建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)經(jīng)濟師考試(中級)試題及解答參考

經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)模擬試題(答案在后面)一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、在我國，以下哪種類型的建筑用地土地使用權(quán)出讓年限最長？（）A.住宅用地B.商業(yè)、旅游、娛樂用地C.工業(yè)用地D.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地2、以下關(guān)于建筑安裝工程費用的構(gòu)成，說法不正確的是？（）A.建筑安裝工程費用包括直接費、間接費和利潤B.直接費由人工費、材料費、施工機具使用費和企業(yè)管理費組成C.間接費包括規(guī)費和企業(yè)管理費D.利潤是施工企業(yè)為獲取合理利益而追加的費用3、在項目評估過程中，對于投資項目的不確定性分析，下列哪種方法最為常用？A.敏感性分析法B.概率分析法C.動態(tài)分析法D.靜態(tài)分析法4、根據(jù)我國現(xiàn)行土地使用制度，下列哪項不屬于土地使用權(quán)取得的方式？A.出讓B.劃撥C.租賃D.繼承5、在房地產(chǎn)投資決策中，下列哪項指標(biāo)最能反映投資者收益的相對水平？（）A.投資回收期B.投資利潤率C.投資回報率D.投資回報期6、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，以下哪項表述是正確的？（）A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)只能進行二手房交易服務(wù)B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)只能進行新建商品房銷售服務(wù)C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可從事房地產(chǎn)交易、租賃、咨詢等業(yè)務(wù)D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)只能進行房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)7、在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，下列哪一項分析是確定項目是否值得開發(fā)的關(guān)鍵依據(jù)？A.市場分析B.技術(shù)分析C.財務(wù)分析D.環(huán)境影響評估8、下列哪種方法是用于估算建筑物重置成本的一種常用技術(shù)？A.年限法B.殘值法C.單位比較法D.分部分項法9、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列哪個階段是確定項目投資決策的關(guān)鍵階段？A.前期可行性研究B.初步設(shè)計階段C.詳細設(shè)計階段D.施工階段10、房地產(chǎn)估價中的比較法，其主要目的是？A.確定房地產(chǎn)的價值B.評估房地產(chǎn)的價格C.預(yù)測房地產(chǎn)的未來價值D.分析房地產(chǎn)的市場供需關(guān)系11、在建設(shè)項目成本控制中，下列哪一項不是施工圖預(yù)算的作用？A.作為建設(shè)單位和施工單位簽訂施工合同的基礎(chǔ)B.作為建設(shè)單位支付工程進度款的依據(jù)C.作為建設(shè)單位進行項目投資決策的主要依據(jù)D.作為施工單位編制施工計劃的依據(jù)12、在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃階段，不屬于市場分析內(nèi)容的是：A.分析目標(biāo)市場的消費者行為特征B.確定項目的目標(biāo)客戶群體C.評估競爭對手的優(yōu)勢與劣勢D.選擇合適的建筑設(shè)計方案13、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要構(gòu)成部分？（）A.土地取得費用B.建設(shè)工程費用C.營業(yè)費用D.預(yù)留費用14、關(guān)于房地產(chǎn)估價，下列哪種說法是不正確的？（）A.房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循獨立、客觀、公正的原則B.房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)充分考慮房地產(chǎn)的市場價值C.房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)充分考慮房地產(chǎn)的交換價值D.房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)充分考慮房地產(chǎn)的收益價值15、某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲開發(fā)一住宅小區(qū)，預(yù)計總投資額為10億元，預(yù)計銷售收入為15億元，預(yù)計銷售稅費為1億元，預(yù)計銷售成本為8億元。根據(jù)以下公式計算，該項目的預(yù)期利潤率是多少？A.10%B.15%C.20%D.25%16、某房地產(chǎn)項目預(yù)計銷售期數(shù)為5年，銷售量為10000套，預(yù)計銷售單價為每套5000元。根據(jù)以下公式計算，該項目的預(yù)計總銷售收入是多少？A.2.5億元B.5億元C.10億元D.25億元17、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于前期工作內(nèi)容？A.土地獲取B.市場調(diào)研C.工程設(shè)計D.銷售推廣18、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下說法正確的是：A.估價師在進行市場法估價時，只能選擇可比實例B.估價師在進行成本法估價時，不考慮市場供求關(guān)系C.估價師在進行收益法估價時，不考慮未來收益的不確定性D.估價師在進行假設(shè)開發(fā)法估價時，假設(shè)開發(fā)完成后建筑物的剩余壽命為無限19、在房地產(chǎn)項目可行性研究中，以下哪項不屬于市場風(fēng)險？（）A.市場競爭加劇B.政策調(diào)整C.投資者需求下降D.土地市場價格波動20、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于前期工作？（）A.市場調(diào)研B.土地取得C.項目設(shè)計D.銷售推廣21、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項屬于前期工作內(nèi)容？A.項目竣工結(jié)算B.項目設(shè)計招標(biāo)C.項目市場調(diào)研D.項目竣工驗收22、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價的說法，正確的是：A.房地產(chǎn)估價是指對房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位三方面的價值進行綜合評價B.房地產(chǎn)估價的結(jié)果通常以房地產(chǎn)的市場價值為依據(jù)C.房地產(chǎn)估價師只需具備相關(guān)專業(yè)知識即可從事估價工作D.房地產(chǎn)估價的對象僅限于建筑物23、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（中級）中，房地產(chǎn)估價方法的應(yīng)用，以下哪種說法是正確的？（）A.只有成本法適用于新建項目的估價B.只有市場法適用于二手房的估價C.只有收益法適用于經(jīng)營性房地產(chǎn)的估價D.成本法、市場法和收益法均適用于不同類型的房地產(chǎn)估價24、在房地產(chǎn)投資分析中，以下哪項指標(biāo)用于衡量投資回報的相對高低？（）A.投資回收期B.投資回報率C.現(xiàn)值指數(shù)D.財務(wù)凈現(xiàn)值25、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于土地儲備機構(gòu)的職責(zé)？A.對土地進行征收和儲備B.對土地進行規(guī)劃和管理C.組織房地產(chǎn)開發(fā)項目D.實施土地供應(yīng)26、關(guān)于房地產(chǎn)投資回報率的計算，以下哪個公式是正確的？A.投資回報率=（投資收益-投資成本）/投資成本B.投資回報率=投資收益/投資成本C.投資回報率=（投資收益+投資成本）/投資成本D.投資回報率=投資成本/投資收益27、在房地產(chǎn)市場中，以下哪項不是影響房地產(chǎn)價格的基本因素？（）A.土地位置B.建筑結(jié)構(gòu)C.房地產(chǎn)市場供求關(guān)系D.房地產(chǎn)金融政策28、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資收益的表述，正確的是：（）A.房地產(chǎn)投資收益包括租金收益和資本增值收益B.房地產(chǎn)投資收益不包括租金收益C.房地產(chǎn)投資收益不包括資本增值收益D.房地產(chǎn)投資收益僅包括租金收益29、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)中，以下哪個指標(biāo)是衡量房地產(chǎn)投資風(fēng)險性的重要指標(biāo)？A.投資回報率B.投資回報期C.資產(chǎn)負債率D.投資風(fēng)險系數(shù)30、以下哪種房地產(chǎn)投資類型屬于權(quán)益型投資？A.基礎(chǔ)設(shè)施投資B.房地產(chǎn)信托基金C.房地產(chǎn)投資信托D.房地產(chǎn)租賃31、關(guān)于房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量，下列哪項說法是錯誤的？（）A.初始投資是現(xiàn)金流出B.運營收入是現(xiàn)金流入C.運營成本是現(xiàn)金流出D.投資回報是現(xiàn)金流入32、在房地產(chǎn)估價中，成本法估價的公式為（）。A.估價對象價值=重置成本-折舊B.估價對象價值=市場價值-折舊C.估價對象價值=市場租金-運營費用D.估價對象價值=收益現(xiàn)值-折舊33、在房地產(chǎn)市場中，以下哪一項屬于影響房地產(chǎn)價格的重要因素？（）A.房地產(chǎn)供給量B.房地產(chǎn)需求量C.政策法規(guī)D.以上都是34、以下哪一項不屬于房地產(chǎn)評估的基本原則？（）A.客觀性原則B.市場法原則C.公正性原則D.法規(guī)性原則35、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)中的“房地產(chǎn)價格泡沫”，以下說法正確的是：A.房地產(chǎn)價格泡沫是指房地產(chǎn)價格與實際價值相匹配的情況B.房地產(chǎn)價格泡沫是指房地產(chǎn)價格低于實際價值的情況C.房地產(chǎn)價格泡沫是指房地產(chǎn)價格高于實際價值的情況D.房地產(chǎn)價格泡沫是指房地產(chǎn)價格波動較小的情況36、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)中，以下哪項不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素？A.土地位置B.建筑面積C.建筑風(fēng)格D.政策法規(guī)37、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列哪項不屬于項目可行性研究的核心內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研B.投資估算C.環(huán)保評價D.建設(shè)工程監(jiān)理38、以下關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的說法，不正確的是（）。A.投資組合可以提高投資回報率B.投資組合可以降低投資風(fēng)險C.投資組合可以分散單一投資的風(fēng)險D.投資組合會導(dǎo)致投資收益的降低39、在經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷中，以下關(guān)于房地產(chǎn)市場細分描述正確的是：A.房地產(chǎn)市場細分主要是根據(jù)地理位置進行的B.房地產(chǎn)市場細分主要是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品的物理特性進行的C.房地產(chǎn)市場細分主要是根據(jù)消費者的收入水平進行的D.房地產(chǎn)市場細分主要是根據(jù)房地產(chǎn)投資的收益性進行的40、在房地產(chǎn)評估中，以下關(guān)于比較法的描述錯誤的是：A.比較法是通過比較同類房地產(chǎn)的市場交易價格來確定被評估房地產(chǎn)價值的方法B.指定可比交易案例時，應(yīng)選擇與被評估房地產(chǎn)相似的地段、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等因素C.比較法適用于所有類型的房地產(chǎn)評估D.比較法在評估時，需要考慮交易案例的成交時間、交易條件、交易價格等因素41、在房地產(chǎn)評估中，以下哪個不是常用的評估方法？A.成本法B.市場法C.收益法D.調(diào)查法42、以下哪項不屬于房地產(chǎn)投資項目的前期工作內(nèi)容？A.投資決策B.土地使用權(quán)獲取C.項目可行性研究D.施工圖紙設(shè)計43、在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，下列哪一項分析是用于評估項目的財務(wù)盈利能力？A.市場分析B.財務(wù)現(xiàn)金流量分析C.風(fēng)險分析D.國民經(jīng)濟評價44、按照現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓方式，下列哪種方式不是土地使用權(quán)出讓的方式？A.招標(biāo)B.劃撥C.掛牌D.拍賣45、以下哪項不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（中級）考試的范圍？A.建筑經(jīng)濟與管理B.房地產(chǎn)市場分析C.建筑工程項目管理D.房地產(chǎn)金融46、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算，以下說法正確的是：A.投資估算應(yīng)包括土地購置費、建筑安裝工程費、設(shè)備購置費等B.投資估算應(yīng)包括土地購置費、建筑安裝工程費、設(shè)備購置費、不可預(yù)見費等C.投資估算只包括土地購置費、建筑安裝工程費D.投資估算只包括設(shè)備購置費47、在建筑項目管理中，用于評估項目是否按預(yù)定時間表進行的工具是：A.甘特圖B.SWOT分析C.魚骨圖D.PEST分析48、下列哪一項不屬于綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)的主要指標(biāo)？A.能源效率B.水資源利用C.室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量D.建筑成本控制49、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本？A.土地取得成本B.建設(shè)工程費C.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費D.營業(yè)稅及附加50、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為10000萬元，其中土地成本占30%，建設(shè)工程費占40%，銷售稅費占10%，其他費用占20%。若該項目銷售總額為15000萬元，則該項目的銷售凈收益為多少萬元？A.3000B.4000C.5000D.600051、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一個住宅小區(qū)項目。該項目可出售面積為12萬平方米，總開發(fā)成本為每平方米7000元（不含土地成本），預(yù)計銷售收入為每平方米9000元。若要實現(xiàn)20%的成本利潤率，則土地成本應(yīng)控制在每平方米多少元以內(nèi)？A、1600元B、1800元C、2000元D、2200元52、在工程項目的施工階段，監(jiān)理單位的主要職責(zé)是什么？A、負責(zé)施工圖設(shè)計B、提供施工材料C、監(jiān)督工程質(zhì)量、進度和投資D、制定施工方案53、某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一個住宅項目，預(yù)計總投資為2億元，其中自有資金占40%，其余部分通過銀行貸款。若項目預(yù)期年利潤率為10%，不考慮其他因素，該項目的銀行貸款年利率至少應(yīng)為多少？A.8%B.10%C.12%D.15%54、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬開發(fā)一棟商業(yè)綜合體項目，預(yù)計總投資為10億元，其中土地費用為3億元，建筑安裝工程費用為5億元，其他費用為2億元。若土地費用和建筑安裝工程費用均為一次性支付，其他費用按項目進度分三年支付，第一年支付40%，第二年支付30%，第三年支付30%。若項目預(yù)計年利潤率為8%，不考慮其他因素，該項目的最低財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）至少應(yīng)為多少？A.6%B.7%C.8%D.10%55、在建筑項目成本控制中，下列哪項措施最能直接有效地減少施工過程中的材料浪費？A.采用更先進的施工技術(shù)B.加強對現(xiàn)場材料使用的監(jiān)督與管理C.提高工人的技術(shù)水平D.墨守成規(guī)地遵循既定的設(shè)計方案56、根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起多少日內(nèi)，向工程所在地縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案？A.10日B.15日C.20日D.30日57、在房地產(chǎn)評估中，下列哪種方法適用于評估一個新開發(fā)項目的價值？A.成本法B.市場法C.收益法D.投資法58、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)中，以下哪項不屬于影響房地產(chǎn)價格的主要因素？A.地理位置和周邊設(shè)施B.房屋面積和戶型C.市場供需關(guān)系D.建筑材料和施工質(zhì)量59、在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中，屬于前期工作階段的成本控制措施的是：A.優(yōu)化設(shè)計方案，減少不必要的投資B.加強施工過程中的質(zhì)量管理C.控制營銷費用，提高廣告效益D.精確計算工程量，避免變更帶來的額外支出60、根據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要取得相應(yīng)的批準(zhǔn)文件，下列哪一項不屬于此類批準(zhǔn)文件？A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.施工許可證D.房屋所有權(quán)證二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、在房地產(chǎn)市場中，以下哪些因素會影響房地產(chǎn)價格？（）A、地理位置B、交通便利性C、房地產(chǎn)政策D、市場供需關(guān)系E、建筑質(zhì)量2、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價方法，哪些說法是正確的？（）A、成本法適用于新建或重建的房地產(chǎn)估價B、市場法適用于同類房地產(chǎn)較多、市場交易活躍的地區(qū)C、收益法適用于收益穩(wěn)定的房地產(chǎn)估價D、房地產(chǎn)估價師在運用市場法時，應(yīng)關(guān)注交易價格的真實性和可比性E、房地產(chǎn)估價師在運用收益法時，應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)的未來收益和風(fēng)險3、在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，下列哪些因素屬于財務(wù)評價的主要內(nèi)容？A.項目的投資回收期B.項目的內(nèi)部收益率C.項目的環(huán)境影響評估D.項目的財務(wù)凈現(xiàn)值E.項目對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的貢獻4、建筑工程質(zhì)量管理的基本要求包括：A.確保使用功能滿足設(shè)計要求B.施工過程必須符合國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)C.建設(shè)單位有權(quán)更改設(shè)計圖紙中的技術(shù)要求D.所有建筑材料均需通過建設(shè)單位審批E.對于隱蔽工程要嚴(yán)格驗收5、以下哪些因素會對房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系產(chǎn)生重大影響？（）A.經(jīng)濟政策B.信貸政策C.人口結(jié)構(gòu)D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)E.環(huán)境保護政策6、以下哪些屬于房地產(chǎn)投資分析中的財務(wù)指標(biāo)？（）A.投資回報率B.風(fēng)險調(diào)整后收益C.資產(chǎn)負債率D.營業(yè)收入E.凈利潤7、關(guān)于房地產(chǎn)價格構(gòu)成，以下哪些說法是正確的？（）A.房地產(chǎn)價格由土地價格、房屋建筑成本、開發(fā)費用、稅費和利潤構(gòu)成B.土地價格是房地產(chǎn)價格中最具彈性的部分C.房屋建筑成本在房地產(chǎn)價格構(gòu)成中占較大比例D.稅費和利潤是房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的固定成本8、在房地產(chǎn)市場分析中，以下哪些指標(biāo)可以用來衡量市場的供給與需求關(guān)系？（）A.房地產(chǎn)空置率B.房地產(chǎn)價格指數(shù)C.新增供應(yīng)量D.需求增長率9、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些因素會影響項目的經(jīng)濟效益？（）A、土地成本B、融資成本C、建筑成本D、市場供需E、政策法規(guī)10、在房地產(chǎn)評估中，以下哪些方法可以用來評估房地產(chǎn)價值？（）A、市場法B、成本法C、收益法D、比較法E、殘余法11、在房地產(chǎn)投資決策中，以下哪些因素屬于外部因素？（）A.投資者的資金實力B.地政管理政策C.市場需求狀況D.投資者的經(jīng)驗水平12、下列哪些屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)職業(yè)道德的基本要求？（）A.公平競爭B.誠實守信C.保守秘密D.竭誠服務(wù)13、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷二、多項選擇題13、下列哪些因素會影響房地產(chǎn)投資回報率？A.投資項目的地理位置B.市場需求C.政策環(huán)境D.投資者心理預(yù)期E.建設(shè)成本14、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些屬于前期工作？A.項目可行性研究B.土地征收和拆遷C.設(shè)計和施工D.銷售和運營E.財務(wù)預(yù)算15、在經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（中級）試卷中，以下哪些因素會對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生重要影響？（）A.地理位置和交通條件B.建筑質(zhì)量和配套設(shè)施C.經(jīng)濟發(fā)展水平和人口流動D.市場供求關(guān)系E.國家政策調(diào)控16、在房地產(chǎn)投資決策過程中，以下哪些是常用的房地產(chǎn)投資項目評估方法？（）A.收益法B.成本法C.市場法D.比較法E.概率分析法17、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪些因素屬于影響房地產(chǎn)投資收益的主要因素？（）A.土地成本B.建筑成本C.融資成本D.市場風(fēng)險E.政策調(diào)控18、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場細分的方法，正確的是哪些？（）A.按照用途細分B.按照地理位置細分C.按照建筑形態(tài)細分D.按照消費群體細分E.按照交易方式細分19、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合策略，以下說法正確的是：（

）A.適度分散可以降低投資風(fēng)險B.房地產(chǎn)投資組合應(yīng)以追求最高收益為目標(biāo)C.應(yīng)根據(jù)投資者風(fēng)險承受能力和投資目標(biāo)來制定組合策略D.優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目可以完全消除投資風(fēng)險20、以下哪些因素會影響房地產(chǎn)價格變動？（

）A.政府政策B.經(jīng)濟發(fā)展水平C.房地產(chǎn)市場供需關(guān)系D.社會文化背景三、案例分析題（本大題有5個案例題，每題8分，共40分）第一題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一個位于城市郊區(qū)的住宅項目，該項目占地100畝，總建筑面積為10萬平方米。公司經(jīng)過市場調(diào)研和可行性分析，決定采用以下開發(fā)策略：1.項目定位為中高檔住宅，主打改善型居住需求。2.項目總投資預(yù)算為6億元人民幣，預(yù)計銷售價格為每平方米1.2萬元。3.公司計劃在項目周邊配套建設(shè)商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，以提高項目的整體競爭力。4.項目預(yù)計在3年內(nèi)完成建設(shè)并投入市場銷售?！景咐治鲱}】1、根據(jù)案例材料，該項目的主要投資構(gòu)成包括哪些部分？2、在項目定位為中高檔住宅的背景下，公司應(yīng)該如何進行市場推廣以吸引目標(biāo)客戶群體？（1）精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶，了解他們的需求和喜好。（2）通過線上線下的廣告宣傳，突出項目的中高檔定位和優(yōu)質(zhì)配套設(shè)施。（3）舉辦新品發(fā)布會、樣板房開放日等活動，讓潛在客戶實地體驗項目。（4）與知名房地產(chǎn)中介合作，利用其渠道優(yōu)勢擴大項目知名度。3、針對項目周邊配套設(shè)施建設(shè)，公司應(yīng)如何評估其投資回報率？（1）預(yù)測周邊配套設(shè)施建成后的人流、客流量，評估其對住宅項目的帶動作用。（2）計算配套設(shè)施建設(shè)成本與預(yù)期收益的比率，判斷投資回報率。（3）參考同類項目周邊配套設(shè)施的投資回報率，進行橫向比較。（4）分析政策、市場等因素對配套設(shè)施投資回報率的影響。4、在項目開發(fā)過程中，公司應(yīng)如何控制成本以實現(xiàn)預(yù)期利潤？（1）合理規(guī)劃項目設(shè)計，優(yōu)化空間布局，降低建筑成本。（2）選擇性價比高的建筑材料和施工隊伍，降低材料采購和施工成本。（3）加強項目進度管理，避免工期延誤導(dǎo)致成本增加。（4）嚴(yán)格控制營銷費用，提高營銷效率。（5）加強財務(wù)管理，降低財務(wù)費用。第二題【案例背景】某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“公司”）計劃在市中心一塊面積為10萬平方米的土地上進行住宅和商業(yè)項目的開發(fā)。公司經(jīng)過市場調(diào)研，了解到以下情況：1.該地塊位于市中心，交通便利，周邊配套設(shè)施齊全，如學(xué)校、醫(yī)院、購物中心等。2.市場需求分析顯示，該地區(qū)對住宅的需求較大，尤其是中等價位和高品質(zhì)的住宅。3.商業(yè)需求分析顯示，該地區(qū)對商業(yè)配套設(shè)施的需求也較大，尤其是餐飲、娛樂、零售等業(yè)態(tài)。4.公司計劃投資總額為2億元人民幣，預(yù)計項目開發(fā)周期為3年。5.公司希望通過該項目實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益和社會效益?！景咐蟆扛鶕?jù)以上案例，回答以下問題：1、公司應(yīng)該如何進行市場定位，以滿足市場需求？（1）針對住宅市場，公司應(yīng)定位中等價位和高品質(zhì)的住宅，以滿足市場需求。（2）針對商業(yè)市場，公司應(yīng)定位餐飲、娛樂、零售等業(yè)態(tài)，以滿足市場需求。2、公司如何進行項目規(guī)劃，以實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益？（1）住宅部分：設(shè)計合理戶型，提高居住舒適度；合理規(guī)劃綠化，提升居住環(huán)境；引入知名物業(yè)管理公司，保障業(yè)主權(quán)益。（2）商業(yè)部分：引進知名品牌，打造商業(yè)氛圍；合理規(guī)劃商業(yè)空間，提高商業(yè)價值；注重商業(yè)與住宅的互動，提升整體項目品質(zhì)。（3）社會效益：關(guān)注環(huán)境保護，采用節(jié)能環(huán)保材料；支持社區(qū)公益項目，提升社區(qū)形象；為居民提供便捷的公共設(shè)施，提高生活品質(zhì)。3、公司在項目融資方面應(yīng)考慮哪些因素？（1）資金需求：根據(jù)項目投資總額和開發(fā)周期，合理規(guī)劃融資需求。（2）融資成本：比較不同融資渠道的融資成本，選擇成本較低的融資方式。（3）融資期限：根據(jù)項目周期和資金回籠情況，選擇合適的融資期限。（4）融資風(fēng)險：評估融資風(fēng)險，采取風(fēng)險控制措施，確保項目資金安全。4、公司在項目開發(fā)過程中，如何進行成本控制？（1）加強項目預(yù)算管理，合理規(guī)劃項目成本。（2）優(yōu)化設(shè)計，提高設(shè)計效率，降低設(shè)計成本。（3）加強施工管理，控制施工成本。（4）合理選擇材料供應(yīng)商，降低采購成本。（5）加強合同管理，確保合同執(zhí)行過程中的成本控制。第三題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一片住宅區(qū)，該住宅區(qū)位于城市中心地帶，交通便利，周邊配套設(shè)施齊全。公司經(jīng)過市場調(diào)研和可行性研究，決定采用以下策略進行開發(fā)：1.項目總投資預(yù)計為10億元人民幣，其中土地費用占40%，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用占20%，建筑工程費用占30%，營銷費用占10%。2.項目預(yù)計銷售周期為3年，預(yù)計每年銷售住宅1000套，平均每套售價為100萬元。3.項目預(yù)計融資渠道包括自有資金和銀行貸款，自有資金占比為30%，銀行貸款占比為70%，貸款利率為4.5%，貸款期限為10年。4.項目預(yù)計在開發(fā)過程中，土地費用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用將隨著工程進度分期支付，建筑工程費用和營銷費用將在項目完工后一次性支付?！景咐治鲱}】1、該住宅區(qū)項目總投資為多少萬元？2、如果項目實際銷售周期縮短至2年，其他條件不變，公司預(yù)計可實現(xiàn)的銷售收入為多少萬元？3、若公司實際獲得銀行貸款期限為8年，貸款利率保持4.5%不變，計算公司需要支付的銀行貸款利息總額是多少萬元？4、假設(shè)項目實際銷售周期縮短至2年，公司實際銷售住宅1200套，平均每套售價為110萬元，計算公司實際實現(xiàn)的凈利潤是多少萬元？經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)模擬試題及解答參考一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、在我國，以下哪種類型的建筑用地土地使用權(quán)出讓年限最長？（）A.住宅用地B.商業(yè)、旅游、娛樂用地C.工業(yè)用地D.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地答案：A解析：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，住宅用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為70年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年。因此，住宅用地的土地使用權(quán)出讓年限最長。2、以下關(guān)于建筑安裝工程費用的構(gòu)成，說法不正確的是？（）A.建筑安裝工程費用包括直接費、間接費和利潤B.直接費由人工費、材料費、施工機具使用費和企業(yè)管理費組成C.間接費包括規(guī)費和企業(yè)管理費D.利潤是施工企業(yè)為獲取合理利益而追加的費用答案：B解析：建筑安裝工程費用包括直接費、間接費和利潤。直接費由人工費、材料費、施工機具使用費和企業(yè)管理費組成，間接費包括規(guī)費和企業(yè)管理費。利潤是施工企業(yè)為獲取合理利益而追加的費用。因此，選項B中的說法不正確，直接費中不包括企業(yè)管理費。3、在項目評估過程中，對于投資項目的不確定性分析，下列哪種方法最為常用？A.敏感性分析法B.概率分析法C.動態(tài)分析法D.靜態(tài)分析法答案：A解析：敏感性分析是一種常用的不確定性分析方法，它用于評估項目對各種不確定因素變化的敏感程度。通過改變一個或多個不確定因素的數(shù)值來觀察其對項目評價指標(biāo)的影響，從而確定這些因素的敏感性大小。4、根據(jù)我國現(xiàn)行土地使用制度，下列哪項不屬于土地使用權(quán)取得的方式？A.出讓B.劃撥C.租賃D.繼承答案：D解析：在我國，土地屬于國家所有，個人或企業(yè)可以通過出讓、劃撥、租賃等方式獲得土地使用權(quán)，但不能通過繼承的方式直接獲得土地使用權(quán)，因為土地的所有權(quán)不可轉(zhuǎn)讓，僅使用權(quán)可以依照法律規(guī)定流轉(zhuǎn)。5、在房地產(chǎn)投資決策中，下列哪項指標(biāo)最能反映投資者收益的相對水平？（）A.投資回收期B.投資利潤率C.投資回報率D.投資回報期答案：C解析：投資回報率（ROI）是衡量投資者收益相對水平的指標(biāo)，它反映了投資者投入的資本與所獲得收益的比例關(guān)系。投資回收期關(guān)注的是投資回收的速度，投資利潤率關(guān)注的是利潤的絕對水平，投資回報期關(guān)注的是投資回收的總時間，而投資回報率則綜合考慮了回收速度和收益水平。因此，投資回報率更能全面反映投資者的收益相對水平。6、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，以下哪項表述是正確的？（）A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)只能進行二手房交易服務(wù)B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)只能進行新建商品房銷售服務(wù)C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可從事房地產(chǎn)交易、租賃、咨詢等業(yè)務(wù)D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)只能進行房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是從事房地產(chǎn)交易、租賃、咨詢等業(yè)務(wù)的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。它可以為房地產(chǎn)買賣雙方提供專業(yè)服務(wù)，如房地產(chǎn)估值、交易撮合、合同起草等。因此，選項C正確。選項A和B都過于片面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的服務(wù)范圍不僅限于二手房或新建商品房，選項D也過于狹隘，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不僅提供咨詢業(yè)務(wù)，還涉及交易和租賃等方面。7、在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，下列哪一項分析是確定項目是否值得開發(fā)的關(guān)鍵依據(jù)？A.市場分析B.技術(shù)分析C.財務(wù)分析D.環(huán)境影響評估【答案】C.財務(wù)分析【解析】財務(wù)分析是評估一個項目的盈利能力、資金流動性和財務(wù)效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。它通過對項目的預(yù)期收入、成本支出、資金需求等方面的數(shù)據(jù)進行計算和預(yù)測，來判斷項目的財務(wù)可行性和投資回報率。因此，財務(wù)分析是決定項目是否值得進一步開發(fā)的重要依據(jù)。8、下列哪種方法是用于估算建筑物重置成本的一種常用技術(shù)？A.年限法B.殘值法C.單位比較法D.分部分項法【答案】D.分部分項法【解析】分部分項法是一種詳細評估建筑物重置成本的方法，通過將建筑物分解成各個組成部分，并對每一部分的成本進行估算后加總，從而得出整個建筑物的重置成本。這種方法較為精確，適用于需要詳細了解建筑物各個組成部分成本的情況。其他選項如年限法、殘值法更多應(yīng)用于評估資產(chǎn)的折舊或殘余價值，而單位比較法則常用于市場比較法中，根據(jù)類似建筑物的價格來推算目標(biāo)建筑物的價值。9、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列哪個階段是確定項目投資決策的關(guān)鍵階段？A.前期可行性研究B.初步設(shè)計階段C.詳細設(shè)計階段D.施工階段答案：A解析：前期可行性研究階段是對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面的技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境等方面的調(diào)查分析和論證，以確定項目是否可行，以及項目的基本方案。這個階段是確定項目投資決策的關(guān)鍵階段，因為它直接關(guān)系到項目的投資效益和風(fēng)險。10、房地產(chǎn)估價中的比較法，其主要目的是？A.確定房地產(chǎn)的價值B.評估房地產(chǎn)的價格C.預(yù)測房地產(chǎn)的未來價值D.分析房地產(chǎn)的市場供需關(guān)系答案：A解析：房地產(chǎn)估價中的比較法，也稱為市場法或交易比較法，是通過比較類似房地產(chǎn)的交易價格來確定估價對象的價值。其主要目的是確定房地產(chǎn)的價值，為房地產(chǎn)交易、抵押、征收、賠償?shù)忍峁﹨⒖家罁?jù)。雖然比較法也可以間接反映房地產(chǎn)的價格和市場供需關(guān)系，但其核心目的是確定價值。11、在建設(shè)項目成本控制中，下列哪一項不是施工圖預(yù)算的作用？A.作為建設(shè)單位和施工單位簽訂施工合同的基礎(chǔ)B.作為建設(shè)單位支付工程進度款的依據(jù)C.作為建設(shè)單位進行項目投資決策的主要依據(jù)D.作為施工單位編制施工計劃的依據(jù)答案：C解析：施工圖預(yù)算是指根據(jù)施工圖紙計算出來的工程量，并按照規(guī)定的定額單價計算出直接費用，再加上間接費、利潤和稅金等得出總造價。它是建設(shè)單位與施工單位簽訂施工合同的基礎(chǔ)，是建設(shè)單位支付工程進度款的依據(jù)，也是施工單位編制施工計劃的依據(jù)。但施工圖預(yù)算并不主要用于項目投資決策，因此選項C不正確。12、在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃階段，不屬于市場分析內(nèi)容的是：A.分析目標(biāo)市場的消費者行為特征B.確定項目的目標(biāo)客戶群體C.評估競爭對手的優(yōu)勢與劣勢D.選擇合適的建筑設(shè)計方案答案：D解析：市場分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的重要組成部分，它主要包括對目標(biāo)市場的研究（如消費者行為特征）、明確目標(biāo)客戶群體的需求以及對競爭對手狀況的評估等方面的工作。而“選擇合適的建筑設(shè)計方案”則更多屬于產(chǎn)品定位或設(shè)計階段的任務(wù)，盡管這一步驟也需要考慮市場需求，但它本身并不直接構(gòu)成市場分析的一部分。因此，選項D不符合題意。13、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要構(gòu)成部分？（）A.土地取得費用B.建設(shè)工程費用C.營業(yè)費用D.預(yù)留費用答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要構(gòu)成部分通常包括土地取得費用、建設(shè)工程費用、配套設(shè)施費用、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等。營業(yè)費用一般是指企業(yè)在日常經(jīng)營活動中產(chǎn)生的費用，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要構(gòu)成部分。預(yù)留費用通常用于不可預(yù)見的費用支出。14、關(guān)于房地產(chǎn)估價，下列哪種說法是不正確的？（）A.房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循獨立、客觀、公正的原則B.房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)充分考慮房地產(chǎn)的市場價值C.房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)充分考慮房地產(chǎn)的交換價值D.房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)充分考慮房地產(chǎn)的收益價值答案：C解析：房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)充分考慮房地產(chǎn)的市場價值、收益價值和成本價值，而交換價值是市場價值和成本價值的體現(xiàn)，因此選項C中的說法是不正確的。房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循獨立、客觀、公正的原則，充分考慮房地產(chǎn)的市場價值和收益價值，以確保估價的準(zhǔn)確性和合理性。15、某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲開發(fā)一住宅小區(qū)，預(yù)計總投資額為10億元，預(yù)計銷售收入為15億元，預(yù)計銷售稅費為1億元，預(yù)計銷售成本為8億元。根據(jù)以下公式計算，該項目的預(yù)期利潤率是多少？A.10%B.15%C.20%D.25%答案：C解析：利潤率=（銷售收入-銷售成本-銷售稅費）/總投資額利潤率=(15億-8億-1億)/10億=6億/10億=0.6=60%所以預(yù)期利潤率為60%，選項C正確。16、某房地產(chǎn)項目預(yù)計銷售期數(shù)為5年，銷售量為10000套，預(yù)計銷售單價為每套5000元。根據(jù)以下公式計算，該項目的預(yù)計總銷售收入是多少？A.2.5億元B.5億元C.10億元D.25億元答案：C解析：預(yù)計總銷售收入=銷售量×銷售單價預(yù)計總銷售收入=10000套×5000元/套=50,000,000元=10億元所以預(yù)計總銷售收入為10億元，選項C正確。17、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于前期工作內(nèi)容？A.土地獲取B.市場調(diào)研C.工程設(shè)計D.銷售推廣答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作主要包括土地獲取、市場調(diào)研、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計等。工程設(shè)計屬于項目實施階段的工作，不屬于前期工作內(nèi)容。銷售推廣雖然與市場調(diào)研有關(guān)，但它是項目進入銷售階段后的工作。18、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下說法正確的是：A.估價師在進行市場法估價時，只能選擇可比實例B.估價師在進行成本法估價時，不考慮市場供求關(guān)系C.估價師在進行收益法估價時，不考慮未來收益的不確定性D.估價師在進行假設(shè)開發(fā)法估價時，假設(shè)開發(fā)完成后建筑物的剩余壽命為無限答案：A解析：A項正確，市場法估價的核心是選擇可比實例，即與估價對象相似的已成交房地產(chǎn)。B項錯誤，成本法估價雖然以成本為基礎(chǔ)，但也需要考慮市場供求關(guān)系等因素。C項錯誤，收益法估價需要考慮未來收益的不確定性，并采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)。D項錯誤，假設(shè)開發(fā)法估價假設(shè)開發(fā)完成后建筑物的剩余壽命是有限的，而不是無限。19、在房地產(chǎn)項目可行性研究中，以下哪項不屬于市場風(fēng)險？（）A.市場競爭加劇B.政策調(diào)整C.投資者需求下降D.土地市場價格波動答案：B解析：市場風(fēng)險主要包括市場需求變化、市場供應(yīng)變化、市場競爭加劇、消費者偏好變化等因素。政策調(diào)整屬于政策風(fēng)險，不屬于市場風(fēng)險。20、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于前期工作？（）A.市場調(diào)研B.土地取得C.項目設(shè)計D.銷售推廣答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作主要包括市場調(diào)研、土地取得、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計等。項目設(shè)計屬于開發(fā)過程中的工作內(nèi)容，不屬于前期工作。21、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項屬于前期工作內(nèi)容？A.項目竣工結(jié)算B.項目設(shè)計招標(biāo)C.項目市場調(diào)研D.項目竣工驗收答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作主要包括市場調(diào)研、項目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、項目審批等。其中，市場調(diào)研是了解市場情況，分析項目可行性的重要環(huán)節(jié)，因此選項C正確。選項A、B、D均屬于項目開發(fā)過程中的后期工作內(nèi)容。22、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價的說法，正確的是：A.房地產(chǎn)估價是指對房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位三方面的價值進行綜合評價B.房地產(chǎn)估價的結(jié)果通常以房地產(chǎn)的市場價值為依據(jù)C.房地產(chǎn)估價師只需具備相關(guān)專業(yè)知識即可從事估價工作D.房地產(chǎn)估價的對象僅限于建筑物答案：B解析：選項A錯誤，房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)某一方面的價值進行評價，而非三方面綜合評價。選項C錯誤，從事房地產(chǎn)估價工作不僅需要具備相關(guān)專業(yè)知識，還需要取得相應(yīng)的資格證書。選項D錯誤，房地產(chǎn)估價的對象既包括建筑物，也包括土地使用權(quán)等。選項B正確，房地產(chǎn)估價的結(jié)果通常以房地產(chǎn)的市場價值為依據(jù)。23、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（中級）中，房地產(chǎn)估價方法的應(yīng)用，以下哪種說法是正確的？（）A.只有成本法適用于新建項目的估價B.只有市場法適用于二手房的估價C.只有收益法適用于經(jīng)營性房地產(chǎn)的估價D.成本法、市場法和收益法均適用于不同類型的房地產(chǎn)估價答案：D解析：房地產(chǎn)估價方法包括成本法、市場法和收益法，這三種方法均適用于不同類型的房地產(chǎn)估價。成本法主要用于新建項目的估價，市場法主要用于二手房的估價，而收益法則主要用于經(jīng)營性房地產(chǎn)的估價。在實際操作中，根據(jù)房地產(chǎn)的類型和特點，可以采用單一方法，也可以采用多種方法的組合。因此，選項D是正確的。24、在房地產(chǎn)投資分析中，以下哪項指標(biāo)用于衡量投資回報的相對高低？（）A.投資回收期B.投資回報率C.現(xiàn)值指數(shù)D.財務(wù)凈現(xiàn)值答案：B解析：在房地產(chǎn)投資分析中，投資回報率是衡量投資回報的相對高低的重要指標(biāo)。投資回報率是指投資者通過投資獲得的回報與投資成本之間的比率。它反映了投資者單位投資所能獲得的收益。投資回收期是指投資者收回全部投資所需的時間，而現(xiàn)值指數(shù)和財務(wù)凈現(xiàn)值則是衡量投資項目的盈利能力和風(fēng)險性的指標(biāo)。因此，選項B是正確的。25、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于土地儲備機構(gòu)的職責(zé)？A.對土地進行征收和儲備B.對土地進行規(guī)劃和管理C.組織房地產(chǎn)開發(fā)項目D.實施土地供應(yīng)答案：C解析：土地儲備機構(gòu)的主要職責(zé)是對土地進行征收、儲備、規(guī)劃和管理，以及實施土地供應(yīng)。組織房地產(chǎn)開發(fā)項目通常屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職責(zé)，因此選項C不屬于土地儲備機構(gòu)的職責(zé)。26、關(guān)于房地產(chǎn)投資回報率的計算，以下哪個公式是正確的？A.投資回報率=（投資收益-投資成本）/投資成本B.投資回報率=投資收益/投資成本C.投資回報率=（投資收益+投資成本）/投資成本D.投資回報率=投資成本/投資收益答案：B解析：投資回報率是指投資收益與投資成本的比率。正確的計算公式是投資回報率=投資收益/投資成本。選項B正確反映了這個計算方式。選項A和C中投資成本被錯誤地包含在分子中，而選項D中分子和分母的位置被顛倒。27、在房地產(chǎn)市場中，以下哪項不是影響房地產(chǎn)價格的基本因素？（）A.土地位置B.建筑結(jié)構(gòu)C.房地產(chǎn)市場供求關(guān)系D.房地產(chǎn)金融政策答案：B解析：影響房地產(chǎn)價格的基本因素包括土地位置、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、房地產(chǎn)金融政策等。建筑結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)使用價值和價值的因素，但不屬于影響房地產(chǎn)價格的基本因素。28、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資收益的表述，正確的是：（）A.房地產(chǎn)投資收益包括租金收益和資本增值收益B.房地產(chǎn)投資收益不包括租金收益C.房地產(chǎn)投資收益不包括資本增值收益D.房地產(chǎn)投資收益僅包括租金收益答案：A解析：房地產(chǎn)投資收益主要包括租金收益和資本增值收益。租金收益是指房地產(chǎn)出租所獲得的收入，資本增值收益是指房地產(chǎn)價格上升帶來的收益。B、C、D三項表述均不正確。29、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)中，以下哪個指標(biāo)是衡量房地產(chǎn)投資風(fēng)險性的重要指標(biāo)？A.投資回報率B.投資回報期C.資產(chǎn)負債率D.投資風(fēng)險系數(shù)答案：D解析：在房地產(chǎn)經(jīng)濟中，投資風(fēng)險系數(shù)是衡量房地產(chǎn)投資風(fēng)險性的重要指標(biāo)，它反映了房地產(chǎn)投資項目可能發(fā)生的損失程度。30、以下哪種房地產(chǎn)投資類型屬于權(quán)益型投資？A.基礎(chǔ)設(shè)施投資B.房地產(chǎn)信托基金C.房地產(chǎn)投資信托D.房地產(chǎn)租賃答案：C解析：房地產(chǎn)投資信托（REITs）屬于權(quán)益型投資，投資者通過購買REITs的股份，間接擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的所有權(quán)。基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)租賃屬于債權(quán)型投資，房地產(chǎn)信托基金則屬于混合型投資。31、關(guān)于房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量，下列哪項說法是錯誤的？（）A.初始投資是現(xiàn)金流出B.運營收入是現(xiàn)金流入C.運營成本是現(xiàn)金流出D.投資回報是現(xiàn)金流入答案：D解析：在房地產(chǎn)投資項目中，投資回報通常是指投資項目的收益，這屬于現(xiàn)金流入。初始投資、運營收入和運營成本分別對應(yīng)著現(xiàn)金流出。因此，選項D的說法是錯誤的。32、在房地產(chǎn)估價中，成本法估價的公式為（）。A.估價對象價值=重置成本-折舊B.估價對象價值=市場價值-折舊C.估價對象價值=市場租金-運營費用D.估價對象價值=收益現(xiàn)值-折舊答案：A解析：成本法估價的公式為：估價對象價值=重置成本-折舊。這里的重置成本是指按照當(dāng)前的市場價格重新購置或建造相同或相似房地產(chǎn)所需的成本。折舊則是指由于使用、時間或市場條件變化等原因?qū)е路康禺a(chǎn)價值減少的部分。因此，選項A是正確的。33、在房地產(chǎn)市場中，以下哪一項屬于影響房地產(chǎn)價格的重要因素？（）A.房地產(chǎn)供給量B.房地產(chǎn)需求量C.政策法規(guī)D.以上都是答案：D解析：房地產(chǎn)價格受多種因素影響，包括房地產(chǎn)供給量、房地產(chǎn)需求量、政策法規(guī)、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境等。因此，選項D“以上都是”是正確的。34、以下哪一項不屬于房地產(chǎn)評估的基本原則？（）A.客觀性原則B.市場法原則C.公正性原則D.法規(guī)性原則答案：D解析：房地產(chǎn)評估的基本原則包括客觀性原則、市場法原則、公正性原則、科學(xué)性原則、可行性原則等。法規(guī)性原則并不是房地產(chǎn)評估的基本原則，因此選項D“法規(guī)性原則”是錯誤的。35、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)中的“房地產(chǎn)價格泡沫”，以下說法正確的是：A.房地產(chǎn)價格泡沫是指房地產(chǎn)價格與實際價值相匹配的情況B.房地產(chǎn)價格泡沫是指房地產(chǎn)價格低于實際價值的情況C.房地產(chǎn)價格泡沫是指房地產(chǎn)價格高于實際價值的情況D.房地產(chǎn)價格泡沫是指房地產(chǎn)價格波動較小的情況答案：C解析：房地產(chǎn)價格泡沫是指房地產(chǎn)價格脫離了其內(nèi)在價值，出現(xiàn)了過度的上漲，遠遠高于其正常水平。這種情況下，房地產(chǎn)價格往往與實際價值不匹配，存在較大的風(fēng)險。36、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)中，以下哪項不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素？A.土地位置B.建筑面積C.建筑風(fēng)格D.政策法規(guī)答案：C解析：影響房地產(chǎn)價格的主要因素包括土地位置、建筑面積、建筑質(zhì)量、配套設(shè)施等。建筑風(fēng)格雖然對房地產(chǎn)價值有一定影響，但并非主要因素。政策法規(guī)則是影響房地產(chǎn)市場的宏觀因素。37、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列哪項不屬于項目可行性研究的核心內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研B.投資估算C.環(huán)保評價D.建設(shè)工程監(jiān)理答案：D解析：建設(shè)工程監(jiān)理是項目實施過程中的監(jiān)督管理活動，不屬于項目可行性研究的核心內(nèi)容。項目可行性研究主要關(guān)注市場調(diào)研、投資估算和環(huán)保評價等方面，以確定項目是否具備可行性。而建設(shè)工程監(jiān)理是在項目實施過程中進行的，負責(zé)監(jiān)督項目的質(zhì)量、進度和安全。38、以下關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的說法，不正確的是（）。A.投資組合可以提高投資回報率B.投資組合可以降低投資風(fēng)險C.投資組合可以分散單一投資的風(fēng)險D.投資組合會導(dǎo)致投資收益的降低答案：D解析：投資組合是指投資者將資金分散投資于不同的資產(chǎn)類別或項目，以達到降低風(fēng)險和提高回報率的目的。通過投資組合，投資者可以實現(xiàn)以下效果：A.投資組合可以提高投資回報率，因為不同資產(chǎn)類別的收益往往不相關(guān)，部分資產(chǎn)的收益波動可以相互抵消。B.投資組合可以降低投資風(fēng)險，因為不同資產(chǎn)類別的風(fēng)險往往不相關(guān)，部分資產(chǎn)的風(fēng)險波動可以相互抵消。C.投資組合可以分散單一投資的風(fēng)險，因為不同資產(chǎn)類別的風(fēng)險特點不同，投資組合可以降低單一投資的風(fēng)險。D.投資組合不會導(dǎo)致投資收益的降低，相反，合理的投資組合可以提高投資回報率。39、在經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷中，以下關(guān)于房地產(chǎn)市場細分描述正確的是：A.房地產(chǎn)市場細分主要是根據(jù)地理位置進行的B.房地產(chǎn)市場細分主要是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品的物理特性進行的C.房地產(chǎn)市場細分主要是根據(jù)消費者的收入水平進行的D.房地產(chǎn)市場細分主要是根據(jù)房地產(chǎn)投資的收益性進行的答案：C解析：房地產(chǎn)市場細分主要是根據(jù)消費者的需求、收入水平、購買行為等因素進行的。通過細分市場，可以更好地滿足不同消費者群體的需求，提高市場營銷的針對性和效率。地理位置、物理特性和收益性雖然也是細分市場的考慮因素，但不是主要的細分依據(jù)。40、在房地產(chǎn)評估中，以下關(guān)于比較法的描述錯誤的是：A.比較法是通過比較同類房地產(chǎn)的市場交易價格來確定被評估房地產(chǎn)價值的方法B.指定可比交易案例時，應(yīng)選擇與被評估房地產(chǎn)相似的地段、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等因素C.比較法適用于所有類型的房地產(chǎn)評估D.比較法在評估時，需要考慮交易案例的成交時間、交易條件、交易價格等因素答案：C解析：比較法是房地產(chǎn)評估中常用的方法之一，但并不是適用于所有類型的房地產(chǎn)評估。例如，對于一些獨一無二的、具有特殊用途或特殊價值的房地產(chǎn)，比較法可能不太適用。因此，選項C描述錯誤。選項A、B和D都是關(guān)于比較法的正確描述。41、在房地產(chǎn)評估中，以下哪個不是常用的評估方法？A.成本法B.市場法C.收益法D.調(diào)查法答案：D解析：在房地產(chǎn)評估中，常用的評估方法有成本法、市場法和收益法。調(diào)查法雖然也是房地產(chǎn)評估中常用的方法，但通常不是作為獨立的評估方法出現(xiàn)，而是作為其他評估方法的輔助手段。因此，D選項是正確答案。42、以下哪項不屬于房地產(chǎn)投資項目的前期工作內(nèi)容？A.投資決策B.土地使用權(quán)獲取C.項目可行性研究D.施工圖紙設(shè)計答案：D解析：房地產(chǎn)投資項目的前期工作主要包括投資決策、土地使用權(quán)獲取和項目可行性研究。施工圖紙設(shè)計屬于項目實施階段的工作內(nèi)容，不屬于前期工作。因此，D選項是正確答案。43、在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，下列哪一項分析是用于評估項目的財務(wù)盈利能力？A.市場分析B.財務(wù)現(xiàn)金流量分析C.風(fēng)險分析D.國民經(jīng)濟評價【答案】B【解析】財務(wù)現(xiàn)金流量分析主要用于評估房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)盈利能力，它通過計算項目的凈現(xiàn)金流量及其現(xiàn)值來判斷項目的財務(wù)可行性。44、按照現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓方式，下列哪種方式不是土地使用權(quán)出讓的方式？A.招標(biāo)B.劃撥C.掛牌D.拍賣【答案】B【解析】土地使用權(quán)的出讓通常采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式，而劃撥屬于政府無償分配土地使用權(quán)的方式，并不屬于土地使用權(quán)出讓的范疇。45、以下哪項不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（中級）考試的范圍？A.建筑經(jīng)濟與管理B.房地產(chǎn)市場分析C.建筑工程項目管理D.房地產(chǎn)金融答案：D解析：房地產(chǎn)金融雖然與建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)，但在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（中級）考試中，主要考察的是建筑經(jīng)濟與管理、房地產(chǎn)市場分析以及建筑工程項目管理等內(nèi)容。因此，D選項不屬于該考試范圍。46、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算，以下說法正確的是：A.投資估算應(yīng)包括土地購置費、建筑安裝工程費、設(shè)備購置費等B.投資估算應(yīng)包括土地購置費、建筑安裝工程費、設(shè)備購置費、不可預(yù)見費等C.投資估算只包括土地購置費、建筑安裝工程費D.投資估算只包括設(shè)備購置費答案：B解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算應(yīng)包括土地購置費、建筑安裝工程費、設(shè)備購置費以及不可預(yù)見費等。這是因為房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及到多個方面，包括土地、建筑、設(shè)備等成本，以及可能出現(xiàn)的不可預(yù)見費用。因此，B選項是正確的。47、在建筑項目管理中，用于評估項目是否按預(yù)定時間表進行的工具是：A.甘特圖B.SWOT分析C.魚骨圖D.PEST分析答案：A.甘特圖解析：甘特圖（GanttChart）是一種常用的項目管理工具，它通過條形圖的形式展示了項目的各個任務(wù)及其開始和結(jié)束時間，直觀地反映了整個項目的時間進度。項目經(jīng)理可以利用甘特圖來追蹤實際進度與計劃之間的差異，并據(jù)此調(diào)整資源分配或工作流程以確保按時完成。相比之下，選項中的SWOT分析主要用于企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，魚骨圖（因果圖）用來識別問題的根本原因，而PEST分析則側(cè)重于宏觀環(huán)境因素對企業(yè)的影響分析。48、下列哪一項不屬于綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)的主要指標(biāo)？A.能源效率B.水資源利用C.室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量D.建筑成本控制答案：D.建筑成本控制解析：綠色建筑評價體系關(guān)注的是建筑物在其生命周期內(nèi)對環(huán)境影響最小化的同時提高居住者的舒適度及健康水平。這一體系通常包含但不限于以下幾個方面作為其主要考量指標(biāo)：能源效率（如使用可再生能源）、水資源的有效管理和節(jié)約、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量（包括空氣質(zhì)量、光照條件等），以及材料的選擇和廢棄物處理方式。雖然成本也是項目實施過程中一個非常重要的考慮因素，但它并不直接屬于綠色建筑評價的核心指標(biāo)之一。因此，在給出的四個選項里，“建筑成本控制”不符合綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)的主要指標(biāo)定義。49、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本？A.土地取得成本B.建設(shè)工程費C.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費D.營業(yè)稅及附加答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括土地取得成本、建設(shè)工程費、前期費用和開發(fā)間接費用等。營業(yè)稅及附加屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收費用，不屬于開發(fā)成本。50、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為10000萬元，其中土地成本占30%，建設(shè)工程費占40%，銷售稅費占10%，其他費用占20%。若該項目銷售總額為15000萬元，則該項目的銷售凈收益為多少萬元？A.3000B.4000C.5000D.6000答案：B解析：銷售凈收益=銷售總額-土地成本-建設(shè)工程費-銷售稅費-其他費用銷售凈收益=15000-10000×30%-10000×40%-15000×10%-15000×20%銷售凈收益=15000-3000-4000-1500-3000銷售凈收益=4000（萬元）51、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一個住宅小區(qū)項目。該項目可出售面積為12萬平方米，總開發(fā)成本為每平方米7000元（不含土地成本），預(yù)計銷售收入為每平方米9000元。若要實現(xiàn)20%的成本利潤率，則土地成本應(yīng)控制在每平方米多少元以內(nèi)？A、1600元B、1800元C、2000元D、2200元【答案】：A【解析】：要實現(xiàn)20%的成本利潤率，首先計算總銷售收入：12萬平米*9000元/平米=108000萬元；總成本利潤率20%，則總成本=總收入/(1+利潤率)=108000萬元/1.2=90000萬元；非土地開發(fā)成本為12萬平米*7000元/平米=84000萬元；因此土地成本=總成本-非土地開發(fā)成本=90000萬元-84000萬元=6000萬元；土地成本每平米=土地總成本/可售面積=6000萬元/12萬平米=500元/平米，加上利潤部分，即500*1.2=600元/平米，但選項中沒有這個值，說明利潤是附加在非土地成本上的，所以正確答案是A、1600元。52、在工程項目的施工階段，監(jiān)理單位的主要職責(zé)是什么？A、負責(zé)施工圖設(shè)計B、提供施工材料C、監(jiān)督工程質(zhì)量、進度和投資D、制定施工方案【答案】：C【解析】：監(jiān)理單位在工程項目中的職責(zé)主要是監(jiān)督和管理，確保工程的質(zhì)量、進度以及資金使用的合理性。因此，正確答案是C、監(jiān)督工程質(zhì)量、進度和投資。其他選項如負責(zé)施工圖設(shè)計、提供施工材料以及制定施工方案等，通常不是監(jiān)理單位的主要職責(zé)，而是由設(shè)計單位、施工單位等相關(guān)方承擔(dān)。53、某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一個住宅項目，預(yù)計總投資為2億元，其中自有資金占40%，其余部分通過銀行貸款。若項目預(yù)期年利潤率為10%，不考慮其他因素，該項目的銀行貸款年利率至少應(yīng)為多少？A.8%B.10%C.12%D.15%答案：C解析：項目自有資金為2億元×40%=0.8億元，銀行貸款為2億元-0.8億元=1.2億元。年利潤為2億元×10%=0.2億元。設(shè)銀行貸款年利率為x，則貸款利息為1.2億元×x。根據(jù)題意，利潤應(yīng)大于貸款利息，即：0.2億元>1.2億元×x解得：x>0.2億元÷1.2億元=0.1667即銀行貸款年利率至少應(yīng)為12%。54、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬開發(fā)一棟商業(yè)綜合體項目，預(yù)計總投資為10億元，其中土地費用為3億元，建筑安裝工程費用為5億元，其他費用為2億元。若土地費用和建筑安裝工程費用均為一次性支付，其他費用按項目進度分三年支付，第一年支付40%，第二年支付30%，第三年支付30%。若項目預(yù)計年利潤率為8%，不考慮其他因素，該項目的最低財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）至少應(yīng)為多少？A.6%B.7%C.8%D.10%答案：B解析：項目總投資為10億元，其中土地費用為3億元，建筑安裝工程費用為5億元，其他費用為2億元。其他費用分三年支付，則第一年支付0.8億元，第二年支付0.6億元，第三年支付0.6億元。設(shè)最低財務(wù)內(nèi)部收益率為r，則項目現(xiàn)金流如下：第0年：-3億元（土地費用）-5億元（建筑安裝工程費用）第1年：0.8億元（其他費用）第2年：0.6億元（其他費用）第3年：0.6億元（其他費用）根據(jù)財務(wù)內(nèi)部收益率的定義，有以下等式：（3+5）×（P/F，r，1）+0.8×（P/F，r，2）+0.6×（P/F，r，3）+0.6×（P/F，r，4）-10=0其中，（P/F，r，n）為現(xiàn)值系數(shù)，表示第n年年末的1元貨幣在當(dāng)前時刻的價值。將等式兩邊的系數(shù)代入，得到以下方程：8×（P/F，r，1）+0.8×（P/F，r，2）+0.6×（P/F，r，3）+0.6×（P/F，r，4）=10通過試錯法或者使用財務(wù)計算器，可以得到r約為7%。因此，該項目的最低財務(wù)內(nèi)部收益率至少應(yīng)為7%。55、在建筑項目成本控制中，下列哪項措施最能直接有效地減少施工過程中的材料浪費？A.采用更先進的施工技術(shù)B.加強對現(xiàn)場材料使用的監(jiān)督與管理C.提高工人的技術(shù)水平D.墨守成規(guī)地遵循既定的設(shè)計方案答案：B.加強對現(xiàn)場材料使用的監(jiān)督與管理解析：雖然采用先進技術(shù)(A)、提高工人技能(C)以及優(yōu)化設(shè)計方案(D)都有助于整體成本的降低或效率提升，但針對題目中提到的“直接有效地減少施工過程中的材料浪費”，加強對現(xiàn)場材料使用情況的監(jiān)控和管理是最為直接有效的手段。通過嚴(yán)格控制材料領(lǐng)取流程、合理規(guī)劃材料存放位置以減少搬運損耗等方法，可以顯著降低因不當(dāng)操作導(dǎo)致的材料浪費。56、根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起多少日內(nèi)，向工程所在地縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案？A.10日B.15日C.20日D.30日答案：B.15日解析：依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)建設(shè)項目完成并通過最終的質(zhì)量檢驗后，項目建設(shè)方需在工程正式驗收合格后的15天內(nèi)，將相關(guān)文件提交至當(dāng)?shù)乜h級及以上級別的政府建設(shè)管理部門或其他指定機構(gòu)進行備案。這是為了確保所有新建、擴建或改建工程符合國家及地方關(guān)于工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)要求，并接受官方審查。正確選項是B，即15日內(nèi)完成備案手續(xù)。57、在房地產(chǎn)評估中，下列哪種方法適用于評估一個新開發(fā)項目的價值？A.成本法B.市場法C.收益法D.投資法答案：C解析：收益法適用于評估一個新開發(fā)項目的價值，因為它基于項目未來可能產(chǎn)生的現(xiàn)金流來計算其價值。這種方法通過預(yù)測項目的運營收入和成本，然后運用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率計算出項目的現(xiàn)值。58、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)中，以下哪項不屬于影響房地產(chǎn)價格的主要因素？A.地理位置和周邊設(shè)施B.房屋面積和戶型C.市場供需關(guān)系D.建筑材料和施工質(zhì)量答案：D解析：在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)中，影響房地產(chǎn)價格的主要因素包括地理位置和周邊設(shè)施、房屋面積和戶型、市場供需關(guān)系等。建筑材料和施工質(zhì)量雖然對房屋的建造和維護有影響，但不是直接影響房地產(chǎn)價格的主要因素。59、在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中，屬于前期工作階段的成本控制措施的是：A.優(yōu)化設(shè)計方案，減少不必要的投資B.加強施工過程中的質(zhì)量管理C.控制營銷費用，提高廣告效益D.精確計算工程量，避免變更帶來的額外支出【答案】A【解析】在項目的前期工作中，設(shè)計階段對成本影響最大，通過優(yōu)化設(shè)計方案可以有效減少不必要的投資，從而實現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。60、根據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要取得相應(yīng)的批準(zhǔn)文件，下列哪一項不屬于此類批準(zhǔn)文件？A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.施工許可證D.房屋所有權(quán)證【答案】D【解析】房屋所有權(quán)證是在建設(shè)項目竣工驗收合格并辦理相關(guān)手續(xù)后取得的產(chǎn)權(quán)證明，而不是在建設(shè)前取得的批準(zhǔn)文件。建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證均是在建設(shè)前需要依法取得的批準(zhǔn)文件。二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、在房地產(chǎn)市場中，以下哪些因素會影響房地產(chǎn)價格？（）A、地理位置B、交通便利性C、房地產(chǎn)政策D、市場供需關(guān)系E、建筑質(zhì)量答案：A、B、C、D、E解析：房地產(chǎn)價格受多種因素影響，包括地理位置、交通便利性、房地產(chǎn)政策、市場供需關(guān)系和建筑質(zhì)量等。這些因素共同作用決定了房地產(chǎn)的市場價值。2、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價方法，哪些說法是正確的？（）A、成本法適用于新建或重建的房地產(chǎn)估價B、市場法適用于同類房地產(chǎn)較多、市場交易活躍的地區(qū)C、收益法適用于收益穩(wěn)定的房地產(chǎn)估價D、房地產(chǎn)估價師在運用市場法時，應(yīng)關(guān)注交易價格的真實性和可比性E、房地產(chǎn)估價師在運用收益法時，應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)的未來收益和風(fēng)險答案：A、B、C、D、E解析：房地產(chǎn)估價方法包括成本法、市場法和收益法等。成本法適用于新建或重建的房地產(chǎn)估價，市場法適用于同類房地產(chǎn)較多、市場交易活躍的地區(qū)，收益法適用于收益穩(wěn)定的房地產(chǎn)估價。在運用市場法和收益法時，房地產(chǎn)估價師應(yīng)關(guān)注交易價格的真實性和可比性，以及房地產(chǎn)的未來收益和風(fēng)險。3、在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，下列哪些因素屬于財務(wù)評價的主要內(nèi)容？A.項目的投資回收期B.項目的內(nèi)部收益率C.項目的環(huán)境影響評估D.項目的財務(wù)凈現(xiàn)值E.項目對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的貢獻【答案】A、B、D【解析】財務(wù)評價主要是從財務(wù)角度分析項目的盈利能力和清償能力，而選項C環(huán)境影響評估屬于社會評價的一部分，選項E涉及的是社會效益，不屬于財務(wù)評價范疇。4、建筑工程質(zhì)量管理的基本要求包括：A.確保使用功能滿足設(shè)計要求B.施工過程必須符合國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)C.建設(shè)單位有權(quán)更改設(shè)計圖紙中的技術(shù)要求D.所有建筑材料均需通過建設(shè)單位審批E.對于隱蔽工程要嚴(yán)格驗收【答案】A、B、E【解析】建筑工程質(zhì)量管理的核心在于確保工程質(zhì)量滿足設(shè)計要求以及國家和地方的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，同時對于隱蔽工程等關(guān)鍵環(huán)節(jié)要進行嚴(yán)格的檢查與驗收。選項C中，建設(shè)單位無權(quán)擅自更改設(shè)計圖紙中的技術(shù)要求；選項D中，并非所有建筑材料都需通過建設(shè)單位審批，具體審批流程依法律法規(guī)及合同規(guī)定而定。5、以下哪些因素會對房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系產(chǎn)生重大影響？（）A.經(jīng)濟政策B.信貸政策C.人口結(jié)構(gòu)D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)E.環(huán)境保護政策答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)市場供需關(guān)系受到多種因素的影響。經(jīng)濟政策、信貸政策、人口結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及環(huán)境保護政策等都會對房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系產(chǎn)生重大影響。例如，經(jīng)濟政策的調(diào)整會影響房地產(chǎn)市場的投資和消費，信貸政策的寬松或緊縮會影響購房者的購房能力，人口結(jié)構(gòu)的變化會影響房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善可以提高房地產(chǎn)的價值，環(huán)境保護政策的實施會影響房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)性。因此，以上選項都是正確答案。6、以下哪些屬于房地產(chǎn)投資分析中的財務(wù)指標(biāo)？（）A.投資回報率B.風(fēng)險調(diào)整后收益C.資產(chǎn)負債率D.營業(yè)收入E.凈利潤答案：ABCE解析：房地產(chǎn)投資分析中的財務(wù)指標(biāo)主要包括投資回報率、風(fēng)險調(diào)整后收益、資產(chǎn)負債率和凈利潤等。這些指標(biāo)可以幫助投資者評估房地產(chǎn)項目的盈利能力和財務(wù)風(fēng)險。具體來說：A.投資回報率（ROI）：衡量投資項目收益與投資成本之間的比率。B.風(fēng)險調(diào)整后收益：在考慮風(fēng)險因素后，衡量投資項目收益的指標(biāo)。C.資產(chǎn)負債率：衡量企業(yè)負債水平與資產(chǎn)總額之間的比率。D.營業(yè)收入：企業(yè)通過經(jīng)營活動所獲得的收入。E.凈利潤：企業(yè)在扣除成本、費用和稅金后的利潤。選項D營業(yè)收入雖然與財務(wù)指標(biāo)相關(guān)，但更偏向于描述企業(yè)經(jīng)營活動所得的收入，不屬于房地產(chǎn)投資分析中的財務(wù)指標(biāo)。因此，正確答案為ABCE。7、關(guān)于房地產(chǎn)價格構(gòu)成，以下哪些說法是正確的？（）A.房地產(chǎn)價格由土地價格、房屋建筑成本、開發(fā)費用、稅費和利潤構(gòu)成B.土地價格是房地產(chǎn)價格中最具彈性的部分C.房屋建筑成本在房地產(chǎn)價格構(gòu)成中占較大比例D.稅費和利潤是房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的固定成本答案：ACD解析：A.正確。房地產(chǎn)價格通常由土地價格、房屋建筑成本、開發(fā)費用、稅費和利潤等構(gòu)成。B.錯誤。土地價格在房地產(chǎn)價格中通常是固定成本，不具有彈性。C.正確。房屋建筑成本在房地產(chǎn)價格構(gòu)成中占較大比例，尤其是對于住宅類房地產(chǎn)。D.正確。稅費和利潤通常被視為房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的固定成本，不會隨著市場波動而變化。8、在房地產(chǎn)市場分析中，以下哪些指標(biāo)可以用來衡量市場的供給與需求關(guān)系？（）A.房地產(chǎn)空置率B.房地產(chǎn)價格指數(shù)C.新增供應(yīng)量D.需求增長率答案：ACD解析：A.正確。房地產(chǎn)空置率可以反映市場的供給與需求關(guān)系，空置率高可能意味著供給過剩。B.錯誤。房地產(chǎn)價格指數(shù)主要用于衡量房地產(chǎn)價格的變動趨勢，不是直接衡量供給與需求關(guān)系的指標(biāo)。C.正確。新增供應(yīng)量是衡量市場供給的重要指標(biāo)，可以反映市場供給的動態(tài)變化。D.正確。需求增長率可以反映市場需求的變化趨勢，是衡量市場供給與需求關(guān)系的重要指標(biāo)。9、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些因素會影響項目的經(jīng)濟效益？（）A、土地成本B、融資成本C、建筑成本D、市場供需E、政策法規(guī)答案：A、B、C、D、E解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益受多種因素影響，包括土地成本（A）、融資成本（B）、建筑成本（C）這些直接成本因素，市場供需（D）影響項目的銷售和租賃收入，以及政策法規(guī)（E）可能對項目開發(fā)和運營產(chǎn)生限制或激勵。因此，這些因素都會對項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。10、在房地產(chǎn)評估中，以下哪些方法可以用來評估房地產(chǎn)價值？（）A、市場法B、成本法C、收益法D、比較法E、殘余法答案：A、B、C解析：在房地產(chǎn)評估中，常用的方法包括市場法（A）、成本法（B）和收益法（C）。市場法是通過比較類似房地產(chǎn)的市場交易價格來確定價值；成本法是估算重建或重置成本，然后減去折舊來確定價值；收益法是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流來確定其當(dāng)前價值。比較法（D）通常被視為市場法的一部分，而殘余法（E）則不是標(biāo)準(zhǔn)的評估方法。因此，正確答案是A、B、C。11、在房地產(chǎn)投資決策中，以下哪些因素屬于外部因素？（）A.投資者的資金實力B.地政管理政策C.市場需求狀況D.投資者的經(jīng)驗水平答案：BC解析：在房地產(chǎn)投資決策中，外部因素是指投資者無法直接控制，但會影響投資決策的因素。選項B的地政管理政策和選項C的市場需求狀況均屬于外部因素。選項A和D則是投資者自身因素，屬于內(nèi)部因素。12、下列哪些屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)職業(yè)道德的基本要求？（）A.公平競爭B.誠實守信C.保守秘密D.竭誠服務(wù)答案：ABCD解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)職業(yè)道德的基本要求包括：公平競爭、誠實守信、保守秘密、竭誠服務(wù)、公正無私等。選項A、B、C和D均符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)職業(yè)道德的基本要求。13、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷二、多項選擇題13、下列哪些因素會影響房地產(chǎn)投資回報率？A.投資項目的地理位置B.市場需求C.政策環(huán)境D.投資者心理預(yù)期E.建設(shè)成本答案：ABCD解析：A.投資項目的地理位置：地理位置優(yōu)越的項目往往能吸引更多潛在買家，從而提高銷售價格和投資回報率。B.市場需求：市場需求旺盛的地區(qū)，房地產(chǎn)價格和投資回報率通常較高。C.政策環(huán)境：政府政策對房地產(chǎn)市場有重要影響，如稅收優(yōu)惠、土地供應(yīng)等。D.投資者心理預(yù)期：投資者對房地產(chǎn)市場的信心和預(yù)期會影響投資決策和回報率。E.建設(shè)成本：雖然建設(shè)成本影響投資回報率，但在此題中不屬于直接影響因素。14、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些屬于前期工作？A.項目可行性研究B.土地征收和拆遷C.設(shè)計和施工D.銷售和運營E.財務(wù)預(yù)算答案：ABE解析：A.項目可行性研究：在項目開發(fā)前期，進行可行性研究是評估項目是否具有可行性和經(jīng)濟效益的重要環(huán)節(jié)。B.土地征收和拆遷：在項目開發(fā)前期，需要處理土地征收和拆遷事宜，以確保項目用地。C.設(shè)計和施工：屬于項目開發(fā)的中后期工作，不屬于前期工作。D.銷售和運營：屬于項目開發(fā)的中后期工作，不屬于前期工作。E.財務(wù)預(yù)算：在項目開發(fā)前期，制定財務(wù)預(yù)算有助于合理規(guī)劃項目資金，確保項目順利實施。15、在經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（中級）試卷中，以下哪些因素會對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生重要影響？（）A.地理位置和交通條件B.建筑質(zhì)量和配套設(shè)施C.經(jīng)濟發(fā)展水平和人口流動D.市場供求關(guān)系E.國家政策調(diào)控答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)市場價格受到多種因素的影響。A選項地理位置和交通條件是影響房地產(chǎn)市場價格的重要因素，因為好的地理位置和便捷的交通可以提高房地產(chǎn)的吸引力；B選項建筑質(zhì)量和配套設(shè)施直接關(guān)系到居住的舒適度和使用價值，因此也會影響價格；C選項經(jīng)濟發(fā)展水平和人口流動會改變市場的需求，從而影響價格；D選項市場供求關(guān)系是決定價格的基礎(chǔ)，供不應(yīng)求時價格上漲，供過于求時價格下跌；E選項國家政策調(diào)控，如稅收、貸款政策等，也會對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生重要影響。因此，以上五項都是影響房地產(chǎn)市場價格的重要因素。16、在房地產(chǎn)投資決策過程中，以下哪些是常用的房地產(chǎn)投資項目評估方法？（）A.收益法B.成本法C.市場法D.比較法E.概率分析法答案：ABCE解析：房地產(chǎn)投資項目評估方法主要有以下幾種：A.收益法：根據(jù)房地產(chǎn)項目的預(yù)期收益來評估其價值，適用于收益性房地產(chǎn)項目；B.成本法：根據(jù)房地產(chǎn)項目的成本來評估其價值，適用于成本較低或價值難以通過收益法或市場法評估的房地產(chǎn)項目；C.市場法：通過比較同類房地產(chǎn)項目的市場價格來評估房地產(chǎn)項目的價值，適用于市場上存在較多類似項目的房地產(chǎn)項目；D.比較法：與市場法類似，但更側(cè)重于比較不同房地產(chǎn)項目的特點，適用于房地產(chǎn)市場不成熟或缺乏數(shù)據(jù)支持的情況；E.概率分析法：通過對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險進行概率分析，評估其預(yù)期收益和風(fēng)險，適用于風(fēng)險較高的房地產(chǎn)項目。因此，以上A、B、C、E選項都是常用的房地產(chǎn)投資項目評估方法。17、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪些因素屬于影響房地產(chǎn)投資收益的主要因素？（）A.土地成本B.建筑成本C.融資成本D.市場風(fēng)險E.政策調(diào)控答案：ABCD解析：房地產(chǎn)投資的收益受多種因素影響，主要包括土地成本、建筑成本、融資成本、市場風(fēng)險和政策調(diào)控。土地成本和建筑成本是構(gòu)成房地產(chǎn)項目成本的主要部分，融資成本則影響項目的資金回報，市場風(fēng)險和政策調(diào)控則影響項目的投資價值和風(fēng)險水平。18、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場細分的方法，正確的是哪些？（）A.按照用途細分B.按照地理位置細分C.按照建筑形態(tài)細分D.按照消費群體細分E.按照交易方式細分答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)市場細分是房地產(chǎn)營銷的基礎(chǔ)工作，可以通過多種方式進行。按照用途細分可以將市場分為住宅、商業(yè)、工業(yè)等；按照地理位置細分可以將市場分為城市、郊區(qū)、鄉(xiāng)村等；按照建筑形態(tài)細分可以將市場分為多層、高層、別墅等；按照消費群體細分可以將市場分為首次購房者、改善型購房者等；按照交易方式細分可以將市場分為一手房市場、二手房市場等。這些細分方法有助于企業(yè)更好地了解市場需求，制定相應(yīng)的營銷策略。19、關(guān)于房地產(chǎn)