房地產(chǎn)項目可行性研究分析報告可行性方案研究報告

一、項目基本情況介紹1.項目名稱介紹2.項目宗地位置介紹3.項目合作單位介紹4.承擔(dān)可行性研究的單位介紹5.項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)介紹二、項目開發(fā)企業(yè)介紹（容可選）1.開發(fā)企業(yè)的基本情況介紹2.開發(fā)企業(yè)的組織介紹3.開發(fā)企業(yè)的管理團(tuán)隊介紹4.開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況介紹三、項目產(chǎn)生背景一、項目投資環(huán)境分析1.政策環(huán)境分析（1）全國政策環(huán)境分析A．金融政策分析B．土地政策分析（2）城市政策環(huán)境分析2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（1）全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（容可選）A．國民經(jīng)濟(jì)整體情況分析B．固定資產(chǎn)投資分析C．通貨膨脹分析D．消費需求分析E．重大利好事件分析（2）城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分（容可選）A．城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析B．城市固定資產(chǎn)投資分析C．城市引進(jìn)外資情況分析D．城市重大經(jīng)濟(jì)項目分析E．城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程分析F．城市經(jīng)濟(jì)預(yù)測分析3.社會文化分析（1）城市自然地理情況分析（2）城市歷史文化分析（3）城市人口情況分析4.宗地現(xiàn)狀分析5.配套設(shè)施分析6.城市規(guī)劃分析7.市政設(shè)施分析二、項目競爭環(huán)境分析1.房地產(chǎn)市場分析（1）全國房地產(chǎn)市場分析（2）城市房地產(chǎn)市場分析A.城市房地產(chǎn)市場分析B．城市房地產(chǎn)市場價格分析C.城市房地產(chǎn)市場供給情況分析D．城市房地產(chǎn)市場供給情況分析（A）產(chǎn)品類型的供給情況分析（B）土地供給情況分析（C）產(chǎn)品的開工咯和竣工情況分析2.板塊競爭對手分析（1）板塊圍的界定（2）項目所在板塊情況分析（3）板塊產(chǎn)品特征分析（4）板塊間的對比分析3.樓盤競爭對手分析（容可選）（1）住宅開發(fā)項目的競爭對手分析（2）商業(yè)開發(fā)肥肉競爭對手分析（3）綜合開發(fā)項目的競爭對手分析三、項目客戶群分析1.項目客戶群購買能力分析2.項目客戶群消費動機(jī)分析3.項目客戶群年齡結(jié)構(gòu)分析4.項目客戶群家庭人口因素分析5.項目客戶群教育水平分析6.項目客戶群考慮因素分析（1）價格因素分析（2）環(huán)境因素分析（3）產(chǎn)品類型因素分析（4）風(fēng)水因素分析1.項目優(yōu)勢分析2.項目劣勢分析3.項目機(jī)會分析4.項目威脅分析五、項目定位分析1.項目客戶定位（1）客戶職業(yè)定位（2）客戶特征定位（3）客戶收入定位（4）客戶需求定位2.項目產(chǎn)品定位（1）項目開發(fā)主題（2）項目產(chǎn)品檔次（3）項目產(chǎn)品類型（提出兩種以上方案進(jìn)行優(yōu)選）3.房地產(chǎn)項目價格定位第三部分項目規(guī)劃設(shè)計建議與進(jìn)度安排一、項目規(guī)劃設(shè)計建議2.設(shè)計指導(dǎo)思想3.總平面規(guī)劃建議4.建筑立面建議5.戶型設(shè)計建議6.景觀設(shè)計建議7.配套設(shè)施建議二、項目開發(fā)進(jìn)度安排1.建設(shè)周期安排2.施工進(jìn)度安排3.銷售周期安排一、項目開發(fā)成本估算1.土地費用的估算2.建筑安裝工程費用的估算3.前期工程費用的估算4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用的估算5.公共配套設(shè)施建設(shè)費用的估算6.開發(fā)相關(guān)稅費的估算7.其他費用的估算8.不可預(yù)見費用的估算二、項目開發(fā)費用估算1.管理費用的估算2.財務(wù)費用的估算3.銷售費用的估算三、編寫投資成本費用估算表金+拆遷安置補(bǔ)償費+征地一12345679前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建建筑安裝工公共配套設(shè)開發(fā)期間稅費算123456四、開發(fā)期經(jīng)營稅費的計算1.與交易有關(guān)的稅費，編寫與交易有關(guān)的稅費表2.土地增值稅3.企業(yè)所得稅1.收入估算12121.靜態(tài)盈利能力分析（1）利潤總額（簡稱利潤或稅前利潤）=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費用-銷售費用-財務(wù)費用-經(jīng)營稅金與附加-土地增值稅-彌補(bǔ)虧損（2）投資利潤率（也稱投資回報率、投資收益率或總投資利潤率）=年平均利潤總額÷總投資×100%（3）投資凈利率=年平均凈利率÷總投資×100%（4）資本金利潤率=年平均利潤總額÷資本金×100%（5）銷售凈利率=年平均所得稅后利潤總額÷資本金×（6）銷售凈利率=稅后利潤÷銷售收入×100%（7）銷售毛利率=（稅前利潤+開發(fā)費用）÷銷售收入（8）成本利潤率=（銷售收入-銷售稅金-投資總額）÷（9）靜態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）2.動態(tài)盈利能力分析（1）財務(wù)部收益率（FIRR）Σ(CI-CO)(1+FIRR)-t=0ti=1ti=1二、清償能力分析簡化計算每期應(yīng)計利息=（期初借款本息累計+本期借款2.借款償還期Pd=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+（當(dāng)3.資產(chǎn)賭債率資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%，其中負(fù)債總額=流動負(fù)債+長期負(fù)債。4.流動比率流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負(fù)債5.速動比率速動比率=速動資產(chǎn)÷流動負(fù)債，速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)-12三、資金平衡分析23N23N1.敏感性分析（容可選）銷售價格敏感性分析、土地取得價格敏感性分析。2.臨界點分析（容可選）最低銷售價格、最高取得價格。當(dāng)只有一種開發(fā)方案時則不需要進(jìn)行項目方案比選第九部分項目法律與政策性風(fēng)險分析（容可選）1.房地產(chǎn)項目法律風(fēng)險分析（1）項目用地法律手續(xù)分析（2）項目合作方式與其風(fēng)險分析2.項目政策性風(fēng)險分析3.項目其他風(fēng)險分析（1）項目市場風(fēng)險分析（2）項目經(jīng)營風(fēng)險分析（3）項目金融風(fēng)險分析（4）項目技術(shù)和自然環(huán)境風(fēng)險分析4.項目風(fēng)險控制對策第十部分項目可行性研究結(jié)論與建議這是一份借鑒了國幾家最著名且最成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可行性研究報告整合而成的房地產(chǎn)項目可行性研究報告標(biāo)準(zhǔn)編寫模板。該模板特別適合于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行跨區(qū)域開發(fā)拿地之前所做的項目可行性研究報告，還特別適合于土地競標(biāo)前的報價分析。1.項目產(chǎn)生背景A．分析城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系與對項目開發(fā)的影局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等。B、分析宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如：項目處在浦東，要說明浦東在傷害的地位與作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。C．分析項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房A.分析項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3-5年在公司發(fā)展中的地位（手法是否核心B．分析公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社C．從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立2.項目概況分析項目宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記處宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、政府辦公地、機(jī)場等）的相對位置和距離。A.描述四至圍B．分析地勢平坦?fàn)顩r，注明自然標(biāo)高與與周邊地勢比C．分析地面現(xiàn)狀，包括宗地是否有水渠、較深的溝壑D．分析地面現(xiàn)有民居情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)。地面有工廠的，要分析工廠的數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷與項目開發(fā)進(jìn)度的影響；E．地下情況分析，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有撞擊與地下建筑和結(jié)構(gòu)等。地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡和可利用的構(gòu)建；F．分析土地的完整性，是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；G．地址情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗H．附圖平面地形圖，標(biāo)記四至圍與相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、高壓線等地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。（3）項目周邊的社區(qū)配套（a）交通狀況分析：公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開發(fā)商自己解決；現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公（b）教育：大中小學(xué)與教育質(zhì)量情況。（c）醫(yī)院等級和醫(yī)療水平。（d）大型購物中心，主要商業(yè)和菜市場。附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。B．宗地周邊3000m外但可輻射圍主要社區(qū)配套現(xiàn)狀具體容分要求參考“A.周邊3000m圍的社區(qū)配套分析”（4）項目周邊環(huán)境分析（根據(jù)個案特性描述，沒有的A.治安情況；D．污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）；E．危險源情況（如高壓線、放射性、物品生產(chǎn)或倉儲H．近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心或超市的建設(shè)等；（5）大市政配套分析（一下分析都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）A.道路現(xiàn)狀與規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)B．供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑與未來規(guī)劃和實施時間。C．污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑與未來規(guī)劃和實距宗地距離、設(shè)計線路成本等。F．燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、G．供熱水與生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、與未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。A．總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、B住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的容，并區(qū)分經(jīng)C．綜合容積率、住宅容積率；土地價格的計算方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。3.項目法律與政策性風(fēng)險分析（1）合作方式與條件A．合作方式基本情況：合作名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等。B．合作方式：例如，一次性買斷土地、建后分房和分面積、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的C．付款進(jìn)度與其與拿地程序的配合。D.其他合作的主要條件。E．與合作方式相關(guān)的其他法律規(guī)定。（2）土地法律性質(zhì)評估A.現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬，土地使用權(quán)歸屬，土地的用途。B．規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬，規(guī)劃使用權(quán)歸屬，規(guī)劃的用途。（3）取得土地使用權(quán)的程序評估A．取得土地使用權(quán)的程序。B．取得土地使用權(quán)需要的工作日。C．取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件。D．取得土地使用權(quán)的風(fēng)險與控制，即取得土地使用權(quán)（4）土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不A.土地性質(zhì)變更的程序和理由。B.土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙。C．土地性質(zhì)變更需要的工作日。（5）政策性風(fēng)險評估分析由于城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素而導(dǎo)致項目終斷開發(fā)、報批報建流程無法完成，項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫而造成前期投入全部或部分損失的可項目開發(fā)對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對本公司不利的條款與其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響4.項目區(qū)域市場調(diào)查與分析（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況分析A．區(qū)域房地產(chǎn)市場簡述形成時間；各檔次房地產(chǎn)項目在區(qū)域的分布狀況；購買B．區(qū)域房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）開工量、竣工量、銷售量、供需比、平均銷售。C.區(qū)域市場在市各項指標(biāo)的排名狀況與發(fā)展趨勢（2）區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品特征A．各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況B．各檔次產(chǎn)品的集合特征（尤其研究與本項目類似檔C．區(qū)域競爭樓盤狀況分析附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。D.未來2-3年區(qū)域可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品E．分析：本項目在區(qū)域市場的機(jī)會點。本項目所在位置的價位區(qū)間和本項目開發(fā)產(chǎn)品的價位本項目在開發(fā)中的營銷焦點問題。（3）區(qū)域目標(biāo)客戶群研究A.各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客戶特征與輻射商圈圍（建立在本區(qū)B.結(jié)論：本項目目標(biāo)客戶群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。A.市場定位：目標(biāo)人群特征、來源區(qū)域、行業(yè)特征；5.項目規(guī)劃設(shè)計建議（1）初步規(guī)劃設(shè)計思路A．概念設(shè)計：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、B．主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是連拍別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，與不同類型產(chǎn)品的比列。C．節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。D．在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。（2）規(guī)劃設(shè)計的可行性分析A．分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品時申明類型和特征，是否符合前面提與的規(guī)劃設(shè)計概念和本公司所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。這主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。B．容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影C.土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響各考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響與解決的方法。D．項目周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響與考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危E．周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積做出判斷。G．市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制和總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特征設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，并說明如何解決。6.項目開發(fā)進(jìn)度安排（1）土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境與配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做（2）宗地立即開發(fā)與作為土地儲備的優(yōu)缺點分析工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有7.項目費用估算（1）成本費用估算說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（即開發(fā)成本加開發(fā)費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身使用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以與如何解決，具體的操作的而過程是什么。8.項目資金計劃A.資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)工程費、建安費、配套費、開發(fā)間接費等的投入安排。B．資金回款計劃：各期銷售回款計劃。C．資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期D.啟動資金與啟動時只用資金容、資金占用峰值、實現(xiàn)先進(jìn)正流入時間、資金占用月平均額。9.項目財務(wù)評價A．財務(wù)評價的假設(shè)條件，如是否享受政府各種稅費的B．項目利潤、投資利潤率與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照表C.項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)10.項目敏感性分析參照以上容與表格，可根據(jù)實際情況增減。A.成本變動時各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升B.售價變動時各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升C．容積率變動時各項指標(biāo)的變化表13-16各項指標(biāo)隨容積率變動表11.項目管理資源配置（2）人力資源需求啟動項目對各專業(yè)（部門）人員的要求，具體人數(shù)（重（3）人力資源缺口與解決現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、12.項目綜合分析與建議營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方（4）結(jié)論和建議13.項目競拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題（1）主要指標(biāo)測算B．投資收益分析（參考一下格式注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有地價則A代表略低于可能最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，活著是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資利潤率等。（2）競爭對手分析A.主要背景，控股股東情況。B．總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）。C.資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本。D.操作水平，主要開發(fā)的項目。E.參與競爭的主要目的，進(jìn)而分析對手拿地的其實，是A．分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。B．分析銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的嚇壞搜凈利率時的地價，也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價，最終確定最高競價和投標(biāo)價。C．把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)或開發(fā)權(quán)的原則。短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融融資