第11章-房產(chǎn)稅法、車(chē)船稅法、船舶噸稅法和契稅法之契稅1

第四節(jié)契稅一、契稅概述二、契稅基本內(nèi)容三、契稅的計(jì)算四、契稅的申報(bào)與繳納（一）契稅的概念一、契稅概述契稅是以境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。（二）產(chǎn)生與發(fā)展我國(guó)的契稅起源于東晉的“估稅”。東晉時(shí)期，商品經(jīng)濟(jì)日趨活躍，“人競(jìng)商販，不為田業(yè)”。為抑商勵(lì)農(nóng)，增加賦稅收人，東晉政府“故使均輸(指納稅)”，開(kāi)征了估稅。估稅分輸估和散估兩種。對(duì)買(mǎi)賣(mài)田宅、奴婢、馬牛等價(jià)值較高，成交時(shí)立有契券的大交易，按成交價(jià)每一萬(wàn)錢(qián)抽稅錢(qián)四百，賣(mài)方出三百，買(mǎi)方出一百，稱(chēng)為“輸估”；對(duì)不立契券的小交易，按成交價(jià)格百分抽四,全部由賣(mài)方繳納，稱(chēng)為“散估”。契稅到宋代逐步趨于完備，宋太祖天寶二年(公元969年)，規(guī)定民間典賣(mài)田宅，要在兩個(gè)月內(nèi)向官府輸錢(qián)，請(qǐng)求加蓋印契,稱(chēng)為“印契錢(qián)”。以后歷代封建王朝對(duì)土地、房屋的買(mǎi)賣(mài)、典當(dāng)?shù)犬a(chǎn)權(quán)變動(dòng)都征收契稅，但稅率和征收范圍不完全相同。

中華民國(guó)成立后，于1914年頒布契稅條例。規(guī)定稅率為：買(mǎi)契9%，典契6%。另外，還有一些免稅規(guī)定：官方、自治團(tuán)體和具有公益性的法人在買(mǎi)賣(mài)、典當(dāng)土地房屋時(shí)免納契稅。1917年，北洋政府將稅率改為買(mǎi)契6%，典契3%，各省征收附加稅，但以不超過(guò)正稅的1/3為限。1927年國(guó)民政府公布驗(yàn)契暫行條例及章程，將契稅劃歸地方收入。1934年國(guó)民政府第二次全國(guó)財(cái)政會(huì)議上，通過(guò)了《契稅辦法四項(xiàng)》，要求各省整理契稅，規(guī)定買(mǎi)契6%，典契3%為稅率高限，附加稅以不超過(guò)正稅的一半為原則。至此，契稅稅率在全國(guó)統(tǒng)一起來(lái)。1940年，國(guó)民政府公布《契稅暫行條例》，將稅率改為買(mǎi)契5%，典契3%。1942年修改《契稅暫行條例》，將稅目擴(kuò)大為買(mǎi)賣(mài)、典當(dāng)、贈(zèng)與和交換，后又增加了分割和占有兩個(gè)稅目。由于契稅是以保障產(chǎn)權(quán)的名義征收的，長(zhǎng)期以來(lái)都是納稅人自覺(jué)向政府申報(bào)投稅，請(qǐng)求驗(yàn)印或發(fā)給契證。因此，契稅在群眾中影響較深，素有“地憑文契官憑印”、“買(mǎi)地不稅契，訴訟沒(méi)憑據(jù)”的諺語(yǔ)。新中國(guó)成立后，政務(wù)院于1950年發(fā)布《契稅暫行條例》，規(guī)定對(duì)土地、房屋的買(mǎi)賣(mài)、典當(dāng)、贈(zèng)與和交換征收契稅。1954年財(cái)政部經(jīng)政務(wù)院批準(zhǔn)，對(duì)《契稅暫行條例》的個(gè)別條款進(jìn)行了修改，規(guī)定對(duì)公有制單位承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移免征契稅。社會(huì)主義改造完成以后，土地禁止買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓?zhuān)魇胀恋仄醵愐簿妥匀煌Ｖ沽?。到“文化大革命”后期，全?guó)契稅征收工作基本處于停頓狀態(tài)。改革開(kāi)放后，國(guó)家重新調(diào)整了土地、房屋管理方面的有關(guān)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步得到了恢復(fù)和發(fā)展。從1990年開(kāi)始，全國(guó)契稅征管工作全面恢復(fù)?；謴?fù)征收后，契稅收入連年大幅度增加，從1990年的1.34億元增加到1997年的36億元，成為地方稅收中最具增長(zhǎng)潛力的稅種。但由于《契稅暫行條例》立法年代久遠(yuǎn)，很多規(guī)定與當(dāng)前的實(shí)際情況相脫節(jié)，實(shí)際工作中難以操作和執(zhí)行。為了適應(yīng)建立和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要，充分發(fā)揮契稅籌集財(cái)政收入和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，1997年7月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》，并于同年10月1日起開(kāi)始實(shí)施。（三）契稅的特點(diǎn)契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納以發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)，即土地和房屋為征稅對(duì)象，具有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移課稅性質(zhì)。契稅屬于土地、房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易過(guò)程中的財(cái)產(chǎn)稅，由承受人納稅，即買(mǎi)方納稅。特點(diǎn)（一）征稅范圍征稅范圍為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。二、征稅范圍、納稅人和稅率1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)?、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òǔ鍪邸①?zèng)與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移）；3、房屋買(mǎi)賣(mài)；4、房屋贈(zèng)與；5、房屋交換；視同房屋買(mǎi)賣(mài)：1、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。2、以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。3、買(mǎi)房拆料或翻建新房，應(yīng)照章納稅。房屋產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方價(jià)值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。（二）納稅人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人

（三）稅率契稅實(shí)行3%～5%的幅度比例稅率。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實(shí)際情況決定。三、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）計(jì)稅依據(jù)一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。二、土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定。三、土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。四、以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅。計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。五、房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策１、對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。２、采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。３、承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率【例】居民甲共有兩套住房，將一套出售給居民乙，成交價(jià)格為100000元；將另一套兩室住房與居民丙交換成兩處一室住房，并支付換房差價(jià)款40000元。試計(jì)算甲、乙、丙相關(guān)行為應(yīng)繳納的契稅。(假定稅率為5%)(1)甲應(yīng)繳納契稅＝40000×5%＝2000(元)(2)乙應(yīng)繳納契稅＝100000×5%＝5000(元)(3)丙不繳納契稅?！纠}】2008年，王某獲得單位獎(jiǎng)勵(lì)房屋一套。王某得到該房屋后又將其與李某擁有的一套房屋進(jìn)行交換。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估獎(jiǎng)勵(lì)王某的房屋價(jià)值30萬(wàn)元，李某房屋價(jià)值35萬(wàn)元，協(xié)商后，王某實(shí)際向李某支付房屋交換價(jià)格差額款5萬(wàn)元。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定獎(jiǎng)勵(lì)王某的房屋價(jià)值28萬(wàn)元。已知當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為4%。計(jì)算王某應(yīng)繳納的契稅稅額。

（1）王某獲獎(jiǎng)承受房屋權(quán)屬應(yīng)繳納的契稅稅額＝280000×4%＝11200（元）（2）王某房屋交換行為應(yīng)繳納的契稅稅額＝50000×4%＝2000（元）（3）王某實(shí)際應(yīng)繳納的契稅稅額＝11200＋2000＝13200（元）四、稅收優(yōu)惠1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房，免征契稅。3.因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情減免。4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。6.經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。1、企業(yè)公司制改造一般而言，承受一方如無(wú)優(yōu)惠政策就要征契稅；另外，要注意不征稅與免稅是不同的概念。企業(yè)公司制改造中，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2、企業(yè)股權(quán)重組在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。但在增資擴(kuò)股中，如果是以土地使用權(quán)來(lái)認(rèn)購(gòu)股份，則承受方需繳契稅。國(guó)有、集體企業(yè)實(shí)施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買(mǎi)斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過(guò)其職工投資增資擴(kuò)股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對(duì)改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅3、企業(yè)合并、分立（1）兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（2）企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。（一）基本規(guī)定（二）特殊規(guī)定

4、企業(yè)出售國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷(xiāo)，并且買(mǎi)受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅5、企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅6、房屋附屬設(shè)施（今年新增）對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（如停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù)等）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。7、繼承土地、房屋權(quán)屬法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅；非法定繼承人應(yīng)征收契稅8、經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的