房地產(chǎn) -中國房地產(chǎn)快評202409：百家企業(yè)入局代建細分領域積極探索

百家企業(yè)入局代建，細分領域積極探索克而瑞研究快評文/謝楊春、吳嘉茗2023年是代建快速擴張的一年，綜合能力TOP30代建企業(yè)新增簽約面積1.82億平方米，按可比口徑同比增長了25.5%，其中新增簽約面積超1000萬平米的企業(yè)共7家。2024年有超過100家企業(yè)入局代建或承接代建業(yè)務，市場上有意愿、有能力的企業(yè)幾乎全部“下場”代建。有些企業(yè)為了增加利潤增長點，早早布局，有些企業(yè)則是“夾縫求生”快速入局。面對競爭白熱化的代建賽道，新老力量采取了什么策略入局？做好哪些能力才能在“擁擠”賽道突圍？自2019年以來，隨著地產(chǎn)銷售的下滑、企業(yè)投資能力“喪失”，讓原本利潤微薄的代建成為了諸多房企眼中“香餑餑”，競相入局，代建行業(yè)也迎來一波快速擴展期。從規(guī)模上看，2023年代建企業(yè)新拓面積已經(jīng)接近2億平方米，綜合能力TOP30代建企業(yè)新增簽約面積（2023年）1.82億平方米，按可比口徑同比增長了25.5%。從企業(yè)數(shù)量上看，截止到2024年9月，已經(jīng)有超過100家房企入局代建或承接代建業(yè)務。其中，銷售50強房企（2024年上半年全口徑金額排名下同）布局代建企業(yè)數(shù)量達到46家，僅少數(shù)港資、民企未有代建業(yè)務，如大華集團、香港置地等。近期正在重組的美的置業(yè)則表示重組后代建業(yè)務將是非常重要的組成部分，希望在未來2—3年內，第三方代建業(yè)務占整體開發(fā)代建業(yè)務的比例逐漸超過20%。銷售百強代建業(yè)務覆蓋率則超過80%，包含諸多出險企業(yè)。由此可見，當前市場上有意愿、有能力的企業(yè)幾乎全部“下場”做代建，競爭程度進一步加劇。有些企業(yè)為了增加利潤增長點，早早布局，有些企業(yè)則是“夾縫求生”快速入局。從布局代建時間上來看，70%企業(yè)涉及代建業(yè)務位于2019年之前，主要為央國企，包括招商、華潤等。2019年之后布局代建企業(yè)占到30%左右，多為民企，如旭輝、中梁、龍湖、華夏幸福等，且同步成立代建管理平臺，如旭輝集團在2021年成立了旭輝建管，2022年9月中梁控股宣布成立中梁建設管理集團有限公司，正式進軍代建行業(yè)。此外，部分房企如、招商蛇口、新城控股、融者共創(chuàng)等涉及代建業(yè)務較早，但規(guī)?；l(fā)展、平臺化發(fā)展則在2023年以后。表：2021年以來典型企業(yè)代建平臺成立時間相較于民企而言，央國企憑借“出身”優(yōu)勢在代建行業(yè)起步較早，以政府代建為基本盤，逐漸走向多元化代建模式，并且憑借其主業(yè)資源優(yōu)勢在細分領域成為領跑者。其中央國企中華潤、招商、建發(fā)代建規(guī)模上持續(xù)領先，代建業(yè)務多以政府代建+商業(yè)代建為主，并在細分領域持續(xù)探索。華潤以園區(qū)、體育館等大場館政府代建為主其中華潤持續(xù)領跑，代建業(yè)務主要以政府代建為主，兼顧市場化代建。華潤置地的早期代建業(yè)務主要集中在園區(qū)、體育館等政府代建項目上發(fā)力。從2008年華潤接手深圳灣體育中心，此后代建業(yè)務逐步拓展至保障房、市政道路、學校、醫(yī)院、河道、公園、工業(yè)園區(qū)等等。而招商建管代建業(yè)務中政府代建比重達到75%，其中按照項目性質來看，歸屬于公建配套的代建比重接近六成。此外，招商在產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營上同樣保持領先。建發(fā)以醫(yī)療、商業(yè)運營、寫字樓運營、產(chǎn)業(yè)園建設為主，實現(xiàn)全業(yè)態(tài)覆蓋建發(fā)建管早期是以政府代建為主，聚焦公建配套和保障性安居工程。2021年正式更名“建發(fā)建管公司”后邁入新的發(fā)展階段。逐漸形成以政府代建+商業(yè)代建的模式，在以品質為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈代建服務體系之下，整合各類資源，參與了商業(yè)運營、寫字樓運營、產(chǎn)業(yè)園建設等多種業(yè)態(tài)，實現(xiàn)全業(yè)態(tài)覆蓋。截止到2024年上半年，建發(fā)建管商辦、產(chǎn)業(yè)園、及其他項目的代建比例接近58%。中國中鐵、安居建業(yè)代建聚焦保障房、紓困項目部分央企、國企除了市場化代建即商業(yè)代建外，這類房企憑借央國企背景和良好的政企關系，在保障房領域以及近兩年紓困代建中厚積薄發(fā)。如中國中鐵歷史合約面積中，代建保障房項目和商品住宅相比比例大致5:5，主要聚焦在北京和雄安。再如安居建業(yè)，作為深圳市房地產(chǎn)紓困平臺，截至2024年5月，公司已紓困盤活項目共計20個，操盤、參與監(jiān)管及服務項目面積超430萬平方米。此外還有部分央國企，代建業(yè)務主要源自上一輪周期中棚改的紅利，逐步涉及到保障房建設中，主要是地方國企，如首開和城建發(fā)展。而華發(fā)代建業(yè)雖無單獨平臺，但歸類于城市運營板塊下。值得注意的是，作為混改的典型企業(yè)，金地和“綠城系”在代建行業(yè)入局早，業(yè)務齊全，從經(jīng)驗、模式、產(chǎn)品、服務、標準化在行業(yè)較為領先。金地以商辦、商住、政府代建為三大核心，商辦細分領域是代建的領跑者金地2006年承接深圳首個政府委托代建的寫字樓而涉足代建行業(yè)，直到2019年金地商管成立，形成了政府、商業(yè)、資本三大模式。政府代建除了保障房，業(yè)務范圍衍生到教育、體育、醫(yī)療、養(yǎng)老等領域。而在商辦代建上充分發(fā)揮金地自身經(jīng)營優(yōu)勢，提供定制化服務，甚至可以配資代建。以綠管為首的“綠城系”依靠產(chǎn)品力、品牌和專業(yè)性成為行業(yè)領軍者其中綠管作為行業(yè)的絕對龍頭，專業(yè)化起步較早，2010年成立，是綠城品牌和代建管理輸出的主體。截至2024年上半年代建項目城市覆蓋128個，合約總建筑面積1.23億平方米，同比增8.1%。代建模式涵蓋政府代建、商業(yè)代建、資本代建，按項目分從保障房、商品房、公建配套、產(chǎn)業(yè)園以及近兩年紓困均有涉及。多年運營經(jīng)驗、穩(wěn)定的平臺、成熟完善的產(chǎn)品系、以及優(yōu)質供應商資源使其穩(wěn)居行業(yè)第一。而藍綠、藍綠雙城代建平臺，更聚焦在政府共建項目，業(yè)務模式從代建咨詢到全過程代建。表：部分民企代建布局情況城鄉(xiāng)建設與生活服務商，側重于大型舊改項目、保障////與國企相比，大多數(shù)民企在市場向上的過程中，并不會將代建業(yè)務作為收入主要貢獻點。數(shù)次市場波動中，濱江、朗詩、建業(yè)、碧桂園等逐步將代建作為增長的第二曲線，但整體業(yè)務占比不高。2020年以后這些企業(yè)開始加速發(fā)展，而旭輝、中梁等也開始入局。從入局企業(yè)的代建特色上看，民企可操作范疇更高、自由度更高，雖然政府代建等高門檻模式突破的機會較小，但在商業(yè)代建以及定制化代建等方面創(chuàng)新較多。近兩年快速擴張、積極入局如融創(chuàng)、旭輝主打定制化代建融者共創(chuàng)業(yè)務模式的核心特色在于一體化解決方案。聚焦“研策定位、產(chǎn)品規(guī)劃、開發(fā)管理、營銷服務、資產(chǎn)運營、物業(yè)服務”全業(yè)務鏈服務，為不動產(chǎn)提供綜合解決方案咨詢、全周期開發(fā)運營管理、模塊化服務定制三大模式的解決方案，全專業(yè)橫向聯(lián)動，超過50個關鍵管理專項，以適配不同客戶需求，從而給予個性化的菜單選擇。作為后來者快速擴張的旭輝建管，以定制化服務為核心競爭力。提供差異性服務。從旭輝建管覆蓋的產(chǎn)品方案來看，包括有住宅、商業(yè)、辦公、公寓及城市五個類型，每個類型中均有多種方案。服務模塊，包括產(chǎn)品方案、運營管理、整合營銷及財務金融。朗詩、當代差異化路線，代建聚焦綠色、科技朗詩布局代建時間較早，于2015年就發(fā)布了“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、市場國際化”的戰(zhàn)略。相比于其他代建企業(yè)，朗詩聚焦綠色差異化發(fā)展戰(zhàn)略，注重綠色建筑的研發(fā)與建造能力。多年發(fā)展，2024年上半年朗詩綠色生活實現(xiàn)營收3.92億元；合約建筑面積約為3584萬平方米，其中在管建筑面積約為2990萬平方米。龍湖、新城、華夏依托多元賽道的優(yōu)勢，分別在TOP、數(shù)字科技體系代建與綜合體代建發(fā)力2022年8月龍湖在中期業(yè)績會上官宣了龍湖代建業(yè)務——龍湖龍智造，將TOD、科技等作為自身項目的“標簽”，只進入龍湖聚焦的城市。2022年底新城代建、代管業(yè)務平臺--建管正式成立，輕資產(chǎn)運營對于新城來說并不陌生，“商住協(xié)同、多元整合”是新城建管的核心優(yōu)勢和標簽。德信、眾安等江浙企業(yè)代建扎根于未來社區(qū)、特色小鎮(zhèn)改造及運營作為長三角經(jīng)濟發(fā)展核心區(qū)域，江浙民營經(jīng)濟發(fā)展更市場化。因此也帶動一波浙江企業(yè)在代建市場快速發(fā)展，如德信綠建管理、眾安管理、宋都、大家等。從布局上看，多數(shù)深耕與長三角江浙地區(qū)，模式上如德信綠建管理側重政府代建、特色小鎮(zhèn)以及未來社區(qū)等新型城市更新；眾安為項目提供全過程項目管理和商業(yè)物業(yè)、創(chuàng)新型未來社區(qū)運營等代建服務。金科、華宇通過紓困代建“破局”在保交樓政策頻出之下，近兩年紓困代建發(fā)展迅速。除了綠管、信達等企業(yè)外，民企中金科、華宇形成了“后進先出”獨具特色的代建紓困模式。金科金建管上半年新拓代建項目中有34%來自紓困項目，紓困項目在管達到8個，總建面接近170萬平方米。表：部分民企代建布局情況德信綠建管理2019政府代建、特色小鎮(zhèn)、老舊小區(qū)改造，探索未來社區(qū)等新型城市更新產(chǎn)品綠色住宅代建開發(fā)商，提供全過程委托開發(fā)及地產(chǎn)投行+綠色建商，推動綠色建筑領域的研綜合而言，雖然布局代建企業(yè)數(shù)量突破新高，但未來繼續(xù)增加的可能性幾無，且從規(guī)模和擴張意愿上看，也僅有四成企業(yè)代建業(yè)務形成了一定