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資產評估學普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經管創(chuàng)新系列授課內容第一章總論第二章資產評估的基本方法第三章機器設備評估第四章房地產評估第五章流動資產評估第六章金融資產評估第七章無形資產評估第八章資源資產評估第九章企業(yè)價值評估第十章資產評估報告第十一章資產評估行業(yè)管理第一章總論第一節(jié)資產評估及其種類和特點第二節(jié)資產評估目的和價值類型第三節(jié)資產評估的假設與原則第四節(jié)資產評估的程序第五節(jié)資產評估與會計和審計的關系第一節(jié)資產評估及其種類和特點一、資產評估的含義一、資產評估的含義資產評估是對資產的價值進行評定估算的經濟行為。目前我國資產評估準則規(guī)定法定的資產評估行為需要遵守下列要素：資產評估的要素（1）評估主體評估主體是指從事資產評估的人員和機構。（2）評估客體評估客體是指被評估的資產，它是資產評估的具體對象（3）評估依據評估依據是指資產評估工作所遵循的法律、法規(guī)、經濟行為文件、重大合同協(xié)議以及取費標準和其他參考依據資產評估的要素（4）評估目的。資產評估的目的是指資產評估要達到的目標。（5）評估原則。資產評估的原則是指資產評估綱領性的規(guī)定。（6）評估程序。評估程序指的是資產評估工作從開始準備到最后結束的工作順序。（7）評估價值類型。資產評估的價值類型是對評估價值的質的規(guī)定性。資產評估的要素（8）評估方法。資產評估的方法是指資產評估所運用的特定技術。（9）資產評估假設。資產評估假設是指資產評估得以進行的前提條件。（10）資產評估基準日。資產評估基準日是資產評估價值所對應的時點。二、資產評估的種類和特點（一）資產評估的種類1.按資產評估對象和獲利能力劃分，資產評估可劃分為單項資產評估和整體資產評估。2.按引起資產評估的經濟行為劃分，資產評估可劃分為資產轉讓評估、股權重組評估、企業(yè)兼并評估、企業(yè)出售評估、企業(yè)改制評估等。二、資產評估的種類和特點3.按資產評估服務的對象及評估者承擔的責任不同，資產評估可分為評估、評估復核和評估咨詢等。4.按資產評估面臨的條件及執(zhí)業(yè)過程中對準則的遵守程度，資產評估可分為完全性資產評估和限制性資產評估。二、資產評估的種類和特點（二）資產評估的特點1.市場性2.公正性3.專業(yè)性4.咨詢性第二節(jié)資產評估目的和價值類型一、資產評估的目的（一）資產評估的一般目的資產評估的一般目的是評估資產的交換價值，并為未來的交易提供作價依據。一、資產評估的目的1.資產轉讓2.企業(yè)兼并3.企業(yè)出售4.企業(yè)聯(lián)營5.股份經營6.中外合資、合作7.企業(yè)清算8.抵押９.擔保10.企業(yè)租賃11.債務重組（二）資產評估的特定目的二、資產評估的價值類型（一）價值和價格資產評估的價值是指交換價值，是指可供交易的商品、服務與其買方、賣方之間的貨幣數(shù)量關系。資產評估中的價格是指特定交易行為中，特定的買方或賣方對商品或服務的交換價值的認可。它是一個歷史事實。二、資產評估的價值類型（二）資產的價值類型1.以資產評估時所依據的市場條件劃分以資產評估時所依據的市場條件劃分，資產的價值類型包括市場價值和非市場價值。2.以資產評估的估價標準劃分以資產評估的估價標準劃分，價值類型具體包括：重置成本，收益現(xiàn)值，現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和清算價格四種。（二）資產的價值類型3

.從資產評估假設的角度劃分，價值類型包括：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價格。4.以資產業(yè)務的性質來劃分，價值類型包括：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值和補償價值等。二、資產評估的價值類型第三節(jié)資產評估的假設與原則一、資產評估的假設（一）交易假設（二）公開市場假設（三）繼續(xù)使用假設（四）清算（清償）假設二、資產評估的原則（一）資產評估的工作原則1.獨立性原則2.客觀公正性原則3.科學性原則二、資產評估的原則（二）資產評估的經濟原則1.貢獻原則2.替代原則3.預期收益原則4.供求原則5.評估時點原則第四節(jié)資產評估的程序一、資產評估程序的含義二、資產評估程序的重要性三、資產評估的具體程序資產評估的具體程序1.明確資產評估基本事項2.簽訂資產評估業(yè)務約定書

3.編制資產評估計劃4.現(xiàn)場調查5.收集資產評估資料6.評定估算7.編制和提交資產評估報告8.資產評估工作底稿歸檔第五節(jié)資產評估與會計和審計的關系一、資產評估與會計計價的區(qū)別和聯(lián)系（一）資產評估與會計的區(qū)別1.基本職能的不同2.基本依據的不同3.基本方法的不同4.服務對象的不同5.執(zhí)業(yè)人員的不同一、資產評估與會計計價的區(qū)別和聯(lián)系（二）資產評估與會計的聯(lián)系一方面，會計計價需要利用資產評估的結果。會計計價有時需要以資產評估價值為依據；另一方面，資產評估利用和參考會計數(shù)據的情況也是經常發(fā)生，特別是在企業(yè)價值評估中，廣泛地利用企業(yè)財務報表、有關財務指標以及財務預測數(shù)據等。二、資產評估與審計的區(qū)別和聯(lián)系（一）資產評估與審計的區(qū)別

1.基本目的不同2.基本特征不同3.基本原則不同4.執(zhí)業(yè)人員不同5.執(zhí)業(yè)的依據不同二、資產評估與審計的區(qū)別和聯(lián)系（二）資產評估與審計的聯(lián)系在業(yè)務方面，資產評估中采用的大量企業(yè)財務信息來自于審計機構提供的審計報告資料，而審計也需要關注資產評估報告提供的企業(yè)資產的公允價值意見；在服務對象方面，兩者服務的對象都是社會經濟活動中的經濟主體；從特征來看，二者都具有獨立、客觀、公正的特征。資產評估學普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經管創(chuàng)新系列第二章資產評估的基本方法第一節(jié)市場法第二節(jié)收益法第三節(jié)成本法第四節(jié)資產評估方法之間的關系與選擇第一節(jié)市場法一、市場法的含義和基本公式（一）市場法的含義（二）基本公式二、市場法的基本前提1.需要有一個充分發(fā)育活躍的公開市場2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動三、運用市場法評估的步驟1.選擇參照物2.對參照物與被評估對象進行類比調整3.分析確定評估結果四、市場法中的具體評估方法（一）直接比較法1.現(xiàn)行市價法2.市價折扣法3.功能價值法4.價格指數(shù)法5.成新率價格法四、市場法中的具體評估方法（二）類比調整法1.市場售價類比法2.成本市價法3.市盈率乘數(shù)法第二節(jié)收益法一、收益法的基本含義二、收益法的基本前提1.被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；2.資產擁有者獲得的預期收益所承擔的風險可以估測并量化；3.被評估資產的預期獲利年限可以預測。三、運用收益法評估的步驟和基本參數(shù)（一）步驟（二）基本參數(shù)四、收益法中的主要技術方法（一）純收益不變（二）純收益在若干年后保持不變（三）純收益按等差級數(shù)變化（四）純收益按等比級數(shù)變化第三節(jié)成本法一、成本法的基本含義二、成本法的基本前提1.被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.應當具備可利用的歷史資料。3.形成資產價值的耗費是必須的。三、成本法中的基本要素（一）資產的重置成本（二）資產的實體性貶值（三）資產的功能性貶值（四）資產的經濟性貶值四、成本法中的具體評估方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法2.價格指數(shù)法3.功能價值類比法4.統(tǒng)計分析法四、成本法中的具體評估方法（二）實體性貶值的測算方法1.觀察法2.使用年限法3.修復費用法四、成本法中的具體評估方法（三）資產的功能性貶值測算方法1.超額投資成本形成的功能性貶值的測算2.超額運營成本形成的功能性貶值的測算（四）資產經濟性貶值的測算方法第四節(jié)資產評估方法之間的關系與選擇一、資產評估方法之間的聯(lián)系二、資產評估方法之間的區(qū)別三、資產評估方法的選擇資產評估方法的選擇1.應根據評估目的選擇評估方法。2.評估方法的選擇應充分考慮所需資料收集的現(xiàn)實可行性。3.評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約

4.評估方法的選擇可以考慮成本效益原則。資產評估學普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經管創(chuàng)新系列第三章機器設備評估第一節(jié)機器設備評估的概述第二節(jié)機器設備評估的成本法第三節(jié)機器設備評估的市場法第四節(jié)機器設備評估的收益法第一節(jié)機器設備評估概述

一、機器設備的含義與特點資產評估中所指機器設備除自然科學領域所界定的機器設備外，還包括人們根據聲、光、電技術制造的電器設備、電子設備、儀器儀表、以及特殊的構筑物等。如電子計算機如果按照自然科學領域關于機器設備的定義，其不屬于機器設備，但按照資產評估對機器設備的定義，則屬于機器設備；又如裝配車間也屬于資產評估界定的機器設備。二、機器設備的分類（一）固定資產管理中使用的國家分類標準1994年1月24日發(fā)布的《固定資產分類與代碼》。將資產分為10個門類，其中7類為設備，另外還有土地、房屋及建造物；圖書、文物及陳列品；家具用具及其他等。二、機器設備的分類（二）會計核算中使用的分類1.生產用機器設備。2.非生產用機器設備。3.租出機器設備。4.未使用機器設備。5.不需用機器設備。6.融資租入機器設備。二、機器設備的分類（三）按機器設備的來源劃分機器設備有不同的來源，按照來源的不同，機器設備分為外購設備和自制設備，外購設備又分為進口設備和國產設備。二、機器設備的分類（四）按機器設備的組合程度劃分按照機器設備的組合程度，機器設備分為單臺設備和成套設備。成套設備分為機組和生產線。三、機器設備評估及其特點四、機器設備評估的基本程序第二節(jié)機器設備評估的成本法成本法是首先確定被評估機器設備的重置成本,然后再扣減實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值來估測被評估機器設備價值的評估技術思路及其各種方法。成本法的一般理論數(shù)學表達式為：機器設備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值一、機器設備重置成本的測算（一）機器設備重置成本的構成1.外購國產設備重置成本構成項目購置價格+運雜費+安裝調試費2.進口設備重置成本構成項目購置價格+進口稅費+運雜費+安裝調試費3.自制設備重置成本構成項目制造成本+期間費用+合理制造利潤+其他合理費用+安裝調試費用一、機器設備重置成本的測算(二）進口設備重置成本的估測對于可查詢到進口設備現(xiàn)行離岸價格(FOB)或到岸價格(CIF)的,可按下列算式估測：進口設備重置成本=(FOB價格+途中保險費+境外運雜費)×現(xiàn)行外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費+安裝調試費或：進口設備重置成本=CIF價格×現(xiàn)行外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費+安裝調試費

[例]

對某企業(yè)一套從美國進口的設備進行評估，評估人員經過調查了解到，現(xiàn)在該設備從美國進口的離岸價格為60萬美元，境外運費需2萬美元，保險費為FOB價格的4‰，該設備現(xiàn)行進口關稅稅率為20%，增值稅稅率為17%，其他費用約占CIF價格的2%。國內運雜費及安裝調試費需2.5萬元人民幣。評估基準日美元同人民幣的比價為1：8.3。估算該設備的重置成本。解：該進口設備重置成本計算如下：保險費=60×4‰=0.24（萬美元）

CIF價格=60+2+0.24=62.24（萬美元）

=62.24×8.3=516.59（萬人民幣）進口關稅=516.59×20%=103.32（萬人民幣）進口增值稅=（516.59+103.32）×17%=105.38（萬人民幣）其他費用=516.59×2%＝10.33（萬人民幣）進口設備重置成本=516.59+103.32+105.38+10.33+2.5=738.12（萬元人民幣）

成新率是反映機器設備新舊程度的指標,或理解為機器設備現(xiàn)實狀態(tài)與設備全新狀態(tài)的比率。成新率與實體性貶值率是同一事物的兩面,二者的關系為：成新率=1－實體性貶值率。 二、機器設備實體性貶值的估測運用使用年限法估測機器設備的成新率計算公式為：1.簡單年限法。簡單年限法是假定機器設備的投資是一次完成的,沒有更新改造和追加投資等情況的發(fā)生,這對于許多機器設備的特定時期來說是符合實際的。實際已使用年限=名義已使用年限×設備利用率2.綜合年限法

綜合年限法根據機器設備投資是分次完成、機器設備進行過更新改造和追加投資,以及機器設備的不同構成部分的剩余壽命不相同等一些情況,經綜合分析判斷,并采用加權平均計算法,確定被評估機器設備的成新率。

某企業(yè)2005年購入設備一臺，賬面原值為600000元，2010年和2013年進行兩次更新改造，當年投資分別為60000元和40000元。2015年對該設備進行評估。假定從2005年到2015年每年的價格上漲率為10%，該設備的尚可使用年限鑒定為8年，試估算設備的成新率。

某設備的現(xiàn)行成本投資時間（年）原始投資額（元）價格變動系數(shù)現(xiàn)行成本（元）2005600000(1+10%)10=2.601560000201060000(1+10%)5=1.6196600201340000(1+10%)2=1.2148400合計7000001705000第一步，調整計算現(xiàn)行成本，見下表。第二步，計算加權投資成本，見下表。某設備的加權投資成本投資時間（年）現(xiàn)行成本（元）投資年限（年）加權投資成本（元）2005156000010156000002010966005483000201348400296800合計170500016179800第三步，計算加權投資年限：加權投資年限=16179800÷1705000=9.5（年）第四步，計算成新率：成新率=8÷(9.5＋8)×100%=45.71%第三節(jié)機器設備評估的市場法1.收集有關機器設備交易資料2.選擇可供比較的交易實例作為參照物3.量化和調整交易情況的差異4.量化和調整品牌、質量等方面的差異5.量化和調整結構、性能等方面的差異一、市場法的評估步驟6.量化和調整新舊程度方面的差異新舊程度差異=參照物交易價格×(被評估設備成新率/參照物成新率)。7.量化和調整交易期日的差異8.確定被評估機器設備的評估值一、市場法的評估步驟

對某企業(yè)一臺1515紡織機進行評估，評估人員經過市場調查，選擇本地區(qū)近幾個月已經成交的1515紡織機的4個交易實例作為比較參照物，被評估對象及參照物有關情況如下表所示。比較因素參照物A參照物B參照物C參照物D被評估對象交易價格10000元6000元9500元8500元交易情況公開市場公開市場公開市場公開市場公開市場生產廠家上海濟南上海沈陽沈陽交易時間6個月前5個月前1個月前1個月前成新率80%60%75%80%70%

二、市場法評估機器設備的應用實例

經分析，參照物A和參照物C是上海一家紡織機械廠生產的名牌產品，其價格同一般廠家生產的紡織機相比高25%左右。近幾個月紡織機械的銷售價格比歷史成交價格平均每月上升3%左右。計算各參照物的因素修正后價格，得出初評估結果。參照物A修正后的價格為：參照物B修正后的價格為：參照物C修正后的價格為：參照物D修正后的價格為：

被評估設備的評估值為：（8260＋8050＋7306＋7661）/4=7819（元）第四節(jié)機器設備評估的收益法一、用收益法評估機器設備的適用范圍二、用收益法評估機器設備的步驟資產評估學普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經管創(chuàng)新系列第四章房地產評估

第一節(jié)房地產評估概述第二節(jié)房地產價格及其影響因素

第三節(jié)房地產評估的收益法第四節(jié)房地產評估的市場法第五節(jié)房地產評估的成本法第六節(jié)房地產評估的剩余法第七節(jié)房地產評估的基準地價修正法第八節(jié)房地產評估的路線價法第一節(jié)房地產評估概述房地產的概念及其特性房地產是地產(土地使用權)、建筑物以及地產與建筑物的結合及其權屬的統(tǒng)稱,亦稱不動產。房地產評估對象有三種，即土地、建筑物和房地合一。建筑物是指人工建筑而成的東西,包括房屋和構筑物兩大類。房地產的概念及其特性房地產可以分為物質實體和權益兩個方面。房地產一般具有如下特性：(1)位置固定性及區(qū)域性。(2)長期使用性。(3)保值與增值趨勢。(4)投資風險性。(5)政策限制性。第二節(jié)房地產價格及其影響因素（一）房地產價格的種類(1)按房地產權益劃分,房地產價格可分為所有權價格、使用權價格和其它權利價格(如抵押權、租賃權等價格)。(2)按房地產的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地價格。(3)按房地產價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等。

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=土地總價格÷建筑總面積容積率=建筑總面積÷土地總面積樓面地價=土地單價÷容積率（二）影響房地產價格及評估價值的因素

為了便于把握和評估實踐,通常將影響房地產價格和評估價值的因素歸納為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。(1)一般因素:一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內所有房地產價格和評估價值的一般的、普遍的、共同的因素。

①經濟因素②社會因素③行政因素（二）影響房地產價格及評估價值的因素(2)區(qū)域因素:區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內的自然條件與社會、經濟、行政等因素相結合所產生的區(qū)域性特性。(3)個別因素

①土地的個別因素

②建筑物的個別因素第三節(jié)房地產評估的收益法殘余估價法的計算公式

收益現(xiàn)值法公式V=A/i，A=Vi如果以Vl、Vb分別表示土地、建筑物的價值以Al、Ab分別表示土地、建筑物的年收益以il、ib分別表示土地、建筑物的本金化率。則，Al=VlilAb=Vbib一、房地產評估的殘余估價法如果以A0表示房地合一產生的年總收益，則

A0=Al+Ab=Vlil+Vbib1.土地殘余法的計算公式2.建筑物殘余法的計算公式

某磚混結構單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地本金化率為8%，建筑物本金化率為10%。年房租損失準備費以半月租金計，房產稅按年租金的12%計，土地使用稅每年按2元/平方米計，管理費按年租金的3%計，維修費按年租金的4%計，保險費每年288元。運用市場法已求得土地使用權價格每平方米1000元。用殘余估價法評估該住宅建筑物價值。二、應用舉例⑴年房租收入=2400*12=28800元⑵年總費用如下：房租損失準備費=2400/2=1200元房產稅=28800*12%=3456元土地使用稅=200*2=400元管理費=28800*3%=864元維修費=28800*4%=1152元保險費=288元年總費用=1200+3456+400+864+1152+288=7360元⑶年總純收益=28800-7360=21440元⑷土地使用權總價=200*1000=200000元⑸歸屬土地的年純收益=200000*8%=16000元⑹歸屬建筑物的年純收益=21440-16000=5440元⑺建筑物評估值=5440/10%=54400元第四節(jié)房地產評估的市場法

市場法是將待估房地產與在較近時期內已經交易的類似房地產加以比較對照,并根據已發(fā)生交易的類似房地產的價格,經過因素修正得出待估房地產可能實現(xiàn)的合理價值的估計值的一種方法。1.容積率的修正容積率修正的計算公式為：估價對象容積率下的價格=交易實例價格×容積率因素修正系數(shù)2.土地使用年期修正土地使用年期修正系數(shù)按下式計算：式中：

K——將可比實例年期修正到被評估對象使用年期的年期修正系數(shù)；

r——資本化率；

m——被評估對象的使用年期；

n——可比實例的使用年期。土地使用年期修正后的地價=比較實例價格×K第五節(jié)房地產評估的成本法

成本法與其他評估方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產市場發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進行評估的情況。由于房屋與其所依賴的土地具有不同的自然及經濟特性，如房屋是人類勞動的產物，一般隨時間變化會發(fā)生貶值，而城市土地既是自然的產物，同時又由于人類的改造而凝結著人類勞動，因此房產價值評估與土地價值評估的成本法計算公式并不相同。一、土地評估的成本法土地評估的成本法基本公式為：（一）土地取得費用土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：

1.國家征用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。

2.為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。一、土地評估的成本法（二）土地開發(fā)費用

1.基礎設施配套費。對于基礎設施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。

2.公共事業(yè)建設配套費用。主要指郵電、學校、公園、綠地等設施的費用。

3.小區(qū)開發(fā)配套費。（三）投資利息投資包括土地取得費和土地開發(fā)費兩大部分。

1.土地取得費的計息期為整個開發(fā)期和銷售期。

2.土地開發(fā)費若是均勻投入，則計息期為開發(fā)期的一半。一、土地評估的成本法（四）投資利潤和稅費

1.利潤計算的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費，也可以是開發(fā)后土地的地價。

2.稅費是指土地取得和開發(fā)過程中所必須支付的稅賦和費用。（五）土地增值收益土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地增值收益。一、土地評估的成本法[例]

某市經濟技術開發(fā)區(qū)內有一塊土地面積為3000平方米，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝30萬元，土地開發(fā)費為每平方公里4億元，土地開發(fā)周期為2年，第1年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價值。解：該土地的各項投入成本均已知，可用成本法評估。（1）計算土地取得費。土地取得費=30萬元/畝=450（元/平方米）（1公傾=15畝=10000平方米）（2）計算土地開發(fā)費。土地開發(fā)費=4億元/平方公里=400（元/平方米）（3）計算投資利息。土地取得費的計息期為2年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則：土地取得費利息=450×[(1＋6%)2－1]=55.62（元/平方米）土地開發(fā)費利息=400×35%[(1＋6%)1.5－1]＋400×65%[(1＋6%)0.5－1]=12.78＋7.68=20.46（元/平方米）（4）計算開發(fā)利潤。開發(fā)利潤=[(1)＋(2)]×10%=85（元/平方米）（5）計算土地價值。土地單價=[(1)＋(2)＋(3)＋(4)]×(1＋15%)=(450＋400＋55.62＋20.46＋85)×(1＋15%)=1011.08（元/平方米）土地總價=1011.08×3000=3033240（元）該宗地單價為1011.08元，總價為3033240（元）。二、新建房地產評估的成本法新建房地產項目，如果評估基準日為房地產開發(fā)建成日，無須考慮貶值因素，則可直接用開發(fā)成本計算。新建房地產成本法評估的基本公式為：（一）土地取得費用（二）開發(fā)成本開發(fā)成本主要由五個方面構成：

1.勘察設計和前期工程費。

2.基礎設施建設費。3.房屋建筑安裝工程費。

4.公共配套設施建設費。

5.開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用。二、新建房地產評估的成本法（三）開發(fā)利潤利潤率應根據開發(fā)類似房地產的平均利潤率來確定。（四）管理費用管理費用主要是指開辦費和開發(fā)過程中管理人員的工資等。（五）投資利息以土地取得費用和開發(fā)成本作為計息的基數(shù)。二、新建房地產評估的成本法（六）銷售稅費銷售稅費主要包括：

1.銷售費用。包括銷售廣告宣傳費、委托銷售代理費等。

2.銷售稅金及附加（即兩稅一費）。包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加。

3.其他銷售稅費。包括應當由賣方負擔的印花稅、交易手續(xù)費、產權轉移登記費等。二、新建房地產評估的成本法三、舊建筑物評估的成本法舊建筑物價值的現(xiàn)值可以通過下列公式計算：建筑物價值=重置成本－貶值額[例]某建筑物為鋼筋混凝土結構建于2008年8月，經濟壽命為60年。經調查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第一年投入為建設成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為55萬元，開發(fā)利潤為120萬元。該建筑物因供暖系統(tǒng)設計不合理造成的功能性貶值為21萬元，假設殘值率為零。計算該建筑物2018年8月的評估價值。解：（1）計算建筑物的重置成本建造成本=800萬元管理費用=800×3%=24（萬元）投資利息=800×60%×[(1+6%)1.5-1]+800×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90(萬元)建筑物的重置成本=800+24+54.90+55+120=1053.9（萬元）（2）計算建筑物的實體性貶值建筑物的實體性貶值=1053.9×10/60=175.65(萬元)

（3）計算建筑物的評估價值該建筑物的功能性貶值為21萬元，該建筑物的利用率較高，不存在閑置現(xiàn)象，不存在經濟性貶值因素。建筑物的評估價值=1053.9-175.65-21=857.25（萬元）第六節(jié)房地產評估的剩余法

一、剩余法的基本思路剩余法又稱假設開發(fā)法或倒算法待評估土地價值=預期開發(fā)后的房地產租售收入-

建造費用-利息-利潤-稅金-租售費用剩余法的運用范圍：待開發(fā)建設土地。地價=預期房地產租售收入-建筑費用-專業(yè)費用-利息-利潤

-稅金-租售費用1.預期房地產租售收入出租——收益現(xiàn)值法出售——市場比較法2.建筑費用比較法測算建筑工程概預算方法估算二、剩余法的具體計算公式3.專業(yè)費用專業(yè)費用=建筑費用×費率4.利息和利潤分別是全部預付資本的資金成本和機會成本。全部預付資本=地價+建筑費用+專業(yè)費用（1）利息=全部預付資本×利息率地價利息一般按整個建設工期計算建筑費和專業(yè)費利息按建設工期的一半計算（2）利潤=全部預付資本×投資利潤率或：利潤=預期房地產租售收入×銷售利潤率二、剩余法的具體計算公式6.租售費用主要包括中介代理費、市場營銷廣告費、買賣手續(xù)費等。租售費用=預期房地產租售收入×費率5.稅金主要包括營業(yè)稅、契稅、印花稅。說明：上述公式適用于靜態(tài)情況，即不考慮資金時間價值。二、剩余法的具體計算公式三、剩余法應用舉例

【例】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設工期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內均勻投入，而地價假定在開始建設時一次性支付。該寫字樓建成后立即出售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為售樓收入的2.5%，稅金為售樓收入的6.5%，銀行年貸款利率為6%，按復利計息，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。估算該宗土地目前的價值。1.計算開發(fā)完成后的房地產銷售收入房地產銷售收入=2000×2.5×9000=4500（萬元）2.計算建筑費和專業(yè)費建筑費=3000×2000×2.5=1500（萬元）專業(yè)費=建筑費×10%=1500×10%=150（萬元）3.計算銷售費用和稅金銷售費用=4500×2.5%=112.5（萬元）稅金=4500×6.5%=292.5（萬元）4.計算利潤利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）×10%=（地價+1650）×10%5.計算利息利息=地價×[(1+6%)2－1]+(1500+150)×[(1+6%)1－1]=0.1236×地價+996.求取地價地價=4500－1500－150－112.5－292.5－0.1×地價－165

－0.1236×地價－99

地價=1782.45（萬元）練習題

有一宗“七通一平”的建筑用地，土地面積為3000平方米，建筑容積率為3，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為3年，建筑費為2000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內均勻投入，而地價假定在開始建設時一次支付。該寫字樓建成后即出售，預計售價為8000元/平方米，銷售費用為總樓價的4%，稅金為總樓價的6.5%，當?shù)劂y行年貸款利率為6%，按復利計息，開發(fā)商要求的投資利潤率為20%。試估算該宗土地目前的總地價和單位地價。第七節(jié)房地產評估的基準地價修正法

（一）基準地價的含義基準地價是由政府制定的城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格，是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段或均質地域分別評估的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。目前全國的許多城市都制定了基準地價，但各地基準地價所包含的內容有所不同?；鶞实貎r一般由出讓金、基礎設施配套建設費、土地開發(fā)及其他費用等構成。一、基準地價的含義、特點及作用（二）基準地價的特點1.基準地價是區(qū)域性價格2.基準地價是土地使用權價格3.基準地價是平均價格4.基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)5.基準地價是單位土地面積的地價6.基準地價具有現(xiàn)實性，是評估出的特定時點的價格。一、基準地價的含義、特點及作用（三）基準地價的作用1.具有政府公告作用；2.是宏觀調控地價水平的依據；3.是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據；4.是政府參與土地收益分配的依據；5.是進一步評估宗地地價的基礎；6.引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。一、基準地價的含義、特點及作用（一）收集、整理土地定級估價成果資料（二）確定修正系數(shù)表（三）調查宗地地價影響因素的指標條件（四）制定待估宗地因素修正系數(shù)（五）確定待估宗地使用年期修正系數(shù)二、基準地價修正法評估的程序

（六）確定期日修正系數(shù)（七）確定容積率修正系數(shù)（八）評估宗地地價被估宗地地價=基準地價×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)二、基準地價修正法評估的程序

第八節(jié)房地產評估的路線價法

（一）地塊分類里地線臨街線袋地臨街地街角地街角地范圍里地正街旁街18米18米一、路線價估價法的基本思路一、路線價估價法的基本思路

路線價估價法是對面臨特定街道、接近性相等的城鎮(zhèn)土地,設定標準深度,求取在該深度上數(shù)宗地塊的平均單價并附設于該特定街道上,此單價稱為路線價,然后據此路線價,再配合深度指數(shù)表,用數(shù)學方法求算出臨接該街道的其他各宗土地價格的一種估價方法。（二）路線價估價法及其計算公式一、路線價估價法的基本思路

路線價估價法的基本數(shù)學表達式為： 宗地價格=路線價×深度指數(shù)×宗地面積采用此方法估價時,如果街道兩邊的土地另有特殊條件存在,如街角地、兩面臨街地、不規(guī)則形地等,則還要進行因素的加減修正,數(shù)學表達式為： 宗地價格=路線價×深度指數(shù)×宗地面積±修正額二、路線價法的操作步驟(1)劃分路線價區(qū)段(2)設定標準深度和標準宗地(3)確定路線價(4)制定深度指數(shù)表(5)其他條件修正(6)計算宗地價值三、路線價估價法應用舉例

某路線價區(qū)段,標準深度為18米,路線價為1000元/平方米,待估臨街各宗地塊情況見圖,臨街深度指數(shù)表見表。假設各宗地的寬度都為6米,計算各宗地的評估價值。表待估各宗地塊情況表ABCDE1000元(路線價)注：超過標準深度18米以后的地塊為里地。表臨街深度指數(shù)表深度(M)指數(shù)(%)4以下4～88～1212～1616～1818以上13012512011010040

(1)宗地A為臨街地,臨街深度為17.5米,查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為100,則宗地的價格為：

1000×1×(17.5×6)=105000(元)

(2)宗地B為臨街地,臨街深度為13.5米,查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為110,則宗地的價格為：

1000×1.10×(13.5×6)=89100(元) (3)宗地C為臨街地,臨街深度為3米,查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為130,則宗地的價格為：

1000×1.30×(3×6)=23400(元) (4)宗地D為臨街地,臨街深度為7米,查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為125,則宗地的價格為：

1000×1.25×(7×6)=52500(元) (5)宗地E為臨街地,臨街深度為11米,查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為120,則宗地的價格為：

1000×1.20×(11×6)=79200(元)資產評估學普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經管創(chuàng)新系列第五章流動資產評估第一節(jié)流動資產評估概述第二節(jié)實物類流動資產評估第三節(jié)債權類及貨幣類流動資產評估第一節(jié)流動資產評估概述一、流動資產及其特點貨幣資金應收及預付款項短期投資（交易性金融資產）存貨其他流動資產流動資產

流動資產是指企業(yè)在生產經營活動中，在一年或超過一年的一個經營周期內變現(xiàn)或耗用的資產。（一）流動資產的概念與分類1．按流動資產在企業(yè)生產經營中的形態(tài)和作用分類（1）貨幣資產：庫存現(xiàn)金、銀行存款等（2）結算資產：應收賬款、預付賬款等（3）儲備資產：材料、低值易耗品等（4）生產資產：在產品、自制半成品等（5）商品資產：產成品、準備銷售的半成品等流動資產的分類2．按流動資產取得或重置時的資金形態(tài)分類（1）非實物性流動資產。非實物性流動資產包括貨幣資產、短期債權、短期證券投資等。這類資產評估時無需考慮價格變動的影響。（2）實物性流動資產。實物性流動資產又稱存貨，包括主要材料、燃料、修理用備件、低值易耗品、包裝物、外購半成品、在產品、自制半成品、產成品及庫存商品等。評估時必須考慮物價變動對其價值的影響。流動資產的分類（二）流動資產的特點

(1)周轉快，流動性好

(2)存在形態(tài)多樣化

(3)具有較強的變現(xiàn)能力

(4)原始成本與現(xiàn)行市價接近

(5)具有相對性，如低值易耗品、包裝物等

(6)具有波動性（時效性）

二、流動資產評估的特點(1)非實物形態(tài)流動資產的評估可借鑒審計、資信評定等的方法進行評估(2)流動資產的市場價值與其重置成本非常接近(3)在正常情況下，流動資產的帳面價值接近于流動資產的重置成本(4)流動資產難以通過收益途徑進行評估 鑒于流動資產評估的上述特點,在流動資產評估中應注意以下各點:

(1)合理選準評估基準日

(2)對企業(yè)會計核算資料要認真審核

(3)既要認真進行資產清查,同時又要分清主次,掌握重點第二節(jié)實物類流動資產評估

對于實物類流動資產，可以采用市場法和成本法。實物類流動資產各種材料在產品產成品低值易耗品一、庫存材料評估1.庫存材料的內容及評估步驟

庫存材料包括各種主要材料、輔助材料、燃料、修理用備件、包裝物、庫存低值易耗品等。

(1)對庫存材料的數(shù)量進行抽查核實

(2)對庫存材料的質量進行檢查

(3)選擇適當?shù)脑u估方法進行評估

2.庫存材料的評估方法

對企業(yè)繼續(xù)使用的庫存材料的評估,應根據清查核實后的材料的實有數(shù)量乘以現(xiàn)行市場購買價,加上合理的購置費用(包括運雜費、驗收整理入庫費及其他費用),并扣除因材料失效、變質、殘損、報廢等相應的貶值額后,確定材料的評估值。其數(shù)學式為:

庫存材料評估值=材料實有數(shù)量×現(xiàn)行市場購買價格＋合理購置費用－各項貶值額或庫存材料評估值=材料實有數(shù)量×現(xiàn)行市場購買價格×(1+購置費率)×(1－各項貶值率)[例]某企業(yè)2015年購進原材料400噸,單價150元/噸,運雜費為1600元。資產評估時,經核實鑒定,尚有庫存材料80噸,因保管等原因造成貶值率為2%,該材料現(xiàn)行市場價格為160元/噸。則原材料的評估值為:

原材料評估值=80×(160+1600/400)×(1－2%)=12858(元)二、在產品評估企業(yè)的在產品是原材料投入生產后,尚未最后制造完成的產品,包括各生產階段正在加工或裝配的在制品,以及已經完成一道或幾道生產工序,還沒有完成整個生產過程,等待加工或裝配的庫存半成品。

1.定額成本法

按社會平均工藝定額和現(xiàn)行的市場價格計算評估值。數(shù)學表達式為:

在產品評估值=在產品實有數(shù)量×(該工序單位材料工藝定額×單位材料現(xiàn)行市場價格＋該工序累計單位工時定額×正常小時工資費用+單位工時定額×正常小時費用率)[例]對某企業(yè)某種在產品進行評估,經清查核實有50件,每件鋼材消耗定額為150公斤,該種鋼材的現(xiàn)行市場價格為2000元/噸(2元/公斤),在產品累計單位工時定額為100小時,每小時工資及附加費定額為0.50元,制造費用定額為0.60元,企業(yè)管理費定額為0.80元,燃料和動力定額為0.30元。根據以上資料,則:

在產品評估值=50×[150×2＋100×0.50＋100×(0.60+0.80)+100×0.30] =50×[300+50+140+30] =26000(元)

2.約當產量法按在產品的完工程度計算評估值。數(shù)學表達式為:

在產品評估值=在產品實有數(shù)量×在產品完工程度（約當系數(shù)）×社會平均單位產品成本

=在產品約當產量×社會平均單位產品成本【例】某企業(yè)在評估時，有在產品20件，材料隨生產過程陸續(xù)投入。已知這批在產品的材料投入量為75%，完工程度為60%。該產品的單位定額成本為：材料定額成本3800元，人工費用定額成本為400元，其它各項費用定額成本為620元。確定在產品的評估值。在產品材料約當產量=20×75%=15（件）在產品人工及費用約當產量=20×60%=12（件）在產品評估值=15×3800+12×（400+620）

=69240（元）三、產成品評估

產成品是指已經完成全部生產過程并已驗收入庫和已完工并經過質量檢驗但尚未辦理入庫手續(xù)的產品。1.重置核算法

重置核算法是根據清查核實后的產成品的實有數(shù)量乘以產品的單位定額成本或單位產品的社會平均成本再加上合理利潤確定產成品的評估值。產成品評估值=產成品實有數(shù)量×單位定額成本×(1＋成本利潤率)或產成品評估值=產成品實有數(shù)量×單位產品社會平均成本×(1＋成本利潤率)[例]某企業(yè)對庫存產成品A進行評估,有關資料如下:A產品的實有數(shù)量為5000件,標準單位材料用量2公斤,現(xiàn)行市場價格15元/公斤,標準單位工時3小時,每小時標準工資率1.5元,每小時標準制造及管理費用率2元,A產品的成本利潤率為10%。則: A產成品的評估值=5000×(2×15＋3×1.5＋3×2)×(1＋10%)=222750(元)2.可變現(xiàn)價值法

可變現(xiàn)價值法是按被評估產成品可接受的市場價格,扣除相關費用后的變現(xiàn)價值確定產成品評估值的方法。其數(shù)學式為:

產成品評估值=產成品實有數(shù)量×可變現(xiàn)比率×產成品現(xiàn)行售價-相關費用[例]某企業(yè)有庫存產成品2000件,入庫時均為一等品,單位成本80元,單位不含稅售價100元。經評估人員核實和鑒定,該種產成品中有200件是三等品,三等品銷售價格只為一等品銷售價格的80%。預計銷售這些產成品需花費的銷售費用1500元,該產品銷路較好。則:

產成品評估值=1800×100＋200×100×80%－1500=194500(元)四、低值易耗品評估

低值易耗品是指單位價值在規(guī)定限額以下,或使用年限在一年以內的勞動資料。低值易耗品一般包括工具、管理用具、勞動保護用品等。

1.在庫低值易耗品評估 評估方法同庫存材料

2.在用低值易耗品的評估方法類似于固定資產的評估方法 數(shù)學表達式為:低值易耗品評估值=低值易耗品重置成本×成新率3.殘損、無用、待報廢的低值易耗品的評估以變現(xiàn)凈值確定評估值第三節(jié)債權類及貨幣類流動資產評估現(xiàn)金各項存款貨幣類流動資產債權類流動資產應收及預付賬款應收票據短期投資一、應收及預付賬款評估應收及預付賬款評估是在對企業(yè)各種應收及預付賬款核實的基礎上,根據每筆款項可收回的數(shù)額確定評估值。用數(shù)學式可以概括為:

應收及預付賬款評估價值＝應收及預付賬款賬面余額－已確定的壞賬損失－預計可能發(fā)生的壞賬損失

[例]

某企業(yè)應收賬款及拖欠時間情況見表應收賬款評估值=879000-139120=739880(元)壞賬計算分析表單位:元

拖欠時間未到期半

年一

年二

年

三年以上合

計

應收金額4300001540001320009800065000879000預計壞賬率%18204580--

壞賬金額430012320264004410052000139120

備注二、應收票據評估

應收票據是指企業(yè)持有的經債務人書面承諾,具有法定形式和已確定收款期限的債權憑證。票據有帶息和不帶息之分。具體計算公式為:應收票據評估值=票據到期價值-貼現(xiàn)利息不帶息票據到期價值=票據面值帶息票據到期價值=票據面值×(1+利率×票據期限)貼現(xiàn)利息=票據到期價值×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期貼現(xiàn)期=票據到期天數(shù)(票據期限)-持票天數(shù)[例]某企業(yè)收到甲公司不帶息匯票一張,票面額300000元,簽發(fā)日5月8日,票據期限為3個月,6月8日評估,當時年貼現(xiàn)率為7%,則:貼現(xiàn)天數(shù)=90-30=60(天)評估值=300000-3500=296500(元)三、現(xiàn)金及各項存款審核嚴格地講，對于現(xiàn)金及各項存款不存在評估問題，所謂的評估實際上是對現(xiàn)金和各項存款的審核。對于外幣存款，可按評估基準日的國家外匯牌價折算成人民幣金額。資產評估學普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經管創(chuàng)新系列第六章金融資產評估

第一節(jié)金融資產評估概述第二節(jié)債券評估第三節(jié)股票評估

第一節(jié)金融資產評估概述

金融市場作為金融工具的交易場所，為企業(yè)生產經營活動的持續(xù)進行，提供了融資和投資渠道。金融工具是金融市場上交易的對象和手段。金融市場上證明金融交易金額、期限、價格的合約被稱作金融工具，其基本要素為支付的金額與支付條件。金融工具發(fā)行者持有者融資工具投資工具負債或所有者權益金融資產一、金融資產及其特性

金融投資的對象是金融資產。金融資產是以經濟合約為基本存在形式的權利性資產。從廣義的角度來看，金融資產是指投資主體持有的一切能夠在金融市場上進行交易，具有現(xiàn)實價格和未來估價的金融工具的總稱，表示對未來收入的合法所有權。

一、金融資產及其特性金融資產具有如下特性：（1）虛擬性。金融資產是一種間接投資，其價值體現(xiàn)為具有索取實物資產或某種經濟利益的權利。金融資產所代表的是一種契約性權利。（2）價值性。金融資產必然帶來預期收益，金融資產的價值取決于能帶來未來的現(xiàn)金流量。（3）流通性。金融資產的流通性又稱變現(xiàn)性，周轉速度取決于金融資產的持有目的。一、金融資產及其特性

（一）根據金融工具的性質不同可以將金融資產分為債權類金融資產和股權類金融資產。（二）根據金融工具期限的長短，可以將金融資產分為貨幣性金融資產和資本性金融資產。前者主要包括商業(yè)票據、短期公債、可轉讓大額定期存單、回購協(xié)議等；后者主要包括股票、長期債券等。二、金融資產的分類

（1）金融資產評估是對投資資本的評估。（2）金融資產評估是對被投資者的償債能力和獲利能力的評估。三、金融資產評估的特點第二節(jié)債券評估一、上市債券的評估

在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價格可以作為它的評估值。

[例]被評估企業(yè)持有2013年發(fā)行的三年期國庫券2000張,每張面值100元,年利率9.5%,評估時,2013年發(fā)行的國庫券的市場交易價,面值100元的市場交易價為110元,評估人員認定在評估基準日該企業(yè)持有的2013年發(fā)行的國庫券的評估值為:

評估值=2000×110=220000（元）二、非上市債券評估

不能進入市場流通的債券,無法直接通過市場判斷其評估價值,采用收益途徑及其方法評估非上市債券的評估價值是一種比較好的途徑。

1.每年(期)支付利息、到期還本債券的評估。用公式表示：式中：P為債券的評估值;Ri為債券在第i年的預期收益(利息);r為適當?shù)恼郜F(xiàn)率;P0為債券的面值或本金;i為年期序號;n為年限數(shù)。2.到期后一次性還本付息債券的評估。此類債券的評估可按下列公式計算：

P=F(1+r)-n式中：

P為債券的評估值; F為債券到期時本金和利息之和; n為從評估時點算起到債券期滿還本付息止的期限(以年或月為單位); r為折現(xiàn)率。 ①采用單利計算的終值可按下式計算：

F=P0(1+ni)其中：P0為債券的面值或計息本金值;n為債券的期限或計息期限;i為債券利息率。

②采用復利計算的終值可按下式進行：

F=P0(1+i)n

式中符號含義同上。[例]被評估企業(yè)擁有紅星機械廠發(fā)行的4年期一次性還本付息債券10000元,年利率18%,不計復利,評估時債券的購入時間已滿3年,當時的國庫券利率為10%。評估人員通過對紅星機械廠的了解,認為該債券風險不大,按2%為風險報酬率,以國庫券利率為無風險報酬率。紅星機械廠債券評估過程如下：P=F(1+r)-nF=10000×(1+18%×4)=17200(元)P=17200×(1+12%)-1=17200×0.8929=15358(元)第三節(jié)股票評估一、上市股票的評估

上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的,可以在股票市場上自由交易的股票。上市股票在正常情況下隨時都有市場價格。股票的市場價格基本上可以作為評估股票的基本依據。上市股票評估值=股票股數(shù)×評估基準日該股票市場收盤價二、非上市股票的評估1.優(yōu)先股的評估式中：

P為優(yōu)先股的評估值; Ri為第i年的優(yōu)先股的收益; r為折現(xiàn)率; A為優(yōu)先股的年等額股息收益;二、非上市股票的評估

如果非上市公司優(yōu)先股有上市的可能,持有人又有轉售的意向,這類優(yōu)先股可參照下列公式評估： 式中：

F為預期優(yōu)先股的變現(xiàn)價格; n為優(yōu)先股的持有年限。二、非上市股票的評估2.普通股的評估

①固定紅利模型。固定紅利模型是針對經營一直比較穩(wěn)定的企業(yè)的普通股的評估設計的。用公式表示：其中：P為股票的評估值;D為股票年固定的預期股利;r為折現(xiàn)率或資本化率。[例]大華紡織廠擁有吉慶水泥廠發(fā)行的非上市法人股100000股,每股面值1元。在大華紡織廠持股期間,每年的股票收益率在16%的水平上。評估人員經調查分析,認為吉慶水泥廠生產經營比較穩(wěn)定,在今后可預測的年份中,保持15%的股利分配水平是有把握的。評估人員考慮到該股票為非上市流通股票,加之此行業(yè)市場競爭比較激烈的情況,在選用國庫券利率10%的基礎上,確定此類企業(yè)股票的風險報酬率為4%,折現(xiàn)率為14%,依據上述數(shù)據評估過程如下：A.每股股票價格：B.大華紡織廠持有的股票價值：

P=1.07143×100000=107143(元)②紅利增長模型。紅利增長模型適用于成長型企業(yè)的股票評估。計算公式如下：式中：

P為股票評估值; D1為評估下一年該股票的股利額; r為折現(xiàn)率; g為股利增長比率。[例]被評估企業(yè)擁有A公司面值共90萬元的非上市股票，從持股期間來看，每年股利分派相當于票面值的10%，評估人員通過調查了解到A公司只把稅后利潤的80%用于股利分配，另20%用于公司擴大再生產，公司有很強的發(fā)展后勁，公司的凈資產利潤率保持在15%水平上，折現(xiàn)率設定為12%，試運用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的A公司股票。解：ｇ=２０％×１５％＝３％Ｄ1=９０００００×１０％（1+3%）

=９２7００（元）Ｐ=Ｄ1／（r-ｇ）

=９２７００／（１２％-３％）

=９２7００／９％

=１０３００００（元）③分段式模型。分段式模型是針對前兩種模型過于極端化、很難運用于所有股票評估這一特點。有意將股票的預期收益分為兩段,以針對被評估股票的具體情況靈活運用。[例]大華紡織廠擁有長安釀酒公司發(fā)行的10萬股非上市股票,每股面值1元。該股票發(fā)行時就宣布該股票5年后公開上市,大華紡織廠擁有該公司股票已2年,每年每股股票的收益率為15%。大華紡織廠不準備永久擁有該股票,擬在股票公開上市時售出。評估人員對長安釀酒公司生產經營管理等情況作了認真調查了解之后,認為在今后3—5年期間長安釀酒公司經營勢頭良好,每股股息保持在15%是有根據的。

按目前股票市場上酒類生產企業(yè)的股票市盈率來看,3年后長安釀酒公司股票上市的市盈率達到10是客觀的。針對長安釀酒公司的上述情況,確定其股票評估的折現(xiàn)率為12%。股票評估過程如下：式中：

P為評估值; Di為第i年的股票收益值; Cn為n年后股票的變現(xiàn)價格;r為折現(xiàn)率。

P=100000×15%×(P/A,12%,3)+10×15%×100000×(1+12%)-3 =15000×2.4018+150000×0.7118=36017+106770=142787(元)資產評估學普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經管創(chuàng)新系列第七章無形資產評估第一節(jié)無形資產評估概述第二節(jié)無形資產評估的收益法第三節(jié)無形資產評估的成本法和市場法第四節(jié)專利資產和專有技術的評估第五節(jié)商標資產評估第六節(jié)版權評估第七節(jié)商譽的評估第一節(jié)無形資產評估概述一、無形資產的特點及分類（一）無形資產的特點（二）無形資產的分類二、影響無形資產評估價值的因素（一）獲利能力因素（二）技術因素（三）風險因素（四）無形資產的取得成本（五）機會成本（六）市場因素（七）無形資產所處行業(yè)因素（八）使用期限（九）其他因素三、無形資產評估的操作步驟（一）明確評估目的（二）確認無形資產（三）收集相關資料（四）確定評估方法（五）整理并撰寫報告，做出評估結論第二節(jié)無形資產評估的收益法一、無形資產評估中收益法的應用形式二、收益法應用中各項技術經濟指標的確定（一）無形資產超額收益的確定1.直接估算法2.差額法3.分成率法4.要素貢獻法（二）無形資產評估中折現(xiàn)率的確定一般來說，無形資產收益高，風險性強，因此，無形資產評估中折現(xiàn)率往往要高于有形資產評估的折現(xiàn)率。折現(xiàn)率的口徑應與無形資產評估中采用的收益額的口徑保持一致。（三）無形資產收益期限的確定二、收益法應用中各項技術經濟指標的確定第三節(jié)無形資產評估的成本法和市場法一、無形資產評估中的成本法

（一）自創(chuàng)無形資產重置成本的估算1.核算法2.倍加系數(shù)法（二）外購無形資產重置成本的估算（1）市價類比法（2）物價指數(shù)法一、無形資產評估中的成本法

（三）無形資產成新率的估算1.專家鑒定法2.剩余經濟壽命預測法二、無形資產評估中的市場法1.參照物必須是具有合理比較基礎的類似的無形資產；2.收集類似的無形資產交易和市場信息是為橫向比較提供依據，而收集被評估無形資產的以往信息是為縱向比較提供依據；3.作為市場法應用基礎的價格信息應滿足要相關、合理、可靠和有效的要求；4.無論是橫向比較還是縱向比較，參照物與被評估無形資產會因時間、空間和條件的變化而產生差異，評估人員應對此做出言之有理，持之有據的調整第四節(jié)專利資產和專有技術的評估一、專利資產的特點（一）專利資產確認復雜（二）收益能力有一定的不確定性二、專利資產的評估目的1.使用權限（1）獨占使用權（2）排他使用權（3）普通使用權2.地域范圍3.時間范圍三、專利資產評估程序（一）確認專利資產存在1.形式上的確認2.實質上的確認（二）選擇評估方法并搜集相關資料（三）對專利資產價值進行評定估算（四）完成評估報告四、專利資產的評估方法及案例（一）收益法（二）成本法五、專有技術的特點（一）實用性（二）獲利性（三）保密性六、影響專有技術評估值的因素1.專有技術的使用期限2.專有技術的預期獲利能力3.分析專有技術的市場情況4.專有技術的開發(fā)成本5.保密措施第五節(jié)商標資產評估一、商標評估的有關理論（一）商標及其分類1.按商標是否具有法律保護的專用權2.按照商標的構成分類3.按商標的不同作用分類（二）商標權及其特點二、影響商標資產價值的因素（一）商標的法律狀態(tài)1.商標的注冊情況2.商標權的失效3.商標權的續(xù)展4.商標權的地域性5.商標權在特定的商品范圍內有效二、影響商標資產價值的因素（二）商標的知名度（三）商標所依托的商品（四）宏觀經濟狀況（五）評估目的（六）類似商標的交易情況（七）商標設計、廣告宣傳（八）其他因素三、商標資產的經濟價值及評估操作步驟（一）商標資產的經濟價值（二）商標權評估的操作步驟四、商標資產的評估方法（一）商標權轉讓的評估案例（二）商標許可價值評估（商標使用權評估）舉例第六節(jié)版權評估一、版權的基本概念（一）版權的主體（二）版權的客體（三）版權歸屬的確定（四）版權的內容（五）版權的保護期二、版權的特征（一）自動保護原則（二）版權的多樣性（三）法律特征三、計算機軟件評估（一）計算機軟件的無形資產特點（二）計算機軟件評估方法第七節(jié)商譽的評估一、商譽及其特點二、商譽評估的方法（一）割差法（二）超額收益法三、商譽評估需要注意的幾個問題資產評估學普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經管創(chuàng)新系列第八章資源資產評估第一節(jié)資源資產評估概述第二節(jié)森林資產評估第三節(jié)礦產資源資產評估第一節(jié)資源資產評估概述一、自然資源和含義與分類（一）自然資源的含義廣義的資源包括自然資源、經濟資源和人文社會資源等；狹義的資源是指自然資源，包括礦產資源、森林資源、土地資源、水資源等。在本章中，資源資產是指由狹義的自然資源轉化而成的資產。一、自然資源和含義與分類（二）自然資源的分類1.根據自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。2.按照資源的性質，從自然資源與人類的經濟關系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產資源和景觀資源等。二、資源資產的特性（一）天然性（二）稀缺性（三）生態(tài)性（四）區(qū)域性三、資源資產評估的特點(一)資源資產評估的一般是自然資源的使用權價值(二)資源資產價值一般受資源的區(qū)位影響較大(三)資源資產評估