房地產(chǎn)策劃員考試知識要點(diǎn)

房地產(chǎn)工程市場調(diào)查討論市場調(diào)查討論學(xué)習(xí)單元1制定市場調(diào)查方案駕馭房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義及作用駕馭房地產(chǎn)市場訪問調(diào)查和抽樣調(diào)查的方法駕馭房地產(chǎn)調(diào)查方案設(shè)計(jì)的內(nèi)容可以運(yùn)用調(diào)查方案完成市場調(diào)查工作房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義及作用房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義狹義房地產(chǎn)市場調(diào)查指針對顧客購置行為所做的調(diào)查，即以購置房地產(chǎn)產(chǎn)品的個人為對象。討論購置產(chǎn)品顧客的各種事實(shí)、動機(jī)和意見。把握3點(diǎn)：市場調(diào)查的根底是搜集資料市場調(diào)查的內(nèi)涵是廣義的市場調(diào)查的方法必需科學(xué)的房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的開展方向有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時進(jìn)展產(chǎn)品更新?lián)Q代有助于工程投資者制訂科學(xué)的銷售和消費(fèi)方案有助于工程投資者施行正確的價(jià)格策略有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，進(jìn)步經(jīng)濟(jì)效益訪問調(diào)查法訪問調(diào)查法是把調(diào)查人員事先擬定的調(diào)查工程或問題以某種方式向被調(diào)查者提出，要求賜予答復(fù)，由此獲得信息資料。小組座談法〔焦點(diǎn)訪談法〕干脆法之一最重要的定性討論方法。小型座談會形式，選取代表性顧客，在主持人組織下，就某專題討論，獲得有關(guān)問題深化理解。深度訪談法干脆法之一無構(gòu)造，干脆一對一的訪問。提示被調(diào)查者對某問題的潛在動機(jī)、看法和情感。最適于做探測性調(diào)查。投影技法無構(gòu)造、非干脆詢問方式。調(diào)查這主要實(shí)行在很大程度上不依靠于討論被調(diào)查者自我意識和情感的新方法。最有效的方法。面談?wù){(diào)查法入戶面談?wù){(diào)查街頭/商城攔截式面談?wù){(diào)查：戶外攔截調(diào)查〔顧客對新樓盤的反響〕和中心地調(diào)查或廳堂測試〔某房地產(chǎn)廣告效果的測試〕優(yōu)點(diǎn)：答復(fù)率高〔進(jìn)步調(diào)查結(jié)果的代表性和精確性〕當(dāng)被調(diào)查者因各種緣由不愿答復(fù)或者答復(fù)困難時，可以說明、啟發(fā)和激勵被調(diào)查者合作，以完成調(diào)查任務(wù)。具有較強(qiáng)靈敏性可對被調(diào)查環(huán)境和背景狀況進(jìn)展理解，有利于調(diào)查者推斷所得資料的牢靠性和真實(shí)性。缺點(diǎn)消耗人力、經(jīng)費(fèi)較多，比較適用于小范圍內(nèi)運(yùn)用對調(diào)查人員素養(yǎng)要求較高對調(diào)查人員的管理比較困難調(diào)查人員入戶會遇到不少困難調(diào)查法優(yōu)點(diǎn)：獲得信息速度最快、節(jié)約時間和經(jīng)費(fèi)、覆蓋面廣、被調(diào)查者沒有心理壓力答復(fù)率高、對不易見到的被調(diào)查者可能獲得勝利。缺點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)不興盛地區(qū)調(diào)查受限影響完好性、受時間限制只能簡潔答復(fù)無法深化、因無法展示背景資料無法完好正確答復(fù)、專業(yè)性強(qiáng)的內(nèi)容無法獲得所需資料、無法針對被調(diào)查者性格特點(diǎn)限制其心情郵寄調(diào)查法優(yōu)點(diǎn)：可以擴(kuò)大調(diào)查區(qū)域，增加調(diào)查樣本數(shù)目；調(diào)查本錢低；調(diào)查時間充分；防止被調(diào)查者受調(diào)查者看法形象心情因素影響，無需對調(diào)查人員特地培訓(xùn)管理。缺點(diǎn)：回收率低、反響時間長、無法確定調(diào)查可信度、要求被調(diào)查者具有文字理解和表達(dá)實(shí)力不適用文化低者。留置問卷法介于面談?wù){(diào)查法和郵寄調(diào)查法之間的一種方法。缺點(diǎn)：調(diào)查地區(qū)、范圍受限制，調(diào)查費(fèi)用相對較高。抽樣調(diào)查法抽樣調(diào)查含義：非全面調(diào)查，從全部被調(diào)查者中，根據(jù)確定的標(biāo)準(zhǔn)，抽選一部分對象進(jìn)展調(diào)查，并據(jù)以對全部調(diào)查者做出估計(jì)和推斷的一種調(diào)查方法。常見抽樣調(diào)查術(shù)語總體及樣本抽樣單位及抽樣框重復(fù)抽樣及不重復(fù)抽樣抽樣調(diào)查的特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)性、時效性、精確性、廣泛性抽樣的操作程序確定目的總體建立抽樣框盡可能包括全部討論對象搜集到抽樣框應(yīng)是最新的調(diào)查總體資料選擇接觸性強(qiáng)的抽樣框找不到最新的抽樣框時，要選擇變更性小、連續(xù)性強(qiáng)的資料選擇適當(dāng)抽樣方法：隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣承受抽樣方式進(jìn)展調(diào)查時，應(yīng)考慮的因素：對抽樣誤差大小的要求調(diào)查對象本身的特點(diǎn)人力、屋里、經(jīng)費(fèi)和時間等各種調(diào)查條件。確定樣本規(guī)模樣本規(guī)模大則有利于進(jìn)步調(diào)查結(jié)果的精確性，但樣本越多，費(fèi)用支出越大，須要時間越長。在市場抽樣調(diào)查中，假設(shè)調(diào)查總體中各總體單位之間差異幅度較大，則樣本宜多不宜少。允許誤差越小，樣本數(shù)目應(yīng)越多，樣本規(guī)模應(yīng)越大。設(shè)計(jì)樣本方案施行抽樣第一階段，選擇樣本單位；第二階段，從樣本單位獲得信息。抽樣交換方法：順移交換、超量交換、重新抽樣抽樣方法隨機(jī)抽樣方法；1〕簡潔隨機(jī)抽樣：是隨機(jī)抽樣中最簡潔的一種，也是根本方法。市場調(diào)查中由于總體單位較多，主要承受抽簽法、查隨機(jī)數(shù)字表法。2〕分層隨機(jī)抽樣：比簡潔隨機(jī)抽樣的代表性高，抽樣誤差小，適用于總體單位數(shù)量較大，內(nèi)部類別比較明顯的市場調(diào)查對象。3〕分群隨機(jī)抽樣4〕等距隨機(jī)抽樣市場調(diào)查中應(yīng)用最廣的一種抽樣方法。非隨機(jī)抽樣方法：1〕隨意抽樣：便利、省錢、偏向較大2〕推斷抽樣：比較相宜特殊須要，回收率較高，多用于總體規(guī)模小，調(diào)查范圍較窄或時間、人力有限難以進(jìn)展大規(guī)模抽樣的狀況3〕配額抽樣：非隨機(jī)抽樣方法中應(yīng)用最廣泛四、房地產(chǎn)市場調(diào)查局限性1、市場調(diào)查的結(jié)果為估算值，存在誤差抽樣誤差〔間或性造成的〕非抽樣誤差2、市場調(diào)查的結(jié)果不能替代經(jīng)營決策，最終決策仍須決策者做出五、房地產(chǎn)市場調(diào)查方案設(shè)計(jì)1、市場調(diào)查方案的作用〔1〕對施行市場調(diào)查進(jìn)展指導(dǎo)〔2〕防止或削減后期出現(xiàn)誤會〔3〕為競爭投標(biāo)打下根底2、市場調(diào)查方案的內(nèi)容及格式1〕摘要2〕調(diào)查目的3〕調(diào)查內(nèi)容和范圍4〕調(diào)查方針及方法5〕調(diào)查進(jìn)度和經(jīng)費(fèi)預(yù)算6〕附錄學(xué)習(xí)單元2搜集市場調(diào)查信息駕馭市場供求學(xué)問駕馭房地產(chǎn)市場調(diào)查信息的搜集方法、搜集范圍駕馭房地產(chǎn)市場調(diào)查信息的記錄方法，可以搜集和記錄市場調(diào)查信息一、市場供求根本學(xué)問1、需求理論〔1〕需求、需求表及需求曲線需求是顧客在特定時期和特定的市場上，按某一價(jià)格情愿并且可以購置的某種商品或勞務(wù)數(shù)量。需求是及該商品銷售價(jià)格所對應(yīng)的顧客購置欲望和購置實(shí)力的統(tǒng)一。需求表是以列表形式反響某種商品價(jià)格及該商品需求量之間關(guān)系的表格。需求曲線：把需求表的有關(guān)數(shù)據(jù)描繪在以需求量為橫坐標(biāo)、商品價(jià)格為縱坐標(biāo)的平面坐標(biāo)系上，即可以得出某商品價(jià)格及該商品需求量之間關(guān)系的曲線。〔2〕影響需求的因素及需求函數(shù)1〕顧客偏好2〕顧客收入程度收入程度越高，對商品的需求越多，房屋及家庭平均收入關(guān)系6:13〕商品價(jià)格其他狀況不變的條件下，價(jià)格和需求量成負(fù)相關(guān)關(guān)系4〕其他商品的價(jià)格互補(bǔ)關(guān)系：汽車和汽油替代關(guān)系：大米及面粉5〕顧客對商品將來價(jià)格的預(yù)期預(yù)期價(jià)格上漲，會增加該商品購置量也會增加其替代商品的需求?！?〕需求規(guī)律在其他條件不變的狀況，某商品的需求量和價(jià)格之間成反向變動，即需求量隨商品價(jià)格上升而削減，隨商品價(jià)格下降而增加。需求曲線是一條自左上方向右下方傾斜的曲線。替代效應(yīng)+收入效應(yīng)=價(jià)格效應(yīng)。例外價(jià)格降低需求削減是吉芬〔4〕需求量的變更及需求的變更2、供應(yīng)理論〔1〕供應(yīng)、供應(yīng)表及供應(yīng)曲線〔2〕影響供應(yīng)的因素及供應(yīng)函數(shù)1〕商品的價(jià)格2〕其他商品的價(jià)格3〕消費(fèi)技術(shù)的變動和消費(fèi)要素的價(jià)格4〕政府政策5〕廠商對將來的預(yù)期〔3〕供應(yīng)規(guī)律〔4〕供應(yīng)量的變更及供應(yīng)的變更3、需求彈性及供應(yīng)彈性〔1〕需求彈性1〕理解需求彈性和需求彈性系數(shù)的要點(diǎn)2〕需求彈性的分類3〕影響需求彈性的因素4〕需求的點(diǎn)彈性系數(shù)5〕需求彈性及顧客支出之間的關(guān)系〔2〕供應(yīng)彈性1〕理解供應(yīng)價(jià)格彈性和供應(yīng)價(jià)格彈性系數(shù)的要點(diǎn)2〕供應(yīng)價(jià)格彈性的分類3〕影響供應(yīng)價(jià)格彈性的主要因素4、平衡數(shù)量及平衡價(jià)格〔1〕平衡數(shù)量及平衡價(jià)格的概念〔2〕需求、供應(yīng)的變更對平衡數(shù)量和平衡價(jià)格的影響二、房地產(chǎn)市場調(diào)查信息的搜集方法1、數(shù)據(jù)搜集形式〔1〕紙張式〔2〕計(jì)算機(jī)扶植方式2、數(shù)據(jù)搜集方法〔1〕自填式〔2〕問答式〔3〕混合式〔4〕其他方式三、房地產(chǎn)市場調(diào)查信息的搜集范圍1、土地運(yùn)用資料手機(jī)2、工程基地現(xiàn)狀資料搜集3、交通流量資料搜集4、道路現(xiàn)狀資料搜集〔1〕道路形態(tài)〔2〕道路運(yùn)用狀況1〕道路的陰陽面2〕道路的分隔網(wǎng)3〕路邊停車狀況5、運(yùn)輸系統(tǒng)資料搜集〔1〕交通運(yùn)輸系統(tǒng)的現(xiàn)狀1〕鐵路系統(tǒng)2〕城市道路系統(tǒng)〔2〕交通運(yùn)輸規(guī)劃6、人文社會經(jīng)濟(jì)資料搜集〔1〕人口增長率〔2〕職業(yè)或行業(yè)類別比例〔3〕產(chǎn)業(yè)構(gòu)造〔4〕流淌人口7、公共設(shè)施資料搜集8、商圈資料搜集〔1〕鄰里中心型〔2〕大地區(qū)中心型〔3〕副城市中心型〔4〕城市中心型9、市場需求資料搜集10、房地產(chǎn)市場景氣資料搜集11、銷售資料搜集〔1〕銷售海報(bào)及廣告〔2〕銷售現(xiàn)場資料〔3〕其他銷售資料12、競爭工程資料搜集13、租金資料搜集〔1〕商品房〔2〕辦公樓〔3〕商店四、房地產(chǎn)市場調(diào)查信息的記錄方法1、商品房工程全面市場調(diào)查表格2、寫字樓工程全面市場調(diào)查表格3、商業(yè)工程全面市場調(diào)查表格4、經(jīng)營商家全面市場調(diào)查表格五、房地產(chǎn)市場資料的獲得1、房地產(chǎn)市場資料的獲得途徑〔1〕交易雙方當(dāng)事人〔2〕促成房地產(chǎn)交易行為的中間商〔3〕房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告〔4〕熟識房地產(chǎn)市場的人士〔5〕同業(yè)資料的溝通〔6〕準(zhǔn)交易資料的搜集〔7〕各類次級資料搜集〔8〕其他2、房地產(chǎn)根本資料的搜集〔1〕次級資料1〕內(nèi)部次級資料2〕外部次級資料：官方資料、學(xué)術(shù)單位資料、產(chǎn)業(yè)資料〔2〕初級資料3、房地產(chǎn)市場資料的補(bǔ)充方法〔1〕同類產(chǎn)品價(jià)格平均比較法〔2〕地段比較法〔3〕回憶參考法〔4〕舊房行情推算法〔5〕同業(yè)詢問法〔6〕廣告征求法〔7〕問卷訪問法信息分類匯總學(xué)習(xí)單元1市場調(diào)查信息分類駕馭信息分類的方法駕馭房地產(chǎn)市場調(diào)查資料的分類駕馭房地產(chǎn)市場調(diào)查資料的匯總方法一、信息分類的方法1、信息分類的概念2、信息分類的特點(diǎn)〔1〕分類是人類相識事物的根底〔2〕分類是學(xué)問的重要表現(xiàn)形式〔3〕分類是描繪事物特征的重要手段〔4〕分類方法的多樣性3、信息分類的根據(jù)4、信息分類的根本原則〔1〕科學(xué)性〔2〕可擴(kuò)延性〔3〕兼容性〔4〕綜合好用性5、信息分類的方法〔1〕線分類法〔2〕面分類法二、房地產(chǎn)市場調(diào)查信息分類的相關(guān)內(nèi)容1、房地產(chǎn)試產(chǎn)調(diào)查信息的分類〔1〕房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查〔2〕房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查〔3〕房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查〔4〕房地產(chǎn)價(jià)風(fēng)格查〔5〕房地產(chǎn)促銷調(diào)查〔6〕房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查〔7〕房地產(chǎn)市場競爭狀況調(diào)查2、房地產(chǎn)市場調(diào)查信息分類的具體內(nèi)容〔1〕房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查1〕法律環(huán)境調(diào)查2〕經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查3〕社區(qū)環(huán)境調(diào)查〔2〕房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查〔3〕房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查〔4〕房地產(chǎn)價(jià)風(fēng)格查〔5〕房地產(chǎn)促銷調(diào)查〔6〕房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查〔7〕房地產(chǎn)市場競爭狀況調(diào)查三、房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)信息的匯總1、調(diào)查數(shù)據(jù)信息匯總的含義2、調(diào)查數(shù)據(jù)信息匯總的方法〔1〕手工匯總〔2〕計(jì)算機(jī)匯總3、調(diào)查數(shù)據(jù)信息匯總實(shí)例學(xué)習(xí)單元2市場調(diào)查數(shù)據(jù)整理駕馭統(tǒng)計(jì)學(xué)的根底學(xué)問可以對房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)展整理駕馭房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)的加工方法駕馭房地產(chǎn)調(diào)查常用的統(tǒng)計(jì)圖、表一、統(tǒng)計(jì)學(xué)根本學(xué)問1、統(tǒng)計(jì)學(xué)的根本概念〔1〕統(tǒng)計(jì)總體及總體單位〔2〕標(biāo)記、變量和指標(biāo)1〕標(biāo)記2〕變量3〕指標(biāo)〔1〕搜集資料的方法1〕干脆視察法2〕采訪法3〕報(bào)告法〔2〕搜集資料的形式1〕統(tǒng)計(jì)報(bào)表2〕普查3〕重點(diǎn)調(diào)查4〕典型調(diào)查5〕抽樣調(diào)查〔3〕統(tǒng)計(jì)資料的整理1〕統(tǒng)計(jì)資料的審核和手工整理技術(shù)2〕統(tǒng)計(jì)分組3、綜合指標(biāo)〔1〕確定指標(biāo)1〕時期指標(biāo)2〕時點(diǎn)指標(biāo)〔2〕相對指標(biāo)1〕構(gòu)造相對指標(biāo)2〕強(qiáng)度相對指標(biāo)3〕比較相對指標(biāo)4〕比例相對指標(biāo)5〕方案完成相對指標(biāo)6〕動態(tài)相對指標(biāo)〔3〕平均指標(biāo)1〕算術(shù)平均數(shù)2〕調(diào)和平均數(shù)3〕幾何平均數(shù)4〕中位數(shù)5〕眾數(shù)〔4〕變異指標(biāo)4、時間序列〔1〕程度指標(biāo)1〕開展程度2〕序時平均數(shù)①確定指標(biāo)的序時平均數(shù)②相對指標(biāo)的序時平均數(shù)〔2〕速度指標(biāo)1〕開展速度2〕增長速度3〕平均開展速度二、房地產(chǎn)試產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)的整理1、房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)整理的程序2、市場調(diào)查數(shù)據(jù)整理的內(nèi)容〔1〕數(shù)據(jù)的審核1〕數(shù)據(jù)資料的完好性審核2〕數(shù)據(jù)資料的精確性審核①邏輯檢查②計(jì)算檢查〔2〕數(shù)據(jù)的證明1〕此人是否實(shí)際被調(diào)查2〕此被調(diào)查的人是否是被選出針對問卷中問題答復(fù)的確實(shí)人選3〕調(diào)查是否按要求的方式進(jìn)展4〕調(diào)查人員是否全部、照實(shí)填寫調(diào)查表。5〕證明通常還包括檢查其他方面的問題〔3〕數(shù)據(jù)的分類1〕事前分類和事后分類2〕質(zhì)量分類和數(shù)量分類三、房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)的加工1、編輯編輯中常遇見的問題：〔1〕假調(diào)查〔2〕不一樣或沖突的答復(fù)〔3〕無法讀懂的答復(fù)〔4〕不正確的答復(fù)〔5〕不完好的答復(fù)〔6〕“不知道〞和“沒有答案〞處理方法2、編碼〔1〕對量化資料進(jìn)展分類編碼〔2〕對定性資料進(jìn)展分類編碼〔3〕進(jìn)展編碼的要求3、市場調(diào)查數(shù)據(jù)凈化處理〔1〕登記性誤差和代表性誤差登記性誤差的幾種狀況：虛假的調(diào)查、錯誤的信息、不一樣性、不充分答復(fù)、不相關(guān)的答復(fù)〔2〕凈化處理的措施四、房地產(chǎn)市場調(diào)查常用統(tǒng)計(jì)表1、簡潔頻數(shù)表及分組頻數(shù)表2、二維列聯(lián)表3、多維列聯(lián)表4、相關(guān)表5、統(tǒng)計(jì)表格制作考前須知五、房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)常用統(tǒng)計(jì)圖1、直方圖2、餅形圖3、看法比照圖4、輪廓圖或形象圖5、其他統(tǒng)計(jì)圖6、統(tǒng)計(jì)圖制作的考前須知房地產(chǎn)工程定位市場細(xì)分調(diào)查學(xué)習(xí)單元1市場細(xì)分資料整理分析駕馭房地產(chǎn)市場細(xì)分的含義和作用駕馭房地產(chǎn)市場細(xì)分資料進(jìn)展分類整理可以對各階段市場細(xì)分資料進(jìn)展整理分析房地產(chǎn)市場細(xì)分的含義和作用市場細(xì)分的含義房地產(chǎn)市場細(xì)分的含義及客觀根據(jù)房地產(chǎn)市場細(xì)分的含義房地產(chǎn)市場細(xì)分的客觀根據(jù)顧客需求的差異性是房地產(chǎn)細(xì)分的內(nèi)在根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資源的有限性和進(jìn)展有效競爭的須要，是房地產(chǎn)市場細(xì)分的外在強(qiáng)迫條件。房地產(chǎn)市場細(xì)分的作用市場細(xì)分有利于房地產(chǎn)企業(yè)覺察和利用市場時機(jī)市場細(xì)分有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中利用資源，進(jìn)步競爭力市場細(xì)分有利于房地產(chǎn)企業(yè)制定和調(diào)整市場營銷策略市場細(xì)分有利于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新產(chǎn)品，開拓新市場房地產(chǎn)市場細(xì)分資料的分類整理地理因素人口因素齡收入家庭家庭規(guī)模家庭生命周期階段心理因素購置動機(jī)特性生活方式行為因素追求的利益待購階段各階段市場細(xì)分資料的整理分析房地產(chǎn)市場細(xì)分的階段各輪市場細(xì)分資料的整理分析第一輪市場細(xì)分第二輪市場細(xì)分第三輪市場細(xì)分住宅和消費(fèi)營業(yè)用房市場細(xì)分資料整理分析方法住宅市場細(xì)分資料整理分析方法單一變數(shù)法綜合變數(shù)法系列變數(shù)法消費(fèi)營業(yè)用房市場細(xì)分資料整理分析方法最終用戶用戶規(guī)模學(xué)習(xí)單元2消費(fèi)者心理及行為調(diào)查駕馭消費(fèi)者及消費(fèi)者行為的含義，駕馭房地產(chǎn)消費(fèi)者外部影響因素的調(diào)查方法可以對消費(fèi)者心理及行為進(jìn)展調(diào)查，并可以對消費(fèi)者心理及行為信息進(jìn)展匯總整理消費(fèi)及消費(fèi)者的分類消費(fèi)的含義及分類消費(fèi)的分類：按消費(fèi)的性質(zhì)：消費(fèi)消費(fèi)、生活消費(fèi)按消費(fèi)的職能：物質(zhì)消費(fèi)、勞務(wù)消費(fèi)消費(fèi)者的含義及分類根據(jù)消費(fèi)過程：狹義消費(fèi)者和廣義消費(fèi)者根據(jù)消費(fèi)目的：個體、家庭消費(fèi)者、集團(tuán)消費(fèi)者和企業(yè)消費(fèi)者根據(jù)消費(fèi)狀態(tài)：現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者、潛在消費(fèi)者和非消費(fèi)者消費(fèi)者心理及消費(fèi)者行為兩者的關(guān)系消費(fèi)者行為的含義消費(fèi)者行為是動態(tài)的消費(fèi)者行為包含感知、認(rèn)知、行為以及環(huán)境因素的互動作用消費(fèi)者行為包含了人類之間的交易房地產(chǎn)消費(fèi)者外部影響因素的調(diào)查1、社會文化因素〔1〕社會文化1〕社會文化的含義及特點(diǎn)2〕社會影響消費(fèi)心理的途徑對消費(fèi)觀念的影響、對消費(fèi)習(xí)慣的影響〔2〕亞文化〔3〕流行文化1〕流行的含義2〕流行產(chǎn)生和開展的階段3〕流行對消費(fèi)心理的影響4〕流行的特征影響范圍廣、時段性明顯、從一部分人開始的、傳播速度快、循環(huán)性、易產(chǎn)生變式5〕引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)流行的策略廣告宣揚(yáng)、模特示范、巧用政策激勵2、經(jīng)濟(jì)因素的影響〔1〕宏觀經(jīng)濟(jì)因素對消費(fèi)者行為的影響1〕經(jīng)濟(jì)開展程度影響消費(fèi)品供應(yīng)的數(shù)量和質(zhì)量2〕經(jīng)濟(jì)開展程度形成不同的生活環(huán)境〔2〕微觀經(jīng)濟(jì)因素對消費(fèi)者行為的影響3、家庭因素的影響〔1〕家庭的生命周期〔2〕家庭生命周期及消費(fèi)心理1〕初婚期的家庭2〕生育期的家庭3〕滿巢期的家庭4〕空巢期的家庭5〕鰥寡期的家庭〔3〕家庭生命周期及購房心理1〕初婚期的家庭：小戶型、新潮、特性突出2〕生育期及滿巢期的家庭：偏好于有益于子女教化的住房區(qū)位留意房屋的好用性、合理性合理的居住空間設(shè)計(jì)3〕空巢期及鰥寡期的家庭四、房地產(chǎn)消費(fèi)者內(nèi)部影響因素的調(diào)查1、須要馬斯洛“需求層次論〞：生理須要、平安須要、社會須要、敬重須要、自我實(shí)現(xiàn)須要2、動機(jī)〔1〕生理性購置動機(jī)〔2〕心理性購置動機(jī)感情動機(jī)、理智動機(jī)、惠顧動機(jī)〔3〕社會性購置動機(jī)〔4〕營銷人員在討論消費(fèi)者的購置動機(jī)時的考前須知3、感覺〔1〕選擇性留意〔2〕選擇性曲解〔3〕選擇性記憶4、學(xué)習(xí)5、信念及看法五、個人因素及消費(fèi)者行為1、齡及生命周期階段2、職業(yè)3、經(jīng)濟(jì)狀況4、生活方式5、特性及自我形象搜集工程規(guī)劃設(shè)計(jì)資料駕馭城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)調(diào)查的主要內(nèi)容駕馭城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)調(diào)查資料的范圍駕馭房地產(chǎn)工程規(guī)劃審批的內(nèi)容及程序駕馭房地產(chǎn)工程勘察設(shè)計(jì)的內(nèi)容可以搜集房地產(chǎn)工程及周邊規(guī)劃信息，并可以對工程規(guī)劃設(shè)計(jì)資料進(jìn)展匯總城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)調(diào)查的主要內(nèi)容現(xiàn)場踏勘根底資料的搜集及整理分析討論城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)調(diào)查的根底資料城市規(guī)劃調(diào)查的根底資料城市勘察資料：工程地質(zhì)、地震地質(zhì)、水文地質(zhì)城市測量資料氣象資料水文資料城市歷史資料經(jīng)濟(jì)及社會開展資料城市人口資料市域自然資源資料城市土地利用資料工礦企事業(yè)單位的現(xiàn)狀及規(guī)劃資料交通運(yùn)輸資料各類倉儲資料社會經(jīng)濟(jì)綜合資料建筑物現(xiàn)狀資料工程設(shè)施zl園林建筑資料地下工程資料城市環(huán)境資料城市設(shè)計(jì)調(diào)查的根底資料總體城市設(shè)計(jì)的根底資料部分城市設(shè)計(jì)的根底資料土地運(yùn)用道路交通景觀及環(huán)境形態(tài)構(gòu)造相關(guān)資料房地產(chǎn)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的含義房地產(chǎn)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則和根本內(nèi)容工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則規(guī)劃設(shè)計(jì)的根本內(nèi)容房地產(chǎn)工程規(guī)劃審批的內(nèi)容及程序選址意見書制度選址意見書的含義選址意見書的內(nèi)容建立工程的根本狀況建立工程選址的根據(jù)建立用地規(guī)劃容許證制度建立用地規(guī)劃容許證的含義建立用地規(guī)劃容許證的審批現(xiàn)場踏勘征求意見供應(yīng)設(shè)計(jì)條件審查總平面圖及用地面積核發(fā)建立用地規(guī)劃容許證建立工程規(guī)劃容許證制度建立工程規(guī)劃容許證的含義建立工程規(guī)劃容許證的審批1〕建立工程規(guī)劃容許證申請2〕初步審查3〕核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)意見書4〕方案審查5〕核發(fā)建立工程規(guī)劃容許證五、房地產(chǎn)工程勘察設(shè)計(jì)的內(nèi)容1、工程勘察、設(shè)計(jì)的含義2、工程勘察工作〔1〕勘察工作的主要任務(wù)和目的〔2〕勘察工作的主要程序〔3〕勘察過程的分類：資料分析、初步勘察、具體勘察和施工勘察〔4〕勘察工作的原則〔5〕勘察工作的具體內(nèi)容1〕地形測量2〕工程勘察3〕地下水、地表水的勘探4〕氣象調(diào)查3、工程設(shè)計(jì)工作〔1〕設(shè)計(jì)工作的要求和根據(jù)1〕設(shè)計(jì)工作的要求2〕工程設(shè)計(jì)的根據(jù)〔2〕工程設(shè)計(jì)的階段和內(nèi)容1)設(shè)計(jì)階段2〕設(shè)計(jì)各階段內(nèi)容及深度〔3〕設(shè)計(jì)工作的根本內(nèi)容1〕總體設(shè)計(jì)2〕單體設(shè)計(jì)3〕建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)4〕抗震設(shè)防六、房地產(chǎn)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)資料的搜集和整理1、房地產(chǎn)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的根底資料〔1〕自然資料地形圖、氣象、水文、工程地質(zhì)、植被〔2〕人文資料基地環(huán)境資料、歷史文化資料規(guī)劃資料政策、法規(guī)資料2、規(guī)劃設(shè)計(jì)資料搜集的途徑及方法3、規(guī)劃設(shè)計(jì)資料的整理和分析〔1〕工程規(guī)劃設(shè)計(jì)資料的整理〔2〕工程規(guī)劃設(shè)計(jì)資料的綜合分析1〕社會經(jīng)濟(jì)資料的綜合分析2〕自然條件資料的綜合分析3〕現(xiàn)狀條件資料的綜合分析4〕工程規(guī)劃條件的綜合分析房地產(chǎn)工程投資籌劃搜集房地產(chǎn)投資環(huán)境資料學(xué)習(xí)單元1搜集工程投資環(huán)境資料駕馭房地產(chǎn)投資的含義和類型駕馭房地產(chǎn)工程投資環(huán)境的含義和類型駕馭房地產(chǎn)工程投資環(huán)境的影響要素可以對房地產(chǎn)工程投資環(huán)境資料進(jìn)展搜集并歸類房地產(chǎn)投資的含義和類型房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的類型按投資主體分類：國家投資、企業(yè)投資、個人投資按房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類：土地開發(fā)投資：新城區(qū)土地開發(fā)、舊城區(qū)土地再開發(fā)房屋開發(fā)投資：住宅用房開發(fā)投資、辦公樓開發(fā)投資、商場酒店和旅店的開發(fā)投資、工業(yè)廠房和倉儲性物業(yè)開發(fā)投資、消遣休閑性物業(yè)開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營投資房地產(chǎn)中介效勞投資房地產(chǎn)售后效勞投資按投資的資金投入方式分類：房地產(chǎn)信托：收益型、按揭型、混合型優(yōu)點(diǎn)：稅收實(shí)惠、變現(xiàn)性好、平安性好、業(yè)績良好房地產(chǎn)辛迪加房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款證券干脆購置房地產(chǎn)〔缺點(diǎn)〕房地產(chǎn)工程投資環(huán)境的含義和類型房地產(chǎn)工程投資環(huán)境的含義房地產(chǎn)工程投資環(huán)境的類型按各要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類：硬投資環(huán)境、軟投資環(huán)境按各要素存在的范圍分類：宏觀、微觀、中觀按投資環(huán)境的內(nèi)容分類房地產(chǎn)投資環(huán)境的特征和特性房地產(chǎn)投資環(huán)境的根本特征系統(tǒng)性動態(tài)性相對性房地產(chǎn)工程投資特性前期工作特殊重要增值及保值交換性法規(guī)約束及疼惜金融的作用房地產(chǎn)工程投資環(huán)境的影響要素社會環(huán)境要素社會制度社會秩序社會信譽(yù)社會效勞政治環(huán)境要素政治體制和政權(quán)政治局勢政策斗爭風(fēng)險(xiǎn)文化環(huán)境要素經(jīng)濟(jì)環(huán)境要素宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場環(huán)境財(cái)務(wù)環(huán)境資源環(huán)境法律環(huán)境要素自然環(huán)境要素根底設(shè)施環(huán)境要素房地產(chǎn)工程投資環(huán)境資料的搜集及歸類學(xué)習(xí)單元2搜集房地產(chǎn)政策及法規(guī)駕馭房地產(chǎn)政策及法規(guī)的含義、特點(diǎn)及政府制定政策法規(guī)的根本職能駕馭房地產(chǎn)政策及法規(guī)的分類可以搜集房地產(chǎn)政策及法規(guī)的，并進(jìn)展整理和分析一、房地產(chǎn)政策及法規(guī)的含義和特點(diǎn)1、房地產(chǎn)政策及法規(guī)的含義2、房地產(chǎn)政策及法規(guī)的特點(diǎn)〔1〕專業(yè)性〔2〕綜合性〔3〕統(tǒng)分性二、政府在房地產(chǎn)業(yè)制定政策及法規(guī)的根本職能相關(guān)內(nèi)容1、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的根據(jù)〔1〕土地全部者〔2〕土地市場的特殊性〔3〕土地產(chǎn)品消費(fèi)周期、投資回收期長〔4〕土地及土地產(chǎn)品具有公共資源或公共消費(fèi)品的性質(zhì)〔5〕房地產(chǎn)市場的缺陷2、政府在房地產(chǎn)業(yè)制定政策及法規(guī)的根本職能〔1〕保證土地價(jià)值增值，負(fù)責(zé)土地的出讓并收取土地出讓金〔2〕有責(zé)任為社會成員供應(yīng)安家立命的根本居住條件〔3〕有責(zé)任維護(hù)市場的秩序，為保證房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，要制定各種法規(guī)、規(guī)則〔4〕有責(zé)任為保證整個社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)開展而對自然資源和文物進(jìn)展疼惜〔5〕有責(zé)任保證城市的持續(xù)開展〔6〕有責(zé)任進(jìn)展公共根底設(shè)施的投入，以增加城市的聚集效應(yīng)，進(jìn)步房地產(chǎn)的價(jià)值〔7〕保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定開展〔8〕協(xié)調(diào)解決糾紛〔9〕房地產(chǎn)業(yè)在法律上的無體利益調(diào)整及支配三、房地產(chǎn)政策及法規(guī)的分類1、從對政府在房地產(chǎn)業(yè)的根本職能的分析進(jìn)展分類〔1〕房地產(chǎn)的社會性政策及法規(guī)的分類〔2〕房地產(chǎn)的市場性政策及法規(guī)的分類2、從房地產(chǎn)政策及法規(guī)針對的房地產(chǎn)市場體系進(jìn)展分類3、從房地產(chǎn)政策及法規(guī)開展的淵源分類4、從房地產(chǎn)政策及法規(guī)指向的部位進(jìn)展分類四、房地產(chǎn)政策及法規(guī)的整理分析1、房地產(chǎn)政策及法規(guī)的整理歸類〔1〕按內(nèi)容整理歸類〔2〕按頒發(fā)時間整理歸類2、房地產(chǎn)政策及法規(guī)影響分析正確步驟：信息搜集、正確理解內(nèi)容、對影響分析把握的主要環(huán)節(jié)留意以下問題：房地產(chǎn)行業(yè)涉及各種行業(yè)，價(jià)值觀及利益目的不同，使得政策影響分析較為困難政策出臺的困難性，房地產(chǎn)政策影響分析的結(jié)果較難意料房地產(chǎn)政策影響分析不是學(xué)究式推理過程是實(shí)際運(yùn)作中對時局操控的一門藝術(shù)。從政策咪表的號召力、影響市場行情的程度、可操作性的程度、影響的部位、施行影響的手段和傳播影響的途徑分析。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境資料分類學(xué)習(xí)單元1搜集工程投資估算資料駕馭建立工程投資估算的階段劃分和建立工程總投資的構(gòu)成駕馭建立工程投資估算資料的搜集范圍和建立工程投資估算的方法駕馭建立工程總本錢費(fèi)用的構(gòu)成一、建立工程投資估算的階段劃分1、投資估算的作用2、投資估算的階段劃分〔1〕毛估〔2〕粗估〔3〕確定投資總額〔4〕確定性估算〔5〕具體估算二、建立工程總投資的構(gòu)成1、固定資產(chǎn)2、無形資產(chǎn)3、遞延資產(chǎn)三、工程投資估算資料的搜集范圍1、工程造價(jià)資料2、市政工程造價(jià)分析3、政府有關(guān)稅費(fèi)資料4、房地產(chǎn)市場交易資料5、其他資料四、建立工程總本錢費(fèi)用構(gòu)成1、總本錢費(fèi)用：消費(fèi)本錢、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用2、經(jīng)營本錢3、可變本錢及固定本錢五、房地產(chǎn)工程本錢費(fèi)用構(gòu)成1、開發(fā)本錢2、開發(fā)費(fèi)用學(xué)習(xí)單元2搜集土地投資環(huán)境資料駕馭土地含義和分類駕馭城市建立用地的分類駕馭房地產(chǎn)開發(fā)工程土地影響因素及房地產(chǎn)開發(fā)地段選擇方法，可以搜集工程投資環(huán)境有關(guān)資料一、土地的含義和分類1、土地的含義2、土地的投資特征〔1〕最根本的投資形式〔2〕易受政府政策的制約〔3〕土地投資簡潔、靈敏〔4〕投資獲利最為明顯3、土地的分類〔1〕耕地〔2〕園地〔