財(cái)產(chǎn)法練習(xí)試卷1（共23題）

財(cái)產(chǎn)法練習(xí)試卷1（共8套）（共23題）財(cái)產(chǎn)法練習(xí)試卷第1套一、問題1(本題共3題，每題1.0分，共3分。)1、討論土地買賣合同中“書面?zhèn)渫洝钡闹匾浴?1992年4月)標(biāo)準(zhǔn)答案：土地買賣合同必須以書面做成，否則合同無效。備忘錄應(yīng)該包括：銷售協(xié)議，貨物說明，當(dāng)事人描述，財(cái)產(chǎn)說明，價(jià)格，負(fù)責(zé)人或其授權(quán)的代理人簽字。以上規(guī)定的一個(gè)例外就是“部分履行”原則。考生還應(yīng)舉例說明什么是部分履行。知識點(diǎn)解析：暫無解析2、租賃的法定抵押是如何創(chuàng)設(shè)的?(1983年4月)標(biāo)準(zhǔn)答案：《物業(yè)轉(zhuǎn)移及財(cái)產(chǎn)條例》于1984年11月生效前，香港的土地抵押通過法定產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓來設(shè)定，當(dāng)貸款被償清時(shí)可收回抵押財(cái)產(chǎn)。1984年11月后，租賃的法定抵押可以通過抵債設(shè)定，并通過契約明確規(guī)定其為法定抵債。抵債不需要將土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人。知識點(diǎn)解析：暫無解析3、(a)什么是法定抵押，《物業(yè)轉(zhuǎn)移及財(cái)產(chǎn)條例》實(shí)施后，法定抵押是如何受到影響的?(1993年10月)(b)什么是衡平法抵押?(1993年4月)(c)簡單解釋和討論抵押權(quán)人可獲得的救濟(jì)。(1993年4月)標(biāo)準(zhǔn)答案：(a)法定抵押是將法定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，但當(dāng)貸款被還清時(shí)可收回抵押產(chǎn)權(quán)。《物業(yè)轉(zhuǎn)移及財(cái)產(chǎn)條例》于1984年11月生效后，法定產(chǎn)權(quán)的抵押只能通過抵債設(shè)定，通過契約明確規(guī)定其為法定抵債。(b)衡平法抵押是指抵押權(quán)人只能獲得擔(dān)保物的衡平法權(quán)益。(c)抵押權(quán)人可獲得的救濟(jì)可包括申請指定財(cái)產(chǎn)接管人，申請法院下達(dá)占有令、出售令以及取消贖回權(quán)令。知識點(diǎn)解析：暫無解析財(cái)產(chǎn)法練習(xí)試卷第2套一、問題1(本題共3題，每題1.0分，共3分。)1、簡單說明法定抵押情況下抵押權(quán)人可獲得的救濟(jì)。(1984年4月)標(biāo)準(zhǔn)答案：法定抵押情況下，抵押權(quán)人可獲得的救濟(jì)有：(1)出售；(2)占有；(3)接管；(4)取消贖回權(quán)。知識點(diǎn)解析：暫無解析2、(a)什么是抵押?(b)解釋設(shè)定衡平法抵押的兩種情況。(c)請找出以下情況中的抵押人和抵押權(quán)人：Anthony借給Albert1000000港元。Albert有一套公寓抵押給了Y銀行，Albert的妻子Karen是Anthony的好友，Anthony認(rèn)為他相信Albert會償還貸款。(1995年10月)標(biāo)準(zhǔn)答案：(a)抵押是指以土地作為擔(dān)保獲得金錢或具有金錢價(jià)值的東西。貸款人為抵押權(quán)人，而借款人為抵押人。(b)衡平法抵押在以下情況下被設(shè)定：(1)信托權(quán)益抵押；(2)一份設(shè)定正式抵押的書面協(xié)議；(3)交存產(chǎn)權(quán)契據(jù)。(c)Anthony與Albert之間沒有抵押產(chǎn)生，因此，這種安排中沒有抵押人和抵押權(quán)人。知識點(diǎn)解析：暫無解析3、什么是抵押?解釋香港設(shè)定抵押的幾種方法，以及當(dāng)借款人不償還任何到期應(yīng)付給貸款人的款項(xiàng)時(shí)，法定抵押權(quán)人可以采取的補(bǔ)救措施。(1991年10月)標(biāo)準(zhǔn)答案：很少有考生回答這個(gè)問題，回答也很差?？忌涣私狻段飿I(yè)轉(zhuǎn)移及財(cái)產(chǎn)條例》(以下簡稱CPO)已改變了香港設(shè)定抵押的方法，如根據(jù)本條例的規(guī)定，法定產(chǎn)權(quán)的法定抵押必須通過契約設(shè)定，并明確表示其為法定抵債。但是，可以設(shè)定衡平法抵押。法定抵押權(quán)人(也就是法定抵債人)可以獲得的救濟(jì)在CPO中有規(guī)定，它們包括：要求償還債務(wù)的訴訟，指定接管人，出售權(quán)，取消贖回權(quán)、占有權(quán)。知識點(diǎn)解析：暫無解析財(cái)產(chǎn)法練習(xí)試卷第3套一、問題1(本題共3題，每題1.0分，共3分。)1、簡單說明“所有權(quán)”與“占有權(quán)”的區(qū)別。(1987年9月，1992年10月)標(biāo)準(zhǔn)答案：所有權(quán)指擁有一件東西，它賦予占有權(quán)、享受或處置權(quán)。所有權(quán)可以和占有權(quán)一起，也可以和占有權(quán)分離。所有權(quán)可以通過實(shí)物轉(zhuǎn)讓也可以無須實(shí)物轉(zhuǎn)讓而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。占有是對東西的實(shí)際保管，占有人可以是業(yè)主也可以不是業(yè)主。知識點(diǎn)解析：暫無解析2、“根據(jù)法律，土地上能夠轉(zhuǎn)讓或設(shè)定的或正在轉(zhuǎn)讓或設(shè)定的產(chǎn)權(quán)有：(a)占有的絕對私產(chǎn)；(b)絕對年期租地”。請解釋。(1987年4月)標(biāo)準(zhǔn)答案：“fee”是指地產(chǎn)屬于繼承的地產(chǎn)，“simple”則說明繼承的地產(chǎn)可以繼承給一般類型的繼承人而不限于特別類型的繼承人?！癮bsolute”有別于“feesimple”，它使可以確定的繼承地產(chǎn)一直繼承下去?！罢加小笔侵傅禺a(chǎn)是直接擁有的，但這并不僅僅意味著實(shí)際占有，它還指收取租金和利潤的權(quán)利?！敖^對年期租地”是指租契中通常所理解的含義。其基本特征是年期有一個(gè)最低期限。年期可以是絕對的——盡管可以通過通知、重獲所有權(quán)、法律實(shí)施或其他事件來進(jìn)行確定。知識點(diǎn)解析：暫無解析3、“使用權(quán)是對另一財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，可以是地役權(quán)或取利權(quán)?！暗匾蹤?quán)”和“取利權(quán)”的含義是什么?(1988年9月)標(biāo)準(zhǔn)答案：地役權(quán)可以被定義為：可以以某種方式使用和限制使用他人土地的權(quán)利。最重要的地役權(quán)有：通過權(quán)、采光權(quán)、用水權(quán)和建筑支撐權(quán)。地役權(quán)的主要特征如下：(1)必須有主要目的物產(chǎn)單位和一個(gè)服務(wù)目的物產(chǎn)單位。(2)地役權(quán)必須能夠形成許可的標(biāo)的物，必須有一個(gè)合格的許可人和一個(gè)合格的被許可人，許可的對象應(yīng)該是可以被合理定義的，并具有地役權(quán)的特征。(3)對主要日的物產(chǎn)單位和一個(gè)服務(wù)目的物產(chǎn)單位的所有權(quán)應(yīng)該是獨(dú)立的。取利權(quán)是從他人土地獲取某種東西的權(quán)利，如在他人河里釣魚的權(quán)利。取利權(quán)可以籠統(tǒng)存在，這就是說這種利益可以由某個(gè)業(yè)主或某些業(yè)主享用，而獨(dú)立于任何主要目的物產(chǎn)單位之外并且與土地的使用不相聯(lián)系。利益可以足“單獨(dú)的利益”，也就是由一個(gè)人享用而排除所有其他人的享用，或是“共同的利益”，也就是由很多人享用。知識點(diǎn)解析：暫無解析財(cái)產(chǎn)法練習(xí)試卷第4套一、問題1(本題共3題，每題1.0分，共3分。)1、解釋香港通過租賃財(cái)產(chǎn)設(shè)定法定抵債和衡平法抵押的幾種方式。簡單說明《物業(yè)轉(zhuǎn)移及財(cái)產(chǎn)條例》授予哪些對法定抵債權(quán)人有利的權(quán)利?如果有的話。(1992年6月)標(biāo)準(zhǔn)答案：這是最不常見的問題之一，絕大多數(shù)答案都說明考生完全不了解設(shè)定抵押的地方法律。抵押形式基本有兩種：(1)《物業(yè)轉(zhuǎn)移及財(cái)產(chǎn)條例》第四十四(1)條的法定抵債；和(2)衡平法抵押。在法定抵債的情況下，抵債給予抵債權(quán)人對財(cái)產(chǎn)行使通常的擔(dān)保權(quán)，法定權(quán)益(產(chǎn)權(quán))仍然歸抵債人所有。衡平法抵押的設(shè)定有4個(gè)方面：(1)在衡平法權(quán)益的情況下，抵押應(yīng)該足衡平法性質(zhì)的，并有是司以通過契約設(shè)定的；(2)交存所有權(quán)契約并有設(shè)定抵押的意圖；(3)設(shè)定法定抵債的一致表示；(4)衡平法抵債的設(shè)定。知識點(diǎn)解析：暫無解析2、根據(jù)《物業(yè)轉(zhuǎn)移及財(cái)產(chǎn)條例》規(guī)定，可以設(shè)定的抵押類型有哪些?各類抵押中的抵押權(quán)人享有的相同救濟(jì)主要有哪些?標(biāo)準(zhǔn)答案：這是最不常見的問題之一。學(xué)生認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)不是一個(gè)容易學(xué)的專業(yè)。簡單地說，根據(jù)CPO的規(guī)定，可以設(shè)定的兩類抵押是法定抵債和契約式衡平法抵押。根據(jù)CPO的規(guī)定，兩種抵押可獲得的救濟(jì)類似。嘗試回答這個(gè)問題的學(xué)生不多，他們的成績說明這一方面還需要下功夫。知識點(diǎn)解析：暫無解析3、SaporoNg是MoneyMoneyLtd．的秘書，MoneyMoneyLtd．從事貸款業(yè)務(wù)，Tyler以衡平法抵押的方式將其公寓轉(zhuǎn)給了該公司。SaporoNg就以下問題向你咨詢：(a)這種擔(dān)保應(yīng)根據(jù)什么法律進(jìn)行登記?(b)如果不按法律行事，會有什么后果?如果有的話。(c)如果Tyler是一家股份有限公司，你的建議會有什么不同?(1993年6月)標(biāo)準(zhǔn)答案：本題涉及不動(dòng)產(chǎn)法律以及抵押的設(shè)定?？碱}以問題的方式分三部分，但三部分都很具體。與(a)部分有關(guān)的立法是《土地登記條例》。該條例的第2(1)部分要求抵押應(yīng)在其設(shè)定的一個(gè)月內(nèi)登記。至于(b)部分，如果抵押根本就沒有登記，那么將是無效的。如果登記了，但超過了一個(gè)月的期限，那么應(yīng)從登記日排列先后順序。對于(c)部分，如果Tyler為股份有限公司，那么應(yīng)該按《公司條例》第十八條的規(guī)定執(zhí)行。抵押應(yīng)該在五個(gè)星期內(nèi)登記，否則對貸款人和公司的清算人無效。知識點(diǎn)解析：暫無解析財(cái)產(chǎn)法練習(xí)試卷第5套一、問題1(本題共3題，每題1.0分，共3分。)1、解釋以下概念(1)逆向占有權(quán)(2)聯(lián)權(quán)共有人與分權(quán)共有人(3)土地租賃與許可(4)Walsh訴Lonsdale案原則(1984年9月)標(biāo)準(zhǔn)答案：逆向占有權(quán)是在未經(jīng)真正業(yè)主許可或真正業(yè)主投有干涉的情況下占用和使用土地而產(chǎn)生的。逆向占有12年將給予占有人所有權(quán)，但這種逆向占有權(quán)的行為必須是公開的，和業(yè)主所有權(quán)相抵觸的。(2)聯(lián)權(quán)共有人一起擁有整個(gè)土地的權(quán)益。他們都不能識別個(gè)人的權(quán)益。就好像他們形成了一個(gè)單一的團(tuán)體來擁有土地的權(quán)益。如果受聯(lián)權(quán)共有約束的財(cái)產(chǎn)被出售，那么聯(lián)權(quán)共有人將根據(jù)各自的份額獲得平等的收入。分權(quán)共有又稱為“土地未分股份”。即使股份是平分的，分權(quán)共有人對產(chǎn)權(quán)的份額也是各自分明的。股份保持不分割。如果受分權(quán)共有約束的財(cái)產(chǎn)標(biāo)的物被出售，那么分權(quán)共有人將收到各自具體的份額。(3)租契是一種合同，根據(jù)這種合同，在一段固定的時(shí)間內(nèi)，財(cái)產(chǎn)的主人以固定的租金將財(cái)產(chǎn)的獨(dú)占權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一人。許可是允許進(jìn)入另一業(yè)主的土地做某些事情或獲取某些東西。(4)在衡平法中，如果一個(gè)人達(dá)成租賃協(xié)議，但沒有簽字蓋章的文件，并且如果他人住了、支付了租金或進(jìn)行了維修，也就是說，如果有足夠的部分履行行為，衡平法將認(rèn)為地產(chǎn)業(yè)主實(shí)施簽字蓋章了正式租契。這種情況適用“衡平法把將應(yīng)該做的視作已經(jīng)做了的”的原則。該原則就是有名的Walsk訴Lonsdale案原則。知識點(diǎn)解析：暫無解析2、簡單解釋：(a)衡平法抵押(1983年9月)(b)Tulk訴Moxhay案原則(1986年9月)(c)抵押人權(quán)利(1989年9月)(d)限制性契約(1985年9月)標(biāo)準(zhǔn)答案：(a)衡平法抵押足指抵押權(quán)人只收到土地的衡平法權(quán)益。衡平法抵押可以通過以下方式設(shè)定：(1)通過抵押人的衡平法權(quán)益進(jìn)行的抵押，如信托權(quán)益，或銷售條件下源白政府的權(quán)益。抵押人可以將其衡平法權(quán)益轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，而當(dāng)債務(wù)及利息還清后收回衡平法權(quán)益。(2)法定產(chǎn)權(quán)的非正式抵押。這可以以書面協(xié)議的形式設(shè)定正式抵押，或交存產(chǎn)權(quán)契據(jù)。(b)Tulk訴Moxhay案的原則是：土地購買人如果注意到影響土地的限制性契約，那么他的使用不得有違該契約。只有在以下情況下才適用本原則：契約實(shí)質(zhì)上是肯定的；訂約人保留了打算受契約保護(hù)的土地；主要土地的受讓人能夠證明他已獲得契約的好處。(c)抵押人的主要權(quán)利是贖回土地的權(quán)利。最初，在普通法中，只要協(xié)定的還款日期一過，那么除非在此期間貸款被償清，否則土地就變成貸款人的財(cái)產(chǎn)。但衡平法基本上將抵押視作擔(dān)保，抵押人有權(quán)在還清本金以及截至還款日的利息后的任何時(shí)候贖回土地。即使普通法中所說的還款口已過也適用該規(guī)則。這種權(quán)利(如今依舊存在)被稱作贖回權(quán)。另外，除非有相反規(guī)定的特別協(xié)議，抵押人在占有土地的情況下可以將土地租給第二方。(d)限制性契約是兩位土地業(yè)主之間簽訂的合同。一位業(yè)主同意為了另一位業(yè)主的好處限制自己土地的使用。這種規(guī)定既適用于原有簽約的當(dāng)事人之間，也適用于各自土地受讓人之間。限制性契約將跟著土地走，如果符合以下條件，限制性契約將影響第三方權(quán)利：(1)義務(wù)必須是限制性的；(2)契約有利于保護(hù)土地的價(jià)值；(3)土地必須由實(shí)施限制契約的人擁有；(4)不是原始訂約人的事后申訴人必須證明契約的好處已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)讓給他廠，或者契約的好處原來是附著于土地上的。知識點(diǎn)解析：暫無解析3、什么是權(quán)利上的動(dòng)產(chǎn)?舉出兩個(gè)例子。(1995年4月)標(biāo)準(zhǔn)答案：動(dòng)產(chǎn)是指一件東西。權(quán)利上的動(dòng)產(chǎn)是指只能通過訴訟而不是通過實(shí)際占有才能要求或?qū)嵤┑乃袀€(gè)人產(chǎn)權(quán)。如公司的股份、債務(wù)、版權(quán)、商標(biāo)和專利。知識點(diǎn)解析：暫無解析財(cái)產(chǎn)法練習(xí)試卷第6套一、問題1(本題共2題，每題1.0分，共2分。)1、請解釋：(a)根據(jù)《物業(yè)轉(zhuǎn)移及財(cái)產(chǎn)條例》(第219章)，通過不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益設(shè)定的擔(dān)保類型有哪些?(b)如果抵押人不償還貸款，貸款人可以采取的補(bǔ)救措施有哪些?(1994年10月)標(biāo)準(zhǔn)答案：有近半數(shù)的考生回答丁這個(gè)問題。該問題分兩部分。(9)部分是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保類型的，(b)部分是關(guān)于擔(dān)保權(quán)人可獲得的救濟(jì)。(a)部分，考生答得很糟。很多考生不了解法定抵債、法定抵押和衡平法抵押的含義。不知何故，很多考生卻能非常清楚地解釋各種形式的救濟(jì)。至于(a)部分，《物業(yè)轉(zhuǎn)移及財(cái)產(chǎn)條例》下的惟一抵押形式就是法定抵債與契約式衡平法抵押。一般來說，法定抵債權(quán)人和契約式衡平法抵押權(quán)人可獲得的救濟(jì)是一樣的。它們是：要求償還債務(wù)訴訟，土地占有，取消贖回權(quán)，出售權(quán)，指定接管人。知識點(diǎn)解析：暫無解析2、“法律基本上將財(cái)產(chǎn)分為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)”。舉例詳細(xì)說明不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的差異。(1995年10月)標(biāo)準(zhǔn)答案：這個(gè)問題不常見。回答這個(gè)問題的考生似乎不能清楚了解適用于不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的原則。財(cái)產(chǎn)的這種劃分是訴訟原因的結(jié)果。本題還要求考生舉例說明不同類型的財(cái)產(chǎn)。知識點(diǎn)解析：暫無解析財(cái)產(chǎn)法練習(xí)試卷第7套一、問題1(本題共3題，每題1.0分，共3分。)1、(a)舉出地役權(quán)的兩個(gè)例子。(1994年10月)(b)列出限制性契約可以跟隨土地走，從而對第三方權(quán)利起影響作用的三個(gè)前提條件。(1994年10月)標(biāo)準(zhǔn)答案：(a)地役權(quán)如通過權(quán)、采光權(quán)、建筑支撐權(quán)以及用水權(quán)。(b)前提條件包括：(1)義務(wù)必須是限制性的；(2)契約條款有利于保護(hù)契約所確定的土地價(jià)值；(3)契約條款聲稱的土地必須由實(shí)施限制契約的人擁有；(4)如果要求契約好處的申訴人不是原始訂約人，那么他必須證明契約的好處已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)讓給他了，或者契約的好處原來是附著于土地上的。知識點(diǎn)解析：暫無解析2、簡單描述你對限制性契約的理解，并列出這種限制性契約可能影響第三方權(quán)利的兩種情況。(1993年10月)標(biāo)準(zhǔn)答案：限制性契約是兩位土地業(yè)主之間簽訂的合同，根據(jù)該合同一位業(yè)主同意為了另一位業(yè)主的好處限制自己土地的使用。如果符合以下條件，限制性契約將跟著土地走而影響第三方的權(quán)利：義務(wù)必須是限制性的；在某種程度上，契約有利于保護(hù)契約所確定的土地價(jià)值；土地必須由實(shí)施限制契約的人擁有；不是原始訂約人的申訴人必須證明契約的好處已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)讓給他了，或者契約的好處原來是附著于土地上的。知識點(diǎn)解析：暫無解析3、簡單解釋與土地買賣合同有關(guān)的一般規(guī)則。(1991年4月)標(biāo)準(zhǔn)答案：合同法的一般原則可適用于土地買賣合同。買賣的當(dāng)事人必須具有簽約能力，合同不能是非法的，必須是“一致意見的表示”，發(fā)盤的接受必須是無條件的。如果銷售發(fā)盤要“以合同為準(zhǔn)”，那么只有當(dāng)雙方當(dāng)事人簽訂了正式合同才能達(dá)成協(xié)議。土地買賣合同必須以書面做成。如果沒有“記錄或備忘錄”，那么盡管有效也不能通過訴訟來實(shí)施。備忘錄必須包括：(1)銷售協(xié)議；(2)貨物說明；(3)財(cái)產(chǎn)說明；(4)價(jià)格；(5)負(fù)責(zé)人或其授權(quán)的代理人簽字。知識點(diǎn)解析：暫無解析財(cái)產(chǎn)法練習(xí)試卷第8套一、問題1(本題共3題，每題1.0分，共3分。)1、(a)急需錢的Lung打電話給QuickMoneyFinanceLtd．要求安排刪美元的臨時(shí)貸款。經(jīng)理Bosco接受了Lung的房契并給他提供了貸款。當(dāng)Lung還款的日期到期后，Bosco就以下問題向你咨詢：(1)已沒定的擔(dān)保屬于什么類型的擔(dān)保；(2)當(dāng)Lung不償還貸款時(shí)，他可獲得什么救濟(jì)。請給Rosco提出建議，并說出你的充分理由。(b)簡單解釋“分權(quán)共有”與“聯(lián)權(quán)共有”，《物業(yè)轉(zhuǎn)移及財(cái)產(chǎn)條例》(第219章)就它們做出的假定是什么?(1993年10月)標(biāo)準(zhǔn)答案：這是最不常見的問題之一。做了該題的學(xué)生答得也很糟糕，問題的第二部分尤其糟。盡管學(xué)生可以肯定所設(shè)定的是衡平法抵押，但他們卻不能明確說明該題情況下其存在的原因。衡平法法庭認(rèn)為交存產(chǎn)權(quán)契據(jù)屬于衡平法抵押的設(shè)定，因?yàn)樗喈?dāng)于通過部分履行合同來設(shè)定抵押。但如果有明確的給出擔(dān)保意圖，那么這種擔(dān)保交易有著衡平法抵押的作用。衡平法抵押不受《物業(yè)轉(zhuǎn)移及財(cái)產(chǎn)條例》的影響。由于它是依法設(shè)定的，因此無須向土地登記處登記。至于QuickMoneyFinanceLtd．可獲得的救濟(jì)，其程序比較麻煩，因?yàn)楂@得這些救濟(jì)需要法院的幫助。救濟(jì)包括以下內(nèi)容：(1)要求還債的訴訟；(2)通過法