論商品房預(yù)售合同中買受人的利益保護-(自動保存的)

論商品房預(yù)售合同中買受人的利益保護【論文摘要】隨著市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房屋銷售傳統(tǒng)的自建、現(xiàn)房銷售已經(jīng)無法滿足國人日益增長經(jīng)濟文化需求，于是期房銷售產(chǎn)生了。在期房銷售的初期，期房銷售制度發(fā)育并不完善，出現(xiàn)了很多侵害買受人權(quán)益的現(xiàn)象，作為社會弱勢群體的買受人在很多情況下無法有效維護自身合法權(quán)益。完善、改革商品房銷售制度，維護商品房交易公平公正，保護買受人合法權(quán)益對于現(xiàn)階段中國社會經(jīng)濟文化發(fā)展至關(guān)重要，對此，筆者從商品房預(yù)售合同的定義、有效要件、國家相關(guān)政策、實踐中的案例和問題等角度出發(fā)，探討維護商品房預(yù)售合同中買受人的利益保護?！娟P(guān)鍵詞】預(yù)售房買受人權(quán)益保護引言商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)公司在房屋竣工和交付使用之前銷售的行為。1994年7月施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)，正式確立了商品房預(yù)售制度。此后國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、以及新近頒布施行的《物權(quán)法》等，均對這一制度作了相應(yīng)具體的規(guī)定。近二十年的發(fā)展表明商品房預(yù)售制度在我國商品房供給嚴(yán)重不足，建設(shè)資金匱乏的情況下對培育我國房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。商品房預(yù)售制度在過去的近二十年里出現(xiàn)了很多問題，制度本身存在天然缺陷。首先，預(yù)售人把風(fēng)險基本外移，把融資和銷售融為一體，成為這一制度的最大受益人，嚴(yán)重擾亂社會主義市場經(jīng)濟秩序，成為困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重問題。其次，商品房預(yù)告登記制度對預(yù)售人的義務(wù)規(guī)定不明，造成“一房二賣”、“一房多賣”的不良影響。另外，商品房預(yù)售在實踐中，買受人對預(yù)售人更多意義上享有的是一種債權(quán)而非物權(quán)，大多數(shù)開發(fā)商在興建樓盤開始就將其抵押于銀行以便貸款，銀行就該樓盤享有物權(quán)中的抵押權(quán)，而且，一旦開發(fā)商破產(chǎn)，依破產(chǎn)法第34

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條之規(guī)定，破產(chǎn)費用應(yīng)從破產(chǎn)財產(chǎn)中優(yōu)先撥付；更依第28

條2款之規(guī)定，已作為擔(dān)保物的財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。購房人只能作為一般債權(quán)人，在開發(fā)商撥付了破產(chǎn)費用及清償了有擔(dān)保的債權(quán)后，還須在清償了所欠職工工資和勞動保險費用、所欠稅款后方得按一定之比例得到部分清償。我國商品房預(yù)售合同的法律問題分析（一）商品房預(yù)售合同的定義、性質(zhì)1.商品房預(yù)售合同的定義商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。eq\o\ac(○,1)商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同中的一種，預(yù)購人依據(jù)法律享有基于《消費者權(quán)益保護法》獲得消費者公平交易權(quán)、知情權(quán)、自主選擇權(quán)、安全權(quán)、監(jiān)督權(quán)、求償權(quán)等，依據(jù)合同取得合同權(quán)益，主要包括按其取得符合約定條件的合格商品房，并取得該房的所有權(quán)和處分權(quán)等當(dāng)然物權(quán)。2.商品房預(yù)售合同的性質(zhì)第一，預(yù)售房合同是本合同，不是預(yù)約合同。在商品房預(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購方關(guān)于房屋的坐落面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任都有明確規(guī)定eq\o\ac(○,2)，雙方無須另外訂立房屋買賣合同，即可按照本合同的規(guī)定直接履行并馬上辦理相關(guān)手續(xù)以達到雙方交易目的。第二，商品房預(yù)售合同是一種遠期交貨合同，但不是分期付款合同。遠期交貨合同，是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差別。原因如下：首先，標(biāo)的物性質(zhì)不同，分期付款買賣合同的標(biāo)的物必須是現(xiàn)實存在的物，在合同生效后必須交付給買受方；但在商品房預(yù)售合同中，作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中。其次，融資目的不同，分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。最后，付款期限不同，分期付款在接受標(biāo)的物后支付價款，付款預(yù)售房合同在接受標(biāo)的物前接受價款。第三，商品房預(yù)售合同支付的是對價金而非定金。由于預(yù)售合同中的標(biāo)的物是一種在約定時間內(nèi)建成的物，還不具備立即交付的現(xiàn)實條件，預(yù)售合同成立時已經(jīng)生效，只是延遲了履行時間。因為合同已經(jīng)發(fā)生效力，所以，預(yù)售合同中交付的不是定金而是對價金，交易已經(jīng)進行。（二）、商品房預(yù)售合同的有效要件在中國傳統(tǒng)觀念中，房子是至關(guān)重要的，且房屋買賣交易金額較大，尤其是預(yù)售房合同中的標(biāo)的物還是一種將來物，因此，嚴(yán)格預(yù)售房合同的生效要件對我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，滿足人們購房需要，維護社會主義經(jīng)濟秩序和社會穩(wěn)定意義重大。為了保護作為弱勢群體的購房者，國家出臺了一些列法律法規(guī)及行政管理辦法，我國的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及新近頒布的《物權(quán)法》都對商品房預(yù)售的條件有明確規(guī)定：預(yù)售方主體應(yīng)為具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)。具體要做到：經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立并在工商行政管理登記注冊；支付全部的土地使用權(quán)出讓金，落實建設(shè)基地，取得土地使用權(quán)證書；取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，開發(fā)資金達到總投資的25%以上；取得商品房預(yù)售許可證明，在《城市房地產(chǎn)管理法》實行前一審期間補辦商品房預(yù)售證明。商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律規(guī)定。根據(jù)我國現(xiàn)有法律有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同采取書面形式，實踐中主要由預(yù)售方事先擬定。《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。eq\o\ac(○,3)《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！眅q\o\ac(○,4)預(yù)購方必須具有完全民事行為能力，預(yù)售房轉(zhuǎn)賣預(yù)售商品房必須提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速徺I城鎮(zhèn)房屋，對于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的，可以認定買賣有效。eq\o\ac(○,5)商品房預(yù)售合同的程序商品房銷售必須具備形式要件，嚴(yán)格按照法定標(biāo)準(zhǔn)，具備經(jīng)營資質(zhì)的開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門提出申請并通過后向預(yù)購人出示“商品房預(yù)售許可證”后開發(fā)企業(yè)才能進行預(yù)售。預(yù)售方與預(yù)購方簽訂相關(guān)合同后，預(yù)售人在法定30日內(nèi)報送縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，所得款項用于有關(guān)工程建設(shè)，相關(guān)部門進行監(jiān)管，房屋竣工后買受人憑證辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，繳納有關(guān)手續(xù)后交付使用。我國商品房預(yù)售制度問題研究商品房預(yù)告登記制度問題預(yù)告等級制度起源于普魯士法，是指預(yù)先保全對于他人土地或建筑物權(quán)的取得、喪失或變更的請求權(quán)所做出的登記，意圖在防止登記名義人對土地或者建筑物為妨礙保全請求權(quán)的處分，以保全請求人的權(quán)利。eq\o\ac(○,6)我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“當(dāng)事人簽定買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

我國的商品房預(yù)告登記制度在商品房預(yù)售合同登記制度有更加完善，在很大程度上保護了買受人的利益。第一，保全權(quán)利的效力。通過預(yù)告登記使債權(quán)以登記的方式記載下來并予以公示，使債權(quán)有了對抗第三人的效力。這種效力的實現(xiàn)不是通過事前禁止登記造成，而是采用了時候認定“處分相對無效”的做法使預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)得以保全。第二，保全順位的效力。預(yù)告登記的效力不僅在于能夠保全請求權(quán)，還體現(xiàn)在能保全日后本登記的順位，它具有排斥后序登記權(quán)利的效力，其本登記權(quán)利相對于預(yù)告登記后存在的權(quán)利具有了優(yōu)先性。第三，破產(chǎn)保護的效力。如果開發(fā)商資不抵債，要執(zhí)行其財產(chǎn)，買受人的預(yù)告登記可以對抗開發(fā)商的其他債權(quán)人，預(yù)告登記權(quán)人在此時提前具有了進行本登記后才享有的物權(quán)權(quán)利，而非商品房預(yù)售合同登記備案中的一般債權(quán)人，其其物權(quán)化特征更加明顯，屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴張。第四，警示的效力。此效力主要警示欲與不動長物權(quán)人進行不動產(chǎn)交易的第三人，使得第三人不得無視預(yù)告登記保全請求權(quán)的存在，并不得以不知情進行抗辯。此效力警示了第三人可能承擔(dān)的風(fēng)險，更大程度上避免了盲目交易和惡意串通的可能。盡管如此，商品房預(yù)售合同預(yù)告登記制度在還存在很多缺陷。第一，銷售不規(guī)范問題。住房是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規(guī)范的交易方式。再加之我國房地產(chǎn)市場正處在發(fā)育階段，法律法規(guī)、管理機制和管理功能不健全，房地產(chǎn)交易市場缺乏有效的規(guī)范。這種不規(guī)范的交易方式為不規(guī)范銷售、違法違規(guī)銷售提供了可乘之機。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。其次，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營模式。商品房預(yù)售資金監(jiān)管問題近年來我國房價飛速上漲，房產(chǎn)供不應(yīng)求，為謀取更大利益。開發(fā)商在自有資金不足的情況下盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，將預(yù)售房款挪作他用，或?qū)⒁呀?jīng)預(yù)售額商品房進行再抵押后攜款逃逸現(xiàn)象屢見不鮮。買受人交清房款后無房可住或無法按時辦理過戶手續(xù)。預(yù)售樓款監(jiān)管的無政府狀態(tài)已經(jīng)嚴(yán)重擾亂房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)秩序，極大的損害了買受人的利益。所謂房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管是指房屋在買賣雙方達成交易后，按照交易合同中達成的交易金額及完成交易所需的其他部分或者全部款項，存入由公證第三方開立的與全部或部分利益進行聯(lián)合監(jiān)管賬戶，并由第三方對交易過程中各款項按照各方確認的資金使用計劃進行監(jiān)督使用，以確保交易資金專款專用的行為。eq\o\ac(○,7)雖然《城市房地產(chǎn)管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》都規(guī)定了?？顚Ｓ?，但實踐中資金監(jiān)管依然是一個異常薄弱的環(huán)節(jié)，其中的處罰性規(guī)定大多不夠具體，資金監(jiān)管缺乏統(tǒng)一、規(guī)范、系統(tǒng)的操作規(guī)范。因此出現(xiàn)的各種問題依然是依賴各地方依據(jù)實際情況予以制定的監(jiān)管措施和地方性規(guī)定。情勢變更原則在商品房預(yù)售中濫用的問題變更原則，是指合同有效成立以后，因當(dāng)事人不可預(yù)見的事情的發(fā)生或者不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生，導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力有悖于誠實信用原則中的顯失公平時，則允許變更合同或則解除合同的法理。eq\o\ac(○,8)我國原《經(jīng)濟合同法》中規(guī)定：“由于不可抗力或由于一方當(dāng)事人無過失但無法防止的外因，致使經(jīng)濟合同無法履行的，允許變更或解除經(jīng)濟合同?！边@里的“無過失但無法防止的外因”即之情勢變更問題。最高人民法院在對有關(guān)案件的司法解釋中明確確立了這項制度。理論上，情勢變更制度是正義價值在合同法中的體現(xiàn)，情勢變更制度的確立有利于維護法律的尊嚴(yán)與權(quán)威，確立情勢變更制度是發(fā)展市場經(jīng)濟的需要。但是在實踐中，情勢變更原則在預(yù)售房合同中濫用現(xiàn)象嚴(yán)重。這種濫用主要體現(xiàn)在對預(yù)售房合同當(dāng)事人主張情勢變更時的審查適用條件不嚴(yán)格上，在很大程度上破壞了合同的履行。預(yù)售房樓盤多重抵押問題房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法擁有的占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債權(quán)履行的擔(dān)保，債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房產(chǎn)和土地使用權(quán)拍賣所得價款中優(yōu)先受償。eq\o\ac(○,9)房地產(chǎn)抵押作為市場經(jīng)濟中的一種重要融資方式，且是一種比較容易履行的債權(quán)形式，在實踐中被廣泛應(yīng)用，2013年中國房地產(chǎn)業(yè)巨頭萬科、保利、恒大等知名企業(yè)均廣泛以抵押樓盤的方式進行融資。房地產(chǎn)行業(yè)作為一項巨大的工程性行業(yè)，對項目的專業(yè)性、規(guī)模性的要求比較高，且項目的建成需要較長時間，從規(guī)劃到報批、審核、實建，投資與收入的運轉(zhuǎn)過程漫長；因此，發(fā)地產(chǎn)開發(fā)公司的資金運轉(zhuǎn)是制約其發(fā)展的一大難題。在實踐中，一個預(yù)售房一般存在兩重抵押：一是在建工程抵押，二十預(yù)售商品房貸款抵押?？墒?，由于一些房地產(chǎn)開發(fā)商的違規(guī)、違法操作，一個商品房可能同時出現(xiàn)了五重抵押：開發(fā)商將取得的土地使用權(quán)向銀行抵押貸款；報批獲準(zhǔn)后以在建工程項銀行抵押形成二重抵押；獲得商品房預(yù)售許可證明后消費者又把自己的期房向銀行按揭貸款買房形成三重抵押；整個樓盤建成后開發(fā)商又將樓盤登記在自己名下向銀行抵押貸款形成四重抵押；以上四重均為一般抵押權(quán)，在項目建設(shè)過程中，開發(fā)商將項目發(fā)包給承包商，兩者之間的工程款形成第五重抵押權(quán)。一方五重抵押無疑是容易產(chǎn)生糾紛的，一旦其中的一環(huán)出現(xiàn)問題，預(yù)售房的產(chǎn)權(quán)都將難以回歸到作為弱勢群體的買受人手中，樓盤的多重抵押不利于預(yù)售房合同的如約履行。商品房預(yù)售合同買受人利益保護的建議我國商品房預(yù)售制在房地產(chǎn)起步初期為擴大商品房供應(yīng)規(guī)模、刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了積極的推動作用。但由于我國現(xiàn)行預(yù)售制度存在根本缺陷，由此引發(fā)的風(fēng)險和糾紛也頻頻出現(xiàn)，削弱了政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策。鑒于此，為了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，維護市場經(jīng)濟秩序，平衡商品房供需；立足國情，借鑒海外和港臺中比較成熟的措施，從我國現(xiàn)階段商品房預(yù)售中出現(xiàn)的問題出發(fā)，筆者在此提出幾點建議。完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理制度根據(jù)筆者在第三章中對商品房預(yù)售制度的問題分析提出如下建議。第一，建立房地產(chǎn)市場的社會信用評價體系，市場經(jīng)濟是建立在信用體系基礎(chǔ)之上的，必須為所有進入市場的主體建立信用記錄，并建立高度的獎懲機制。在交易過程中一方違背誠實守信原則則公布于信用激勵系統(tǒng)，公眾可以迅速的獲悉不良記錄，這很好的保障了作為非專業(yè)人士的買受人的知情權(quán)和選擇權(quán)的實現(xiàn)。二十一世紀(jì)是一個信息化網(wǎng)絡(luò)化的時代，應(yīng)充分利用這一現(xiàn)有的有利條件，建立健全商品房預(yù)售合同網(wǎng)上聯(lián)機登記備案系統(tǒng)，實現(xiàn)交易全過程跟蹤管理，這有利于扭轉(zhuǎn)我國商品房預(yù)售無政府狀態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)商一家獨大的局面，政府、法院、公眾、承購人均可以第一時間的了解商品房預(yù)售現(xiàn)狀，從而浮動國家調(diào)控政策，多重抵押的現(xiàn)象也將有效控制；買受人在簽訂商品房預(yù)售合同后也可以更好的監(jiān)督開發(fā)商在建過程中是否侵犯其對預(yù)售房的合法權(quán)益從而進行維護。第二，建立我國商品房預(yù)售的風(fēng)險擔(dān)保制度。在政府或其委托相關(guān)部門監(jiān)督指導(dǎo)，建立商品房預(yù)售風(fēng)險擔(dān)保制度，不僅可以把整個商品房預(yù)售風(fēng)險分散，而且也能很好的約束房地產(chǎn)開發(fā)商的違規(guī)違約行為，進而減少房產(chǎn)糾紛。加強監(jiān)管力度，充分發(fā)揮國家宏觀調(diào)控職能針對中國商品房預(yù)售現(xiàn)狀中的“無政府”狀態(tài)，本人對商品房預(yù)售制度的歷史進行了深入的了解很分析，發(fā)現(xiàn)中國作為社會主義國家其實對商品房預(yù)售的干涉是不多的，在此提出幾點個人建議。建立嚴(yán)格的審查制度。要建立和完善對商品房開發(fā)企業(yè)是否具備商品房預(yù)售資格預(yù)售條件的嚴(yán)格審查制度。eq\o\ac(○,10)尤其是商品房預(yù)售許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的發(fā)放制度，嚴(yán)格掌握商品房預(yù)售條件。加強監(jiān)管力度，建設(shè)商品房預(yù)售專項資金審核制度。政府或政府委托相關(guān)部門設(shè)立預(yù)售商品房專項資金審核制度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行監(jiān)控，開發(fā)商在進行預(yù)售商品房項目時必須向主管部門申報企業(yè)目前情況，主要是資金的運轉(zhuǎn)。完善預(yù)售房款監(jiān)管。商品房預(yù)售款項由購房人親自存入監(jiān)管賬戶，嚴(yán)格規(guī)范款項的使用，開發(fā)商除了可以提取符合規(guī)定的備用金外，賬戶內(nèi)資金只能用于樓盤建設(shè)，工程用款方面要向主管部門報批，監(jiān)管銀行只能依據(jù)審批將款項轉(zhuǎn)入施工單位賬戶。完善商品房預(yù)告信息公開制度完善商品房預(yù)告信息公開制度，既要保護隱私，又要有公示力度。建立安全便捷的預(yù)售商品房查詢系統(tǒng)以便承購人查詢，政府通過此種方式將信息公開化，有效降低信息不對稱性，減少欺詐行為出現(xiàn)，最大限度的保護了買受人的合法權(quán)益。完善商品房預(yù)售登記公示制度。政府將涉及到的商品房開發(fā)過程匯總的所有審批文件和許可證