井大陽光城房地產(chǎn)項目策劃

Abstract21.3項目狀況與規(guī)劃指標41.4項目周邊配套5第2章房地產(chǎn)市場分析52.1全國房地產(chǎn)市場分析52.2市房地產(chǎn)狀況72.3所處市區(qū)板塊分析82.4未來趨勢預測82.5項目競爭分析9第3章項目SWOT分析143.1井大陽光城三期優(yōu)勢（STRENGTHS）143.2井大陽光城三期劣勢（WEAKNESS）143.3井大陽光城三期機會（OPPORTUNITY）153.4井大陽光城三期威脅（THREAT）154.1總體規(guī)劃布局定位與設計建議164.2戶型配比定位與設計建議164.3建筑風格定位與設計建議184.4景觀風格定位194.5智能化、配套設施等定位204.7營銷策略定位235.1價格定位255．2定價分析28第6章項目財務分析296.1項目成本分析296.2項目收入分析336.3盈利能力分析346.4風險敏感性分析346.5盈虧平衡分析356.6投資綜合評價36參考文獻36經(jīng)過幾十年的發(fā)展，市以老城區(qū)為中心，以老城區(qū)為核心，向四周發(fā)展，在大力發(fā)展的全面貫徹黨的十八大精神與中央關于城市擴的有關文件。以經(jīng)濟發(fā)展為中心，大力發(fā)展生態(tài)建設，建設一個人與社會、自然和諧相處的美好新社會。①社會經(jīng)濟發(fā)展總體目標：建設實力、效率；創(chuàng)新、創(chuàng)②生態(tài)建設目標：將市中心城區(qū)建設成為以藍色水網(wǎng)、..區(qū)行政中心設在市濱江新區(qū)。全區(qū)現(xiàn)轄5鎮(zhèn)2鄉(xiāng)1個街道，總面積914.6平方公里，總人口23.7萬。吉州區(qū)與青原區(qū)隔贛江相望，傳統(tǒng)意義上的市區(qū)主要指吉州區(qū)。青原區(qū)歷經(jīng)十年的發(fā)展，城市化速度越走越快。青原區(qū)主要由井岡山大橋、大橋、贛江大橋與吉州區(qū)相連，其中井岡山大橋和大橋是進入吉州區(qū)最主要的選擇。1.3.1建設項目概況(1)項目名稱：井大陽光城1.3.2項目具體狀況“井大陽光城”獲得土地使用權后將用于開發(fā)建設，將定位于環(huán)境優(yōu)美、安全舒適的目前整個中國，剛剛經(jīng)歷2008年的金融危機，其自身的經(jīng)濟也在恢復當中，然而作為一個人口大國，政府一直把房地產(chǎn)做為整個中國的支撐性的行業(yè)，因為房地產(chǎn)行業(yè)的興衰，直接關系到整個中拿出保證金就可以進行操作。然后只要拿到地之后，開發(fā)商們更不會擔心資金的來源開發(fā)商又可以直接賣房了。所以開發(fā)商只要拿到地，就不會擔心資金問題了。這樣的話，在整個市來說，大體的市場行情跟全國的行情大致是一樣的。但是相對整個市來說。屬于三線城市，所以無論在感應經(jīng)融危機還是房地產(chǎn)調(diào)控來說，都要比一二線城市要慢一拍。在當今環(huán)境下面，中央政府主要以各省GDP作為一個主要衡量當?shù)刂饕撠熑说恼兊胤?.動資金就流向了房地產(chǎn)行業(yè)。這樣的話就會導致房地產(chǎn)市場需求加大，也衡。[3]像在施工過程中，泥工、木工、鋼筋工、臨時工、還有2.5項目競爭分析基本信息樓盤名稱樓盤位置配套設施售樓地址康居外灘房地產(chǎn)發(fā)展學校：井岡山附屬中學其他：火車站、汽車站、醫(yī)院、銀行、步行街、青原區(qū)行政中心032.3832.38萬平方米35.5%80-149平方銷售戶型：兩房（80㎡）三房（112㎡、149㎡均價5000元/平米可比性分析：該項目地處吉州區(qū)與青原區(qū)交界好，又在沿江。但是其周邊目前配套不是很完善，旁邊都是新建小區(qū)，還都沒有成型。而且該小區(qū)正前方就有一座大橋橫跨，在風水上來說不是很適合居住。建筑面積產(chǎn)品類型樓盤名稱樓盤位置配套設施建筑面積產(chǎn)品類型市青原區(qū)贛江大橋東側市利達房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)：社區(qū)配有籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場教育：天立實驗小學、思源實驗學校醫(yī)療：市中醫(yī)院、井岡山附屬醫(yī)院市青原區(qū)贛江大橋東側0706688830.7%銷售戶型：一房（54㎡）兩房（87㎡）三房（124㎡、156㎡均價4600元/平米可比性分析：該樓盤位于贛江大橋橋頭，相對來說目前交通不是很方便，而且周邊也沒有成樓盤名稱匯豐御園樓盤位置市吉州區(qū)城北中心區(qū)配套設施市鼎基實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)：社區(qū)配有幼兒園、健身房、游泳池教育：大學附屬中學、明德小學商貿(mào)：德邦超市、城北市場市第三人民醫(yī)院休市吉州區(qū)城北中心區(qū)08666009建筑面積45萬平方米32.3%產(chǎn)品類型46-260平方可比性分析：該樓盤位于吉州區(qū)區(qū)政府對面，廬陵文化公園旁。環(huán)境較好，但是目前整個城北是一個新城，所有配套都還沒有跟上，交通很不方便。達觀天下達觀天下市吉州區(qū)城北中心區(qū)市金誠房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)：社區(qū)配有幼兒園、游泳池、健身廣場教育：大學附屬中學、明德小學商貿(mào)：德邦超市、城北市場市吉州區(qū)城北中心區(qū)032.3%建筑面積產(chǎn)品類型樓盤名稱樓盤位置配套設施銷售戶型：一房（57㎡）兩房（83㎡）三房（104㎡、120㎡均價：未定可比性分析：該樓盤位于吉州區(qū)區(qū)政府對面，廬陵文化公園旁。目前整個城北是一個新城，所有配套都還沒有跟上，交通很不方便。生活配套設施都還沒有，所以在那邊生活的話，目樓盤名稱樓盤位置配套設施建筑面積產(chǎn)品類型市吉州區(qū)城北中心區(qū)吉水縣房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)：社區(qū)配有幼兒園、游泳池、健身廣場教育：井岡山大學附屬中學、井岡山大學醫(yī)療：市第一人民醫(yī)院、市第三人民醫(yī)院休科教路與井大陽光城二期交界處040-120平方銷售戶型：兩房（89㎡）三房（135㎡、147㎡四房（160㎡）均價4500元/平米相對配套設施更少，而且園林綠化也比較少，所以生活起來肯定沒有在井大陽光城小區(qū)里面“井大陽光城”的小區(qū)規(guī)劃布局必須充分體現(xiàn)“人與自然共處”的設計原則，創(chuàng)造富一室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)44—6078—89所占比例41.6%45.5%職業(yè)構成職業(yè)構成投資者、出租客附近工業(yè)區(qū)管理層購房目的投資、改善居住環(huán)境投資、改善居住環(huán)境投資、改善居住環(huán)境1533254535554物業(yè)管理5335建筑質量555635475458樓盤規(guī)模53393455454.05444.0443開發(fā)商實例545付款方式4.5545戶型設計543銷售情況444544停車位數(shù)量545達觀天下1352333434物業(yè)管理335建筑質量536547538樓盤規(guī)模539334.034.05開發(fā)商實例5付款方式4.55戶型設計4銷售情況34停車位數(shù)量312345樓盤名稱達觀天下樓盤得分4.9404.3594.3634.6024.38922.653樓盤均價430043004500430023658根據(jù)定價計算方式：房價=基價＋朝向價差＋景觀價差＋樓層價差＋戶型價差計算而來。[9]折扣項目折扣項目一次性付款銀行按揭選房折扣綜合折扣率0.00320.00890.0080.978折扣率％（㎡容積率≤2.6（計算容積率建筑面積≤11.62萬㎡）。綠化率：綠地率≥32%號1234567項目指標項目用地面積地下建筑面積建筑密度44689㎡24.00%土地費用：1725.19萬元2．契稅（出讓金×3%）：1674.94×3%=50.25萬元建安工程費：6759.35萬元1．建安費（1530元/㎡）：111722.5×1530=1709.35萬元2．環(huán)境工程：3000萬元3．機電設備：2050萬元前期費用：1151.61萬元1．規(guī)劃勘測費（建安費×3.5%×3.5%=59.83萬元2．規(guī)劃放樣費：505萬元3．招投標費用（建安工程費×0.3%）：2259.35×0.3%=6.78萬元4．三通一平費用：580萬元基礎設施費：6320萬元1．道路工程費：1110萬元3．照明綠化費：1850萬元4．電訊設施費：1760萬元公共配套費：5193.09萬元1．小區(qū)配套費：3880萬元2．質監(jiān)監(jiān)理費（建安費×1%）：1709.35×1%=17.09萬元3．地下車庫建設費（車位數(shù)×單位面積×1800元/平方米）：1296萬元開發(fā)費用：8598.73萬元1．管理費用：1800萬2．銷售推廣費（銷售收入×3.5%）：51392.36×3.5%=1798.73萬元3．財務費用：5000萬⑨投資總額=總成本+開發(fā)費用=24119.24+8598.73市維護建設稅、教育費附加、印花稅。合計2802.42萬元，具121259392.353238.66銷售收入銷售稅金與附加城市維護建設稅教育費附加128299.642969.622969.62207.87207.8799.0528.30來自銷售收入計劃表來自銷售收入計劃表（1）×5%（1）×0.35%（1）×0.10%（1）×0.03‰31092.7124119.24+8598.73+3238.66+6340034003400銷售計劃55861.2555861.2555861.2555861.25銷售面積銷售期數(shù)銷售期數(shù)55861.25435024299.64400400028299.6455861.25485027092.71400400031092.71銷售指標銷售收入（萬元）銷售價格（萬元/個）銷售收入（萬元）銷售收入（萬元）460051392.35800059392.35物業(yè)類別32717.97萬元。項目利潤總額：59392單價銷售數(shù)量銷售收入成本費用稱㎡潤萬元㎡39273.1339273.1339273.1339273.1339273.1345164.1041236.7937309.4733382.1642511.7939273.1339273.1339273.1339273.1339273.1345164.1041236.7937309.4733382.1642511.7942511.7942511.7942511.7942511.7948402.7644475.4540548.1336620.823238.663238.663238.663238.663238.663238.663238.663238.663238.6659392.3