REITs（人員、流程和管理）

\hREITs人員、流程和管理目錄\h第1章構(gòu)想\h1.1人員和流程\h1.2REITs介紹\h1.3準(zhǔn)備階段\h1.4構(gòu)想環(huán)節(jié)\h1.5人員\h1.6愿景\h1.7風(fēng)格\h1.8長(zhǎng)期目標(biāo)\h1.9戰(zhàn)略計(jì)劃\h1.10短期目標(biāo)\h1.11超級(jí)REITs\h1.12小結(jié)\h1.13要點(diǎn)\h第2章規(guī)劃\h2.1人員\h2.2制定物業(yè)投資組合戰(zhàn)略\h2.3戰(zhàn)略資產(chǎn)配置\h2.4戰(zhàn)術(shù)資產(chǎn)配置\h2.5物業(yè)選擇\h2.6資產(chǎn)識(shí)別\h2.7超級(jí)REITs\h2.8準(zhǔn)備階段\h2.9小結(jié)\h2.10要點(diǎn)\h第3章處理\h3.1人員\h3.2初步協(xié)商\h3.3初步分析\h3.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)\h3.5高級(jí)財(cái)務(wù)分析\h3.6投資組合影響評(píng)估\h3.7超級(jí)REITs\h3.8小結(jié)\h3.9要點(diǎn)\h第4章執(zhí)行\(zhòng)h4.1人員\h4.2治理決策\(yùn)h4.3交易達(dá)成\h4.4文件記錄\h4.5盡職調(diào)查\h4.6獨(dú)立評(píng)估\h4.7交易階段\h4.8超級(jí)REITs\h4.9小結(jié)\h4.10要點(diǎn)\h第5章監(jiān)視\h5.1人員\h5.2結(jié)算\h5.3事后審計(jì)\h5.4業(yè)績(jī)監(jiān)控\h5.5業(yè)績(jī)測(cè)量\h5.6投資組合分析\h5.7超級(jí)REITs\h5.8小結(jié)\h5.9要點(diǎn)\h第6章優(yōu)化\h6.1人員\h6.2資產(chǎn)管理\h6.3物業(yè)和設(shè)施管理\h6.4轉(zhuǎn)型\h6.5投資組合再平衡\h6.6資產(chǎn)處置\h6.7觀察階段\h6.8超級(jí)REITs\h6.9小結(jié)\h6.10REITs房地產(chǎn)投資決策制定流程\h6.11要點(diǎn)\h詞匯表第1章構(gòu)想本書(shū)力圖解釋房地產(chǎn)投資決策過(guò)程，即房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）持有者的1美元資金轉(zhuǎn)化成1美元投資性房地產(chǎn)的過(guò)程。本書(shū)對(duì)人員和流程給予同等關(guān)注，描述和分析房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中關(guān)鍵參與者的貢獻(xiàn)，并特別強(qiáng)調(diào)了他們職能的重疊，以及他們之間的合作交流。房地產(chǎn)投資決策過(guò)程融合了“怎么樣”和“為什么”。在本書(shū)中，“怎么樣”的基礎(chǔ)是最新原創(chuàng)性學(xué)術(shù)研究，包括對(duì)大范圍不同類(lèi)型REITs基金經(jīng)理的系統(tǒng)采訪，參考其他的研究和出版物，并結(jié)合作者在REITs管理領(lǐng)域25年的經(jīng)驗(yàn)。而“為什么”則是從支撐房地產(chǎn)投資管理的房地產(chǎn)理論、資本市場(chǎng)理論和金融理論中歸納得來(lái)。雖然房地產(chǎn)投資決策過(guò)程借鑒了一系列工具，如資本資產(chǎn)定價(jià)模型（capitalassetpricingmodel）等，但直覺(jué)和判斷力發(fā)揮的作用仍然至關(guān)重要。雖然電子表格、敏感性分析和情景分析在房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中都扮演著重要角色，但它們需要來(lái)自多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的直覺(jué)和判斷力加以平衡。本書(shū)呈現(xiàn)的房地產(chǎn)投資決策包括三個(gè)階段、六個(gè)環(huán)節(jié)和30個(gè)步驟，是一個(gè)持續(xù)循環(huán)的過(guò)程。第一階段是準(zhǔn)備階段，包括構(gòu)想環(huán)節(jié)和規(guī)劃環(huán)節(jié)。這一階段REITs應(yīng)該明確它的發(fā)展目標(biāo)和準(zhǔn)備怎樣達(dá)成目標(biāo)，讓基金持有者對(duì)自己的資金在基金經(jīng)理投資中預(yù)計(jì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)收益狀況有清晰的認(rèn)識(shí)。第二階段是交易階段，包括處理環(huán)節(jié)和執(zhí)行環(huán)節(jié)。這時(shí)REITs通過(guò)創(chuàng)建有形房地產(chǎn)投資組合，把第一階段的成果付諸現(xiàn)實(shí)。第三階段也是最后一個(gè)階段，是觀察階段，包括監(jiān)視環(huán)節(jié)和優(yōu)化環(huán)節(jié)。這期間REITs要確保業(yè)績(jī)達(dá)成目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)最初的構(gòu)想，從而完成REITs房地產(chǎn)投資決策的循環(huán)過(guò)程。本書(shū)的六章依次討論了REITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，介紹和解釋了REITs管理團(tuán)隊(duì)中對(duì)應(yīng)人員在相關(guān)環(huán)節(jié)的貢獻(xiàn)。對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)的支撐性理論，或者說(shuō)“怎么樣”背后的“為什么”，都進(jìn)行了詳盡解釋?zhuān)⑼ㄟ^(guò)對(duì)一個(gè)150億美元的超大型多元化REITs的實(shí)踐來(lái)加以說(shuō)明。REITs是一種不斷發(fā)展的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品。很多REITs和上市股權(quán)投資基金一樣，起初與一位企業(yè)家合作，他是唯一的決策者，關(guān)注特定的資產(chǎn)；隨著時(shí)間的推移，REITs演變成團(tuán)隊(duì)合作方式，關(guān)注一系列資產(chǎn)的投資組合。然而，成熟的國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者在上市股權(quán)投資基金中占據(jù)主導(dǎo)地位，可以迫使投資經(jīng)理采取更公開(kāi)、更容易理解和可重復(fù)的投資決策過(guò)程，不需要依賴單獨(dú)的決策者。但在REITs中這種情況卻一直不太明顯，REITs的投資決策過(guò)程往往表現(xiàn)得不透明、隨心所欲和讓人疑惑。本書(shū)旨在提高REITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的透明度和可解釋性，開(kāi)拓決策可重復(fù)性的發(fā)展空間，由更注重人員轉(zhuǎn)變?yōu)楦⒅剡^(guò)程，從而推動(dòng)REITs作為房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的持續(xù)演進(jìn)。過(guò)去25年來(lái)的廣泛研究表明，房地產(chǎn)投資未必與其他形式的投資不同。雖然房地產(chǎn)投資的許多方面可以運(yùn)用從其他投資形式發(fā)展出來(lái)的理論和原理來(lái)解釋?zhuān)欠康禺a(chǎn)投資的某些方面仍然是房地產(chǎn)行業(yè)所特有的。同樣，管理REITs所必需的很多技能可以從房地產(chǎn)以外的其他學(xué)科中歸納而來(lái)，但某些技能仍然深深扎根于房地產(chǎn)領(lǐng)域。著名的美國(guó)房地產(chǎn)投資者山姆·澤爾（SamZell）曾經(jīng)觀察到：與依靠進(jìn)入資本市場(chǎng)生存的其他任何行業(yè)相比，REITs并沒(méi)有什么不同。成功的REITs可以被定性為運(yùn)營(yíng)公司，而不是一系列物業(yè)的集合。（加里根和帕森斯，1997）哥特納（Geltner）等人也持有同樣的觀點(diǎn)：大型REITs的基金份額在證券交易所公開(kāi)交易。華爾街把它們看成是運(yùn)營(yíng)公司，也就是主動(dòng)管理型企業(yè)，用同樣的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)它們估值（即不把它們當(dāng)成被動(dòng)的物業(yè)投資組合）。因此，本質(zhì)上REITs的估值方法與其他上市公司相同。（哥特納等人，2007）本書(shū)力求在整體上把REITs看作是大型商業(yè)企業(yè)，它將所有大型商業(yè)企業(yè)普遍具有的職能和技能、房地產(chǎn)行業(yè)所特有的職能和技能結(jié)合起來(lái)。類(lèi)似于礦業(yè)企業(yè)既有CEO也有地質(zhì)學(xué)家，或者航空公司既有CFO也有飛行員，也許可以認(rèn)為REITs只不過(guò)是另一種類(lèi)型的商業(yè)企業(yè)，它的CEO、CFO、經(jīng)銷(xiāo)商和開(kāi)發(fā)商在一個(gè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)里合作。這也反映出世界各地REITs的一種趨勢(shì)：成為CEO和高級(jí)管理層成員的其他行業(yè)專(zhuān)家越來(lái)越多，而擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職位的房地產(chǎn)專(zhuān)家則越來(lái)越少。如今，REITs行業(yè)已經(jīng)成為美國(guó)、澳大利亞和許多亞洲國(guó)家股市的一個(gè)組成部分，在歐洲國(guó)家的數(shù)量也日益增長(zhǎng)，本書(shū)力圖提供能夠應(yīng)用在所有國(guó)家的房地產(chǎn)投資決策原則（遵守當(dāng)?shù)胤?、法?guī)和規(guī)章），而不會(huì)側(cè)重于在特定的國(guó)家。為了清楚起見(jiàn)，本書(shū)采用層次結(jié)構(gòu)，其中REITs可能包括一組基金，每一個(gè)基金可能包括一批投資組合，每一個(gè)投資組合可能包括一批房地產(chǎn)。此外，使用術(shù)語(yǔ)“評(píng)估”（appraisal）來(lái)替代“估值”（valuation），雖然眾所周知“估值”是英聯(lián)邦國(guó)家普遍使用的術(shù)語(yǔ)。還有，雖然本書(shū)主要關(guān)注的是REITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程在物業(yè)收購(gòu)中的應(yīng)用，但是我們也認(rèn)識(shí)到這一過(guò)程同樣適用于物業(yè)出售或者其他重大交易，比如大型租約的續(xù)訂或者一大片空閑住宅的出租。最后，對(duì)于明確引用的內(nèi)容，會(huì)在書(shū)中逐一注明原作者，而對(duì)于參考了想法的內(nèi)容，會(huì)在章末列出參考文獻(xiàn)供讀者進(jìn)一步詳細(xì)查閱。本章旨在從總體上概述REITs，縱觀REITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程和關(guān)鍵參與者。因此，到本章結(jié)束時(shí)，讀者應(yīng)該了解：◆REITs背后商業(yè)和法律原則的相互聯(lián)系以及REITs的特點(diǎn)；◆為了有效控制一個(gè)龐大而且往往國(guó)際化的企業(yè)，REITs管理團(tuán)隊(duì)的結(jié)構(gòu)和人員的重要性；◆REITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中所包括的階段、環(huán)節(jié)和步驟的重要意義。1.1人員和流程正如本書(shū)的書(shū)名《REITs：人員、流程和管理》所示，本書(shū)同時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)投資決策過(guò)程所涉及的人員和流程，但有意地把人員安排在前面。這反映出當(dāng)前REITs房地產(chǎn)投資決策中強(qiáng)調(diào)人員更甚于流程，但上文已經(jīng)闡述過(guò)，隨著REITs的持續(xù)演進(jìn)，未來(lái)將轉(zhuǎn)變?yōu)楦⒅亓鞒獭?.1.1人員在過(guò)去的40年里，全球REITs行業(yè)已經(jīng)從幾個(gè)國(guó)家股市的附屬品，發(fā)展成全球股市上舉足輕重的板塊。REITs自身也由從幾棟樓房收取租金的小型企業(yè)，成長(zhǎng)為從事廣泛房地產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)的大型跨國(guó)集團(tuán)。REITs從小型本地化機(jī)構(gòu)到大型國(guó)際化機(jī)構(gòu)的演變，伴隨著人員及房地產(chǎn)投資決策過(guò)程兩者的發(fā)展。于是，今天REITs成為大型商業(yè)企業(yè)，管理結(jié)構(gòu)與其他大型商業(yè)企業(yè)大同小異，只不過(guò)主營(yíng)業(yè)務(wù)恰好是一系列涉及房地產(chǎn)的活動(dòng)。作為小型本地化機(jī)構(gòu)，REITs通常由個(gè)別人來(lái)領(lǐng)導(dǎo)，管理團(tuán)隊(duì)也很小，團(tuán)隊(duì)成員履行所有必要的職能，以使REITs正常運(yùn)作。這種情況在小型企業(yè)中很常見(jiàn)，各自的職能或許沒(méi)有明確定義，而且往往互相重疊。作為大型國(guó)際化機(jī)構(gòu)，REITs演變成采用如圖1-1所示的管理結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)在很多國(guó)際化企業(yè)中已經(jīng)司空見(jiàn)慣。在這種自上而下的直線管理下，財(cái)務(wù)、人力資源和信息技術(shù)對(duì)于REITs以及其他行業(yè)如銀行業(yè)、零售業(yè)的大型企業(yè)都很常見(jiàn)，但是可以認(rèn)為，銷(xiāo)售和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)線以及運(yùn)營(yíng)線管理職能已經(jīng)發(fā)生演變，反映出REITs的業(yè)務(wù)本質(zhì)。圖1-1一家國(guó)際化企業(yè)的典型管理結(jié)構(gòu)銷(xiāo)售和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)線管理職能，已發(fā)展成包括市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售和投資者關(guān)系在內(nèi)的投資者接口功能。對(duì)于一個(gè)專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)線管理功能在REITs中發(fā)展得最為具體，因此可以預(yù)料，與其他企業(yè)的直線管理功能相比，它表現(xiàn)出的差別也最大。大型REITs的運(yùn)營(yíng)線管理功能反映了直線管理的不同層次，涉及REITs的基金層面、投資組合層面、資產(chǎn)層面、物業(yè)層面和設(shè)施層面管理，如圖1-2所示。圖1-2中每處管理功能的組成人員將會(huì)在各個(gè)章節(jié)中逐步介紹，那些章節(jié)描述了REITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中相應(yīng)的部分，而他們的貢獻(xiàn)與相應(yīng)的投資決策環(huán)節(jié)聯(lián)系最為緊密。因此，第2章（規(guī)劃環(huán)節(jié)）討論投資組合管理、策略和研究團(tuán)隊(duì)；第3章（處理環(huán)節(jié)）討論資本交易團(tuán)隊(duì)；第4章（執(zhí)行環(huán)節(jié)）討論投資者接口團(tuán)隊(duì)；第5章（監(jiān)視環(huán)節(jié)）討論合規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)；第6章（優(yōu)化環(huán)節(jié)）討論資產(chǎn)管理、物業(yè)管理和設(shè)施管理團(tuán)隊(duì)。本章（構(gòu)想環(huán)節(jié)）討論的是決策層、CEO、CFO、支持團(tuán)隊(duì)和基金管理團(tuán)隊(duì)。圖1-2一個(gè)國(guó)際化REITs的典型管理結(jié)構(gòu)雖然各種管理職能都已經(jīng)采納了通用名稱，但是不同國(guó)家、不同REITs模式間的名稱差異是可以接受的。同樣可以接受的是，可能只有大型的國(guó)際化REITs才會(huì)分開(kāi)考慮所有職能，而較小的REITs和國(guó)內(nèi)的REITs會(huì)合并職能來(lái)適應(yīng)運(yùn)營(yíng)需求。1.1.2流程本書(shū)概括的房地產(chǎn)投資決策流程基于最新原創(chuàng)性學(xué)術(shù)研究，包括對(duì)大范圍不同類(lèi)型REITs基金經(jīng)理的系統(tǒng)采訪、參考其他的研究和出版物，并結(jié)合作者在REITs管理領(lǐng)域25年的經(jīng)驗(yàn)。雖然本書(shū)主要關(guān)注的是，在一個(gè)多部門(mén)、地域多元化的大型REITs的背景下進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策所包含的步驟，但其中的原理同樣適用于小型REITs、部門(mén)精簡(jiǎn)或地域集中的REITs。不過(guò)，除了REITs的規(guī)?；蛐再|(zhì)外，還有一個(gè)因素對(duì)有效實(shí)施房地產(chǎn)投資決策步驟構(gòu)成潛在的更大挑戰(zhàn)，那就是REITs管理團(tuán)隊(duì)對(duì)于改進(jìn)決策機(jī)制的意愿，這可以簡(jiǎn)潔地概括為：在一定程度上，追求改進(jìn)房地產(chǎn)決策質(zhì)量就像是對(duì)一句格言的絕妙注釋?zhuān)骸澳憧梢园疡R帶到河邊，但你不能逼它喝水。”（勞拉克和帕利亞里，1995）房地產(chǎn)投資決策綜合了理論、歷史、內(nèi)容、背景、流程和方法（勞拉克，2001）。本書(shū)把REITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程拆解為三個(gè)階段，包括六個(gè)環(huán)節(jié)和30個(gè)連續(xù)步驟，如表1-1所示。表1-1REITs房地產(chǎn)投資決策流程包括的階段、環(huán)節(jié)和步驟（1）準(zhǔn)備階段包括：◆構(gòu)想環(huán)節(jié)。此時(shí)REITs清楚表述其目標(biāo)和到達(dá)目標(biāo)的高階路線圖，以及一些可評(píng)估的指標(biāo)來(lái)判斷REITs是否到達(dá)目標(biāo)（本章將詳細(xì)討論）。◆規(guī)劃環(huán)節(jié)。此時(shí)REITs把目標(biāo)轉(zhuǎn)化成一系列具體的房地產(chǎn)資產(chǎn)，它們符合物業(yè)選擇\h[1]標(biāo)準(zhǔn)而且可能被錯(cuò)誤定價(jià)，是潛在的收購(gòu)目標(biāo)（第2章將詳細(xì)討論）。所以，準(zhǔn)備階段完成后，REITs已經(jīng)明確了它的發(fā)展目標(biāo)和它準(zhǔn)備怎樣達(dá)成目標(biāo)，讓基金持有者對(duì)自己的資金在基金經(jīng)理投資中預(yù)計(jì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)收益狀況有了清晰的認(rèn)識(shí)，準(zhǔn)備好實(shí)施交易階段。（2）交易階段包括：◆處理環(huán)節(jié)。此時(shí)REITs把用于潛在收購(gòu)的具體資產(chǎn)目標(biāo)列表轉(zhuǎn)化成原則上的交易，目的是為了對(duì)提名的資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)（第3章將詳細(xì)討論）?！魣?zhí)行環(huán)節(jié)。此時(shí)REITs將核實(shí)定價(jià)過(guò)程中所依據(jù)的全部信息，驗(yàn)證定價(jià)過(guò)程的前提假設(shè)。為了在結(jié)算時(shí)保護(hù)基金持有者的利益，這些內(nèi)容將記錄在必要的文件里（第4章將詳細(xì)討論）。因此，到交易階段結(jié)束時(shí)，REITs已經(jīng)通過(guò)創(chuàng)建有形房地產(chǎn)投資組合，把準(zhǔn)備階段的成果付諸實(shí)施，準(zhǔn)備好進(jìn)入觀察階段。（3）觀察階段包括：◆監(jiān)視環(huán)節(jié)。此時(shí)REITs監(jiān)控投資組合，判斷是否能實(shí)現(xiàn)它的短期目標(biāo)、長(zhǎng)期目標(biāo)和愿景（第5章將詳細(xì)討論）?！魞?yōu)化環(huán)節(jié)。此時(shí)REITs采取相應(yīng)的必要措施，確保它的短期目標(biāo)、長(zhǎng)期目標(biāo)和愿景成為現(xiàn)實(shí)（第6章將詳細(xì)討論）。相應(yīng)地，到觀察階段結(jié)束時(shí)，REITs已經(jīng)確保其業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)、愿景變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，從而完成REITs房地產(chǎn)投資決策的循環(huán)過(guò)程。雖然完整的房地產(chǎn)投資決策流程可能只有兩種REITs會(huì)按順序?qū)嵤?，一種是處于初始階段新成立的REITs，另一種是面臨轉(zhuǎn)型變革或重組的REITs，但是其中的各環(huán)節(jié)、單獨(dú)步驟也可以由正常運(yùn)營(yíng)的REITs根據(jù)需求采納或持續(xù)推行。例如，正常運(yùn)營(yíng)的REITs也許希望持續(xù)推行觀察環(huán)節(jié)，但是它也可以只在投資組合內(nèi)需要收購(gòu)、出售地產(chǎn)或其他重大交易時(shí)，才采納處理環(huán)節(jié)。由于任何環(huán)節(jié)內(nèi)的單獨(dú)步驟都反映了REITs管理的信托本質(zhì)，所以它們應(yīng)該按順序執(zhí)行，以避免嚴(yán)重的疏漏。例如，一個(gè)正常運(yùn)營(yíng)的REITs如果需要采納處理環(huán)節(jié)，那么應(yīng)該依次完成處理環(huán)節(jié)中的五個(gè)步驟，每個(gè)步驟都不能省略，比如“投資組合影響評(píng)估”這一步，否則將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資決策流程中重要數(shù)據(jù)的缺失，決策可能不太理想，最終不符合基金持有者的最佳利益。為了說(shuō)明REITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程，我們虛構(gòu)一個(gè)正常運(yùn)營(yíng)的REITs，為方便起見(jiàn)把它命名為“超級(jí)REITs”，作為講解每個(gè)階段、環(huán)節(jié)和步驟的例子。超級(jí)REITs是一個(gè)150億美元的多元化REITs，它運(yùn)用房地產(chǎn)投資決策流程，在一個(gè)名叫“大都會(huì)”的虛構(gòu)城市里投資“超人塔”。本書(shū)中描述的REITs房地產(chǎn)投資決策方法，前提是方法的規(guī)范性。在正常環(huán)境下，要做出合乎邏輯的最優(yōu)化決策，需要理性的參與者獲取全部必要信息、數(shù)據(jù)和工具，按部就班地執(zhí)行連續(xù)步驟。值得注意的是，雖然把這種方法稱為規(guī)范，即投資者應(yīng)該如何行事，但它的基礎(chǔ)和依據(jù)是最新原創(chuàng)性學(xué)術(shù)研究（包括對(duì)大范圍不同類(lèi)型REITs基金經(jīng)理的系統(tǒng)采訪，參考其他的研究和出版物），這些研究提供了描述性的方法，即投資者實(shí)際上如何行事。目前，世界各地都在進(jìn)行有趣的研究，借鑒認(rèn)知心理學(xué)、行為金融學(xué)各學(xué)科知識(shí)，從根本上挑戰(zhàn)這種規(guī)范性方法的前提，認(rèn)為房地產(chǎn)投資決策既不是連續(xù)的、理性的、有條理的，也不是信息充分的、有邏輯的、最優(yōu)化的，而且通常要在棘手的環(huán)境下做出，即由一知半解的決策者利用片面的信息在不完美的市場(chǎng)條件下做出決策。（羅伯茨和亨內(nèi)伯里，2007）不斷有研究表明，單個(gè)決策者、決策環(huán)境（復(fù)雜、瞬息萬(wàn)變和混亂）和信息的可用程度，都可能影響到房地產(chǎn)投資決策過(guò)程，使其土崩瓦解，決策者也習(xí)慣尋找捷徑，于是決策過(guò)程很容易受到各種偏見(jiàn)、觀念、信念、偏好、判斷和情緒的影響（麥考文和奧爾，2008；弗倫奇等人，1997；弗倫奇，2001；加利莫爾等人，2000；加利莫爾等人，2000a；加利莫爾和格雷，2002；羅伯茨和亨內(nèi)伯里，2007）。這些研究與過(guò)去廣為接受的觀點(diǎn)一致，即房地產(chǎn)投資決策不只是一個(gè)明確的過(guò)程，還包括了“……隱含的決策手段，如判斷、預(yù)感、本能、直覺(jué)、信仰和感覺(jué)（派爾等人，1989）”，所以強(qiáng)調(diào)人員和流程之間的重要聯(lián)系。1.1.3人員和流程相輔相成本書(shū)試圖解釋房地產(chǎn)投資決策過(guò)程，即REITs持有者的1美元資金轉(zhuǎn)化成1美元投資性房地產(chǎn)的過(guò)程。如書(shū)名所示，本書(shū)對(duì)人員和流程給予同等關(guān)注，REITs房地產(chǎn)投資的決策過(guò)程依賴于人員與流程之間的結(jié)合和互動(dòng)，缺席了任何一方都無(wú)法有效運(yùn)作，而任何一方的不足都會(huì)導(dǎo)致不理想的決策。\h[1]原文是stockselection，但本書(shū)中并未涉及股票，其含義是具體物業(yè)，所以譯為“物業(yè)選擇”?！g者注1.2REITs介紹REITs最初的職能是把流動(dòng)性差的投資性房地產(chǎn)化整為零、證券化，這一職能至今仍然是許多REITs的核心作用。隨著單個(gè)建筑的價(jià)值不斷上升，占用的資金也從數(shù)百萬(wàn)美元到數(shù)十億美元，要完全擁有這樣一個(gè)建筑，投資者的能力和智慧成為關(guān)注的焦點(diǎn)。REITs獲取一個(gè)10億美元建筑后，在證券交易所發(fā)行10億份1美元的可交易基金，這樣REITs發(fā)揮了中介的作用，讓一個(gè)本來(lái)可能市場(chǎng)買(mǎi)家寥寥無(wú)幾的建筑，可以被原本無(wú)力承擔(dān)的投資者間接擁有。同樣的中介原理適用于不同房地產(chǎn)分支、不同國(guó)家和地區(qū)的建筑。在不同情況下，REITs都創(chuàng)造機(jī)會(huì)把實(shí)實(shí)在在的投資性房地產(chǎn)，分解成可以在證券交易所交易的小額紙質(zhì)基金單位。另外，無(wú)論單個(gè)建筑還是大量建筑都適用同樣的中介原理。隨著REITs持有建筑數(shù)量的增加，或者REITs擴(kuò)展到不同房地產(chǎn)分支、不同國(guó)家和地區(qū)，REITs可以根據(jù)上述分類(lèi)或者根據(jù)收益、資本增值等屬性，創(chuàng)建基金或者投資組合，對(duì)所有分支、國(guó)家和地區(qū)的建筑進(jìn)行整合。REITs在不同國(guó)家的演變道路不同。例如，美國(guó)REITs依據(jù)的是具體的授權(quán)法案，澳大利亞REITs依據(jù)的是信托法，而其他國(guó)家則是兩者在不同程度上的結(jié)合。雖然國(guó)與國(guó)之間監(jiān)管條例的細(xì)節(jié)可能存在差別，但全球REITs的一個(gè)共同特點(diǎn)是，它們?cè)诋?dāng)?shù)厮痉ü茌爡^(qū)內(nèi)都享受某種形式的優(yōu)惠稅收待遇。不過(guò)為了獲得和保持稅收優(yōu)惠的資格，它們必須嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)氐姆伞⒎ㄒ?guī)和規(guī)章。在美國(guó)，REITs經(jīng)過(guò)連續(xù)的立法逐漸成形，包括《房地產(chǎn)投資信托法》（1960）、《稅制改革法案》（1986）和《REITs現(xiàn)代化法案》（1999）。美國(guó)REITs必須滿足各種條件，例如，要有按規(guī)定比例的資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)、抵押貸款、其他REITs、現(xiàn)金或政府債券，而且來(lái)自租金、按揭利息、出售房產(chǎn)的收益要在總收入中達(dá)到規(guī)定比例（布洛克，2002；陳等人，2003）。從稅收角度來(lái)看，美國(guó)REITs不用支付公司稅，但它們90%的應(yīng)納稅收入都要分發(fā)給基金持有人，然后基金持有人再按各自的稅率納稅（布洛克，2002；陳等人，2003）。相對(duì)而言，在澳大利亞，最初塑造REITs的是通用信托法的公平原則，后來(lái)是專(zhuān)門(mén)的公司和稅收法。澳大利亞REITs需要滿足的條件相對(duì)較少，投資品需要得到金融服務(wù)許可授權(quán)，投資的性質(zhì)也因此決定（布斯，2006）。從稅收角度來(lái)看，澳大利亞REITs不用支付公司稅，但它們所有相關(guān)收入都要分發(fā)給基金持有人，然后基金持有人再按各自的稅率納稅（布斯，2006）。如今，REITs不只出現(xiàn)在美國(guó)和澳大利亞，還在亞洲發(fā)展，在歐洲興起。各國(guó)間REITs行業(yè)的不同法律、法規(guī)和規(guī)章，差異是巨大的，這些內(nèi)容也超出了本書(shū)的范圍。對(duì)于那些REITs行業(yè)活躍的國(guó)家，如果讀者希望進(jìn)一步了解其中REITs的法律、法規(guī)和規(guī)章的細(xì)節(jié)，可以參考雷切爾·布斯（RachelBooth）的《房地產(chǎn)投資信托基金：全球分析》（2006），書(shū)中作了全面概述。除了享受優(yōu)惠稅收待遇的共同特點(diǎn)外，雖然世界各地REITs的發(fā)展模式越來(lái)越多元化，但都逐漸趨向于更透明的治理。1.2.1治理透明度雖然世界各地證券交易所的上市公司都有一種實(shí)現(xiàn)更大治理透明度的趨勢(shì)，但是可以接受的透明度水平在各國(guó)間有很大差別。就本書(shū)而言，我們假定一種高水平的治理透明度，但我們也承認(rèn)，這可能高于某些司法管轄區(qū)的要求。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，可以把本書(shū)介紹的房地產(chǎn)投資決策原則的公開(kāi)和明確程度，看成是理想的目標(biāo)，而不是在某些國(guó)家必須達(dá)到的要求。1.2.2REITs模式REITs的發(fā)展模式種類(lèi)繁多，只受限于投資銀行家創(chuàng)造力、投資者需求和當(dāng)?shù)厮痉ü茌爡^(qū)的法律、法規(guī)和規(guī)章。全球各地的REITs模式不斷演變，產(chǎn)生了各種各樣專(zhuān)注型、板塊型和地域型REITs組合。REITs可能專(zhuān)注于成為房地產(chǎn)業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)基金管理者（可能在內(nèi)部管理或外部管理）。同樣，REITs可能只在特定板塊中提供房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，比如成熟板塊中的辦公物業(yè)、零售物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，或者新興板塊，比如醫(yī)療保健地產(chǎn)、自存?zhèn)}地產(chǎn)和監(jiān)獄地產(chǎn)。另外，REITs可能是特定城市、省、國(guó)家的房地產(chǎn)投資者，或者國(guó)際房地產(chǎn)投資者。相反，REITs也可能是多元化的，對(duì)多個(gè)板塊和地域提供房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。為了達(dá)到本書(shū)的目的，我們不考慮特定的專(zhuān)注型、板塊型或地域型REITs，而是概括出對(duì)任何專(zhuān)注型、板塊型或地域型REITs都適用的房地產(chǎn)投資決策原則。1.2.3REITs總結(jié)REITs行業(yè)在美國(guó)、澳大利亞、亞洲和歐洲的演變?nèi)招略庐?，要完全了解最新進(jìn)度，也許只能依靠每天追蹤財(cái)經(jīng)媒體，以及閱讀國(guó)際投行如瑞銀集團(tuán)（UBS）和摩根士丹利的報(bào)告才行。過(guò)去半個(gè)世紀(jì)以來(lái)，世界各地REITs行業(yè)呈指數(shù)發(fā)展，全球REITs的品種數(shù)量超出了本書(shū)的考慮范圍。因此，本書(shū)力圖關(guān)注適用于任何種類(lèi)REITs的房地產(chǎn)投資決策原則。1.3準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段包括：◆構(gòu)想環(huán)節(jié)。此時(shí)REITs清楚表述其目標(biāo)和到達(dá)目標(biāo)的高階路線圖，以及一些可評(píng)估的指標(biāo)來(lái)判斷REITs是否到達(dá)目標(biāo)（本章將詳細(xì)討論）。◆規(guī)劃環(huán)節(jié)。此時(shí)REITs把目標(biāo)轉(zhuǎn)化成一系列具體的房地產(chǎn)資產(chǎn)，它們符合物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)而且可能被錯(cuò)誤定價(jià)，是潛在的收購(gòu)目標(biāo)（第2章將詳細(xì)討論）。因此，完成準(zhǔn)備階段后，REITs已經(jīng)明確了它的發(fā)展目標(biāo)和它準(zhǔn)備怎樣達(dá)成目標(biāo)，讓基金持有者對(duì)自己的資金在基金經(jīng)理投資中預(yù)計(jì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)收益狀況有了清晰的認(rèn)識(shí)。REITs已經(jīng)準(zhǔn)備好實(shí)施REITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的第二階段——交易階段，然后走向決策過(guò)程的第三個(gè)也是最后一個(gè)階段——觀察階段。1.4構(gòu)想環(huán)節(jié)本章概括了REITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的構(gòu)想環(huán)節(jié)，包括REITs的愿景、長(zhǎng)期目標(biāo)、風(fēng)格、戰(zhàn)略計(jì)劃和短期目標(biāo)。我們可以從愛(ài)麗絲和柴郡貓的對(duì)話中得出構(gòu)想環(huán)節(jié)的概念：“請(qǐng)你告訴我，離開(kāi)這里應(yīng)該走哪條路？”“這要看你想上哪兒去，”貓說(shuō)。“去哪里，我不大在乎。”愛(ài)麗絲說(shuō)。“那你走哪條路都沒(méi)關(guān)系?！必堈f(shuō)。“只要能走到一個(gè)地方就行?！睈?ài)麗絲又補(bǔ)充說(shuō)了一句?！芭?，那你一定能走到的，”貓說(shuō)，“只要你走得夠遠(yuǎn)?！保_爾，1999）在REITs的背景下，加里根和帕森斯（GarriganandParsons，1997）簡(jiǎn)要地指出：對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司的管理，相比對(duì)一批地產(chǎn)的被動(dòng)管理而言，產(chǎn)生了完全不同的發(fā)展變化。這種不同體現(xiàn)在REITs的兩個(gè)基本特征上，使REITs區(qū)別于非上市的房地產(chǎn)投資組合或直接持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)：◆REITs是公司或信托機(jī)構(gòu)，不只是個(gè)別地產(chǎn)或地產(chǎn)的投資組合。REITs不單匯集了房地產(chǎn)投資組合，還把專(zhuān)業(yè)管理技能、資本預(yù)算專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及其他一系列公司活動(dòng)納入經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。因此，REITs作為企業(yè)，應(yīng)該有能力在持有的資產(chǎn)價(jià)值上產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)價(jià)值，而市場(chǎng)的認(rèn)可則體現(xiàn)在，REITs的交易價(jià)格與它的房地產(chǎn)投資組合的凈值相比存在溢價(jià)?！糇鳛樯鲜衅髽I(yè)，REITs的透明度和可信度水準(zhǔn)與其他上市公司相當(dāng)，而且可能顯著高于其他非上市公司。另外，非上市公司或單獨(dú)物業(yè)可能每個(gè)月、每季度或者每年才公布一次價(jià)格，而REITs通過(guò)股票市場(chǎng)每分鐘都有報(bào)價(jià)，是經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)成敗的指標(biāo)。通過(guò)執(zhí)行構(gòu)想環(huán)節(jié)，REITs可以把資源集中在有助于實(shí)現(xiàn)愿景的活動(dòng)上，像一個(gè)有效的企業(yè)那樣運(yùn)作，通過(guò)清晰的方向和明確可評(píng)估的目標(biāo)，增加REITs單份基金的價(jià)值，給投資者帶來(lái)信心。正如戈?duì)柭℅oleman，1999）指出的：一個(gè)組織的宗旨提供了情感的功能：清晰表達(dá)共同美好意愿將使我們感到，我們一起從事的事業(yè)舉足輕重。還有，明確的組織價(jià)值觀、精神和使命，為公司決策帶來(lái)決定性的自信。還有必須注意，避免“決定性的自信”受到行為影響的侵蝕，這些行為包括偏見(jiàn)和不理智的偏好，以及沒(méi)有能力處理需要同時(shí)考慮三四個(gè)變量的復(fù)雜情況（派爾等人，1989）。不過(guò)，REITs明確實(shí)施構(gòu)想環(huán)節(jié)面臨一個(gè)微妙的局面。一方面，如果每一個(gè)REITs都明確自己的愿景、目標(biāo)和戰(zhàn)略計(jì)劃，那么競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可能存在風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，相對(duì)于股票市場(chǎng)整體來(lái)說(shuō)，REITs板塊很小，與其他REITs保持一致、只有微小差別可以使單獨(dú)REITs從中受益（哥特納等人，2007）。另外，了解其他REITs的發(fā)展方向，為完善目標(biāo)提供了邊界，降低了公司不理想決策的風(fēng)險(xiǎn)（鮑姆，2002）。所有REITs都反復(fù)重申愿景和目標(biāo)，將激勵(lì)每個(gè)REITs實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，因?yàn)橐坏┦【蜁?huì)眾所周知（赫德森-威爾遜和溫茨巴奇，1994）。構(gòu)想環(huán)節(jié)結(jié)束時(shí)，REITs應(yīng)該有一個(gè)清晰表述的目標(biāo)和達(dá)到目標(biāo)的高階路線圖，以及一些可評(píng)估的指標(biāo)來(lái)判斷REITs是否達(dá)到目標(biāo)。完成構(gòu)想環(huán)節(jié)后，REITs隨后進(jìn)入房地產(chǎn)投資決策流程的規(guī)劃環(huán)節(jié)，步驟包括：制定物業(yè)投資組合戰(zhàn)略、戰(zhàn)略資產(chǎn)配置、物業(yè)選擇以及資產(chǎn)識(shí)別，這將在第2章中介紹。三大階段中的第一階段是準(zhǔn)備階段，此時(shí)REITs明確了它的發(fā)展目標(biāo)和準(zhǔn)備怎樣達(dá)成目標(biāo)，讓基金持有者對(duì)自己的資金在基金經(jīng)理投資中預(yù)計(jì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)收益狀況有了清晰的認(rèn)識(shí)。完成構(gòu)想環(huán)節(jié)和規(guī)劃環(huán)節(jié)，標(biāo)志著這一階段已經(jīng)結(jié)束。因此，本章結(jié)束時(shí)，讀者應(yīng)該明白：◆REITs的愿景和投資管理風(fēng)格之間的相互依賴性?！敉ㄟ^(guò)目標(biāo)和戰(zhàn)略計(jì)劃，把REITs愿景轉(zhuǎn)化為行動(dòng)的詮釋過(guò)程?！粼谡{(diào)整員工積極性和業(yè)績(jī)與REITs愿景保持一致的過(guò)程中，目標(biāo)發(fā)揮的關(guān)鍵作用。1.5人員構(gòu)想環(huán)節(jié)主要由REITs的決策層、CEO、CFO和基金管理團(tuán)隊(duì)來(lái)實(shí)施。和任何大型商業(yè)企業(yè)一樣，人力資源和信息技術(shù)部門(mén)等支持團(tuán)隊(duì)服務(wù)于公司的方方面面，所以本章也會(huì)介紹。和其他大型商業(yè)企業(yè)一樣，只要當(dāng)?shù)氐姆?、法?guī)和規(guī)章允許，某些模式和規(guī)模的REITs部分職能可能適合外包服務(wù)。要決定是使用外包服務(wù)，還是由內(nèi)部員工完成，通?；趶V泛的考慮，包括：◆成本。外包服務(wù)供應(yīng)商的收費(fèi)可能很昂貴，其中一些也許可以從租戶和其他各方收回。但是，人力資源、信息技術(shù)、工作環(huán)境等方面內(nèi)部員工的薪酬和間接成本，以及員工流動(dòng)造成的成本，可能非常巨大?！艨刂啤Ｏ鄬?duì)于使用內(nèi)部員工，使用外包服務(wù)供應(yīng)商可能導(dǎo)致REITs失去控制力，或者給人留下失去控制的印象。◆管理。管理外包服務(wù)供應(yīng)商、調(diào)動(dòng)其積極性可能很有挑戰(zhàn)，因?yàn)樵诶习?員工的關(guān)系上產(chǎn)生了中間環(huán)節(jié)?！艚涣鳌Ｍ獍?wù)供應(yīng)商和內(nèi)部員工之間，需要平衡提供給REITs決策者的信息的數(shù)量、質(zhì)量和及時(shí)性。◆專(zhuān)長(zhǎng)。考慮所需技能的性質(zhì)，和這種技能在多大程度上會(huì)長(zhǎng)期需要，將可能偏向于使用外包服務(wù)或內(nèi)部員工?！綮`活性。在外包服務(wù)供應(yīng)商和內(nèi)部員工之間，處理表現(xiàn)不佳者、替換無(wú)作為者所需要的成本和時(shí)間不同?！衾鏇_突。相對(duì)于使用內(nèi)部員工，REITs使用外包服務(wù)供應(yīng)商可能導(dǎo)致實(shí)際利益沖突，或給人留下利益沖突的印象。由于各種情況千差萬(wàn)別，所以究竟使用外包服務(wù)供應(yīng)商還是內(nèi)部員工，沒(méi)有簡(jiǎn)單的決策指南。一般來(lái)說(shuō)，REITs會(huì)結(jié)合使用外部供應(yīng)商與內(nèi)部員工，隨著REITs規(guī)模和復(fù)雜程度的增長(zhǎng)，它們的比例也會(huì)相應(yīng)變化。1.5.1決策層就本書(shū)而言，采用“決策層”這個(gè)術(shù)語(yǔ)是要承認(rèn)，盡管在世界各地不同司法管轄區(qū)內(nèi)REITs采取多種多樣的治理結(jié)構(gòu)，但每個(gè)REITs都有一個(gè)人或一個(gè)團(tuán)體最終主管REITs的房地產(chǎn)投資決策過(guò)程。在美國(guó)，決策層可以是受托人或董事；在澳大利亞，決策層可以是經(jīng)理或責(zé)任主體（布斯，2006）。盡管決策層具體的責(zé)任和義務(wù)將根據(jù)各地法律、法規(guī)和規(guī)章而不同，但也有一些對(duì)決策層通行的責(zé)任和義務(wù)普遍適用于大多數(shù)司法管轄區(qū)，本章將會(huì)對(duì)此進(jìn)行介紹。另外，我們假定決策層是一群人（董事會(huì)或委員會(huì)），而不是單獨(dú)的個(gè)人，雖然這里討論的原則對(duì)兩者都適用。就本書(shū)而言，我們假定一種高水平的治理透明度，但我們也承認(rèn)，這可能高于某些司法管轄區(qū)的要求。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，可以把本書(shū)介紹的房地產(chǎn)投資決策原則的公開(kāi)和明確程度，看成是理想的目標(biāo)，而不是在某些國(guó)家必須達(dá)到的要求。REITs決策層的職責(zé)是代表基金持有人的利益，職能的主要任務(wù)是聚焦未來(lái)、監(jiān)督現(xiàn)在，職能的范圍涵蓋所有業(yè)務(wù)，包括全部資金和投資組合。REITs決策層一般向基金持有人匯報(bào)，它的直接下級(jí)是CEO。REITs決策層的主要貢獻(xiàn)在于財(cái)富管理，職能的作用包括：◆有效的公司治理。通過(guò)規(guī)模合理，性別、年齡和技能多樣化的治理團(tuán)隊(duì)，再加上適當(dāng)搭配獨(dú)立非執(zhí)行委員和執(zhí)行委員，來(lái)確保維持高標(biāo)準(zhǔn)的信譽(yù)、透明度、獨(dú)立性和有效性。決策層不應(yīng)該重復(fù)房地產(chǎn)方面的技能或其他管理技能，而應(yīng)該貢獻(xiàn)出治理、商業(yè)、戰(zhàn)略、金融和法律方面的技能，確保廣泛的洞察力，代表REITs出資方和基金持有人的利益。決策層還任命CEO，與CEO一起工作，續(xù)聘、激勵(lì)或解聘CEO，并有義務(wù)確保合格的管理及管理繼任計(jì)劃?！艟劢刮磥?lái)。決策層為了REITs未來(lái)的方向而完善發(fā)展愿景，從而制定長(zhǎng)期目標(biāo)、戰(zhàn)略計(jì)劃和短期目標(biāo)。決策層一貫聚焦未來(lái)，與CEO在企業(yè)活動(dòng)上密切合作，包括兼并、收購(gòu)、投標(biāo)和應(yīng)標(biāo)等?！舯O(jiān)督現(xiàn)在。決策層特別強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理，通過(guò)管理層的報(bào)告來(lái)監(jiān)督運(yùn)營(yíng)，并任命委員會(huì)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。為了確保符合職業(yè)健康與安全、環(huán)境問(wèn)題等方面相應(yīng)的法律、法規(guī)和規(guī)章，需要進(jìn)行審批、實(shí)施和監(jiān)控等流程的制度建設(shè)。與聚焦未來(lái)一致的是，為了管理新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，比如綠色建筑法規(guī)或碳定價(jià)方法，決策層還關(guān)注政府政策和房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)。◆監(jiān)控償債能力。監(jiān)控每月的管理賬戶和現(xiàn)金流，認(rèn)真審批年度法定賬戶，任命外部審計(jì)師并接收審計(jì)報(bào)告。決策層通常負(fù)責(zé)根據(jù)國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則報(bào)告REITs賬戶中資產(chǎn)的公允價(jià)值，因此應(yīng)該深入?yún)⑴c到全部投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的評(píng)估機(jī)制中，包括評(píng)估的基礎(chǔ)、評(píng)估頻率以及評(píng)估者的獨(dú)立性。◆持續(xù)披露。決策層要確保信息對(duì)所有利益相關(guān)方全面披露，包括核準(zhǔn)年度報(bào)告和組織年度股東大會(huì)。隨著全球范圍內(nèi)基金持有人的權(quán)利日益集中于機(jī)構(gòu)投資者，以及小股東積極性不斷增加，年度股東大會(huì)、媒體發(fā)布和持續(xù)溝通是與基金持有人建立友好關(guān)系、賦予他們投票權(quán)的理想機(jī)會(huì)?！粼O(shè)定價(jià)值觀，塑造文化。決策層設(shè)定REITs的價(jià)值觀，決定合格的道德行為水準(zhǔn)，包括的方面有：誠(chéng)實(shí)、信托責(zé)任、謹(jǐn)慎、恪盡職守、維護(hù)基金持有人最大利益、利益沖突、關(guān)聯(lián)交易、使管理層與基金持有人利益保持一致、公開(kāi)透明、內(nèi)幕交易、收送禮品、政府關(guān)系等，一般通過(guò)制定傳達(dá)道德準(zhǔn)則、價(jià)值觀聲明或其他清晰的書(shū)面承諾來(lái)完成（加里根和帕森斯，1997；雅霍夫，1988）。特里克（Tricker，1994）抽象總結(jié)出了有效治理REITs所涉及的復(fù)雜合作，需要平衡外部和內(nèi)部職能（比如外部發(fā)揮問(wèn)責(zé)的職能，內(nèi)部監(jiān)控和監(jiān)督的職能），平衡回顧/合規(guī)職能以及前瞻/業(yè)績(jī)職能（比如監(jiān)控和監(jiān)督的回顧/合規(guī)職能，制定政策的前瞻/業(yè)績(jī)職能），要有效治理REITs，核心的互動(dòng)在于決策層和CEO之間積極的工作關(guān)系，如圖1-3所示。圖1-3有效治理涉及的互動(dòng)資料來(lái)源：摘自特里克（1994）的《國(guó)際公司治理：習(xí)題、閱讀及案例》（圖4-1，第149頁(yè)）。?1994PrenticeHallAsia，培生。經(jīng)許可轉(zhuǎn)載。確保積極的工作關(guān)系并沒(méi)有簡(jiǎn)單的公式，這在很大程度上取決于參與者的個(gè)性。如果對(duì)各自職能和責(zé)任有清晰的認(rèn)識(shí)，相互尊敬，分享知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能，各方交流開(kāi)放坦誠(chéng)，那么就很有可能會(huì)加強(qiáng)積極的工作關(guān)系。1.5.2首席執(zhí)行官首席執(zhí)行官（CEO）的職能是像管理企業(yè)一樣管理REITs，主要任務(wù)是最大化基金持有人收益，范圍涵蓋所有業(yè)務(wù)，包括全部資金和投資組合。CEO一般向決策層匯報(bào)，而直接向CEO匯報(bào)的包括CFO、支持團(tuán)隊(duì)、投資者接口團(tuán)隊(duì)和基金管理團(tuán)隊(duì)。CEO的主要貢獻(xiàn)是為整體REITs確立愿景，與決策層協(xié)商，內(nèi)容包括：◆作為REITs的公眾形象，負(fù)責(zé)對(duì)基金持有人、金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)（尤其關(guān)注權(quán)益資本）的接口管理。通過(guò)管理投資者接口團(tuán)隊(duì)，直接參加媒體活動(dòng)，直接出席與基金持有人、銀行家和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的交流活動(dòng)來(lái)完成?！糇鳛槠髽I(yè)領(lǐng)袖，定期與所有REITs員工溝通，傳遞共同的使命感，讓REITs全體員工致力于兌現(xiàn)愿景、長(zhǎng)期目標(biāo)、戰(zhàn)略計(jì)劃和短期目標(biāo)?！敉ㄟ^(guò)管理CFO、支持團(tuán)隊(duì)和基金管理團(tuán)隊(duì)的直接匯報(bào)，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、資金管理、人力資源和信息技術(shù)方面的業(yè)務(wù)。◆通過(guò)成為相關(guān)合規(guī)委員會(huì)、投資委員會(huì)的成員，全面監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)管理及合規(guī)?！粝驔Q策層提出建議，確保REITs的收購(gòu)、出售、大額交易、重大資本開(kāi)支與REITs的長(zhǎng)期目標(biāo)保持一致，從而實(shí)現(xiàn)REITs的愿景。◆在REITs層面上定期向決策層報(bào)告管理工作。REITs的CEO的職能性質(zhì)在兩個(gè)極端往往表現(xiàn)得最為清晰，這也反映了REITs的演變。一個(gè)極端是一名企業(yè)家作為CEO是REITs唯一的決策者，另一個(gè)極端是大型國(guó)際化REITs的CEO，控制著大規(guī)模的全球管理團(tuán)隊(duì)，這兩種CEO的職能都很明確。但是，對(duì)于那些正在從個(gè)人企業(yè)家結(jié)構(gòu)向公司結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的REITs、那些快速成長(zhǎng)或快速萎縮的REITs，以及那些面臨重大變革或轉(zhuǎn)型的REITs來(lái)說(shuō)，CEO職能的性質(zhì)也許處于兩個(gè)極端之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上清晰。1.5.3首席財(cái)務(wù)官REITs首席財(cái)務(wù)官（CFO）的職能是管理REITs的財(cái)務(wù)事務(wù)，主要任務(wù)是維持償債能力，范圍涵蓋所有業(yè)務(wù)，包括全部資金和投資組合。CFO一般向CEO匯報(bào)，CFO的直接下級(jí)包括合規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)、會(huì)計(jì)、內(nèi)部審計(jì)、財(cái)務(wù)、資金和稅務(wù)的經(jīng)理。CFO還負(fù)責(zé)接觸REITs的外部獨(dú)立審計(jì)師。CFO的主要貢獻(xiàn)是提供財(cái)務(wù)透明度，內(nèi)容包括：◆管理會(huì)計(jì)的所有方面，包括在REITs、基金、投資組合和物業(yè)層面上的管理賬戶、法定賬戶、稅務(wù)、薪酬，以及在REITs層面上的預(yù)算、預(yù)測(cè)、績(jī)效評(píng)估和分析?！艄芾鞷EITs、基金、投資組合和地產(chǎn)層面上的工作匯報(bào)?！糍Y金管理，重點(diǎn)是債務(wù)管理（也包括股東權(quán)益管理）、分銷(xiāo)管理、資金預(yù)算、資金募集，以及管理與主要債權(quán)人和機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)系?！衄F(xiàn)金管理、外匯和外匯衍生品管理，以及利率管理?！麸L(fēng)險(xiǎn)管理、合規(guī)管理，包括監(jiān)督內(nèi)部審計(jì)師、外部獨(dú)立審計(jì)師和保險(xiǎn)，以及管理合規(guī)及風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)?！艄痉康禺a(chǎn)管理，包括REITs自身的辦公室、數(shù)據(jù)中心等。由于CFO的視角遍及REITs所有業(yè)務(wù)，CFO在REITs管理團(tuán)隊(duì)中的重要性通常僅次于CEO，所以CFO可能也是副CEO，當(dāng)CEO缺席時(shí)，CFO可能是代理CEO。1.5.4支持團(tuán)隊(duì)REITs支持團(tuán)隊(duì)的職能是提供必要的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，使REITs像企業(yè)一樣運(yùn)營(yíng)。其主要任務(wù)是對(duì)業(yè)務(wù)提供人力資源（HR）和信息技術(shù)（IT）服務(wù)，范圍涵蓋所有業(yè)務(wù)，包括全部資金和投資組合。人力資源團(tuán)隊(duì)一般向CEO匯報(bào)，沒(méi)有直接向人力資源匯報(bào)的下級(jí)，但他們有責(zé)任管理各種外部服務(wù)供應(yīng)商，包括招聘顧問(wèn)、薪酬顧問(wèn)和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等。HR團(tuán)隊(duì)的主要貢獻(xiàn)是管理企業(yè)內(nèi)的人員，內(nèi)容包括：◆招聘、發(fā)展、晉升和解雇員工?！粼O(shè)計(jì)和管理REITs薪酬政策，包括基本工資水平、短期和長(zhǎng)期激勵(lì)計(jì)劃、股權(quán)激勵(lì)和福利，以讓員工的目標(biāo)與REITs的目標(biāo)保持一致，調(diào)動(dòng)各團(tuán)隊(duì)中不同人格員工的積極性?！舯９軉T工記錄，開(kāi)發(fā)和維護(hù)工作崗位說(shuō)明書(shū)，清晰定義崗位職能、責(zé)任和發(fā)展前景?！舳ㄆ趨f(xié)調(diào)員工個(gè)人的績(jī)效計(jì)劃和績(jī)效評(píng)估，使員工的目標(biāo)與REITs目標(biāo)及REITs的薪酬政策保持一致，提高員工的工作效率、滿意度和忠誠(chéng)度?！粼O(shè)計(jì)和管理員工發(fā)展計(jì)劃，包括對(duì)應(yīng)持續(xù)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的具體的職業(yè)學(xué)習(xí)，對(duì)應(yīng)一般技能發(fā)展的培訓(xùn)計(jì)劃，還有畢業(yè)生崗位輪訓(xùn)計(jì)劃、職業(yè)發(fā)展路線改善措施等?！粼O(shè)計(jì)和管理所有相關(guān)的人力資源政策，包括職業(yè)健康與安全政策、公平政策等。IT團(tuán)隊(duì)一般向CEO匯報(bào)，沒(méi)有直接下級(jí)，但有責(zé)任管理各種外部服務(wù)供應(yīng)商，包括軟件開(kāi)發(fā)商、硬件供應(yīng)商、恢復(fù)專(zhuān)家等。IT團(tuán)隊(duì)的主要貢獻(xiàn)是管理企業(yè)內(nèi)的技術(shù)，內(nèi)容包括：◆在聯(lián)網(wǎng)、實(shí)時(shí)的基礎(chǔ)上，為企業(yè)在本地、國(guó)內(nèi)、國(guó)際提供和維護(hù)硬件基礎(chǔ)設(shè)施?！魹槠髽I(yè)提供和維護(hù)軟件基礎(chǔ)設(shè)施，包括文字處理、電子表格、電子郵件等服務(wù)于全體員工的通用軟件包，還有供CFO團(tuán)隊(duì)使用的SAPTM軟件，供人力資源團(tuán)隊(duì)使用的PeoplesoftTM軟件（仁科軟件），供投資組合管理團(tuán)隊(duì)使用的DYNATM軟件等。◆為企業(yè)提供和維護(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)以滿足具體的需求，包括供投資者接口團(tuán)隊(duì)使用的CRM（客戶關(guān)系管理）數(shù)據(jù)庫(kù)，供研究團(tuán)隊(duì)使用的研究數(shù)據(jù)庫(kù)等。◆提供和維護(hù)信息系統(tǒng)安全，包括負(fù)責(zé)定期備份和建立異地?cái)?shù)據(jù)中心?！糁谱骱途S護(hù)REITs網(wǎng)站。REITs網(wǎng)站已經(jīng)日益成為各方初次接觸REITs的選擇，同時(shí)也是外部用戶和內(nèi)部用戶查詢大量REITs具體信息的資源庫(kù)?！綦娫?、視頻會(huì)議和相關(guān)技術(shù)應(yīng)用。和許多大型商業(yè)企業(yè)一樣，支持團(tuán)隊(duì)的貢獻(xiàn)經(jīng)常被低估和忽視。一般在一切正常時(shí)，人們對(duì)他們視而不見(jiàn)，而偶爾有情況出現(xiàn)時(shí)，支持團(tuán)隊(duì)才引起極大關(guān)注。1.5.5基金管理團(tuán)隊(duì)基金管理團(tuán)隊(duì)的職能是管理構(gòu)成REITs的各基金，主要任務(wù)是在基金層面上優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)-回報(bào)的平衡關(guān)系，范圍通常是每個(gè)基金經(jīng)理負(fù)責(zé)一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)基金?；鸸芾韴F(tuán)隊(duì)一般向CEO匯報(bào)，直接下級(jí)是REITs各基金內(nèi)部相應(yīng)投資組合的投資組合管理團(tuán)隊(duì)?；鸸芾韴F(tuán)隊(duì)的主要貢獻(xiàn)是，要為構(gòu)成REITs的每一個(gè)基金甄選投資管理風(fēng)格，開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期目標(biāo)和戰(zhàn)略計(jì)劃，與CEO和CFO進(jìn)行協(xié)商。其內(nèi)容包括：◆為構(gòu)成REITs的每一個(gè)基金進(jìn)行業(yè)務(wù)規(guī)劃?！艋饘用嫔系念A(yù)算和預(yù)測(cè)?！艋饘用嫔系目?jī)效評(píng)估和分析?！艋饘用嫔系馁Y金管理，包括股東權(quán)益、債務(wù)、現(xiàn)金管理和資本支出管理?！羧缬行枰?，在基金層面上進(jìn)行外匯管理?！艋饘用嫔系姆咒N(xiāo)管理?！舳ㄆ谙駽EO和決策層作基金層面上的管理工作匯報(bào)?！羧缬行枰?，對(duì)合資伙伴和共同所有者進(jìn)行關(guān)系管理。對(duì)于包含多個(gè)基金的REITs來(lái)說(shuō)，基金管理團(tuán)隊(duì)的工作尤其具有挑戰(zhàn)性，不僅需要考慮個(gè)別基金的表現(xiàn)，還要考慮到其他所有基金的業(yè)績(jī)，以及所有基金對(duì)REITs整體業(yè)績(jī)潛在的總的影響。1.5.6人員決策層、CEO、CFO、支持團(tuán)隊(duì)和基金管理團(tuán)隊(duì)，每一方都與構(gòu)想環(huán)節(jié)的整體過(guò)程密切相關(guān)。決策層和CEO確定REITs的愿景，然后下達(dá)到CEO、CFO和基金管理團(tuán)隊(duì)，制定出長(zhǎng)期目標(biāo)和戰(zhàn)略計(jì)劃，一旦實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)和計(jì)劃，愿景就能變成現(xiàn)實(shí)。而支持團(tuán)隊(duì)提供的必要人員和技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施，將幫助REITs每位員工實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)，從而促進(jìn)REITs長(zhǎng)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1.6愿景構(gòu)想環(huán)節(jié)的第一步是制定REITs的愿景，這是REITs的公開(kāi)聲明，需要結(jié)合風(fēng)格一起考慮。根據(jù)REITs的愿景，可以制定出長(zhǎng)期目標(biāo)、戰(zhàn)略計(jì)劃和短期目標(biāo)。應(yīng)該定期審核REITs愿景，但考慮到它的長(zhǎng)期性，這種審核的頻率不應(yīng)高于每五年一次。REITs愿景應(yīng)該由決策層在CEO的協(xié)助下制定。愿景是REITs對(duì)目標(biāo)的清晰表述，通常是一個(gè)定性的聲明，從財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)兩方面強(qiáng)調(diào)REITs準(zhǔn)備怎樣為基金持有人創(chuàng)造價(jià)值。但REITs作為房地產(chǎn)企業(yè)的本質(zhì)，通常導(dǎo)致它更著重強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)而不是非財(cái)務(wù)方面，在財(cái)富最大化的共同目標(biāo)上略作變化。強(qiáng)調(diào)財(cái)富最大化也符合REITs房地產(chǎn)投資決策流程的后續(xù)環(huán)節(jié)和步驟，即專(zhuān)注于賺取超額回報(bào)，運(yùn)用能帶來(lái)最大財(cái)富的決策原則。財(cái)富最大化可以用多種方式來(lái)表達(dá)，但一般集中在強(qiáng)調(diào)稅前收益回報(bào)、資本回報(bào)和總回報(bào)，還有在大多數(shù)司法管轄區(qū)內(nèi)強(qiáng)調(diào)稅后財(cái)富最大化，這時(shí)就是關(guān)乎基金持有人而不是REITs的問(wèn)題了。同樣，財(cái)富最大化可以表示為一個(gè)絕對(duì)概念，或是相對(duì)于基準(zhǔn)、指數(shù)等的相對(duì)指標(biāo)。REITs愿景中強(qiáng)調(diào)的非財(cái)務(wù)方面可能包括無(wú)形收益、安全感或自信等心理上的滿足。例如，某些REITs的愿景是僅在黃金地段投資，或者投資的建筑只出租給信用評(píng)級(jí)最高的租戶。愿景還應(yīng)該聲明其時(shí)間范圍，可以是明確的（“在10年內(nèi)”），也可以是含蓄的（“最終”“最后”或通過(guò)既定目標(biāo)來(lái)界定）。在REITs規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)-回報(bào)關(guān)系背景下，聲明時(shí)間范圍顯得尤為重要，因?yàn)閺?qiáng)調(diào)短期、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)特征的REITs愿景，完全不同于強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期、低風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)的愿景。為了反映愿景與風(fēng)格之間的相互依賴，愿景需要包含風(fēng)險(xiǎn)框架。決策層在CEO的協(xié)助下，徹底審視風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)或類(lèi)型、REITs可以接受的風(fēng)險(xiǎn)水平，還要規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)容忍度作為REITs愿景的基礎(chǔ)，而且風(fēng)險(xiǎn)承受能力要符合REITs活動(dòng)的性質(zhì)。在愿景與以下幾個(gè)方面之間，一致性都至關(guān)重要：◆治理。決策層的構(gòu)成與愿景一致。例如，如果REITs的愿景是從低風(fēng)險(xiǎn)投資中獲取穩(wěn)定回報(bào)，那么決策層由年長(zhǎng)、穩(wěn)重、風(fēng)險(xiǎn)承受能力低的個(gè)人來(lái)組成可能比較合適；相反，如果REITs的愿景是從高風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)中獲取投機(jī)回報(bào)，那么決策層由更年輕、更激進(jìn)、風(fēng)險(xiǎn)承受能力高的個(gè)人來(lái)組成可能更合適?！魞r(jià)值觀和文化。愿景與REITs聲明的價(jià)值觀和文化一致。例如，如果REITs愿景是希望成為一個(gè)精簡(jiǎn)組織，那么就可能與宣稱留住員工的價(jià)值觀及鼓勵(lì)員工參與的文化相抵觸?！羝放坪托蜗蟆Ｔ妇芭cREITs的品牌和形象一致。例如，強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期安全的品牌形象可能與關(guān)注短期收益的愿景不一致。對(duì)于新成立的REITs，制定愿景可能不會(huì)受限于現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資組合或REITs的管理結(jié)構(gòu)。但是，如果REITs已經(jīng)運(yùn)營(yíng)，愿景就必須在現(xiàn)有房地產(chǎn)投資組合及REITs管理結(jié)構(gòu)的約束下制定。因此，愿景的制定給REITs決策層和CEO帶來(lái)了另一個(gè)難題——愿景應(yīng)該志向遠(yuǎn)大，但在現(xiàn)有房地產(chǎn)投資組合和REITs管理結(jié)構(gòu)的制約下，又不能可望而不可即。REITs決策層和CEO需要平衡基金持有人的期望，預(yù)見(jiàn)那些可能影響REITs環(huán)境的趨勢(shì)和變革，它們會(huì)受限于現(xiàn)有房地產(chǎn)投資組合和REITs管理結(jié)構(gòu)可以發(fā)揮的能力、變革管理的能力，而對(duì)愿景的實(shí)施形成挑戰(zhàn)。在后退一步形成一個(gè)相對(duì)簡(jiǎn)單的當(dāng)前環(huán)境概述之前，通過(guò)在這一過(guò)程中引入獨(dú)立思考和客觀的心態(tài)，REITs決策層可以與CEO對(duì)話，通過(guò)傾聽(tīng)和質(zhì)詢，充分認(rèn)識(shí)REITs的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和可能享有的母合優(yōu)勢(shì)（parentingadvantage），了解制定愿景的環(huán)境背景：在從善如流的氛圍下，直面知識(shí)淵博、經(jīng)驗(yàn)豐富和敬業(yè)的企業(yè)人員提出的尖銳問(wèn)題，可以孕育出（這些）新的戰(zhàn)略觀點(diǎn)。還有，需要結(jié)合新觀點(diǎn)，撬開(kāi)無(wú)形限制性前提假設(shè)，這些前提制約了企業(yè)的成長(zhǎng)、能力和視野。（《今日管理》，2010年3月）因此，對(duì)于未來(lái)規(guī)定時(shí)間內(nèi)REITs的方向，REITs愿景給出了清晰的聲明，從而可以制定長(zhǎng)期目標(biāo)、戰(zhàn)略計(jì)劃和短期目標(biāo)，把愿景轉(zhuǎn)化為行動(dòng)和成果。1.7風(fēng)格風(fēng)格是由REITs做出的公開(kāi)聲明，被認(rèn)為與愿景相輔相成，從而制定出REITs的長(zhǎng)期目標(biāo)、戰(zhàn)略計(jì)劃和短期目標(biāo)。為了與愿景一致，應(yīng)該定期審核風(fēng)格，但頻率不應(yīng)高于每五年一次。REITs采納的風(fēng)格應(yīng)該由基金管理團(tuán)隊(duì)在CEO和決策層的支持下制定。風(fēng)格是對(duì)房地產(chǎn)投資管理方法的清晰聲明，REITs采納的風(fēng)格反映了愿景內(nèi)規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。風(fēng)格通常表述為一般性風(fēng)格（主動(dòng)或被動(dòng)、自上而下或自下而上、價(jià)值或成長(zhǎng)）與具體風(fēng)格（核心型、增值型、投機(jī)型）的混合，而對(duì)于REITs在自身房地產(chǎn)投資管理中如何定義一般性風(fēng)格和具體風(fēng)格，則很少加以解釋。為了反映愿景和風(fēng)格之間的相互依賴性，愿景中規(guī)定的時(shí)間范圍一般也用于風(fēng)格。1.7.1主動(dòng)與被動(dòng)房地產(chǎn)投資管理的主動(dòng)型風(fēng)格與被動(dòng)型風(fēng)格都屬于對(duì)一般性風(fēng)格的表述。投資管理的被動(dòng)型風(fēng)格是指，基金經(jīng)理致力于復(fù)制、跟蹤一個(gè)基準(zhǔn)或指標(biāo)，這樣風(fēng)險(xiǎn)收益狀況也接近基準(zhǔn)或指標(biāo)。投資管理的主動(dòng)型風(fēng)格是指，在規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)承受能力下，基金經(jīng)理致力于主動(dòng)管理一個(gè)單獨(dú)的投資或投資組合，在基準(zhǔn)和指標(biāo)之上增加價(jià)值，提高回報(bào)。REITs房地產(chǎn)投資管理通常是主動(dòng)型風(fēng)格，這反映了：◆房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息效率低，以及識(shí)別資產(chǎn)提供超常回報(bào)機(jī)會(huì)的能力差?！舴康禺a(chǎn)市場(chǎng)的多樣化，制約了基金經(jīng)理構(gòu)建房地產(chǎn)投資組合復(fù)制基準(zhǔn)或指標(biāo)的能力。所以，引人注意的關(guān)鍵問(wèn)題就變成，REITs在一般性主動(dòng)型風(fēng)格里采納的是什么具體風(fēng)格，究竟是核心型、增值型還是投機(jī)型，下文將進(jìn)一步討論。作為一種投資管理形式，投資組合層面上的REITs管理風(fēng)格應(yīng)該區(qū)別于物業(yè)資產(chǎn)管理風(fēng)格，雖然它們也可能是主動(dòng)型或被動(dòng)型。在物業(yè)資產(chǎn)管理方面，某些類(lèi)型的房地產(chǎn)投資適合投資者用低度介入或者被動(dòng)的方法進(jìn)行管理，比如早期和中期的土地租賃，或25年全面維修和保險(xiǎn)的英國(guó)物業(yè)租賃；相反，某些類(lèi)型的房地產(chǎn)投資適合用高度介入或主動(dòng)的方法進(jìn)行管理，比如通過(guò)實(shí)施變革舉措來(lái)提高回報(bào)，包括對(duì)房地產(chǎn)的翻新或局部重建等。1.7.2自上而下與自下而上房地產(chǎn)投資管理的自上而下型風(fēng)格或自下而上型風(fēng)格都屬于對(duì)一般性風(fēng)格的表述。投資管理的自上而下型風(fēng)格是指，基金經(jīng)理依次考慮全球經(jīng)濟(jì)、全國(guó)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)和地方經(jīng)濟(jì)，然后考慮全球房地產(chǎn)市場(chǎng)、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)和地方房地產(chǎn)市場(chǎng)，以確定適合投資的最佳地理位置和房地產(chǎn)類(lèi)型，然后在其中尋找適合收購(gòu)的資產(chǎn)。投資管理的自下而上型風(fēng)格是指，基金經(jīng)理專(zhuān)門(mén)分析指定單獨(dú)資產(chǎn)的投資屬性和可接納性作為評(píng)估并購(gòu)的依據(jù)，除了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況外，可能不考慮其他因素。REITs房地產(chǎn)投資管理一般是自上而下型風(fēng)格，反映了REITs房地產(chǎn)投資管理以投資組合為核心。自上而下與自下而上風(fēng)格之間的區(qū)別，集中體現(xiàn)了REITs是物業(yè)投資組合，而不是單獨(dú)物業(yè)資產(chǎn)的混合。從歷史上看，REITs通常由一個(gè)單獨(dú)的房地產(chǎn)或一個(gè)機(jī)構(gòu)演變而來(lái)，通過(guò)交易手段，收購(gòu)時(shí)普遍更看重單獨(dú)物業(yè)（《交易的藝術(shù)》，溫茨巴奇等，1994）而不是它對(duì)投資組合的影響，反映了自下而上型風(fēng)格。如今，REITs已經(jīng)演變?yōu)橹饕P(guān)注單獨(dú)物業(yè)資產(chǎn)在投資組合中的作用，自上而下型風(fēng)格也滲透到整個(gè)REITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程，涉及的步驟有：戰(zhàn)略資產(chǎn)配置（此時(shí)分析整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)大量考察風(fēng)險(xiǎn)-回報(bào)來(lái)確定目標(biāo)地產(chǎn)類(lèi)型和地理位置的權(quán)重）、戰(zhàn)術(shù)資產(chǎn)配置（此時(shí)確定業(yè)績(jī)潛力顯著的目標(biāo)市場(chǎng)）和物業(yè)選擇（即確定投資組合資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程）。引人注意的關(guān)鍵問(wèn)題就變成，REITs在一般性自上而下型風(fēng)格里采取的是什么具體風(fēng)格，究竟是核心型、增值型還是投機(jī)型，下文將進(jìn)一步討論。應(yīng)當(dāng)指出的是，投機(jī)型風(fēng)格可能包含自下而上型風(fēng)格的一些內(nèi)容，因?yàn)樵赗EITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的框架下，投機(jī)型風(fēng)格更重視個(gè)別地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。1.7.3價(jià)值與成長(zhǎng)房地產(chǎn)投資管理的價(jià)值型風(fēng)格與成長(zhǎng)型風(fēng)格都屬于對(duì)一般性風(fēng)格的表述。投資管理的價(jià)值型風(fēng)格是指，基金經(jīng)理一貫專(zhuān)注于尋找在確定的未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，那些顯著錯(cuò)誤定價(jià)并有潛力提供異常收入、異常資本或異?？偦貓?bào)的資產(chǎn)。投資管理的成長(zhǎng)型風(fēng)格是指，基金經(jīng)理一貫專(zhuān)注于構(gòu)建資產(chǎn)組合，在不確定但通常更長(zhǎng)的未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，吸納有潛力提供收入成長(zhǎng)、資本成長(zhǎng)或總回報(bào)成長(zhǎng)的資產(chǎn)。REITs房地產(chǎn)投資管理一般是成長(zhǎng)型風(fēng)格，反映了以投資組合為核心，不過(guò)戰(zhàn)術(shù)資產(chǎn)配置可能包含價(jià)值型風(fēng)格的要素。引人注意的關(guān)鍵問(wèn)題就變成，REITs在一般性成長(zhǎng)型風(fēng)格里采納的是什么具體風(fēng)格，究竟是核心型、增值型還是投機(jī)型，下文將進(jìn)一步討論。1.7.4核心型、增值型與投機(jī)型房地產(chǎn)投資管理的核心型、增值型與投機(jī)型風(fēng)格都屬于對(duì)具體風(fēng)格的表述。表1-2給出了核心型、增值型和投機(jī)型的定義，根據(jù)主要特點(diǎn)解釋了它們之間的區(qū)別，反映了房地產(chǎn)投資管理中具體風(fēng)格對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容的采納。表1-2具體風(fēng)格的主要特點(diǎn)資料來(lái)源：德弗朗西斯科（2010）。經(jīng)IPD許可轉(zhuǎn)載。核心型風(fēng)格核心型風(fēng)格（corestyle）致力于只用較小的投資組合以低杠桿持有高質(zhì)量地產(chǎn)，提供與市場(chǎng)大致相等的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的回報(bào)。在核心型風(fēng)格中，通過(guò)收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的后高回報(bào)并且與投資組合中的其他資產(chǎn)相關(guān)性較低的個(gè)別資產(chǎn)，可以產(chǎn)生超越市場(chǎng)的表現(xiàn)（帕利亞里，1995）。增值型風(fēng)格增值型風(fēng)格有時(shí)也被稱為核心增值型風(fēng)格（coreplusstyle），致力于通過(guò)使用混合優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)和適度杠桿，識(shí)別增加價(jià)值的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)出眾業(yè)績(jī)。這可能包括選擇為解決供應(yīng)不足而開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)市場(chǎng)來(lái)產(chǎn)生超額回報(bào)，或者選擇改造翻新、重建個(gè)別資產(chǎn)，或者選擇專(zhuān)注型、主動(dòng)資產(chǎn)管理來(lái)產(chǎn)生出眾業(yè)績(jī)（帕利亞里，1995）。投機(jī)型風(fēng)格投機(jī)型風(fēng)格（opportunisticstyle）產(chǎn)生超額業(yè)績(jī)的方法包括一系列風(fēng)險(xiǎn)相乘法，比如風(fēng)險(xiǎn)更高的房地產(chǎn)資產(chǎn)和更高杠桿。這些方法范圍很廣，例如，探查部分空置建筑轉(zhuǎn)租的前景，從中識(shí)別機(jī)會(huì)，或者由于對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有信心，在暫時(shí)供過(guò)于求的市場(chǎng)里，逆勢(shì)收購(gòu)空置建筑（帕利亞里，1995）。1.7.5風(fēng)格確認(rèn)愿景明確表明了REITs在未來(lái)規(guī)定時(shí)間內(nèi)的方向，風(fēng)格體現(xiàn)了愿景之內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)容忍度，制定出愿景、采納了相互依賴的風(fēng)格后，REITs現(xiàn)在已經(jīng)準(zhǔn)備好制定長(zhǎng)期目標(biāo)、戰(zhàn)略計(jì)劃和短期目標(biāo)，將通過(guò)風(fēng)格把愿景轉(zhuǎn)化為行動(dòng)和結(jié)果。1.8長(zhǎng)期目標(biāo)長(zhǎng)期目標(biāo)是REITs的公開(kāi)聲明，與愿景和風(fēng)格一致，REITs的戰(zhàn)略計(jì)劃和短期目標(biāo)也將根據(jù)長(zhǎng)期目標(biāo)來(lái)制定。在愿景生效期間，應(yīng)該定期審核長(zhǎng)期目標(biāo)，以保證長(zhǎng)期目標(biāo)與愿景密切相關(guān)，最好每?jī)扇陮徍艘淮?。REITs的長(zhǎng)期目標(biāo)由CEO和基金管理團(tuán)隊(duì)制定。長(zhǎng)期目標(biāo)是引導(dǎo)管理層努力方向的規(guī)定指標(biāo)或重要步驟，長(zhǎng)期目標(biāo)達(dá)成，愿景就會(huì)實(shí)現(xiàn)。長(zhǎng)期目標(biāo)通常是愿景的定量表述，反映了愿景的內(nèi)容。因此，如果愿景強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)方面，長(zhǎng)期目標(biāo)就是定量財(cái)務(wù)指標(biāo)，如回報(bào)水平目標(biāo)，或相對(duì)于基準(zhǔn)、指數(shù)或指定風(fēng)險(xiǎn)容忍度的目標(biāo)，如回報(bào)波動(dòng)率目標(biāo)。如果愿景強(qiáng)調(diào)非財(cái)務(wù)方面，長(zhǎng)期目標(biāo)就是定量的非財(cái)務(wù)指標(biāo)，比如從最高信用評(píng)級(jí)租戶得到的收入占投資組合的比例。有效的長(zhǎng)期目標(biāo)應(yīng)該：◆相關(guān)。明確表現(xiàn)出與愿景一致，這樣可以清楚地看到長(zhǎng)期目標(biāo)的達(dá)成促進(jìn)了愿景的實(shí)現(xiàn)?！羯倭?。最多大約6個(gè)，有助于REITs把精力集中在實(shí)現(xiàn)愿景關(guān)鍵的事項(xiàng)上?！舄?dú)立。能夠單獨(dú)實(shí)現(xiàn)，目標(biāo)之間沒(méi)有依賴，還要保證目標(biāo)之間不存在沖突?！裘鞔_。無(wú)歧義、簡(jiǎn)單、表述簡(jiǎn)潔、不容易曲解?！艨稍u(píng)估。可以很容易進(jìn)行無(wú)爭(zhēng)議的量化?！艨蓺w因。明確指出REITs中哪個(gè)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該對(duì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)?！艏皶r(shí)。規(guī)定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的時(shí)間范圍，承認(rèn)所有年份不會(huì)一成不變，承認(rèn)構(gòu)成投資組合的不同物業(yè)存在特定的風(fēng)險(xiǎn)，而評(píng)估時(shí)間將對(duì)業(yè)績(jī)有影響。◆可促銷(xiāo)?？梢允雇顿Y者和市場(chǎng)有信心?！艨蓪?shí)現(xiàn)。在給管理層提出挑戰(zhàn)的同時(shí)，長(zhǎng)期目標(biāo)不應(yīng)該明顯無(wú)法實(shí)現(xiàn)，否則將被管理層忽視而適得其反?！艨晒芾?。能夠被管理層分解并解釋為短期目標(biāo)，如果短期目標(biāo)達(dá)成，長(zhǎng)期目標(biāo)就能實(shí)現(xiàn)（鮑姆，2002）。由于長(zhǎng)期目標(biāo)的相對(duì)長(zhǎng)效性，在制訂、實(shí)施戰(zhàn)略計(jì)劃和短期目標(biāo)時(shí)，要注意避免偏離既定長(zhǎng)期目標(biāo)。如果明顯需要重塑戰(zhàn)略計(jì)劃或短期目標(biāo)來(lái)達(dá)到除長(zhǎng)期目標(biāo)外的其他目的，那么通常說(shuō)明REITs環(huán)境發(fā)生了變化，這可以作為審核長(zhǎng)期目標(biāo)的正當(dāng)理由，以確保既定長(zhǎng)期目標(biāo)的達(dá)成與愿景的實(shí)現(xiàn)密切相關(guān)。如果長(zhǎng)期目標(biāo)包含財(cái)務(wù)指標(biāo)，比如相對(duì)于基準(zhǔn)或指數(shù)的目標(biāo)回報(bào)水平，那么就需要明確基準(zhǔn)或指數(shù)的選擇，確保相對(duì)于其他使用這些基準(zhǔn)或指數(shù)的REITs來(lái)說(shuō)，指標(biāo)成分及評(píng)估的時(shí)間段都考慮了REITs的實(shí)際情況。此外，還應(yīng)該考慮究竟是選擇具體的數(shù)值目標(biāo)（比如回報(bào)率為選定指數(shù)加100個(gè)基點(diǎn)），還是選擇指定了相對(duì)值的目標(biāo)（比如回報(bào)率在選定指數(shù)的前25%范圍內(nèi)）。在每種情況下，都要進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)-回報(bào)管理，明確聲明長(zhǎng)期目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)容忍度也是必不可少的。制定出清晰的愿景及少量特定長(zhǎng)期目標(biāo)后，REITs現(xiàn)在已經(jīng)準(zhǔn)備好制訂戰(zhàn)略計(jì)劃和短期目標(biāo)來(lái)達(dá)成長(zhǎng)期目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)愿景。對(duì)瑞典215個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，排名前三的長(zhǎng)期目標(biāo)是：長(zhǎng)期凈資產(chǎn)收益率、價(jià)值增值和定期凈資產(chǎn)收益率（布茲斯基等人，1993）。1.9戰(zhàn)略計(jì)劃戰(zhàn)略計(jì)劃是REITs的公開(kāi)聲明，在通過(guò)風(fēng)格實(shí)現(xiàn)愿景的過(guò)程中與長(zhǎng)期目標(biāo)一致并刻畫(huà)了達(dá)到長(zhǎng)期目標(biāo)的途徑。戰(zhàn)略計(jì)劃由基金管理團(tuán)隊(duì)制訂，應(yīng)該定期審核，為了與希望達(dá)成的長(zhǎng)期目標(biāo)一致，最好每?jī)扇陮徍艘淮?。在REITs當(dāng)前環(huán)境及預(yù)期環(huán)境背景下，通過(guò)理性分析替代路線，戰(zhàn)略計(jì)劃提供了REITs實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)的路線圖。隨著REITs行業(yè)的演化，一些戰(zhàn)略模型也發(fā)展起來(lái)，它們?yōu)镽EITs戰(zhàn)略計(jì)劃提供了模板，這樣REITs可能需要進(jìn)行部分或全部戰(zhàn)略計(jì)劃過(guò)程。1.9.1戰(zhàn)略模型如今REITs已經(jīng)在世界各地運(yùn)營(yíng)了超過(guò)40年，演化出一系列戰(zhàn)略模型，哥特納等人（2007）的總結(jié)如下：◆金融戰(zhàn)略模型。主要從市場(chǎng)尋求資本以促進(jìn)成長(zhǎng)，是適合資本密集型行業(yè)（如房地產(chǎn)業(yè)）的戰(zhàn)略模型。◆專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略模型。選擇專(zhuān)業(yè)化領(lǐng)域，或地域?qū)I(yè)化和多樣化?！艨v向一體化戰(zhàn)略模型?？v向一體化戰(zhàn)略也被稱為發(fā)展戰(zhàn)略和基金管理戰(zhàn)略，REITs的目的是控制房地產(chǎn)生命周期的各個(gè)階段并從中獲得回報(bào)，包括REITs或相關(guān)基金內(nèi)部的土地收購(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、相關(guān)基金的部分或全部并購(gòu)、持續(xù)管理、租賃等?！粢?guī)模經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略模型。REITs致力于擴(kuò)大規(guī)模，受益于更低的運(yùn)營(yíng)成本和資金成本，對(duì)于板塊專(zhuān)業(yè)化的REITs特別有效?！羝放茟?zhàn)略模型。在使用REITs物業(yè)空間的客戶中建立品牌知名度和聲譽(yù)，對(duì)于板塊專(zhuān)業(yè)化的REITs特別有效?！艨臻g市場(chǎng)實(shí)力戰(zhàn)略模型。在地域狹小的空間市場(chǎng)內(nèi)，通過(guò)集中物業(yè)空間所有權(quán)，REITs利用其規(guī)模和資金渠道壟斷市場(chǎng)，由此獲得實(shí)力成為最主要的空間所有者。根據(jù)不同時(shí)間點(diǎn)REITs的周?chē)h(huán)境，REITs可以在上述戰(zhàn)略模型中選擇一個(gè)作為REITs戰(zhàn)略計(jì)劃的模板。1.9.2戰(zhàn)略計(jì)劃過(guò)程在REITs當(dāng)前環(huán)境及預(yù)期環(huán)境背景下，通過(guò)理性分析替代路線，戰(zhàn)略計(jì)劃提供了REITs實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)的路線圖。戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)戰(zhàn)略環(huán)境全面、細(xì)致的分析將能準(zhǔn)確地確定REITs當(dāng)前處境，對(duì)REITs在各種不同情況下面臨的現(xiàn)有問(wèn)題和潛在問(wèn)題的進(jìn)行評(píng)估，便于與REITs希望的未來(lái)方向進(jìn)行比較，從而達(dá)到長(zhǎng)期目標(biāo)并實(shí)現(xiàn)愿景。通常用于分析戰(zhàn)略環(huán)境的各種流行的管理工具包括SWOT分析（確定REITs的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和威脅）、波特五力因素（同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)程度、進(jìn)入壁壘、替代品的威脅、購(gòu)買(mǎi)者的議價(jià)能力、供應(yīng)商的議價(jià)能力）（波特，1994），以及其他工具，如平衡計(jì)分卡、核心競(jìng)爭(zhēng)力議程、價(jià)值鏈分析、道德目的框架。使用具有戰(zhàn)略規(guī)劃專(zhuān)業(yè)知識(shí)的外部顧問(wèn)，有利于在戰(zhàn)略計(jì)劃過(guò)程中討論和自我檢查，以產(chǎn)生更客觀的看法，而且鼓勵(lì)管理層進(jìn)行“頭腦風(fēng)暴”，如果想法富有成效則應(yīng)該獎(jiǎng)勵(lì)。這種分析應(yīng)該給出對(duì)REITs當(dāng)前內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的清晰認(rèn)識(shí)，以及REITs潛在的未來(lái)內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。REITs的當(dāng)前內(nèi)部環(huán)境，比如員工技能水平或融資能力等問(wèn)題，尤其是作為戰(zhàn)略計(jì)劃根本基礎(chǔ)的文化和價(jià)值問(wèn)題，可能會(huì)影響REITs的關(guān)鍵自我評(píng)估和戰(zhàn)略計(jì)劃。同樣，當(dāng)前外部環(huán)境，即經(jīng)濟(jì)狀態(tài)或房地產(chǎn)市場(chǎng)某一特定領(lǐng)域的狀態(tài)等問(wèn)題，也可能會(huì)影響REITs的戰(zhàn)略計(jì)劃。通過(guò)繼續(xù)分析潛在的未來(lái)內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境，REITs可以確定在未來(lái)短期到中期內(nèi)影響戰(zhàn)略計(jì)劃過(guò)程的一系列因素，比如收購(gòu)某些類(lèi)型投資性房地產(chǎn)的潛在可能性、潛在立法變革對(duì)REITs的影響等。戰(zhàn)略選擇在當(dāng)前環(huán)境（REITs現(xiàn)在的處境）與愿景（REITs希望達(dá)到的目標(biāo)）都清晰界定后，REITs管理團(tuán)隊(duì)就有了這段旅途的起點(diǎn)和終點(diǎn)，現(xiàn)在需要決定的是最佳路線，而一系列可能路線中每條都有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，通常需要從中選擇一條。對(duì)于現(xiàn)有的REITs投資組合來(lái)說(shuō)，為戰(zhàn)略計(jì)劃確定最佳路線需要照顧到已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行的個(gè)別項(xiàng)目，以及當(dāng)前或預(yù)期的地產(chǎn)具體問(wèn)題。例如，如果一個(gè)重建項(xiàng)目已經(jīng)部分完成，或者租賃給主要租戶的整個(gè)建筑在半年內(nèi)將要到期并重新續(xù)租，那么戰(zhàn)略計(jì)劃過(guò)程不能忽視這些問(wèn)題，必須在確定最佳路線時(shí)加以考慮。同樣，最佳路線的選擇可能受中期預(yù)期影響，比如面臨替換廠房的重大資本性支出，或者競(jìng)爭(zhēng)性住宅區(qū)的影響。為了決定最佳路線，常用方法是情景分析，即把一系列差異顯著但合理的潛在路線或戰(zhàn)略選擇定義為獨(dú)立評(píng)估的情景。每個(gè)情景都可以通過(guò)檢測(cè)以下五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)初步評(píng)估：◆可理解性。戰(zhàn)略選擇是否可以被清晰理解?！暨m當(dāng)性。與長(zhǎng)期目標(biāo)及愿景的協(xié)調(diào)程度?！艨沙掷m(xù)性。包括經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)責(zé)任的可持續(xù)性?！艨尚行?。REITs實(shí)施戰(zhàn)略選擇的準(zhǔn)備就緒程度和能力。◆可問(wèn)責(zé)。有能力進(jìn)行定量和定性報(bào)告，制定服務(wù)于戰(zhàn)略選擇的問(wèn)責(zé)機(jī)制。經(jīng)過(guò)這些初步檢測(cè)后，在理想情況下，戰(zhàn)略選擇的范圍將縮小到兩三個(gè)，可以通過(guò)REITs層面的現(xiàn)金流建模再詳細(xì)分析。余下的每個(gè)戰(zhàn)略選擇可以通過(guò)檢測(cè)對(duì)收入、分銷(xiāo)、債務(wù)契約等方面的影響來(lái)分析，得出最佳戰(zhàn)略選擇。在采納之前，應(yīng)該通過(guò)敏感性分析進(jìn)一步分析最佳戰(zhàn)略選擇，主要的輸入信息各不相同，但收入、分銷(xiāo)、債務(wù)契約等的敏感性應(yīng)被監(jiān)測(cè)。這種敏感性分析通?；赗EITs的三種可能狀態(tài)，即最可能、樂(lè)觀和悲觀，以及相應(yīng)的概率。因此，在REITs層面通過(guò)挑選最佳戰(zhàn)略選擇制訂戰(zhàn)略計(jì)劃，戰(zhàn)略計(jì)劃過(guò)程考慮了每個(gè)戰(zhàn)略選擇風(fēng)險(xiǎn)狀況背景下的回報(bào)結(jié)果，考慮了每個(gè)選擇與REITs長(zhǎng)期目標(biāo)的符合程度，以及達(dá)成長(zhǎng)期目標(biāo)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)REITs愿景的可能性。1.9.3戰(zhàn)略計(jì)劃確認(rèn)在考慮了戰(zhàn)略模型的可行性并完成戰(zhàn)略計(jì)劃過(guò)程后，REITs制訂出的戰(zhàn)略計(jì)劃提供了實(shí)現(xiàn)REITs長(zhǎng)期目標(biāo)的路線圖。有了明確的愿景和可以通過(guò)戰(zhàn)略計(jì)劃達(dá)成少量指定的長(zhǎng)期目標(biāo)，REITs現(xiàn)在已經(jīng)準(zhǔn)備好制定短期目標(biāo)，激勵(lì)REITs管理人員實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略計(jì)劃。1.10短期目標(biāo)愿景、風(fēng)格、長(zhǎng)期目標(biāo)和戰(zhàn)略計(jì)劃都是公開(kāi)聲明，與此不同的是，短期目標(biāo)是REITs的非公開(kāi)或內(nèi)部聲明。短期目標(biāo)應(yīng)該與REITs管理層為了實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)的業(yè)績(jī)計(jì)劃一致，為了保證它們相符，每年或每?jī)赡陸?yīng)該審核一次。短期目標(biāo)由各部門(mén)經(jīng)理制定，然后由各相關(guān)REITs高層管理人員討論并同意，成為人力資源團(tuán)隊(duì)管理的定期業(yè)績(jī)計(jì)劃過(guò)程的一部分。戰(zhàn)略計(jì)劃被定義為REITs實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)的路線圖，而短期目標(biāo)包括了所采納路線上的檢查點(diǎn)。與長(zhǎng)期目標(biāo)不同的是，短期目標(biāo)可以有很多個(gè)，但應(yīng)該滿足相同的有效標(biāo)準(zhǔn)，包括相關(guān)、獨(dú)立和明確等。短期目標(biāo)很可能是較小的、分散的事項(xiàng)，在REITs內(nèi)部全都分別達(dá)成后可以實(shí)現(xiàn)規(guī)定的長(zhǎng)期目標(biāo)，而且能在個(gè)別REITs高級(jí)管理人員的層面上對(duì)實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。因此，一個(gè)REITs高級(jí)管理人員會(huì)有一系列短期目標(biāo)，達(dá)成目標(biāo)就說(shuō)明職能績(jī)效令人滿意，而超額完成短期目標(biāo)將與某種形式的薪酬激勵(lì)掛鉤，比如發(fā)放獎(jiǎng)金等，短期目標(biāo)的達(dá)成也將促進(jìn)REITs層面長(zhǎng)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。總而言之，單個(gè)REITs高級(jí)管理人員實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)有助于戰(zhàn)略計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致長(zhǎng)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而又導(dǎo)致愿景的實(shí)現(xiàn)。因此，通過(guò)認(rèn)真實(shí)施構(gòu)想環(huán)節(jié)的每一個(gè)步驟，REITs可以調(diào)整所有員工的動(dòng)機(jī)和行為，使其與愿景一致。1.11超級(jí)REITs構(gòu)想環(huán)節(jié)的實(shí)施過(guò)程可以通過(guò)超級(jí)REITs的例子來(lái)說(shuō)明，超級(jí)REITs是一個(gè)150億美元的多元化REITs。作為一個(gè)大型REITs，超級(jí)REITs認(rèn)為自己是行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，并把這一點(diǎn)體現(xiàn)在其制定的愿景中：“超級(jí)REITs”的愿景是成為證券交易所首屈一指的多元化REITs。這樣，超級(jí)REITs的愿景是理想的、定性的聲明，因?yàn)椤笆浊恢浮蔽炊x而且缺乏財(cái)務(wù)或非財(cái)務(wù)方面的強(qiáng)調(diào)。超級(jí)REITs的風(fēng)格與愿景的風(fēng)險(xiǎn)容忍度一致并與愿景相互依賴，它采納的一般性風(fēng)格是主動(dòng)型、自上而下型和成長(zhǎng)型，它采納的具體風(fēng)格是增值型或核心型，體現(xiàn)了其相對(duì)大型的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投資組合，而且使用40%的適度杠桿率。采納愿景后，超級(jí)REITs確定了四個(gè)長(zhǎng)期目標(biāo)來(lái)表明它打算如何實(shí)現(xiàn)愿景，其中有財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)方面的強(qiáng)調(diào)：目標(biāo)1每年的回報(bào)業(yè)績(jī)?cè)谧C券交易所REITs指數(shù)中排名前25%。目標(biāo)2每年在證券交易所指數(shù)中的REITs里屬于跟蹤誤差最小的25%。目標(biāo)3在兩年內(nèi)成為最佳雇主，每個(gè)招聘職位都有五位合適候選人。目標(biāo)4在五年內(nèi)成為綠色房地產(chǎn)投資者，資產(chǎn)組合中25%的建筑獲得綠色之星評(píng)價(jià)。主要長(zhǎng)期目標(biāo)是每年的回報(bào)業(yè)績(jī)?cè)谧C券交易所REITs指數(shù)中排名前25%，這個(gè)長(zhǎng)期目標(biāo)與財(cái)富最大化一致，而且結(jié)合了關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)2以及風(fēng)格之后，給出了規(guī)定的時(shí)間范圍，并在財(cái)務(wù)背景下對(duì)愿景中的“首屈一指”下了定義。同樣，目標(biāo)3和目標(biāo)4在非財(cái)務(wù)背景下定義了“首屈一指”。因此，超級(jí)REITs可以聲稱規(guī)定長(zhǎng)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將導(dǎo)致愿景的實(shí)現(xiàn)，即成為證券交易所首屈一指的多元化REITs。考慮到目前的投資組合、當(dāng)前內(nèi)部和外部環(huán)境、預(yù)期的未來(lái)內(nèi)部和外部環(huán)境，超級(jí)REITs采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略模型，并使用情景分析和敏感性分析來(lái)制訂戰(zhàn)略計(jì)劃。戰(zhàn)略計(jì)劃主要關(guān)注在REITs層面、投資組合層面及物業(yè)層面上的回報(bào)優(yōu)化，每個(gè)層面上的有效風(fēng)險(xiǎn)管理措施，顯著提高REITs作為雇主的吸引力的步驟，還有承諾大量資本性支出改善投資組合中一些指定物業(yè)的環(huán)境友好度，戰(zhàn)略計(jì)劃為每個(gè)書(shū)面承諾的長(zhǎng)期目標(biāo)準(zhǔn)備了詳細(xì)戰(zhàn)略，并通過(guò)大量具體的短期目標(biāo)來(lái)支持長(zhǎng)期目標(biāo)，這些短期目標(biāo)涵蓋了各團(tuán)隊(duì)的所有REITs高級(jí)管理人員。舉例來(lái)說(shuō)，戰(zhàn)略計(jì)劃回報(bào)優(yōu)化方面的短期目標(biāo)有：◆基金管理團(tuán)隊(duì)成員的降低預(yù)算債務(wù)利息成本目標(biāo)；◆投資組合管理團(tuán)隊(duì)成員的預(yù)算資本開(kāi)支目標(biāo)；◆資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)成員的預(yù)算審查大型租賃收入目標(biāo)；◆物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)成員的預(yù)算凈收入目標(biāo)；◆設(shè)施管理團(tuán)隊(duì)成員的降低能源成本目標(biāo)。每一個(gè)短期目標(biāo)都與對(duì)應(yīng)的REITs高級(jí)管理人員實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)計(jì)劃過(guò)程相掛鉤，超額完成任務(wù)將獲得薪酬激勵(lì)。因此，如果物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)成員實(shí)現(xiàn)了預(yù)算凈收入的短期目標(biāo)，這將有助于REITs實(shí)現(xiàn)每年回報(bào)業(yè)績(jī)?cè)谧C券交易所REITs指數(shù)中排名前25%的長(zhǎng)期目標(biāo)，進(jìn)而有助于REITs實(shí)現(xiàn)愿景，成為證券交易所“首屈一指”的多元化REITs。在從愿景到長(zhǎng)期目標(biāo)、戰(zhàn)略計(jì)劃和短期目標(biāo)的過(guò)程中，通過(guò)復(fù)制這樣的級(jí)聯(lián)方法，超級(jí)REITs可以有效調(diào)整REITs所有高級(jí)管理人員的動(dòng)機(jī)和行為，使其與愿景的實(shí)現(xiàn)相一致。完成構(gòu)想環(huán)節(jié)后，REITs已經(jīng)有一個(gè)清晰表述的目標(biāo)和達(dá)到目標(biāo)的高階路線圖，以及一些可評(píng)估的指標(biāo)來(lái)判斷REITs是否達(dá)到目標(biāo)。為了把愿景轉(zhuǎn)化為確定的目標(biāo)列表，即符合物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)但可能被錯(cuò)誤定價(jià)的、可以潛在收購(gòu)的具體房地產(chǎn)資產(chǎn)，超級(jí)REITs現(xiàn)在必須開(kāi)始REITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的規(guī)劃環(huán)節(jié)。1.12小結(jié)雖然REITs可能具有不尋常的法律或商業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)維持稅收地位、促進(jìn)稅收效益，但它們與其他大型商業(yè)企業(yè)有許多共同點(diǎn)。大型REITs的管理結(jié)構(gòu)類(lèi)似于其他任何大型企業(yè)，區(qū)別在于銷(xiāo)售、市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)職能已經(jīng)演化成投資者接口職能，以及REITs投資組合涉及基金層面、投資組合層面、資產(chǎn)層面、物業(yè)層面、設(shè)施層面的各種直線管理職能。REITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程，即REITs持有者的1美元資金轉(zhuǎn)化成1美元投資性房地產(chǎn)的過(guò)程，包括三個(gè)階段、六個(gè)環(huán)節(jié)和30個(gè)步驟。第一階段是準(zhǔn)備階段，包括構(gòu)想環(huán)節(jié)（本章介紹）和規(guī)劃環(huán)節(jié)（第2章介紹），第二階段和第三階段分別是交易階段和觀察階段。構(gòu)想環(huán)節(jié)包括五個(gè)連續(xù)步驟：愿景、風(fēng)格、長(zhǎng)期目標(biāo)、戰(zhàn)略計(jì)劃和短期目標(biāo)。REITs由此決定它的目標(biāo)，如何達(dá)到目標(biāo)，以及如何知道它是否達(dá)到了目標(biāo)。愿景包括了對(duì)REITs未來(lái)狀態(tài)的理想聲明，愿景與REITs通過(guò)采用投資管理風(fēng)格所表達(dá)出的風(fēng)險(xiǎn)容忍度相互依賴。愿景的關(guān)鍵方面通過(guò)確認(rèn)長(zhǎng)期目標(biāo)并引導(dǎo)管理層向其努力而轉(zhuǎn)化為可衡量的結(jié)果。戰(zhàn)略計(jì)劃確認(rèn)了一系列活動(dòng)，進(jìn)行這些活動(dòng)將實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)，從而在愿景與行動(dòng)間建立了聯(lián)系。隨后通過(guò)明確職責(zé)的戰(zhàn)略計(jì)劃，用短期目標(biāo)連接REITs各高層管理人員和長(zhǎng)期目標(biāo)，并用薪酬獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)短期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)加以認(rèn)可。通過(guò)執(zhí)行構(gòu)想環(huán)節(jié)，REITs設(shè)立了一系列有效活動(dòng)，從而單個(gè)REITs高級(jí)管理人員實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)有助于戰(zhàn)略計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)，進(jìn)而又導(dǎo)致REITs實(shí)現(xiàn)愿景。完成構(gòu)想環(huán)節(jié)后，REITs有了一個(gè)清晰表述的目標(biāo)和達(dá)到目標(biāo)的高階路線圖，以及一些可評(píng)估的指標(biāo)來(lái)判斷REITs是否達(dá)到目標(biāo)。完成構(gòu)想環(huán)節(jié)使REITs對(duì)開(kāi)始規(guī)劃環(huán)節(jié)做好了準(zhǔn)備，在規(guī)劃環(huán)節(jié)中REITs的愿景將轉(zhuǎn)化為確定的目標(biāo)列表，即符合物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)但可能被錯(cuò)誤定價(jià)的、適合潛在收購(gòu)的具體房地產(chǎn)資產(chǎn)。完成構(gòu)想環(huán)節(jié)和規(guī)劃環(huán)節(jié)，標(biāo)志著三大階段中第一階段即準(zhǔn)備階段的結(jié)束，這一階段REITs明確了它的發(fā)展目標(biāo)和它準(zhǔn)備怎樣達(dá)成目標(biāo)，讓基金持有者對(duì)自己的資金在基金經(jīng)理投資中預(yù)計(jì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)-回報(bào)狀況有清晰的認(rèn)識(shí)。接下來(lái)是REITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的第二階段——交易階段，以及第三階段——觀察階段。1.13要點(diǎn)·REITs是大型商業(yè)企業(yè)，其中機(jī)構(gòu)投資者日益占據(jù)主導(dǎo)地位，預(yù)計(jì)將促使REITs管理層采取更透明、更容易理解和可重復(fù)的房地產(chǎn)投資決策過(guò)程?！EITs把流動(dòng)性差的投資性房地產(chǎn)化整為零，發(fā)揮了中介的作用，為了維持有利的稅收地位，通常具有不尋常的法律和商業(yè)結(jié)構(gòu)?！EITs的管理結(jié)構(gòu)與其他大型商業(yè)企業(yè)類(lèi)似，但運(yùn)營(yíng)線管理功能反映了REITs業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)投資管理本質(zhì)?！EITs房地產(chǎn)投資決策過(guò)程將基金持有者的1美元資金轉(zhuǎn)化成1美元投資性房地產(chǎn)，包括三個(gè)階段、六個(gè)環(huán)節(jié)和30個(gè)步驟?！EITs投資決策過(guò)程的第一階段是準(zhǔn)備階段，包括構(gòu)想環(huán)節(jié)和規(guī)劃環(huán)節(jié)，其后是交易階段和觀察階段?！?gòu)想環(huán)節(jié)是一個(gè)順次過(guò)程，步驟包括制定愿景、采納投資風(fēng)格、確定長(zhǎng)期目標(biāo)、制訂戰(zhàn)略計(jì)劃以及指定短期目標(biāo)?！?gòu)想環(huán)節(jié)的主要參與者是決策層、CEO、CFO、支持團(tuán)隊(duì)和基金管理團(tuán)隊(duì)，分別有助于REITs范圍內(nèi)愿景、風(fēng)格、長(zhǎng)期目標(biāo)和戰(zhàn)略計(jì)劃的制訂?！ぴ妇笆撬蠷EITs活動(dòng)的基礎(chǔ)，并為戰(zhàn)略方向的制定提供依據(jù)。愿景是一個(gè)理想聲明，向利益相關(guān)方和市場(chǎng)宣布REITs的方向以及它將如何為基金持有者創(chuàng)造價(jià)值?！ね顿Y管理風(fēng)格包括了REITs愿景之內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)容忍度聲明，與愿景相互