安置房小區(qū)建設(shè)工程投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

附表項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)表、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第二章可行性研究背景誠信求實(shí)”的經(jīng)營理念和“團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，開拓創(chuàng)新”的企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位與XXX人民政府簽訂的連成一體，南依黃山、九華山、齊云山、太平湖風(fēng)景區(qū)，XXX是華東第二通道的重要樞紐。蕪寧、蕪銅、皖贛、淮南建設(shè)項(xiàng)目位于XXX市XXX，XXX位于XXX市西南部。行政區(qū)域介于北緯30°38′~為吳、楚兩國交通沖要的宣邑已隨著中江水運(yùn)業(yè)的發(fā)展而規(guī)劃模式，在功能分區(qū)合理、生態(tài)環(huán)保、舒適人性一是運(yùn)河連通"長三角"。目標(biāo)定位皖江城鎮(zhèn)帶核心城市及長三角城市群中資源環(huán)境優(yōu)越的大型綜合性二級城市。圍繞這個目標(biāo)，規(guī)劃使合杭高等高速；充分利用長江黃金水道及萬噸級港口的有利條件主城與副城之間由環(huán)形生態(tài)廊帶加以分隔，形成極經(jīng)濟(jì)走廊在空間上的聯(lián)系，也有利于帶動長江以南的新興城市，更是有其良好的環(huán)境氣候條件以及適當(dāng)棉花為主產(chǎn)的優(yōu)勢農(nóng)業(yè)板塊，以房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代的服務(wù)業(yè)體系，以南嶺工業(yè)區(qū)為主體，以特色工業(yè)在進(jìn)行本案的可行性研究之前，我們需要對本案所處的生活配套設(shè)施也將日趨完善，購物休閑，金資，居住，置業(yè)，且大多具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。眾多外來人口的加入素有“皖南門戶”之稱。浩浩長江，由西向東，穿山越嶺，奔騰而崗機(jī)場也非常方便，車程不到一個半小時(shí)，是大量移居人士的選擇會精英。通過對目標(biāo)客戶的初步市場調(diào)查，他們對本地段的在現(xiàn)代繁華都市下營造出“小橋流水人家”的境界，在現(xiàn)代有望逐漸融化，使得個人購房貸款政策受到鼓勵，可新政”的實(shí)施，房地產(chǎn)市場行為得到了進(jìn)一步規(guī)范。在各區(qū)努力下，在各開發(fā)企業(yè)的大力支持下，去年年初以來加大了進(jìn)了商品房開發(fā)量的增加；增加了土地供應(yīng)，擴(kuò)大了普通住加強(qiáng)了住房金融監(jiān)管，保障了居民中小戶型住房貸款了政府調(diào)控措施落實(shí)到位。去年底，市政府就穩(wěn)定房價(jià)，又項(xiàng)措施，即：1、重點(diǎn)保障一批；2、著力穩(wěn)定一批；3、加快供應(yīng)一批；4、嚴(yán)格住房金融樣，房地產(chǎn)市場與去年相比略顯冷清，部分樓盤成交低迷在買房問題上已經(jīng)十分理性，不再盲目追高買漲了，一些歸理性。同時(shí)，隨著市場供應(yīng)量的不斷加大，商品房銷售樓盤滯銷后將繼續(xù)采取打折優(yōu)惠促銷，也是樓市回歸理性二是新增工業(yè)企業(yè)落戶XXX將帶來的外埠人口，增加住房需求與此同時(shí)伴隨全縣經(jīng)濟(jì)、社會、文化、教育、衛(wèi)生、體育一步拉大，城市人口大幅增長已是必然。這對城市住車、摩托車“下鄉(xiāng)活動穩(wěn)步推進(jìn)，皖南家居裝飾城、其次，工業(yè)區(qū)規(guī)劃用地的不斷擴(kuò)展，大量產(chǎn)業(yè)人才多為技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的白領(lǐng)階層，使得這一群體場的供應(yīng)一直是供需失衡的，不少“見多識廣”的高端住本項(xiàng)目開發(fā)的安置房價(jià)格確定為：安置房按成本價(jià)出售為1500元/平第四章建設(shè)內(nèi)容及設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提供的相關(guān)資料，本業(yè)門面。主要建設(shè)安置房、零星商業(yè)帶，配套建設(shè)幼兒園公等公建配套設(shè)施，設(shè)有景墻、中心草坪、老人活動區(qū)、日照間距、采光、通風(fēng)等相關(guān)要求下，住宅多以條形布置/%㎡%㎡方案地塊為商住區(qū)，于地塊南，北兩面設(shè)置小口，其中次入口與南側(cè)商業(yè)區(qū)南北向軸線相對應(yīng)。方案將距離及日照均滿足規(guī)劃要求。地塊內(nèi)通過南北向河道貫穿中心綠地形成整個小區(qū)的主導(dǎo)空間。小區(qū)設(shè)置成地下停車規(guī)劃方案具有良好的外圍交通條件。內(nèi)部由十以庭院道路為基本單元，經(jīng)小區(qū)主干道路與對綠地系統(tǒng)規(guī)劃與地塊整體空間框架相協(xié)調(diào)。主導(dǎo)空間的綠地設(shè)置，形成以中心公共綠地及組團(tuán)綠部分安排富有文化內(nèi)涵的及娛樂休閑的活動廣場。形以反映本地文化為主題的雕塑、小品、環(huán)境、配以寬空間，形成人、自然與建筑和諧共生的景象。對商業(yè)高綠地率，綠化帶安排草坪、花壇、雕塑及強(qiáng)化綠化著意強(qiáng)調(diào)環(huán)境與生態(tài)。布局盡可能緊湊簡化，注都成為有機(jī)的構(gòu)成部分，在建筑組團(tuán)內(nèi)部形成內(nèi)向但又不論是中央綠帶還是住宅都注重整體的構(gòu)圖和空間效果，其建筑組群，在整體的環(huán)境中遙相呼應(yīng)，形成相互對話、交上人層面：2.0KN/m2地下停車庫：4.0KN/m2本工程多層部分采用異型柱框架結(jié)構(gòu)、高層部居住區(qū)用地分為住宅用地、公共綠地、道路本規(guī)劃著重從土地的充分利用及創(chuàng)造環(huán)境氛圍對應(yīng)出的軸線關(guān)系，將小區(qū)中心設(shè)置為整個小區(qū)的中心景滿足現(xiàn)代城市人群對居家生活的要求。應(yīng)用現(xiàn)代城市用已有環(huán)境條件，創(chuàng)造獨(dú)特優(yōu)美景觀，提高整體環(huán)境一心：整個地塊中部為核心區(qū)域，為小區(qū)內(nèi)部的綠二環(huán)：貫穿整個住區(qū)以環(huán)路連接，將主要的核心綠串聯(lián)，既保證了綠化空間的開敞與建筑排列的延伸三帶：地塊由南往北形成三條高層建筑帶，用于商品房的開發(fā)，房商業(yè)開發(fā)，提升土地價(jià)值。這樣的布局是在對方案布局——即保證了小區(qū)盡量擁有大的核心景觀空間，規(guī)劃結(jié)構(gòu)的最大特點(diǎn)是：地塊本身形態(tài)復(fù)雜，口。另外在北側(cè)城市道路上設(shè)置了人行入口構(gòu)分為兩級：住區(qū)內(nèi)主要道路、入戶道路。分的機(jī)動車停車，地面停車盡可能利用邊角規(guī)劃遵循人車適度分離的原則，在各片區(qū)環(huán)路廣場，成為居民休閑、娛樂聚會的主要場所。步行流觀節(jié)點(diǎn)等聯(lián)系起來，構(gòu)建了一個比較完整的步行系統(tǒng)道上設(shè)置盲道，交叉口處設(shè)置坡道，以方便殘疾人士的出口處的盲道處設(shè)置特殊的標(biāo)志，實(shí)現(xiàn)城市無障礙設(shè)施與建主要的景觀軸線，形成開放空間。通過廣場，小品使中心成為整個社區(qū)景觀的地標(biāo)與高潮所在。建筑綠化系統(tǒng)與整個小區(qū)的結(jié)構(gòu)保持一致，中心化的核心，不僅將整個住區(qū)的建筑連接為一個整體化通廊，將東西聯(lián)系起來。并且小區(qū)綠化從中心綠中央綠化則是本區(qū)最重要的片狀綠化；建筑采用綠化區(qū)域，以此烘托出來了豐富的大片綠化空間在綠化樹種選擇上，遵循喬灌分區(qū)的原則，在以高大木，形成開敞的空間形態(tài)。除了充分考慮住區(qū)的綠化景觀原有地形特點(diǎn)，適當(dāng)采用了藤蔓植物，以部分保留基地的整個照明系統(tǒng)以基地周邊的公共建筑為最高亮燈形成燈光系統(tǒng)。濱水步道設(shè)置低兩度的地?zé)艉桶珶粽彰魃偻练教钔诹俊⒆龅酵练狡胶?、盡量保持原地形地當(dāng)?shù)氐牡匦翁厣鹬噩F(xiàn)狀自然條件，充分利用自水和地塊出入口等多種因素?？紤]到地形起伏較大，特色，規(guī)劃道路標(biāo)高在滿足道路規(guī)范要求的基礎(chǔ)上使于部分地塊內(nèi)部地形高差過大，需要在原有地形的基礎(chǔ)上平衡土方，臺地之間使用綠化擋土墻分隔；臺地與周邊道聯(lián)系，除了臺階以外的部分可采用草坡與地面自然的相接233本工程室外采用低壓制消防給水系統(tǒng)，由小區(qū)每個消火栓箱內(nèi)配D65mm消火栓一支（或兩支）D6任何一消火栓使用時(shí)觸動該消火栓按鈕，消防控制中節(jié)省用地和投資運(yùn)行費(fèi)用。同時(shí)反映先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)求、宜人的人居環(huán)境。有關(guān)設(shè)施的布置和工程系統(tǒng)充程的實(shí)施與管理。各專業(yè)的管線材料選擇要采用新材料、6）本區(qū)的市政工程管線力求全部地下敷設(shè)，設(shè)到位，確實(shí)沒有條件實(shí)施的，預(yù)留管位，為市政公應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)的不確定性，氣源由市政中壓天然氣管網(wǎng)引入，經(jīng)基地內(nèi)天地下車庫消防負(fù)荷為一級負(fù)荷，高層消防負(fù)荷及電梯在變配電室、柴油發(fā)電機(jī)室、消防控制室、水泵、防明，在出入口、通道、樓梯間和電梯前室等處設(shè)疏散以防直擊雷。利用柱內(nèi)兩根主筋作引下線，工作接地和防在小區(qū)內(nèi)設(shè)電話設(shè)備房,由電話電纜引至各建筑物的分線箱,再經(jīng)電話線引至用戶電話本工程設(shè)置可視對講系統(tǒng)，每棟系統(tǒng)由管理中格上與環(huán)境相協(xié)調(diào)，并設(shè)置集中景觀綠化，進(jìn)一步美節(jié)能設(shè)計(jì)。住宅外窗采用鋁合金門窗。外窗的窗墻比充分利用坡屋頂。當(dāng)建筑形式為坡屋頂時(shí)，坡頂?shù)钠露瓤砂催x型需要在20°-40°之第七章工程招投標(biāo)方案本項(xiàng)目擬采用公開招標(biāo)的形式進(jìn)行招標(biāo)工作。重要設(shè)備、大宗材料供應(yīng)商需有良好的信譽(yù)，應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠實(shí)信用和優(yōu)勝劣汰的原物業(yè)管理的好壞，直接影響住戶的生活環(huán)境與生節(jié)能產(chǎn)品，公共場所多考慮一些節(jié)水、節(jié)電的裝置，地點(diǎn)堆放，不允許亂倒亂扔，并及時(shí)清運(yùn)，對垃圾箱、垃不影響周圍環(huán)境。小區(qū)綠化做到合理安排，道路綠化有專區(qū)管理細(xì)則，并將管理細(xì)則分發(fā)給每居戶，做到人人皆知物業(yè)總經(jīng)理工制度，工資制度采取基本工資加提成獎金要從相應(yīng)專業(yè)的大專院校畢業(yè)生中選用或人才市場第九章投資估算及資金籌措根據(jù)一般工程概算編制辦法和目前主要建材市場總用地面積總建筑面積高層住宅零星商業(yè)菜市場地下停車場社區(qū)用房建筑容積率建筑基底面積建筑密度建設(shè)工期投資總投資建設(shè)投資20,000.00109,700.0096,000.0010,000.001,300.007,000.002,400.004,567.65m2m2m2m2m3m2m2m2/m2m2%年18,728.4717,185.59356712567建設(shè)期利息流動資金資金來源企業(yè)自籌資金借款項(xiàng)目回籠資金營業(yè)收入稅金利潤營業(yè)收入營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅教育費(fèi)附加水利基金土地增值稅利潤總額所得稅稅后利潤借款償還能力借款償還期限（含建設(shè)期）經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)投資利潤率資本金利潤率投資凈現(xiàn)值(i=10%)投資回收期（動態(tài)）年%%%年1,062.95479.9318,728.479,000.008,000.0016,995.0016,995.00-------3,293.07823.272,469.802.568.79306.18建設(shè)。對本項(xiàng)目資金運(yùn)行實(shí)行全封閉管理， =(13579.28)/16995.00=根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，考慮到項(xiàng)目實(shí)施過程中一些不發(fā)中，在規(guī)劃、建筑等指標(biāo)允許的情況，應(yīng)合理壓縮很顯然，投資者在選擇投資機(jī)會時(shí)，如果其房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者一售火熱，供應(yīng)方面，純粹的生活小區(qū)層出不窮，不過房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮全國市場反映，商品房價(jià)格穩(wěn)定，雖業(yè)內(nèi)人士對房產(chǎn)市場人士對房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的說法眾說紛紜，且危機(jī)轉(zhuǎn)向衰業(yè)也以重視此事，出臺了不少措施以控制市場，防止出現(xiàn)它指的是急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)長期以來，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)并變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的給了金融機(jī)構(gòu)。現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)又采用浮動利率貸款本方案中幾乎所有的政策風(fēng)險(xiǎn)我們都予以考慮最有可能的臺海戰(zhàn)爭也是風(fēng)聞其言，隨著目它指的是火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。像洪水、地震、核輻射等災(zāi)害幾針對影響項(xiàng)目投資額回報(bào)的關(guān)鍵性不確定因素，主要體現(xiàn)在：完善所在地段的規(guī)劃功能、提在項(xiàng)目建設(shè)期，應(yīng)選擇合理的施工方案，加強(qiáng)施工現(xiàn)措施，將負(fù)面影響降低到最低程度；與所在地區(qū)政府保持素，避免矛盾激化而影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程。在運(yùn)營期要注意對認(rèn)真落實(shí)環(huán)保部門的要求，盡量減少對周邊地區(qū)的環(huán)境容污水處理站和垃圾收集點(diǎn)，會產(chǎn)生一定的惡物爛葉等，專人負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生并且定時(shí)消毒，加強(qiáng)垃對于地下車庫產(chǎn)生的汽車尾氣，通過機(jī)械排放系統(tǒng)排本項(xiàng)目近期產(chǎn)生的污水通過區(qū)內(nèi)自建的二級生化處理后達(dá)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）標(biāo)準(zhǔn)后排入市生的垃圾以及污水處理站產(chǎn)生的污泥。居民日常生活中產(chǎn)生由物業(yè)定時(shí)收集到垃圾收集點(diǎn)，最終由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。采取禁止鳴笛和限速管理，可有效避免噪音擾民；高噪音減振、隔音、降噪等措施后，對周圍居民影響不大。鄰近本項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本，注重生態(tài)環(huán)境化，完善公建及住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃全的居住環(huán)境和開敞式的公共活動環(huán)境和自然優(yōu)美的12345678土地費(fèi)用前期工程費(fèi)可行性研究費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)行政事業(yè)規(guī)費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)建安工程費(fèi)安置房菜市場地下停車場公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)社區(qū)、幼兒園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化及道路供水工程費(fèi)供電工程費(fèi)建設(shè)期利息銷售費(fèi)用其他費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi)圖紙審查費(fèi)安全保險(xiǎn)費(fèi)標(biāo)底編制費(fèi)工程造價(jià)咨詢費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)總計(jì)49,511,420.00106,000.001,300.007,000.002,400.00171,855,876.8080,000,000.00118,860,000.00106,000.00106,000.00106,000.00118,860,000.00185,430,413.331,020.00800.001,000.001,000.000.50%0.800.800.30%單位：元51,491,876.801,504,000.0020,000.00742,000.00742,000.00118,860,000.00116,160,000.00108,120,000.001,040,000.007,000,000.002,400,000.002,400,000.00300,000.00300,000.00--1,718,558.7710,629,497.766.1%為年利率1,226,480.00594,300.0084,800.0084,800.00106,000.00356,580.001,854,304.13-187,284,717.46-原方案指標(biāo)￥1,066.90+10%21.40%1,978.712.54價(jià)格因素-10%-1,366.352.53+10%3.10%-1,258.412.61成本因素-10%22.00%1,870.772.4611所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值I=10%(萬元)投資回收期(年)土地費(fèi)用進(jìn)度（%）金額（元）其他投資進(jìn)度（%）金額（元）銷售收入安置房銷售進(jìn)度（%）金額（元）零星商業(yè)銷售進(jìn)度（%）金額（元）菜市場銷售進(jìn)度（%）金額（元）機(jī)動車位進(jìn)度（%）金額（元）51,491,876.8040,737,852.200.0040,737,852.2043,200,000.004,500,000.002,700,000.0047,527,494.2386,400,000.009,000,000.006,789,642.0314,400,000.001,500,000.001,950,000.00-5,400,000.00900,000.00192,229,729.0091,714,161.37192,229,729.0091,714,161.37515,567.63170,000,000.0090,000,000.0080,000,000.00240,737,852.2040,222,284.57515,567.6376,145,938.401212項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金資金籌措187,284,717.46185,566,158.691,718,558.77391,441,876.8090,000,000.0080,000,000.00169,950,000.00資本金借貸資金50,400,000.00102,750,0銷售回籠資金50,400,000.00102,750,025,745,938.4051,491,876.8025,745,9其他收入(政府撥付安置房代建費(fèi)用)25,745,938.4051,491,876.8025,745,9號 2銷售收入（元）可銷售面積（M2）安置房零星商業(yè)菜市場機(jī)動車庫單位售價(jià)住宅（元/M2）零星商業(yè)（元/M2）菜市場（元/M2）機(jī)動車庫銷售比例住宅零星商業(yè)菜市場機(jī)動車庫營業(yè)稅金及附加城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）教育費(fèi)附加（3%）土地增值稅（0.6%）169,950,000.00106,000.00-96,000.00--10,000.00-1,300.00300.001,500.001,500.001,500.0030000/個-------250,400,000.0050,400,000.0043,200,000.004,500,000.000.002,700,000.003102,750,000.00102,750,000.0086,400,000.009,000,000.005,400,000.0054,254,080,000,000.00年初借款本金累計(jì)54,254,080,000,000.0080,000,000.002,440,000.0080,000,000.002,440,000.003,309,454,254,03,309,43,309,454,254,03,309,496,525,84,880,000.0025,745,938.404,880,000.0025,745,938.40本年還本2,440,000.00本年付息2,440,000.00還款資金來源90,000,000.00-90,000,000.00-70,779,925,745,9-70,779,925,745,9-25,745,938.40-其它(政府撥付安置房代建費(fèi)用)25,745,938.40-2.56償還期限2.56號1經(jīng)營收入住宅零星商業(yè)菜市場機(jī)動車庫補(bǔ)貼收入2營業(yè)稅金及附加21----243,200,000.004,500,000.00-2,700,000.0050,400,000.00-386,400,000.009,000,000.001,950,000.005,400,000.0025,745,938.40128,495,938.40-4--33建造成本管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用其他456稅前利潤456稅后利潤51,924,707.04515,567.632,440,000.00-1,540,392.0756,420,666.74-56,420,666.74-56,420,666.7451,924,707.04515,567.634,880,000.00-1,540,392.0758,860,666.74-8,460,666.74-8,460,666.7451,924,707.04515,567.633,309,497.76-55,749,772.4372,746,165.971,966,208.1270,779,957.85--25,065,846.86,266,461.718,799,385.11現(xiàn)金流入-50,400,000.00128,495,938.4042,545,938其他計(jì)-50,400,000.00128,495,938.4042,545,9382現(xiàn)金流出建設(shè)投資91,714,161.3740,222,284.5747,011,926.606,617,786經(jīng)營費(fèi)用515,567.63515,567.63515,567.63其他營業(yè)稅及附加---所得稅-1,966,208.126,266,461.71計(jì)92,229,729.0042,704,060.3253,793,955.946,789,6423凈