房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)7房地產(chǎn)稅收

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）【能力目標(biāo)】1.分析我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問(wèn)題；2.提出完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制的基本思路?！局R(shí)目標(biāo)】1.了解房地產(chǎn)稅收的功能；2.理解房地產(chǎn)稅收的原則；3.掌握我國(guó)房地產(chǎn)的稅收體系。第七章

房地產(chǎn)稅收

【教學(xué)建議】

教師可根據(jù)學(xué)生的接受程度，深入淺出地進(jìn)行選擇性的講授?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）從市場(chǎng)變化看稅收政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控作用案例導(dǎo)入【案例思考題】房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生什么影響？《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）第一節(jié)

房地產(chǎn)稅收概述一、房地產(chǎn)稅收的含義和特征（一）房地產(chǎn)稅收的含義房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收。在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系中，不僅包括直接以房屋和土地為課稅對(duì)象（又稱稅收客體）的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅等稅種，也包括國(guó)家在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、管理過(guò)程中，根據(jù)相應(yīng)的稅收規(guī)范，強(qiáng)制地向房地產(chǎn)納稅義務(wù)人征收的稅賦，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、耕地占用稅等。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）

實(shí)際上，我國(guó)房地產(chǎn)稅收對(duì)現(xiàn)代國(guó)家稅收的三大體系——財(cái)產(chǎn)課稅、所得課稅和商品課稅都有涉及。以房屋和土地為課稅對(duì)象的稅種屬于財(cái)產(chǎn)稅范疇，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和契稅等；對(duì)企業(yè)與房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)相關(guān)的所得及個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或財(cái)產(chǎn)租賃所得的課稅屬于所得稅范疇；而以銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅對(duì)象的營(yíng)業(yè)稅則屬于商品稅范疇，由于城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是依附于營(yíng)業(yè)稅的，也可歸為此類。房地產(chǎn)具有商品和財(cái)產(chǎn)的雙重屬性，這使它區(qū)別于一般消費(fèi)品。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（二）房地產(chǎn)稅收的特征財(cái)產(chǎn)稅是指以各類動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅收。1．房地產(chǎn)稅收是對(duì)社會(huì)財(cái)富存量的課稅2．房地產(chǎn)稅收具有直接稅性質(zhì)3．房地產(chǎn)稅收一般屬于地方經(jīng)常性稅收財(cái)產(chǎn)稅，尤其是不動(dòng)產(chǎn)稅，從其本身的性質(zhì)特點(diǎn)看，最適宜成為地方稅的主體稅種。原因有三：一是稅基具有明顯的地域特征，其課稅對(duì)象相對(duì)固定于某一區(qū)域，不隨納稅人的流動(dòng)而流動(dòng)；二是稅收收入穩(wěn)定可靠；三是符合便利征管的原則?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）

例如，在財(cái)產(chǎn)稅起源較早、體系較為完善的美國(guó)，除馬里蘭州于1999年將征稅權(quán)上收到州政府以外，其他49個(gè)州都?xì)w地方政府征收（見(jiàn)表7-1）。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）稅種聯(lián)邦政府(Federal)州政府(State)地方政府(Local)各級(jí)政府合計(jì)個(gè)人所得稅(PersonalIncome)81172100公司所得稅(CorporateIncome)81172100消費(fèi)稅(Sale＆Excise)176716100財(cái)產(chǎn)稅(Property)0496100機(jī)動(dòng)車稅(MotorVehicle)0928100其他(AllOther)483616100合計(jì)(Total)582616100表7-1美國(guó)不同稅種在各級(jí)政府稅收中的分配二、房地產(chǎn)稅收的功能

（一）使地方政府獲得財(cái)政收入前面已經(jīng)提到，房地產(chǎn)稅收應(yīng)當(dāng)作為地方政府穩(wěn)定的收入來(lái)源，以此促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展的良性循環(huán)。例如，美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅95%以上由地方政府征收，而依靠所取得的收入，在交通基礎(chǔ)設(shè)施、住房等城市建設(shè)方面的支出上，地方政府比州政府承擔(dān)了更多的責(zé)任（見(jiàn)表7-2）。

然而在我國(guó)，房地產(chǎn)稅收遠(yuǎn)未起到這個(gè)作用。一方面，我國(guó)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收的稅基過(guò)窄，稅負(fù)過(guò)輕，使得每年對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)極為有限，不能滿足城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要（見(jiàn)表7-3的數(shù)據(jù)）。另一方面，我國(guó)國(guó)有土地《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）土地出讓實(shí)行的是土地出讓金一次性交清的方式，這加重了地方政府的短視，甚至助長(zhǎng)了某些官員的腐敗。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）項(xiàng)

目州政府與地方政府總計(jì)州政府地方政府稅收收入9,389.75,489.93,899.8

財(cái)產(chǎn)稅2,966.8104.72,862.1財(cái)政支出

交通設(shè)施高速公路1,177.0724.5452.4

機(jī)場(chǎng)170.515.6154.8

停車設(shè)施11.90.011.9

海邊及內(nèi)陸港口設(shè)施58.711.547.2

交通補(bǔ)助4.41.82.7環(huán)境及住房

自然資源保護(hù)228.1171.157.0

公園及休閑場(chǎng)所317.646.4271.3

住房及社區(qū)開(kāi)發(fā)352.846.1306.7

污水處理設(shè)施325.410.0315.4

垃圾處理設(shè)施191.826.9164.9表7-2美國(guó)2002—2003財(cái)政年度財(cái)產(chǎn)稅收入及部分財(cái)政支出情況單位：億美元《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）年

份19941995199619971998199920002001200220032004

地稅收入總計(jì)--1596.82094.02597.32950.83312.13733.74716.35308.76303.67863.7房產(chǎn)稅

60.381.7102.2123.9159.8183.5209.6228.6282.4323.9366.3

城鎮(zhèn)土地使用稅

32.533.639.444.054.259.164.966.276.891.6106.2土地增值稅

--0.31.12.54.36.88.410.320.537.375.1三稅合計(jì)占地稅收入%--7.26.86.67.47.57.66.57.27.27.0表7-3我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅主要稅種占地稅收入比重（二）促進(jìn)社會(huì)公平公平是稅收應(yīng)當(dāng)遵循的兩大原則之一，包括受益原則和支付能力原則兩個(gè)方面。反過(guò)來(lái)，稅收制度對(duì)公平原則的實(shí)踐也促使資源及財(cái)富的分配趨于合理，從而改善社會(huì)公平。當(dāng)然，由于福利和效用的不可測(cè)性，完美的稅制和絕對(duì)的公平是不存在的，但這并不意味著財(cái)產(chǎn)稅本身的缺陷，因?yàn)椴徽撌菍?duì)收入征稅還是對(duì)消費(fèi)征稅，同樣存在這個(gè)問(wèn)題。我們要做的是通過(guò)更為適合的稅基、稅率以及稅種間的相互配合，達(dá)到更好的公平原則的實(shí)施效果。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（三）調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)第一，合理的財(cái)產(chǎn)稅制度能夠影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需、價(jià)格和流動(dòng)性，特別是對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀具有一定參考意義。

第二，適當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)稅制度還能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策和調(diào)控目標(biāo)。

不僅如此，通過(guò)合理的房地產(chǎn)稅收制度還能促進(jìn)某些政策的推廣實(shí)施。有利于我國(guó)土地資源的謹(jǐn)慎、合理利用，在同等條件下生產(chǎn)更多的住房，緩解居民特別是普通收入者的住房緊張狀況。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）經(jīng)典案例房地產(chǎn)稅收調(diào)控宜穩(wěn)不宜急三、房地產(chǎn)稅收的原則稅收原則，就是政府征稅(包括稅制的建立和稅收政策的運(yùn)用)所應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則。（一）公平原則稅收公平原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運(yùn)用，應(yīng)確保公平，遵循公平原則。

公平是稅收的基本原則。（二）效率原則稅收效率原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運(yùn)用，應(yīng)講求效率，遵循效率原則?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（三）適度原則稅收適度原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運(yùn)用，應(yīng)兼顧需要與可能，做到取之有度。這里，“需要”是指財(cái)政的需要，“可能”則是指稅收負(fù)擔(dān)的可能，即經(jīng)濟(jì)的承受能力。（四）法治原則稅收的法治原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運(yùn)用，應(yīng)以法律為依據(jù)，依法治稅。法治原則的內(nèi)容包括兩個(gè)方面：稅收的程序規(guī)范原則和征收內(nèi)容明確原則?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）第二節(jié)我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系一、我國(guó)房地產(chǎn)稅收的歷史沿革（一）新中國(guó)成立初期的房地產(chǎn)稅制建立及計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的改革（二）改革開(kāi)放轉(zhuǎn)軌時(shí)期的房地產(chǎn)稅制的改革（三）1994年稅制建設(shè)中對(duì)房地產(chǎn)稅制的改革（四）新一輪稅制改革中擬對(duì)房地產(chǎn)稅制的改革（五）兩稅合并后的房地產(chǎn)稅《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）二、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅依其性質(zhì)大體上可分為以下四類：一是持有土地、房屋應(yīng)繳納的稅收，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅及城市房地產(chǎn)稅；二是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)繳納的稅，包括耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅；三是房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅，包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅和土地增值稅；四是所得稅，包括個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅。由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)也經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，并且我國(guó)房地產(chǎn)交易主要是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)的，因此也可以把二、三類合為一類，即屬于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)類房地產(chǎn)稅收?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）1.持有土地、房屋應(yīng)繳納的稅（1）城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是一種地方稅，是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)及農(nóng)業(yè)(非農(nóng)業(yè)用地)范圍內(nèi)使用的單位和個(gè)人，按其實(shí)際占用土地面積征收的稅種。（2）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)房屋為課稅對(duì)象，以房產(chǎn)的價(jià)值或租金為計(jì)稅依據(jù)。

征收范圍具體包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋。房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（3）城市房地產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)稅是對(duì)屬于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外商的房屋、土地按照房?jī)r(jià)、地價(jià)或租價(jià)的房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅。

納稅人：城市房地產(chǎn)稅的納稅人，是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。在中華人民共和國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)是城市房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。目前只對(duì)外商投資企業(yè)征收。征稅范圍：城市房地產(chǎn)稅征收范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和礦區(qū)的房地產(chǎn)。開(kāi)征地區(qū)和標(biāo)準(zhǔn)由各省確定。計(jì)稅依據(jù)：城市房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房屋折余價(jià)值或房屋租金收入。稅率：城市房地產(chǎn)稅依房屋折余價(jià)值按年計(jì)征，稅率為1.2%；城市房地產(chǎn)稅依租金收入按年計(jì)征，稅率為12%。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的稅（1）營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅是在我國(guó)境內(nèi)從事各種應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)收入征收的稅種。（2）耕地占用稅耕地占用稅是國(guó)家對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依其占用耕地的面積征收的一種稅。（3）城市維護(hù)建設(shè)稅簡(jiǎn)稱城建稅，是我國(guó)為了加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來(lái)源，對(duì)有經(jīng)營(yíng)收入的單位和個(gè)人征收的一個(gè)稅種。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（4）印花稅印花稅，是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、使用和領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。（5）教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加是國(guó)家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，按性質(zhì)可以說(shuō)是準(zhǔn)稅收。

3.房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅（1）營(yíng)業(yè)稅除了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)階段以外，轉(zhuǎn)讓、出租和典賣房地產(chǎn)過(guò)程中也涉及到營(yíng)業(yè)稅。（2）城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加城市維護(hù)建設(shè)稅是向消費(fèi)稅、增值稅和營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人以其實(shí)際繳納的上述三種稅額為計(jì)算依據(jù)征收的一種稅。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（3）土地增值稅土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值收入征收的一種稅，兼有收益課稅和資源課稅的性質(zhì)。（4）印花稅銷售房屋的，按房屋購(gòu)銷合同金額的萬(wàn)分之三繳納：銷售后，辦理房產(chǎn)所有權(quán)證、房產(chǎn)共有權(quán)證和房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照等各種權(quán)證每件貼花5元。（5）契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）4.所得稅類（1）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是指對(duì)中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)（居民企業(yè)及非居民企業(yè)）和其他取得收入的組織以其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得為課稅對(duì)象所征收的一種所得稅。（2）個(gè)人所得稅個(gè)人在中國(guó)境內(nèi)出租房屋、轉(zhuǎn)讓建筑物和土地使用權(quán)等行為取得的收入，在個(gè)人所得稅法規(guī)定的范圍內(nèi)需要交納個(gè)人所得稅?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）

張先生2008年買了一套總價(jià)為60萬(wàn)元的商品房，然后他將房子以每月3000元的價(jià)格出租，請(qǐng)問(wèn)張先生要繳納哪些稅？教學(xué)互動(dòng)第三節(jié)國(guó)外的房地產(chǎn)稅制一、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的基本狀況（一）美國(guó)的房地產(chǎn)稅制1．財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：房地產(chǎn)價(jià)值稅2．財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅3．所得稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：地租稅和土地改良物租金稅《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）美國(guó)的房地產(chǎn)稅制具有以下特點(diǎn)：第一，主要房地產(chǎn)稅種的稅收立法權(quán)、課稅權(quán)以及課稅收入均歸地方政府，是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，因而是典型的地方稅種；第二，整個(gè)房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)中，財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅即不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值稅是主要的房地產(chǎn)稅種；所得稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅是非獨(dú)立的次要稅種；第三，房地產(chǎn)稅的重點(diǎn)課稅對(duì)象是城市房屋、土地；第四，美國(guó)政府課征房地產(chǎn)稅的主要目的在于為地方公共服務(wù)籌措資金、調(diào)整收入分配，而房地產(chǎn)稅收的資源配置目的顯然處于相對(duì)次要的地位。另外，完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和完善的法律法規(guī)是美國(guó)房地產(chǎn)稅制健康運(yùn)行的根本保證?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（二）英國(guó)的房地產(chǎn)稅制

英國(guó)是一個(gè)房地產(chǎn)稅制比較完善的國(guó)家，在國(guó)家稅收體系中與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種很多，但專門對(duì)房地產(chǎn)課征的稅種只有住宅稅、營(yíng)業(yè)稅、遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅。房地產(chǎn)稅是地方財(cái)政重要的收入來(lái)源，所征集的稅款一般專項(xiàng)用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育事業(yè)，在地方經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著極其重要的作用。英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅制主要有以下特征：首先，盡管英國(guó)的土地資源配置是以土地公有制為主的國(guó)家控制市場(chǎng)的模式，但其房地產(chǎn)卻帶有明顯的私有性質(zhì)，因?yàn)殡m然英國(guó)的全部土地屬于英王所有，但實(shí)際上全英90%左右的土地為私人所有，其土地私有的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)和日本，在英國(guó)能夠交易的只是一定時(shí)限內(nèi)的土地使用權(quán)，而非房地產(chǎn)權(quán)的全部?jī)?nèi)容，并且要通過(guò)土地批租市場(chǎng)進(jìn)行交易。其次，英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅制充分貫徹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則和低稅原則，這有利于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的效率資源配置效應(yīng)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)育和成長(zhǎng)?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（三）日本的房地產(chǎn)稅制

日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早，其房地產(chǎn)稅收制度也幾經(jīng)變遷。日本房地產(chǎn)業(yè)稅制中，涉及房地產(chǎn)稅收的有固定資產(chǎn)稅、地區(qū)財(cái)產(chǎn)稅、土地保有稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅、都市計(jì)劃稅等。目前，日本實(shí)行混合型房地產(chǎn)業(yè)稅制，除地價(jià)稅、繼承稅、印花稅和登錄許可稅劃歸中央政府外，日本的房地產(chǎn)稅收基本上劃歸都道府縣和市町村地方政府。

日本房地產(chǎn)業(yè)稅制具有以下三個(gè)特點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)稅種齊全、稅制結(jié)構(gòu)相對(duì)完整。主要的房地產(chǎn)稅種日本都已經(jīng)具備，它缺少土地增值稅，但以土地轉(zhuǎn)讓所得稅替代。第二，房地產(chǎn)稅的主要功能在于限制土地投機(jī)性交易、促進(jìn)土地資源的有效利用。土地轉(zhuǎn)讓所得稅、地價(jià)稅和特別土地保有稅均有此種稅收目的。第三，房地產(chǎn)稅收實(shí)行中央、都道府縣、市町村三級(jí)政府管理，而三級(jí)政府的房地產(chǎn)稅權(quán)又相互獨(dú)立?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）二、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的基本經(jīng)驗(yàn)（一）房地產(chǎn)稅收收入是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源（二）“簡(jiǎn)稅種、寬稅基、低稅率”是稅制建設(shè)的一般原則（三）稅制結(jié)構(gòu)安排合理（四）稅費(fèi)嚴(yán)格分開(kāi)（五）健全稅收法制建設(shè)，保證房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的嚴(yán)肅性（六）成熟的管理辦法和配套制度《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）1．完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度是房地產(chǎn)稅收順利實(shí)施的前提條件2．健全的房地產(chǎn)估價(jià)制度是房地產(chǎn)稅收順利實(shí)施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)3．有效的處罰和法律救濟(jì)制度是房地產(chǎn)稅收順利實(shí)施的重要保障4．普遍建立以市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心的稅基體系5．稅率設(shè)計(jì)多為比例稅率和累進(jìn)稅率6．建立完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估制度7．建立統(tǒng)一稅制《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）第四節(jié)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問(wèn)題及改革思路一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問(wèn)題（一）部分稅種設(shè)計(jì)不合理1．土地增值稅（1）計(jì)稅范圍過(guò)窄。（2）名義稅率過(guò)高。2．房產(chǎn)稅（1）課稅范圍過(guò)窄且免稅范圍過(guò)寬。（2）自用房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)及稅率失當(dāng)。（3）從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征導(dǎo)致稅負(fù)不公?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）3．城鎮(zhèn)土地使用稅（1）課稅范圍過(guò)窄且免稅范圍過(guò)寬。（2）計(jì)稅依據(jù)和稅率失當(dāng)。（二）房地產(chǎn)稅收形成“重流通，輕保有”的格局1．交易環(huán)節(jié)數(shù)稅并課，持有環(huán)節(jié)寥寥無(wú)幾2．稅收負(fù)擔(dān)不平衡首先，交易環(huán)節(jié)稅收的稅率相對(duì)較高。其次，由于是數(shù)稅并課，各種稅收的性質(zhì)和課稅對(duì)象不同，導(dǎo)致了綜合稅負(fù)較高。這種配置的消極后果是，削弱了房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，其本應(yīng)具有的收入籌集效應(yīng)和社會(huì)政策效應(yīng)也得不到很好的發(fā)揮。《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（三）房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)混雜1．以稅代租以稅代租的代表是城鎮(zhèn)土地使用稅。

2．稅費(fèi)并立在現(xiàn)行稅費(fèi)管理體制下，幾乎所有的收費(fèi)(基金)項(xiàng)目都是以行為來(lái)征收，與以行為目的來(lái)征稅的稅種相互重疊、并立。

3．以費(fèi)代稅以費(fèi)代稅的代表是市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）和土地閑置費(fèi)。4．以費(fèi)擠稅目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目名目繁多?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）二、完善我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本思路（一）開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅，適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，設(shè)立土地年租金，清理亂收費(fèi)，建立一個(gè)比較完善的房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)體系1．開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅2．取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅3．適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅4．設(shè)立土地年租金5．清理房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）知識(shí)鏈接什么是物業(yè)稅？

目前，世界上大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財(cái)產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。依據(jù)國(guó)際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國(guó)家財(cái)政穩(wěn)定重要的來(lái)源。各國(guó)房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”，如德國(guó)、美國(guó)、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國(guó)、馬來(lái)西亞等；中國(guó)香港則直接稱“物業(yè)稅”。我國(guó)物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來(lái)，物業(yè)稅一旦開(kāi)征，將對(duì)地方政府、消費(fèi)者、投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生不小的沖擊。表7-4為各國(guó)家及地區(qū)物業(yè)稅征收情況?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）》（張文洲主編）亞洲國(guó)家及中國(guó)其他地區(qū)物業(yè)稅香港如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，稅率為15%。新加坡由新加坡國(guó)內(nèi)稅務(wù)局對(duì)所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。日本日本財(cái)產(chǎn)稅主要是對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征的不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊(cè)執(zhí)照稅等，同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%。韓國(guó)韓國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%。而韓國(guó)在接下來(lái)的2年內(nèi)，還有可能進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財(cái)產(chǎn)稅和土地稅將會(huì)被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。臺(tái)灣按我國(guó)臺(tái)灣物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，以上的房源，每年收取的稅費(fèi)將有可能在房屋總和0.8%-1.5%/年。其他各國(guó)物業(yè)稅瑞典不動(dòng)產(chǎn)稅，征收額度為不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)評(píng)估價(jià)值的0.5-1%。自2001年起，對(duì)于單棟獨(dú)立家庭住房(相同于國(guó)內(nèi)別墅的那種住房)，稅率為1%，對(duì)共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅，稅率為0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅率為1%，工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。奧地利不動(dòng)產(chǎn)稅/物產(chǎn)稅，房產(chǎn)持有人每年根據(jù)評(píng)估價(jià)值的1%繳納不動(dòng)產(chǎn)稅。如果土地沒(méi)有建造房屋，土地持有人根據(jù)土地的評(píng)估價(jià)值再繳納1%不動(dòng)產(chǎn)稅。這意味著未開(kāi)發(fā)土地實(shí)際需要繳納2%的稅。比利時(shí)不動(dòng)產(chǎn)稅---比利時(shí)的房產(chǎn)都要評(píng)估其名義租賃價(jià)值，然后根據(jù)地點(diǎn)，每年分別征收名義租金的30%-50%。丹麥不動(dòng)產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)(包括土地)價(jià)值繳納，稅率最高不超過(guò)2.4%，根據(jù)地點(diǎn)不同而改變。芬蘭不動(dòng)產(chǎn)稅稅率不同地區(qū)不同，稅率在0.5%-3%之間。根據(jù)稅務(wù)機(jī)構(gòu)的評(píng)定值納稅。農(nóng)田和森林免稅。法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅：持有不動(dòng)產(chǎn)者，每年按3%的公平市場(chǎng)價(jià)值(fairmarketvalue)納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84%繳納15%-30%營(yíng)業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價(jià)值，或16%的公司所付出租金。德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅：根據(jù)評(píng)估價(jià)值的1%-1.5%征收。愛(ài)爾蘭房地產(chǎn)投資收益稅：參照愛(ài)爾蘭公司稅，按扣除合理費(fèi)用后的收益的20%納稅。包括買賣房地產(chǎn)公司的股票。意大利不動(dòng)產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評(píng)估價(jià)值的0.4%-0.7%。荷蘭不動(dòng)產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的0.1%-0.3%，對(duì)房主和使用者雙方征稅。挪威不動(dòng)產(chǎn)稅：國(guó)家稅務(wù)機(jī)構(gòu)按照稅務(wù)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的30%征收0.9%，但地區(qū)稅務(wù)機(jī)構(gòu)再按市場(chǎng)價(jià)值30%征收0.2%-0.7%。葡萄牙不動(dòng)產(chǎn)稅：由地方稅務(wù)機(jī)構(gòu)征收，按照稅務(wù)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值征收，稅