工程條線應(yīng)知應(yīng)會

應(yīng)知應(yīng)會工程部SHOULDKNOWHOWTO

DOMAINTENANCE

DEPARTMENT01組織架構(gòu)維修部經(jīng)理工程技師工程技工檔案資料電梯建筑小品消防房屋路面智能化供配電暖通空調(diào)給排水日常維修-1

-02崗位職責維修部經(jīng)理專項技術(shù)工作負責編制本部門年度工作計劃和預(yù)算，負責各項計劃實施的指導(dǎo)與監(jiān)督；負責員工的專業(yè)技能培訓(xùn)與考核；執(zhí)行政府部門法律法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止安全事故發(fā)生。部門管理組建承接查驗小組；按標準要求開展承接查驗工作。承接查驗負責項目設(shè)施設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修及安全檢查工作，每季度進行一次全面檢查；執(zhí)行設(shè)施設(shè)備運行管理制度，確保設(shè)施設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。設(shè)施設(shè)備管理負責組織對機電設(shè)施設(shè)備相關(guān)工程的驗收及其配套設(shè)施的完善與改造工作；負責實施節(jié)能降耗措施，降低運行成本；負責組織技術(shù)文件的接管和設(shè)備檔案的建立、管理工作。02

崗位職責工程技師/技工負責各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的巡查、維護保養(yǎng)、維修，設(shè)備房的巡查與保養(yǎng)；提報物料采購計劃，經(jīng)審核后實施；負責設(shè)施設(shè)備的更新、改造及大中修工作；負責各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備檔案資料的收集、歸檔。負責對外委單位施工、維修保養(yǎng)進行監(jiān)督和管理；執(zhí)行設(shè)施設(shè)備外委維修保養(yǎng)工作的檢查與考評。外委單位管理負責業(yè)戶二次裝修的管理；負責工器具的使用、保管、維修保養(yǎng)；負責設(shè)施設(shè)備防寒防凍工作的執(zhí)行；負責項目各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備應(yīng)急預(yù)案的執(zhí)行與停水、停電等突發(fā)事件的處理。專項工作設(shè)施設(shè)備管理03維修技工儀表規(guī)范小徑禮讓：

距業(yè)主

2

米開始靠右站立、目視業(yè)主、點頭微笑問候；

攜人字梯行走：

工具包單跨右肩、人字梯橫跨左肩、二人齊步行走；

指引：

距離1

米，

五指并攏呈“

請”

手勢，

呈微笑表情。禮儀規(guī)范-4

-儀容儀表頭發(fā)—前面不過眉、側(cè)面不掩耳、后面不觸領(lǐng)、不染發(fā)、不留怪異發(fā)型；面部—面部無胡須、保持干凈整潔；飾品—不應(yīng)佩戴飾品 工號牌—佩戴在左胸口袋上方； 鞋—著深色鞋；襪—著深色襪；對講機—置于身體右后側(cè)；工具包—單跨右肩。承接查驗管理組長地產(chǎn)工程部經(jīng)理準備工作召開承接查驗協(xié)調(diào)會，

制定承接查驗計劃。維修部提前參與工程竣工驗收和機電設(shè)備的安裝調(diào)試，

匯總梳理存在的質(zhì)量問題?，F(xiàn)場查驗提前熟悉圖紙，

并準備相關(guān)資料、查驗工具及耗材。編制物業(yè)承接查驗人員分工與查驗順序，

經(jīng)工程維護部審批后執(zhí)行。承接查驗小組承接查驗前應(yīng)具備條件各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備分部分項驗收合格。電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施等公用設(shè)備取得使用合格證書。圖紙、技術(shù)資料完整齊全。副組長物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理組員地產(chǎn)工程部工程師物業(yè)工程維護部工程師物業(yè)服務(wù)中心維修部經(jīng)理施工單位工程師-5

-0404承接查驗管理設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗維修部須督促工程部向物業(yè)服務(wù)中心移交承接查驗的資料，并按《工程資料承接查驗記錄表》逐項核對、驗收工程資料，并記錄在《新建物業(yè)資料移交明細》表格中。工程資料齊全，方可辦理資料移交手續(xù)。工程資料查驗查驗小組按《承接查驗標準》進行現(xiàn)場查驗，發(fā)現(xiàn)的問題需填入《XX系統(tǒng)現(xiàn)場查驗問題記錄表》，由施工單位、工程部、維修部經(jīng)理現(xiàn)場共同簽字確認，并以工作聯(lián)系函和EMS溝通的形式，反饋至工程部，做好簽收記錄?，F(xiàn)場查驗問題整改時限：一般問題1周內(nèi)完成整改，重大問題1個月內(nèi)完成整改，特別重大問題6個月內(nèi)完成整改。查驗或復(fù)驗合格后3天內(nèi)須辦理接管手續(xù)。查驗內(nèi)容查驗時設(shè)施設(shè)備功能測試由施工單位進行操作-6

-05檔案管理-7

-工程檔案資料分類設(shè)備技術(shù)資料：指設(shè)備使用說明書、操作手冊、維護保養(yǎng)手冊、設(shè)備安裝調(diào)試報告等隨機資料，施工過程中應(yīng)注意收集，永久保存。系統(tǒng)竣工圖：指總平面布置圖、總豎向布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣、附屬工程竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖等，永久保存。承接查驗文件：指設(shè)備臺賬/設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計表、配套設(shè)施臺賬、系統(tǒng)移交確認表，永久保存。維修保養(yǎng)記錄：指設(shè)施設(shè)備月度、年度維修保養(yǎng)計劃、巡查記錄保存期3年，設(shè)施設(shè)備專項檢修、更新改造計劃，專項維保記錄、重要設(shè)備維修統(tǒng)計、設(shè)備故障記錄等永久保存。工程檔案資料歸檔要求設(shè)施設(shè)備檔案、圖紙等在移交3天內(nèi)完成存檔工作，維修部負責檔案資料的匯總、整理，綜合管理部負責檔案資料的歸檔。維修部的運行值班記錄、交接班記錄、公共部位的維修記錄、設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)計劃、巡查記錄及維修保養(yǎng)記錄等應(yīng)在次月3日前完成存檔工作。檔案管理設(shè)備技術(shù)資料、系統(tǒng)竣工圖、承接查驗文件須按系統(tǒng)分類存檔，各系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄須按時間順序存檔。工程檔案資料臺賬管理設(shè)施設(shè)備接管3天內(nèi)，維修部按系統(tǒng)、按類別建立設(shè)施設(shè)備臺帳或及時更新原有臺帳，臺賬按照《設(shè)施設(shè)備臺帳》表格內(nèi)容填寫。各系統(tǒng)、設(shè)備臺賬編碼工作應(yīng)參照《設(shè)施設(shè)備與機房(含豎井)編碼作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。移交綜合管理部存檔移交綜合管理部維修保養(yǎng)記錄填寫收集 分類匯總

經(jīng)理審核工程檔案資料存檔流程設(shè)備技術(shù)資料、系統(tǒng)竣工圖、承接查驗文件驗收移交 分類編號 建立臺賬-8

-0505檔案管理電梯檔案管理保養(yǎng)計劃、保養(yǎng)記錄、電梯維保臺賬、電梯巡查記錄表、電梯運行報告、設(shè)備機房外來人員入室登記表。電梯檢驗合格證原件、電梯監(jiān)督/定期檢驗報告、特種設(shè)備注冊登記表、機電類特種設(shè)備使用登記證、故障維修記錄表統(tǒng)一存檔為“一梯一檔”資料。同一型號電梯隨機資料只需存檔一份（當?shù)卣块T特殊原則上要求除外），優(yōu)先存放在檔案資料室，次選維修部辦公室。請按月份存檔電梯資料按月份存檔資料一梯一檔資料-9

-供配電系統(tǒng)消防、機械通風、照明等設(shè)施：啟停正常室內(nèi)：干凈整潔，無積水、無積塵、無滲漏水現(xiàn)象變配電房管理溫濕度計：室內(nèi)溫度在5~40℃之間，相對濕度小于80%運維記錄表無缺失-10

-06供配電系統(tǒng)消防電話：通話清晰安全工具齊全，經(jīng)試驗或檢測合格，存放于規(guī)定位置擋鼠板不低于50厘米、預(yù)留孔洞封堵完好變壓器溫度：干式變壓器B級絕緣等級的運行溫度應(yīng)在115℃以內(nèi)，F(xiàn)級絕緣等級的運行溫度應(yīng)在135℃以內(nèi)，三相溫度相差不應(yīng)大于10℃各類儀表、指示燈無損壞，單相電壓、三相電壓在額定值的±10%內(nèi)；低壓無功功率補償裝置功率因數(shù)不小于0.9防火門、門鎖、機房標識牌、警示牌、上墻制度、系統(tǒng)圖完好無缺失。設(shè)備管理-11

-06供配電系統(tǒng)維修部人員必須持證上崗，熟知供配電安全運行規(guī)范并嚴格遵守。每8小時每天每半月對配電室內(nèi)的高低壓配電柜、電容柜、變壓器等重要變配電設(shè)施設(shè)備每8小時巡查一次，填寫運行數(shù)據(jù)。對配電室整體情況進行一次巡查，填寫巡查記錄，填寫《高低壓配電房配電間設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》。對發(fā)電設(shè)備每半月（間隔≤15天）至少巡查一次（待發(fā)電運行期間）或每小時巡查一次（發(fā)電運行期間），填寫《發(fā)電機房設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》?；疽筮\行管理每月-12

-對樓宇單元配電間運行環(huán)境和運行狀態(tài)每月（間隔≤30天）至少巡查一次，填寫《高低壓配電房配電間設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》。06供配電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)供電部門直至供電恢復(fù)通知客服部并報項目負責人解決故障恢復(fù)供電聯(lián)絡(luò)供電部門確認原因時長停電處理停電市政電網(wǎng)故障停電項目設(shè)備故障停電確認故障原因影響范圍時長計劃停電恢復(fù)供電啟動備用發(fā)電機通知客服部并報項目負責人通知客服部并報項目負責人通知應(yīng)急組長電話：XXX發(fā)生電梯困人則按照電梯應(yīng)急處理流程執(zhí)行啟動備用發(fā)電機啟動備用發(fā)電機排查電梯是否困人-13

-0607給排水系統(tǒng)水泵房管理溫濕度計：室內(nèi)溫度在5~40℃之間，相對濕度小于80%運維記錄表無缺失排水系統(tǒng)水篦子無損壞、無堵塞室內(nèi)：地面、墻面整潔，無積塵、無油污、無雜物、無滲漏水-14

-07防火門、門鎖無損壞標識牌清晰無破損警示牌清晰無破損系統(tǒng)圖清晰無破損上墻制度齊全無破損擋鼠板不低于50厘米應(yīng)急照明啟停正常消防電話通話清晰滅火設(shè)施啟停正常排污泵啟停正常，控制轉(zhuǎn)換開關(guān)位置處于“自動”位置給排水系統(tǒng)水泵房管理-15

-07水泵運行無噪音水泵、管道、水箱無漏水配電箱、控制柜運行指示燈點亮正常液位警示標識清晰液位計顯示清晰給排水系統(tǒng)設(shè)備管理水箱蓋封閉上鎖防蟲網(wǎng)無損壞閥門狀態(tài)標識、水流指示標識完好無缺失-16

-07水池(箱)

結(jié)構(gòu)完善、加蓋、加鎖、管口加防蟲網(wǎng)。新建、擴建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機構(gòu)和衛(wèi)生防疫機構(gòu)進行設(shè)計和竣工驗收。每4小時每日對運行中的供水設(shè)施設(shè)備每4小時至少巡查一次，據(jù)巡查時水泵的運行情況、電壓、電流、壓力如實填寫《供水系統(tǒng)運行記錄》。對水泵房進行一次巡查，填寫《生活水泵房設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》?；疽蠼o排水系統(tǒng)運行管理每半年-17

-二次供水水池、水箱每半年清洗一次(

當?shù)卣蛑鞴懿块T要求的頻次除外)。07給排水系統(tǒng)市政停水處理項目收到停水通知確定停水時間及時長工程技工檢查生活水池客戶服務(wù)部通知業(yè)戶停水詳情（停水時間、時長、區(qū)域）工程技工定期向供水公司確定供水恢復(fù)時間，停水時間延長需及時通知客戶服務(wù)部市政供水恢復(fù)后檢查水質(zhì)供水設(shè)施設(shè)備正常運行做好停水記錄通知應(yīng)急組長電話：XXX-18

-給排水系統(tǒng)設(shè)備房發(fā)生水浸處理發(fā)生水浸關(guān)閉對應(yīng)設(shè)備電源沙包封堵，防止水流入其他設(shè)備房、樓層設(shè)備房排水、除濕完畢絕緣良好正常開機運行提交事故報告通知應(yīng)急組長電話：XXX如需停水，通知業(yè)戶停水期限檢查設(shè)施設(shè)備-19

-0707給排水系統(tǒng)給水管道爆管應(yīng)急處理爆管關(guān)閉臨近電源確定停水區(qū)域，關(guān)停水泵及門清理積水聯(lián)系施工單位進行搶修客戶服務(wù)部通知業(yè)戶停水、停暖詳情（時間、時長、區(qū)域）搶修完畢后恢復(fù)現(xiàn)場提交事故報告通知應(yīng)急組長電話：XXX市政供水管道爆管通知供水公司搶修發(fā)生電梯困人則按照電梯應(yīng)急處理流程執(zhí)行排查電梯是否困人-20

-08溫濕度計：室內(nèi)溫度在5~40℃之間，相對濕度小于80%擋鼠板不低于50厘米松閘扳手

、盤車手輪：固定牢靠電梯系統(tǒng)電梯機房管理消防電話通話清晰五方對講通話清晰通風降溫設(shè)備工作無異響警示標識無破損機房門鎖閉，責任人明確，警示標識齊全。機房無滲漏、無飄雨現(xiàn)象，衛(wèi)生整潔，工具擺放整齊。上墻制度：《電梯安全操作規(guī)程》、《電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程》、《機房管理作業(yè)指導(dǎo)書》、《電梯困人救援作業(yè)規(guī)程》、《電梯安全運行規(guī)程》各類記錄表：《電梯保養(yǎng)作業(yè)報告》、《電梯保養(yǎng)計劃》、《設(shè)備機房外來人員入室登記表》、《電梯設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》-21

-08曳引機：表面無積塵或油漬曳引輪：運行無異響鋼絲繩：無斷股，張力均勻繩頭裝置：高度誤差小于等于5mm輪槽、輪軸承：無明顯污垢，運行無異響配電箱鎖閉狀態(tài)指示燈點亮無損壞電梯系統(tǒng)設(shè)備管理控制柜內(nèi)接線無松動配電箱內(nèi)布線整齊繼電器、接觸器：動作順暢、無異響、無異味-22

-08電梯系統(tǒng)巡查要點轎廂內(nèi)《特種設(shè)備使用標志》、電梯維保標志及時更新消防開關(guān)：鏡片無破損外呼面板：無破損，數(shù)字顯示正確廳門鑰匙孔：廳門鎖孔無堵塞，標簽無破損，梯號清晰警示標識齊全：嚴禁打鬧、禁止依靠、禁止扒門、嚴禁超載五方對講通話清晰轎廂內(nèi)按鈕功能正常，屏幕樓層顯示正確。門框與門板、兩扇門板之間間隙≤6mm。轎廂地坎與廳門地坎平層精度誤差<10mm。-23

-08電梯系統(tǒng)巡查要點轎頂照明：無破損、固定牢靠檢修開關(guān)：無破損、固定牢靠緩沖器：油壓緩沖器油液無滲漏，開關(guān)無破損；

聚氨酯緩沖器表面無破損鋼絲繩：無斷股平層標記清晰導(dǎo)軌：表面無油泥對重防護網(wǎng)：無銹蝕、無破損電梯底坑無滲漏水，無雜物堆積，照明無破損；漲緊輪、補償鏈距地≥100

mm，

油杯油量處于不少于三分之一。轎頂：無垃圾、雜物限速器漲緊輪：無異物卡阻，運行無異響滾動導(dǎo)靴：無異物卡阻，運行無異響-24

-08電梯系統(tǒng)運行管理每日每周每半月每月-25

-完成當日電梯故障上報、維保記錄匯總。電梯機房、轎廂全覆蓋巡查，填寫巡查記錄表，巡查間隔不得超過7天。測試五方對講清晰，確認地址碼準確。轎頂、底坑每隔15天巡查一次。維修部經(jīng)理每月現(xiàn)場抽查不少于10臺電梯保養(yǎng)情況，查看對應(yīng)保養(yǎng)監(jiān)控并填寫巡查記錄表。電梯系統(tǒng)電梯維保管理每月25日前，電梯技工審核維保單位提供的下月《電梯維修保養(yǎng)月度計劃》，上報地區(qū)物業(yè)公司工程維護部電梯工程師審核后執(zhí)行，審核內(nèi)容包括：相鄰2次保養(yǎng)時間間隔不得超過15天，保養(yǎng)計劃時間應(yīng)避開節(jié)假日及上下班高峰期。每月客觀、如實填寫《電梯維修保養(yǎng)工作量化評分表》。每月組織維保單位及項目全體員工開展處置電梯各類突發(fā)情況（含困人、火災(zāi)、浸水等異常情況）的應(yīng)急預(yù)案演練，做好記錄并存檔。每季度組織維保單位向業(yè)主開展安全搭乘電梯的知識宣傳教育活動。每半年每年12月15日前，電梯技工審核維保單位提供的《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》，經(jīng)維修部經(jīng)理審核后上報物業(yè)服務(wù)中心負責人和地區(qū)物業(yè)公司工程維護部及工程副總經(jīng)理審批后存檔。每年-26

-0808電梯系統(tǒng)電梯困人開門救援通知電梯維保人員電梯困人應(yīng)急預(yù)案維保人員到達現(xiàn)場，維修部協(xié)助救援查明故障原因電梯維保單位全國熱線三菱：4008203030日立：4008308333奧的斯：4008185588故障解除，投入使用-27

-監(jiān)控中心通知維保單位、維修部、秩序部，物業(yè)人員負責維持現(xiàn)場秩序、安撫受困人員09消防系統(tǒng)防滑磚干凈、干燥室內(nèi)：地面、墻面整潔，無積塵、無油污、無雜物、無滲漏水消防泵房管理溫濕度計：室內(nèi)溫度在5~40℃之間，相對濕度小于80%運維記錄表無缺失消防器材：滅火器、水帶、水槍、消防服、消防斧、消防靴、防毒面具、液壓鉗、安全繩、安全警戒帶、照明工具、醫(yī)藥箱、救援擔架等無缺失、無損壞消防控制中心器材管理-28

-消防系統(tǒng)送風閥：表面清潔，手動操作拉環(huán)與監(jiān)控中心遠程測試正常風機控制柜：表面清潔，主備電合閘指示燈、電源指示燈常亮，手動及遠程點動測試正常防火、防排煙系統(tǒng)管理消控主機多線盤：手動按動測試按鈕，啟動及反饋指示燈點亮，風機啟動并在消控主機反饋防火卷簾、控制柜：簾面無大面積變形，控制柜手動和自動啟停正常，無卡阻-29

-0909消防系統(tǒng)天面試驗消火栓：放水測試動壓，觀察壓力表讀數(shù)（不小于0.05MPa）消防水系統(tǒng)管理噴淋末端試水裝置：放水測試，觀察壓力表讀數(shù)（不小于0.1MPa）噴淋濕式報警閥：壓力開關(guān)模塊正常閃爍，觀察壓力表讀數(shù)（不小于0.1MPa）消防泵：泵出口壓力表壓力（不小1.0MPa）；控制柜電源、泵停止指示燈常亮，萬能轉(zhuǎn)換開關(guān)置于自動位，手動操作、遠程測試消防泵啟停正常-30

-消防系統(tǒng)煙感探測器、溫感探測器：防塵罩已摘除，表面潔凈，巡檢燈正常閃爍；對探測器吹煙，巡檢燈由閃爍轉(zhuǎn)為常亮，并發(fā)出信號至消控主機火災(zāi)報警系統(tǒng)管理應(yīng)急照明燈：主電指示燈常亮，按下“試驗”按鈕，主電指示燈熄滅，照明燈點亮消控主機：表面清潔無積塵，主備電源切換正?？偩€盤無破損消防電話主機通話清晰圖形顯示器顯示清晰消防廣播主機播放清晰-31

-0909消防系統(tǒng)柜式氣體滅火系統(tǒng)（應(yīng)用在配電室、消防控制中心）：壓力表指針在綠色區(qū)域內(nèi)（七氟丙烷表壓一般在2.5-5.6MPa），氣體噴頭無堵塞柜式氣體滅火系統(tǒng)測試：測試時首先斷開釋放驅(qū)動電磁閥電源回路（或?qū)怏w驅(qū)動閥頭部拆除），手動操作啟動或遠程啟動后，用直流檔萬用表測量氣體釋放驅(qū)動器的電壓，一般顯示在“24~28V”即為啟動良好，或觀察發(fā)生氣體瓶閥驅(qū)動撞針動作即視為啟動良好氣體滅火控制盤：

“電源”、“自動”指示燈常亮氣體滅火系統(tǒng)管理-32

-消防系統(tǒng)一般故障排除時間不超過2小時

；

嚴重故障排除時間不超過24

小時；設(shè)備恢復(fù)正常運行前，

維修人員密切跟進維修進度。每半月每月每年消防給水噴淋泵、消火栓泵、穩(wěn)壓泵每半月測試一次。防火卷簾、防排煙風機、火災(zāi)自動報警主機及電源、末端試水、信號閥、濕式報警閥、預(yù)作用報警閥、試驗消火栓每月測試一次?；馂?zāi)自動報警主機與末端設(shè)備通訊測試、應(yīng)急照明、疏散指示每月測試不少于總數(shù)的10%。風閥每月測試不少于總數(shù)的20%。基本要求氣體滅火系統(tǒng)手動、自動控制情況每年測試一次。運行管理-33

-0909消防系統(tǒng)消防應(yīng)急預(yù)案監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)火情維修部經(jīng)理接到火情后30秒內(nèi)安排以下內(nèi)容：員工分組攜帶好照明、通訊工具、機房鑰匙，迅速前往消防控制中心、消防水泵房、起火區(qū)域配電房、防排煙機房各組人員檢查相關(guān)設(shè)備狀態(tài)并反饋給維修部經(jīng)理監(jiān)控中心報告起火區(qū)域設(shè)備遠程啟動失靈設(shè)備房待命人員收到通知后立即手動啟動滅火設(shè)備發(fā)生電梯困人則按照電梯應(yīng)急處理流程執(zhí)行1分鐘內(nèi)派維修部人員攜帶工具前往關(guān)閉天燃氣總閥門?；馂?zāi)結(jié)束后，燃氣公司檢查各設(shè)施設(shè)備（含燃氣管道），確認無異常后系統(tǒng)恢復(fù)運行物業(yè)服務(wù)中心啟動應(yīng)急預(yù)案-34

-10智能化系統(tǒng)監(jiān)控中心管理室內(nèi)：地面、墻面整潔，無積塵、無油污、無雜物、無滲漏水溫濕度計：室內(nèi)溫度在20~25℃之間，相對濕度在45%~65%之間運維記錄表無缺失監(jiān)控設(shè)備完好率達95％以上，監(jiān)控圖像清晰，配備監(jiān)控點位分布圖，攝像機標注位置清晰，機型準確。光端機、光纖收發(fā)器、交換機等線路傳輸設(shè)備無損壞。-35

-智能化系統(tǒng)運行管理基本要求智能化系統(tǒng)以下檔案資料需統(tǒng)一存檔:“系統(tǒng)圖、平面圖、設(shè)備臺賬、設(shè)備及系統(tǒng)配置表、安裝單位或設(shè)備廠家提供的運維手冊及聯(lián)系方式等資料。”

設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)時，如更改原設(shè)置、器材及線路，須做好相關(guān)記錄并更新臺賬、圖紙等資料。每周每月-36

-對人行閘機、電視墻監(jiān)視圖像、圍墻機、門口機、電控鎖、讀卡器，門禁刷卡開門及遠程開門功能、車牌識別起閘、刷卡及系統(tǒng)具備的其他驗證方式起閘、車道呼叫對講、軟件（遠程）校正起閘等功能進行檢查。檢查智能化系統(tǒng)設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題做好清潔除塵、潤滑緊固工作。電子屏幕顯示系統(tǒng)每月至少開啟屏幕一次，點亮2小時以上。智能化系統(tǒng)服務(wù)器和管理電腦進行一次清理，卸載無關(guān)軟件。對車輛管理系統(tǒng)進行一次授權(quán)信息備份，檢查手動起閘功能可使用，車輛通行記錄準確，檢查車牌識別率符合要求（不低于98%）。10智能化系統(tǒng)每年每季度-37

-每年對安裝攝像機的立桿進行刷漆。每年對可視對講門禁控制系統(tǒng)的通訊線路進行檢查。檢查播放器、調(diào)諧器、分區(qū)尋呼器、前置放大器、監(jiān)聽器、均衡器等設(shè)備。檢查巡更鈕、巡更棒有無損壞，檢查巡更鈕安裝牢固，對巡更打卡記錄進行備份存檔。檢查線路管井，對弱電井、樓宇設(shè)備間（箱）內(nèi)的設(shè)備進行清潔除塵。1010暖通系統(tǒng)暖通設(shè)備房環(huán)境管理要求室內(nèi)：地面、墻面整潔，無積塵、無油污、無雜物、無滲漏水溫濕度計：室內(nèi)溫度在5~40℃之間，相對濕度小于80%運維記錄表無缺失冷卻塔、膨脹水箱：無損壞、無滲漏水暖通系統(tǒng)配電箱、控制柜運行指示燈點亮正常，各接線點穩(wěn)固無松動。主機、水泵、冷卻塔、膨脹水箱、空調(diào)風柜等設(shè)備運行無噪音，無滲漏水，儀表完好、指示正確。設(shè)備卡、運行標識、水流指示標識完好無缺失。-38

-10-39

-暖通系統(tǒng)空調(diào)巡查主控參數(shù)暖通空調(diào)系統(tǒng)運行期間工程技工每2小時至少巡查一次，中央空調(diào)機房每天巡查一次、停運期間每月至少巡視一次，按實際填寫相關(guān)記錄表。巡查主控參數(shù)參考表系統(tǒng)參數(shù)名稱參考標準水冷冷水機組冷凍水進出水溫度℃出水6～10,

溫差3～5冷卻水進出水溫度℃進水20～35,溫差3～5排氣溫度℃R22:55～80，R134a:45～70排氣壓力MPaR22:1.1～1.7，R134a:0.7～1.1吸氣壓力MpaR22:0.25～0.45，R134a:0.1～0.4風冷（熱泵）冷（熱）水機組制冷進出水溫度℃出水6～10,溫差3～5制熱進出水溫度℃出水40～45，溫差3～5冷媒多聯(lián)機組外機排風℃與環(huán)境有5℃以上溫差制冷內(nèi)機送風℃與室內(nèi)環(huán)境溫差8~12制熱內(nèi)機送風℃與室內(nèi)環(huán)境溫差10~15供熱采暖一級網(wǎng)供水/回水℃(110～90)/70地采暖二級網(wǎng)供水/回水℃50/40地采暖自備鍋爐供水/回水℃60/50空調(diào)自備鍋爐直供供水/回水℃60/50空調(diào)自備鍋爐板換供水/回水℃（60~50）/（50~40）熱泵熱水機組熱水出水溫度℃45～60配電電壓（V）380V±10%三相電流（A）±2%10暖通系統(tǒng)運行管理基本要求供熱期間，維修部人員接班后、交班前及當班期間每兩小時至少巡查一次換熱站、鍋爐房、空調(diào)系統(tǒng)。損失不超過0.02MPa。司爐工需持證上崗，

切實執(zhí)行《鍋爐安每兩小時巡查換熱站補水箱水位在2/3以上。每兩周對于小區(qū)熱網(wǎng)來說，熱網(wǎng)上任何一點的

供、回水管的水壓差應(yīng)大于0.05MPa，室內(nèi)系統(tǒng)一般阻力無特殊情況，暖通空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備每兩周切換一次備用設(shè)備。每月?lián)Q熱站、鍋爐房、空調(diào)系統(tǒng)停運期間每月至少巡視一次。每季度全技術(shù)監(jiān)督規(guī)程》。

中央空調(diào)系統(tǒng)冷凍、冷卻水水質(zhì)檢查一般應(yīng)每季度一次。暖通空調(diào)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)時間不得超過8小時，如必須超過8小時，則應(yīng)由工程技師填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)批準后方可延時。每日-40

-進入供暖期后，對防寒防凍重點部位每日早晚各一次的巡查。10暖通系統(tǒng)-41

-住宅供暖準備工作換熱站自管項目須做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，制定搶修應(yīng)急預(yù)案，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的突發(fā)事件（如設(shè)備損壞、管道爆裂漏水等）。所有準備工作必須于供暖期開始前7天完成。每年對可視對講門禁控制系統(tǒng)的通訊線路進行檢查。換熱站、采暖系統(tǒng)已經(jīng)整體移交的項目物業(yè)服務(wù)中心全面配合供熱公司供暖試運行期間的檢查、調(diào)試工作，并聯(lián)合供熱公司制定相關(guān)應(yīng)急預(yù)案，所有準備工作必須于供暖期開始前7天完成。準備工作供暖前3天在每個樓棟張貼采暖試運行通知和報修聯(lián)系方式。供暖開始前15天電話及書面通知本供暖期內(nèi)不供暖業(yè)戶，對停暖后可能凍結(jié)的樓棟，應(yīng)進行戶內(nèi)停水、地暖管及給水管的吹水工作，對無需吹水服務(wù)的業(yè)戶做好書面告知。完成換熱站設(shè)備及公共區(qū)采暖系統(tǒng)檢查與調(diào)試工作，確保設(shè)備及主管網(wǎng)的試運行正常。主要供暖設(shè)備（包括鍋爐、熱交換器、循環(huán)泵、補水定壓泵、軟水裝置）運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，運行參數(shù)符合設(shè)計和設(shè)備說明書的要求；水箱（軟化水箱、膨脹水箱）、輸送管路、閥門（調(diào)節(jié)閥、泄水閥、排氣閥）、過濾器、儀表等（壓力表、溫度計、熱計量表）運行正常，無滲漏水現(xiàn)象。試運行完成2天內(nèi)，對設(shè)備及主管道進行一次全面清洗。清洗換熱器板片，保證換熱面清潔無污垢。清洗換熱站內(nèi)、室外閥門井、室內(nèi)采暖管井的各處過濾器，確保濾網(wǎng)清潔無堵塞。供暖季開始前須做好供暖運行人員排班計劃及崗前培訓(xùn)。11公共設(shè)施設(shè)備管理-42

-公共照明系統(tǒng)巡查每月對廣場照明、園區(qū)公共照明、單元門口及大堂照明、景觀照明、圍墻照明、樓道、地下車庫、地下人防、廣告燈箱、屋面發(fā)光字、泛光燈、公共照明配電箱柜等設(shè)備巡查。注：日常開啟亮燈率應(yīng)達到98

%。每月檢查電氣線路完整無損、無外露電線。每月檢查樓道消防安全指示燈、樓道內(nèi)應(yīng)急照明燈、公共照明控制箱。注：應(yīng)急照明燈具可隨時正常開啟，

燈光完好率達到100

%。人工湖設(shè)備巡查運行期間每日巡查人工湖設(shè)施設(shè)備。注：當設(shè)備處于關(guān)閉狀態(tài)時，

確?？刂葡鋬?nèi)總電源開關(guān)斷開。每月對水泵控制箱做一次保養(yǎng)。每年在人工湖泄水后、注水前或換水時對水泵做一次保養(yǎng)。每年2

次對人工湖圍欄、圍堤木質(zhì)、鐵質(zhì)圍欄刷漆處理，

圍堤損壞處及時維修。避雷設(shè)施巡查防雷裝置應(yīng)每次雷雨后進行一次，

接地裝置應(yīng)每季度進行一次。檢查腐蝕情況，

凡截面面積因銹蝕而減少30%

以上者應(yīng)予更換。防雷接地裝置每年雷季前進行一次全面檢查。其他對非機動車充電樁等園區(qū)公共設(shè)施設(shè)備每周進行一次巡查。11公共設(shè)施設(shè)備管理-43

-基本要求：需持證作業(yè)的公共設(shè)施維修工作應(yīng)由具備相關(guān)資質(zhì)技工進行。高空作業(yè)應(yīng)做好安全防護措施，系好安全帶，戴安全帽。帶電作業(yè)要做好絕緣防護措施，在有人監(jiān)護下實施。維修過程中，如需動火作業(yè)的須辦理臨時動火作業(yè)申請表，臨時動火作業(yè)申請表內(nèi)容包含動火部位、動火作業(yè)起止時間、動火申請原因等，監(jiān)護人、申請人簽字后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心負責人審批簽字，方可動火作業(yè)。公共設(shè)施在維修過程中應(yīng)將維修施工區(qū)域進行圍護隔離，做好相應(yīng)成品保護措施，設(shè)立警示牌。維修過程中對業(yè)戶正常生活可能造成影響的，提前發(fā)書面通知，在樓宇大堂等處進行公示。巡查要求：公共設(shè)施每月至少巡查一次，所發(fā)現(xiàn)問題詳細記錄在《公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》內(nèi)。維修工作單使用：維修部接到維修工作單后，及時派人查看現(xiàn)場，需要使用庫房材料的填寫出庫單，然后憑維修工作單及出庫單到庫房領(lǐng)料。小修不得超過24小時，并在工作單上如實做好維修記錄，在維修臺帳上登記，維修工作單交維修部經(jīng)理簽字后，統(tǒng)一交物業(yè)服務(wù)中心前臺銷單，每月將工作單做好存檔。12外委單位管理-44

-工作要點維修部應(yīng)保存外委單位有效資質(zhì)證書的復(fù)印件（加蓋外委單位公章）

。外委單位派往各物業(yè)服務(wù)中心實施施工、維修、保養(yǎng)的人員應(yīng)持相應(yīng)的有效作業(yè)證書（包括但不限于特種設(shè)備作業(yè)證書、焊工證、高空作業(yè)證）。維修部應(yīng)核實并留存作業(yè)證書復(fù)印件及其公司為其購買保險的復(fù)印件（加蓋外委單位公章）。外委單位人員進入項目應(yīng)佩帶工作牌，穿著統(tǒng)一工作服。外委單位在合同簽訂以后，進場前須向維修部提供工作計劃。維修部負責外委單位施工、維修、保養(yǎng)的日常監(jiān)督及質(zhì)量控制，發(fā)現(xiàn)問題及時上報工程維護部。12外委單位管理-45

-外委單位維保計劃制定與執(zhí)行管理每月20

日前，

維修部監(jiān)督外委單位提交《維修保養(yǎng)月度計劃》，

維保計劃制定的時間應(yīng)準確到小時。維修部收到施工、維修、保養(yǎng)計劃后，

應(yīng)在一個工作日內(nèi)審