2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南

2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南仲量聯(lián)行2前言3442024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南關(guān)于本指南本指南重點(diǎn)介紹了辦公空間使用規(guī)劃以及企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略和設(shè)計(jì)的關(guān)鍵趨勢(shì)，并深入探討了辦公空間的使用和管理方式在這些趨勢(shì)下產(chǎn)生的相應(yīng)調(diào)整和這項(xiàng)研究詳細(xì)介紹了全球不同區(qū)域和不同行業(yè)的企業(yè)管理其房地產(chǎn)組合的方式及應(yīng)對(duì)趨勢(shì)變化的策略。所涵蓋的區(qū)域和行業(yè)詳見第34頁的方法論部分。除非另有說明，本指南使用的數(shù)據(jù)和圖表均為全球調(diào)研的結(jié)果。如需了解特定區(qū)域或行業(yè)的基準(zhǔn)數(shù)據(jù)信息，請(qǐng)?jiān)斠姷?7頁的聯(lián)系方式，與我們?nèi)〉寐?lián)系。了解辦公空間使用規(guī)劃和全球數(shù)據(jù)基準(zhǔn)分析的工具，幫助您在投資和管理企業(yè)房地產(chǎn)組合時(shí)，做出明智辦公空間使用數(shù)據(jù)計(jì)算器?？臻g使用指標(biāo)和計(jì)算結(jié)果會(huì)因企業(yè)的需求和政策，以及員工在辦公室的具體活動(dòng)有所不同，而存在顯著差異。本報(bào)告的內(nèi)容是基于對(duì)80多家全球企業(yè)進(jìn)行調(diào)研的結(jié)果，受訪企業(yè)均持有遍布不同國家和地區(qū)的大量辦公資產(chǎn)組合；調(diào)研問卷涵蓋了100多個(gè)詳細(xì)問題，報(bào)告中引用了部分調(diào)研問題的結(jié)果匯總。56哪些因素正在推動(dòng)企業(yè)房地產(chǎn)變革?全球企業(yè)和雇主現(xiàn)正面臨著日益復(fù)雜的大環(huán)境，也在積極地應(yīng)對(duì)混合辦公模式轉(zhuǎn)型所帶來的重大變革。在這個(gè)廣泛涉及經(jīng)濟(jì)、科技和社會(huì)層面的變革背景下，企業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)管理者持續(xù)感受到實(shí)施混合辦公模式的壓力。今年的辦公空間使用規(guī)劃調(diào)研顯示，全球超過80%的企業(yè)已經(jīng)在實(shí)施混合辦公模式，且全球有將近50%的企業(yè)計(jì)劃在未來三年內(nèi)擴(kuò)展其應(yīng)用規(guī)模。實(shí)施混合辦公模式為企業(yè)和員工帶來了許多方面的新機(jī)遇，包含更大的靈活性、更多元化的辦公空間和更高效的空間利用方式，但也帶來了許多挑戰(zhàn)。隨著辦公場(chǎng)所的利用方式變得益發(fā)動(dòng)態(tài)多元，如何管理每周隨著員工出勤情況不斷變化的辦公空間占用模式、應(yīng)對(duì)不斷提高的科技配置要求，并設(shè)法改善下滑的員工體驗(yàn)，為企業(yè)房地產(chǎn)的管理帶來了更加復(fù)雜的考驗(yàn)。混合辦公現(xiàn)已成為全球最常見的辦公模式，87%的受訪企業(yè)已經(jīng)在實(shí)施混合辦公模式，49%的受訪企業(yè)計(jì)劃在未來三年內(nèi)進(jìn)一步 擴(kuò)展其應(yīng)用規(guī)模。全球范圍內(nèi)，辦公室的出勤率持續(xù)上升，根據(jù)仲量聯(lián)行2023年的調(diào)研數(shù)據(jù)，員工平均每周在辦公室工作的天數(shù)為3.1天1。企業(yè)希望在推動(dòng)員工重返辦公室的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)降低運(yùn)營成本并優(yōu)化企業(yè)房地產(chǎn)組合的目標(biāo)，這為企業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略制定帶來了難題。在不斷增加的財(cái)務(wù)目標(biāo)和企業(yè)房地產(chǎn)管理壓力下，如何在這些復(fù)雜且通?；ハ喔?jìng)爭(zhēng)的優(yōu)先事項(xiàng)中尋求平衡，是企業(yè)房地產(chǎn)管理者在2024和2025年面臨的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。企業(yè)需要在有限的預(yù)算內(nèi)解決比以往更加復(fù)雜的企業(yè)需要在有限的預(yù)算內(nèi)解決比以往更加復(fù)雜的辦公空間和科技需求。企業(yè)需要平衡的競(jìng)爭(zhēng)性需求包括：優(yōu)化企業(yè)房地產(chǎn)組合、實(shí)施混合辦公模式和提高員工體驗(yàn)?；旌限k公模式下，不斷變化的辦公空間占用模式導(dǎo)致辦公場(chǎng)所的管理變得日益復(fù)雜。12023年仲量聯(lián)行調(diào)研報(bào)告：“混合辦公是否行之有效?”72024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南圖表1升級(jí)CAFM/IWMS系統(tǒng)*其中48%的受訪企業(yè)計(jì)劃減少持有面積，而27%的為大多數(shù)企業(yè)都已經(jīng)實(shí)施了混合辦公模式。因此，82024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南模式的重要性，只有33%的受訪企業(yè)通過數(shù)據(jù)低于2022年的46%。9帶來的影響圖表280%82%84%86%88%90%92%拉美地區(qū)企業(yè)回答右列驅(qū)動(dòng)因素的占比企業(yè)回答右列驅(qū)動(dòng)因素的占比支持工作方式的改變混合辦公的員工體驗(yàn)工重返辦公室的情況也大不相同。我們的基準(zhǔn)數(shù)據(jù)調(diào)全球范圍內(nèi)，僅14%受訪企業(yè)的員工完全回到一周五天的辦公室出勤水平；然而這個(gè)數(shù)據(jù)在亞太區(qū)明顯更高，因?yàn)樵摰貐^(qū)回到辦公室出勤的員工比例更高。員工每周到辦公室出勤的天數(shù)，通常取決于企業(yè)的辦公場(chǎng)所政策，但也會(huì)受到各地區(qū)的文化和社會(huì)差異影響。這與近期仲量聯(lián)行就混合辦公模式對(duì)內(nèi)部員工進(jìn)行的至少花一定的時(shí)間在辦公室工作，2023年全球員工每周平均在辦公室工作的天數(shù)為3.1天3。全球員工的混合辦公體驗(yàn)各不相同，他們每周到辦公室出勤的模式也非常多樣化；從完全遠(yuǎn)程到完全在辦公室辦公，兩者之間還存在著各種各樣的混合辦公模式。全球平均的每周辦公室出勤頻率■0天圖表4不同地區(qū)的每周辦公室出勤頻率：?jiǎn)T工每周平均到辦公室出勤的天數(shù)，基于辦公室人員數(shù)計(jì)算40%22%32023年仲量聯(lián)行調(diào)研報(bào)告：“混合辦公是否行之有效?”2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南在每周的哪幾天去到辦公室。僅15%的受訪企業(yè)會(huì)圖表546%40%企業(yè)占比較低，僅為33%,且與2022年的46%相比有圖表6是否圖表7企業(yè)將右列利益相關(guān)者納入混合辦公實(shí)施過程的占比企業(yè)房地產(chǎn)部門企業(yè)將右列利益相關(guān)者納入混合辦公實(shí)施過程的占比企業(yè)房地產(chǎn)部門2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南69%的受訪企業(yè)表示其工位共享比例大于1,這表明小于12024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南2辦公空間使用基準(zhǔn)數(shù)據(jù)的發(fā)展趨勢(shì)位數(shù)圖表92019/202019/202022/23占用率/空置率可用工位數(shù)2024/25(與2019/20的排名對(duì)比變化)空間利用率(個(gè))占用率/空置率(↓)空間密度(-)單一工位成本(個(gè))可用工位數(shù)(↓)移動(dòng)比值(↓)相較以往高出許多，2024年的比例為77%,而2019規(guī)劃策略和混合辦公模式的決策中。72%解決方案，43%的企業(yè)則將其用于決策混合辦公點(diǎn)位的需求加大(如臨時(shí)辦公區(qū)或靜音辦公區(qū)),以及員工對(duì)各種協(xié)作空間的使用率上升，企有7%的企業(yè)會(huì)追蹤非辦公類型空間的利用率(如實(shí)圖表10圖表11低25個(gè)百分點(diǎn)全球受訪企業(yè)的實(shí)際平均空間利用率為49%,低于75%的全球平均目標(biāo)。采用右列計(jì)算方式的企業(yè)占比(可多選21%使用各類指標(biāo)的企業(yè)占比使用各類指標(biāo)的企業(yè)占比2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南全球范圍內(nèi)的平均空置率為23%,而目標(biāo)空置率為9%。置率差距最大(28%對(duì)比11%),其他地區(qū)也呈現(xiàn)出較為相似的趨勢(shì)(20%對(duì)比7%至9%)。圖表15地區(qū)每工位平均租賃面積(平方英尺)(平方米)人均租賃面積(平方英尺)人均租賃面積(平方米)全球167平方英尺16平方米171平方英尺16平方米北美區(qū)205平方英尺19平方米219平方英尺20平方米拉美地區(qū)156平方英尺14平方米179平方英尺17平方米歐洲和中東區(qū)159平方英尺15平方米144平方英尺13平方米亞太區(qū)129平方英尺12平方米126平方英尺12平方米的空間密度指標(biāo)，有85%的受訪企業(yè)使用每賃面積為167平方英尺(16平方米),每人平均租賃面積為171平方英尺(16平方米);其中北美地區(qū)的使用面積(平方英尺，USF/平方米，USM):辦公樓中租戶的實(shí)際可用面積(租賃面積減去公攤2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南3持續(xù)進(jìn)化的辦公場(chǎng)所設(shè)計(jì)隨著企業(yè)開始重新評(píng)估實(shí)體辦公空間在混合辦公模式下的調(diào)整方向，許多企業(yè)都在研究如何升級(jí)辦公空間設(shè)計(jì)，以適應(yīng)未來的發(fā)展和變化。及員工對(duì)協(xié)作空間、會(huì)議室和專注區(qū)域等第二辦公空間的需求也在增加，辦公場(chǎng)所中將會(huì)有更多樣化的空間類型配置。盡管混合辦公為員工創(chuàng)造了新的靈活性，但在辦公靜空間需求提高，如何在更加復(fù)雜的空間環(huán)境中平為多元的工作方式設(shè)計(jì)辦公空間圖表16辦公室中開展的活動(dòng)類型4在當(dāng)今的混合辦公環(huán)境中，要打造賦能員工績(jī)效、提升總體滿意度并促進(jìn)創(chuàng)新的辦公場(chǎng)所，了解不同的工作方式和員工體驗(yàn)至關(guān)重要。雖然大多數(shù)企業(yè)都希望通過混合辦公的實(shí)施來支持不斷變化的工作方式，但這些工作方式可能很難被界定。在混合辦公模式下，新的工作方式會(huì)涉及更高的協(xié)作水平，包括虛擬和面對(duì)面的協(xié)作方式，但員工對(duì)專注的獨(dú)立辦公需求仍不容忽視。仲量聯(lián)行近期的研究發(fā)現(xiàn)，雖然員工重視協(xié)作，但專注辦公仍然是辦公室中最常見的活動(dòng)，平均占辦公室時(shí)間的一半左右4。員工的工作方式會(huì)隨著技術(shù)條件、企業(yè)文化和個(gè)人偏好影響而隨時(shí)發(fā)生變化。不同的工作職能和團(tuán)隊(duì)，其工作方式也大不相同，因此需要對(duì)每個(gè)企業(yè)進(jìn)行仔細(xì)評(píng)估。一些員工在開放式的協(xié)作空間中表現(xiàn)出色，而另一些員工則尋求安靜的小天地以專注工作。與以往相比，現(xiàn)在的辦公場(chǎng)所提供了更多樣化的空間類型，包括各種獨(dú)立辦公區(qū)和協(xié)作空間。要通過新形態(tài)的多元辦公空間來支持新的工作方式并改善員工體驗(yàn)，企業(yè)需要精心規(guī)劃空間設(shè)計(jì)策略，從而實(shí)現(xiàn)最平衡的空間配置，并提高員工的參與度和空間利用率。42023仲量聯(lián)行調(diào)研報(bào)告：“混合辦公是否行之有效?”2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南受訪企業(yè)采用右列選項(xiàng)的占比標(biāo)準(zhǔn)工位/辦公室共享工位區(qū)受訪企業(yè)采用右列選項(xiàng)的占比臨時(shí)辦公區(qū)專注空間/小隔間開放式協(xié)作區(qū)電話亭咖啡廳/餐廳會(huì)議室/討論室其他2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南圖表18 1%1%1%1%4%1人性化體驗(yàn)得分人性化體驗(yàn)得分些要素與變化最大的辦公空間類型密切相關(guān)(圖表2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南辦公空間使用標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用近年來，由于疫情后辦公環(huán)境的迅速變化導(dǎo)致了企業(yè)對(duì)辦公空間需求的不確定性，使得辦公空間使用標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用也隨之發(fā)生了變化。今年，有82%的受訪企業(yè)表示已制定了辦公空間功能或空間類型的使用標(biāo)準(zhǔn)，高于2022年的71%,但這一比例尚未回到2017至18年間的水平，當(dāng)時(shí)有91%的受訪企業(yè)制定了辦公空間使用標(biāo)準(zhǔn)。隨著對(duì)辦公場(chǎng)所的動(dòng)態(tài)管理要求不斷提高，混合辦公場(chǎng)所的空間使用標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)納入辦公場(chǎng)所管理、科技集成、設(shè)施管理和運(yùn)營維護(hù)等標(biāo)準(zhǔn)維度。圖表202024年制定了辦公空間功能或空間類型使用標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)占比2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南4智能科技的集成應(yīng)用及價(jià)值2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南《2023年全球房地產(chǎn)科技調(diào)研》顯示，85%的企動(dòng)態(tài)的辦公場(chǎng)所管理成功的混合辦公場(chǎng)所需要對(duì)空間使用模式和利用率進(jìn)行持續(xù)的復(fù)盤和評(píng)估，以應(yīng)對(duì)不規(guī)律的出勤模式和波動(dòng)的空間需求。有越來越多的企業(yè)應(yīng)用科技來追蹤空間利用水平，其中門禁刷卡數(shù)據(jù)和空間預(yù)訂數(shù)據(jù)是最常被采用的方式?？傮w而言，企業(yè)使用目測(cè)法來收集空間利用率數(shù)據(jù)的趨勢(shì)大幅下降，僅36%的受訪企業(yè)表示仍在使用該方法，遠(yuǎn)低于2017年的75%。另一方面，門禁刷卡數(shù)據(jù)已成為追蹤辦公室出勤率的必然方式，在今年的調(diào)研中，有97%的受訪企業(yè)表示他們通過門禁刷卡數(shù)據(jù)來追蹤空間利用數(shù)據(jù)；這一比例在七年前僅為36%?？臻g預(yù)訂系統(tǒng)為混合辦公模式的實(shí)施提供了重要支持，有52%的受訪企業(yè)部署了這類系統(tǒng)來支持混合辦公，并利用這些數(shù)據(jù)來了解空間利用情況。許多企業(yè)現(xiàn)在也認(rèn)識(shí)到了變革管理的價(jià)值，和透明溝通的重要性，這將有助于企業(yè)整合那些會(huì)對(duì)員工產(chǎn)生影響，并且需要員工積極使用的辦公場(chǎng)所科技(如傳感器和預(yù)訂系統(tǒng)數(shù)據(jù))。由于多元化的第二辦公空間在混合辦公場(chǎng)所中的重要性越來越高，具備前瞻思維的企業(yè)將持續(xù)探索智能科技的應(yīng)用，以支持這類空間的利用率數(shù)據(jù)追蹤。圖表21空間利用率數(shù)據(jù)追蹤方法2024全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南圖表22維護(hù)右列數(shù)據(jù)類型的企業(yè)占比維護(hù)右列數(shù)據(jù)類型的企業(yè)占比附錄方法論科技金融服務(wù)消費(fèi)品、媒體與娛樂生命科學(xué)保險(xiǎn)商業(yè)服務(wù)公共機(jī)構(gòu)能源、石油與天然氣、公用事業(yè)制造業(yè)與汽車其他亞太區(qū)歐洲和中東區(qū)拉美地區(qū)北美區(qū)亞太區(qū)歐洲和中東區(qū)拉美地區(qū)北美區(qū)術(shù)語定義占用率某一辦公場(chǎng)所或地點(diǎn)的空間容量(可用工位數(shù))在特定時(shí)間內(nèi)被占用的百分比實(shí)際占用的工位數(shù)除以總可用工位數(shù)，再乘以100。通常用于固定工位占比較高的空間。該指標(biāo)與空置率相對(duì)，加總為100%?？罩寐饰词褂玫墓の换蛎娣e占總空間容量(可用工位數(shù))或總面積的百分比根據(jù)空間分配的方式，有兩種計(jì)算方法：方法—:適用于以固定工位為主的辦公場(chǎng)所。計(jì)算公式為：辦公場(chǎng)所內(nèi)尚未分配人員的工位數(shù)或空間面積，除以總空間容量(總可用工位數(shù))或辦公空間總面積。方法二：適用于支持移動(dòng)辦公的辦公場(chǎng)所。計(jì)算公式為：未被占用/未使用的工位數(shù)或空間面積，除以總可用工位數(shù)或辦公空間總面積?？臻g利用率特定時(shí)間內(nèi)單個(gè)工位或空間被使用的時(shí)間比例衡量員工使用某個(gè)場(chǎng)所的時(shí)長(zhǎng)(停留時(shí)間)除以該場(chǎng)所的總可用時(shí)長(zhǎng)。時(shí)間維度的具體規(guī)定或細(xì)化程度可根據(jù)企業(yè)自身情況來自定義(如每日零點(diǎn)開始，或從早上6點(diǎn)到下午6點(diǎn)),并以百分比的形式表示。員工移動(dòng)性根據(jù)員工在辦公場(chǎng)所內(nèi)的靈活辦公程度，將員工行為進(jìn)行細(xì)分，通常以百分比來表示根據(jù)企業(yè)的辦公空間規(guī)劃方案和內(nèi)部定義不同，員工移動(dòng)性的分布情況也會(huì)有所不同，并以每周或每月在某個(gè)辦公地點(diǎn)的天數(shù)為計(jì)算基礎(chǔ)。空間功能比值辦公室中各空間類別的比值，用以了解辦公空間屬性理想的空間類型比值因企業(yè)而異，取決于企業(yè)所開展的業(yè)務(wù)性質(zhì)、員工構(gòu)成情況，以及企業(yè)自身的目標(biāo)和文化等因素。可用工位數(shù)房地產(chǎn)組合或辦公室中可供分配的工位數(shù)量每工位平均成本辦公場(chǎng)所運(yùn)營成本與工位數(shù)的比例辦公場(chǎng)所的總運(yùn)營成本除以總空間容量(總可用工位數(shù))。