物業(yè)管理工程能源班工作手冊

中國3000萬經(jīng)理人首選培訓(xùn)網(wǎng)站更多免費資料下載請進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū)物業(yè)管理工程能源班工作手冊工程班長崗位職責(zé)描述1.崗位名稱：班長2.直屬上級：項目處（項目客服中心）第一責(zé)任人及工程能源部負(fù)責(zé)人3．直屬職員：工程班員工4．基本職責(zé)4．1負(fù)責(zé)公司基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量的歸口管理；4．2建立基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備臺賬和維護(hù)保養(yǎng)記錄；4．3管理基礎(chǔ)設(shè)施臺賬，提供并維護(hù)為達(dá)到服務(wù)符合要求所需的過程設(shè)備及支持性服務(wù)；4．4根據(jù)設(shè)備設(shè)施的運行狀況，制定設(shè)備設(shè)施的大、中、小修及更新更換計劃；4．5檢查各小區(qū)設(shè)施設(shè)備運行情況，及時采取措施對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修，并將檢查及維修結(jié)果報告工程能源部；4．6負(fù)責(zé)審核項目工程用物資物品的申購計劃，上報工程經(jīng)理審核總經(jīng)理審批，由行政部門負(fù)責(zé)采購。4．7負(fù)責(zé)執(zhí)行公司的管理制度，檢查部門工作進(jìn)展情況，并采取必要的對策；4．8負(fù)責(zé)根據(jù)新進(jìn)員工不同崗位進(jìn)行業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)、指導(dǎo)，講解相應(yīng)工作崗位要求；在工程能源部領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)組織安排工程班對機電設(shè)備、房屋建筑、公共設(shè)施進(jìn)行日常運行操作、維修、保養(yǎng)等具體工作；4．9監(jiān)督維修服務(wù)質(zhì)量，對維修服務(wù)中發(fā)生的技術(shù)問題和不合格服務(wù)及時糾正，并采取糾正措施；4．10每月定期組織工程班員工抄寫水電表數(shù)，并作出總表與分表核對記錄，交客戶服務(wù)中心；4．11負(fù)責(zé)工程班所屬員工的月考勤工作，并將月考勤表交項目處；4．12完成上級交辦的其他任務(wù)。工程維修人員崗位描述1.崗位名稱：工程維修人員2.部門：工程能源班3.直屬上級：工程能源班長4．基本職責(zé)4．1負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)維養(yǎng)、定期維護(hù)維養(yǎng)工作。4．2負(fù)責(zé)按照要求對小區(qū)（大廈）內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施的日檢、周檢、月檢工作，做好相應(yīng)巡檢質(zhì)量記錄。4．3負(fù)責(zé)完成所管轄范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備清潔衛(wèi)生工作。4．4負(fù)責(zé)每月定期抄寫各業(yè)戶水、電表數(shù)，并同時檢查水、電表工作是否正常。4．5負(fù)責(zé)處理業(yè)戶報修服務(wù)工作。4．6完成上級交辦的其他任務(wù)。小區(qū)維修工作業(yè)規(guī)程1例行巡檢1.1每日巡檢1.1.1每日上班后，如暫時沒有小區(qū)主管及協(xié)管員的工作安排，維修工可進(jìn)行巡檢工作，巡檢中若遇見業(yè)主（住戶）投訴或業(yè)主（住戶）反映的設(shè)施、設(shè)備情況，應(yīng)一并記入《值班記錄表》中并在巡檢中隨時聽從小區(qū)主管的另行安排。1.1.2小區(qū)維修電工對配電設(shè)備分別于上、下午各巡視一次，保證配電系統(tǒng)，公共照明系統(tǒng)的正常運行，并填寫《低壓配電運行日志》。1.1.3給排水及土建維修工每日兩次例行巡查小區(qū)公共設(shè)施、管道、單元表，有無毀損及跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。公共區(qū)域有無違章占地亂搭亂建等現(xiàn)象，并填寫《維修工檢查記錄表》。1.2每周巡檢1.2.1每周小區(qū)維修電工對配電設(shè)備、單元配電箱及公共照明系統(tǒng)巡查兩次，防止發(fā)生意外事件，并填寫《維修工檢查記錄表》。1.2.2發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)采取處理措施，特別是在發(fā)生煤氣管道漏氣，供水管道漏水，爆管時，應(yīng)立即采取緊急處理措施，并報知小區(qū)主管，分清責(zé)任范圍，再對異常情況做進(jìn)一步處理。2配電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)2.1小區(qū)維修電工負(fù)責(zé)配電房的安全和衛(wèi)生工作。2.2小區(qū)維修電工負(fù)責(zé)制訂公共設(shè)備年度養(yǎng)護(hù)計劃草案，填寫《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》。2.3檢修低壓配電柜前，小區(qū)維修電工應(yīng)事先填寫《配電柜檢修工作票》，經(jīng)小區(qū)主管認(rèn)可后，方可進(jìn)行操作。2.4按照《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》及《低壓配電檢查項目及標(biāo)準(zhǔn)》定期（月/年）對設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行清潔和維修保養(yǎng)，填寫《設(shè)備維修記錄表》《維修工作檢查記錄表》。2.5水、電、氣表的抄表2.6每月由小區(qū)維修電工負(fù)責(zé)水、電、氣表的抄表到戶工作。2.7每季度，小區(qū)維修電工須進(jìn)戶一次，核對水表的實際讀數(shù)。2.8根據(jù)協(xié)管員的異常數(shù)據(jù)信息，檢查有無私拉亂接電線及偷電現(xiàn)象。排除線路或其它非正常情況引起的耗損，監(jiān)控小區(qū)水電氣的消耗情況。2.9異常情況，報小區(qū)主管進(jìn)行處理，配合協(xié)管員完成收費工作。3檢查住戶裝修施工情況3.1根據(jù)業(yè)主（住戶）已獲準(zhǔn)《裝修申報表》的裝修申報內(nèi)容，維修人員應(yīng)協(xié)助管理員進(jìn)行裝修監(jiān)督管理，在小區(qū)入住裝修期間，每日不得少于兩次的現(xiàn)場巡查。3.2小區(qū)維修電工應(yīng)檢查裝修住戶在施工過程中，有無私自接用公用線路的行為。3.3給排水、土建維修工應(yīng)檢查裝修住戶在施工過程中，有無違章開墻破洞、破壞房屋結(jié)構(gòu)等行為。3.4維修人員對裝修住戶的監(jiān)督檢查，應(yīng)記入《裝修巡檢表》，發(fā)現(xiàn)違章操作的裝修住戶，應(yīng)報告小區(qū)主管進(jìn)行處理。4保修范圍內(nèi)的維修4.1業(yè)主（住戶）來人來電要求提供保修范圍內(nèi)的維修服務(wù)時，應(yīng)了解清楚維修內(nèi)容及時間要求。4.2管理員根據(jù)工作需要，對維修工的工作進(jìn)行調(diào)整，并與業(yè)主（住戶）約定上門時間。協(xié)管員開出《維修派工單》，交給維修人員。4.3維修人員準(zhǔn)備好工具及維修材料，在約定時間到達(dá)現(xiàn)場。（一般情況下，應(yīng)提前3~5分鐘趕到現(xiàn)場）。4.4維修人員身著工裝，佩戴工作牌，持維修單輕聲敲門。4.5待住戶開門后應(yīng)先問“您好”，并使用禮貌用語“請問……”、“謝謝……”詢問維修事項。4.6耐心解釋業(yè)主（住戶）提出的問題，避免與業(yè)主（住戶）發(fā)生爭執(zhí)。4.7維修工作結(jié)束后，要將工作場地清掃干凈，請業(yè)主（住戶）確認(rèn)維修結(jié)果，并在《維修派工單》上簽字，禮貌的說“再見”，方可離去。4.8將《維修派工單》交回協(xié)管員，間隔2天后向業(yè)主（住戶）進(jìn)行維修情況的回訪。5特約維修5.1解業(yè)主（住戶）維修的內(nèi)容，要求維修的時間等。根據(jù)《特約維修項目及價目表》，告知業(yè)主（住戶）可能發(fā)生的維修費用金額，并預(yù)交部分費用。5.2管理員根據(jù)工作需要，對維修工的工作進(jìn)行調(diào)整，并與業(yè)主（住戶）約定上門時間。管理員開出《維修派工單》，連同預(yù)付費收據(jù)一并交給維修人員。5.3按約定時間到達(dá)現(xiàn)場，確定維修的具體事項，判斷是否需購材料并查實其規(guī)格、數(shù)量以及提供方式，將情況明確的通報業(yè)主（住戶）。5.4若業(yè)主（住戶）要求自購材料，則待業(yè)主（住戶）購回維修材料，維修人員接業(yè)主（住戶）通知，上門確認(rèn)其材料符合要求后再進(jìn)行維修。5.4.1若由維修人員代購材料，則所購材料須經(jīng)業(yè)主（住戶）確認(rèn)后，維修人員方可開始維修。5.4.2參照5.1、52、5.3執(zhí)行，并將維修費余款收交項目處（項目客服中心），并迅速將維修費繳款憑據(jù)送達(dá)業(yè)主（住戶）。6維修材料申購6.1按《小區(qū)物資采購規(guī)定》執(zhí)行。6.2維修人員每月初5日前按時填報《維修統(tǒng)計分析表》，提出申購維修材料、工具的計劃。6.3維修人員領(lǐng)用維修工具（材料），須填寫《工具（材料）領(lǐng)用登記表》。

裝修管理流程業(yè)主提出申請業(yè)主提出申請業(yè)主出示購房合同及證件業(yè)主出示購房合同及證件業(yè)主申報裝修項目，提供裝修方資質(zhì)證明及所需資料業(yè)主申報裝修項目，提供裝修方資質(zhì)證明及所需資料業(yè)主向項目處（項目客服中心）提供裝修平面圖、裝修方案如消防，天然氣變更業(yè)主向項目處（項目客服中心）提供裝修平面圖、裝修方案業(yè)主向項目處（項目客服中心）提供主管部門審批證明業(yè)主向項目處（項目客服中心）提供主管部門審批證明業(yè)主預(yù)繳裝修保證金和建筑垃圾清運費、管理費，簽訂《裝修施工協(xié)議書》，并辦理施工證。業(yè)主預(yù)繳裝修保證金和建筑垃圾清運費、管理費，簽訂《裝修施工協(xié)議書》，并辦理施工證。項目處（項目客服中心）審批項目處（項目客服中心）監(jiān)督巡查施工隊進(jìn)駐現(xiàn)場施工項目處（項目客服中心）監(jiān)督巡查施工隊進(jìn)駐現(xiàn)場施工存在問題竣工后項目處（項目客服中心）驗收施工隊進(jìn)行整改竣工后項目處（項目客服中心）驗收施工隊進(jìn)行整改合格否否是項目處（項目客服中心）簽字并退還保證金項目處（項目客服中心）簽字并退還保證金項目處（項目客服中心）將業(yè)主裝修資料存檔 項目處（項目客服中心）將業(yè)主裝修資料存檔業(yè)主／住戶室內(nèi)維修工作流程在派工單上登記維修工去向在派工單上登記維修工去向交回派工單維修完畢請業(yè)主在派工單上簽認(rèn)技術(shù)準(zhǔn)備工具材料持單至現(xiàn)場維修相關(guān)人員接受業(yè)主維修申報，填寫派工單交回派工單維修完畢請業(yè)主在派工單上簽認(rèn)技術(shù)準(zhǔn)備工具材料持單至現(xiàn)場維修相關(guān)人員接受業(yè)主維修申報，填寫派工單工程班統(tǒng)計匯總工程班統(tǒng)計匯總重大維修項目主管工程師至現(xiàn)場查看，提出方案，監(jiān)督維修主管工程師至現(xiàn)場查看，提出方案，監(jiān)督維修反饋按規(guī)定時間對業(yè)主進(jìn)行回訪項目處（項目客服中心）收費，并開據(jù)憑證按規(guī)定時間對業(yè)主進(jìn)行回訪項目處（項目客服中心）收費，并開據(jù)憑證合格否合格否返工資料存檔返工資料存檔設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程編制施工方案，報有關(guān)部門審批編制施工方案，報有關(guān)部門審批需要停水、停電向受影響業(yè)主出書面通知需要停水、停電向受影響業(yè)主出書面通知重大項目日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問題，填寫《