旅游區(qū)公共基礎設施配套工程可行性研究報告

1旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告2旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告 2 4 4 6 3旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告 4旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告 5旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告 1旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告改革開放以來，特別是xx設立經濟特區(qū)以來，xx市充分利用特殊的地理位置和優(yōu)良的海港、空港等資源，發(fā)揮特區(qū)的政策優(yōu)勢，適時地調整經濟發(fā)展戰(zhàn)略，加快經濟結構調整，經濟建設和社會事業(yè)得到xx地處xx省東南沿海xx江入海處，背靠漳州、泉州平原、瀕臨臺灣海峽，與臺灣和澎湖列島遙遙相對。xx由xx島、鼓浪嶼及大陸xx江海洋性亞熱帶氣候，溫和多雨、夏無酷暑、冬無嚴寒。獨特的自然條2旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告根據(jù)《xx市總體規(guī)劃》中“風景資源保護與旅游發(fā)展研究”的論述，東部濱海度假休閑區(qū)是xx市近期最適宜開發(fā)建設濱海度假休閑區(qū)位于此區(qū)域。強調做好：①修訂、完善東部濱海度假休閑區(qū)的旅游設施開發(fā)規(guī)劃。②在保護生態(tài)環(huán)境的前提下，建設、完善xx路沿線和前埔會展中心廣場一帶的游覽設施的服務設施，解決目前留不住客、旅④根據(jù)旅游客源市場的需求，建設若干較高檔次、配套設施齊全的度水庫和林深景幽的環(huán)境優(yōu)勢，興建高層次的會員俱樂部休閑中心和國因此本項目作為xx路旅游區(qū)公共基礎設施配套項目的提出，是適時、必要的，本項目的主要建設內容是：居住用地、公建用地、商業(yè)用地、旅館用地、公園用地、辦公用地、學校用地、綠化用地、道路本項目位于xx島東部海濱，西靠虎仔山、觀音山，東隔xx路，南本項目為五通----高林片區(qū)東南角（總本項目的建設目標是通過對xx本島東部地區(qū)零散的農村進行整3旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告合，既推動農村城鎮(zhèn)化進程，又騰出寶貴的土地資源。根據(jù)城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃，掛牌的地塊將分別定性為辦公用地、酒店餐飲等旅本項目的工程建設內容為區(qū)內場平、道路、給排水、供電、電訊4旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告xx市地域范圍狹小，制約了土地自然的供給。xx市土地面積的隔離性而具有形態(tài)規(guī)模抑制的特點，因而其人口規(guī)模受城市用地的空間形態(tài)所決定。根據(jù)規(guī)劃建設用地國家標準，取xx市城市規(guī)劃建設市政府早在《xx市國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和2015年遠景目5旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告標》中就提出了把xx建設成海灣型城市的戰(zhàn)略構想，逐步實施經濟發(fā)展重心由島內向島外的戰(zhàn)略性轉移。正是由于島內土地資源緊張、有限，政府在“十五”計劃中才做出決策，引導城市建設向島外發(fā)展，為本島城區(qū)的可持續(xù)發(fā)展留下余地，本島東北部的用地關系到本島長遠發(fā)展和功能提升，具有極高的戰(zhàn)略價值，嚴格地控制本島東部地區(qū)二是建設用地單位往年經合法手續(xù)取得土地使用權并且具備用地條件而未按約動工，近兩年房地產升溫而開始施工的建設項目。這說明島內的城市建設用地已處于優(yōu)化、整合階段，也體現(xiàn)出目前建設用地的按經濟增長目標預測，若預測到2020年xx經濟發(fā)展水平相應的人展、人口的擴大，建設用地的需求量也將不斷增長。有限的建設用地6旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告合我市住房現(xiàn)狀及經濟發(fā)展狀況，再加上本島的實際人口規(guī)模已經超過控制上限，在今后相當一段時間里，島內住房的需求量仍將持續(xù)上綜上所述，土地是不可再生的重要資源，xx島內的土地資源非常緊缺，若不在供地總量上作適當控制，會導致房地產投資空間的嚴重不足。隨著海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，城市用地持續(xù)增長，將進一調控土地市場的重要杠桿。由于土地價格是房地產價格的主要組成部商品房供應結構：各類商品房的供應結構與7旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告8旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告近幾年公開出讓的地塊除集美、同安幾塊地因位置、規(guī)模不理想無人競拍，其余地塊均順利成交，并且競爭相當激烈。此外年開始，過去很少參與土地公開出讓市場競爭的國有開發(fā)企業(yè)也競相加入戰(zhàn)局，建發(fā)集團、xx國貿等上市公司和特房、特工、國建、古龍香港京鼎集團有限公司、福興實業(yè)公司、上海百腦匯電子信息有限公xx由海島型城市向海灣型城市發(fā)展，不可避免地推動xx房地產市場重心由島內向島外轉移。xx市國土資源與房產管理局于2003年11月9旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告明確表示，將優(yōu)化房地產開發(fā)土地供應的結構，增加島外土地供應，這說明島內的土地供應量將越來越少，物以稀為貴，即使最近國家出旅游區(qū)公共基礎設施配套工程項目可行性研究報告綜合分析，xx本島的土地資源供給不是十分充足，但從中央近期出臺的房地產政策分析，宏觀上中央政府希望房地產市場處于一個健康發(fā)展（穩(wěn)步而不是快速上漲）的態(tài)勢。因此，根據(jù)以上情況，預計本項目土地價格在今后三年內不會有太大的變動；從第四年起，按每廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設島內島內集美同安翔安集美集美島內島內島內集美島內島內海滄1.6以下小于3.4小于1.0小于1.1小于0.7小于0.9小于5.0小于5.0小于1.6小于0.5xx古龍集團房地產有限xx市海勃建設發(fā)展有限xx磐金實業(yè)有限公xx國貿地產有限公xx惠龍集團有限公xx建發(fā)集團房地產有限xx古龍集團房地產有限xx融坤房地產開發(fā)有限LIMITED廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設本項目屬于xx五通----高林片區(qū)東南角（一百多萬平方米）的一⑴交通：從大的區(qū)位交通條件分析，本項目北距xx高崎國際機路，也是城市主干道，目前正在審查概算，將在近期內開工建設；南⑵給水：xx本島的供水均來自高殿自來水廠，水源有充足的保⑶排水：xx島內石胃頭污水處理系統(tǒng)一期日處理10萬噸的污水廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設12345678C廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設工程、排水工程、電力工程、電信工程、燃氣工程、路燈工程、綠化城市主干道。區(qū)內道路分南北兩區(qū)，北區(qū)交通次干道為橫一路、橫二路、縱一路，北區(qū)旅游道路為橫三路、縱二路；南區(qū)交通次干道為橫四路、橫五路、縱三路，北區(qū)旅游道路為縱五路。主要道路與次要道廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設+6米（人行道）1234567廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設889123300400廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設12345廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設11調壓。燃氣管道沿道路呈環(huán)狀布置，管材采用球墨鑄鐵管，管徑廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設12200燈電纜均位于兩側綠化帶內；燈桿高10米，桿距30米，車行道側選123123廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設市民居住房屋的拆遷以就地安置為主，征地費用以現(xiàn)金補償為廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設⑴施工單位應制訂文明施工的技術措施，加強管理，做到合理⑵施工場地及臨時施工道路應經常灑水，有效控制揚塵對大氣廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設⑷統(tǒng)一規(guī)劃取土/棄土場地，禁止亂挖亂填，嚴格控制工程破壞植被的面積，而且工程完工后應迅速實現(xiàn)棄土區(qū)、山體開挖區(qū)、邊坡等的植被覆蓋，可以先植草再種樹，以促進植被的恢復，并形成多層⑸對于工程建設過程中平整土地等活動所產生的工程渣土，應⑹對于施工過程中所產生的建筑垃圾和其他廢棄物，應統(tǒng)一收⑴合理配置垃圾分類收集器具，嚴禁亂扔垃圾，并安排全密閉⑵生活污水經排污管道排入市政污水管網，糞便經化糞池處理廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設是在建設開發(fā)過程中必須采取嚴格的措施以降低對環(huán)境影響或破壞廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設由思明區(qū)政府委托xx市xx國有資產投資有限公司負責項目建設管理工作。該公司作為建設單位對外行使項目業(yè)主職責，負責融資、工程本項目建設成本包括四部分：工程費用、工程建設其他費用、征廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費、土地測量費、辦理用地手續(xù)費、委托征地服務費、征地拆遷管理費、征地后使用前的土地管理費。土地費用占項目總成本比例大，是成本控制的關鍵環(huán)節(jié)，是代建要的作用。控制方法是嚴格按國家規(guī)定進行征地拆遷、安置和招標，廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設①單獨設立帳目進行工程成本核算工作，以便今后對工程收支③代建公司應嚴格按照《xx市財政投資基本建設項目資金管理暫行辦法》的規(guī)定，管理和撥付項目開發(fā)建設資金。代建公司每月或xx市xx國有資產投資有限公司成立于一九九二年十月，系由xx廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設企業(yè)資產管理、運營上，積極探索并積累了豐富經驗，為區(qū)屬企業(yè)改植起到了巨大作用；至2003年公司累計對外投資1.6億元人民幣，投政策優(yōu)勢，將繼續(xù)本著“誠信求實、開拓創(chuàng)新”的發(fā)展思路，加大加快對外拓展步伐，擴大產業(yè)規(guī)模、打造專業(yè)隊伍、完善運作機制，全面提審企業(yè)核心競爭力，形成以高科技、物業(yè)房產為支柱產業(yè)、資產項目代建單位——xx市xx國有資產投資有限公司應參照財政投廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設手續(xù)辦理等前期準備及現(xiàn)場施工組織、竣工驗收、工程檔案移交、決程項目竣工驗收、決算、檔案移交、備案，并每季或半年定期向政府廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設根據(jù)思明區(qū)政府確定的“統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、分期出讓”的原米。本項目工程內容為區(qū)內場平、道路、給排水、供電、電訊以及綠廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設畝畝畝畝畝廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設工程其他費用主要用于規(guī)劃、勘察、設計、監(jiān)理、工程報建、招廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設①勘察設計費根據(jù)國家計委、建設部頒布的《工程勘察設計收④各種規(guī)批費包括排污費、環(huán)評費、林業(yè)砍伐費、施工圖審查廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設23456789123456mmmmmm座42.00%廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設212436.74廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設12345678廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設1234567前，每年上浮5%，據(jù)此預測項目各地塊在經營期各年的樓面單價，廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設⑴結轉的土地開發(fā)投資成本土地開發(fā)投資成本按當年土地開發(fā)收入占土地開發(fā)總收入的比廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設款項之前用于開發(fā)公司員工的工資福利費、辦公費、工會經費、差旅廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設在項目計算期內可能變化的因素主要有征地拆遷費用、樓面地征地拆遷費變化征地拆遷費變化序號項目基本方案2較基本方案增減（%）靜態(tài)投資回收期（年）3較基本方案增減（%）樓面地價變化容積率變化1征地拆遷費用變化征地拆遷費用變化序號項目基本方案25.79%23.23%財務凈現(xiàn)值（ic=8.73%，萬元）34201.9741629.2049056.4363910.9171338.1678765.4256483.66較基本方案增減（%）靜態(tài)投資回收期（年）3較基本方案增減（%）-28.46-19.65-10.19-13.154.34-26.304.6028.57%23.0131.61%-3.4426.30-5.39-7.351-39.454.854.09廈門市工程咨詢中心《廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎設樓面地價變化（元樓面地價變化（元/平方米）序號項目基本方案2較基本方案增減（%）靜態(tài)投資回收期（年）3較基本方案增減（%）1容積率變化容積率變化序號項目基本方案容+0.60容+0.40容+0.20容-0.20容-0.40容-0.6023.23%較基本方案增減（%）靜態(tài)投資回收期（年）較基本方案增減（%）1322323271234123456本項目通過對現(xiàn)狀資源的整合，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍焙?，可后，預計可獲得11億元的土地開發(fā)收益。除此以外，本項廣闊空間。本項目的實施，將對本島東部地區(qū)最后的一塊農村用地進⑶較好地解決三農問題，以第三產業(yè)帶動農村城市化，通過發(fā)展旅游等第三產業(yè)的發(fā)展，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，促進農村勞動力轉目前體制狀況等綜合分析，預計本項目潛在的主要風險因素包括市場風險、融資風險、投資風險、社會影響風險、政策環(huán)境風險、環(huán)境影本項目市場風險主要來源于兩個方面：一是土地一級市場的實際需求總量與預計的發(fā)生偏差，尤其是項目區(qū)可出讓土地未能按期望的需求態(tài)勢得以順利掛牌出讓，影響項目投資收益的實現(xiàn)。二是土地出導致項目工期拖延甚至被迫終止；二是資金結構不合理，債務負擔過投資風險主要是由于投資估算的不確定性造成投資增加的風險，主要包括：一是工程量預計不足；二是人工、材料、機械臺班費、各種費率、通貨膨脹率等的提高；三是征地及拆遷工程量的增加和單價的提高；四是政府規(guī)劃調整、特殊的趕工要求而發(fā)生的增減工程項目項目的社會風險是指項目與所在地互適應程度可能出現(xiàn)的問題，對社會各利益群體、當?shù)亟M織機構及當?shù)丶夹g、文化環(huán)境帶來的負面主要風險是：一是因征地補償問題干擾項目施工；二是項目當?shù)乩嫒后w或組織機構強行要求承包項目土石方工程等，干擾項目的正常實政策風險主要是指國內外政治經濟條件發(fā)生重大變化或者上一級政府政策作出重大調整，項目原定目標難以實現(xiàn)甚至無法實現(xiàn)。政府是由官員組成的，官員又是流動的，在沒有詳細的法規(guī)文件來明確上一級政府在土地成片開發(fā)中的權責利時，思明區(qū)政府將始終面臨著政本項目系為成片土地開發(fā)進行配套的項目，它必然會對項目區(qū)的為降低市場風險，大幅度提高土地一級市場出讓收益，建議思明基礎設施建設和人文資源進行優(yōu)化整合和市場運營，實現(xiàn)資源的合理配置和高效利用。當前要加快五通----高林片區(qū)規(guī)劃和開發(fā)的前期準備