第五章-成本法

第五章成本法第一節(jié)成本法的基本原理生產費用價值論

成本法，是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。二、成本法的理論依據一、收益還原法的概念三、成本法的適用范圍新近開發(fā)建設完成的房地產、可以假設重新開發(fā)建設的現有房地產、正在開發(fā)建設的房地產、計劃開發(fā)建設的房地產

第一節(jié)成本法的基本原理一、成本法的操作步驟弄清估價對象房地產的價格構成，搜集相關資料→測算重新構建價格→測算建筑物的折舊→求取計算價格第二節(jié)房地產價格的構成1.市場購買下的土地取得成本一、土地獲得成本

土地使用權購買價格，一般是采用市場法求取，也可以采用基準地價修正法、成本法求取。

。

買方購買土地時應當繳納的稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等

第二節(jié)房地產價格的構成2.征收集體土地下的土地取得成本一、土地獲得成本

征地補償安置費用，也稱為征地補償費用土地補償費；安置補助費；地上附著物和青苗的補償費；安排被征地農民的社會保障費用

相關稅費，一般包括以下4項稅費：征地管理費；耕地占用稅；耕地開墾費；新菜地開發(fā)建設基金。

土地使用權出讓金等土地有償使用費第二節(jié)房地產價格的構成3.城市房屋拆遷下的土地取得成本一、土地獲得成本

房屋拆遷補償安置費用：被拆遷房屋的房地產市場價格；被拆遷房屋室內自行裝飾裝修的補償金額；搬遷補助費；安置補助費；拆遷非住宅房屋造成停產停業(yè)的補償費

相關費用：房屋拆遷管理費；房屋拆遷服務費；房屋拆遷估價費；房屋拆除和渣土清運費

土地使用權出讓金等土地有償使用費第二節(jié)房地產價格的構成

勘察設計和前期工程費二、開發(fā)成本

建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用、裝飾裝修工程費用等

基礎設施建設費，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水(給水、雨水、污水、中水)、電力、燃氣、熱力、電信、有線電視等設施的建設費用

土地使用權出讓金等土地有償使用費公共配套設施建設費，教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務、市政公用等非營業(yè)性設施的建設費用

其他工程費，包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費.開發(fā)期間稅費，包括有關稅收和地方政府或其有關部門收取的費用，如綠化建設費、人防工程費等第二節(jié)房地產價格的構成三、管理費用

管理費用是指房地產開發(fā)商為組織和管理房地產開發(fā)經營活動所必要的費用，包括房地產開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等

銷售費用也稱為銷售成本，是指預售未來開發(fā)完成的房地產或者銷售已經開發(fā)完成的房地產所必要的費用，包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設費、售樓處建設費、銷售人員費用或者銷售代理費四、銷售費用第二節(jié)房地產價格的構成1.投資利息的含義五、投資利息

投資利息與財務費用不完全相同，是指在房地產開發(fā)完成或實現銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費

2.投資利息的計算

計息項目計息周期計息期長短計息方式利率高低名義和實際利率第二節(jié)房地產價格的構成計息期五、投資利息連續(xù)投入時間段假設在該時間段一次性投入折算成現值的時間n第二節(jié)房地產價格的構成五、投資利息

例如，年利率為6%,存款額為1000元，存款期限為1年，如果按一年6%的利率計息1次按半年3%(6%÷2)的利率計息2次，按季1.5%(6%÷4)的利率計息4次，按月0.5%(6%÷12)的利率計息12次，則在這4種情況下的本利和分別如下：一年計息1次：F=1000×(1+6%)=1060.00(元)一年計息2次：F=1000×(1+3%)2=1060.90(元)一年計息4次：F=1000×(1+1.5%)4=1061.36(元)一年計息12次：F=1000×(1+0.5%)12=1061.68(元)

這里的6%,對于一年計息1次的情況來說，既是名義年利率又是實際年利率：對于一年計息2次、4次和1次的情況來說，都是名義年利率，而實際年利率分別為：一年計息2次:(1+3%)2-1=6.09%一年計息4次:(1+1.5%)4-1=6.14%一年計息12次:(1+0.5%)12-1=6.17%第二節(jié)房地產價格的構成六、銷售費用1.銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱為“兩稅一費”)。2.其他銷售稅費，包括印花稅、交易手續(xù)費等。

開發(fā)利潤是指房地產開發(fā)商(業(yè)主)的利潤，而不是建筑承包商的利潤七、開發(fā)利潤第三節(jié)成本法的計算公式一、成本法的基本公式房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊

新開發(fā)的房地產價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤二、適用于新開發(fā)的房地產的基本公式1.新開發(fā)的房地的基本公式第三節(jié)成本法的計算公式2.新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物價值＝建筑物建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤新開發(fā)的土地價值＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤3.新開發(fā)的土地的基本公式第三節(jié)成本法的計算公式【例5-1】某成片荒地面積2km2,取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%,銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉讓熟地價格的2%、5.5%和10%,開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率為60%。請求取該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價(假設開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入)。第五章成本法第三節(jié)成本法的計算公式【例5-1】【解】求取該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地平均單價的過程如下:(1)設該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的總價為：VV＝取得荒地的總代價＋土地開發(fā)成本＋管理費＋總投資利息＋V×(銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)V＝取得荒地的總代價＋土地開發(fā)成本＋管理費＋總投資利息÷(1－銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)(2)設該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價＝V÷可轉讓熟地的總面積(3)可轉讓熟地的總面積＝荒地總面積×可轉讓熟地的比率(4)該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價＝V÷(荒地總面積×可轉讓熟地的比率＝436元/平方米第三節(jié)成本法的計算公式三、適用于舊的房地產的基本公式舊的建筑物價值=建筑物重新購建價格-建筑物折舊舊的房地價值=房地重新購建價格-建筑物折舊1.適用于舊的房地的基本公式2.適用于舊的建筑物的基本公式第四節(jié)重新購建價格一、重新購建價格的含義建筑物重新購建價格＝建筑安裝工程費＋專業(yè)費用＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤

重新購建價格也稱為重新購建成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利潤。二、建筑物重新購建價格的求取方法第四節(jié)重新購建價格【例5-2】某幢房屋的建筑面積為300m2,該類用途、建筑結構和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費為1200元/m2,專業(yè)費用為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%,銷售費用為重新購建價格的4%,建設期為6個月，所有費用可視為在建設期內均勻投入，年利率為6%,開發(fā)商成本利潤率為15%,銷售稅費為重新購建價格的6%。請計算該房屋的重新購建價格。第四節(jié)重新購建價格【解】設該房屋單位建筑面積重新購建價格為VB計算如下：(1)建筑安裝工程費=1200(元/m2)(2)專業(yè)費用=1200×8%=96(元/m2)(3)管理費用=(1200+96)×3%=38.88(元/m2)(4)銷售費用=VB×4%=0.04VB(元/m2)(5)投資利息=(1200+96+38.88+0.04VB)×〔(1+6%)0.25-1〕=19.59+0.0006VB(元/m2)(6)銷售稅費=VB×6%=0.06VB(元/m2)(7)開發(fā)利潤=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15%=203.17+0.0061VB(元/m2)(8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VBVB=1743.69(元/m2)重新購建總價=1743.69×300=52.31(萬元)注：0.25是根據投入期為6個月，即0.5年，假設在半年處一次性投入，則距估價時點的時間為0.25年。第五節(jié)建筑物的折舊一、建筑物折舊的含義物質折舊

1.建筑物折舊建筑物折舊=建筑物重新購建價格－建筑物市場價值2.引起建筑物折舊的原因功能折舊經濟折舊第五節(jié)建筑物的折舊

【例5-4】某套舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為1萬元，因戶型設計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經濟折舊為3萬元。求取該套舊住宅的折舊總額和現值?！窘狻吭撆f住宅的折舊總額求取如下:該舊住宅的折舊總額=物質折舊+功能折舊+經濟折舊＝1+6+3=10(萬元)該舊住宅的現值求取如下：該舊住宅的現值＝重置價格－折舊＝40－10=30(萬元)第五節(jié)建筑物的折舊二、建筑物折舊的求取方法1.年限法和有關年限的含義金額經濟壽命時間運營收入運營費用剩余經濟壽命=經濟壽命-有效年齡第五節(jié)建筑物的折舊二、建筑物折舊的求取方法2.直線法Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/NC－建筑物的重新購建價格。S－建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。建筑物的殘值是預計建筑物達到經濟壽命后，不宜繼續(xù)使用時，經拆除后的舊料價值。清理費用是拆除建筑物和搬運廢棄物所發(fā)生的費用。N－建筑物的經濟壽命。R－建筑物的凈殘值率，簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價格的比率,即:R=S/C×100%第五節(jié)建筑物的折舊二、建筑物折舊的求取方法【例5-5】某幢平房的建筑面積100m2，單位建筑面積的重置價格為500元/m2,判定其有效年齡為10年，經濟壽命為30年，殘值率為5%。請用直線法計算該房屋的年折舊額、折舊總額，并計算其現值?！窘狻恳阎篊=500×100=50000(元)；R=5%；N=30年；t=10年。Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N=50000(1-5%)/30=1583元Et=D×t=1583×10=15830元V=C-Et=50000-15830=34170元第五章成本法第五節(jié)建筑物的折舊三、求取建筑物折舊應注意的事項1.估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別估價上的折舊與會計上的折舊區(qū)別在于：①估價上的折舊，注重的是市場價值的真實減損，科學地說不是“折舊”，而是“減價修正”；②會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。③在會計上，C為原始價值，是當初購置時的價值，不隨時間的變化而變化，在估價上，C為重新購建價格，是估價時點時的價值，估價時點不同，C的值也可能不同。④在會計上，資產原始價值與累計折舊總額的差被稱作資產的賬面價值，它無須與市場價值一致。第五節(jié)建筑物的折舊三、求取建筑物折舊應注意的事項2.土地使用期限對建筑物經濟壽命的影響在土地是有期限的使用權下，建筑物經濟壽命與土地使用期限可能不是同時結束，因此，在求取建筑物折舊時應注意土地使用期限對建筑物經濟壽命的影響。計算建筑物折舊所采用的建筑物經濟壽命遇到下列情況的處理為：①建筑物經濟壽命早于土地使用期限結束的，應按照建筑物經濟壽命計算建筑物折舊。②建筑物經濟壽命晚于土地使用期限結束的，分為在土地使用權出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定可續(xù)期兩種情況。第六節(jié)房屋完損等級評定一、房屋完損等級評定的有關規(guī)定1.房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，分為下列5類：①完好房；②基本完好房；③一般損壞房；④嚴重損壞房；⑤危險房。2.房屋結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目為：①房屋結構組成分為：地基基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面；②房屋裝修組成分為：門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修；③房屋設備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設備(如消防栓、避雷裝置等)。一、房屋完損等級評定的有關規(guī)定3.房屋完損等級的判定依據是：（1）完好房：結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現狀良好，使用正常?；螂m然個別分項有輕微損壞，但一般經過小修就能修復的。（2）基本完好房：結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設備、管道現狀基本良好，能正常使用，經過一般性的維修能恢復的。（3）一般損壞房：結構一般性的損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備、管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的。

(4)嚴重損壞房：房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建的。

(5)危險房：承重構件已屬危險構件，結構喪失穩(wěn)定及承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的。4.房屋新舊程度的判定標準是：①完好房：十、九、八成；②基本完好房：七、六成；③一般損壞房：五、四成；④嚴重損壞房及危險房：三成以下。第六節(jié)房屋完損等級評定二、房屋折舊的有關規(guī)定1.計算折舊必須確定房產的價值、使用年限、殘值和清理費用，計算公式為：年折舊額＝原價×（1－殘值率）÷耐用年限2.經租房產根據房屋結構分為下列四類七等。

(1)鋼筋混凝土結構：全部或承重部分為鋼筋混凝土結構。包括框架大板與框架輕板結構等房屋。這類房屋一般內外裝修良好，設備比較齊全。

(2)磚混結構一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設有陽臺，內外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

第六節(jié)房屋完損等級評定二、房屋折舊的有關規(guī)定(3)磚混結構二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻是清水墻，沒有陽臺，內部設備不全的非單元式住宅或其他房屋。

(4)磚木結構一等：材料上等、標準較高的磚木(石料)結構。這類房屋一般是外部