【論我國房地產(chǎn)稅基評估體系的完善10000字（論文）】

論我國房地產(chǎn)稅基評估體系的完善內(nèi)容摘要隨著經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展與時代的變遷，在房地產(chǎn)行業(yè)取得、交易、保有在不斷的開展與進(jìn)行。目前我國稅收制度在不斷地發(fā)展與完善的過程中，但是我國房地產(chǎn)行業(yè)沒有沒有可以作為課征依據(jù)的實際交易價格，所以針對這種情況，我國應(yīng)該加快建設(shè)房地產(chǎn)稅基評估體系。但是在實際開展的過程中出現(xiàn)了很多的問題，要在短時間內(nèi)完成房地產(chǎn)稅的征收需要處理和評估繁雜的數(shù)據(jù)，這為征稅工作帶來很大的難度，而且每年都要重復(fù)進(jìn)行這項工作。隨著市場經(jīng)濟的不斷深入與發(fā)展，我國通過征稅對象價格確定稅基，取代了以往采用定額征收房地產(chǎn)稅的方式。而且我國要想順利的推進(jìn)稅制改革，就必須制定明確的計稅價格，以此來配合我國對于征收房產(chǎn)稅的具體工作的開展與落實，同時促進(jìn)我國房地產(chǎn)稅制的改革步伐。因此我國房地產(chǎn)稅基評估體系需要進(jìn)一步完善。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估稅基評估技術(shù)批量評估目錄TOC\o"1-2"\h\u一、緒論 （一）研究背景及研究意義 1（二）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 2二、房地產(chǎn)稅基評估體系的概述 5（一）房地產(chǎn)稅 5（二）房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的區(qū)別 5（三）房地產(chǎn)稅基評估理論 5（四）房地產(chǎn)稅基評估體系 6三、我國房地產(chǎn)稅基評估體系的現(xiàn)狀 6（一）房地產(chǎn)稅稅基評估主體 6（二）房地產(chǎn)稅稅基評估客體 7（三）房地產(chǎn)稅基評估的方法 8（四）房地產(chǎn)稅基評估的課稅依據(jù) 8四、我國房地產(chǎn)稅基評估制度的現(xiàn)狀 9（一）房地產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀 9（二）我國房地產(chǎn)稅基評估的技術(shù)實現(xiàn) 10五、我國房地產(chǎn)稅基評估體系存在的問題 11（一）房地產(chǎn)稅基評估主體模式不合理 11（二）房地產(chǎn)稅基評估專業(yè)人才匱乏 12（三）房地產(chǎn)稅基評估成本過高 六、我國房地產(chǎn)稅基評估體系的完善路徑 15（一）優(yōu)化房地產(chǎn)稅基評估主體的設(shè)立模式 15（二）加大房地產(chǎn)稅基評估人才培養(yǎng)力度 15（三）降低房地產(chǎn)稅基評估成本 結(jié)論 17一、緒論（一）研究背景及研究意義1.研究背景隨著經(jīng)濟的繁榮與社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為推動我國經(jīng)濟快速發(fā)展的一顆冉冉向上的明星，并且成為推動我國國民經(jīng)濟發(fā)展的中堅力量。同時，關(guān)于征收房地產(chǎn)稅也成為全民所密切關(guān)注的話題。但在實際征收過程中，由于我國還處于逐步完善相關(guān)房地產(chǎn)稅法律法規(guī)的過程中，所以存在一些問題，例如，我國稅收制度遵循“重交易、輕保有”原則，所以使得稅負(fù)出現(xiàn)不公平的情況，國家也不能很好的利用稅收來達(dá)到調(diào)控經(jīng)濟的目的；目前我國尚未建立完善的房地產(chǎn)稅稅收征收制度，所以我國稅種分類過多，加大了稅收征收工作量以及難度，還極易出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況。所以為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展與壯大，那么建立完善的房地產(chǎn)稅收制度是非常關(guān)鍵且必要的。2.研究意義第一、本文的理論意義主要有以下：通過展開房地產(chǎn)稅稅基評估的研究，不僅能夠有效地提升相關(guān)評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，而且極大地豐富與充實了我國關(guān)于資產(chǎn)評估理論內(nèi)容的研究。我國評估業(yè)務(wù)發(fā)展時間較為短暫，但是發(fā)展速度驚人，快速發(fā)展的同時也產(chǎn)生了很多的問題?，F(xiàn)在我國尚未建立完整的資產(chǎn)評估理論體系，其中關(guān)于稅基評估的理論研究甚少，尤其是針對于房地產(chǎn)稅基評估的研究關(guān)乎到房地產(chǎn)行業(yè)以及整個國家經(jīng)濟的發(fā)展與壯大，所以加快房地產(chǎn)稅基研究勢在必行。第二、本文的實踐意義可以歸納為以下內(nèi)容：目前我國針對房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估還處于評估單宗房產(chǎn)階段，而在評估時可以采用批量評估法有不僅可以有效地降低評估成本、減輕工作負(fù)擔(dān)，而且通過評估可以極大地推動市場的公平競爭，減少不誠實報價的行徑，同時可以有效地減輕陰陽合同帶給房地產(chǎn)行業(yè)的不利影響，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步與健康發(fā)展。開展房地產(chǎn)稅征收工作關(guān)乎國計民生，所以一定要重視房地產(chǎn)稅稅基的評估工作的具體落實，務(wù)必要將這項重要的工作委托給專業(yè)的評估機構(gòu)進(jìn)行合理的評估，并向公眾出具相關(guān)的評估結(jié)果，通過這樣的方式不僅有利于稅收征收工作的順利開展，而且還能有效地保障納稅人的切身利益。由此可見，房產(chǎn)稅的順利征收離不開完善的房產(chǎn)稅稅基制度的大力支持。（二）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國外研究現(xiàn)狀針對房地產(chǎn)稅基的評估最早開始于英國，目前，世界上存在三種經(jīng)典的房地產(chǎn)評估法，國外的學(xué)者將其充分地利用到房地產(chǎn)稅基的研究中去，通過長期的實踐驗證，國外在房地產(chǎn)稅稅基評估的過程中主要采取批量評估法。其中，收益評估法在19世紀(jì)80年代被英國學(xué)者率先提出，后來，著名的學(xué)者ArthurJ.Metzake1927）又相繼提出成本法、市場法和收益法三種評估方法，并將其充分地運用到實際情況中去，這三種方法在20世紀(jì)90年代得到大力的推廣，三種方法應(yīng)用于不同的用途。Gonzalez,Raymond-Ortiz（1992）強調(diào)應(yīng)該在房地廠估價的過程中充分地利用基于案例數(shù)據(jù)推理，基于案例數(shù)據(jù)推理指從人們的心理出發(fā)并根據(jù)市場評估法所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)以及整理與合并奇特技術(shù)和估價模型來處理定價的爭議問題。Hanford與LloydD（2013）指出相較于傳統(tǒng)評估理論方法，目前期權(quán)定價理論更適合運用于房地產(chǎn)評估，在購房前使用期權(quán)定價法可以有效地規(guī)避風(fēng)險，并且更有利于做出明確的購房決策。目前國外評估方法理論研究的發(fā)展比較成熟。目前房地產(chǎn)稅稅基評估的領(lǐng)域逐漸地擴展，在其發(fā)展過程中也面臨著不少的問題與挑戰(zhàn)，目前個案評估法明顯已經(jīng)不適應(yīng)時代的發(fā)展，而且還為房地產(chǎn)稅收征收工作帶來很多現(xiàn)實問題，在這時，批量評估法應(yīng)運而生。2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀我國學(xué)者在上個世紀(jì)90年代才開始對房地產(chǎn)稅基評估進(jìn)行理論與實踐的研究，所以目前我國關(guān)于此方面的研究還處于一個不成熟的階段，同時，我國目前尚未建立起完善的房地產(chǎn)稅稅基評估體系，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展與繁榮，現(xiàn)在對房地產(chǎn)稅基評估提出了新的發(fā)展要求，目前國內(nèi)學(xué)者通過參考與借鑒國外的相關(guān)理論開展相應(yīng)的研究。我國學(xué)者針對稅基批量評估開展了研究，并得出一些成果。紀(jì)益成（2006）認(rèn)為相較于個體評估來說，批量評估的優(yōu)勢更為明顯同時也比較適應(yīng)現(xiàn)行的稅基評估，還研究與分析了兩者的相同與不同之處。陳小悅（2007）指出我國可以采用試點的方式在國內(nèi)開展批量評估來驗證其可行性，最后確定其適用于本國國情后再向全國大范圍普及。陳漢明（2012）分析與研究了影響稅基批量評估的原因，并提出很多可行性建議與對策來加快我國稅基評估模型的建設(shè)步伐。王嚇忠（2016）通采用實證研究的方式來驗證評估模型的可行性。呂正輝（2016）強調(diào)采用回歸分析的方法進(jìn)行批量評估，可以解決評估數(shù)據(jù)過多以及有效地減少成本支出的現(xiàn)實問題。傅樵（2017）通過分析與研究相關(guān)資料，指出國家征收房地產(chǎn)稅優(yōu)勢要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于劣勢，并提出影響房地產(chǎn)稅基的相關(guān)因素，為房地產(chǎn)稅的順利征收與成功進(jìn)展做出理論方面的指示。董德坤（2017）通過分析與研究國外的相關(guān)資料受到啟迪，并提出完善我國房地產(chǎn)稅基批量評估體系的新設(shè)想。虞達(dá)鋒（2018）根據(jù)我國房地產(chǎn)稅發(fā)展的實際情況來針對我國房地產(chǎn)稅基評估管理體系的完善提出了關(guān)鍵性的意見。劉華（2018）指出我國在建設(shè)稅基批量評估模型的過程中，應(yīng)該充分地借鑒與引進(jìn)美國的先進(jìn)技術(shù)，并且根據(jù)本國的實際情況開展相應(yīng)工作。房地產(chǎn)稅的征收關(guān)乎到國計民生，所以加快相關(guān)的理論研究迫在眉睫，目前我國針對特征價格法的研究不斷的增多。王力賓（1995）詳細(xì)地分析與研究了特征價格理論，并針對住宅類產(chǎn)品價格指數(shù)進(jìn)行了詳細(xì)的介紹。孫玉環(huán)（2011）從建筑、鄰里、區(qū)位從這三個特征出發(fā)剖析了三者對大連市房地產(chǎn)價格的影響程度。楊杉、鄧科（2015）通過收集成都存量房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，以此建成了特征價格模型來確定房地產(chǎn)評估值，并以此來確定當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)稅基，并通過實證分析確定了該模型的成效。文獻(xiàn)評述從上文中可以清晰地得知，在市場經(jīng)濟發(fā)展的過程中，我國逐漸取消了定額征稅，而是根據(jù)征稅對象價格來確定稅基。國家要想加快優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的步伐，那么就要著重注意房地產(chǎn)計稅價格的確定。我國目前的房地產(chǎn)稅種主要包括12中，并由取得、轉(zhuǎn)讓、保有三個環(huán)節(jié)所組成，并將計稅依據(jù)劃分為四類，主要包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格、租金、轉(zhuǎn)讓增值和單位定額。房地產(chǎn)價值是決定稅基的基礎(chǔ)；轉(zhuǎn)讓價格充分地展現(xiàn)了房地產(chǎn)價值；租金表示采用分期支付的方式來展現(xiàn)房地產(chǎn)價格；轉(zhuǎn)讓增值表示新舊價格之間的差額；單位定額主要是依據(jù)房地產(chǎn)價值區(qū)域差異進(jìn)行確認(rèn)。國家通過評估房地產(chǎn)計稅價格可以加快房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級以及改革，并且通過加強稅基評估技術(shù)規(guī)范可以有效地建立計稅價格的核心位置。因此我國房地產(chǎn)稅基評估體系需要進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)稅基評估制度的概述（一）房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅的含義包括廣義與狹義。廣義的房地產(chǎn)稅指國家將房地產(chǎn)與其關(guān)聯(lián)部分的實際價值作為課稅對象的一種稅種，主要囊括了與房地產(chǎn)運行過程相關(guān)聯(lián)的全部應(yīng)納稅種類，“即房地產(chǎn)改為增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（教育附加費）”，其中明確規(guī)定了多元主體應(yīng)該繳納的稅種。狹義的房地產(chǎn)稅，專指住房的保有或者持有環(huán)節(jié)上所征收的稅種，是根據(jù)房屋和土地所占面積與實際價值按一定的比例向房屋擁有者或者使用者進(jìn)行征收的稅，實質(zhì)上是財產(chǎn)稅。本文從廣義的層面進(jìn)行相關(guān)的研究。（二）房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的區(qū)別房地產(chǎn)稅是一個綜合性稅種，其中涉及并包含了房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的整個過程，可以劃分為不同類型的稅種。房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅存在著較大的區(qū)別，房地產(chǎn)稅所涉及的范圍與包含的內(nèi)容更加的廣泛與豐富，而且房地產(chǎn)稅中包含房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅比房產(chǎn)稅的征收對象更為的廣泛。本文主要分析與展開關(guān)于房地產(chǎn)稅稅基評估的研究。（三）房地產(chǎn)稅基評估理論房地產(chǎn)稅稅基評估與房地產(chǎn)估價有著密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)稅稅基的估價建立在房地產(chǎn)估計的具體目的的基礎(chǔ)上，所以房地產(chǎn)估價的相關(guān)理論同樣適用于房地產(chǎn)稅基評估。房地產(chǎn)稅基評估理論主要涉及到市場理論，產(chǎn)權(quán)理論價值理論以及區(qū)位理論。其中市場理論是最基本的理論，由于土地空間為不可移動的限制所以在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，要根據(jù)市場的需求供給規(guī)律來進(jìn)行；由于土地資源是有限的，所以房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)特點類型對于估價來說至關(guān)重要，這時就需要考慮到產(chǎn)權(quán)理論；價值理論指由于土地效用的永續(xù)性特征，所以房地產(chǎn)價值具有保值、升值的特征，所以進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要考慮到價值理論；房地產(chǎn)出去的區(qū)位也是影響房地產(chǎn)估價的一個重要因素，所以去區(qū)位理論也極其重要。房地產(chǎn)稅基評估體系從全局上來看，我國房地產(chǎn)稅基評估有向國際化發(fā)展趨勢，在評估的過程中采用批量評估法不僅可以有效的提升稅基評估的效益、減少評估的成本支出，而且還有效地保證評估過程以及結(jié)果的公平與公正。但在實際發(fā)展的過程中出現(xiàn)了很多的問題，各地區(qū)的估價水準(zhǔn)嚴(yán)重失衡，而且評估方法也沒有得到及時的更新，很多地方還采用以前的個案評估方法，目前我國想要建立完善的房地產(chǎn)稅基評估方法體系，就必須要采用以批量評估為主，個案評估為輔的方式。房地產(chǎn)稅基評估要在專門的評估機構(gòu)并經(jīng)由專業(yè)的人員并按照早已設(shè)定好的程序嚴(yán)格執(zhí)行，從而保證評估結(jié)果的真實有效。同時進(jìn)行稅基評估時需要大量的房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資源，而且由于評估對象的整體結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)都比較而繁瑣且復(fù)雜，同時對評估結(jié)果、技術(shù)以及落實工作有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)與要求。目前國際上已經(jīng)擁有成熟的房地產(chǎn)稅基評價系統(tǒng)。我國目前只在部分的城市建立起以批量評估為核心的房地產(chǎn)稅基評估方法體系，還未向全國普及，所以要想在全國范圍內(nèi)落實相關(guān)工作，首先應(yīng)該制定房地產(chǎn)稅基評估的具體細(xì)則與詳細(xì)的工作步驟，務(wù)必保證評估結(jié)果的質(zhì)量與效益。我國房地產(chǎn)稅基評估體系的現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)稅稅基評估主體房地產(chǎn)稅稅基評估主體主要指開展與落實稅基評估的主要行為主體，存在三種不同的行為主體類型，包括單一政府機構(gòu)評估部門、社會第三方中介機構(gòu)以及政府機構(gòu)聯(lián)合成立的半官方機構(gòu)。第一、單一政府機構(gòu)作為房地產(chǎn)稅稅基評估主體。政府部門設(shè)立了專門的機構(gòu)來負(fù)責(zé)稅基評估的相關(guān)事宜，并且安排專業(yè)的資產(chǎn)評估師進(jìn)行稅基評估，可以保證稅基評估結(jié)果的真實有效。美國地方政府針對財產(chǎn)稅稅基評估會安排不同的評估主體，同時采用先進(jìn)的評估技術(shù)，不僅可以有效地提升評估效益、減少評估成本支出，還可以優(yōu)化資源配置。第二、社會第三方中介機構(gòu)作為房地產(chǎn)稅稅基評估主體。政府部門可以安排第三方機構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)稅基評估的相關(guān)事宜，并對第三方機構(gòu)的稅基評估過程全程監(jiān)督，從而確保稅基評估工作的順利開展。第三、政府與社會第三方中介機構(gòu)聯(lián)合成立的半官方機構(gòu)。政府可以設(shè)立專門的款項使得第三方機構(gòu)可以開展與落實稅基評估工作。（二）房地產(chǎn)稅稅基評估客體對房地產(chǎn)稅稅基評估客體進(jìn)行研究必須要從質(zhì)與量兩個角度入手，質(zhì)主要指課稅對象，而量主要指課稅對象中可以作為計算應(yīng)納稅額的基數(shù)。房地產(chǎn)根據(jù)使用用途可以劃分為商業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)和住宅房地產(chǎn)。而本文主要針對居民用房居住類房地產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)的討論。國外將房地產(chǎn)稅稅基客體劃分為三類。第一、房屋、土地單獨征稅：簡便快捷而且成本低，主要適用于發(fā)展中國家與處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期的國家。例如我國的臺灣地區(qū)主要征收房屋稅和地價稅；坦桑尼亞只征收建筑稅。第二、房地一體征稅：如墨西哥、波蘭等國家征收房地一體稅。第三、房屋建筑物、土地及其附著物為綜合體征稅：有些發(fā)達(dá)國家例如美國與英國會通過評估綜合體進(jìn)行征稅。不同國家會根據(jù)本國的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀來確定課稅對象，并作為課稅依據(jù)來征收房地產(chǎn)稅。（三）房地產(chǎn)稅基評估的方法房地產(chǎn)稅基評估數(shù)據(jù)比較繁雜而且涉及范圍比較廣泛，所以傳統(tǒng)的三大評估方法目前已經(jīng)不適用于稅基評估，目前國際上主要采取批量評估法。根據(jù)我國的現(xiàn)實情況出發(fā)，采用以批量評估為主、個案估價為輔的房地產(chǎn)稅基評估方法系統(tǒng)對我國目前的發(fā)展來說最為適宜。并且要根據(jù)實際情況來選擇相應(yīng)的評估方法，采用批量評估來解決房地產(chǎn)數(shù)量多、存在較大差異的問題；如果針對少量的房地產(chǎn)，可以采用個案評估法。在開展過程中，要注意兩者使用參數(shù)與結(jié)果盡量保證一致，從全局的角度來看，我國房地產(chǎn)稅基評估的發(fā)展會逐步走向國際化，而且選用批量評估法可以有效地提升評估效益、減少評估成本支出以及保證評估結(jié)果的真實有效。但是在實際發(fā)展的過程中，很多地方出現(xiàn)了發(fā)展失衡的問題，所以要靈活的使用個案估價方法。（四）房地產(chǎn)稅基評估的課稅依據(jù)房地產(chǎn)稅基又被稱為房地產(chǎn)稅的“課稅依據(jù)”、“課稅基數(shù)”，并以此來計算納稅人應(yīng)該繳納的房地產(chǎn)稅額，有兩種計算方法：從價計征主要根據(jù)課稅對象的價值來征收相應(yīng)的稅額，我國企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)主要是應(yīng)納稅所得額的價值，消費稅的課稅依據(jù)主要是應(yīng)稅消費品銷售數(shù)量和單位銷售價格的乘積；從量計征主要根據(jù)課稅對象的計量單位來計征，例如我國消費稅中的黃酒、啤酒以噸數(shù)為計稅依據(jù)，汽油、柴油以升為課稅依據(jù)。四、我國房地產(chǎn)稅基評估制度的現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀在上世紀(jì)40到50年代，我國建立了穩(wěn)定的房地產(chǎn)秩序來恢復(fù)經(jīng)濟發(fā)展。當(dāng)時我國有關(guān)部門根據(jù)房地廠檔案來劃分產(chǎn)權(quán)，并收繳敵偽的名下房產(chǎn)，并建立了專門的管理機構(gòu)，并隨著經(jīng)濟的逐漸復(fù)蘇，國家也制定了完善的財政收入管理制度，這時，國家開始通過立法來確定在全國范圍內(nèi)征收房地產(chǎn)稅。上世紀(jì)50年代，我國加快了立法的步伐，其中明確規(guī)定城市的房屋應(yīng)該依法繳納房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅，合并為房地產(chǎn)稅，但是稅費還是分開繳納。當(dāng)我國跨入改革開放的新時期后，我國為了加快市場經(jīng)濟的發(fā)展步伐，積極地推動了工商稅改革以及利改稅等工作的落實。同時在上世紀(jì)80年代，國家開始重新征收企業(yè)的房產(chǎn)稅，同時通過立法來重新開始征收房地產(chǎn)稅。在1993年國家發(fā)布了《土地增值稅暫行條例》，其中明確規(guī)定了關(guān)于土地增值稅的征收細(xì)則。經(jīng)濟繁榮發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也進(jìn)入新的時期，隨之我國也加快了不動產(chǎn)稅制改革步伐，在黨的十六屆三中全會針對不動產(chǎn)稅征收問題進(jìn)行了討論，2008年12月31，又重新啟用《房產(chǎn)稅暫行條例》。我國采用以批量評估為主、個案評估為輔的評估方法來進(jìn)行稅收征收，但是由于地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡，所以會選用不同的評估方法來進(jìn)行稅基評估。從全局的角度出發(fā)，我國房地產(chǎn)稅基評估會逐步的走向國際化，而且采用批量評估方式不僅可以有效地提升評估效益，還可以減少評估成本支出。由于我國地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展比較不均衡，所以一些經(jīng)濟發(fā)展較為落后的地區(qū)在稅基評估時會會選取個案評估法。房地產(chǎn)稅基評估在依據(jù)明確規(guī)定的法律法規(guī)的前提下，經(jīng)由專業(yè)的評估機構(gòu)以及高素質(zhì)的評估人員對未知的土地價值進(jìn)行合理的評估，并得出真實有效的評估結(jié)果。房地產(chǎn)稅收征收需要根據(jù)明確的稅收依據(jù)來開展相應(yīng)的工作，而想要建立完善的房地產(chǎn)稅基評估體系，就必須要充分地利用評估技術(shù)在短時間內(nèi)處理繁雜的房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，而且對于技術(shù)框架以及實施方案有著明確的要求與規(guī)定。目前國際上主要采用批量評估法進(jìn)行稅基評估，而且國內(nèi)的學(xué)者開始研究國內(nèi)有關(guān)稅基評估的技術(shù)與方法，并結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來進(jìn)入深入地研究，隨后根據(jù)我國的實際情況來提升房地產(chǎn)稅基評估技術(shù)。（二）我國房地產(chǎn)稅基評估的技術(shù)實現(xiàn)國內(nèi)采用MRA技術(shù)或AEP技術(shù)來建立批量評估模型，目前在我國比較成熟的技術(shù)主要包括杭州的特征價格技術(shù)和深圳市的整體估價技術(shù)。杭州特征價格技術(shù)以特征價格模型為基礎(chǔ)并采用MRA技術(shù)來量化影響房地產(chǎn)價格的特征值來得出最終的結(jié)果。該技術(shù)充分地借鑒了國外關(guān)于特征價格計算的想法，同時根據(jù)本國實際情況進(jìn)行了創(chuàng)新。該技術(shù)具有兩大明顯的優(yōu)點：一方面該技術(shù)已經(jīng)在國際范圍內(nèi)得到認(rèn)可并廣泛應(yīng)用；另一方面該技術(shù)能夠很好地協(xié)助計算機輔助系統(tǒng)來完成評估。深圳整體估價技術(shù)是是由我國在結(jié)合傳統(tǒng)MRA技術(shù)與評估經(jīng)驗的基礎(chǔ)上創(chuàng)立的一種新型批量評估技術(shù)，該技術(shù)通過AEP技術(shù)實現(xiàn)了大批量評估，替代了以往的個案評估方式。該技術(shù)存在兩大明顯優(yōu)勢：一方面不再依靠多元回歸線性結(jié)構(gòu)以及理論模型來進(jìn)行評估；另一方面能夠快速地捕獲房地產(chǎn)價格波動的情況，為估價提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。目前，我國在各大城市采用一體化的方式來征收房地產(chǎn)稅，同時開始評估試點，并開發(fā)了房地產(chǎn)征管軟件，這樣可以在短時間內(nèi)快速的處理繁雜的信息以及解決了錄入信息的問題，通過這個軟件，我國的地稅部門可以很快的了解與掌握房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的涉稅信息，可以與房地產(chǎn)管理部門形成有效地監(jiān)督，同時可以通過核對信息來強化稅收管理，從而加快我國的房地產(chǎn)稅收管理的步伐。五、我國房地產(chǎn)稅基評估體系存在的問題x（一）房地產(chǎn)稅基評估主體模式不合理我國應(yīng)該安排財政部門或稅務(wù)部門專項負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)稅基的評估工作，通過國家把關(guān)可以有效地推動評估工作的快速開展。相關(guān)政府部門由于身份的特殊性，既作為主要的評估主體，同時又是稅收的征收者，所以在征收稅收的過程中要保證公平與公正。同時，稅基評估結(jié)果在一定程度上會受到評估人員的影響，所以國家應(yīng)該大力的培養(yǎng)高素質(zhì)的資產(chǎn)評估人才，從而保證評估結(jié)果的合理有效。2011年，我國率先在上海與重慶試點征收個人住房征收房產(chǎn)稅，在此過程中，上海市將政府部門，主要是財政部門和稅務(wù)部門作為稅基評估的主體。在政府權(quán)力的保障下，由財政部門或稅務(wù)部門完成稅基評估工作具有一定的優(yōu)勢，且這兩個部門有大量具備財務(wù)知識和稅務(wù)知識的人才。但是由于該部門的工作特殊性，會對稅收征收的公平與公正造成一定的影響。（二）房地產(chǎn)稅基評估專業(yè)人才匱乏由于我國資產(chǎn)評的發(fā)展還處于不成熟的階段，所以目前我國缺乏專業(yè)的評估人才，尤其是專業(yè)的稅基評估人才，而房地產(chǎn)稅基評估需要經(jīng)由專業(yè)的中介機構(gòu)并在專業(yè)的評估人員指導(dǎo)下完成，而實質(zhì)上，既具備豐富的專業(yè)知識與技能，同時又擅長處理繁雜數(shù)據(jù)的人才很少，而且評估成本也非常高，所獲得的評估結(jié)果有時會達(dá)不到國家稅務(wù)機關(guān)的評價評估標(biāo)準(zhǔn)。此外國家設(shè)置了房地產(chǎn)估價師與注冊資產(chǎn)評估師的專業(yè)資格考試來選拔優(yōu)秀的人才，但是該項考試比較嚴(yán)格，通過率極其低，所以很難實現(xiàn)與滿足實際生活的要求與需要。通過房地產(chǎn)估價可以清晰的了解與掌握房地產(chǎn)稅基價值，這樣有助于開展稅收征收工作。評估中介行業(yè)為社會提供了有效的稅基評估服務(wù)，而國家通過加快建設(shè)稅基評估管理系統(tǒng)和行業(yè)管理條例來促進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展與壯大。國家通過大力培養(yǎng)與引進(jìn)高素質(zhì)的評估人員，所以才能有效地促進(jìn)房地產(chǎn)稅基體系的不斷完善與發(fā)展，在開展稅基評估時，專業(yè)的評估技術(shù)與高素質(zhì)的評估人員兩者不可或缺，以此可以充分地保證評估結(jié)果的真實有效。專業(yè)評估人員可以根據(jù)評估過程中的突發(fā)狀況進(jìn)行快速的處理。同時提升評估專業(yè)水平可以有效地收集評估信息與相關(guān)資源，同時還可以解決評估糾紛問題，所以提升評估專業(yè)水平迫在眉睫。目前我國還未設(shè)立相關(guān)的房地產(chǎn)稅的法律法規(guī)，但是國家在積極的推進(jìn)與加快立法步伐。在房地產(chǎn)稅之前的物業(yè)稅和房產(chǎn)稅都是由稅務(wù)部門全權(quán)負(fù)責(zé)的，而稅務(wù)機關(guān)的工作人員大多是財務(wù)和稅務(wù)出身，缺乏房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識，在這種情況下，稅務(wù)機關(guān)確定的納稅基礎(chǔ)未免有失公允，無法得到納稅人的認(rèn)可，以至?xí)聿槐匾募m紛。正所謂專業(yè)的人做專業(yè)的事，稅基評估的工作應(yīng)該由獨立的第三方來承擔(dān)，由機構(gòu)專業(yè)的資產(chǎn)評估師和房地產(chǎn)估價師來負(fù)責(zé)稅基評估的工作，通過專業(yè)機構(gòu)可以更大化的評估出房地產(chǎn)的實際價值。稅務(wù)機關(guān)在此基礎(chǔ)上根據(jù)相應(yīng)的稅率確定納稅人應(yīng)交的納稅額。房地產(chǎn)稅基評估成本過高現(xiàn)階段，在進(jìn)行稅基評估過程中，往往需要耗費巨額的成本。首先，房地產(chǎn)的稅基評估一般涉及到大量房地產(chǎn)而非單個房地產(chǎn)，在進(jìn)行評估之前，需要搜集大量的數(shù)據(jù)信息，這個過程會產(chǎn)生巨大的成本費用。其次，由于資產(chǎn)評估機構(gòu)，稅務(wù)部門等不屬于同一系統(tǒng)，無法做到內(nèi)部信息共享，這也在無形中加大了評估成本。最后，缺乏自動化和標(biāo)準(zhǔn)化的的稅基批量評估系統(tǒng)也在無形中加大了評估的成本。尚未建立高效和科學(xué)的批量評估系統(tǒng)，不僅會增加資產(chǎn)評估工作量，還會加大評估成本。具體情況如下：六、我國房地產(chǎn)稅基評估體系的完善路徑（一）優(yōu)化房地產(chǎn)稅基評估主體的設(shè)立模式如果將相關(guān)政府部門，主要是稅務(wù)部門，視為唯一的評估主體，會在一定程度上造成稅基評估結(jié)果的不準(zhǔn)確性，繼而損害相關(guān)納稅人的利益。因此，可以將相關(guān)政府部門和中介機構(gòu)（比如專業(yè)性較強的資產(chǎn)評估機構(gòu)）視為共同的評估主體，由兩方合作完成稅基評估工作。首先，稅務(wù)部門發(fā)揮管理優(yōu)勢，完成稅基評估所需數(shù)據(jù)的收集工作。稅務(wù)部門在完成相關(guān)資料的收集工作后，將相關(guān)資料交給獨立的第三方中介機構(gòu)。其次，中介機構(gòu)在稅務(wù)部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)和資料的基礎(chǔ)上，利用專業(yè)優(yōu)勢進(jìn)行技術(shù)層面的稅基評估。最后，建立專門的稅基評估審核部門來獨立審核稅基評估結(jié)果，從而有效地保證結(jié)果的真實與有效性?？梢缘贸?，非單一評估主體的設(shè)立，有利于增加稅基評估工作的可靠度，能夠更好保障相關(guān)納稅人的合法權(quán)益。（二）加大房地產(chǎn)稅基評估人才培養(yǎng)力度目前我國關(guān)于資產(chǎn)評估還處于一個不成熟的時期，尤其是對于稅基評估這一重要領(lǐng)域來說對相關(guān)專業(yè)人才的需求是十分旺盛的，但是也對專業(yè)人才提出了更高的要求，具備豐沛的評估知識的同時應(yīng)該掌握處理數(shù)據(jù)的技能。國家可以在大學(xué)中開設(shè)相關(guān)的課程，并通過校企合作的方式來培養(yǎng)擁有豐富理論知識同時又具備豐富的實操技能的高素質(zhì)人才，可以鼓勵優(yōu)秀的人才跨出國門學(xué)習(xí)外國先進(jìn)的稅基評估方法，并根據(jù)我國現(xiàn)實狀況來引進(jìn)并改造相關(guān)技術(shù)，使之能夠更好地適應(yīng)我國的國情。（三）降低房地產(chǎn)稅基評估成本想要降低評估成本，首先，要建設(shè)并完善的批量評估方法體系。以全面的視角來看，建設(shè)與完善批量評估方法體系可以有效地減少評估成本支出、提升評估效益，相比傳統(tǒng)的評估方法，現(xiàn)行的評估方法既能夠減少投入成本以及有效地提升評估結(jié)果的質(zhì)量，最重要的是可以充分地符合國家全面征收地產(chǎn)稅的規(guī)定。想要實現(xiàn)高效評估，以國家應(yīng)該加強房地產(chǎn)稅基評估的財政支出并建立一個完善的稅基評估系統(tǒng)，而且要擁有長期的發(fā)展目標(biāo)，而不是僅憑短期的評估投入就想實現(xiàn)高效評估的目的，那是不可能的，同時在評估的過程中可以引入相關(guān)理論與先進(jìn)的評估技術(shù)，從而大大提升評估效益。只有建成高效的批量評估體系，才能在短時間內(nèi)處理與落實繁雜的評估工作，并在一定程度上減少評估成本的支出。其次，稅收部門應(yīng)該適當(dāng)放權(quán)，把稅基評估的工作交給獨立的第三方，這樣既做到了公允，又極大程度節(jié)省了成本。最后，應(yīng)該建立完整的房產(chǎn)信息共享數(shù)據(jù)庫，從而在搜集數(shù)據(jù)這一環(huán)節(jié)大大降低成本，提高工作效率。結(jié)論隨著經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)稅成為社會公眾所討論的熱點話題，而且我國在經(jīng)濟全球化的發(fā)展中快速的走向國際，所以房產(chǎn)稅的稅基評估要按照國際標(biāo)準(zhǔn)。事實上，稅基評估是一項大量消耗人力物力財力的過程，在開展的過程中，要配備高素質(zhì)的房地產(chǎn)估價師以及實施有效地批量評估法，同時評估要建立在充分的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，才能確保評估結(jié)果的真實、完整與有效性。本文在房地產(chǎn)稅稅基評估過程中采用以基準(zhǔn)地價法為基礎(chǔ)的指標(biāo)比較法，由于該方法沒有較強的針對性，所以在使用該方法時要注意結(jié)合城市發(fā)展的具體情形。參考文獻(xiàn)Gibson,C.J.,1999,Assessmentofriskman