多維度解析公募REITs

請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁聲明投資策略研究對(duì)比美國(guó)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益表現(xiàn)，自2014年以來，美國(guó)REITs的波動(dòng)率略高于美股和美國(guó)長(zhǎng)債，收益率則介于股與債之間。美國(guó)REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益比更上市首日的漲跌幅限制。結(jié)果顯示，國(guó)內(nèi)REITs的波動(dòng)率為14.21%，低于美股REITsETF的21.99%。對(duì)比中證800ETF的15.75%和十年國(guó)債ETF的2.08%，國(guó)內(nèi)REITs的波動(dòng)率接近股票，但穩(wěn)定性略高于A股。截至2024年9月5日，國(guó)內(nèi)公募REITs的發(fā)行數(shù)量達(dá)到45支，總規(guī)模為1343.27億元，平均每支的發(fā)行規(guī)模為31.87億元。從資產(chǎn)類型來看，交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的發(fā)行規(guī)模居于絕對(duì)領(lǐng)先地位，總規(guī)模為544.61億元，占全部發(fā)行規(guī)模的40.54%。緊隨其后的是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。2024年，公募REITs的發(fā)行熱度顯著回升，擺脫了2023年的低點(diǎn)。截至2024年9月5日，已有14支REITs完成配售，創(chuàng)下歷史新高。從投資者結(jié)構(gòu)來看，公募REITs的主要認(rèn)購(gòu)方式為戰(zhàn)略配售，且這一占比逐年上升。目前國(guó)內(nèi)REITs的存量規(guī)模較小，而新發(fā)行量較大，因此換手率成為衡量二級(jí)市場(chǎng)交易活躍度的重要指標(biāo)。經(jīng)歷了上市初期的高換手率之后，當(dāng)前公募REITs的月?lián)Q手率基本穩(wěn)定在15%左右。從資產(chǎn)類別看，生態(tài)環(huán)保板塊的日均換手率今年最高，達(dá)1.46%；保租房、能源和產(chǎn)業(yè)園板塊的日均換手率也超過1%。作者分析師汪毅郵箱：yiw@分析師丁皓晨郵箱：dinghaochen@相關(guān)研究2、《定量觀市：市場(chǎng)無差別回調(diào)，股債性價(jià)比新高從2022年10月到2024年1月，公募REITs的P/FFO估值從28.33大幅回落至14.95，幾乎腰斬。截至2024年8月，REITs的P/FFO中位數(shù)回升至18.84。參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，REITs的P/FFO估值通常在10至25之間，因此當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)估值水平處于合理范圍內(nèi)。收入端環(huán)比來看，除高速REITs負(fù)增較為明顯外，其余資產(chǎn)類別的收入均呈現(xiàn)增長(zhǎng)或基本維持穩(wěn)定；同比來看，受制于當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較為緩慢，同比數(shù)據(jù)除生態(tài)環(huán)保外均有不同程度的下滑。從EBITDA看，保租房、倉(cāng)儲(chǔ)物流以及生態(tài)環(huán)保的EBITDA同環(huán)比均有改善，而高速及能源的EBITDA回落較為明顯。從二季度經(jīng)營(yíng)情況看，建議關(guān)注三項(xiàng)指標(biāo)均改善明顯的生態(tài)環(huán)保REITs以及業(yè)績(jī)穩(wěn)定性較好的保租房REITs。風(fēng)險(xiǎn)提示：REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)內(nèi)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致REITs經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)承壓；REITs相關(guān)支持政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)；口徑不同導(dǎo)致數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)偏差。P.2請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁聲明 3 5 8 9 3 3圖表3：公募REITs剔除上市首日年化波動(dòng)率 3 4 5圖表6：公募REITs逐年發(fā)行數(shù)量 5圖表7：公募REITs認(rèn)購(gòu)?fù)顿Y者結(jié)構(gòu) 6圖表8：公募REITs月?lián)Q手率（截至2024.9.5） 6 6圖表10：公募REITsP/FFO估值中位數(shù) 7圖表11：各資產(chǎn)類別REITs經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)（萬元） 8P.3請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁聲明圖表1：美國(guó)各資產(chǎn)年化波動(dòng)率(%，2014年至今)圖表2：美國(guó)各資產(chǎn)收益率（2014至今）252510 0ETFYearTreasu ETFETFYearAppreciation上市時(shí)間普遍較短，為了便于與股票及債券的長(zhǎng)期波動(dòng)率進(jìn)行比較，我們?cè)谟?jì)算波動(dòng)率時(shí)剔除了REITs上市首日的漲跌幅。整體來看，國(guó)內(nèi)公募REITs的波動(dòng)率平均值為圖表3：公募REITs剔除上市首日年化波動(dòng)率名稱波動(dòng)率(%)分類上市日期中金普洛斯REIT物流倉(cāng)儲(chǔ)2021-06-21中航首鋼綠能REIT生態(tài)環(huán)保2021-06-21浙商滬杭甬REIT高速2021-06-21平安廣州廣河REIT高速2021-06-21華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)業(yè)園2021-06-21紅土創(chuàng)新鹽田港REIT物流倉(cāng)儲(chǔ)2021-06-21富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT生態(tài)環(huán)保2021-06-21東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT產(chǎn)業(yè)園2021-06-21博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT產(chǎn)業(yè)園2021-06-21華夏越秀高速REIT高速2021-12-14建信中關(guān)村REIT產(chǎn)業(yè)園2021-12-17華夏中國(guó)交建REIT高速2022-04-28國(guó)金中國(guó)鐵建REIT高速2022-07-08鵬華深圳能源REIT能源2022-07-26中金廈門安居REIT保租房2022-08-31華夏北京保障房REIT保租房2022-08-31紅土創(chuàng)新深圳安居REIT保租房2022-08-31華夏合肥高新REIT產(chǎn)業(yè)園2022-10-10P.4請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁聲明名稱波動(dòng)率(%)分類上市日期國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)業(yè)園2022-10-13國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT產(chǎn)業(yè)園2022-10-14華泰江蘇交控REIT高速2022-11-15中金安徽交控REIT高速2022-11-22華夏基金華潤(rùn)有巢REIT保租房2022-12-09華夏和達(dá)高科REIT產(chǎn)業(yè)園2022-12-27嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT物流倉(cāng)儲(chǔ)2023-02-08中信建投國(guó)家電投新能源REIT能源2023-03-29中航京能光伏REIT能源2023-03-29中金湖北科投光谷REIT產(chǎn)業(yè)園2023-06-30中金山東高速REIT高速2023-10-27國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT保租房2024-01-12嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT消費(fèi)2024-03-12華夏金茂商業(yè)REIT消費(fèi)2024-03-12華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT8.74消費(fèi)2024-03-14嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT能源2024-03-28易方達(dá)深高速REIT高速2024-03-29中金印力消費(fèi)REIT9.28消費(fèi)2024-04-30工銀河北高速REIT高速2024-06-28華夏特變電工新能源REIT8.27能源2024-07-02華夏深國(guó)際REIT物流倉(cāng)儲(chǔ)2024-07-09中信建投明陽智能新能源REIT能源2024-07-23華安百聯(lián)消費(fèi)REIT8.48消費(fèi)2024-08-16華夏首創(chuàng)奧萊REIT4.24消費(fèi)2024-08-28平均值圖表4：國(guó)內(nèi)各資產(chǎn)年化波動(dòng)率(%，2021.6.22-2024.9.3)14128642P.5請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁聲明億元，平均發(fā)行規(guī)模為31.87億元。分資產(chǎn)類型來看，交通圖表5：REITs發(fā)行規(guī)模統(tǒng)計(jì)（億元）消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施生態(tài)環(huán)保能源基礎(chǔ)設(shè)施交通基礎(chǔ)設(shè)施倉(cāng)儲(chǔ)物流保障性租賃住房圖表6：公募REITs逐年發(fā)行數(shù)量1612-iP.6請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁聲明圖表7：公募REITs認(rèn)購(gòu)?fù)顿Y者結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略配售網(wǎng)下配售公眾配售22.90%9.12%68.41%22.11%9.48%73.58%6.78%圖表8：公募REITs月?lián)Q手率（截至2024.9.5）605040圖表9：2024年以來公募REITs成交金額以及日均換手率（截至2024.9.5）P.7請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁聲明加上折舊和攤銷，再減去不動(dòng)產(chǎn)銷售的收益或損失。這種方法的優(yōu)勢(shì)在于它消除了折舊有資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，減去其所有負(fù)債后得出的凈之間的溢價(jià)或折價(jià)，以判斷其是否被高估或低估圖表10：公募REITsP/FFO估值中位數(shù)P/FFOP.8請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁聲明本維持穩(wěn)定；同比來看，受制于當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較為緩慢，同比數(shù)據(jù)除生態(tài)環(huán)保外均.5圖表11：各資產(chǎn)類別REITs經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)（萬元）.52Q233Q234Q231Q242Q24環(huán)比變化同比變化標(biāo)準(zhǔn)化波動(dòng)率收入(萬元)產(chǎn)業(yè)園REITs20,80020,89419,85119,32819,3950.35%0.35%%3.36%保租房REITs7,0687,1227,1257,1007,097-0.04%0.41%0.29%倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs2,6852,7172,6922,6462,6550.30%0.30%%0.96%生態(tài)環(huán)保REITs1765319014189281617718288%3.60%5.78%高速REITs107,001119,462102,494102,99996,952-5.%-9%7.14%能源REITs93,24090,86368,19467,73972,6787.29-22.05%14.25%EBITDA(萬元)產(chǎn)業(yè)園REITs12,59312,89610,15011,91111,909-0.-543%8.01%保租房REITs5,1455,2305,0445,2255,3065%1.72%倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs1,5961,5851,9821,7211,77700%0 00% 00%8.36%生態(tài)環(huán)保REITs7487854566876207876241.03%03%13.28%高速REITs85,04096,23562,91383,02375,954 -8. .68%13.64%能源REITs51,69945,11425,14439,98635,326-31.67%22.79%EBITDAMargin(%)產(chǎn)業(yè)園REITs60.54%61.72%51.13%61.63%61.40%-0.22%0.86%6.91%保租房REITs72.79%73.43%70.79%73.59%74.76%%%1.79%倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs59.44%58.34%73.63%65.04%66.93%%7.49%8.55%生態(tài)環(huán)保REITs42.41%44.94%35.33%38.37%47.91%9.54%5.50%10.77%高速REITs79.48%80.56%61.38%80.61%78.34%-2.-1.13%9.72%能源REITs55.45%49.65%36.87%59.03%48.61% -10.42%-6.84%15.14%P.9請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁聲明風(fēng)險(xiǎn)提示P.10