【論我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的完善10000字（論文）】

論我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的完善內(nèi)容摘要隨著經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展與時(shí)代的變遷，在房地產(chǎn)行業(yè)取得、交易、保有在不斷的開展與進(jìn)行。目前我國(guó)稅收制度在不斷地發(fā)展與完善的過程中，但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)沒有沒有可以作為課征依據(jù)的實(shí)際交易價(jià)格，所以針對(duì)這種情況，我國(guó)應(yīng)該加快建設(shè)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系。但是在實(shí)際開展的過程中出現(xiàn)了很多的問題，要在短時(shí)間內(nèi)完成房地產(chǎn)稅的征收需要處理和評(píng)估繁雜的數(shù)據(jù)，這為征稅工作帶來很大的難度，而且每年都要重復(fù)進(jìn)行這項(xiàng)工作。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入與發(fā)展，我國(guó)通過征稅對(duì)象價(jià)格確定稅基，取代了以往采用定額征收房地產(chǎn)稅的方式。而且我國(guó)要想順利的推進(jìn)稅制改革，就必須制定明確的計(jì)稅價(jià)格，以此來配合我國(guó)對(duì)于征收房產(chǎn)稅的具體工作的開展與落實(shí)，同時(shí)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)稅制的改革步伐。因此我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系需要進(jìn)一步完善。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估稅基評(píng)估技術(shù)批量評(píng)估目錄TOC\o"1-2"\h\u一、緒論 （一）研究背景及研究意義 1（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 2二、房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的概述 5（一）房地產(chǎn)稅 5（二）房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的區(qū)別 5（三）房地產(chǎn)稅基評(píng)估理論 5（四）房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系 6三、我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的現(xiàn)狀 6（一）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估主體 6（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估客體 7（三）房地產(chǎn)稅基評(píng)估的方法 8（四）房地產(chǎn)稅基評(píng)估的課稅依據(jù) 8四、我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估制度的現(xiàn)狀 9（一）房地產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀 9（二）我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的技術(shù)實(shí)現(xiàn) 10五、我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系存在的問題 11（一）房地產(chǎn)稅基評(píng)估主體模式不合理 11（二）房地產(chǎn)稅基評(píng)估專業(yè)人才匱乏 12（三）房地產(chǎn)稅基評(píng)估成本過高 六、我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的完善路徑 15（一）優(yōu)化房地產(chǎn)稅基評(píng)估主體的設(shè)立模式 15（二）加大房地產(chǎn)稅基評(píng)估人才培養(yǎng)力度 15（三）降低房地產(chǎn)稅基評(píng)估成本 結(jié)論 17一、緒論（一）研究背景及研究意義1.研究背景隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮與社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的一顆冉冉向上的明星，并且成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量。同時(shí)，關(guān)于征收房地產(chǎn)稅也成為全民所密切關(guān)注的話題。但在實(shí)際征收過程中，由于我國(guó)還處于逐步完善相關(guān)房地產(chǎn)稅法律法規(guī)的過程中，所以存在一些問題，例如，我國(guó)稅收制度遵循“重交易、輕保有”原則，所以使得稅負(fù)出現(xiàn)不公平的情況，國(guó)家也不能很好的利用稅收來達(dá)到調(diào)控經(jīng)濟(jì)的目的；目前我國(guó)尚未建立完善的房地產(chǎn)稅稅收征收制度，所以我國(guó)稅種分類過多，加大了稅收征收工作量以及難度，還極易出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況。所以為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展與壯大，那么建立完善的房地產(chǎn)稅收制度是非常關(guān)鍵且必要的。2.研究意義第一、本文的理論意義主要有以下：通過展開房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的研究，不僅能夠有效地提升相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，而且極大地豐富與充實(shí)了我國(guó)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估理論內(nèi)容的研究。我國(guó)評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間較為短暫，但是發(fā)展速度驚人，快速發(fā)展的同時(shí)也產(chǎn)生了很多的問題?，F(xiàn)在我國(guó)尚未建立完整的資產(chǎn)評(píng)估理論體系，其中關(guān)于稅基評(píng)估的理論研究甚少，尤其是針對(duì)于房地產(chǎn)稅基評(píng)估的研究關(guān)乎到房地產(chǎn)行業(yè)以及整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與壯大，所以加快房地產(chǎn)稅基研究勢(shì)在必行。第二、本文的實(shí)踐意義可以歸納為以下內(nèi)容：目前我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估還處于評(píng)估單宗房產(chǎn)階段，而在評(píng)估時(shí)可以采用批量評(píng)估法有不僅可以有效地降低評(píng)估成本、減輕工作負(fù)擔(dān)，而且通過評(píng)估可以極大地推動(dòng)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，減少不誠(chéng)實(shí)報(bào)價(jià)的行徑，同時(shí)可以有效地減輕陰陽合同帶給房地產(chǎn)行業(yè)的不利影響，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步與健康發(fā)展。開展房地產(chǎn)稅征收工作關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，所以一定要重視房地產(chǎn)稅稅基的評(píng)估工作的具體落實(shí)，務(wù)必要將這項(xiàng)重要的工作委托給專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的評(píng)估，并向公眾出具相關(guān)的評(píng)估結(jié)果，通過這樣的方式不僅有利于稅收征收工作的順利開展，而且還能有效地保障納稅人的切身利益。由此可見，房產(chǎn)稅的順利征收離不開完善的房產(chǎn)稅稅基制度的大力支持。（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國(guó)外研究現(xiàn)狀針對(duì)房地產(chǎn)稅基的評(píng)估最早開始于英國(guó)，目前，世界上存在三種經(jīng)典的房地產(chǎn)評(píng)估法，國(guó)外的學(xué)者將其充分地利用到房地產(chǎn)稅基的研究中去，通過長(zhǎng)期的實(shí)踐驗(yàn)證，國(guó)外在房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的過程中主要采取批量評(píng)估法。其中，收益評(píng)估法在19世紀(jì)80年代被英國(guó)學(xué)者率先提出，后來，著名的學(xué)者ArthurJ.Metzake1927）又相繼提出成本法、市場(chǎng)法和收益法三種評(píng)估方法，并將其充分地運(yùn)用到實(shí)際情況中去，這三種方法在20世紀(jì)90年代得到大力的推廣，三種方法應(yīng)用于不同的用途。Gonzalez,Raymond-Ortiz（1992）強(qiáng)調(diào)應(yīng)該在房地廠估價(jià)的過程中充分地利用基于案例數(shù)據(jù)推理，基于案例數(shù)據(jù)推理指從人們的心理出發(fā)并根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估法所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)以及整理與合并奇特技術(shù)和估價(jià)模型來處理定價(jià)的爭(zhēng)議問題。Hanford與LloydD（2013）指出相較于傳統(tǒng)評(píng)估理論方法，目前期權(quán)定價(jià)理論更適合運(yùn)用于房地產(chǎn)評(píng)估，在購房前使用期權(quán)定價(jià)法可以有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并且更有利于做出明確的購房決策。目前國(guó)外評(píng)估方法理論研究的發(fā)展比較成熟。目前房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的領(lǐng)域逐漸地?cái)U(kuò)展，在其發(fā)展過程中也面臨著不少的問題與挑戰(zhàn)，目前個(gè)案評(píng)估法明顯已經(jīng)不適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，而且還為房地產(chǎn)稅收征收工作帶來很多現(xiàn)實(shí)問題，在這時(shí)，批量評(píng)估法應(yīng)運(yùn)而生。2.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀我國(guó)學(xué)者在上個(gè)世紀(jì)90年代才開始對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估進(jìn)行理論與實(shí)踐的研究，所以目前我國(guó)關(guān)于此方面的研究還處于一個(gè)不成熟的階段，同時(shí)，我國(guó)目前尚未建立起完善的房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估體系，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估提出了新的發(fā)展要求，目前國(guó)內(nèi)學(xué)者通過參考與借鑒國(guó)外的相關(guān)理論開展相應(yīng)的研究。我國(guó)學(xué)者針對(duì)稅基批量評(píng)估開展了研究，并得出一些成果。紀(jì)益成（2006）認(rèn)為相較于個(gè)體評(píng)估來說，批量評(píng)估的優(yōu)勢(shì)更為明顯同時(shí)也比較適應(yīng)現(xiàn)行的稅基評(píng)估，還研究與分析了兩者的相同與不同之處。陳小悅（2007）指出我國(guó)可以采用試點(diǎn)的方式在國(guó)內(nèi)開展批量評(píng)估來驗(yàn)證其可行性，最后確定其適用于本國(guó)國(guó)情后再向全國(guó)大范圍普及。陳漢明（2012）分析與研究了影響稅基批量評(píng)估的原因，并提出很多可行性建議與對(duì)策來加快我國(guó)稅基評(píng)估模型的建設(shè)步伐。王嚇忠（2016）通采用實(shí)證研究的方式來驗(yàn)證評(píng)估模型的可行性。呂正輝（2016）強(qiáng)調(diào)采用回歸分析的方法進(jìn)行批量評(píng)估，可以解決評(píng)估數(shù)據(jù)過多以及有效地減少成本支出的現(xiàn)實(shí)問題。傅樵（2017）通過分析與研究相關(guān)資料，指出國(guó)家征收房地產(chǎn)稅優(yōu)勢(shì)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于劣勢(shì)，并提出影響房地產(chǎn)稅基的相關(guān)因素，為房地產(chǎn)稅的順利征收與成功進(jìn)展做出理論方面的指示。董德坤（2017）通過分析與研究國(guó)外的相關(guān)資料受到啟迪，并提出完善我國(guó)房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估體系的新設(shè)想。虞達(dá)鋒（2018）根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)稅發(fā)展的實(shí)際情況來針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估管理體系的完善提出了關(guān)鍵性的意見。劉華（2018）指出我國(guó)在建設(shè)稅基批量評(píng)估模型的過程中，應(yīng)該充分地借鑒與引進(jìn)美國(guó)的先進(jìn)技術(shù)，并且根據(jù)本國(guó)的實(shí)際情況開展相應(yīng)工作。房地產(chǎn)稅的征收關(guān)乎到國(guó)計(jì)民生，所以加快相關(guān)的理論研究迫在眉睫，目前我國(guó)針對(duì)特征價(jià)格法的研究不斷的增多。王力賓（1995）詳細(xì)地分析與研究了特征價(jià)格理論，并針對(duì)住宅類產(chǎn)品價(jià)格指數(shù)進(jìn)行了詳細(xì)的介紹。孫玉環(huán)（2011）從建筑、鄰里、區(qū)位從這三個(gè)特征出發(fā)剖析了三者對(duì)大連市房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。楊杉、鄧科（2015）通過收集成都存量房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，以此建成了特征價(jià)格模型來確定房地產(chǎn)評(píng)估值，并以此來確定當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)稅基，并通過實(shí)證分析確定了該模型的成效。文獻(xiàn)評(píng)述從上文中可以清晰地得知，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，我國(guó)逐漸取消了定額征稅，而是根據(jù)征稅對(duì)象價(jià)格來確定稅基。國(guó)家要想加快優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的步伐，那么就要著重注意房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的確定。我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅種主要包括12中，并由取得、轉(zhuǎn)讓、保有三個(gè)環(huán)節(jié)所組成，并將計(jì)稅依據(jù)劃分為四類，主要包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租金、轉(zhuǎn)讓增值和單位定額。房地產(chǎn)價(jià)值是決定稅基的基礎(chǔ)；轉(zhuǎn)讓價(jià)格充分地展現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)值；租金表示采用分期支付的方式來展現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格；轉(zhuǎn)讓增值表示新舊價(jià)格之間的差額；單位定額主要是依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值區(qū)域差異進(jìn)行確認(rèn)。國(guó)家通過評(píng)估房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格可以加快房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)以及改革，并且通過加強(qiáng)稅基評(píng)估技術(shù)規(guī)范可以有效地建立計(jì)稅價(jià)格的核心位置。因此我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系需要進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)稅基評(píng)估制度的概述（一）房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅的含義包括廣義與狹義。廣義的房地產(chǎn)稅指國(guó)家將房地產(chǎn)與其關(guān)聯(lián)部分的實(shí)際價(jià)值作為課稅對(duì)象的一種稅種，主要囊括了與房地產(chǎn)運(yùn)行過程相關(guān)聯(lián)的全部應(yīng)納稅種類，“即房地產(chǎn)改為增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（教育附加費(fèi)）”，其中明確規(guī)定了多元主體應(yīng)該繳納的稅種。狹義的房地產(chǎn)稅，專指住房的保有或者持有環(huán)節(jié)上所征收的稅種，是根據(jù)房屋和土地所占面積與實(shí)際價(jià)值按一定的比例向房屋擁有者或者使用者進(jìn)行征收的稅，實(shí)質(zhì)上是財(cái)產(chǎn)稅。本文從廣義的層面進(jìn)行相關(guān)的研究。（二）房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的區(qū)別房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性稅種，其中涉及并包含了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的整個(gè)過程，可以劃分為不同類型的稅種。房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅存在著較大的區(qū)別，房地產(chǎn)稅所涉及的范圍與包含的內(nèi)容更加的廣泛與豐富，而且房地產(chǎn)稅中包含房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅比房產(chǎn)稅的征收對(duì)象更為的廣泛。本文主要分析與展開關(guān)于房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的研究。（三）房地產(chǎn)稅基評(píng)估理論房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估與房地產(chǎn)估價(jià)有著密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)稅稅基的估價(jià)建立在房地產(chǎn)估計(jì)的具體目的的基礎(chǔ)上，所以房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)理論同樣適用于房地產(chǎn)稅基評(píng)估。房地產(chǎn)稅基評(píng)估理論主要涉及到市場(chǎng)理論，產(chǎn)權(quán)理論價(jià)值理論以及區(qū)位理論。其中市場(chǎng)理論是最基本的理論，由于土地空間為不可移動(dòng)的限制所以在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要根據(jù)市場(chǎng)的需求供給規(guī)律來進(jìn)行；由于土地資源是有限的，所以房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)類型對(duì)于估價(jià)來說至關(guān)重要，這時(shí)就需要考慮到產(chǎn)權(quán)理論；價(jià)值理論指由于土地效用的永續(xù)性特征，所以房地產(chǎn)價(jià)值具有保值、升值的特征，所以進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮到價(jià)值理論；房地產(chǎn)出去的區(qū)位也是影響房地產(chǎn)估價(jià)的一個(gè)重要因素，所以去區(qū)位理論也極其重要。房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系從全局上來看，我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估有向國(guó)際化發(fā)展趨勢(shì)，在評(píng)估的過程中采用批量評(píng)估法不僅可以有效的提升稅基評(píng)估的效益、減少評(píng)估的成本支出，而且還有效地保證評(píng)估過程以及結(jié)果的公平與公正。但在實(shí)際發(fā)展的過程中出現(xiàn)了很多的問題，各地區(qū)的估價(jià)水準(zhǔn)嚴(yán)重失衡，而且評(píng)估方法也沒有得到及時(shí)的更新，很多地方還采用以前的個(gè)案評(píng)估方法，目前我國(guó)想要建立完善的房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法體系，就必須要采用以批量評(píng)估為主，個(gè)案評(píng)估為輔的方式。房地產(chǎn)稅基評(píng)估要在專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)并經(jīng)由專業(yè)的人員并按照早已設(shè)定好的程序嚴(yán)格執(zhí)行，從而保證評(píng)估結(jié)果的真實(shí)有效。同時(shí)進(jìn)行稅基評(píng)估時(shí)需要大量的房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資源，而且由于評(píng)估對(duì)象的整體結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)都比較而繁瑣且復(fù)雜，同時(shí)對(duì)評(píng)估結(jié)果、技術(shù)以及落實(shí)工作有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)與要求。目前國(guó)際上已經(jīng)擁有成熟的房地產(chǎn)稅基評(píng)價(jià)系統(tǒng)。我國(guó)目前只在部分的城市建立起以批量評(píng)估為核心的房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法體系，還未向全國(guó)普及，所以要想在全國(guó)范圍內(nèi)落實(shí)相關(guān)工作，首先應(yīng)該制定房地產(chǎn)稅基評(píng)估的具體細(xì)則與詳細(xì)的工作步驟，務(wù)必保證評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量與效益。我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估主體房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估主體主要指開展與落實(shí)稅基評(píng)估的主要行為主體，存在三種不同的行為主體類型，包括單一政府機(jī)構(gòu)評(píng)估部門、社會(huì)第三方中介機(jī)構(gòu)以及政府機(jī)構(gòu)聯(lián)合成立的半官方機(jī)構(gòu)。第一、單一政府機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估主體。政府部門設(shè)立了專門的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)稅基評(píng)估的相關(guān)事宜，并且安排專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行稅基評(píng)估，可以保證稅基評(píng)估結(jié)果的真實(shí)有效。美國(guó)地方政府針對(duì)財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估會(huì)安排不同的評(píng)估主體，同時(shí)采用先進(jìn)的評(píng)估技術(shù)，不僅可以有效地提升評(píng)估效益、減少評(píng)估成本支出，還可以優(yōu)化資源配置。第二、社會(huì)第三方中介機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估主體。政府部門可以安排第三方機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)稅基評(píng)估的相關(guān)事宜，并對(duì)第三方機(jī)構(gòu)的稅基評(píng)估過程全程監(jiān)督，從而確保稅基評(píng)估工作的順利開展。第三、政府與社會(huì)第三方中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合成立的半官方機(jī)構(gòu)。政府可以設(shè)立專門的款項(xiàng)使得第三方機(jī)構(gòu)可以開展與落實(shí)稅基評(píng)估工作。（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估客體對(duì)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估客體進(jìn)行研究必須要從質(zhì)與量?jī)蓚€(gè)角度入手，質(zhì)主要指課稅對(duì)象，而量主要指課稅對(duì)象中可以作為計(jì)算應(yīng)納稅額的基數(shù)。房地產(chǎn)根據(jù)使用用途可以劃分為商業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)和住宅房地產(chǎn)。而本文主要針對(duì)居民用房居住類房地產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)的討論。國(guó)外將房地產(chǎn)稅稅基客體劃分為三類。第一、房屋、土地單獨(dú)征稅：簡(jiǎn)便快捷而且成本低，主要適用于發(fā)展中國(guó)家與處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的國(guó)家。例如我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)主要征收房屋稅和地價(jià)稅；坦桑尼亞只征收建筑稅。第二、房地一體征稅：如墨西哥、波蘭等國(guó)家征收房地一體稅。第三、房屋建筑物、土地及其附著物為綜合體征稅：有些發(fā)達(dá)國(guó)家例如美國(guó)與英國(guó)會(huì)通過評(píng)估綜合體進(jìn)行征稅。不同國(guó)家會(huì)根據(jù)本國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來確定課稅對(duì)象，并作為課稅依據(jù)來征收房地產(chǎn)稅。（三）房地產(chǎn)稅基評(píng)估的方法房地產(chǎn)稅基評(píng)估數(shù)據(jù)比較繁雜而且涉及范圍比較廣泛，所以傳統(tǒng)的三大評(píng)估方法目前已經(jīng)不適用于稅基評(píng)估，目前國(guó)際上主要采取批量評(píng)估法。根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，采用以批量評(píng)估為主、個(gè)案估價(jià)為輔的房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法系統(tǒng)對(duì)我國(guó)目前的發(fā)展來說最為適宜。并且要根據(jù)實(shí)際情況來選擇相應(yīng)的評(píng)估方法，采用批量評(píng)估來解決房地產(chǎn)數(shù)量多、存在較大差異的問題；如果針對(duì)少量的房地產(chǎn)，可以采用個(gè)案評(píng)估法。在開展過程中，要注意兩者使用參數(shù)與結(jié)果盡量保證一致，從全局的角度來看，我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的發(fā)展會(huì)逐步走向國(guó)際化，而且選用批量評(píng)估法可以有效地提升評(píng)估效益、減少評(píng)估成本支出以及保證評(píng)估結(jié)果的真實(shí)有效。但是在實(shí)際發(fā)展的過程中，很多地方出現(xiàn)了發(fā)展失衡的問題，所以要靈活的使用個(gè)案估價(jià)方法。（四）房地產(chǎn)稅基評(píng)估的課稅依據(jù)房地產(chǎn)稅基又被稱為房地產(chǎn)稅的“課稅依據(jù)”、“課稅基數(shù)”，并以此來計(jì)算納稅人應(yīng)該繳納的房地產(chǎn)稅額，有兩種計(jì)算方法：從價(jià)計(jì)征主要根據(jù)課稅對(duì)象的價(jià)值來征收相應(yīng)的稅額，我國(guó)企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)主要是應(yīng)納稅所得額的價(jià)值，消費(fèi)稅的課稅依據(jù)主要是應(yīng)稅消費(fèi)品銷售數(shù)量和單位銷售價(jià)格的乘積；從量計(jì)征主要根據(jù)課稅對(duì)象的計(jì)量單位來計(jì)征，例如我國(guó)消費(fèi)稅中的黃酒、啤酒以噸數(shù)為計(jì)稅依據(jù)，汽油、柴油以升為課稅依據(jù)。四、我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估制度的現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀在上世紀(jì)40到50年代，我國(guó)建立了穩(wěn)定的房地產(chǎn)秩序來恢復(fù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)時(shí)我國(guó)有關(guān)部門根據(jù)房地廠檔案來劃分產(chǎn)權(quán)，并收繳敵偽的名下房產(chǎn)，并建立了專門的管理機(jī)構(gòu)，并隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，國(guó)家也制定了完善的財(cái)政收入管理制度，這時(shí)，國(guó)家開始通過立法來確定在全國(guó)范圍內(nèi)征收房地產(chǎn)稅。上世紀(jì)50年代，我國(guó)加快了立法的步伐，其中明確規(guī)定城市的房屋應(yīng)該依法繳納房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅，合并為房地產(chǎn)稅，但是稅費(fèi)還是分開繳納。當(dāng)我國(guó)跨入改革開放的新時(shí)期后，我國(guó)為了加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐，積極地推動(dòng)了工商稅改革以及利改稅等工作的落實(shí)。同時(shí)在上世紀(jì)80年代，國(guó)家開始重新征收企業(yè)的房產(chǎn)稅，同時(shí)通過立法來重新開始征收房地產(chǎn)稅。在1993年國(guó)家發(fā)布了《土地增值稅暫行條例》，其中明確規(guī)定了關(guān)于土地增值稅的征收細(xì)則。經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也進(jìn)入新的時(shí)期，隨之我國(guó)也加快了不動(dòng)產(chǎn)稅制改革步伐，在黨的十六屆三中全會(huì)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅征收問題進(jìn)行了討論，2008年12月31，又重新啟用《房產(chǎn)稅暫行條例》。我國(guó)采用以批量評(píng)估為主、個(gè)案評(píng)估為輔的評(píng)估方法來進(jìn)行稅收征收，但是由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，所以會(huì)選用不同的評(píng)估方法來進(jìn)行稅基評(píng)估。從全局的角度出發(fā)，我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估會(huì)逐步的走向國(guó)際化，而且采用批量評(píng)估方式不僅可以有效地提升評(píng)估效益，還可以減少評(píng)估成本支出。由于我國(guó)地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較不均衡，所以一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的地區(qū)在稅基評(píng)估時(shí)會(huì)會(huì)選取個(gè)案評(píng)估法。房地產(chǎn)稅基評(píng)估在依據(jù)明確規(guī)定的法律法規(guī)的前提下，經(jīng)由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)以及高素質(zhì)的評(píng)估人員對(duì)未知的土地價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估，并得出真實(shí)有效的評(píng)估結(jié)果。房地產(chǎn)稅收征收需要根據(jù)明確的稅收依據(jù)來開展相應(yīng)的工作，而想要建立完善的房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系，就必須要充分地利用評(píng)估技術(shù)在短時(shí)間內(nèi)處理繁雜的房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，而且對(duì)于技術(shù)框架以及實(shí)施方案有著明確的要求與規(guī)定。目前國(guó)際上主要采用批量評(píng)估法進(jìn)行稅基評(píng)估，而且國(guó)內(nèi)的學(xué)者開始研究國(guó)內(nèi)有關(guān)稅基評(píng)估的技術(shù)與方法，并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來進(jìn)入深入地研究，隨后根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況來提升房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)。（二）我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的技術(shù)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)采用MRA技術(shù)或AEP技術(shù)來建立批量評(píng)估模型，目前在我國(guó)比較成熟的技術(shù)主要包括杭州的特征價(jià)格技術(shù)和深圳市的整體估價(jià)技術(shù)。杭州特征價(jià)格技術(shù)以特征價(jià)格模型為基礎(chǔ)并采用MRA技術(shù)來量化影響房地產(chǎn)價(jià)格的特征值來得出最終的結(jié)果。該技術(shù)充分地借鑒了國(guó)外關(guān)于特征價(jià)格計(jì)算的想法，同時(shí)根據(jù)本國(guó)實(shí)際情況進(jìn)行了創(chuàng)新。該技術(shù)具有兩大明顯的優(yōu)點(diǎn)：一方面該技術(shù)已經(jīng)在國(guó)際范圍內(nèi)得到認(rèn)可并廣泛應(yīng)用；另一方面該技術(shù)能夠很好地協(xié)助計(jì)算機(jī)輔助系統(tǒng)來完成評(píng)估。深圳整體估價(jià)技術(shù)是是由我國(guó)在結(jié)合傳統(tǒng)MRA技術(shù)與評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上創(chuàng)立的一種新型批量評(píng)估技術(shù)，該技術(shù)通過AEP技術(shù)實(shí)現(xiàn)了大批量評(píng)估，替代了以往的個(gè)案評(píng)估方式。該技術(shù)存在兩大明顯優(yōu)勢(shì)：一方面不再依靠多元回歸線性結(jié)構(gòu)以及理論模型來進(jìn)行評(píng)估；另一方面能夠快速地捕獲房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的情況，為估價(jià)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。目前，我國(guó)在各大城市采用一體化的方式來征收房地產(chǎn)稅，同時(shí)開始評(píng)估試點(diǎn)，并開發(fā)了房地產(chǎn)征管軟件，這樣可以在短時(shí)間內(nèi)快速的處理繁雜的信息以及解決了錄入信息的問題，通過這個(gè)軟件，我國(guó)的地稅部門可以很快的了解與掌握房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的涉稅信息，可以與房地產(chǎn)管理部門形成有效地監(jiān)督，同時(shí)可以通過核對(duì)信息來強(qiáng)化稅收管理，從而加快我國(guó)的房地產(chǎn)稅收管理的步伐。五、我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系存在的問題x（一）房地產(chǎn)稅基評(píng)估主體模式不合理我國(guó)應(yīng)該安排財(cái)政部門或稅務(wù)部門專項(xiàng)負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)稅基的評(píng)估工作，通過國(guó)家把關(guān)可以有效地推動(dòng)評(píng)估工作的快速開展。相關(guān)政府部門由于身份的特殊性，既作為主要的評(píng)估主體，同時(shí)又是稅收的征收者，所以在征收稅收的過程中要保證公平與公正。同時(shí)，稅基評(píng)估結(jié)果在一定程度上會(huì)受到評(píng)估人員的影響，所以國(guó)家應(yīng)該大力的培養(yǎng)高素質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估人才，從而保證評(píng)估結(jié)果的合理有效。2011年，我國(guó)率先在上海與重慶試點(diǎn)征收個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，在此過程中，上海市將政府部門，主要是財(cái)政部門和稅務(wù)部門作為稅基評(píng)估的主體。在政府權(quán)力的保障下，由財(cái)政部門或稅務(wù)部門完成稅基評(píng)估工作具有一定的優(yōu)勢(shì)，且這兩個(gè)部門有大量具備財(cái)務(wù)知識(shí)和稅務(wù)知識(shí)的人才。但是由于該部門的工作特殊性，會(huì)對(duì)稅收征收的公平與公正造成一定的影響。（二）房地產(chǎn)稅基評(píng)估專業(yè)人才匱乏由于我國(guó)資產(chǎn)評(píng)的發(fā)展還處于不成熟的階段，所以目前我國(guó)缺乏專業(yè)的評(píng)估人才，尤其是專業(yè)的稅基評(píng)估人才，而房地產(chǎn)稅基評(píng)估需要經(jīng)由專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)并在專業(yè)的評(píng)估人員指導(dǎo)下完成，而實(shí)質(zhì)上，既具備豐富的專業(yè)知識(shí)與技能，同時(shí)又擅長(zhǎng)處理繁雜數(shù)據(jù)的人才很少，而且評(píng)估成本也非常高，所獲得的評(píng)估結(jié)果有時(shí)會(huì)達(dá)不到國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)的評(píng)價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。此外國(guó)家設(shè)置了房地產(chǎn)估價(jià)師與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的專業(yè)資格考試來選拔優(yōu)秀的人才，但是該項(xiàng)考試比較嚴(yán)格，通過率極其低，所以很難實(shí)現(xiàn)與滿足實(shí)際生活的要求與需要。通過房地產(chǎn)估價(jià)可以清晰的了解與掌握房地產(chǎn)稅基價(jià)值，這樣有助于開展稅收征收工作。評(píng)估中介行業(yè)為社會(huì)提供了有效的稅基評(píng)估服務(wù)，而國(guó)家通過加快建設(shè)稅基評(píng)估管理系統(tǒng)和行業(yè)管理?xiàng)l例來促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展與壯大。國(guó)家通過大力培養(yǎng)與引進(jìn)高素質(zhì)的評(píng)估人員，所以才能有效地促進(jìn)房地產(chǎn)稅基體系的不斷完善與發(fā)展，在開展稅基評(píng)估時(shí)，專業(yè)的評(píng)估技術(shù)與高素質(zhì)的評(píng)估人員兩者不可或缺，以此可以充分地保證評(píng)估結(jié)果的真實(shí)有效。專業(yè)評(píng)估人員可以根據(jù)評(píng)估過程中的突發(fā)狀況進(jìn)行快速的處理。同時(shí)提升評(píng)估專業(yè)水平可以有效地收集評(píng)估信息與相關(guān)資源，同時(shí)還可以解決評(píng)估糾紛問題，所以提升評(píng)估專業(yè)水平迫在眉睫。目前我國(guó)還未設(shè)立相關(guān)的房地產(chǎn)稅的法律法規(guī)，但是國(guó)家在積極的推進(jìn)與加快立法步伐。在房地產(chǎn)稅之前的物業(yè)稅和房產(chǎn)稅都是由稅務(wù)部門全權(quán)負(fù)責(zé)的，而稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員大多是財(cái)務(wù)和稅務(wù)出身，缺乏房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，在這種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的納稅基礎(chǔ)未免有失公允，無法得到納稅人的認(rèn)可，以至?xí)聿槐匾募m紛。正所謂專業(yè)的人做專業(yè)的事，稅基評(píng)估的工作應(yīng)該由獨(dú)立的第三方來承擔(dān)，由機(jī)構(gòu)專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估師和房地產(chǎn)估價(jià)師來負(fù)責(zé)稅基評(píng)估的工作，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)可以更大化的評(píng)估出房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。稅務(wù)機(jī)關(guān)在此基礎(chǔ)上根據(jù)相應(yīng)的稅率確定納稅人應(yīng)交的納稅額。房地產(chǎn)稅基評(píng)估成本過高現(xiàn)階段，在進(jìn)行稅基評(píng)估過程中，往往需要耗費(fèi)巨額的成本。首先，房地產(chǎn)的稅基評(píng)估一般涉及到大量房地產(chǎn)而非單個(gè)房地產(chǎn)，在進(jìn)行評(píng)估之前，需要搜集大量的數(shù)據(jù)信息，這個(gè)過程會(huì)產(chǎn)生巨大的成本費(fèi)用。其次，由于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，稅務(wù)部門等不屬于同一系統(tǒng)，無法做到內(nèi)部信息共享，這也在無形中加大了評(píng)估成本。最后，缺乏自動(dòng)化和標(biāo)準(zhǔn)化的的稅基批量評(píng)估系統(tǒng)也在無形中加大了評(píng)估的成本。尚未建立高效和科學(xué)的批量評(píng)估系統(tǒng)，不僅會(huì)增加資產(chǎn)評(píng)估工作量，還會(huì)加大評(píng)估成本。具體情況如下：六、我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的完善路徑（一）優(yōu)化房地產(chǎn)稅基評(píng)估主體的設(shè)立模式如果將相關(guān)政府部門，主要是稅務(wù)部門，視為唯一的評(píng)估主體，會(huì)在一定程度上造成稅基評(píng)估結(jié)果的不準(zhǔn)確性，繼而損害相關(guān)納稅人的利益。因此，可以將相關(guān)政府部門和中介機(jī)構(gòu)（比如專業(yè)性較強(qiáng)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)）視為共同的評(píng)估主體，由兩方合作完成稅基評(píng)估工作。首先，稅務(wù)部門發(fā)揮管理優(yōu)勢(shì)，完成稅基評(píng)估所需數(shù)據(jù)的收集工作。稅務(wù)部門在完成相關(guān)資料的收集工作后，將相關(guān)資料交給獨(dú)立的第三方中介機(jī)構(gòu)。其次，中介機(jī)構(gòu)在稅務(wù)部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)和資料的基礎(chǔ)上，利用專業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行技術(shù)層面的稅基評(píng)估。最后，建立專門的稅基評(píng)估審核部門來獨(dú)立審核稅基評(píng)估結(jié)果，從而有效地保證結(jié)果的真實(shí)與有效性?？梢缘贸?，非單一評(píng)估主體的設(shè)立，有利于增加稅基評(píng)估工作的可靠度，能夠更好保障相關(guān)納稅人的合法權(quán)益。（二）加大房地產(chǎn)稅基評(píng)估人才培養(yǎng)力度目前我國(guó)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估還處于一個(gè)不成熟的時(shí)期，尤其是對(duì)于稅基評(píng)估這一重要領(lǐng)域來說對(duì)相關(guān)專業(yè)人才的需求是十分旺盛的，但是也對(duì)專業(yè)人才提出了更高的要求，具備豐沛的評(píng)估知識(shí)的同時(shí)應(yīng)該掌握處理數(shù)據(jù)的技能。國(guó)家可以在大學(xué)中開設(shè)相關(guān)的課程，并通過校企合作的方式來培養(yǎng)擁有豐富理論知識(shí)同時(shí)又具備豐富的實(shí)操技能的高素質(zhì)人才，可以鼓勵(lì)優(yōu)秀的人才跨出國(guó)門學(xué)習(xí)外國(guó)先進(jìn)的稅基評(píng)估方法，并根據(jù)我國(guó)現(xiàn)實(shí)狀況來引進(jìn)并改造相關(guān)技術(shù)，使之能夠更好地適應(yīng)我國(guó)的國(guó)情。（三）降低房地產(chǎn)稅基評(píng)估成本想要降低評(píng)估成本，首先，要建設(shè)并完善的批量評(píng)估方法體系。以全面的視角來看，建設(shè)與完善批量評(píng)估方法體系可以有效地減少評(píng)估成本支出、提升評(píng)估效益，相比傳統(tǒng)的評(píng)估方法，現(xiàn)行的評(píng)估方法既能夠減少投入成本以及有效地提升評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量，最重要的是可以充分地符合國(guó)家全面征收地產(chǎn)稅的規(guī)定。想要實(shí)現(xiàn)高效評(píng)估，以國(guó)家應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的財(cái)政支出并建立一個(gè)完善的稅基評(píng)估系統(tǒng)，而且要擁有長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)，而不是僅憑短期的評(píng)估投入就想實(shí)現(xiàn)高效評(píng)估的目的，那是不可能的，同時(shí)在評(píng)估的過程中可以引入相關(guān)理論與先進(jìn)的評(píng)估技術(shù)，從而大大提升評(píng)估效益。只有建成高效的批量評(píng)估體系，才能在短時(shí)間內(nèi)處理與落實(shí)繁雜的評(píng)估工作，并在一定程度上減少評(píng)估成本的支出。其次，稅收部門應(yīng)該適當(dāng)放權(quán)，把稅基評(píng)估的工作交給獨(dú)立的第三方，這樣既做到了公允，又極大程度節(jié)省了成本。最后，應(yīng)該建立完整的房產(chǎn)信息共享數(shù)據(jù)庫，從而在搜集數(shù)據(jù)這一環(huán)節(jié)大大降低成本，提高工作效率。結(jié)論隨著經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)稅成為社會(huì)公眾所討論的熱點(diǎn)話題，而且我國(guó)在經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展中快速的走向國(guó)際，所以房產(chǎn)稅的稅基評(píng)估要按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)上，稅基評(píng)估是一項(xiàng)大量消耗人力物力財(cái)力的過程，在開展的過程中，要配備高素質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)師以及實(shí)施有效地批量評(píng)估法，同時(shí)評(píng)估要建立在充分的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，才能確保評(píng)估結(jié)果的真實(shí)、完整與有效性。本文在房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估過程中采用以基準(zhǔn)地價(jià)法為基礎(chǔ)的指標(biāo)比較法，由于該方法沒有較強(qiáng)的針對(duì)性，所以在使用該方法時(shí)要注意結(jié)合城市發(fā)展的具體情形。參考文獻(xiàn)Gibson,C.J.,1999,Assessmentofriskman