第六章-假設(shè)開(kāi)發(fā)法

第六章

假設(shè)開(kāi)發(fā)法開(kāi)篇案例：某成片荒地的面積為2km2。，適宜進(jìn)行“五通一平”的土地開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為80%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2。；開(kāi)發(fā)期為3年；將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等費(fèi)用為2.5億元/km2。；貸款年利率為8%；土地開(kāi)發(fā)的年利潤(rùn)率為10%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣房需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。請(qǐng)根據(jù)以上資料估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義

假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱預(yù)期開(kāi)發(fā)法、余值法、倒算法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和贏得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用的前提條件預(yù)期原理1.要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；2.要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)的土地供應(yīng)計(jì)劃；3.要有一個(gè)全面、連續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)資料庫(kù)，包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易的稅費(fèi)清單或目錄。第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用范圍1.待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)；2.土地整理的估價(jià)；3.待拆遷改造再開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)；4.在建工程的估價(jià)；5.有裝修潛力或可改變用途的舊有房地產(chǎn)的估價(jià)；6.現(xiàn)有房地產(chǎn)中單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)格。=一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－后續(xù)開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)―開(kāi)發(fā)利潤(rùn)―取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)

待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式二、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式1.求生地價(jià)值的公式（1）適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式生地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－取得生地的稅費(fèi)（2)適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式生地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－取得生地的稅費(fèi)第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式二、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式2.求毛地價(jià)值的公式（1）適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式毛地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－取得毛地的稅費(fèi)（2）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式毛地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－取得毛地的稅費(fèi)第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式二、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式3.求熟地價(jià)值的公式熟地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－取得熟地的稅費(fèi)第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式二、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式4.求在建工程價(jià)值的公式在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－續(xù)建投資利潤(rùn)－取得在建工程的稅費(fèi)5.求舊的房地產(chǎn)價(jià)值的公式舊的房地產(chǎn)價(jià)值＝裝飾裝修改造或改變用途后的房地產(chǎn)價(jià)值－裝飾裝修改造或改變用途的成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－裝飾裝修改造投資利潤(rùn)－取得舊的房地產(chǎn)的稅費(fèi)第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式三、按開(kāi)發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式1.適用與開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式

V＝Vp－C式中V—待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；

Vp—采用市場(chǎng)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；

C—后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。2.適用于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)的公式

V＝VR－C式中VR—采用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式一、調(diào)查待估房地產(chǎn)的基本情況1.土地的位置（1）所依托的城市在國(guó)內(nèi)或國(guó)際所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境狀況；（2）所依托的地區(qū)的性質(zhì)、地位及政府的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想；（3）具體的坐落狀況及周圍環(huán)境和交通便利程度。2.土地面積大小、形狀、地質(zhì)狀態(tài)、平整程度及基礎(chǔ)設(shè)施等情況。3.政府的城市規(guī)劃限制：用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等情況。4.土地的權(quán)利狀況：土地的使用年限、續(xù)期的規(guī)定及轉(zhuǎn)讓、抵押土地的有關(guān)規(guī)定等情況。第三節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的程序和內(nèi)容二、選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀及規(guī)劃限制、開(kāi)發(fā)投資前景等的分析，在合法的基礎(chǔ)上，根據(jù)最有效使用和最合理開(kāi)發(fā)的原則，在政府規(guī)劃限制的許可范圍內(nèi)，規(guī)劃出待估土地或房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)模式和方案。最佳開(kāi)發(fā)利用方式包括：用途、容積率、覆蓋率、建筑式樣、規(guī)模、檔次等。即政府許可范圍內(nèi)的最佳選擇。所謂的最佳是指能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，可獲取最大贏利的開(kāi)發(fā)模式。這將直接關(guān)系到市場(chǎng)銷售、建設(shè)成本和關(guān)系到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利等。第三節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的程序和內(nèi)容三、估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期是指從取得土地使用權(quán)到房地產(chǎn)全部銷售或出租完畢這一時(shí)期，它又可以分為開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備、開(kāi)發(fā)建設(shè)期、租售期。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即估價(jià)時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的確定，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，工程技術(shù)要求及房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況等綜合確定。估算開(kāi)發(fā)期的核心是先抓住待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況這兩頭，然后估計(jì)將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況開(kāi)發(fā)建設(shè)成開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必要的時(shí)間。第三節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的程序和內(nèi)容四、預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值第六章假設(shè)開(kāi)發(fā)法1.出售的房地產(chǎn)對(duì)于出售的房地產(chǎn)，可以采用市場(chǎng)比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合的方法。即先采用市場(chǎng)比較法來(lái)確定一個(gè)合理的價(jià)格，再?gòu)氖袌?chǎng)未來(lái)發(fā)展變化的角度進(jìn)行修正。2.出租的房地產(chǎn)對(duì)于出租的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓、商業(yè)房地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)的確定，可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件下的的房地產(chǎn)的租金水平、出租費(fèi)用水平，采用市場(chǎng)比較法確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的出租純收益，再采用收益還原法求取房地產(chǎn)的價(jià)格。第三節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的程序和內(nèi)容五、估算各項(xiàng)成本費(fèi)用

成本費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)。

第三節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的程序和內(nèi)容六、估算待估房地產(chǎn)價(jià)格

有兩種計(jì)算方式：動(dòng)態(tài)方式（現(xiàn)金流折現(xiàn)方式）和靜態(tài)方式（傳統(tǒng)計(jì)息方式）。靜態(tài)方式主要是不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間的不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上，而是直接相加減，但要計(jì)算利息。動(dòng)態(tài)方式是把估價(jià)中所涉及的每一筆費(fèi)用都貼現(xiàn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，已經(jīng)考慮了資金的時(shí)間性，因此不再需要單獨(dú)計(jì)算利息。

第三節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的程序和內(nèi)容六、估算待估房地產(chǎn)價(jià)格例如，評(píng)估一宗待開(kāi)發(fā)土地在2008年7月的價(jià)值，如果預(yù)測(cè)該土地2009年7月開(kāi)發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為1100萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，按動(dòng)態(tài)方式，要將在未來(lái)發(fā)生的房?jī)r(jià)都折算到2008年7月，則在2008年7月來(lái)看的實(shí)際房屋售價(jià)應(yīng)為1000／（1＋10%）＝1000（萬(wàn)元）。按靜態(tài)方式，就是1100萬(wàn)元。第三節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的程序和內(nèi)容【例題6-1】某成片荒地需要進(jìn)行估價(jià)。該塊土地面積為2km2,適宜進(jìn)行“五通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，可轉(zhuǎn)讓土地的比例為60%，附近地區(qū)位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地單價(jià)為1000元／m2，，開(kāi)發(fā)周期為三年，將該土地開(kāi)發(fā)為“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為3億元／km2，貸款年利率8%，投資利潤(rùn)率為15%，當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%，試分別用傳統(tǒng)方法和動(dòng)態(tài)方法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用舉例解：1.傳統(tǒng)方法：設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V則成片荒地開(kāi)發(fā)完成后的熟地總價(jià)＝1000×2000000×60%＝12（億元）開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用總額＝3×2＝6（億元）投資利息總額＝V(1＋4%)×[(1＋8%)3－1]＋6×[(1＋8%)1.5－1]＝0.27V＋0.734(億元）轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)完成后的熟地的稅費(fèi)總額＝12×6%＝0.72（億元）土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額＝（V＋V×4%＋6)×15%＝0.156V＋0.9(億元）購(gòu)買該成片土地的稅費(fèi)總額＝V×4%＝0.04VV＝12－6－(0.27V＋0.734)－0.72－(0.156V＋0.9)－0.04V隨堂筆記V＝2.487億元即：土地總價(jià)為2.487億元，土地單價(jià)為124.35元／m2。第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用舉例

2.動(dòng)態(tài)方法：設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V則成片荒地開(kāi)發(fā)完成后的熟地總價(jià)＝（1000×2000000×60%）÷（1+

8%）3

＝9.526（億元）開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用總額＝（3×2）÷（1+

8%）1.5

＝5.346（億元）轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)完成后的熟地的稅費(fèi)總額＝（12×6%）÷（1+

8%）3

＝0.572（億元）土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額＝（V＋V×4%＋5.346)×15%＝0.156V＋0.802(億元）購(gòu)買該成片土地的稅費(fèi)總額＝V×4%＝0.04VV＝9.526－5.346－0.572－(0.156V＋0.802)－0.04VV＝2.346億元即：土地總價(jià)為2.346億元，土地單價(jià)為117.31元／m2。第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用舉例【例題6-2】某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用500元/m2(按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4000元；銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為售價(jià)的2%、銷售稅費(fèi)預(yù)計(jì)為售價(jià)的6%；購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其售價(jià)的4%。請(qǐng)利用上述資料采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為12%）

第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用舉例解：設(shè)該舊廠房的正常購(gòu)買價(jià)格為V裝飾裝修后的總價(jià)值＝（4000×5000）÷（1+

12%）＝1785.71（萬(wàn)元）裝飾裝修改造總費(fèi)用＝（1000×5000）÷（1+

12%）0.5

＝472.46（萬(wàn)元）銷售費(fèi)用總額＝1785.71×2%＝35.71（萬(wàn)元）銷售稅費(fèi)總額＝1785.71×6%＝107.14（萬(wàn)元）購(gòu)買該舊廠房的稅費(fèi)總額＝V×4%＝0.04V(萬(wàn)元）需要補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用總額＝500×5000＝250（萬(wàn)元）V＝1785.71－472.46－35.71－107.14－0.04V－250V＝885（萬(wàn)元）該舊廠房總價(jià)＝885（萬(wàn)元）該舊廠房單價(jià)＝885×1000÷5000＝1770（元/m2）第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用舉例【例題6-3】某在建工程，開(kāi)工于2007年3月1日，總用地面積3000m2，規(guī)劃總建筑面積12400m2。，用途為寫(xiě)字樓。土地使用期限為50年，從開(kāi)工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià)800元/m2。該項(xiàng)目的正常建設(shè)費(fèi)用（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用等）為每平方米建筑面積2300元。至2008年9月1日完成了主體結(jié)構(gòu)，相當(dāng)于投入了40%的建設(shè)費(fèi)用。預(yù)計(jì)至建成尚需1.5年，還需要投入60%的建設(shè)費(fèi)用。建成半年后可租出，可出租面積的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為85%，出租的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭?gòu)買在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)