為117244968元，傭金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以3%計算，銷售房屋代理傭金為3517349.04元（中盛公司實(shí)際已多付1643041.96元），泰隆公司從中盛公司已領(lǐng)取款項(xiàng)為5160391元，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其應(yīng)得的傭金，因此泰隆公司再要求中盛公司支付銷售傭金、溢價傭金、所沒收的定金、違約金等及代墊費(fèi)用437萬元的訴請，該院不予支持。因中盛公司按國家計委、建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定多支付給泰隆公司的1643041.96元屬非法利益，故其要求返還于法無據(jù)，不予支持，應(yīng)依法收繳。據(jù)此，案經(jīng)一審法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）、（五）項(xiàng)，第五十六條，第九十一條第（七）項(xiàng)、第九十八條、第一百零九條，《中華人民共和國民法通則》第六條、第一百三十四條第三款之規(guī)定，判決：1、駁回泰隆公司的訴訟請求；2、駁回中盛公司的反訴請求；3、泰隆公司非法收取的1643041.96元予以收繳。一審本訴受理費(fèi)41760元、保全費(fèi)5000元，共計46760元，由泰隆公司負(fù)擔(dān)；反訴受理費(fèi)19167元，由中盛公司負(fù)擔(dān)。泰隆公司、中盛公司對上述判決均不服，分別向本院提出上訴。泰隆公司上訴稱：1、泰隆公司與中盛公司簽訂的《委托代理合同》中有關(guān)傭金和溢價傭金的約定并沒有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。人民法院在認(rèn)定合同效力時應(yīng)以是否違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)范為依據(jù)，不能以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。一審法院依據(jù)的《中華人民共和國價格法》第十二條的規(guī)定屬管理性強(qiáng)制性規(guī)定，《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》屬部門規(guī)章，均不能作為認(rèn)定本案合同無效的依據(jù)。而且，本案中雙方當(dāng)事人約定的銷售傭金包含宣傳策劃費(fèi)用和分銷點(diǎn)傭金，在扣除宣傳策劃費(fèi)用和分銷點(diǎn)傭金以后，泰隆公司實(shí)際所得的銷售傭金比例并未違反相關(guān)部門規(guī)章及地方性法規(guī)的規(guī)定。2、泰隆公司一審時共提供了十組證據(jù)，其中本訴證據(jù)五組，反訴證據(jù)五組。一審判決中對泰隆公司提供的五組反訴證據(jù)未進(jìn)行審查認(rèn)定，必定會影響到本案的正確判決。這些證據(jù)是：《黃山國際旅游禮品城全案策劃合同》、泰隆公司制作的黃山國際旅游禮品城項(xiàng)目策劃畫冊2本及光盤l張、6份《銷售代理協(xié)議》、相關(guān)的借支單據(jù)，證明泰隆公司為中盛公司提供了包括宣傳、策劃、代理銷售等服務(wù)，中盛公司支付的銷售傭金中包含部分策劃費(fèi)、廣告費(fèi)。3、五間商鋪的銷售價款1720689元應(yīng)作為泰隆公司完成的銷售任務(wù)，因?yàn)樵撐彘g商鋪的銷售情況完全符合雙方關(guān)于泰隆公司已完成銷售任務(wù)的約定。4、一審法院認(rèn)定泰隆公司依法收取的房屋銷售傭金1643041.96元為非法利益并在判決書中直接予以收繳，明顯違反相關(guān)法律規(guī)定。針對泰隆公司的上訴，中盛公司答辯稱：1、中盛公司與泰隆公司簽訂的《委托代理合同》中關(guān)于傭金提取比例及溢價傭金的約定是安徽省政府指導(dǎo)價的4－6倍，顯然違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。2、一審法院對本訴與反訴的證據(jù)，均進(jìn)行了舉證質(zhì)證，不存在遺漏證據(jù)問題。泰隆公司所稱的策劃費(fèi)不包含在該公司的訴請中，對所銷售的房屋進(jìn)行營銷策劃是泰隆公司在受托銷售房屋過程中應(yīng)盡的義務(wù)，且營銷策劃費(fèi)用中盛公司已經(jīng)承擔(dān)。3、一審法院多次組織雙方核對泰隆公司銷售的房款總額，經(jīng)雙方確認(rèn)無異議的數(shù)額為117244968元。泰隆公司認(rèn)為應(yīng)計入其銷售房款的五間商鋪，均不在《委托代理合同》約定的計算傭金的范圍之內(nèi)，不能作為泰隆公司完成的銷售任務(wù)計入銷售總額。中盛公司上訴稱：1、泰隆公司房屋代理傭金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)為1.5%，而不是3%。國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)管理的通知》規(guī)定的獨(dú)家代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3％是全國范圍內(nèi)的最高限標(biāo)準(zhǔn)，各省可以制定當(dāng)?shù)鼐唧w執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。安徽省物價局、建設(shè)廳于2004年制定的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)管理的通知》規(guī)定，安徽省范圍內(nèi)獨(dú)家代理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)超過成交總額的1.5%。因此，安徽省的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是1.5%，以成交總額117244968元計算，泰隆公司應(yīng)當(dāng)收取的傭金為1758647.52元。一審法院以3%作為標(biāo)準(zhǔn)將泰隆公司應(yīng)當(dāng)收取的傭金計算為3517349.04元，違反了安徽省的相關(guān)規(guī)定。2、中盛公司多支付給泰隆公司的3401716.48元，系中盛公司的合法財產(chǎn)而不是非法利益，應(yīng)當(dāng)由泰隆公司返還給中盛公司。一審判決的收繳行為違背了相關(guān)法律，應(yīng)予糾正。請求二審法院支持中盛公司的反訴請求。針對中盛公司的上訴，泰隆公司答辯稱：泰隆公司與中盛公司關(guān)于傭金的約定并沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且雙方約定的傭金構(gòu)成比例中包含四個部分，在扣除宣傳策劃傭金和分銷點(diǎn)傭金后，傭金標(biāo)準(zhǔn)并未違反規(guī)定。中盛公司要求返還財產(chǎn)的上訴請求和理由均不能成立，請求依法駁回。二審期間，雙方當(dāng)事人所舉證據(jù)與一審相同，相對方質(zhì)證意見也同于一審。本院在二審期間補(bǔ)充查明以下事實(shí)：2007年3月8日，泰隆公司與中盛公司簽訂的《委托代理合同》除一審判決表述的內(nèi)容外，還約定了以下內(nèi)容：1、總則第2條約定，受甲方（中盛公司）委托，乙方（泰隆公司）為甲方制定該物業(yè)詳盡的營銷策劃等相關(guān)報告，在報告中提出之銷售策略及方案，須經(jīng)雙方協(xié)商，并經(jīng)甲方認(rèn)可后方可執(zhí)行；第3條約定，甲乙雙方履行合同期間，在需要委托第三方進(jìn)行分銷代理時，甲方同意由乙方以甲方名義與第三方簽訂該物業(yè)的銷售分銷代理協(xié)議，但甲方與第三方?jīng)]有法律上的關(guān)系，第三方完成的銷售業(yè)績計入乙方的銷售業(yè)績，并由乙方向第三方支付其按照分銷代理協(xié)議約定的銷售利益。2、乙方的權(quán)利與責(zé)任第10條約定：乙方承諾將會協(xié)助甲方成立整個銷售組織與組建分銷網(wǎng)絡(luò)，并負(fù)責(zé)建設(shè)銷售團(tuán)隊的人員架構(gòu)，給予完整的培訓(xùn)課程，統(tǒng)一著裝，體現(xiàn)項(xiàng)目銷售的形象。3、其他事項(xiàng)第3條約定：合同正文及附件是不可分割的整體，具有同等法律效力。該合同附件2對中盛公司、泰隆公司應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用進(jìn)行了劃分，泰隆公司的費(fèi)用包含：銷售傭金、分銷點(diǎn)傭金、置業(yè)顧問傭金、管理人員獎金及策劃傭金。另查明：2006年期間，中盛公司與永嘉縣安好家置業(yè)有限公司等6家公司簽訂黃山國際旅游禮品城代理銷售協(xié)議，該6份銷售代理合同中對銷售傭金的提取比例因銷售量的不同而不同，分別從2％－5％不等。除本院認(rèn)定的上述事實(shí)外，本院對一審判決認(rèn)定的其它事實(shí)予以確認(rèn)。本院認(rèn)為，綜合雙方當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證及訴辯意見，本案二審的爭議焦點(diǎn)是：1、泰隆公司與中盛公司簽訂的《委托代理合同》中有關(guān)傭金比例及溢價傭金的約定是否有效；2、一審判決未予認(rèn)定的5間商鋪能否作為泰隆公司完成的銷售任務(wù)；3、一審判決認(rèn)定泰隆公司收取的1643041.96元房屋銷售代理傭金為非法利益并予以收繳是否符合法律規(guī)定。（一）泰隆公司與中盛公司簽訂的《委托代理合同》中有關(guān)傭金比例及溢價傭金的約定是否有效?！吨腥A人民共和國合同法》第52條第（5）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，即認(rèn)定合同無效應(yīng)以是否違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定為判斷依據(jù)。從價格法的有關(guān)規(guī)定看，本案所涉及的房屋銷售代理傭金屬于政府指導(dǎo)價的范疇，政府指導(dǎo)價的規(guī)定應(yīng)屬管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故泰隆公司與中盛公司關(guān)于傭金比例和溢價傭金的約定并沒有違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。合同法的主要精神是鼓勵交易，尊重合同當(dāng)事人的意思自治，維護(hù)交易的安全，本案中雙方發(fā)生糾紛時，泰隆公司代理銷售房屋的行為已經(jīng)完成，在沒有證據(jù)證明其存在哄抬物價、欺詐消費(fèi)者的非法銷售行為的情況下，不能認(rèn)定其行為損害了國家利益和社會公共利益，因此，應(yīng)認(rèn)定合同約定的傭金及溢價傭金條款有效。此外，泰隆公司與中盛公司簽訂的《委托代理合同》中明確約定泰隆公司提取的代理傭金中包含銷售傭金、分銷點(diǎn)傭金、置業(yè)顧問傭金、管理人員獎金和策劃傭金，中盛公司在未提供證據(jù)證明除銷售傭金以外的其他費(fèi)用其已支付的情況下，主張超出3％的傭金比例部分無效，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。中盛公司與泰隆公司簽訂的《委托代理合同》是雙方的真實(shí)意思表示，泰隆公司已按約履行合同義務(wù)，而中盛公司不僅不能按約支付相應(yīng)的代理費(fèi)用，且以雙方之間約定的傭金比例違法為由予以反悔，有悖誠實(shí)信用原則。綜上，中盛公司主張的《委托代理合同》中有關(guān)傭金比例及溢價傭金的約定無效的上訴理由，不予采信。（二）一審判決未予認(rèn)定的5間商鋪能否作為泰隆公司完成的銷售任務(wù)。對于泰隆公司上訴提出的一審判決未予認(rèn)定的五間商鋪，根據(jù)中盛公司所舉證據(jù)，該五間商鋪有的已經(jīng)退還房款或定金，有的交付房款時間不在雙方合同履行期內(nèi)，均不符合雙方約定的計算代理傭金的條件，故一審判決認(rèn)定該五間商鋪不屬于泰隆公司完成的銷售任務(wù)并無不當(dāng)。泰隆公司此點(diǎn)上訴理由不能成立，不予支持。（三）一審判決將泰隆公司收取的1643041.96元房屋銷售代理傭金認(rèn)定為非法利益并予以收繳是否符合法律規(guī)定。泰隆公司與中盛公司簽訂的《委托代理合同》中有關(guān)傭金比例及溢價傭金的約定為有效約定，泰隆公司已收取的1643041.96元房屋銷售代理傭金為合法所得，一審判決認(rèn)定為非法利益并予以收繳無事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予糾正。經(jīng)泰隆公司與中盛公司確認(rèn)，泰隆公司完成的銷售任務(wù)為117244968元，其中，2007年2月7日前完成的銷售任務(wù)為53375375元，傭金應(yīng)為53375375×5.6％＝3373259元；2007年2月7日以后完成的銷售任務(wù)為63869593元，傭金應(yīng)為63869593×6.5％＝4151524元；溢價傭金為1334655元，更名費(fèi)為27500元，違約罰沒定金為30715元。合計為8917653元。中盛公司已付5160391元，其還應(yīng)支付泰隆公司3757262元。綜上，一審判決認(rèn)定部分事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)。經(jīng)本院審判委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三百九十六條、第四百零五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）、（三）項(xiàng)，第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：一、維持黃山市中級人民法院（2010）黃中法民一初字第00002號民事判決第二項(xiàng)，即：駁回黃山市中盛市場開發(fā)有限公司的反訴請求；二、撤銷黃山市中級人民法院（2010）黃中法民一初字第00002號民事判決第一、三項(xiàng)，即：駁回臺州泰隆房地產(chǎn)策劃有限公司的訴訟請求，臺州泰隆房地產(chǎn)策劃有限公司非法收取的1643041.96元予以收繳；三、黃山市中盛市場開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付臺州泰隆房地產(chǎn)策劃有限公司3757262元。如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審本訴受理費(fèi)41760元、保全費(fèi)5000元，共計46760元，由臺州泰隆房地產(chǎn)策劃有限公司負(fù)擔(dān)6760元，黃山市中盛市場開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)4萬元；反訴受理費(fèi)19167元，由黃山市中盛市場開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)60927元，由臺州泰隆房地產(chǎn)策劃有限公司負(fù)擔(dān)5927元，黃山市中盛市場開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)55000元。本判決為終審判決。審判長陶寶定審判員陳鋼代理審判員程敏二○一○年十二月二十七日書記員夏琰篇三：買賣合同糾紛代理詞代理詞尊敬的審判員：根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定，安徽至達(dá)律師事務(wù)所接受本案原告的委托，擔(dān)任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責(zé)。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實(shí)，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：一、本案事實(shí)清楚、證據(jù)充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關(guān)系。被告自2012年7月18日至9月16九次從原告處購買電力護(hù)套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點(diǎn)，被告驗(yàn)收合格并在銷售單上簽字確認(rèn)。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價款等事項(xiàng)，經(jīng)過被告簽字確認(rèn)后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實(shí)了原、被告雙方的買賣合同關(guān)系及被告尚欠貨款131376元的事實(shí)。二、被告主張原告貨物存在質(zhì)量問題的抗辯理由不能成立。1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當(dāng)場驗(yàn)貨，被告在接受時已經(jīng)檢驗(yàn)完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣，產(chǎn)品的規(guī)格及厚度是能夠及時檢驗(yàn)的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買受人收到標(biāo)的物時應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時檢驗(yàn)。”及《買賣合同司法解釋》第十五條“當(dāng)事人對標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外?！敝?guī)定，被告已經(jīng)對貨物檢驗(yàn)完畢。2、原告截至至2014年2月26日之前未收到被告關(guān)于貨物質(zhì)量問題的任何通知。自2012年9月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒有以質(zhì)量為由進(jìn)行抗辯，從電話錄音中可以證實(shí)。現(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實(shí)，首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌，達(dá)不到證明目的；其次海欣機(jī)械發(fā)出的函為2013年4月16日，一般該貨物的使用是及時掩埋，為何會堆積暴曬達(dá)半年之久，我相信假如屬實(shí)市政早就會將貨物拖走，因此不符合事實(shí)常理。3、被告關(guān)于付款的交易習(xí)慣及海欣公司