公租房運營管理服務(wù)方案（技術(shù)方案）

公租房運營管理服務(wù)方案

目錄

第一章項目背景和需求分析.........................16

第一節(jié)公租房現(xiàn)實意義和前景分析...............16

一、公共租賃住房的基本概念與主要特征.......16

二、發(fā)展公共租賃住房的必要性...............17

三、國際經(jīng)驗及對我國的借鑒意義.............20

四、當(dāng)前公共租賃住房存在的主要問題.........24

五、公共租賃住房的發(fā)展前景.................25

第二節(jié)公租房小區(qū)管理的國內(nèi)外借鑒.............29

一、國外社區(qū)管理模式.......................29

二、我國社區(qū)管理模式.......................31

三、我國公租房小區(qū)管理情況.................34

四、對XX市公租房小區(qū)管理的借鑒.............36

第三節(jié)項目需求分析...........................40

第四節(jié)公租房管理存在的問題及解決措施.........59

一、大型公租房建設(shè)管理中存在的問題.........59

二、解決公租房建設(shè)管理問題的應(yīng)對措施.......61

三、結(jié)語.....................................65

第二章項目整體設(shè)想與策劃.........................66

第一節(jié)運營管理整體設(shè)想與策劃.................66

一、運營管理的意義.........................66

二、運營管理的機制.........................66

三、運營管理的機制設(shè)置.....................67

1

四、運營管理中的管理辦法...................71

第二節(jié)擬采取的管理方式和工作計劃.............72

一、擬采取的管理方式.......................72

二、擬采取的工作計劃.......................77

三、管理人員的培訓(xùn)及管理...................83

四、管理規(guī)章制度的建立.....................85

五、檔案建立與管理.........................87

六、其他工作...............................89

第三章項目組織機構(gòu)及人員配備.....................90

第一節(jié)項目組織機構(gòu)...........................90

第二節(jié)人員配備原則...........................91

一、具有較高專業(yè)素養(yǎng)和敬業(yè)精神.............91

二、高效率的組織架構(gòu)和崗位配置.............92

第三節(jié)崗位設(shè)置和人員配備情況.................93

一、組織架構(gòu)設(shè)置和人員配備.................93

二、項目管理人員配備.......................93

三、架構(gòu)解析...............................94

四、人員素質(zhì)要求和工作職責(zé).................99

第四節(jié)員工培訓(xùn)...............................109

一、培訓(xùn)目標(biāo)...............................109

二、培訓(xùn)管理...............................109

三、培訓(xùn)方式...............................111

四、培訓(xùn)實施...............................112

第五節(jié)員工管理...............................121

2

一、員工管理的原則........................121

二、項目新人考核...........................124

三、員工績效考核方案.......................125

四、廉政制度...............................127

第六節(jié)員工守則...............................127

一、嚴(yán)于職守...............................127

二、工作態(tài)度...............................127

三、員工儀容儀表...........................128

四、服務(wù)要求...............................132

五、電話...................................133

六、對講機.................................134

七、維修操作...............................135

八、服務(wù)的六個基本技能.....................135

九、員工的集中特殊服務(wù)制度.................135

十、對業(yè)主服務(wù)時應(yīng)注意.....................136

第四章承接查驗及資產(chǎn)管理檔案建立...............138

第一節(jié)承接查驗...............................138

一、承接查驗條件...........................138

二、現(xiàn)場驗收主要項目......................139

三、資料交接...............................140

四、其他交接...............................140

五、承接查驗注意事項.......................141

六、承接查驗程序...........................141

七、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理及時限.........143

3

八、承接查驗后物業(yè)的移交及相關(guān)責(zé)任.......144

九、承接查驗備案..........................145

第二節(jié)資產(chǎn)管理檔案建立.......................145

一、固定資產(chǎn)接管...........................145

二、固定資產(chǎn)的驗收程序.....................146

三、固定資產(chǎn)的管理.......................150

第三節(jié)前期管理工作方案.......................151

一、前期管理工作安排......................151

二、常規(guī)性便民服務(wù)項目.....................152

第五章入住及續(xù)租管理方案.......................157

第一節(jié)入住公約...............................157

第二節(jié)入住管理方案...........................163

一、簽約入住流程..........................163

二、管理方案...............................164

第三節(jié)租戶續(xù)租工作方案.....................171

一、開展審核工作，分類續(xù)租...............171

二、租金執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)...........................172

三、職責(zé)分工...............................173

第四節(jié)公租房房屋租賃細(xì)則.....................174

一、總則...................................174

二、申請和審核.............................175

三、配租與輪候............................183

四、租賃管理...............................185

五、退出與監(jiān)管.............................188

4

六、相關(guān)責(zé)任...............................190

七、其他...................................191

第六章房屋及公共設(shè)施的運行養(yǎng)護(hù).................192

第一節(jié)整體工作設(shè)想..........................192

一、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理工作流程.........192

二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理工作流程..........192

第二節(jié)共用部位維修養(yǎng)護(hù).......................194

一、共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn).............194

二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理要點...............195

第七章機電設(shè)備的維護(hù)管理.......................197

第一節(jié)總體工作設(shè)想.........................197

一、共用設(shè)施設(shè)備運行管理與維護(hù)保養(yǎng).........197

二、共用設(shè)施設(shè)備管理工作流程.............209

三、共用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)計劃...................211

第二節(jié)其他管理事項...........................214

一、電梯外包服務(wù)供方監(jiān)督管理...............214

二、節(jié)能管理...............................216

三、設(shè)備房開放制度.........................217

第三節(jié)智能化系統(tǒng)的維護(hù)管理.................218

一、門禁對講系統(tǒng)...........................218

二、閉路監(jiān)控...............................222

三、電子巡更系統(tǒng).........................226

四、智能化系統(tǒng)保養(yǎng)計劃...................227

第八章公共秩序安全、消防等管理..................232

5

第一節(jié)安全管理...............................232

一、人員安排及崗位設(shè)置.....................232

二、日常秩序服務(wù)...........................233

三、工作標(biāo)準(zhǔn)...............................234

四、檢查標(biāo)準(zhǔn)...............................239

第二節(jié)交通車輛管理...........................242

一、工作內(nèi)容和要點.........................242

二、交通車輛管理的工作標(biāo)準(zhǔn).................242

三、車輛管理工作檢查標(biāo)準(zhǔn)...................244

第三節(jié)消防管理...............................248

一、消防工作組織架構(gòu)及體系建立............248

二、消防宣傳教育能力建設(shè).................254

三、撲救初期火災(zāi)能力建設(shè).................256

四、組織疏散能力建設(shè).......................259

第九章環(huán)境衛(wèi)生管理方案.........................261

第一節(jié)保潔管理方案...........................261

一、管理要求...............................261

二、管理目標(biāo)...............................261

三、管理措施...............................261

四、加強內(nèi)部培訓(xùn)...........................265

五、具體工作要求..........................266

第二節(jié)保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)流程.................268

一、范圍...................................268

二、基本要求...............................268

6

三、保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)...........................269

四、服務(wù)流程...............................275

五、保潔操作規(guī)程...........................278

第三節(jié)衛(wèi)生消殺工作方案.....................292

一、“消殺”服務(wù)工作要求...................292

二、“消殺”工作設(shè)想.......................293

第四節(jié)公共場所、物業(yè)共用部位的環(huán)境衛(wèi)生管理.299

一、清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容與基本方法.............299

二、清潔衛(wèi)生的日常管理.....................304

三、垃圾處理...............................305

四、環(huán)境消殺...............................305

第四節(jié)保潔員行為規(guī)范.........................306

一、保潔員著裝要求.........................306

二、行為舉止要求...........................307

三、服務(wù)態(tài)度...............................307

四、行走...................................307

五、員工工作操作時的行為舉止...............308

六、語言...................................308

第五節(jié)保潔員崗位職責(zé).........................310

一、保潔主管崗位職責(zé).......................310

二、保潔員崗位職責(zé).........................312

三、當(dāng)值主管交接班制度.....................313

四、工具交接制度...........................313

五、保潔物品申購領(lǐng)用、使用制度.............314

7

六、保潔部考勤制度.........................314

七、保潔人員的培訓(xùn).........................315

第六節(jié)突發(fā)事件保潔應(yīng)急措施...................317

第十章公租房商業(yè)管理方案.......................319

第一節(jié)商業(yè)秩序維護(hù)...........................319

一、安全服務(wù)目標(biāo)...........................319

二、安全管理...............................320

三、安全管理的實施措施.....................321

第二節(jié)業(yè)態(tài)監(jiān)管...............................324

一、規(guī)劃布局..............................324

二、業(yè)態(tài)組合...............................325

第三節(jié)商鋪店招管理...........................326

一、租戶店招設(shè)計控制區(qū)的定義..............326

二、租戶標(biāo)識的審核原則...................327

三、租戶標(biāo)識的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn).....................327

四、店面閉合方式...........................328

第四節(jié)公共資源宣傳項目的監(jiān)管.................329

一、小區(qū)資源定義及分類.....................329

二、小區(qū)資源的登記管理.....................333

三、小區(qū)資源的經(jīng)營管理.....................333

四、社區(qū)資源經(jīng)營的現(xiàn)場操作風(fēng)險管理.........337

第五節(jié)商戶的進(jìn)駐與離場監(jiān)管...................340

一、進(jìn)場管理規(guī)定..........................340

二、撤場管理規(guī)定...........................341

8

三、撤場工作流程.........................342

第十一章商業(yè)裝修規(guī)范性監(jiān)管與服務(wù)...............343

第一節(jié)裝修流程...............................343

一、裝修流程圖............................343

二、裝修服務(wù)流程說明.....................344

第二節(jié)裝修管理規(guī)定..........................352

一、裝修施工管理..........................352

二、施工現(xiàn)場施工行為規(guī)范.................353

三、消防工作要求..........................355

四、其他注意事項...........................356

第三節(jié)裝修過程監(jiān)管.........................357

一、裝修過程監(jiān)管.........................357

二、裝修現(xiàn)場巡查..........................357

三、裝修違章處理.........................361

第四節(jié)商戶裝修驗收管理制度.................362

一、隱蔽工程驗收.........................362

二、竣工驗收..............................362

三、維保說明.............................363

四、商戶裝修驗收工作流程：.................364

五、裝修費用退款流程......................364

第五節(jié)報修服務(wù).............................365

一、職責(zé)劃分..............................366

二、報修處理規(guī)定.........................366

三、業(yè)戶回訪.............................368

9

四、報修服務(wù)要求...........................369

五、報修服務(wù)流程...........................369

第十二章環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)管理.......................370

第一節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)要求和方法.....................370

一、草坪修剪...............................370

二、條喬木修剪、整形.......................371

三、條灌木修剪.............................372

四、條地被修剪.............................373

五、綠化澆灌類.............................375

六、喬木澆灌...............................376

七、灌木澆水...............................376

八、地被植物澆灌...........................377

九、花壇花境澆灌...........................378

十、綠化施肥類.............................379

十一、喬木施肥............................380

十二、灌木施肥.............................380

十三、地被植物的施肥.......................381

十四、病蟲害防治原則.......................382

十五、草坪病蟲害防治.......................383

十六、喬木病蟲害防治.......................383

十七、灌木病蟲害防治......................384

十八、地被植物的病蟲害防治................385

十九、花壇花境病蟲害防治...................386

第二節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)管理制度.......................387

10

一、范圍...................................387

二、綜合綠化管理規(guī)定......................387

三、外圍綠化管理規(guī)定.......................388

四、外圍園林綠化管理過程中注意事項........389

五、室內(nèi)租擺綠植管理規(guī)定...................389

六、室內(nèi)租擺綠植的管理.....................390

七、綠化養(yǎng)護(hù)人員和監(jiān)督管理人員職責(zé).........390

第三節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)機械管理.......................392

一、草坪剪草機維修保養(yǎng)及儲存...............392

二、綠籬機維修保養(yǎng)及儲存...................393

三、割灌機維修保養(yǎng)及儲存...................394

第四節(jié)綠化服務(wù)工作重點和措施...............395

一、室內(nèi)綠化和盆花擺放.....................395

二、室外綠化...............................396

三、重大活動或節(jié)日擺花.....................397

四、綠化垃圾處理...........................398

五、綠化管理應(yīng)急搶險方案...................398

第十三章客戶服務(wù)管理...........................400

第一節(jié)服務(wù)方式和內(nèi)容.........................400

一、客戶服務(wù)工作內(nèi)容......................400

二、服務(wù)方式...............................401

三、服務(wù)關(guān)注點.............................402

第二節(jié)客戶服務(wù)流程...........................404

一、物管中心部門對接工作流程...............404

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二、客戶需求處理流程.......................404

三、客戶投訴處理流程.....................405

四、清潔、消殺監(jiān)管工作流程.................406

五、綠化管理流程..........................407

第三節(jié)客戶服務(wù)評價..........................408

一、客戶滿意度調(diào)查.........................408

二、客戶服務(wù)評價體系.......................410

第十四章社區(qū)文化建設(shè)方案.......................413

第一節(jié)社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想.......................413

一、文化建設(shè)構(gòu)想...........................413

二、文化建設(shè)的總思路.....................414

三、社區(qū)文化建設(shè)的保障體系...............415

四、社區(qū)文化活動精彩展現(xiàn)...................416

五、社區(qū)文化建設(shè)的效果評估.................417

第二節(jié)文化建設(shè)工作方案.....................418

一、宗旨...................................418

二、效果..................................419

三、制度..................................419

第三節(jié)社區(qū)文化活動計劃.......................421

一、社區(qū)文化建設(shè)目標(biāo).......................421

二、社區(qū)文化的特點.........................421

三、社區(qū)文化活動流程圖.....................423

四、社區(qū)文化活動規(guī)劃.......................423

五、社區(qū)文化活動實施計劃...................424

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第十五章公租房服務(wù)管理制度.....................437

第一節(jié)管理宗旨與行為規(guī)范.....................437

一、管理宗旨...............................437

二、職工行為道德規(guī)范.......................437

第二節(jié)各級職責(zé)..............................438

第三節(jié)各項管理制度...........................442

一、安全管理制度...........................442

二、巡視制度...............................443

三、值班制度...............................444

四、交接班制度.............................445

五、接待來訪和回訪制度.....................446

六、用戶投訴處理制度.......................446

七、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度...................451

八、請示匯報制度...........................453

九、工作制度...............................453

十、有償服務(wù)收費制度.......................454

十一、零維修管理制度.....................455

十二、消防制度.............................456

十三、物業(yè)檔案管理制度.....................457

十四、維修工具及材料管理制度...............457

十五、對講機的使用管理規(guī)定.................459

十六、獎懲制度............................460

十七、獎懲細(xì)則.............................462

第十六章應(yīng)急事件處理預(yù)案.......................469

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第一節(jié)應(yīng)急疏散預(yù)案...........................469

第二節(jié)火警處理應(yīng)急預(yù)案.......................473

第三節(jié)水浸/跑水應(yīng)急預(yù)案.....................482

第四節(jié)突發(fā)停電應(yīng)急處理預(yù)案...................487

第五節(jié)停水應(yīng)急預(yù)案.........................493

第六節(jié)燃?xì)庑孤?yīng)急預(yù)案.......................497

第七節(jié)電梯困人應(yīng)急預(yù)案.......................502

第八節(jié)高空墜物應(yīng)急預(yù)案.......................506

第九節(jié)地震應(yīng)急處理預(yù)案.......................512

第十節(jié)防疫應(yīng)急處理預(yù)案.......................518

第十一節(jié)防汛(暴雨)防強風(fēng)應(yīng)急處理預(yù)案......524

第十二節(jié)掃雪除冰應(yīng)急預(yù)案.....................530

第十三節(jié)觸電應(yīng)急處理預(yù)案.....................533

第十四節(jié)有限空間事故應(yīng)急預(yù)案.................538

第十五節(jié)噪音污染應(yīng)急處理預(yù)案.................544

第十六節(jié)停車收費系統(tǒng)故障應(yīng)急處理預(yù)案.........547

第十七節(jié)門禁道閘系統(tǒng)使用異常應(yīng)急處理預(yù)案....550

第十八節(jié)交通意外應(yīng)急處理預(yù)案.................554

第十九節(jié)發(fā)現(xiàn)可疑物品、爆炸物品應(yīng)急處理預(yù)案..559

第二十節(jié)發(fā)生盜竊、搶劫事件應(yīng)急處理預(yù)案......564

第二十一節(jié)發(fā)生打架、斗毆事件應(yīng)急處理預(yù)案....568

第二十二節(jié)爆炸恐嚇應(yīng)急處理預(yù)案...............572

第二十三節(jié)發(fā)生自殺或企圖自殺應(yīng)急處理預(yù)案....579

第二十四節(jié)發(fā)生精神病人、醉酒滋事應(yīng)急處理預(yù)案.584

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第二十五節(jié)集體上訪、示威、靜坐應(yīng)急方案…………588

第二十六節(jié)對散發(fā)反動傳單、宣傳品應(yīng)急處理預(yù)案.592

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第一章項目背景和需求分析

第一節(jié)公租房現(xiàn)實意義和前景分析

當(dāng)前，解決好廣大低收入家庭的住房問題已成為各級政

府工作的重點和難點。尤其是2008年以來，國家投入了大

量的資金建設(shè)保障性住房，各級地方政府積極探索適合本地

實際情況的住房保障模式，加大力度改善城鎮(zhèn)低收入家庭的

住房困難狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的和諧健康發(fā)展。公共租賃住

房正是伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不

斷完善而興起的一種有效解決低收入家庭住房問題的保障

性住房。

一、公共租賃住房的基本概念與主要特征

公共租賃住房是指投資者(政府或企業(yè)等)持有房源，

并將這些房屋以低于市場價的方式租給特定人群。其租金水

平高于廉租住房，低于商品房。公共租賃住房屬于保障性住

房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業(yè)的

職工宿舍，從共性來看，屬于廉租住房的一種形式，只是保

障范圍更廣泛。

公共租賃住房與其他以銷售為主的保障性住房最大的

區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬性不同。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相

關(guān)機構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個人所有。其目的是用低于市

場價或者承租者承受起的價格，向低收入家庭出租住房，以

改善這部分群體的住房困難狀況。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變

16

化時，有嚴(yán)格的退出機制。從各地的實踐看，目前的公共租

賃住房的保障對象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，

包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以及一些特殊群體

等。其未來發(fā)展目標(biāo)將涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來流

動人口。

公共租賃住房具有五大基本特征：一是體現(xiàn)出政府的干

預(yù)性，公共租賃住房是在政府的公共政策下，由政府直接負(fù)

責(zé)提供或政府主導(dǎo)下的公共機構(gòu)、企業(yè)提供的保障性住房；

其二是需求對象的限制性，因其是保障性住房，其保障

對象具有嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；

三是非營利性，不論是政府直接負(fù)責(zé)建設(shè)還是企業(yè)承擔(dān)

開發(fā)建設(shè)，都不以營利為目的；

四是租賃價格的優(yōu)惠性，公共租賃住房的出租價格低于

一般的市場價；

五是退出的靈活性，當(dāng)中低收入家庭住房和收入水平發(fā)

生變化時，政府可隨時停止發(fā)放補貼，退出程序簡便易操作。

公共租賃住房的房源主要來自新建和收購兩種方式。即

各級地方政府組織新建一些公共租賃住房，同時，也可以在

已開發(fā)的商品房中或存量住房中收購一些房源。

二、發(fā)展公共租賃住房的必要性

從世界各國的住房保障經(jīng)驗來看，租賃型公共住房將成

為我國公共住房政策的重要組成部分，有效解決當(dāng)前住房制

度所面臨的階段性困境。目前，已有北京、天津、深圳、

17

廈門和常州等城市進(jìn)行公共租賃住房試點工作。公共租賃住

房的最大優(yōu)點是覆蓋人群廣泛，可根據(jù)補貼標(biāo)準(zhǔn)靈活調(diào)整，

并且補貼對象明確、操作透明，適于建立退出機制。

大力發(fā)展公共租賃住房有利于盡快緩解保障性住房供

應(yīng)不足的突出問題。我國目前的住房市場發(fā)育尚不完全，尤

其是保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求存在較大偏差。存量住房

中的中小戶型大部分為上個世紀(jì)留存的平房、簡易樓房和舊

樓房，隨著各地危改拆遷的不斷推進(jìn)，這部分價位房源日益

減少。與此同時，我國每年城市化新增城市人口約1000萬

左右，而城市新增建設(shè)用地又受到嚴(yán)格控制。

在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群

體都推向市場，將必然導(dǎo)致住房市場價格的進(jìn)一步提升，帶

來更多的人買不到房、住不起房。因此，在房價上漲，住房

短缺的時期，加大力度供應(yīng)實物形式的保障房是非常必要

的。增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺問題的

有效途徑之一?？梢哉f，租賃型公共住房更符合我國現(xiàn)階段

低收人群體的住房需求。

大力發(fā)展公共租賃住房有利于多層次解決各類低收入

群體的住房需求。當(dāng)前，保障性住房的需求潛力較大：隨著

土地市場化配置進(jìn)程下住房價格的上漲，許多低收人群體窮

其一生也不可能買得起房，只能以較低的租金價格支付住房

使用權(quán)；低收人群體中有相當(dāng)比重的人群職業(yè)特征為產(chǎn)業(yè)工

人、商業(yè)服務(wù)業(yè)人員和個體經(jīng)營戶，這部分群體對居住場所

的選擇往往跟隨工作地點的變動而遷移，體現(xiàn)出較強的流動

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性，因而中短期的租賃型公共住房更符合其住房要求，并有

助于減少生活、出行的附加成本；部分住房困難的低收入群

體是剛進(jìn)入社會的畢業(yè)學(xué)生或打工自領(lǐng)，這部分群體處于暫

時性的購買力不足階段，需要過渡性的租賃型公共住房以滿

足短期內(nèi)的居住需求。

因此，作為完善的住房市場，建立健全一個穩(wěn)定的、規(guī)

?；墓沧赓U市場是非常必要的。如上海浦東張江科技園

推出了面向就業(yè)者的青年公寓，只要是大專以上學(xué)歷、與科

技園內(nèi)企業(yè)簽訂一年以上勞動合同且在上海無住房的年輕

人，就可申請租房。每人在公寓最多只能住3年，單房租金

888元。南京也針對大學(xué)畢業(yè)生推出了青年公寓。

大力發(fā)展公共租賃住房有利于彌補租賃市場發(fā)展滯后

的問題。當(dāng)前，城鎮(zhèn)居民在改善住房條件時，都選擇了購房

而非租房。這雖然有中國傳統(tǒng)習(xí)俗因素影響，但還有一個重

要原因就是租賃市場缺乏穩(wěn)定性保障。低收入家庭僅靠市場

個體提供的租房市場在租金和租賃期限等方面都存在很大

的隨意性。因此，需要政府以制度化的模式提供租賃型的公

共住房彌補中長期租賃市場的空缺。

公共租賃住房概念的提出，現(xiàn)實意義在于幫助“夾心層”

家庭解決了住房難的問題，而其更廣泛的意義，則在于國家

保障體系將同時向“非低收入群體”和流動人口理念的轉(zhuǎn)變。

這樣的轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點是政府把保障范圍擴展到所有不能通

過市場解決住房問題的家庭，包括已成為城市常住人口的外

來務(wù)工人員。即，致力于通過公共租賃住房幫助各類群體解

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決住房難題。

三、國際經(jīng)驗及對我國的借鑒意義

從各國的經(jīng)驗來看，幾乎所有市場經(jīng)濟(jì)國家，包括英國、

美國、瑞典、新加坡等不同類型的國家，都按照“市場-—

救濟(jì)型”,或按“市場——福利型”的二元政策導(dǎo)向來實現(xiàn)

“居者有其屋”的住房發(fā)展目標(biāo)。即在經(jīng)濟(jì)起飛的初期，住

房嚴(yán)重短缺，主要由政府主導(dǎo)來解決住房問題；當(dāng)社會主要

群體的住房問題解決之后，實施市場化為主渠道，但對低收

人家庭的住房保障一直存在并形成穩(wěn)定的社會制度。雖然中

國的國情和當(dāng)前的發(fā)展背景與其他國家存在較大差異，不適

宜簡單地照搬國外的公共住房政策，但從一些國家的住房保

障實踐和相對成熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式

選擇、建設(shè)方式、分配以及管理制度等方面獲得很多值得借

鑒的寶貴經(jīng)驗。

(一)國外的主要住房保障形式

國外住房保障形式主要有三種：一是政府直接投資建設(shè)

出租房，即公共住房；二是政府通過干預(yù)房價，保證低價位

住房供應(yīng)；三是政府直接分配住房保障資金，提供中低收入

者的住房消費資金。

不僅各國住房保障形式不同，即使同一國家，在不同時

期、不同發(fā)展階段，所實施的保障政策也不同；這種差異根

源于不同的社會歷史環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，是由政府干預(yù)目

標(biāo)、住房供求環(huán)境和政府財政支持能力決定的。不同的方式

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各有利弊，可交替使用，并且需要根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)狀況和住房

供需關(guān)系的變化不斷進(jìn)行調(diào)整。

(二)通過公共租賃住房實現(xiàn)“人人有房住”的發(fā)展目

標(biāo)

為保障無力購房者的住房需求，國外在制定公共住房政

策時普遍重視公共租賃住房的發(fā)展，為最低收人者提供“托

底性”保障。普遍面對的是低收入群體，還有一些特殊崗位

群體，如公務(wù)員、警察、消防隊員等。一般采取輪候制，是

一種過渡性的保障方式。各國租賃住房的比例都相當(dāng)可觀。

以英國為例，在比例約30%的租賃住房中，20%左右是

政府提供的公共租賃住房，10%為私人租賃住房。英國政府

把持續(xù)供應(yīng)可負(fù)擔(dān)住宅列為重要的施政目標(biāo)，在倫敦2004

年的新規(guī)劃中，要求中心區(qū)新增房屋的1/4為可負(fù)擔(dān)用房。

美國的一些州政府對申請房租補貼的低收入家庭限定的房

屋租金標(biāo)準(zhǔn)為700美元以下。根據(jù)法律規(guī)定租房家庭只需

支付其收入的1/3左右作為房租，剩余部分由政府付給房

東。

法國則是依靠企業(yè)(組織)聯(lián)合體(主要是HLM)提供

廉租住房。HLM組織內(nèi)共有850多個單位，其中有低租金住

房機構(gòu)293家，低租金住房股份有限公司324家。HLM主要

職責(zé)是直接建設(shè)住房和改建舊房為公共住房后再低價出租。

法國國會每年通過預(yù)算安排住房資金，支持“低租金住房”

建設(shè)，在每套“低租金住房”中政府資金占5%;其余95%

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建資金，由加入HLM的企業(yè)從住房基金中以優(yōu)惠利率

(4.2%,商業(yè)貸款利率則高達(dá)10%)貸款開發(fā)建設(shè)。HLM

房屋開發(fā)商所交的稅僅為5%,低于一般房地產(chǎn)開發(fā)商，這

樣建造的低租金住房，按3s年返還計算，其租金水平為市場

租金1/3-1/2。法國規(guī)定低低租金住房最低標(biāo)準(zhǔn)為建筑面

積35平方米，HLM的房屋租金僅為家庭收入的10%。

(三)建立行之有效的公共租賃住房管理體系

在公共住房制度比較成熟的國家，都有一套行之有效的

專業(yè)管理體系，這個管理體系由不同的機構(gòu)組成，這些機構(gòu)

從功能上可以劃分為決策層和執(zhí)行層。決策層指負(fù)責(zé)制定政

策和長期發(fā)展計劃，負(fù)責(zé)與計劃、財政、金融、土地、法律、

建設(shè)等部門的協(xié)調(diào)運作。執(zhí)行層來具體落實公共住房建設(shè)和

運行。例如，韓國設(shè)立了國家住房政策審議委員會，作為公

共住房的決策協(xié)調(diào)機構(gòu)。執(zhí)行層為建設(shè)交通部，下設(shè)韓國住

房住宅公社和大韓土地開發(fā)公社，專門負(fù)責(zé)建造面向中低收

入階層的出租公房。

(四)通過完善的制度確保公共住房分配的公平性

公共住房屬于社會公共資源，是政府福利的表現(xiàn)形式其

能否公平合理地分配，直接關(guān)系到公共住房政策實施的效

果，國外在公共住房分配方面有兩點很重要的經(jīng)驗：一是明

確公共住房是為最需要的人提供的住房保障；二是只有建立

科學(xué)、完善的準(zhǔn)人和退出機制，才能保證公共住房分配的公

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平性。國外的公共住房政策基本都是以法律形式出現(xiàn)的，

公共住房體系的建立也得益于法律的強力保障。在美國、日

本、新加坡等國家，公共住房立法都是國家大法。

(五)借鑒國際經(jīng)驗，大力發(fā)展公共租賃住房

很多國家在制定住房目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃時，都把中低收人

群體的住房問題放在突出位置；在政策的制定上，重視對需

求人群的市場細(xì)分，針對不同的人群實施相應(yīng)的策略，從而

在最大程度上實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的相統(tǒng)一；在相關(guān)住

房政策頒布時，一旦缺乏法律上的支持，立法機關(guān)就會迅速

地進(jìn)行相關(guān)立法工作，細(xì)化政府的貴任、義務(wù)和權(quán)力，同時

也明確了住房政策的具體操作規(guī)則，使得政策有法可依、有

法可行。

西方國家市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，政府傾向于在現(xiàn)有的市場

框架下尋求解決住房問題的最優(yōu)方法，并且在這個過程中，

政府利用多種手段多管齊下，從不同方面來支持制定的住房

發(fā)展戰(zhàn)略，如普遍運用了稅收、補貼、配套設(shè)施建設(shè)等措施，

而從結(jié)果上看，這些措施的運用對該國住房市場的發(fā)展可謂

起到了良好的推動作用；重視租賃方式在解決住房問題中的

作用。對社會出租住房的需求程度，本質(zhì)上依賴于住房存量

如何恰當(dāng)?shù)貪M足社會住房的需求。缺乏租賃價格合理的房屋

是提供社會租賃住房的一個重要原因。因此，與住房補貼制

度相比，許多國家已將社會出租住房作為一項重要的住房保

障措施。但國外有完善的準(zhǔn)人審查和退出制度，家庭收入誠

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信公開透明，這些都是實施公共租賃住房的關(guān)鍵。

四、當(dāng)前公共租賃住房存在的主要問題

由于我國公共租賃住房剛剛起步，在不斷完善的進(jìn)程中

也顯現(xiàn)出一些突出問題，主要表現(xiàn)在以下三點：

(一)制度法規(guī)體系尚不健全

目前國內(nèi)僅深圳、廈門等幾個城市推出了公共租賃住房

管理辦法，從國家層面上來看，還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度

或指導(dǎo)意見。而公共租賃住房的資格審核和后續(xù)管理將是一

項非常復(fù)雜的工程，即使從目前各地已出臺的相關(guān)管理辦法

也有許多需要改進(jìn)的地方。另外，各地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異較大，

缺乏統(tǒng)一的約束性，如有些地方規(guī)定只有40平方米，有些

地方建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)則達(dá)到90平方米。

(二)覆蓋人群相對較窄

以北京市為例，公共租賃住房只限于已通過政策房審核

的家庭。廣州、深圳和廈門的覆蓋人群也是針對城鎮(zhèn)戶籍人

口。這主要是由于公共租賃住房剛剛起步，正處于摸索，階

段，而最需要住房保障的流動人口還被排除在保障之外。如，

常州市對公共租賃房準(zhǔn)入限制為：符合申請條件的低收入住

房困難家庭必須無房、具有常州市市區(qū)城市常住戶口且實際

居住三年以上、家庭人均年收入低于上年度市區(qū)人均可支配

收入的80%;符合以上條件且年滿35周歲的單身人士也可

申請。同時，公共租賃住房保障將實行年審制度，對已經(jīng)享

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受公共租賃住房政策的低收入住房困難家庭及新就業(yè)人員

的收入、人口、住房等變動情況進(jìn)行年審。年審后不符合公

共租賃住房保障范圍者應(yīng)當(dāng)退出。常州市首批投入試點的公

共租賃住房為200套。

(三)資金短缺，房源供給嚴(yán)重不足

按照廈門市的規(guī)劃，在未來幾年將投入136億元建設(shè)

45000套保障性租賃住房，基本解決夾心層無房戶的住房難

題。按照覆蓋40%戶籍人口的目標(biāo)，可以全覆蓋中低收入家

庭。但由于面臨著資金短缺、來源渠道不明確等問題，保障

計劃難以落實。在北京市的規(guī)劃中，僅有兩塊公共租賃住房

用地，總建筑面積不足26萬m2。由于房源籌集不足，北京

市的公共租賃住房一再延期登記時間。土地收益流失、資金

來源不足以及管理復(fù)雜是公共租賃住房供應(yīng)短缺的主要原

因。

(四)維護(hù)成本較高。政府后續(xù)補貼較多

公共租賃住房對政府的管理效率提出了更高要求，同

時，由于政府持有房源，后續(xù)的維護(hù)、更新改造以及管理方

面等都需要投入大量的入力、物力和財力，這些都應(yīng)在公共

租賃住房計劃中有充分的考慮。

五、公共租賃住房的發(fā)展前景

目前我國城鄉(xiāng)居民人均住房面積已經(jīng)接近30平米，總

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體率已超過70%。但是，房價高漲、普通居民支付能力下降，

現(xiàn)有保障性住房無法滿足各類低收入家庭住房需求等問題

目益突出。適合各種收人階層的、易靈活調(diào)整的公共租賃

住房具有良好的長遠(yuǎn)發(fā)展前景。

(一)建立長效保障機制。緩解供需矛盾

從過去量大面廣的以出售為主的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價房

向公共租賃住房轉(zhuǎn)變，與廉租住房一道，共同構(gòu)成保障性住

房的供應(yīng)體系。

對于大城市、特別是特大型城市，人口增長與土地資源

緊缺的矛盾將是長期共存的。以銷售為主的保障民生住房供

應(yīng)模式，導(dǎo)致政府手中缺乏持續(xù)穩(wěn)定的保障性房源，每年

都要迫于低收入家庭的住房需求壓力大量開工建設(shè)保障民

生住房。但隨著中心城區(qū)、近城區(qū)可供土地的日益減少，保

障性住房只能越建越遠(yuǎn)，勢必會脫離低收入家庭的實際需

求，引發(fā)新的社會矛盾，給政府住房保障造成兩難的境地。

發(fā)展公共租賃住房，可以有效緩解土地供應(yīng)緊張的矛

盾，保證政府擁有大量流動性房源，長期來看，可形成可持

續(xù)性的住房保障供應(yīng)鏈。

(二)完善保障制度，滿足低收入家庭住房需求

公共租賃住房租金應(yīng)根據(jù)家庭收入水平，住房的地段、

面積和質(zhì)量，分別確定不同的租金標(biāo)準(zhǔn)，在房源之間形成合

理的級差，確保不同收入家庭享受相應(yīng)的比較公平合理的政

府補貼。收入較高家庭，自身承擔(dān)的房租相對較高，政府補

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貼較少，收入較低的家庭，自身承擔(dān)的房租較低，享受的政

府的補貼較多。隨著家庭收入的變化，政府可以靈活多變地

調(diào)整補貼額度，重新劃分個人和政府應(yīng)付擔(dān)的租金標(biāo)準(zhǔn)，有

利于各類中低收入家庭享受到住房保障這一惠民政策。

(三)強化政府的調(diào)控作用，促進(jìn)企業(yè)參與市場化運作

充分利用政府手中的經(jīng)濟(jì)杠桿，引入企業(yè)參與公共租賃

住房的建設(shè)，通過稅收、土地、金融等配套政策，鼓勵并調(diào)

節(jié)參與企業(yè)的利益分配，即建立和完善市場調(diào)節(jié)和政府保障

相結(jié)合的保障性住房供應(yīng)體系。政府也可通過市場化購買、

租賃等方式獲取房源，一方面可減少政府的尋租空間，另一

方面也活躍了住房二級市場。實際上，廣州已經(jīng)有開發(fā)商開

始探索公共租賃住房模式。國內(nèi)首例由開發(fā)商出資、探索解

決低收入人群居住問題的項目萬匯樓已開業(yè)，市民只需要

450元/月就可以租到30～40平方米的公寓，這是廣東省建

設(shè)廳批準(zhǔn)的由廣東省企業(yè)投資面向低收入群體租賃住房試

點項目。

公共租賃住房的后續(xù)管理也是將要面臨的一個重大難

題。政府成立專門機構(gòu)進(jìn)行管理容易導(dǎo)致退回到過去公房管

理模式上，管理效率低，服務(wù)態(tài)度差。完全交給社會化物業(yè)

管理公司，又容易帶來雙方的利益沖突。因此，公共租賃住

房的物業(yè)管理宜采取在政府主導(dǎo)和監(jiān)督下，市場化運作，政

府監(jiān)督，政府的維修和管理補貼應(yīng)補在明處，接受社會化來

看，城鄉(xiāng)住房嚴(yán)重短缺時代已經(jīng)基本結(jié)束，城鎮(zhèn)住房自有政

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府機構(gòu)會監(jiān)督。

(四)發(fā)展政策性住房金融，拓展資金來源渠道

在英國的住房改革中，專業(yè)金融機構(gòu)即住房協(xié)會對為社

會住房建設(shè)籌集資金方面起到了重要的促進(jìn)作用。在我國，

不論是調(diào)整住房公積金的定位和資金使用方向，還是新建立

政策性住房金融機構(gòu)都已日益迫切。未來的政策性住房金融

機構(gòu)的主要責(zé)任將是向中低收入居民家庭提供優(yōu)惠的低息

住房貸款，同時，向公共租賃住房開發(fā)建設(shè)單位提供長期信

貸資金支持，解決資金來源瓶頸問題。

(五)循序漸進(jìn)，做好公共租賃住房的規(guī)劃和前景設(shè)計

我國當(dāng)前正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展階段，公共租

賃住房將有廣闊的發(fā)展空間。在條件成熟時，逐步把公共租

賃住房的保障范圍擴大到城市非戶籍家庭。但其發(fā)展也應(yīng)本

著循序漸進(jìn)的原則，穩(wěn)步推進(jìn)，避免急于求成帶來一系列的

后續(xù)問題。

首先是在獲取土地上，要對公共租賃住房用地給以較大

的優(yōu)惠政策，合理選址。因其面向城市低收收入家庭，流動

性較強，宜建在交通順達(dá)，位置相對較方便的區(qū)域。其次應(yīng)

合理規(guī)劃，以建設(shè)小套型住房為主。按照節(jié)約用地的要求，

確定適當(dāng)?shù)淖》拷ㄔO(shè)套型面積、建筑形態(tài)和建筑容積率。在

興建保障性住房小區(qū)時，力求做到自成體系，同時做好各項

配套設(shè)施的建設(shè)，如商店、學(xué)校、醫(yī)院以及其他生活服務(wù)設(shè)

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施，加強小區(qū)的綠化、道路建設(shè)，特別要重視防止出現(xiàn)重建

設(shè)輕管理的問題。

第二節(jié)公租房小區(qū)管理的國內(nèi)外借鑒

發(fā)達(dá)國家及地區(qū)的社區(qū)管理工作開展較早，已形成成熟

的社區(qū)管理模式。雖然我國社區(qū)管理工作開展時間不長，但

各地也涌現(xiàn)出一些特定模式。就公租房小區(qū)而言，國外沒有

單獨的類似社區(qū)劃分，是將其融于城市社區(qū)一并管理；國內(nèi)

公租房建設(shè)剛起步，還未形成較完善的公租房小區(qū)管理模

式。所以，本文的借鑒將從兩個方面入手，一是城市社區(qū)管

理模式，二是個別地區(qū)公租房小區(qū)管理(含房屋管理)相關(guān)

方式。

一、國外社區(qū)管理模式

國外社區(qū)管理代表模式主要有三種，即：以美國為代表

的社區(qū)自治模式、以新加坡為代表的政府主導(dǎo)模式和以日本

為代表的混合模式。對社區(qū)管理模式的優(yōu)劣并沒有統(tǒng)一的判

斷標(biāo)準(zhǔn)，它決定于一個國家的政治文化傳統(tǒng)、文化和經(jīng)濟(jì)水

平的影響。但不論哪種模式，事實上政府均對社區(qū)管理提供

了政策扶持、資金支持和行政監(jiān)督，都存在著政府對社區(qū)管

理的調(diào)控與大力支持。由于新加坡80%以上的人居住在組屋

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里(政府提供的保障房),其社區(qū)管理基本可等同于組屋社

區(qū)管理。因此，新加坡的一些組屋及社區(qū)管理做法可為我們

提供一定借鑒，主要體現(xiàn)在以下方面：

1.組屋建管一體，物業(yè)管理完善并與房屋管理結(jié)合

新加坡建房發(fā)展局在組屋社區(qū)管理中擔(dān)當(dāng)了重要角色。

建房發(fā)展局不僅負(fù)責(zé)實施政府建房計劃還負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全國的

組屋物業(yè)管理。新加坡物業(yè)管理范圍廣，除了買房和轉(zhuǎn)賣在

建屋發(fā)展局直接申請外，其他業(yè)務(wù)都可以在物業(yè)管理公司辦

理，其業(yè)務(wù)范圍包括：房屋維修養(yǎng)護(hù)、商業(yè)房屋的租賃管理；

出租住宅的租金繳納與售房期款的收?。还矆鏊某鲎夥?/p>

務(wù)及管理；居住小區(qū)內(nèi)停車場的管理；居住小區(qū)的環(huán)境清潔、

園藝綠化管理等，此外，還負(fù)責(zé)介紹居民就業(yè)，配合治安部

門搞好治安工作。物業(yè)管理不僅對組屋管理起到了極大支

撐，還對社區(qū)管理提供了幫助。

2.政府提供資金支持，確保組屋正常運轉(zhuǎn)

建屋發(fā)展局的經(jīng)濟(jì)實行獨立核算、自主經(jīng)營的政策，其

財政預(yù)算納入國家計劃。該局的經(jīng)費收入主要來自租售組屋

所得、購房者貸款利息、服務(wù)及管理費用等。非盈利性質(zhì)使

得建屋發(fā)展局在經(jīng)濟(jì)上入不敷出，每年都有巨額的財政赤

字。因此，政府每年都會給建屋發(fā)展局提供巨額津貼，在組

屋運作上投入大筆資金。

3.社區(qū)管理的行政指導(dǎo)與民眾廣泛參與相結(jié)合

一是，政府作為主導(dǎo)，統(tǒng)籌全盤的社區(qū)管理工作。二是，

政府鼓勵社會各界積極參與社區(qū)事務(wù)，募集和設(shè)立社區(qū)基

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金，推動社區(qū)福利項目。三是充分尊重居民意愿，社區(qū)重大

事項實行投票表決。

4.居住小區(qū)管理法制化

新加坡對居民行為、組屋使用、物業(yè)管理等都制定了很

詳細(xì)的規(guī)章制度，并形成法律。在操作中嚴(yán)格按照法規(guī)執(zhí)行。

5.保障社區(qū)管理經(jīng)費投入

新加坡社區(qū)經(jīng)費來源主要有政府撥款和社會贊助。政府

撥款包括行政經(jīng)費、活動經(jīng)費以及專項經(jīng)費，各項費用均有

明確的使用范圍。同時，大力鼓勵社會捐助。政府制定了社

會捐助經(jīng)費配搭計劃，每收到社會贊助1新元，政府都會配

搭3新元，即社區(qū)組織實際得到4新元。如果社會贊助的款

項以固定的方式長期支付，政府則對每1新元配搭增至4新

元。

6.社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配備有足夠保障

新加坡社區(qū)的設(shè)施配備是城市規(guī)劃和建設(shè)中的重要部

分，屬于公共供給。政府制定了詳細(xì)的城市規(guī)劃設(shè)施配備標(biāo)

準(zhǔn)，在該標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)下，社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點在城市建設(shè)之初就完善

配備，為此政府投資建設(shè)了民眾聯(lián)絡(luò)所、居委會活動中心、

鄰里居委會，以及各類社區(qū)醫(yī)院、診療所、殘障人工作坊、

收容所、安老院等各類基礎(chǔ)設(shè)施。

二、我國社區(qū)管理模式

我國社區(qū)管理模式需要從兩個層面來了解，一是外部層

面，即政府和社區(qū)自治組織的關(guān)系及管理體系；二是內(nèi)部層

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面，即社區(qū)內(nèi)部組織建設(shè)方式及各組織關(guān)系的協(xié)調(diào)方式。

1.外部層面

從政府和社區(qū)自治組織的相互關(guān)系來看，我國的政治文

化和經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了社區(qū)管理模式主要是行政主導(dǎo)型，只不

過由于各地在社區(qū)自治建設(shè)中自治水平的發(fā)育程度和實現(xiàn)

自治目標(biāo)的路徑有所不同，因而在實踐中形成了三種模式，

即以上海為代表的政府主導(dǎo)型模式、以沈陽為代表的社區(qū)自

治型模式、以武漢江漢區(qū)為代表的混合型模式。

從管理縱向體系看，我國有兩種社區(qū)管理模式，一是“市

-區(qū)-街道-社區(qū)”的四級管理模式，二是“市-區(qū)-社區(qū)”三級

管理模式。大多數(shù)城市社區(qū)采用的是四級管理模式，即在市

一級組建統(tǒng)領(lǐng)全市社區(qū)建設(shè)管理的組織(如領(lǐng)導(dǎo)小組、指導(dǎo)

委員會等),區(qū)、街道組建相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)組織。

三級管理模式又稱為“區(qū)直管社區(qū)模式”,主要有兩種

形式：一是不設(shè)立街道辦事處。在城郊結(jié)合部成片開發(fā)的居

住區(qū)不再設(shè)立街道辦事處，直接建立社區(qū)，如北京石景山區(qū)

的魯谷社區(qū)、青島市市北區(qū)的浮山后社區(qū)；二是撤銷已有街

道辦事處，如安徽銅陵市銅官山區(qū)、南京市白下區(qū)淮海路街

道等。在三級管理模式中，各地的共同點是區(qū)委均在社區(qū)派

出機構(gòu)，同時在社區(qū)建立行政事務(wù)服務(wù)中心，其中行政事務(wù)

服務(wù)中心一般為區(qū)政府職能部門派出人員組成，也就是政府

派出機構(gòu)。

2.內(nèi)部層面

社區(qū)內(nèi)部管理組織一般由社區(qū)自治組織即社區(qū)黨組織、

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社區(qū)成員大會、居民委員會等，以及其他組織如物業(yè)公司、

業(yè)主委員會等構(gòu)成。根據(jù)具體執(zhí)行機構(gòu)的不同可分為以居委

會為核心的議行合一、議行分設(shè)兩種模式，以及以物業(yè)管理

企業(yè)為核心的企業(yè)化管理模式。議行合一模式是較老的傳統(tǒng)

模式，這里不多介紹。議行分設(shè)管理模式是指社區(qū)內(nèi)議事層

(居委會)與執(zhí)行層分開的建設(shè)方式，這是目前采用最多的

方式，其中執(zhí)行層一般為社區(qū)工作站(或公共事務(wù)服務(wù)站

等);企業(yè)化管理模式指由物業(yè)公司牽頭，組織居民共同承

擔(dān)社區(qū)綜合管理與服務(wù)職能的做法，社區(qū)居委會成為輔助組

織，如深圳蓮花北社區(qū)、武漢百步亭小區(qū)，這種模式僅在少

數(shù)小區(qū)采用。議行分設(shè)管理模式根據(jù)執(zhí)行層設(shè)置的不同，又

可分為分設(shè)、下屬、條屬、專干等四種模式。此外，有些社

區(qū)還設(shè)有社區(qū)服務(wù)站，一般為居委會下屬專業(yè)機構(gòu)，直接從

事或組織便民的生活性無償、有償服務(wù)。

按照各組織之間的協(xié)調(diào)合作方式劃分，主要有松散合作

型、一體化合作型兩種。松散合作型指各管理組織一般通過

召開社區(qū)聯(lián)席會議的形式進(jìn)行事務(wù)協(xié)商與合作，各組織成員

互不交叉，沒有穩(wěn)定的合作機制。一體化合作型指通過制度

形式建立合作機制，實現(xiàn)社區(qū)管理一體化。其方式一般為成

立社區(qū)黨支部領(lǐng)導(dǎo)下的居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)等各

單位于一體的交叉任職和聯(lián)席會議工作制度，通過共享服務(wù)

平臺(設(shè)施)、共管社區(qū)事務(wù)、共謀社區(qū)發(fā)展，實現(xiàn)各組織

共同的利益和工作目標(biāo)。一體化合作模式在新建較大居民小

區(qū)探索較多。

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三、我國公租房小區(qū)管理情況

1.香港公租房小區(qū)管理情況

香港200多萬居民(占人口總數(shù)約30%)居住在香港房

屋委員會提供的公屋中，租住公屋單位約70萬套，占全港

房屋單位總數(shù)約三成。香港公屋的社區(qū)管理納入了城市社區(qū)

管理之中，其城市社區(qū)管理采用的是政府引導(dǎo)、非政府機構(gòu)

唱主角的半行政半自治型的社區(qū)管理模式。公屋及社區(qū)管理

特點如下：

大力培育和使用社會工作者和義務(wù)工作者。注冊社會工

作者是香港社區(qū)工作的骨干力量，是經(jīng)香港社會工作者注冊

局注冊的從事社會工作的人員，具有較高的專業(yè)素質(zhì)和學(xué)

歷。社區(qū)義務(wù)工作者是社區(qū)建設(shè)的重要輔助力量，義工服務(wù)

機構(gòu)提供了香港23以上的社區(qū)服務(wù)。專業(yè)的社會工作者隊

伍和龐大的義務(wù)工作者群體的組合，成為香港社區(qū)服務(wù)和管

理成功的重要保障。

充分發(fā)揮非政府機構(gòu)的作用。有大量不同性質(zhì)、不同規(guī)

模的社會組織，其服務(wù)范圍涵蓋環(huán)境保護(hù)、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛

康體等眾多領(lǐng)域，是社區(qū)服務(wù)的主要組成部分，同時它們也

是反映社情民意的主要載體，在社區(qū)發(fā)展中發(fā)揮了十分重要

的作用。

公屋管理嚴(yán)格，制度執(zhí)行有力。一是公屋管理的法律、

法規(guī)較完善，對各方的責(zé)權(quán)利界定明確，管理過程中發(fā)生的

諸多問題均能在法律條文上找到處理辦法，并且強制執(zhí)行力

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度大。二是嚴(yán)格規(guī)范住戶行為。利用屋村管理“扣分制”糾正

租戶有損個人及公眾衛(wèi)生的陋習(xí)。

公屋建管一體，物業(yè)管理與房屋管理適度結(jié)合。香港房

委會負(fù)責(zé)統(tǒng)籌所有政府公屋建設(shè)供應(yīng)、編配和管