2024年MVI中國酒店市場價值指數(shù)三十城榜單 -厚海

2023酒店市場價值指數(shù)三?城榜單2023酒店市場價值指數(shù)三?城榜單曬言Preface2023年隨著市場的全?復(fù)蘇，需求迅猛反彈，國內(nèi)酒店業(yè)迎來了久違的春?，展現(xiàn)出了令?矚?的復(fù)蘇態(tài)勢。在這?背景下，酒店的供給端與需求端均呈現(xiàn)出哪些新特點？相較于2019年，酒店市場的格局是否因此發(fā)?變化？酒店?業(yè)如何在新形勢下把握市場機會和?業(yè)趨勢？這些問題可通過市場價值指數(shù)（MarketValue浩華管理顧問公司依托厚海數(shù)據(jù)平臺提出了市場價值指數(shù)（MarketValueIndex，簡稱MVI）的概念，旨在通過量化的數(shù)據(jù)指標(biāo)來評價城市、商圈和物業(yè)三個維度的酒店市場價值。在這個指數(shù)體系之下，針對城市（city）層?的市場價值評價稱之為cMVI，即城市市場價值指數(shù)。通過對MVI的追蹤，能夠全?評價酒店市場價值，形成理性投資判斷，理解市場周期特征，掌握市場進(jìn)?節(jié)奏，并挖掘各地市場的獨特價值點，制定多元產(chǎn)品和運營策略。本次報告基于2023年全年數(shù)據(jù)，深?剖析全國重點??線城市和旅游?的地的市場供需變化，洞悉城市發(fā)展中酒店市場的?期價值機會。MVI酒店市場價值指數(shù)評價體系 ..市場價值指數(shù)(MVI市場價值指數(shù)(MVI)說明及15個?級維度。?級和?級維度權(quán)重的確定結(jié)合了主觀加，最終形成指標(biāo)綜合得分。此外，為了消除不同數(shù)據(jù)指標(biāo)量MVI指數(shù)覆蓋三十城 核心看點1供給格局趨穩(wěn)，?線與?線城市梯隊拉開差距2023年，國內(nèi)酒店市場的供給格局進(jìn)?步穩(wěn)固，?線與?線梯隊之間的差距愈發(fā)明顯。上海和北京憑借其龐?的供給規(guī)模、穩(wěn)定的?端供給以及?品牌滲透率，繼續(xù)擴?領(lǐng)先優(yōu)勢，穩(wěn)居市場前列。與此同時，成都、杭州等新?線城市在?端供給??增?迅速。然?，盡管部分?線城市在?端供給上有所提升，其整體規(guī)模仍難以與頭部城市抗衡，供給格局的層級分化愈加清晰。閑?質(zhì)和旅游資源的城市在酒店業(yè)績表現(xiàn)突出。相?之下，?旅游主導(dǎo)型城市場的需求則顯得較為緩慢。深圳和福州等以商務(wù)活動為主的城市，受制于商務(wù)活動恢復(fù)不及預(yù)期，市場吸引?有所削弱。與此同時，昆明和貴陽等作為旅游中轉(zhuǎn)站的城市，未能充分受益于市場流量紅利，市場復(fù)蘇相對遜?。這種對?之下，旅游消費在當(dāng)前環(huán)境中下對酒店業(yè)績的助推作?凸顯，進(jìn)?步拉?了不同類型城市之間的市場表現(xiàn)差距。3投資重?轉(zhuǎn)移，存量投資關(guān)注度?益漸?隨著國內(nèi)酒店市場逐漸邁?存量時代，近年來投資重?從新增項?逐步轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)，這?趨勢在?線城市如上海、?州等地尤為明顯。隨著新建項?數(shù)量減少，市場逐漸趨于成熟，投資者愈加關(guān)注現(xiàn)有資產(chǎn)的翻新和改造項?，以提升資產(chǎn)價值和市場競爭?。這種轉(zhuǎn)變不僅反映出國內(nèi)酒店市場正?向成熟，也表明在增量供給放緩的背景下，存量資產(chǎn)的價值和投資機會?益受到重視。綜合來看，排名前五的城市在酒店市場價值指數(shù)中表現(xiàn)穩(wěn)定，領(lǐng)先優(yōu)勢顯著。相?之下，排名6?30的城市指數(shù)波動較?，缺乏穩(wěn)定性。主要原因在于前五城市的?論是供給端、需求端還是投資端的基礎(chǔ)盤穩(wěn)固，與其他城市差距顯著。?其他城市的市場規(guī)模基本類似，當(dāng)年的酒店業(yè)績成為影響其排名變化的關(guān)鍵因素。具體來看：排名1-5的城市中，上海和北京占據(jù)絕對優(yōu)勢，成都和杭州增?勢頭強勁。上海、北京、?州、成都和杭州穩(wěn)居前五，位于市場價值的第?梯隊。其中，上海和北京憑借供給規(guī)模、品牌連鎖度和投資熱度，持續(xù)保持領(lǐng)先地位；?州排名較疫前上升?第三；成都和杭州緊隨其后，均上升1位。作為新?線城市的代表，成都和杭州在供給端表現(xiàn)出積極的發(fā)展勢頭。排名6-15的城市中，以度假休閑類城市為主：深圳、三亞、重慶等10個城市共同構(gòu)筑了酒店市場綜合指數(shù)排名的第?梯隊。其中，超過?半均為度假休閑類城市，因其在市場業(yè)績的良好表現(xiàn)，榜單排名普遍上升。例如，憑借獨特地貌環(huán)境和城市營銷爆?的重慶，近年來獲得卓越的市場表現(xiàn)，2023年在市場業(yè)績榜單中名列全國前茅。排名16-30的城市中，需求端仍待復(fù)蘇：以廈?、鄭州、昆明等為代表的15個城市屬于第三梯隊，其市場表現(xiàn)在本年度年略顯平淡，業(yè)績基本持平或尚未恢復(fù)?疫前?平。其中，佛?和昆明的排名下降尤為顯著，相較疫前均下降了8位。需要指出的是，本報告中所列排名是相對于其他城市的名次。某個城市在某個指標(biāo)上的排名下降并不意味著該城市絕對?平的下降，很可能是其他城市在該指標(biāo)上的提升幅度更?，反之亦反。1241245637983---▲2▲3▲3▲9-▼4-▲9-▲4▲41上海2北京4成都5杭州6深圳77三亞8重慶9?沙12武漢17鄭州1919濟(jì)南20天津22合肥23沈陽24?錫25寧波26福州27南昌28哈爾濱30貴陽86.0485.062024年核心三十城MVI排名2024年核心三十城MVI排名2024年市場價值指數(shù)30城綜合指數(shù)圖例說明：▲排名上升▼排名上注：指數(shù)和排名所?數(shù)據(jù)均使?前?年數(shù)據(jù)計算所得。本報告中，2024年指數(shù)和排名的數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間截?于2023年年末；2020年排名的數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間截?于2019一級指標(biāo)解讀01產(chǎn)品供給指數(shù)供給規(guī)模指數(shù)產(chǎn)品類型指數(shù)02品牌連鎖指數(shù)品牌滲透指數(shù)國際品牌指數(shù)03市場業(yè)績指數(shù)需求度指數(shù)04運營健康指數(shù) 利潤指數(shù) 05投資熱度指數(shù)新建投資指數(shù)存量投資指數(shù)4市場供給的質(zhì)和量如何？產(chǎn)品供給指數(shù)權(quán)重×0.20產(chǎn)品供給指數(shù)市場供給的質(zhì)和量如何？產(chǎn)品供給指數(shù)權(quán)重×0.20產(chǎn)品供給指數(shù)供給規(guī)模指數(shù)?端供給指數(shù)產(chǎn)品類型指數(shù)產(chǎn)品供給指數(shù)TOP10榜單 2北京 3成都 6蘇州7深圳8重慶9西安5新一線城市正成為高端酒店爭奪熱土供給規(guī)模：上海和北京供給規(guī)模獨?檔，遙遙領(lǐng)先其他市場。截?2023年底，這兩座城市的中檔及以上客房數(shù)量均超過28萬間，穩(wěn)居全國前兩位。成都是近年來酒店規(guī)模擴張最快的城市，五年間中檔及以上客房總量增加超過8萬間，截?2023年底達(dá)到23萬間，成為繼上海、北京之后，唯?突破20萬間客房規(guī)模的城市。其它城市中檔及以上酒店供給規(guī)模均在20萬間以下。?端供給：新?線城市正在成為?端酒店開業(yè)主戰(zhàn)場，?端供給規(guī)模?速擴張。隨著?線城市?端酒店市場逐漸飽和，各?品牌開始將?光瞄轉(zhuǎn)向城市商業(yè)活?不俗的新?線城市和?線頭部城市的核?地段，這些城市的?端供給規(guī)模增?尤為顯著。從?端供給增速上看，近五年年均增速的前10名中，新?線城市占7席，這些城市年均復(fù)合增?率超過9%，超過30城整體的增?率（約6%）。尤其是鄭州，近五年?端供給規(guī)模的年均增速接近17%，位居全國?位。產(chǎn)品類型：市場不斷細(xì)分，酒店主題呈現(xiàn)多元化趨勢。近年來在激烈的競爭市場環(huán)境下，酒店產(chǎn)品進(jìn)?“內(nèi)卷”時代。各具主題特?的產(chǎn)品不斷推陳出新，酒店主打的特?標(biāo)簽包括療愈康養(yǎng)、?地、古鎮(zhèn)、園林、設(shè)計酒店、在地特?、沉浸式體驗等。其中，依托豐富?然或?化資源稟賦的城市更具有孕育特?產(chǎn)品的?壤，如成都、蘇州和杭州等；以及具有堅實市場需求基礎(chǔ)、市場發(fā)展階段更為成熟的城市這?趨勢同樣較為明顯，如上海。2019-2023年?端供給年均復(fù)合增?率TOP10城市數(shù)據(jù)來源：厚海數(shù)據(jù)平臺（www.hohi品牌數(shù)量及滲透率快速提升商務(wù)型主導(dǎo)城市增長趨勢更顯著品牌發(fā)展?平如何?品牌連鎖指數(shù)品牌連鎖指數(shù)??，各?城市之間呈現(xiàn)明顯分化趨勢，品牌發(fā)展?平如何?品牌連鎖指數(shù)品牌連鎖指數(shù)品牌滲透指數(shù)?端品牌指數(shù)國際品牌指數(shù)*品牌連鎖指數(shù)旨在衡量?個市場對于酒店品牌的吸引?，特別是?端品牌和國際品牌對該市場的?睞度。品牌數(shù)量：“?店經(jīng)濟(jì)”驅(qū)動之下各城市品牌數(shù)量激增。隨著市場細(xì)分和各類業(yè)態(tài)集聚，各城市進(jìn)?品牌總數(shù)持續(xù)增加。從總量上來看，上海、北京、成都和杭州的品牌總數(shù)位列第?梯隊，均超過160個。這些城市的市場成熟度更?，消費者需求更為多元，具備流量優(yōu)勢，成為各?品牌爭相布局的?選地。品牌連鎖指數(shù)品牌滲透指數(shù)?端品牌指數(shù)國際品牌指數(shù)*品牌連鎖指數(shù)旨在衡量?個市場對于酒店品牌的吸引?，特別是?端品牌和國際品牌對該市場的?睞度。品牌連鎖指數(shù)TOP10榜單上海北京杭州南京1234連鎖化率：相?度假休閑市場，商務(wù)主導(dǎo)型城市品牌連鎖化率提升更為顯著。與2019年相?，多數(shù)城市的品牌連鎖化率均呈現(xiàn)?定的上升趨勢，五年間，30城品牌連鎖化率中位數(shù)由44%升?49%。其中商務(wù)型城市品牌連鎖化率提升更為顯著，例如濟(jì)南和武漢等。原因在于???這些城市在2019年以前尚處于市場成?階段，品牌酒店數(shù)量有限；另???，隨著中端品牌市場的迅速崛起，價格敏感度較?的商務(wù)主導(dǎo)城市，成為中端品快速布局?jǐn)U張的區(qū)域，從?使得這些城市的連鎖化率迅速提升。相較之下，度假市場的品牌連鎖化率相對較低，甚?有些市場不升反降如三亞。其原因在于度假市場更強調(diào)個性化體驗，以提供標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和服務(wù)為主的連鎖品品牌連鎖指數(shù)TOP10榜單上海北京杭州南京12342019年與2019年與2023年品牌連鎖化率變化對?5蘇州三亞深圳武漢天津6789蘇州三亞深圳武漢天津6789數(shù)據(jù)來源：厚海數(shù)據(jù)平臺（www.hohi6業(yè)績表現(xiàn)如何?市場業(yè)績指數(shù)市場業(yè)績指數(shù)B.需求度指數(shù)?付?指數(shù)成??指數(shù)*市場業(yè)績指數(shù)通過酒店市場的出租率、平均房TOP10TOP10榜單123456789三亞深圳重慶上海北京123456789稀缺資源和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品助?三亞酒店業(yè)績?平維持領(lǐng)先。三亞保持2020年以來市場業(yè)績的領(lǐng)先地位，憑借稀缺性的濱海度假資源和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，以卓越的房價?平引領(lǐng)全國酒店市場，成為市場業(yè)績標(biāo)桿。但伴隨著市場需求得到集中釋放后以及出境游市場的恢復(fù)，2024年三亞的市場業(yè)績?平預(yù)計將經(jīng)歷震蕩和回落。部分城市憑借城市營銷帶來的流量優(yōu)勢，市場業(yè)績提升顯著。從排名上看，重慶、?沙等城市在市場業(yè)績的排名相較2019年排名提升均達(dá)到10名。作為“?紅”城市，這2個城市在2019年以來的流量熱度始終處于?位。在巨?流量的帶動下，出租率和?端消費需求增?迅速。以重慶為例，2023年五星級?住率達(dá)到76%，位列全國領(lǐng)先。同時，在業(yè)績的成?性??，也展現(xiàn)出良好的增?態(tài)勢。因此，重慶市場業(yè)績指數(shù)排名上升11位，位列全國第4。受疫情后市場需求集中釋放的影響，全國各城市的業(yè)績?平迅速回升。與2019年相?，2023年全國30城的平均每間房收益（RevPAR）中位數(shù)增?了17%，其中北京、上海平均每間房收益（RevPAR）基本恢復(fù)?2019年九成。與此同時，三亞、重慶、?沙等城市則得益于旺盛的旅游度假需求，業(yè)績較2019年?幅提升，漲幅超過40%。旅游休閑需求是拉動業(yè)績的核心驅(qū)動力南京.杭州海?三亞.重慶深圳上海.成都?州哈爾濱沈陽昆明貴陽.佛?廈?南昌.武漢.鄭州.合肥50%72023年三?城住宿率與平均房價?平業(yè)績提升top3業(yè)績下降top3?泡??表?每間可供出租房總經(jīng)營收??平?島.寧波.?錫..80%北京福州濟(jì)南天津?連?沙08人力和運營成本是影響酒店運營健康的關(guān)鍵從運營健康的指數(shù)來看，頭部城市之間差異縮?，排名前五的城市，指數(shù)均超過95分。其中，三亞在優(yōu)異市場業(yè)績的推動下，繼續(xù)保持榜?地位，?2020年以來，其在收?、利潤和成?等維度上均名列前茅。隨著市場恢復(fù)，上海和北京逆轉(zhuǎn)了2022年的低迷狀態(tài)，重回第?、第三名，維持了疫前的領(lǐng)先格局。在收?端，城市間呈現(xiàn)較為明顯的分化趨勢。根據(jù)酒店總經(jīng)營收??平，市場可分為三?梯隊。如下圖所?。第?梯隊包括三亞和四個?線城市，每間可供出租房總經(jīng)營收?均超過40萬元。這五座城市得益于更多元的客源結(jié)構(gòu)和龐?的客源基礎(chǔ)，收?規(guī)模明顯領(lǐng)先于其他城市。第?梯隊涵蓋?沙、成都、南京等城市，收?規(guī)模介于25萬?40萬元之間，這些在城市商務(wù)需求的基礎(chǔ)之上，同時能夠通過旅游休閑需求實現(xiàn)更好的溢價。合肥、佛?等7個城市構(gòu)成第三梯隊，收?低于25萬元，這些城市的酒店需求豐富度和?付?上與第??梯隊城市均有?定差距。在成本端，部分城市由于??及運營成本相對可控，酒店也依然能取得不俗的利潤?平。其中昆明、?連和貴陽的表現(xiàn)尤為突出，這些城市歷年來在運營健康指數(shù)上的表現(xiàn)通常優(yōu)于市場業(yè)績指數(shù)排名，主要得益于較低的??成本和更為可控的運營開?。盡管收??平低于其他城市，但這些城市依然能夠保持較?的利潤?平。以?連為例，在酒店收?端?連在全國排名為12，但由于其在運營成本和??效率??優(yōu)于其他城市，其總體利潤表現(xiàn)和?均創(chuàng)收創(chuàng)利上均位于全國前列，這也使得?連的整體運營健康度表現(xiàn)位居全國第四。營利情況如何?運營健康指數(shù)權(quán)重×0.24運營健康指數(shù)B.收?指數(shù)利潤指數(shù)成?指數(shù)?產(chǎn)?指數(shù)TOP10TOP10榜單2上海3北京4?連96.14.5深圳7杭州88成都9重慶2023年代表性城市五星級酒店每間可供出租房總經(jīng)營收?第?梯隊城市≥40萬元第?梯隊代表性城市第?梯隊城市≥40萬元第?梯隊代表性城市第三梯隊代表性城市≤25萬元52.5948.7546.8938.6748.7546.8942.0140.9735.4135.0942.0140.9730.69萬元24.6022.8322.2622.8320.72數(shù)據(jù)來源：厚海數(shù)據(jù)平臺（www.hohi數(shù)據(jù)來源：厚海數(shù)據(jù)平臺（數(shù)據(jù)來源：厚海數(shù)據(jù)平臺（www.hohi投資活躍程度如何？投資熱度指數(shù)投資熱度指數(shù)新建投資指數(shù)存量投資指數(shù)投資活躍程度如何？投資熱度指數(shù)投資熱度指數(shù)新建投資指數(shù)存量投資指數(shù)投資熱度指數(shù)TOP10榜單上海成都北京杭州武漢深圳?沙西安重慶1234567899一線城市引領(lǐng)投資熱度濱海城市關(guān)注度提升上海重回投資熱度榜?，成都仍穩(wěn)居投資熱度指數(shù)前三甲。上海、成都、?州、北京和杭州位列30城投資熱度指數(shù)的前五名。隨著疫情影響逐漸消退，上海的酒店簽約量迅速回升，不僅扭轉(zhuǎn)了2022年的頹勢，還躍升?投資熱度指數(shù)榜?；成都則繼續(xù)保持其在酒店簽約量上的強勁表現(xiàn)。濱海城市投資熱度繼續(xù)?漲，排位提升顯著。海?、天津和?島的投資熱度提升最為明顯，相較2019年，這些城市的排名均上升了9位以上，憑借稀缺的濱海度假資源，這些城市獲得極?的關(guān)注度。例如，受海南?貿(mào)港政策等利好因素的影響，海?的投資熱度指數(shù)在五年內(nèi)由三?城末位逆勢上升?中游，2023年錄得4,300間中檔及以上品牌簽約客房數(shù)，顯?出強勁的吸引?。?線城市陸續(xù)進(jìn)?存量市場階段，存量投資占?明顯提?。在存量投資??，上海、?州、深圳和北京位列全國前四名。?線城市陸續(xù)進(jìn)?存量市場階段，顯?出市場的成熟與競爭的加劇。根據(jù)浩華發(fā)布的《2023中國?陸地區(qū)中檔及以上品牌酒店簽約報告》，?線城市的翻新改造和適應(yīng)性再利?項?占??達(dá)35%，顯著?于新?線城市（占?約為22%）和其他城市層級。這?趨勢表明，隨著新建項?投資趨于飽和，存量資產(chǎn)的提升與更新逐漸成為投資者的主要策略之?。2019vs.2023，各城市層級中存量投資占?變化2019年2023年緒語2023年標(biāo)志著酒店?業(yè)的重啟與振興，整個?業(yè)展現(xiàn)出了顯著且強勁的復(fù)蘇跡象。在此背景下，不同城市的酒店市場呈現(xiàn)出獨特的供需特征與發(fā)展趨勢，這些差異不僅凸顯了市場的多元性，更為?業(yè)的持續(xù)發(fā)展注?了新的活?與機遇。從供給端來看，?線城市仍憑借穩(wěn)定的供給規(guī)模、品牌連鎖及投資熱度，穩(wěn)居全國領(lǐng)先地位，其市場價值的基本?依舊牢固。?新?線城市則成為?端酒店品牌爭奪的重要市場，供給規(guī)模顯著增?。此外，?店經(jīng)濟(jì)的興起使得各城市的品牌數(shù)量激增，進(jìn)?步推動了市場的多元化發(fā)展。在需求端，2023年疫后需求的集中釋放使得全國各?城市的酒店總經(jīng)營收?與疫前相?增速顯著，尤其是熱?旅游?的地和在旅游度假休閑?質(zhì)濃郁的城市。三亞依托其稀缺的濱海度假資源在近年保持領(lǐng)先地位。城市營銷推動了重慶、?沙和西安等地的流量崛起，這些城市酒店的出租率和房價增?顯著，表現(xiàn)亮眼。此外，從投資趨勢來看，上海重回投資熱度榜?，仍然是投資者爭相進(jìn)軍的的投資?地。同時，濱海資源豐富的城市如海?、天津和?島，憑借其獨特地理優(yōu)勢，吸引了?量酒店簽約和投資。此外，?線城市率先邁?存量市場階段，翻新改造和適應(yīng)性再利?項?的?重顯著提升，反映展望2024年，市場供給端和投資端將繼續(xù)?臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整和優(yōu)化，市場需求端也將經(jīng)歷?段疫后爆發(fā)期之后的周期性低迷。毫?疑問，中國酒店?業(yè)正在?臨新?輪的變?和挑戰(zhàn)，?這些也將成為推動?業(yè)轉(zhuǎn)型升級的動?。我們希望通過MVI（市場價值指數(shù)），為