重慶順意物業(yè)管理有限公司工程作業(yè)指導(dǎo)手冊

目錄

序號文件名稱編碼頁碼

一組織架構(gòu)GC-014

二部門職責(zé)GC-025-6

三崗位說明書GC-037-14

01工程部主管崗位說明書GC-03-017-8

02工程部維修班長/副班長崗位說明書GC-03-029

03工程部裝修管理員崗位說明書GC-03-0310

04工程部弱電維修員崗位說明書GC-03-0411

05工程部電梯管理員崗位說明書GC-03-0511

06工程部設(shè)備維修工崗位說明書GC-03-0613

07工程部綜合維修工崗位說明書GC-03-0714

四管理制度GC-0415-23

01配電房管理制度QW-GC-04-0115

02發(fā)電機房管理制度QW-GC-04-0216

03水泵房管理制度QW-GC-04-0317

04電梯機房管理制度QW-GC-04-0418

05值班管理制度QW-GC-04-0519-20

06安全防火制度QW-GC-04-0621

07內(nèi)務(wù)管理制度QW-GC-04-0722-23

五作業(yè)流程及規(guī)程GC-0524-79

01柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-0124-26

02電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-0227-30

03給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-0331-34

04供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-0435-37

05弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-0538-44

06中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-0645-49

07工程部員工培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-0750-52

序號文件名稱編碼頁碼

08避雷系統(tǒng)保養(yǎng)QW-GC-05-0853

09低壓配電柜的保養(yǎng)QW-GC-05-0954-55

10對講、報警系統(tǒng)的保養(yǎng)QW-GC-05-1056

11風(fēng)機的保養(yǎng)QW-GC-05-1157

12干式變壓器的保養(yǎng)QW-GC-05-1258-59

13水泵定期保養(yǎng)規(guī)程QW-GC-05-1360-61

14車場管理系統(tǒng)的保養(yǎng)QW-GC-05-1462

15防盜監(jiān)視系統(tǒng)的保養(yǎng)QW-GC-05-1563-64

16柴油發(fā)電機組保養(yǎng)規(guī)程QW-GC-05-1665-67

17中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程QW-GC-05-1768-69

18消防設(shè)施管理規(guī)定QW-GC-05-1870

19工程部工作標(biāo)準(zhǔn)QW-GC-05-1971-72

20上門服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-2073-75

21供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-2176-77

22電梯困人救援作業(yè)文件QW-GC-05-2278

23水池、水箱的清洗規(guī)程QW-GC-05-2379

六質(zhì)量記錄（附表樣）GC-0680-81

01電梯困人救人記錄QR-GC-06-0182

02設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄QR-GC-06-0283

03報廢設(shè)備、器件清單QR-GC-06-0384

04動火申請表QR-GC-06-0485

05工作聯(lián)系函QR-GC-06-0586

06設(shè)備（機具）報廢單QR-GC-06-0687

07設(shè)備（機具）購置申請表QR-GC-06-0788

08設(shè)備（機具）外委維修申請表QR-GC-06-0889

09設(shè)備維修記錄QR-GC-06-0990

10違章施工整改通知書QR-GC-06-1091

序號文件名稱編碼頁碼

11兒童樂園利休閑健身設(shè)施日檢表QR-GC-06-1192

12安全整改意見QR-GC-06-1293

13計量器具統(tǒng)計表QR-GC-06-1394

14計量器具檢查計劃QR-GC-06-1495

15裝修房檢查表QR-GC-06-1596

16大修記錄表QR-GC-06-1697

17外委維修保養(yǎng)記錄表QR-GC-06-1798

18工程竣工驗收證明QR-GC-06-1899

19設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單QR-GC-06-19100

20設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期QR-GC-06-20101

21電梯房巡查記錄表QR-GC-06-21102

22安防系統(tǒng)故障處理登記表QR-GC-06-22103

23定期安全檢查表QR-GC-06-23104

24發(fā)電機運行記錄表QR-GC-06-24105

25機電設(shè)備統(tǒng)計表QR-GC-06-25106

26配電房巡查記錄表QR-GC-06-26107

27設(shè)備保養(yǎng)計劃表QR-GC-06-27108

28水泵房巡查記錄表QR-GC-06-28109

29水池、水箱清洗記錄表QR-GC-06-29110

30整改通知登記表QR-GC-06-30111

31維修值班記錄表QR-GC-06-31112

32房屋維修綜合檢查表QR-GC-06-32113

重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號：QM-GC-2013

版本號：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日

組織架構(gòu)

重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號:QM-GC-2013

版本號：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日

部門職責(zé)

物業(yè)

部門名稱工程部部門編號編碼一GC所屬部門

公司

負(fù)責(zé)管理區(qū)設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)的職能，

功能定位

保證保證設(shè)施設(shè)備的正常運行，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)

一級職能二級職能三級職能

1.負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備的運行進(jìn)行巡視監(jiān)控.

設(shè)備工作2.負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備運行中發(fā)生的異常情況的處理

3.負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施機房的管理

設(shè)備管理

1.負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)

設(shè)施維護2.負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備的日常維修

3.負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障的搶修

1.負(fù)責(zé)對工程安裝的跟進(jìn)

前期介入

2負(fù)責(zé)對工程設(shè)計施工提出建議

1.負(fù)責(zé)對物業(yè)實物形態(tài)的驗收

物業(yè)接管驗

收與交付管物業(yè)接管驗收2.負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程遺留問題整改

理3.負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備資料檔案的接管驗收

1.負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行物業(yè)驗收

物業(yè)交付

2.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工程遺留問題整改

1.負(fù)責(zé)對維修項目的價格認(rèn)定（確認(rèn)業(yè)主維修收費項目相

關(guān)事宜）

有償維修服務(wù)

2.負(fù)責(zé)實施維修操作

3.負(fù)責(zé)對有償服務(wù)項目的回訪

維修服務(wù)

1.負(fù)責(zé)實施維修操作

共有部分的維修

2.負(fù)責(zé)對維修效果、工程質(zhì)量的回訪、驗證

工程遺留問題的1.負(fù)責(zé)對委托整改的工程遺留問題的處理

處理2.負(fù)責(zé)對處理結(jié)果回訪的回訪、驗證

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版本號：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日

1.負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施安全管理

2.負(fù)責(zé)員工作業(yè)安全管理

3.工作質(zhì)量管理

安全管理

4.負(fù)責(zé)服務(wù)規(guī)范的管理

5.負(fù)責(zé)服務(wù)技能的管理

6.負(fù)責(zé)維修工程質(zhì)量管理

內(nèi)部管理

7.負(fù)責(zé)員工勞動紀(jì)律的管理

1.負(fù)責(zé)本部門培訓(xùn)計劃的制定

培訓(xùn)管理

2.責(zé)入職員工的培訓(xùn)

3.負(fù)責(zé)組織專業(yè)基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)

成本控制1.負(fù)責(zé)提出控制本部門成本的具體方案

2.負(fù)責(zé)執(zhí)行成本控制方案

1.負(fù)責(zé)工程檔案資料的分類保管

2負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄的保管

3負(fù)責(zé)裝修方案的審理

4.負(fù)責(zé)方案中對影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面審理

裝修管理5.負(fù)責(zé)方案中對水、電、氣線路安裝規(guī)范的審理

6.負(fù)責(zé)向業(yè)主提出合理的建議

7.裝修過程的管理

8.負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程中對影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面控制

9.負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程中對水、電、氣線路安裝規(guī)范的控制

1.負(fù)責(zé)對本部門員工進(jìn)行業(yè)績評定

業(yè)績考核

2.負(fù)責(zé)提出考評建議

頒布日期二。一三年五月一日

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版本號：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日

工程部主管崗位說明書

崗位名稱工程部主管崗位編號GC-03-01

所屬部門管理處直屬上級管理處主任

職責(zé)：

一、設(shè)備設(shè)施管理：

1.1負(fù)責(zé)設(shè)備運行管理；

1.2設(shè)備維護管理；

1.3負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)計劃的審定

1.4負(fù)責(zé)外委設(shè)備的維護維修的跟進(jìn)

二、物業(yè)接管驗收與交付管理

1.1負(fù)責(zé)物管前期介入對工程安裝的跟進(jìn)管理

1.2負(fù)責(zé)對工程設(shè)計施工提出建議

1.3負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗收管理

1.4負(fù)責(zé)對工程遺留問題進(jìn)行整改（合同委托內(nèi)的項目）

1.5負(fù)責(zé)物業(yè)交付中工程遺留問題的整改跟進(jìn)

1.6協(xié)同客戶中心共同完成物業(yè)交付驗收工作

三、維修服務(wù)

3.1負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)的管理

3.2負(fù)責(zé)對公共部分的維修管理

3.3負(fù)責(zé)對維修效果、工程質(zhì)量的回訪、驗證

3.4負(fù)責(zé)對委托整改的工程遺留問題的處理

四、裝修管理

4.1負(fù)責(zé)裝修方案審定工作的監(jiān)督管理

4.2負(fù)責(zé)裝修過程的管理

4.3負(fù)責(zé)方案中對水、電、氣線路安裝規(guī)范審理工作的監(jiān)督管理

五、內(nèi)部事務(wù)管理：

重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號：QM-GC-2013

版本號：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日

5.1負(fù)責(zé)本部門培訓(xùn)計劃的制定

5.2負(fù)責(zé)工程檔案資料的分類保管

5.3負(fù)責(zé)本部門工作質(zhì)量管理及質(zhì)量記錄的保管

任職要求

1、45歲以下，大專以上學(xué)歷，中級以上職稱，具有1年以上高擋小區(qū)部門管理工作經(jīng)驗。

權(quán)限

一、負(fù)責(zé)本部門員工工作業(yè)績的考核。

二、對部門員工的招、解聘有建議權(quán)。

三、負(fù)責(zé)本部門成本指標(biāo)的控制。

四、對管理處員工的違紀(jì)、違規(guī)行為有建議處罰權(quán)

五、經(jīng)管理處主任授權(quán)，負(fù)責(zé)管理處全面工作

頒布日期二。一三年五月一日

重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號：QM-GC-2013

版本號：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日

工程部班長崗位說明書

崗位名稱維修班長/副班長崗位編號GC-03-02

所屬部門管理處直屬上級工程部主管

職責(zé)

1.負(fù)責(zé)制定維護保養(yǎng)實施計劃

2.負(fù)責(zé)各項維修任務(wù)的實施管理

3.負(fù)責(zé)對維修效果、工程質(zhì)量的回訪、驗證

4.負(fù)責(zé)帶領(lǐng)本班人員對委托整改的工程遺留問題的處理

5.負(fù)責(zé)維修人員勞動紀(jì)律及崗位責(zé)任制管理

6.負(fù)責(zé)本班組設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理

7.負(fù)責(zé)本班組工作質(zhì)量管理及業(yè)務(wù)技術(shù)把關(guān)

8.負(fù)責(zé)本班組設(shè)備的檢修記錄、技術(shù)檔案的建立和保管

9.負(fù)責(zé)協(xié)助管理處組織專業(yè)技能培訓(xùn)及綜合素質(zhì)培訓(xùn)

10.負(fù)責(zé)本班組業(yè)績考評及考評結(jié)果的實施

11.負(fù)責(zé)班組安全作業(yè)管理

12.負(fù)責(zé)組織員工學(xué)習(xí)專業(yè)知識，提高業(yè)務(wù)技能，確保設(shè)備設(shè)施的安全運行

13.完成上級交辦的其它工作

14.維修副班長負(fù)責(zé)協(xié)助班長處理本班組11常事務(wù)

15.維修副班長負(fù)責(zé)在班長不在時對各項維修任務(wù)的實施管理

16.負(fù)責(zé)前期介入的工程方案計劃

17.負(fù)責(zé)前期介入的工程實施管理

18.負(fù)責(zé)前期介入工程交接、驗收實施管理

19.負(fù)責(zé)前期工程遺留問題協(xié)調(diào)、處理、跟進(jìn)、回訪

20.負(fù)責(zé)本班組設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理

21.負(fù)責(zé)二次裝修方案的把關(guān)、審核

22.負(fù)責(zé)二次裝修日常巡查的組織實施、管理

23.負(fù)責(zé)二次裝修驗收抽查、核實

24.負(fù)責(zé)違規(guī)裝修整改的監(jiān)督實施、跟進(jìn)、復(fù)核

任職要求

1、具有中專以上文化，

1、熟悉小區(qū)各項設(shè)備的運行、保養(yǎng)。

3、具有良好的思想品德和工作態(tài)度，有班組管理工作經(jīng)驗。

權(quán)限

?、有權(quán)對本班的員工進(jìn)行考核

二、有權(quán)安排本班員工的日常工作

三、主管不在位時，有權(quán)對一般問題進(jìn)行處理

四、對本班員工的違紀(jì)、違規(guī)行為有直接處罰權(quán)

五、對本班員工任免有建議權(quán)

重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號：QM-GC-2013

版本號：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日

工程部裝修管理員崗位說明書

崗位名稱裝修管理員崗位編號GC-03-03

所屬部門管理處直屬上級工程部班長

職責(zé)

1.負(fù)責(zé)業(yè)主自裝修房的裝修方案及圖紙審定工作

2.負(fù)責(zé)維護大樓整體結(jié)構(gòu)，確保裝修水、電、氣、排污系統(tǒng)的安裝符合規(guī)范

3.負(fù)責(zé)自裝修過程中的監(jiān)理工作，對違反審定方案、違規(guī)操作堅決制止

4.負(fù)責(zé)裝修工程的驗收，對不合格裝修提出書面意見及整改方案

5.認(rèn)真作好工作記錄對違規(guī)操作提出處罰意見并監(jiān)督實施

6.嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律、崗位責(zé)任制和內(nèi)務(wù)管理制度

7.自覺增強服務(wù)意識、規(guī)范服務(wù)工作、提高服務(wù)質(zhì)量

8.負(fù)責(zé)完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作

9.負(fù)責(zé)對空置房屋巡邏的實施、記錄、情況匯報

任職要求

1、具有高中以上文化，有兩年以上工作經(jīng)驗。

1、具有一定的服務(wù)和溝通意識。

3、了解土建、水、電、等裝修相關(guān)知識

權(quán)限

一、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主二次裝修的監(jiān)管工作；

二、有權(quán)對一般違規(guī)裝修行為作出處理；

三、對擅自施工的裝修單位有權(quán)要求其停工，并及時與業(yè)主進(jìn)行溝通；

頒布日期二O一三年五月一日

重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號：QM-GC-2013

版本號：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日

工程部弱電維修員崗位說明書

崗位名稱弱電維修員崗位編號GC-03-04

所屬部門管理處直屬上級工程部班長

職責(zé)

1.負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的維護工作

2.負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備的檢修、安裝、調(diào)試工作

3.負(fù)責(zé)協(xié)助其他工種完成設(shè)備設(shè)施檢修任務(wù)

4.負(fù)責(zé)維修工作質(zhì)量確保設(shè)備設(shè)施維修合格

5.負(fù)責(zé)完成臨時檢修工作和上級下達(dá)的其它任務(wù)

6.負(fù)責(zé)完成維修工作記錄及零部件消耗記錄

7.自覺學(xué)習(xí)專業(yè)知識，提高業(yè)務(wù)技能，做到安全生產(chǎn)

8嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律、崗位責(zé)任制和內(nèi)務(wù)管理制度

9.自覺增強服務(wù)意識、使用規(guī)范化服務(wù)語言、提高工作質(zhì)量

任職要求

1、具有高中以上文化。

1、有良好的服務(wù)意識、合作意識。

3、具有一定的弱電基礎(chǔ)，熱愛學(xué)習(xí)。

權(quán)限

一、有權(quán)對小區(qū)弱電系統(tǒng)進(jìn)行檢查。

二、有權(quán)對小區(qū)弱電系統(tǒng)使用進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用者有權(quán)加以制止。

三、有權(quán)制止非工作人員進(jìn)入小區(qū)作業(yè)區(qū)域。

頒布日期二。一三年五月一日

重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號：QM-GC-2013

版本號：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日

工程部電梯管理員崗位說明書

崗位名稱電梯維修工崗位編號GC-03-05

所屬部門管理處直屬上級工程部班長

職責(zé)

1.負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有電梯的運行及維護管理，確保其正常運行

2.負(fù)責(zé)電梯及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修工作

3.堅守崗位保障運行，不得離崗、脫崗、串崗

4.負(fù)責(zé)電梯運行中發(fā)生的異常情況處理

5.負(fù)責(zé)完成維修工作記錄及另部件消耗記錄

6.自覺學(xué)習(xí)專業(yè)知識，提高業(yè)務(wù)技能，確保電梯安全運行

7.嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律、崗位責(zé)任制和內(nèi)務(wù)管理制度

8.自覺增強服務(wù)意識、使用規(guī)范化服務(wù)語言、提高工作質(zhì)量

9.完成上級交辦的其它工作

任職要求

1、具有特種作業(yè)上崗證。

1、具有高中以上文化。

3、有團隊合做意識。

權(quán)限

一、有權(quán)對小區(qū)電梯系統(tǒng)進(jìn)行檢查

二、有權(quán)對小區(qū)電梯使用進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用者有權(quán)加以制止

頒布日期二O一三年五月一日

重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號：QM-GC-2013

版本號：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日

工程部設(shè)備維修工崗位說明書

崗位名稱設(shè)備運行工崗位編號GC-03-06

所屬部門管理處直屬上級工程部班長

職責(zé)

1.負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備的運行、操作、維修

2.負(fù)責(zé)處理設(shè)備設(shè)施運行中發(fā)生的異常情況

3.負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備的日常維護管理

4.負(fù)責(zé)前期介入中相關(guān)設(shè)施設(shè)備的檢查驗收工作

5.參與物業(yè)的接管、驗收與交付工作

6.負(fù)責(zé)本班組設(shè)備的維護、操作記錄的填寫

7.負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備及機房的清潔衛(wèi)生

8.協(xié)助部門建立設(shè)備技術(shù)檔案

9.配合班組完成對客服務(wù)工作

10.完成上級交辦的其它工作

任職要求

1、具有高中以上文化。

1、熟悉小區(qū)設(shè)施設(shè)備的運行、操作。

3具有良好的敬業(yè)精神。

權(quán)限

一、有權(quán)拒絕非工作人員進(jìn)入機房

二、對設(shè)施、設(shè)備管理有建議權(quán)

三、對本班班長的產(chǎn)生有選舉權(quán)

四、有權(quán)制止破壞設(shè)施、設(shè)備及公共環(huán)境的行為

頒布日期二O一三年五月一日

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工程部綜合維修工崗位說明書

崗位名稱綜合維修工崗位編號GC-03-07

所屬部門管理處直屬上級工程部班長

職責(zé)

1.負(fù)責(zé)日常維修、保養(yǎng)的實施

2.負(fù)責(zé)日常巡邏工作的實施、記錄

3.負(fù)責(zé)協(xié)助其他專業(yè)維修工作的實施

4.負(fù)責(zé)相關(guān)場地、設(shè)施、設(shè)備的檢查工作

5.負(fù)責(zé)操作記錄的填寫

6.協(xié)助完成對客服務(wù)工作

7.完成上級交辦的其它工作

任職要求

1、具有高中以上文化。

2、熟悉小區(qū)綜合維修知識、技能熟練。

3、具有良好的敬業(yè)精神和服務(wù)意識。

權(quán)限

一、對相關(guān)場地整改方案有建議權(quán)

二、對本班班長的產(chǎn)生有選舉權(quán)

三、有權(quán)制止對相關(guān)場地、設(shè)施違規(guī)使用的行為

頒布日期二O一三年五月一日

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配電房管理制度

為貫徹安全第一的方針，確保小區(qū)供電系統(tǒng)安全正常運行及服務(wù)質(zhì)量，特制

定配電房管理制度。

1.0負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣

設(shè)備技術(shù)性能和有關(guān)安全措施。

2.0配送電建立24小時運行值班制度，對變配電裝置每4小時巡查一次，做好

巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄

中注明；不能解決的問題及時上報管理處、并通知分包方。

3.0配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，

非值班電工禁止操作。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、

絕緣手套等。低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識。值班員必須做好值班記錄，

認(rèn)真作好交接班。

4.0配電房、電表房計量電能表須每月定時抄表。

5.0變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或極低負(fù)荷運行，應(yīng)有計劃的向供電局報停或啟用。冬季

可報停部分變壓器，夏季供電高峰時，按負(fù)荷的需求，恢復(fù)使用。嚴(yán)禁變壓

器空投運行。

6.0須有專人對巡查記錄、抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運行狀態(tài)，診斷

系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。

7.0停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時，在確認(rèn)供電線路正常、電氣

設(shè)備完好后方可送電。

8.0配電房內(nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)管理處同意；重大變更，要上報公司領(lǐng)導(dǎo)批

準(zhǔn)。

9.0配電房室溫不可超過40攝氏度。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并

有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進(jìn)入；無關(guān)人員須經(jīng)管理處許可方可

進(jìn)入。

10.0加強日常清潔、維擴，、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置

完好。

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發(fā)電機房管理制度

1.0非維修班人員須經(jīng)管理處同意后，在值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機房其

它人員不得隨意進(jìn)入。平時機房門應(yīng)加鎖。

2.0機房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。

3.0發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充放

電。

4.0配電房值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數(shù)，發(fā)電機運行時，

應(yīng)派專人值班。

5.0每月起動機組運轉(zhuǎn)檢查半小時，確保機組正常自動投入。

6.0發(fā)電機油箱內(nèi)儲備8小時滿負(fù)荷用油量。

7.0發(fā)電機實行操作、保養(yǎng)和每月周期運行檢查。非值班或維修人員不得操作。

8.0機房及機組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責(zé)任人打掃。

9.0機房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。

10.0發(fā)電機檢查時須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電

機運行，發(fā)生意外傷害。

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水泵房管理制度

水泵房是提供住戶生活、大廈/小區(qū)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工

作將直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。為及時向住戶提供合格生活用水和大廈消防

用水，管理好水泵房，特制定如下制度：

1.0水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由工程部負(fù)責(zé)使用

管理，作好日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。

2.0水管員須由持有“健康證”的人員擔(dān)任。

3.0水泵房內(nèi)機電設(shè)備由維修班值班人員負(fù)責(zé)操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。

停水須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。

4.0消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運轉(zhuǎn)下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位

置，所有操作標(biāo)志簡單明確。

5.0生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。

6.0消防泵每月進(jìn)行一次“自動、手動”切換操作檢查。無條件啟動的消防水

泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進(jìn)行盤車，每季度對電動機進(jìn)行一

次絕緣搖測。

7.0泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進(jìn)行潤滑、緊固、

調(diào)整。

8.0地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處

建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品到市政府有關(guān)部門檢驗，水質(zhì)必須合

格。水箱入孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。

9.0水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水

管員保管。

10.0水管員按規(guī)定定期取水送區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督所進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗，化驗結(jié)果交管

理處存檔。

11.0各級水表須每月定時抄表，水管員須對抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計分析，確定給水

系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助工程部作好水量平衡測試。

12.0嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。

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電梯機房管理制度

1.0電梯機房應(yīng)配備足夠的滅火設(shè)施。

2.0非電梯管理人員未經(jīng)管理處的批準(zhǔn)不得隨意進(jìn)入電梯機房。

3.0電梯設(shè)備的操作、維護由取得了特種設(shè)備作業(yè)證的專職人員進(jìn)行，無特種作業(yè)證的維修

人員嚴(yán)禁對電梯進(jìn)行操作、維護。

4.0用電梯前應(yīng)將電梯運行數(shù)次，確認(rèn)無異?，F(xiàn)象后方可投入運行。

5.0經(jīng)常保持轎箱、層門及乘客可見部分的清潔。

6.0機房和井道嚴(yán)禁堆放雜物，機房溫度一般應(yīng)在一5~40°C范圍內(nèi)，相對濕度W85%（在

15°C）o

7.0廳門開啟鑰匙（三角鑰匙）由專人保管，使有關(guān)人員熟知其使用方法。

8.0每年依照有關(guān)部門規(guī)定，主動提出年檢。

9.0電梯停用一段時間后，必須先進(jìn)行檢查和試運行后方可正式投入使用。

10.0發(fā)現(xiàn)電梯有故障應(yīng)立即停止使用，待修復(fù)后并仔細(xì)檢查后方可使用。積極配合電梯維保

單位作好強制性的維保工作。

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值班管理制度

1.0目的

對值班人員的崗位職責(zé)進(jìn)行規(guī)范，保持運行值班的連續(xù)性，明確各種特殊情況的匯報和責(zé)

任人。

2.0適用范圍

物業(yè)公司各管理處工程部員工

3.0管理內(nèi)容

3.1值班人員崗位職責(zé)

3.1.1值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，按規(guī)定定期巡視設(shè)備運行情況，并做好《維修

值班記錄》或?qū)I(yè)值班記錄。

密切注意設(shè)備運行狀態(tài)，做到腿勤、眼勒、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)和處理隱患。

3.1.2值班人員接到《派工單》時應(yīng)及時安排維修。

3.2交接班規(guī)定

3.2.1接班人員必須做到：

——查看上一班記錄，聽取上一班值班人員的設(shè)備運行介紹。

——檢查用具、工具，并在交接班記錄本上簽名。

——查設(shè)備運行狀況。

3.2.2下列任何情況都不得進(jìn)行交接班：

——上一班運行情況未交代清楚。

——接班人員醉酒而主管未安排其它接班人員。

——主要設(shè)備的故障未處理完。

3.2.3交班人員工作

——在《維修值班記錄》上填寫設(shè)備異常和事故處理情況及上級指示。

——作好值班室、設(shè)備的清潔工作。

——向接班人員逐項交接班中使用過的各處記錄，并會同接班人員巡查運行設(shè)備。

3.2.4接班人員工作

一認(rèn)真聽取交接人員的交待，并進(jìn)行主要的檢查和巡視，掌握運行情況，了解正在進(jìn)

行的檢修情況，查閱各種工作票，查閱各種記錄本。

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版本號：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日

——檢查設(shè)備鑰匙、工具柜、檢查值班室及設(shè)備的清潔情況。

——巡查中發(fā)生疑問，應(yīng)及時向交班人員查問清楚。

3.2.5交班人員辦清交班手續(xù),接班人員檢查完畢后,接班人員應(yīng)在《維修值班記錄》上簽字。

3.3各種特殊情況的匯報和知曉人

3.3.1下列情況應(yīng)立即報告工程主管或?qū)I(yè)責(zé)任人。

——設(shè)備因故需要臨時停止運行、影響運行或停水、停電的。

——運行設(shè)備出現(xiàn)故障但不影響運行或不造成停水、停電的。

——運行人員短時間暫離崗位。

——加班、換班、補休、病假。

3.3.2下列情況必須報告管理處主任。

——重點設(shè)備需進(jìn)行停機檢修。

----系統(tǒng)運行方式改變。

——重要設(shè)備的主要零部件更換。

——工程主管病、事、休假。

4.0相關(guān)記錄

4.1維修值班記錄表》

4.1《派工單》

4.3《協(xié)調(diào)單》

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安全防火制度

1.0目的

加強安全防火意識并規(guī)范其行為。

2.0適用范圍

物業(yè)公司各管理處所轄區(qū)域。

3.0管理內(nèi)容

3.1全體物業(yè)工程維修人員必須加強安全防范意識，自覺遵守執(zhí)行國家的安全法規(guī)。

全體物業(yè)工程維修人員都是義務(wù)消防員，必須自覺遵守執(zhí)行《中華人民共和國消防法》。

3.2未經(jīng)物業(yè)工程部主管批準(zhǔn)，外來人員（參觀、訪問、施工）禁止進(jìn)入監(jiān)控中心、配電室、

電梯機房等工作要地。經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必須控制在規(guī)定的時間及范圍之內(nèi)。

3.3各專業(yè)負(fù)責(zé)人必須每兩個月對所屬范圍進(jìn)行安全檢查并在《定期安全檢查》表上如實記

錄，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時發(fā)出《安全整改意見》責(zé)成其進(jìn)行整改。

3.4工程主管在安排工作時必須根據(jù)工作性質(zhì)和內(nèi)容制定切實的安全作業(yè)防范措施。

3.5各重要房間鑰匙不得隨意配置，機房、工作房及工具間無人時，門窗必須鎖好，無關(guān)人

員不得借用鑰匙。

3.6重要的工具、材料要專人保管，領(lǐng)用時作好登記。

3.7維修工作中使用易燃材料時應(yīng)由專人負(fù)責(zé)管理，并采取相應(yīng)的防火滅火措施。

3.8在配電房、電梯機房動火作業(yè)時，必須辦理《動火申請》后方可進(jìn)行施工，施工前排除

易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無火種后方可離開作業(yè)場所。

3.9任何人員都不得隨意挪動消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或跑、冒‘、滴、漏應(yīng)及時報告主

管。

3.10所有-物業(yè)工程維修人員須加強消防、防火意識，一旦發(fā)現(xiàn)火情必須及時報告，并采取正

確滅火措施撲滅火災(zāi)。

4.0相關(guān)記錄

4.1《動火申請》

4.2《定期安全檢查表》

4.3《安全整改意見》

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內(nèi)務(wù)管理制度

內(nèi)務(wù)管理辦法采用公司“5S管理”制度，目的在于對每位工程員工的日常行為進(jìn)行規(guī)范，

使其事事養(yǎng)成良好的行為習(xí)慣，而達(dá)到整個小組的工作效率與質(zhì)量得以提高，同時形成小組與每

位員工自身潔譽的形象。

1.0內(nèi)務(wù)條例

1.1每天最后一個離開值班室的員工，應(yīng)關(guān)閉室內(nèi)所有電器開關(guān)及門窗；

1.2在無人情況下，辦公桌上除整齊擺放電話機和值班記錄本外，不得擺放其它物品；

1.3員工使用桌椅、工程工具、材料、鑰匙后，應(yīng)立即歸位，不得隨意擺放；

1.4各種資料應(yīng)作明確的標(biāo)識，便于查找，員工借閱后，應(yīng)在當(dāng)天內(nèi)按手續(xù)歸還到位；

1.5員工使用的桌椅、工程工具等設(shè)施，應(yīng)確保其正常性，如發(fā)現(xiàn)故障，應(yīng)立即報知當(dāng)日值班

組長處理，并作好記錄；

1.6小組內(nèi)禁止吸煙，如欲吸煙者，必須在規(guī)定時間內(nèi)到吸煙區(qū)域吸煙；

1.7小組內(nèi)的電話機、桌、椅、地面、白板、開關(guān)等物品，每天應(yīng)保持清潔（山班組排班輪流

負(fù)責(zé)）；

1.8公司下發(fā)的公告、文件、通知、周刊等公知性的報章，各位員工應(yīng)在張貼之日起三天內(nèi)簽

閱完畢；

1.9各位員工在下班前，應(yīng)在值班記錄本上詳細(xì)作好當(dāng)日的工作記錄及時間；

1.10各位員工的工作牌、工裝應(yīng)保持干凈、整潔；

1.11小組內(nèi)的垃圾桶或簍，每天應(yīng)及時清理掉；

1.12夜間值班人員在次II離開值班室時，床上用品應(yīng)折疊整齊，除床和床上用品外，不得擺放

其它物品，休息室的門應(yīng)鎖閉；

1.13員工的對講機每天下班后，應(yīng)統(tǒng)一處于關(guān)閉狀態(tài)放在資料室內(nèi)充電、領(lǐng)??；

1.14當(dāng)日上班員工必須參加晨會，特殊者需得到組長同意后方可不參加；

1.15員工各自的報事單處理完畢后，應(yīng)及時交組長審閱后，在報事登記表（電子文檔）上銷號

歸檔；

1.16在日常工作中，員工對講機在連續(xù)呼叫五聲內(nèi)，應(yīng)立即回答（“盲區(qū)”除外，但需組長或

主管核實）；

1.17小組的公用電話，員工禁打與工作無關(guān)的電話，非本公司人員禁止使用該電話；

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版本號：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日

1.18本組各專業(yè)負(fù)責(zé)人及資料員、組長的計劃、總結(jié)、排班表應(yīng)在每月13日前通過主管核閱

后，自行按序張貼在“員工考核欄”上；

1.19員工只能在小組指定區(qū)域內(nèi)換裝，換裝時不得隨意進(jìn)出，且員工的著裝應(yīng)隨時保持整潔。

1.20員工的工具應(yīng)隨時保持齊全，組長或主管每季度進(jìn)行一次檢查；對存在有不齊的應(yīng)及時補

足。

2.0違規(guī)處理辦法：

執(zhí)行人為組長或其授權(quán)人，如存在問題而未執(zhí)行，其責(zé)任由組長或其授權(quán)人承擔(dān)；

2.1凡違反上述條例者，將被執(zhí)行人在“員工考核欄”上貼“?”，每月內(nèi)達(dá)三個以上

（含三個）者按不合格處理，四個以上（含四個）者按警告處理，以此類推；

2.2月末員工的考評也將參照執(zhí)行；

2.3上述條例如與公司的相關(guān)管理規(guī)定相抵觸時，則以公司的規(guī)定為準(zhǔn)。

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