崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開發(fā)項目投資項目謀劃報告書

北京市崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開發(fā)項目投資項目北京市崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開發(fā)項目投資項目可行性研究報告廣渠門外南街危改項目地處于東二環(huán)沿線，位于北四至為：東至廣渠門外北四巷及廣和路沿線，南至廣渠根據(jù)《關(guān)于進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項目建議書（代限公司進行廣渠門外南街危改項目申請使用廣渠門外南街國有土地使用權(quán)的項目地處北京市崇文區(qū)廣渠門東南角，緊臨廣渠門外大街及東二環(huán)項目西側(cè)是二環(huán)路綠化帶和護城河，東南兩公里坐落著龍?zhí)逗g和京城稀缺的水資源。項目北部地區(qū)為北京市中央商務區(qū)，其中規(guī)劃和建區(qū)塊建筑編號規(guī)劃內(nèi)容建筑面積地上地下辦公地下公寓地下住宅地下`地上地下地上地下地上地下地上地下小計非配套商業(yè)回遷辦公及住宅回遷辦公回遷骨科醫(yī)院回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公）回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房）回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房）非配套商業(yè)回遷小學教學樓市政站辦公合計A區(qū)：C區(qū)：經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)的商品房；物業(yè)管理；銷售機械電器設備、通訊器材、有了明顯改善。而項目用地內(nèi)原住宅條件較差，居民改善居住條件的需求十分迫切。本建設，盡快解決危改回遷居民的回遷工作，徹底解決老城區(qū)居民居住條件。另一方面，《北二環(huán)交通商務區(qū)”在這樣的機遇和背景下形成了，該區(qū)域成為二環(huán)以內(nèi)除長安街、金融外的最佳辦公選擇。項目用地位于東二環(huán)沿線地區(qū)，原為具較長歷史的企事業(yè)單位及單住宅、國際名店商街和酒店式服務公寓組成。項目不但可以提高居民居住條件、改善區(qū)境，而且作為“東二環(huán)交通商務區(qū)”的輻射地帶，項目的建設彌補了周邊區(qū)域內(nèi)沒有多綜合項目的空白，將會成為地標性的建筑復合群。項目的建設將取得社會效益和經(jīng)濟效地產(chǎn)價格和物價總水平在項目開發(fā)、建設、銷售期間的漲跌因素、也不考慮其他非之年，北京市經(jīng)濟保持了良好的發(fā)展勢頭，經(jīng)濟指標顯戶小型化趨勢更加明顯。人口總量及家庭戶數(shù)的增加，必然引致住房需求的都中心城區(qū)現(xiàn)代化建設的發(fā)展之路，城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投祈年殿大街服務業(yè)一條街、崇外大街現(xiàn)代商務街和大都市街專業(yè)化主題市場街四條街組成的“‘王’字形經(jīng)濟磁場”，以龍?zhí)逗橹行牡摹褒執(zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”和以永外百榮世貿(mào)商城為龍頭的“永外現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)”兩個功能區(qū)。形成了集現(xiàn)代商貿(mào)、文化、旅游、體育、休崇文區(qū)雖然區(qū)域面積不大，可開發(fā)利用的土地資源木樨園商圈等接壤的地理優(yōu)勢，具備了發(fā)展現(xiàn)代都市文化和體育休閑產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務產(chǎn)改革開放以來，崇文區(qū)大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，從施建設和城市環(huán)境整治力度，進一步轉(zhuǎn)變政府工作職能，努力為企業(yè)創(chuàng)造良好、寬《北京市崇文區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要按照《北京城市總體規(guī)劃》，崇文區(qū)的城市發(fā)展定位為適宜居住和適宜園區(qū)和天壇文化圈。中心主要以天壇公園為核心，打造天壇文化圈；西北部以“王濟磁場、前門大街為核心，建立傳統(tǒng)文化保護區(qū)；中部發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)園，作為北京運經(jīng)濟當中的一個項目；西南部發(fā)展永定門外地區(qū)，主要以現(xiàn)代批發(fā)和商貿(mào)服務為確的產(chǎn)業(yè)導向為支撐，加快文化旅游，體育休閑等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力把比較優(yōu)勢轉(zhuǎn)化投資增速出現(xiàn)回落，商品房市場銷售依然旺盛，空置面積減少，新建），重有所下降，寫字樓、商業(yè)所占重則略有所增加。供應結(jié)構(gòu)發(fā)生變化主要是受九部委使部分商品住宅須調(diào)整規(guī)劃，從而減少了市場的供應量；而商業(yè)、辦從需求方面來看，消費者在“觀望”一段時間之后總體來看，在國家和北京市“十一五”規(guī)劃指市經(jīng)濟可望繼續(xù)在一個較高的平臺上延伸和發(fā)展。良好的經(jīng)濟運行環(huán)境，旺盛的消住宅用地供應過少是導致新增普通商品住宅的供應呈現(xiàn)大幅下降的主要原因。具體序號序號可見，售價和面積適中的普通商品住宅項目，都能在較短的時間里取得較好的銷售序號序號123546792未來北京市普通商品住宅市場的供應量有望止跌回升，大量“8.31”之前化，開發(fā)商的“觀望期”將結(jié)束，這將使更多的普通商品住宅入市。因此，程度上增加普通商品住宅的需求量。眾多年輕家庭因結(jié)婚而買房及城鎮(zhèn)居民改善居市場需求依然旺盛。另外，奧運會的日益臨近以及首都效應也使得更多人在北京投業(yè)稅免征期限的延長、首付款的提高、限制外資購房等，對公寓市場產(chǎn)生較大的影響：需求明顯減少，供應總量也有所下降；開發(fā)商對未來的預期提高，公寓的預售價格上漲公寓項目受規(guī)劃變更的影響，延遲入市；同時也使得部分開發(fā)商處于觀望狀態(tài)，影提高以及貸款利息的再次提高，抑制了投機投資需求和部分不合理需求；第二，《房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》對外資購房進行一定的限制，影響了部分外籍對于居住自用型的消費群體，國家出臺的各種政策，影響一些消費者產(chǎn)生觀望的態(tài)度。投資型消費者作為公寓市場的主要消費群體，對政策另外公寓存量較大，消費群體相對較小，保值下降，但其價格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應的減少，加大越來越多的開發(fā)商對北京房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢持樂觀態(tài)度，從而加大了房地產(chǎn)的開發(fā)力商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。而年奧運會所帶來的機遇，在京拓展業(yè)務發(fā)展的中外資企業(yè)越來越多，對于辦公場所的空間需求逐漸增加，且房價持續(xù)上漲的形勢促使很多企業(yè)選擇購置自己的辦公用房。加之市工商局），），加的情況下，其租售價格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場需求未來北京市寫字樓整體市場供應量將有所上漲，但新增寫字樓供應將有投資需求相對旺盛，銷售量將有所增加。寫字樓整體價格上升潛力不大，但甲級寫多依托周邊聚集的住宅項目，借助良好的交通、配套環(huán)境，發(fā)展前景廣闊。得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)房地產(chǎn)，從而造成商業(yè)房地產(chǎn)市場繁榮的景象究其原因，主要有以下四點：首先，北京商鋪面積大量集中供導致了一定面積商鋪的空置；其次，諸多項目在設計時未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無法接受，因此就造成置現(xiàn)象；再次，隨著外在消費需求的變動及更多競爭者的加入，使得諸多無法適應市場的商業(yè)項目被迫停業(yè)，因此造成空置；最后，投資者的不理性間接導致了空置率的產(chǎn)生善及奧運經(jīng)濟的帶動使投資者對商業(yè)房地產(chǎn)市場的信心加強，對市場價格起到了顯展白皮書對中心城區(qū)商業(yè)設施發(fā)展的限制，使得一些熱點區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯目招商不利、經(jīng)營慘淡，投資者對商業(yè)房地產(chǎn)投資將更加理性，預計未來銷售價格大幅攀升。從供應結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)將出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，向著綜合性商業(yè)和區(qū)域商北京新世界太華公寓、幸福家園、綠景苑、東花市住宅等。近三年來，崇文區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅早期，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類型呈現(xiàn)普通住宅、高檔公寓、房多種用途齊放的局面，如北京新世界中心（公寓、寫字樓）、寶鼎廣場（公寓,商業(yè),寫字樓,車庫）等。近三年來，崇文區(qū)的商品房建設則較為單一，呈現(xiàn)出以商品住宅建設為主、配與北京市城區(qū)整體房地產(chǎn)市場相比，崇文區(qū)的著近兩年北京房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，崇文區(qū)商品住宅的價格也有了快速上漲。目前，崇崇文區(qū)范圍內(nèi)樓盤數(shù)量不少，樓盤在品質(zhì)、價格等文區(qū)的地域范圍較小，新盤不多，規(guī)模也不夠大，總供應量相對較小，隨著崇文區(qū)城市設步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。另外，由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批預售許可證數(shù)量準(個)所占比例（萬平方米）371目根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，從供應項目數(shù)量上看，周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場供應主要以普通商從區(qū)域分布來看，房地產(chǎn)市場供應在項目周邊區(qū)域是廣渠門內(nèi)大街周邊區(qū)域，由于其區(qū)位、交通、環(huán)境、市政基礎設施等條件序序號綜合分析：崇文區(qū)的房地產(chǎn)項目總體的供應量相對較少，主要是以商品為主體，商業(yè)店輔，寫字樓的開發(fā)量較少。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)受區(qū)域面積較小的限制，今可能出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)，而且近兩年國土局明確提出二環(huán)內(nèi)不新批住宅用地。另外，由文區(qū)的辦公氛圍并不濃厚，因此該區(qū)域?qū)懽謽堑墓膊粫泻艽蟮母淖儭？傊?，從崇今后商品房開發(fā)建設情況來看，總體格局不會有很大的變化，仍然呈現(xiàn)供應總量相對較從崇文區(qū)整體房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，總體較況也不太一致。特別是住宅項目，由于崇文區(qū)本身就具有交通便捷、社區(qū)成全、價格較為合理等優(yōu)勢，因此住宅項目一旦進入市場就能很快消化，住宅總供應量相對較少，優(yōu)越的地理位置、良好的生活配套及適中的價格，是該為旺盛的主要原因。而寫字樓市場由于受區(qū)域內(nèi)社會經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃和有的發(fā)展機遇，崇文區(qū)作為城四區(qū)之一，其房地產(chǎn)需求從崇文區(qū)的區(qū)域環(huán)境來看，廣渠門地區(qū)和永外地區(qū)要供應地區(qū)。項目位于廣渠門地區(qū)，近三年廣渠門地區(qū)住宅項名稱建筑面積率率1住宅,商業(yè),2.722.334住宅,商業(yè)5塔樓8.236華城·上游住宅,辦公,商業(yè),地下車庫37塔樓3.282.69住宅,商業(yè)住宅\商業(yè)通過對本區(qū)域內(nèi)普通商品住宅項目銷售情況的調(diào)查得知，本地區(qū)形成銷售情況良好的原因主要有以下四個方面：一是優(yōu)越的地理成為消費群體的選擇；二是本地區(qū)的供應總量相對較少，使得市場需求呈現(xiàn)態(tài)勢；三是近兩年內(nèi)二環(huán)內(nèi)不再新增住宅供應，進一步刺激了該區(qū)域的市場修編的北京市總體規(guī)劃的影響，崇文區(qū)相對合理的房價具有一定投資價值，銷售價格的差距主要來源于項目本身的具體區(qū)位、品質(zhì)、樓體設及進入市場的時機選擇不同。從整體統(tǒng)計分析來看，該區(qū)域住宅的價格相對較合理，另123456華城·上游789有一定的上漲空間；從本區(qū)域內(nèi)住宅項目銷售價格分析，廣渠門內(nèi)大街地區(qū)的住宅價格相對項目區(qū)域公寓供應一般是跟普通住宅一起作為開發(fā)項目的一部分多數(shù)開發(fā)商選擇對新開發(fā)住宅項目進行精裝修后出售，以提高價格，故該地序號項目名稱具體位置12345完善吸引了越來越多的大公司進駐，為周邊地區(qū)房地產(chǎn)項目帶來了大量高端其次由于許多公寓項目為原先住宅項目的分期項目，使之具有先天優(yōu)勢，銷該地區(qū)公寓價格的提升主要是因為國家供地政策處于變動之中，客觀上地供應不足，使得公寓項目供應量有限，而同時公寓需求量卻有大量增加，漲。隨著土地供應政策的穩(wěn)定，廣渠路周邊土地將分批進入市場，將在一定較大，且交通等基礎條件較好，消化了大多數(shù)的需求，該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌銮熬安槐豢春镁鶅r（元/平方12-345項目間價格相差較大，這主要是由項目本身的品質(zhì)、具體區(qū)位等狀況字樓需求量有所增加，但這些需求多集中在一些位置好，品質(zhì)高的項件相對較落后，位置較差的項目在競爭中處于下風，部分項目只有降對商業(yè)房地產(chǎn)影響比較大的因素依次是商業(yè)繁華度、區(qū)位人口狀況、基礎設施狀況和環(huán)境狀況。從商業(yè)繁華度來看，廣渠門地另外，該區(qū)域交通便捷，眾多住宅和寫字樓開發(fā)對商業(yè)配套設施需求項目來看，商業(yè)多為住宅或者寫字樓項目配套，以底商形式居多；從分布情圍，但近期同類項目大量供應也不免產(chǎn)生競爭，遠期來看廣渠門內(nèi)大街區(qū)位1234號5華城·上游之城區(qū)6789側(cè)通過對本區(qū)域內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售情況的調(diào)查得知，本地區(qū)商形成銷售情況良好的原因主要有以下四個方面：一是優(yōu)越的地理），銷售價格的差距主要來源于項目本身的具體區(qū)位、臨路狀況等的時機選擇不同。商業(yè)房地產(chǎn)價格有從崇文門外大街沿廣渠門內(nèi)大街由西向東東向西價格降低的趨勢，廣渠門內(nèi)外差別較大，從廣渠門到東三環(huán)雙井，商業(yè)氛圍又逐漸濃厚，到富力城商業(yè)房地產(chǎn)價格創(chuàng)新高。整體來看，該區(qū)域住宅的價格相對較本項目主要是住宅兼部分商業(yè)物業(yè)，根據(jù)區(qū)位條件相似、項目類取了四個同類型的競爭性項目進行分析比較，包括：華城.水上公園、富貴園、本家潤園、新配套底商已選擇讓大商家整體操作，主要引入超市、駐本項目位于東二環(huán)廣渠門橋東南角，與華城整體環(huán)境相似，而臨利于商業(yè)發(fā)展，但是華城位于二環(huán)內(nèi)，整體環(huán)境比較成熟，因此短期看務區(qū)、崇文新世界商業(yè)區(qū)交相輝映，五十多條公交線路，交通便利，配套完善，是二環(huán)德國原裝進口旭格外窗、德國霍曼豪華門、法國高級品牌羅格朗開關(guān)插座和戶戶朝陽，現(xiàn)代歐式的內(nèi)外設計，小區(qū)內(nèi)引入寬帶網(wǎng)、房，業(yè)主可根據(jù)自己的不同需求將其裝修成兒童室、家庭室、儲物間、書房等等?；钕M休閑集中。周邊分布有數(shù)百家企業(yè)及政府機構(gòu)，依托富貴園自身及周邊數(shù)百萬常體育、休閑等行業(yè)的發(fā)展力度，本商區(qū)的流動人口量正在逐年遞增，勢必為這里的商業(yè)就商業(yè)項目而言，本項目臨路條件略好，本項目臨廣渠門外大街和二環(huán)路，本家·潤園位于東二環(huán)內(nèi)廣渠門橋西400米，東二環(huán)內(nèi)崇文區(qū)兩廣路東花市大街角灣地檔配套底商，形成“本家風情街”，滿足日常家居生活，建筑風格簡約現(xiàn)代。三重林由六個功能各異的主題景區(qū)組成，并以一條完整的水系貫穿。兩處保留市級古建通過水循環(huán)溴化鋰直燃型環(huán)境系統(tǒng)、獨立新風系統(tǒng)、非單元式設計、半封閉外懸點與本家項目相比，本項目的優(yōu)勢在于臨路條件新景家園位于崇文區(qū)磁器口路口東北角，緊鄰崇文門地鐵站交通澆板柱結(jié)構(gòu)，方正實用，數(shù)十種中小戶型、初裝修交用、公用地面以石材裝新景家園通訊信息系統(tǒng)斷口連接入戶、室內(nèi)雙回路供電、每戶冷完全妥帖，并有充足的地下停車場，業(yè)主可以共享北京新世界中心、北京新現(xiàn)代商業(yè)及會所。項目周邊有紫禁城、天壇祁年殿、龍?zhí)逗戎包c；北京金倫大廈、崇文門菜市場、新僑飯店、金朗大酒店、新世界萬怡酒店、崇文店、國際飯店等商業(yè)配套設施，以及北京醫(yī)院、同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等醫(yī)療與新景家園相比，本項目優(yōu)勢在于更加臨近二成熟，而且配套更為齊全，更適于居住，底商更適用發(fā)展為特色街區(qū)，依托發(fā)展將更加快速，但也可能面臨更多的競爭。因此，從項目位于廣渠門東南角，緊鄰二環(huán)路及廣渠門外大街，區(qū)位條件二環(huán)內(nèi)住宅項目日漸減少，更增加了該住宅項目的稀缺性；由于靠近老城區(qū)商圈的輻射區(qū)，隨著社會整體及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，廣渠門內(nèi)外大街將成為新該項目的劣勢主要是項目周邊辦公、商業(yè)氛圍與廣渠門內(nèi)大街相比較弱如廣渠門內(nèi)大街，而且廣渠門內(nèi)大街近期也有較多住宅和商業(yè)項目面市，與廣渠門成競爭；廣渠門橋以及東護城河、二環(huán)路成為從北到南以及從西向東通向廣渠門外礙，不利于商業(yè)發(fā)展；廣渠門外大街正處于發(fā)展期，項目周邊商業(yè)氛圍較差，而建對商業(yè)項目而言，隨著整體及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，以及廣渠門外大街整體環(huán)境該區(qū)域正處于發(fā)展期，項目設計及后期策劃需要精心打造，突出特色，重在從整個廣渠門內(nèi)外大街來看，近兩年同類項目集體總體而言，該項目所在地區(qū)具備交通及區(qū)位優(yōu)第五章項目設計方案及市場定位公寓為精裝修標準；商業(yè)、辦公樓公共部分精裝修，室內(nèi)為毛坯房；回景商街，以濃郁的現(xiàn)代風格的建筑外觀，景觀式的情景走廊，展現(xiàn)出躍動商業(yè)模式：參考美國獨門精品店型購物中心(SpecialyCentres)設立商業(yè)形態(tài)，倡導體驗式酒店式服務公寓整體建筑采用現(xiàn)代簡約風格設計，顯建筑流暢線條與豐富層次。整體設計俊朗與明快并重，莊重與時尚互存，極賦韻將營造的綠地猶如繁星點綴在園林當中，將趣味空間與休閑空間融為一體，給人以空間布局上回歸傳統(tǒng)，體現(xiàn)亞洲價值取向。錯落有致的建筑形態(tài)，北高南低的規(guī)劃全部居室都有充分的通風與采光。兩棟聯(lián)體塔樓緊臨南二環(huán)輔路，護城河美景一覽在立面設計上，力求體現(xiàn)高效、穩(wěn)重的建筑形象。玻璃及金屬裝飾線等現(xiàn)代材組合意味著高效及現(xiàn)代化的品質(zhì)。寫字樓的主入口及大堂的設計對其要的影響。結(jié)合人行及車行路線的設計，本項目寫字樓的出入口璃體以削弱裙房的沉重感。另外，本項目在創(chuàng)造城市環(huán)境景觀上做了積極的地和弧形的池岸與護城河景觀概念規(guī)劃諧和統(tǒng)一，第一類為純投資型客戶，主要有個人投資者和機構(gòu)投資者，他們購買酒店式服務公他客戶也有相當比例，包括以自住兼投資為主要目的的私營業(yè)主、辦公族和隨著東二環(huán)護城河河道的治理、河水清淤的完成，廣渠門板塊擁有了北京相對完整的水系景觀，必將分流部分注重居住品質(zhì)的高端人群。因此項目住宅部分的主要客戶群定位于在CBD及“東二環(huán)交通商務區(qū)”工作的白領及部分收入較高、注重生活品質(zhì)的二次置業(yè)人士?？蛻舳嗉性诳拷▏T商圈的華潤大廈等項目內(nèi)；其他地區(qū)的各存量項目中，中顯占據(jù)主力。本項目客戶群主要面對大型中資企業(yè)，就行根據(jù)市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)同類項目市場價格水平和項目自身因素特點，綜合確定該區(qū)位、品質(zhì)、樓體設施、配套等的差別，以及進入市場的時機選擇不增住宅供應量的日漸減少，該區(qū)域的住宅價格還有一定的上漲空間。公寓項目目前價格銷售水平，結(jié)合項目自身實際情況及區(qū)域發(fā)展趨勢，將本主要是由寫字樓品牌、位置、交通引起的價格差異；參考寫字樓項目目前價格銷售參考商業(yè)項目目前價格銷售水平，并結(jié)合項目自身實際情況和就近區(qū)域發(fā)展趨勢，將本第六章項目基礎設施狀況廣渠門外南街危改項目位于北京城市市區(qū)，其周邊按照北京市市政規(guī)劃，根據(jù)本區(qū)需求量設計，確保供水量和雨污水排放第七章項目投資估算和籌資評價本次項目總投資估算主要基于目前北京市房地產(chǎn)的造價標準和有項目的實際市場定位及其已經(jīng)投入資金狀況進行測算。經(jīng)過初步序號項目名稱總額(萬元)備注1土地費用1.1地價款根據(jù)出讓合同、補充協(xié)議及優(yōu)惠政策確定1.2契稅1.3拆遷補償費用根據(jù)房屋拆遷項目結(jié)案表等確定1.4城市基礎設施建設費根據(jù)《北京市征收城市基礎設施建設費暫行辦法》及危改政策確定1.5防洪費根據(jù)《北京市征收防洪工程建設維護管理費暫行規(guī)定》確定2前期工程費第2.1—2.5項之和2.1前期規(guī)劃費用2.2項目前期設計費用根據(jù)合同確定2.3可行性研究費用根據(jù)項目實際及預計發(fā)生確定2.4水文、地質(zhì)勘測費用2.5現(xiàn)場施工三通一平費按總用地面積20元/平方米估算3基礎設施建設費用第3.1-3.2項之和3.1紅線內(nèi)基礎設施費用按地上建筑面積120元/平方米估算3.2紅線外基礎設施費用按地上建筑面積100元/平方米估算4建筑安裝工程費用根據(jù)項目實際情況結(jié)合北京造價水平綜合確定5公共配套設施建設費根據(jù)配套實際情況結(jié)合北京造價水平綜合確定6開發(fā)間接費用7管理費用8財務費用根據(jù)實際情況確定9銷售費用其他費用質(zhì)量監(jiān)理費參照《北京市工程建設監(jiān)理費收費標準實施辦法》[京價（收）字（1996）第043號]綜合確定竣工圖費招投標代理(含標底編制)費招投標管理費不可預見費用合計根據(jù)《北京市征收城市基礎設施建設費暫行辦法》及危改政策，城市基礎設施根據(jù)《北京市征收防洪工程建設維護管理費暫行規(guī)定》和北京危改政策，商品前期工程費用主要包括前期規(guī)劃費用、設計費、可前期規(guī)劃費按照基礎設施建設費用、建筑安裝工程研究費根據(jù)項目實際及預計發(fā)生確定；水文、地質(zhì)勘測費用按照建筑安裝工程費用和公基礎設施建設費包括紅線外基礎設施建設費和紅線內(nèi)基礎設施建建設內(nèi)容建筑面積（平方米）地上地下裝修標準地上地下建安費總價（萬元）寫字樓辦公底商地下公共部位精裝，室內(nèi)毛坯室內(nèi)毛坯簡單商住公寓底商地下精裝室內(nèi)毛坯簡單商住住宅底商地下室內(nèi)毛坯室內(nèi)毛坯`簡單商業(yè)地上地下室內(nèi)毛坯簡單住宅地上地下毛坯簡單地下車庫簡單本項目公共配套設施包括會所和幼兒園，建設規(guī)模、裝修標準和單位：萬元開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的費用，的各項費用。本項目中的管理費用是根據(jù)項目實際情況及一般取費標準，按財務費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集項目建設資金其他費用主要考慮建設過程中發(fā)生的質(zhì)量監(jiān)理費、竣工圖費、標底編制費、招投標代理服務費和咨詢費等，其費用均參照目前不可預見費根據(jù)一般經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定，按土地費用、前期工程費用、基礎設施建單位：萬元地下精裝幼兒園毛坯地下毛坯序號項目名稱數(shù)量已經(jīng)投入尚需投入一開發(fā)成本1土地費用2前期工程費3基礎設施建設費用4建筑安裝工程費用5公共配套設施建設費用0.006開發(fā)間接費7其他費用8不可預見費0.00二期間費用1管理費用2財務費用3銷售費用第八章項目財務效益指標的計算和分析廣渠門外南街危改小區(qū)項目的銷售收入主要依靠其商業(yè)、根據(jù)前文中關(guān)于廣渠門外南街危改小區(qū)項目概況、市場分析和周邊房地產(chǎn)開發(fā)際情況，現(xiàn)將廣渠門外南街危改小區(qū)項目有關(guān)物業(yè)銷售建筑面積和銷售均價說明如下:總成本費用主要包括項目結(jié)轉(zhuǎn)的投資成本、銷工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施費用、開發(fā)間接理費用、財務費用、銷售費用、其他費用和不可預見費。其中土地費用、前期工程礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施費用、開發(fā)間接費用、其他費預見費構(gòu)成項目開發(fā)成本，管理費用、財務費用與銷售費用構(gòu)成項目期間費用。各銷售稅金及附加費亦即兩稅一費，主要包括營業(yè)稅、城建稅和教銷售收入-銷售費用-兩稅一費敏感性分析是通過分析影響項目現(xiàn)金流量的主要因素發(fā)生變化對項目評估指標的影響，通過分析從中找出敏感因素，并確定其影響程度。本評估報告以項目收入與通過對廣渠門外南街危改小區(qū)項目周邊區(qū)域同類項目市場狀況分綠色空間和京城稀缺的水資源。項目北部地區(qū)為北京市中央商務區(qū)，其中規(guī)序號項目名稱總額(萬元)(元/平方米)122.12.22.32.42.533.13.2456789參照《北京市工程建設監(jiān)理費收費標準實施辦招投標代理(含標底編制)費計前前66銷售收入2季前220.00510.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0070.0080.0000.000合計前0.000.000.00%................................................一、項目名稱...............................................................................二、項目建設單位概況......................................................................三、項目建設概況..........................................................................四、項目編制原則..........................................................................五、項目編制依據(jù)..........................................................................六、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表...........................................................七、預期效益...............................................................................項目建設背景.................................錯..誤..........一、赤峰商貿(mào)物流市場需求分析.......................................................二、我國物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃......................................................................三、我國物流行業(yè)的發(fā)展趨勢...........................................................四、赤峰市物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀.........................................................................................一、項目建設的必要性......................................................................二、項目建設的可行性.......................................................................................................一、項目選址...............................................................................二、項目建設條件分析......................................................................三、場址綜合評價.................................................................................................一、項目建設內(nèi)容及規(guī)模...................................................................二、項目建設進度.................................................................................................一、項目建設地點..........................................................................二、項目建設工程方案......................................................................三、設備購置方案..........................................................................四、輔助工程方案..........................................................................五、平面布置...............................................................................項目實施方案.................................錯..誤..........一、項目規(guī)劃原則..........................................................................二、項目實施技術(shù)方案......................................................................................................................一、能源供應...............................................................................二、折標.................................................................................................................一、組織機構(gòu)與職能劃分...................................................................二、安全管理........................................................................................................一、運行班制及勞動定員...................................................................二、人員培訓..............................................................................三、勞動工資..............................................................................四、勞動保險......................................................................................................錯一、節(jié)約能源...............................................................................二、環(huán)境保護依據(jù)..........................................................................三、環(huán)境影響分析................................................................................................錯一、投資估算...............................................................................二、資金籌措..........................................................................................................................一、基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取...................................................................二、經(jīng)營成本估算..........................................................................三、總收入及利潤估算.....................................................................四、盈利能力分析..........................................................................五、不確定性分析..........................................................................六、財務評價結(jié)論...............................................................................................................一、社會影響效果分析......................................................................二、社會風險及保障措施...................................................................結(jié)論及建議.................................錯..誤..........一、結(jié)論...................................................................................二、存在的問題.............................................................................三、建議..................................................................................論.............................................................................................................................................................................................................................................................3市場分析..........................