第9章：建筑工程項(xiàng)目合同管理

第9章：建筑工程項(xiàng)目合同管理主講：郝永池河北工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院第9章：建筑工程項(xiàng)目合同管理

建筑工程項(xiàng)目合同管理概述9.1

建筑工程項(xiàng)目合同實(shí)施管理9.2

建筑工程項(xiàng)目合同變更與索賠管理9.329.1.1工程承包合同管理的概念工程承包合同管理指工程承包合同雙方當(dāng)事人在合同實(shí)施過程中自覺地、認(rèn)真嚴(yán)格地遵守所簽訂的合同的各項(xiàng)規(guī)定和要求，按照各自的權(quán)力、履行各自的義務(wù)、維護(hù)各自的利益，發(fā)揚(yáng)協(xié)作精神，處理好“伙伴關(guān)系”，做好各項(xiàng)管理工作，使項(xiàng)目目標(biāo)得到完整的體現(xiàn)。1．做好合同簽訂前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作2．加強(qiáng)合同實(shí)施階段的合同管理3．提倡協(xié)作精神3

9.1建筑工程項(xiàng)目合同管理概述9.1.2工程承包合同各方的合同管理1．業(yè)主對合同的管理業(yè)主對合同的管理主要體現(xiàn)在施工合同的前期策劃和合同簽訂后的監(jiān)督方面。業(yè)主要為承包商的合同實(shí)施提供必要的條件；向工地派駐具備相應(yīng)資質(zhì)的代表，或者聘請監(jiān)理單位及具備相應(yīng)資質(zhì)的人員負(fù)責(zé)監(jiān)督承包商履行合同。2．承包商的合同管理承包商的工程承包合同管理是最細(xì)致、最復(fù)雜，也是最困難的合同管理工作，我們主要以它作為論述對象。在市場經(jīng)濟(jì)中，承包商的總體目標(biāo)是，通過工程承包獲得盈利。這個(gè)目標(biāo)必須通過兩步來實(shí)現(xiàn)：（1）通過投標(biāo)競爭，戰(zhàn)勝競爭對手，承接工程，并簽訂一個(gè)有利的合同。（2）在合同規(guī)定的工期和預(yù)算成本范圍內(nèi)完成合同規(guī)定的工程施工和保修責(zé)任。3．監(jiān)理工程師的合同管理業(yè)主和承包商是合同的雙方，監(jiān)理單位受業(yè)主雇傭?yàn)槠浔O(jiān)理工程，進(jìn)行合同管理。負(fù)責(zé)進(jìn)行工程的進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制以及做好協(xié)調(diào)工作。他是業(yè)主和承包商合同之外的第三方，是獨(dú)立的法人單位。4．合同管理與企業(yè)管理的關(guān)系對于企業(yè)來說，企業(yè)管理都是以盈利為目的的。而贏利來自于所實(shí)施的各個(gè)項(xiàng)目，各個(gè)項(xiàng)目的利潤來自于每一個(gè)合同的履行過程，而在合同的履行過程中能否獲利，又取決于合同管理的好壞。因此說，合同管理是企業(yè)管理的一部分，并且其主線應(yīng)圍繞著合同管理，否則就會(huì)與企業(yè)的盈利目標(biāo)不一致。9.1.3建設(shè)工程施工合同的簽訂1．合同簽訂過程中的合同管理開標(biāo)之后，如果投標(biāo)人列上了第一標(biāo)或排在前幾標(biāo)，則說明投標(biāo)人已具有進(jìn)一步談判和取得項(xiàng)目的可能性。從招標(biāo)的程序上說，就進(jìn)入了評標(biāo)和決標(biāo)階段。對承包商來講，這個(gè)階段是通過談判手段力爭拿到項(xiàng)目的階段。本階段的主要任務(wù)：（1）合同談判戰(zhàn)略的確定；（2）做好合同談判工作。承包商應(yīng)選擇最熟悉合同，最有合同管理和合同談判方面知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和能力的人作為主談?wù)哌M(jìn)行合同談判。2．合同談判戰(zhàn)略的確定按照常規(guī)，業(yè)主和承包商之間的合同談判一般分兩步走。即評標(biāo)和決標(biāo)階段談判和商簽合同階段的談判。前一階段中，業(yè)主與通過評審委員會(huì)初步評審出的最有可能被接受的幾個(gè)投標(biāo)人進(jìn)行商談。商談的主要問題主要是技術(shù)答辯，也包括價(jià)格問題和合同條件等問題。通過商談，雙方討價(jià)還價(jià)，反復(fù)磋商逐步達(dá)成諒解和一致，最終選定中標(biāo)人。當(dāng)業(yè)主已最終選定一家承包商作為唯一的中標(biāo)者，并只和這家承包商進(jìn)一步商談時(shí)，就進(jìn)入了商簽合同階段。3．做好合同談判工作在談判階段，不但要做好談判的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，選用恰當(dāng)?shù)恼勁屑记珊筒呗裕乙⒁庀铝袉栴}。（1）符合承包商的基本目標(biāo)。（2）積極爭取自己的正當(dāng)權(quán)益。（3）重視合同的法律性質(zhì)。（4）重視合同的審查和風(fēng)險(xiǎn)分析。（5）盡可能使用標(biāo)準(zhǔn)的合同文本。（6）加強(qiáng)溝通和了解。9.2.1合同履行概述1．承包合同履行分析的必要性（1）合同條文往往不直觀明了，一些法律語言不容易理解。（2）合同內(nèi)容沒有條理，有時(shí)某一個(gè)問題可能在許多條款。（3）合同事件和工程活動(dòng)的具體要求，合同各方的責(zé)任關(guān)系，事件和活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系極為復(fù)雜。（4）許多工程小組，項(xiàng)目管理職能人員所涉及的活動(dòng)和問題不是全部合同文件，而僅為合同的部分內(nèi)容。（5）在合同中依然存在問題和風(fēng)險(xiǎn)。（6）合同履行分析是對合同執(zhí)行的計(jì)劃，在分析過程中應(yīng)具體落實(shí)合同執(zhí)行戰(zhàn)略。（7）在合同實(shí)施過程中，合同雙方會(huì)有許多爭執(zhí)。

9.2建筑工程項(xiàng)目合同實(shí)施管理2．合同分析的基本要求（1）準(zhǔn)確性和客觀性。（2）簡易性。（3）合同雙方的一致性。（4）全面性。3．合同履行分析的內(nèi)容和過程按合同分析的性質(zhì)、對象和內(nèi)容，它可以分為：（1）合同總體分析；（2）合同詳細(xì)分析；（3）特殊問題的合同擴(kuò)展分析。9.2.2合同總體分析總體分析通常在如下兩種情況下進(jìn)行。（1）在合同簽訂后實(shí)施前，承包商首先必須確定合同規(guī)定的主要工程目標(biāo)，劃定各方面的義務(wù)和權(quán)利界限，分析各種活動(dòng)的法律后果。（2）在重大的爭執(zhí)處理過程中，例如在重大的或一攬子索賠處理中，首先必須做合同總體分析。合同總體分析的內(nèi)容和詳細(xì)程度與如下因素有關(guān)：第一，分析目的。第二，承包商的職能人員、分包商和工程小組對合同文本的熟悉程度。第三，工程和合同文本的特殊性。9.2.3合同詳細(xì)分析合同詳細(xì)分析的對象是合同協(xié)議書、合同條件、規(guī)范、圖紙、工作量表。它主要通過合同事件表、網(wǎng)絡(luò)圖、橫道圖和工程活動(dòng)的工期表等定義各工程活動(dòng)。合同詳細(xì)分析的結(jié)果最重要的部分是合同事件表，見表9-1。1．事件編碼它應(yīng)與網(wǎng)絡(luò)事件的編碼有一致性。2．事件名稱和簡要說明對事件名稱和事件經(jīng)過做簡要介紹。3．變更次數(shù)和最近一次的變更日期它記載著與本事件相關(guān)的工程變更。4．事件的內(nèi)容說明

這里主要為該事件的目標(biāo)，是承包商應(yīng)完成的任務(wù)。5．前提條件6．本事件的主要活動(dòng)7．責(zé)任人即負(fù)責(zé)該事件實(shí)施的工程小組負(fù)責(zé)人或分包商。8．成本（或費(fèi)用）這里包括計(jì)劃成本和實(shí)際成本。9．計(jì)劃和實(shí)際的工期計(jì)劃工期由網(wǎng)絡(luò)分析得到。這里有計(jì)劃開始期，結(jié)束期和持續(xù)時(shí)間。實(shí)際工期按實(shí)際情況，在該事件結(jié)束后填寫。10．其他參加人9.2.4特殊問題的合同擴(kuò)展分析在合同的簽訂和實(shí)施過程中常常會(huì)有一些特殊問題發(fā)生，會(huì)遇到一些特殊情況：它們可能屬于在合同總體分析和詳細(xì)分析中發(fā)現(xiàn)的問題，也可能是在合同實(shí)施中出現(xiàn)的問題。對重大的、難以確定的問題應(yīng)請專家咨詢或做法律鑒定。特殊問題的合同擴(kuò)展分析一般用問答的形式進(jìn)行。1．特殊問題的合同分析（1）合同意義的拓廣。通過整體地理解合同，再做推理，以得到問題的解答。當(dāng)然這個(gè)解答不能違背合同精神。（2）工程慣例。在國際工程中則使用國際工程慣例，即考慮在通常情況下，這一類問題的處理或解決方法。2．特殊問題的合同法律擴(kuò)展分析在工程承包合同的簽訂、實(shí)施或爭執(zhí)處理、索賠（反索賠）中，有時(shí)會(huì)遇到重大的法律問題。這通常有兩種情況：（1）這些問題已超過合同的范圍，超過承包合同條款本身，例如有的干擾事件的處理合同未規(guī)定，或已構(gòu)成民事侵權(quán)行為。（2）承包商簽訂的是一個(gè)無效合同，或部分內(nèi)容無效，則相關(guān)問題必須按照合同所適用的法律來解決。9.2.5項(xiàng)目經(jīng)理部的建立1．建立有效運(yùn)行的項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)規(guī)范，項(xiàng)目經(jīng)理是企業(yè)法定代表人在承包的建設(shè)工程項(xiàng)目上的委托代理人。根據(jù)企業(yè)法定代表人的授權(quán)范圍、時(shí)間和內(nèi)容進(jìn)行管理；負(fù)責(zé)從開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收階段的項(xiàng)目管理。建筑施工承包商在經(jīng)過投標(biāo)競爭獲得工程項(xiàng)目承包資格后，首要任務(wù)是選定工程的項(xiàng)目經(jīng)理。內(nèi)部可以通過內(nèi)部招標(biāo)或委托方式，選聘項(xiàng)目經(jīng)理，并由項(xiàng)目經(jīng)理在企業(yè)支持下組建并領(lǐng)導(dǎo)、進(jìn)行項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)即項(xiàng)目經(jīng)理部。建立有效運(yùn)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：（1）建立項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)遵守的原則。（2）設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部的步驟。（3）選擇適當(dāng)?shù)慕M織形式。（4）合理設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理部的職能部門，適當(dāng)配置人員。（5）制定必要的規(guī)章制度。（6）使項(xiàng)目經(jīng)理部正常運(yùn)行并解體。2．簽訂“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”企業(yè)法定代表人與項(xiàng)目經(jīng)理簽訂“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”?！绊?xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”是企業(yè)法定代表人根據(jù)施工合同和經(jīng)營管理目標(biāo)要求明確規(guī)定項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)達(dá)到的成本、質(zhì)量、進(jìn)度和安全等控制目標(biāo)的文件?！绊?xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”由企業(yè)法定代表人從企業(yè)全局利益出發(fā)確定的項(xiàng)目經(jīng)理的具體責(zé)任、權(quán)限和利益。3．進(jìn)行合同交底企業(yè)的合同管理機(jī)構(gòu)組織項(xiàng)目經(jīng)理部的全體成員學(xué)習(xí)合同文件和合同分析的結(jié)果，對合同的主要內(nèi)容做出解釋和說明，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。使大家熟悉合同中的主要內(nèi)容、各種規(guī)定、管理程序，了解承包商的合同責(zé)任和工程范圍，各種行為的法律后果等。9.2.6合同實(shí)施控制9.2.6.1合同控制概述1．合同控制的必要性所謂控制就是行為主體為保證在變化的條件下實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，按照擬定的計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，通過各種方法，對被控制對象實(shí)施中發(fā)生的各種實(shí)際值與計(jì)劃值進(jìn)行檢查、對比、分析和糾正，以保證工程實(shí)施按預(yù)定的計(jì)劃進(jìn)行，順利地實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)。2．合同實(shí)施控制程序合同實(shí)施控制程序如圖9-1所示。（1）工程實(shí)施監(jiān)督。（2）合同跟蹤。（3）合同診斷。（4）調(diào)整與糾偏。3．工程實(shí)施控制的主要內(nèi)容工程實(shí)施控制包括成本控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、合同控制幾方面的內(nèi)容。各種控制的目的、目標(biāo)、依據(jù)可見表9-29.2.6.2合同實(shí)施控制1．合同實(shí)施監(jiān)督合同監(jiān)督的主要工作有：（1）落實(shí)合同實(shí)施計(jì)劃。（2）對合同執(zhí)行各方進(jìn)行合同監(jiān)督。（3）對文件資料及原始記錄的審查和控制。（4）會(huì)同監(jiān)理工程師對工程及所用材料和設(shè)備質(zhì)量進(jìn)行檢查監(jiān)督。（5）對工程款申報(bào)表進(jìn)行檢查監(jiān)督。（6）處理工程變更事宜。2．合同的跟蹤（1）合同跟蹤的依據(jù)。合同跟蹤時(shí)，判斷實(shí)際情況與計(jì)劃情況是否存在差異的依據(jù)主要有：合同和合同分析的結(jié)果，如各種計(jì)劃、方案、合同變更文件等。（2）合同跟蹤的對象。①對具體的合同事件進(jìn)行跟蹤。②對工程小組或分包商的工程和工作進(jìn)行跟蹤。③對業(yè)主和工程師的工作進(jìn)行跟蹤。④對工程項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤。3．合同的診斷在合同跟蹤的基礎(chǔ)上對合同進(jìn)行診斷。合同診斷是對合同執(zhí)行情況的評價(jià)、判斷和趨向進(jìn)行分析、預(yù)測。它包括如下內(nèi)容。（1）合同執(zhí)行差異的原因分析。（2）合同差異責(zé)任分析。（3）合同實(shí)施趨向預(yù)測。4．合同實(shí)施情況偏差處理根據(jù)合同實(shí)施情況偏差分析的結(jié)果，承包商應(yīng)采取相應(yīng)的調(diào)整措施。調(diào)整措施可分為：（1）組織措施，如增加人員投入，重新進(jìn)行計(jì)劃或調(diào)整計(jì)劃，派遣得力的管理人員。（2）技術(shù)措施，例如變更技術(shù)方案，采用新的更高效率的施工方案。（3）經(jīng)濟(jì)措施，如增加投入；對工作人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)激勵(lì)等。（4）合同措施，例如進(jìn)行合同變更，簽訂新的附加協(xié)議、備忘錄，通過索賠解決費(fèi)用超支問題等。5．合同實(shí)施后評價(jià)在合同執(zhí)行后進(jìn)行合同評價(jià)。將合同簽訂和執(zhí)行過程中的利弊得失、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)出來，作為以后工程合同管理的借鑒，包括合同簽訂情況評價(jià)、合同執(zhí)行情況評價(jià)、合同管理工作評價(jià)、合同條款分析。9.3.1合同變更管理合同變更是指合同成立以后履行之前，或者在合同履行開始后尚未履行完之前，合同當(dāng)事人不變而合同的內(nèi)容、客體發(fā)生變化的情形。一般是在工程施工過程中，根據(jù)合同的約定對施工的程序、工程的數(shù)量、質(zhì)量要求及標(biāo)準(zhǔn)等做出的變更。

9.3

建筑工程項(xiàng)目合同變更與索賠管理1．合同變更產(chǎn)生的原因合同內(nèi)容頻繁變更是工程合同的特點(diǎn)之一。一個(gè)較為復(fù)雜的工程合同，實(shí)施中的變更可能有幾百項(xiàng)。合同變更一般主要有如下幾方面原因：（1）工程范圍發(fā)生變化。（2）政府部門對工程新的要求。（3）設(shè)計(jì)變化。（4）工程環(huán)境的變化。（5）合同的原因。（6）監(jiān)理工程師、承包商的原因。2．合同變更的影響合同變更的影響主要表現(xiàn)在如下幾方面。（1）導(dǎo)致工程變更。（2）導(dǎo)致工程參與各方合同責(zé)任的變化。（3）引起已完工程的返工，現(xiàn)場工程施工的停滯，施工秩序打亂，已購材料的損失以及工期的延誤。3．合同變更范圍合同變更的范圍很廣，一般在合同簽訂后所有工程范圍、進(jìn)度、工程質(zhì)量要求、合同條款內(nèi)容、合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的變化等都可以被看做合同變更。最常見的變更有兩種：（1）涉及合同條款的變更，合同條件和合同協(xié)議書所定義的雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系或一些重大問題的變更。（2）工程變更，即工程的質(zhì)量、數(shù)量、性質(zhì)、功能、施工次序和實(shí)施方案的變化。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工方案變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和新增工程。4．合同變更程序工程變更應(yīng)有一個(gè)正規(guī)的程序，應(yīng)有一整套申請、審查、批準(zhǔn)手續(xù)。工程變更程序如圖9-3所示。（1）提出工程變更要求。（2）監(jiān)理工程師的審查和批準(zhǔn)。（3）編制工程變更文件，發(fā)布工程變更指示。（4）承包商項(xiàng)目部的合同管理負(fù)責(zé)人員向監(jiān)理工程師發(fā)出合同款調(diào)整和（或）工期延長的意向通知。（5）工程變更價(jià)款和工期延長量的確定。（6）變更工作的費(fèi)用支付及工期補(bǔ)償。5．工程變更的管理（1）對業(yè)主（監(jiān)理工程師）的口頭變更指令，承包商也必須遵照執(zhí)行，但應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向監(jiān)理工程師索取書面確認(rèn)。（2）工程變更不能超過合同規(guī)定的工程范圍。（3）注意變更程序上的矛盾性。（4）在合同實(shí)施中，合同內(nèi)容的任何變更都必須由合同管理人員提出。（5）在商討變更，簽訂變更協(xié)議過程中，承包商必須提出變更補(bǔ)償（即索賠）問題。9.3.2施工索賠管理1．施工索賠的概念索賠是在合同實(shí)施過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對不應(yīng)由自己承擔(dān)責(zé)任的情況造成的損失，向合同的另一方當(dāng)事人提出給予賠償或補(bǔ)償要求的行為。索賠是雙向的，既可以是承包商向業(yè)主的索賠，也可以是業(yè)主向承包商提出的索賠，一般后者為反索賠。在工程建設(shè)的各個(gè)階段，都有可能發(fā)生索賠，但在施工階段索賠發(fā)生較多。2．索賠的起因引起工程索賠的原因非常多和復(fù)雜，主要有以下方面。（1）工程項(xiàng)目的特殊性。（2）工程項(xiàng)目內(nèi)外部環(huán)境的復(fù)雜性和多變性。（3）參與工程建設(shè)主體的多元性。（4）工程合同的復(fù)雜性及易出錯(cuò)性。3．索賠的作用（1）索賠可以促進(jìn)雙方內(nèi)部管理，保證合同正確、完全履行。（2）索賠有助于對外承包的開展。（3）有助于政府轉(zhuǎn)變職能。（4）促使工程造價(jià)更加合理。4．索賠的特征從索賠的基本含義，可以看出索賠具有以下基本特征。（1）索賠是雙向的，不僅承包人可以向發(fā)包人索賠，發(fā)包人同樣也可以向承包人索賠。（2）只有實(shí)際發(fā)生了經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害，一方才能向?qū)Ψ剿髻r。（3）索賠是一種未經(jīng)對方確認(rèn)的單方行為。5．索賠的分類（1）按索賠依據(jù)的范圍分類。①合同內(nèi)索賠。②合同外索賠。③道義索賠。（2）按索賠的目的分類。①工期延長索賠。②費(fèi)用索賠。（3）按索賠事件的性質(zhì)分類。①工程延誤索賠。②工程變更索賠。③合同被迫終止的索賠。④工程加速索賠。⑤意外風(fēng)險(xiǎn)和不可預(yù)見因素索賠。⑥其他索賠。6．索賠程序如圖9-4所示，承包人的索賠程序通常可分為以下幾個(gè)步驟。（1）承包人提出索賠要求。（2）遞交索賠報(bào)告。（3）工程師審核索賠報(bào)告。（4）確定合理的補(bǔ)償額。（5）發(fā)包人審查索賠處理。（6）承包人是否接受最終索賠處理。（7）發(fā)包人的索賠?！督ㄔO(shè)工程施工合同（示范文本）》規(guī)定，承包人未能按合同約定履行自己的各項(xiàng)義務(wù)或發(fā)生錯(cuò)誤而給發(fā)包人造成損失時(shí)，發(fā)包人也應(yīng)按合同約定向承包人