建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限及起算點(diǎn)

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限及起算點(diǎn)分享人：PART01法律規(guī)定及司法觀點(diǎn)關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的部分法律規(guī)定、司法解釋、司法觀點(diǎn)《

民法典》

第807條：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第35條與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。第36條承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。第37條裝飾裝修工程具備折價(jià)或者拍賣條件，裝飾裝修工程的承包人請(qǐng)求工程價(jià)款就該裝飾裝修工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。第38條建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的部分法律規(guī)定、司法解釋、司法觀點(diǎn)

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第39條未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。第40條承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶勒諊?guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款范圍的規(guī)定確定。承包人就逾期支付建設(shè)工程價(jià)款的利息、違約金、損害賠償金等主張優(yōu)先受償?shù)?，人民法院不予支持。?1條承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)十八個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的期限——《最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院新建設(shè)工程施工合同司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2021年版，第420~421頁(yè)》

優(yōu)先受償權(quán)的行使期限是實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)的重要內(nèi)容，承包人能否將工程通過(guò)協(xié)議折價(jià)、依法拍賣的方式獲取工程價(jià)款，首先取決于其優(yōu)先權(quán)的行使是否符合法律規(guī)定。

首先，對(duì)于優(yōu)先受償權(quán)行使期限，立法并未做明確規(guī)定，全國(guó)人大常委會(huì)法工委的意見是，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)系為保障承包人工程價(jià)款債權(quán)而設(shè)立的，類似擔(dān)保物權(quán)?！睹穹ǖ洹返谒陌僖皇艞l規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)?！惫市惺沟盅簷?quán)的期限應(yīng)為主債權(quán)的訴訟時(shí)效，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)也應(yīng)在工程款債權(quán)的訴訟時(shí)效期間行使。但考慮到建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的生效無(wú)須登記，不具有公示的形式，其行使對(duì)銀行等抵押權(quán)人及其他債權(quán)人的影響巨大，應(yīng)防止因承包人長(zhǎng)期怠于行使優(yōu)先受償權(quán)而妨礙其他權(quán)利人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的情形出現(xiàn)。因此，為了促使承包人積極行使權(quán)利，也為了保護(hù)其他權(quán)利人的合法權(quán)益及時(shí)得到實(shí)現(xiàn)，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，本條（《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第41條）規(guī)定承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先權(quán)。為了避免對(duì)合理期限的過(guò)度擴(kuò)大，本解釋規(guī)定該合理期限最長(zhǎng)不得超過(guò)十八個(gè)月。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的部分法律規(guī)定、司法解釋、司法觀點(diǎn)關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的期限——《最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院新建設(shè)工程施工合同司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2021年版，第420~421頁(yè)》

實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為六個(gè)月的優(yōu)先受償權(quán)行使期限過(guò)短，在工程竣工結(jié)算后，承、發(fā)包雙方經(jīng)常繼續(xù)就工程價(jià)款問(wèn)題進(jìn)行磋商，在不能達(dá)成一致意見時(shí)承包人起訴主張工程款及優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，可能已經(jīng)超過(guò)了六個(gè)月的行使期限，承包人將喪失其優(yōu)先受償權(quán)。因此，本解釋將承包人主張優(yōu)先權(quán)的最長(zhǎng)期限確定為十八個(gè)月，即從發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起，承包人超過(guò)十八個(gè)月仍未主張優(yōu)先受償權(quán)的，其再主張優(yōu)先權(quán)則不能得到支持。主要考慮到建設(shè)工程施工具有復(fù)雜性，受多種因素影響，保護(hù)期限不宜過(guò)短，否則不利于保護(hù)施工單位的合法權(quán)益。但同時(shí)保護(hù)期間不宜過(guò)長(zhǎng)，否則將導(dǎo)致大量社會(huì)關(guān)系處于不確定狀態(tài)之中。這里的合理期限既不屬于訴訟時(shí)效，也不屬于除斥期間，是從保護(hù)施工人和其他權(quán)利人權(quán)益的角度擬制的期限。因此，當(dāng)事人可以事先約定承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的合理期限，但應(yīng)注意對(duì)建筑工人的權(quán)利保護(hù)，如果約定損害了建筑工人利益的，則該約定應(yīng)為無(wú)效。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的部分法律規(guī)定、司法解釋、司法觀點(diǎn)應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日的確定——最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院新建設(shè)工程施工合同司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2021年版，第424~426頁(yè)

建設(shè)工程施工合同履行周期長(zhǎng)，履行事實(shí)復(fù)雜，審判中通常難以直接、準(zhǔn)確認(rèn)定應(yīng)當(dāng)付款的時(shí)間。此類合同大多約定按照建設(shè)工程施工的形象進(jìn)度款支付工程款，如合同約定施工到完成地基基礎(chǔ)工程或者主體結(jié)構(gòu)的時(shí)間點(diǎn)作為支付工程款的時(shí)間，由于施工資料不完善、施工中存在工期順延、設(shè)計(jì)變更等多種原因造成合同約定的付款時(shí)間點(diǎn)很難確定，絕大多數(shù)合同在履行中難以按照原合同約定確定實(shí)際付款時(shí)間。因此，在建設(shè)工程施工合同未約定或約定不明的情況下，需要依照本解釋第二十七條的規(guī)定，劃分幾種情況分別確定大體公平的時(shí)間點(diǎn)作為行使優(yōu)先受償權(quán)的起算時(shí)間：

1.建設(shè)工程實(shí)際交付的，以建設(shè)工程交付之日為應(yīng)付款時(shí)間。

此時(shí)，發(fā)包人已經(jīng)實(shí)際控制了訴爭(zhēng)建設(shè)工程，可以行使占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利。在這種情況下，發(fā)包人已經(jīng)受益，但承包人仍未收到全部或部分工程價(jià)款，從此時(shí)開始，承包人可以向發(fā)包人主張欠付工程款并行使優(yōu)先受償權(quán)。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的部分法律規(guī)定、司法解釋、司法觀點(diǎn)應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日的確定——最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院新建設(shè)工程施工合同司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2021年版，第424~426頁(yè)

2.建設(shè)工程未交付，建設(shè)工程價(jià)款也未結(jié)算時(shí)，以起訴之日為應(yīng)付款時(shí)間。

此種大多數(shù)為工程未完工或者完工后未經(jīng)驗(yàn)收，俗稱“半拉子”工程或“爛尾”工程，合同約定的工程價(jià)款結(jié)算條件尚未成就，無(wú)法確定應(yīng)付工程價(jià)款之日，應(yīng)當(dāng)規(guī)定一個(gè)擬制的應(yīng)付款時(shí)間，并以此時(shí)間點(diǎn)作為計(jì)息時(shí)間。以起訴時(shí)間作為應(yīng)付款時(shí)間，主要考慮起訴為權(quán)利人向司法機(jī)關(guān)正式主張權(quán)利的時(shí)間點(diǎn)，由于合同約定的工程價(jià)款結(jié)算條件未成就，找不到起訴前的應(yīng)付款時(shí)間點(diǎn)。因此，以一審原告起訴時(shí)間作為應(yīng)付款時(shí)間是適當(dāng)?shù)摹３邪嗽V發(fā)包人索要工程款時(shí)，通常會(huì)同時(shí)請(qǐng)求法院確認(rèn)其就案涉工程享有優(yōu)先受償權(quán)，以起訴之日作為行使優(yōu)先受償權(quán)的起算時(shí)間，有助于提高司法效率。如果以工程造價(jià)鑒定意見作出之日或判決確定工程價(jià)款之日作為應(yīng)付款之日，承包人需重新與發(fā)包人協(xié)商或申請(qǐng)法院將工程拍賣，造成程序煩瑣、時(shí)間拖延，不利于敦促承包人積極行使優(yōu)先受償權(quán)以及糾紛的解決。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的部分法律規(guī)定、司法解釋、司法觀點(diǎn)應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日的確定——最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院新建設(shè)工程施工合同司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2021年版，第424~426頁(yè)

3.建設(shè)工程施工合同解除或者終止履行，且工程未經(jīng)竣工結(jié)算，應(yīng)區(qū)分情況認(rèn)定應(yīng)付工程款之日。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于因發(fā)包人原因?qū)е鹿こ涛纯⒐ね＝ǎp方未能達(dá)成復(fù)工協(xié)議，可以施工合同解除時(shí)或雙方達(dá)成協(xié)議約定合同終止履行時(shí)，作為發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付工程款之日；對(duì)于因承包人原因?qū)е鹿こ涛纯⒐ね＝?，且雙方未能達(dá)成復(fù)工協(xié)議的，承包人無(wú)權(quán)主張工程價(jià)款及優(yōu)先受償權(quán)。關(guān)于建設(shè)工程合同解除是否因?yàn)槌邪说脑驅(qū)е禄蛘呤欠裼捎诎l(fā)包人的原因?qū)е拢@是違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)解決的問(wèn)題，而與優(yōu)先受償權(quán)的行使期限無(wú)關(guān)?！睹穹ǖ洹返诎税倭闫邨l的規(guī)定主要是考慮到承包人的勞動(dòng)已經(jīng)物化在建筑物當(dāng)中，當(dāng)發(fā)包人不能按照約定支付工程款時(shí)，承包人就可以申請(qǐng)人民法院依法拍賣工程，而從中優(yōu)先受償。既然是法律特別賦予承包人的權(quán)利，就應(yīng)盡可能保護(hù)這種權(quán)利，合同解除后，承包人仍應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。那么，合同解除后，優(yōu)先受償權(quán)行使的期限應(yīng)如何確定？如果發(fā)包人與承包人就合同解除后的工程價(jià)款的支付事宜達(dá)成合意，應(yīng)當(dāng)以該協(xié)議約定確定工程款的支付時(shí)間作為優(yōu)先受償權(quán)的起算時(shí)間。如發(fā)包人與承包人未達(dá)成上述合意，可參照前述標(biāo)準(zhǔn)處理。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的部分法律規(guī)定、司法解釋、司法觀點(diǎn)應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日的確定——最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院新建設(shè)工程施工合同司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2021年版，第424~426頁(yè)

關(guān)于新舊解釋行使期限銜接問(wèn)題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條、第二十條規(guī)定精神，一般應(yīng)從優(yōu)先受償權(quán)履行的情況確定是否適用本規(guī)定。具體而言，對(duì)于本解釋施行前簽訂的施工合同，如果根據(jù)《2018年解釋》的規(guī)定，六個(gè)月的優(yōu)先受償權(quán)行使期限已經(jīng)屆滿，則優(yōu)先受償權(quán)的履行并未持續(xù)至本解釋施行后，優(yōu)先權(quán)行使期限仍應(yīng)適用《2018年解釋》的規(guī)定，為六個(gè)月；如果本解釋施行后，優(yōu)先受償權(quán)未滿六個(gè)月的行使期限，承包人仍有權(quán)主張優(yōu)先受償權(quán)，權(quán)利還在履行期間，則可適用本解釋關(guān)于行使優(yōu)先受償權(quán)最長(zhǎng)十八個(gè)月期限的規(guī)定。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的部分法律規(guī)定、司法解釋、司法觀點(diǎn)PART02裁判觀點(diǎn)裁判觀點(diǎn)1、中天建設(shè)集團(tuán)有限公司訴河南恒和置業(yè)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案——案號(hào)：（2019）最高法民終255號(hào)（指導(dǎo)案例171號(hào)）

裁判要旨：執(zhí)行法院依其他債權(quán)人的申請(qǐng)，對(duì)發(fā)包人的建設(shè)工程強(qiáng)制執(zhí)行，承包人向執(zhí)行法院主張其享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)且未超過(guò)除斥期間的，視為承包人依法行使了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。發(fā)包人以承包人起訴時(shí)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)超過(guò)除斥期間為由進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

裁判觀點(diǎn)

最高法認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（二）》第二十二條規(guī)定：“承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算?！备鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的效力優(yōu)先于設(shè)立在建設(shè)工程上的抵押權(quán)和發(fā)包人其他債權(quán)人所享有的普通債權(quán)。人民法院依據(jù)發(fā)包人的其他債權(quán)人或抵押權(quán)人申請(qǐng)對(duì)建設(shè)工程采取強(qiáng)制執(zhí)行行為，會(huì)對(duì)承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生影響。此時(shí)，如承包人向執(zhí)行法院主張其對(duì)建設(shè)工程享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，屬于行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的合法方式。河南恒和置業(yè)有限公司和中天建設(shè)集團(tuán)有限公司共同委托的造價(jià)機(jī)構(gòu)德匯工程管理（北京）有限公司于2014年11月3日對(duì)案涉工程價(jià)款出具《審核報(bào)告》。2014年11月24日，中天建設(shè)集團(tuán)有限公司收到通知，河南省焦作市中級(jí)人民法院依據(jù)河南恒和置業(yè)有限公司其他債權(quán)人的申請(qǐng)將對(duì)案涉工程進(jìn)行拍賣。2014年12月1日，中天建設(shè)集團(tuán)有限公司第九建設(shè)公司向河南省焦作市中級(jí)人民法院提交《關(guān)于恒和國(guó)際商務(wù)會(huì)展中心在建工程拍賣聯(lián)系函》，請(qǐng)求依法確認(rèn)對(duì)案涉建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)。2015年2月5日，中天建設(shè)集團(tuán)有限公司對(duì)案涉工程停止施工。2015年8月4日，中天建設(shè)集團(tuán)有限公司向河南恒和置業(yè)有限公司發(fā)送《關(guān)于主張恒和國(guó)際商務(wù)會(huì)展中心工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的工作聯(lián)系單》，要求對(duì)案涉工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。2016年5月5日，中天建設(shè)集團(tuán)有限公司第九建設(shè)公司又向河南省洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院提交《優(yōu)先受償權(quán)參與分配申請(qǐng)書》，依法確認(rèn)并保障其對(duì)案涉建設(shè)工程價(jià)款享有的優(yōu)先受償權(quán)。因此，河南恒和置業(yè)有限公司關(guān)于中天建設(shè)集團(tuán)有限公司未在6個(gè)月除斥期間內(nèi)以訴訟方式主張優(yōu)先受償權(quán)，其優(yōu)先受償權(quán)主張不應(yīng)得到支持的上訴理由不能成立。裁判觀點(diǎn)2、廣西建工集團(tuán)第一建筑工程有限責(zé)任公司訴青海恒平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案——案號(hào)：（2019）最高法民終1365號(hào)（《房地產(chǎn)糾紛裁判精要與裁判規(guī)則》，人民法院出版社2021年版，第131-132頁(yè)）

裁判要旨：承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算，不受雙方約定付款限期的限制。

法院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十二條規(guī)定：“承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定：“……當(dāng)事人對(duì)付款時(shí)間沒有約定或者約定不明的，下列時(shí)間視為應(yīng)付款時(shí)間：（一）建設(shè)工程已實(shí)際交付的，為交付之日；……”本案中，首先，根據(jù)查明的事實(shí)，案涉工程商鋪于2017年3月22日已有商戶開始使用，故一審法院據(jù)此認(rèn)定案涉工程已于2017年3月22日實(shí)際投入使用，以此日期作為恒平公司應(yīng)付款之日，并無(wú)不當(dāng)。廣西一建于2017年11月14日主張工程款，已超過(guò)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使期限。其次，即使按照廣西一建的主張，恒平公司應(yīng)當(dāng)從結(jié)算之日即2017年3月29日起60日內(nèi)付款，恒平公司應(yīng)付款之日的起算日期亦應(yīng)為2017年3月29日。2017年5月29日為60日的付款寬限期屆滿之日，而非應(yīng)付款起算之日。因此，廣西一建認(rèn)為應(yīng)當(dāng)自2017年5月29日開始計(jì)算建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使期限的主張不能成立。裁判觀點(diǎn)3、上海申川建筑安裝裝潢有限公司訴上海南一投資有限公司普通破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛案——案號(hào)：（2023）滬03民終96號(hào)（起訴時(shí)未主張優(yōu)先受償）

裁判要旨：承包人在除斥期間內(nèi)主張工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)是享有該權(quán)利的前提，承包人主張優(yōu)先受償權(quán)的時(shí)間是否已過(guò)法律規(guī)定除斥期間的實(shí)質(zhì)為承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使起算時(shí)間確定，起算時(shí)間為發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日。4、中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司訴北京沙河恒大置業(yè)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案——案號(hào)：（2023）粵01民終14060號(hào)（保證金）

裁判要旨：承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)十八個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。建設(shè)工程全部已經(jīng)驗(yàn)收合格，根據(jù)合同約定付款條件已經(jīng)成就，承包人于合理期限內(nèi)提起訴訟主張優(yōu)先受償權(quán)，符合法律規(guī)定，對(duì)其優(yōu)先受償權(quán)的主張予以支持。裁判觀點(diǎn)5、江蘇南通六建建設(shè)集團(tuán)有限公司訴洛娃科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛案——案號(hào)：（2021）京03民終11213號(hào)（另行達(dá)成協(xié)議）

裁判要旨：規(guī)定優(yōu)先受償權(quán)行使的期限，目的在于促使承包人盡快行使優(yōu)先受償權(quán)，主要目的是維護(hù)交易秩序安全，保護(hù)相關(guān)第三人的利益。承包人超過(guò)應(yīng)付款十八個(gè)月后主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，超出行權(quán)期限，法院不予支持。裁判觀點(diǎn)6、中興建設(shè)有限公司訴上海遠(yuǎn)運(yùn)投資管理有限公司等建設(shè)工程施工合同糾紛案——案號(hào)：（2020）最高法民終1192號(hào)（保證金分段計(jì)算）

法院認(rèn)為：這涉及到對(duì)于質(zhì)量保修金返還和工程款支付兩種款項(xiàng)支付期間的區(qū)分。質(zhì)量保修金雖然屬于建設(shè)工程價(jià)款的一部分，在其作為工程價(jià)款能夠?qū)κ┕すこ倘〉脙?yōu)先受償權(quán)上與工程款是一致的，但是就質(zhì)量保修金的功能來(lái)看，系施工單位在工程保修書中承諾，在建筑工程竣工驗(yàn)收交付使用后，從交付的建設(shè)工程款中預(yù)留的用于維修建筑工程的資金；因此，該款項(xiàng)雖然來(lái)源于工程款，但是在功能上卻發(fā)揮保證金的作用。對(duì)于該保證金的返還日期，其具有區(qū)別于工程款支付期限的單獨(dú)要求，通常需要由當(dāng)事人通過(guò)約定的方式，明確在一定的保修期滿以后，建設(shè)單位將質(zhì)量保修金返還給施工單位。就此而言，質(zhì)量保修金是為保障工程質(zhì)量而自工程款中扣除，自扣除之日起其已經(jīng)與整個(gè)工程應(yīng)付工程款相分離；因此，對(duì)該返還義務(wù)的具體履行期限，需要基于合同的特殊約定來(lái)確定。因而，在質(zhì)量保修金與工程價(jià)款存在上述功能上的區(qū)分的情況下，不應(yīng)該以建設(shè)單位返還質(zhì)量保修金作為應(yīng)付工程款的時(shí)間。首鋼建設(shè)關(guān)于應(yīng)以質(zhì)量保修金的返還日期作為整個(gè)案涉建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使起算時(shí)點(diǎn)的上訴理由，本院不予采信”。PART03部分情形下工程優(yōu)先受償權(quán)的行使部分情形下工程優(yōu)先受償權(quán)的行使1、建設(shè)工程施工合同糾紛案件中，建成的房屋已辦理網(wǎng)簽，承包人是否仍有權(quán)就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償？——最高人民法院民一庭2021年第21次專業(yè)法官會(huì)議紀(jì)要

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽而消滅，如符合建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的成立要件，承包人仍有權(quán)就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第八百零七條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第三十五至第四十二條進(jìn)一步明確了行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的條件。由此可見，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是承包人的法定權(quán)利，在符合法律及司法解釋規(guī)定的條件時(shí)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)就已經(jīng)成立。商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽是為規(guī)范商品房預(yù)售而采用的行政管理手段，并非法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的公示方式，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，亦不導(dǎo)致承包人原本享有的建設(shè)工程價(jià)優(yōu)先受償權(quán)因此不成立或者消滅。如承包人行使