物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。職責(zé)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。程序要點(diǎn)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。新物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收以確保所接管物業(yè)基本合格滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。成立物業(yè)接管小組：接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：—— 司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)工程設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；—— 理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；—— 理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作。與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。派出先頭技術(shù)人員前往工節(jié)現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：——《屋本體接管驗(yàn)收表；——《共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表；——《電設(shè)備接管驗(yàn)收表；——《管驗(yàn)收問題整改表。接管驗(yàn)收的工作程序：總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令公司組建接管驗(yàn)收小組作好接管驗(yàn)收小組總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令公司組建接管驗(yàn)收小組作好接管驗(yàn)收小組否驗(yàn)收是否合格是否驗(yàn)收是否合格是進(jìn)行資料驗(yàn)收移交進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收否要求發(fā)展商限時(shí)整改

記錄歸檔是否合格是記錄歸檔資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑開工許可證；用地紅線圖。綜合竣工驗(yàn)收資料：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；電梯準(zhǔn)用證。施工設(shè)計(jì)資料：地質(zhì)報(bào)告書；全套設(shè)計(jì)圖紙；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知單；工程預(yù)決算報(bào)告書；重要的施工會(huì)議紀(jì)要；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測(cè)記錄；其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證；機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(要求中文)；機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。業(yè)主資料：已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別。接驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。接驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。主體結(jié)構(gòu)：外墻不得滲水；屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。樓面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無(wú)裂縫、無(wú)脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無(wú)明顯色差。內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；塊(如瓷磚)層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷、色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。頂抹灰面平整面層涂料均勻尤漏刷無(wú)脫皮無(wú)裂紋無(wú)霉點(diǎn)無(wú)滲水痕跡、無(wú)污漬。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。木地板平整牢固、接縫密臺(tái)、色澤均勻、油漆完好光亮。門、街：門"啟自如。無(wú)晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；門鎖、窗銷連接牢周、開啟靈活；玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡、無(wú)損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門通話清晰、完好、無(wú)銹跡；不銹鋼防盜門表面光亮．無(wú)刮花、變形；高檔裝飾門裝飾完整。樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑；砼樓梯無(wú)裂縫、無(wú)表皮剝落。木裝修工程表面光潔、線條順直、對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。飾面磚表面平整、無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。油漆、刷漿色澤一致、無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源巳接通正常。有線電視已開通，收視良好。開關(guān)安裝牢固、開關(guān)靈活、接觸良好：燈具安裝牢崮、完好無(wú)損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無(wú)損傷。衛(wèi)潔具安裝牢固、配件齊全、無(wú)污漬和刮花、接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞、排水通暢。給水設(shè)施安裝牢固、接口密實(shí)、無(wú)滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。地排水管道安裝牢固配件齊全接口密蜜無(wú)滲漏現(xiàn)象無(wú)堵塞排水通暢、完好無(wú)損。門鈴、對(duì)講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符、工作正常。公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。天臺(tái)：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。屋面避雷設(shè)施連接牢固。路燈、裝飾燈安裝牢固、完好尢損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。綠符合設(shè)計(jì)要求不缺株少苗尤死株尤大面積雜草綠化水管布局合理閥門，開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。道路：路面平整，無(wú)水泥塊、無(wú)起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無(wú)缺角損傷；塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。室外消防栓：消防箱標(biāo)識(shí)清楚、玻璃完好；消防設(shè)施配件齊全；消防管安裝牢固、標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好、無(wú)滲漏水，水壓充足。樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固、標(biāo)識(shí)清楚。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊會(huì)、標(biāo)識(shí)清晰、完好無(wú)損。保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標(biāo)識(shí)清楚、完好無(wú)損。停車場(chǎng)地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。明溝、暗溝排水暢通、不積水、無(wú)斷裂、溝蓋板安裝牢同、平穩(wěn)。沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無(wú)裂縫、池內(nèi)無(wú)雜物。護(hù)坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固、無(wú)裂縫。水池、水箱衛(wèi)生清潔、無(wú)滲漏．信報(bào)箱安裝牢固、完好無(wú)損、標(biāo)識(shí)清楚、表面平整光潔。雕塑、小品牢固、完好、安全。招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識(shí)清楚、表面光潔平整、明亮。變電設(shè)備型號(hào)、數(shù)繁與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。中空凋設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。發(fā)機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。消監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識(shí)清楚、設(shè)備表面油漆完好無(wú)損、安裝牢固、無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。接管驗(yàn)收遺留問題的處理。遺留問題的登記確認(rèn)：對(duì)料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)：對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記對(duì)資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的