物業(yè)防汛實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)

物業(yè)防汛實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)

防汛工作要點(diǎn)

工作宗旨:

生命至上，安全第一

工作目標(biāo):

完善物業(yè)管理區(qū)域防汛體系，落實(shí)各項(xiàng)防汛制度，自查

消除防汛隱患，提高應(yīng)急搶險(xiǎn)保障能力，把災(zāi)害造成的損失

和影響降低到最低程度。

工作要點(diǎn):

1、北京市的汛期是每年6月1日至9月15日，其中7

月20日至8月10日是主汛期；京外分公司汛期時(shí)間參考當(dāng)

地規(guī)定。

12、落實(shí)防汛責(zé)任。物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是本項(xiàng)目防汛工作第一

責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)防汛準(zhǔn)備、汛期指揮、協(xié)助搶險(xiǎn)救援等工作；

物業(yè)項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)為防汛工作的主要負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)督促在管項(xiàng)目

各項(xiàng)防汛工作的落實(shí)；

3、建立防汛值班制度。物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目公示欄或明顯位

置公布24小時(shí)應(yīng)急電話，并安排專人值守。在遇各類險(xiǎn)情和突

發(fā)事件時(shí)，值班人員要在30分鐘內(nèi)分別向項(xiàng)目屬地的防汛指揮

部和住建委、房管局報(bào)告，在開展處置的同時(shí)，要及時(shí)續(xù)報(bào)進(jìn)展

息；

?4、制定演練應(yīng)急預(yù)案。各物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際及歷年

受災(zāi)情況，制定可操作性的防汛應(yīng)急預(yù)案，并在汛期前組織不少

于一次的防汛應(yīng)急演練，確保各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和一線工作人員能夠

熟練應(yīng)對(duì)防汛應(yīng)急情況。

隱患排查和物資準(zhǔn)備

九種常見隱患的排查及處置

物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)結(jié)合歷年汛情于每年3-4月組織防汛

專項(xiàng)檢查，及時(shí)處置檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。屬于《北京市物業(yè)

管理辦法》中規(guī)定的危及房屋使用安全的6種緊急情況，需

要使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修的，可以按照《關(guān)于簡(jiǎn)化

程序方便應(yīng)急情況下使用住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)問(wèn)題的通

知》（京建法【2016】15號(hào)）規(guī)定的應(yīng)急程序辦理。

本手冊(cè)列舉了9種常見隱患的排查及處置，供物業(yè)項(xiàng)目參

考。

地下車庫(kù)出入口、地下室及人防出入口、首層出入口

逐一檢查項(xiàng)目地下車庫(kù)、地下室及人防、首層出入口，對(duì)低

于室外地面及易發(fā)生雨水倒灌窗井的部位，應(yīng)配備擋水板、防汛

沙袋等堵水物資，沙袋隔放及擋水板高度不低于50厘米，有條

件的可砌筑擋水臺(tái)。

2

外圍排水管線

I對(duì)照室外管網(wǎng)圖和實(shí)地情況，對(duì)所有污水井、集水坑、化糞

池、雨水井及其附屬管線進(jìn)行檢查，并檢查排水管線與周邊市政

排水管網(wǎng)的接口，發(fā)現(xiàn)井蓋和井篦破損、管線堵塞或不暢通（例

如：管線坍塌、積水超過(guò)排水管、有垃圾落葉等雜物），及時(shí)維

修或清理，并注意做好檢查、清理和維修的工作記錄。

3

排水泵及其控制柜（箱）

■對(duì)照排水系統(tǒng)圖，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)污水井、集水坑的排水泵逐一檢

查，重點(diǎn)檢查運(yùn)轉(zhuǎn)及排水情況。由工程維修人員進(jìn)行點(diǎn)動(dòng)測(cè)試

后，若出現(xiàn)不能正常啟動(dòng)、運(yùn)行有異響，或管道及法蘭接口滲漏

等現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。點(diǎn)動(dòng)測(cè)試后，將控制柜（箱）開關(guān)恢復(fù)至

“自動(dòng)”位置。

4

屋面防水及保護(hù)層

B對(duì)屋面防水層、保護(hù)層及上一汛期中的漏水點(diǎn)進(jìn)行全面檢

查，如發(fā)現(xiàn)防水層或保護(hù)層鼓包、破損、裂紋、接口開裂等現(xiàn)

象，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)，并進(jìn)行不少于48小時(shí)的閉水實(shí)驗(yàn)，確認(rèn)無(wú)滲

漏點(diǎn)。

如汛情來(lái)臨前無(wú)法修復(fù)，應(yīng)用苫布或油氈遮蓋可能漏水的房

屋頂面，告知頂層業(yè)主屋面防水破損情況，提前做好準(zhǔn)備，避免

擴(kuò)大損失。

5

屋面雨水排放系統(tǒng)

■對(duì)屋面的雨水落水口、落水管進(jìn)行檢查，清理屋面的雜物，

確保雨水落水口無(wú)堵塞，管線暢通。對(duì)于管線開裂、脫落、滲水

等，及時(shí)更換或修復(fù)。

6

項(xiàng)目?jī)?nèi)公共照明

■項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共照明包括：路燈、草坪燈、景觀照明、宣傳欄

照明、廣告燈（箱）及相關(guān)配電柜（箱）。

對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行逐一檢查，出現(xiàn)安裝松動(dòng)、電（箱）體破損

等，應(yīng)加固或更換，發(fā)現(xiàn)接線裸露的進(jìn)行絕緣處理。

7

道路、散水、圍墻、人造景觀

■發(fā)現(xiàn)塌陷、傾斜、沉降、裂縫等問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。修復(fù)期

間應(yīng)在作業(yè)區(qū)域設(shè)置圍擋，并于顯著位置設(shè)置警示標(biāo)識(shí)。

8

樓外立面

■樓體外立面包括：外墻、外檐、空調(diào)欄板或聲欄、外窗（樓

道）和其它懸掛物等?！?/p>

對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行逐一檢查，發(fā)現(xiàn)滲漏、安裝不牢固、銹蝕、

起鼓、開裂、風(fēng)化、脫落等，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。修復(fù)期間應(yīng)在作業(yè)區(qū)

域設(shè)置圍擋，并于顯著位置設(shè)置警示標(biāo)識(shí)。對(duì)于需要分流的區(qū)

域，應(yīng)加設(shè)指示標(biāo)識(shí)，引導(dǎo)人員或車輛由安全路線通過(guò)。

9

避雷設(shè)施

?每年汛期前，應(yīng)當(dāng)對(duì)避雷設(shè)施進(jìn)行專業(yè)檢測(cè)6根據(jù)檢測(cè)結(jié)果

進(jìn)行整改。

物資準(zhǔn)備

防汛物資配備的種類及數(shù)量可根據(jù)各項(xiàng)目歷年受災(zāi)情

況、隱患排查處理情況和實(shí)地情況科學(xué)配置。河道周邊、地

勢(shì)較低或曾經(jīng)受災(zāi)的項(xiàng)目應(yīng)加大物資配備力度。

物資的存放

H防汛物資應(yīng)放置在防汛重點(diǎn)部位附近或集中存放在專門區(qū)

域，避免陽(yáng)光暴曬和風(fēng)吹雨淋。存放時(shí)應(yīng)分類碼放，存放的部位

應(yīng)設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)，標(biāo)注防汛物資種類和數(shù)量。

2

防汛物資種類較多，各項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)物資用途，結(jié)合重點(diǎn)防

范部位科學(xué)選配，主要包括以下幾個(gè)方面：

①.設(shè)施設(shè)備間、地下車庫(kù)、地下室或人防、首層等出入

口，應(yīng)架設(shè)擋水板或碼放沙袋；

■②,低洼處易積水部位，應(yīng)架設(shè)污水泵，一般分為交流電和

燃油污水泵，注意柴、汽油的日常保管場(chǎng)所和條件應(yīng)符合易燃易

爆品的管理要求，并定期對(duì)發(fā)電機(jī)進(jìn)行啟動(dòng)式實(shí)驗(yàn)；

③?樓外立面、道路、散水、圍墻等存在隱患未及時(shí)處理

的，應(yīng)在隱患部位周邊設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，包括警戒帶、隔離酸、警

示燈等；

④,歷年汛期曾出現(xiàn)過(guò)斷電的項(xiàng)目，還應(yīng)配備專業(yè)照明設(shè)

備,包括應(yīng)急手持電燈和小型發(fā)電機(jī)組6

⑤,除上述物資外，各企業(yè)可根據(jù)實(shí)地情況選擇性配備榔

頭、錘、斧、手鋸（雞尾鋸）、電工鉗（或斷線弟）、鐵、鐵

鍬、水桶、掏水盆、對(duì)講機(jī)、擴(kuò)音喇叭、三輪車等物資；

沙袋及擋水板的使用

沙袋和擋水板是各項(xiàng)目在防汛工作中必備的防汛物資，

本手冊(cè)列舉了擋水板的制作方法及沙袋的碼放標(biāo)準(zhǔn)，供各項(xiàng)

目參考。

1

擋水板的制作方法

■擋水板的材質(zhì)應(yīng)選擇重量輕、不易腐蝕的材料。如塑料板、

不銹鋼板或進(jìn)行防銹處理的鋼板。安裝時(shí)可采取邊側(cè)立式卡槽或

后方檔桿的方式，如阻擋面過(guò)寬，應(yīng)使用板材之間固定鏈接（可

用緊固夾子）和45度角支架的方式。

2

防汛沙袋的配備

■防汛沙袋主要有兩種：一是普通沙袋，二是新型的膨脹式沙

袋。普通沙袋是由高密度的帆布和沙子制成，新型膨脹式沙袋是

由高科技吸水材料作為填充物而制成，用于圍擋漏洞、暗溝和暗

洞的堵塞。普通沙袋使用時(shí)應(yīng)按堆疊錯(cuò)位的方式進(jìn)行碼放，依次

一個(gè)壓著一個(gè)的放置，碼放高度如超過(guò)50CM,應(yīng)在其堵水下方

增設(shè)45度角的圍堵壩，以加強(qiáng)堵壩的穩(wěn)固性；新型膨脹式沙袋

碼放時(shí)，應(yīng)層疊碼放，盡量靠近邊緣，碼放高度應(yīng)占孔洞高度的

四分之三左右。

■防汛沙袋平時(shí)放置在干燥、通風(fēng)處，使用過(guò)后應(yīng)應(yīng)在通風(fēng)干

燥處控水晾干。

汛情識(shí)別及應(yīng)對(duì)措施

汛情預(yù)警由低到高劃分為一般、較重、嚴(yán)重、特別嚴(yán)重四個(gè)

預(yù)警級(jí)別，并依次采用藍(lán)色、黃色、橙色、紅色加以表示。當(dāng)預(yù)

警發(fā)布后，啟動(dòng)相應(yīng)級(jí)別的預(yù)警響應(yīng)，并視情啟動(dòng)應(yīng)急處置行

動(dòng)。

通過(guò)以下方式掌握汛情預(yù)警級(jí)別

L報(bào)紙、廣播、電視等媒體發(fā)布的實(shí)時(shí)信息；

12.登錄XX市防汛抗旱指揮部網(wǎng)站，在左上角預(yù)警信息欄

目查看；

應(yīng)對(duì)措施:

(1)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)值守，非當(dāng)班保安及相關(guān)人員在現(xiàn)

場(chǎng)備勤，通知專業(yè)(電梯)公司維保人員現(xiàn)場(chǎng)備勤，直至預(yù)警解

除。

(2)對(duì)各設(shè)備機(jī)房、低洼地區(qū)、地庫(kù)、雨水溝等區(qū)域內(nèi)的

設(shè)施設(shè)備進(jìn)行排查，確保設(shè)施設(shè)備使用正常、無(wú)運(yùn)行隱患；|

|(3)檢查防汛物資(沙袋等)的情況，確保擺放到位、數(shù)

完整有效；

|(4)在可能危及人身和財(cái)產(chǎn)安全的部位，設(shè)立安全警示標(biāo)

識(shí);.

(5)關(guān)閉或停止室外用電(如霓虹燈、LED屏、水景觀

等)，對(duì)于無(wú)法排除安全隱患的區(qū)域或部位，及時(shí)上報(bào)相關(guān)部

門；

2

黃色汛情預(yù)警

主要道路部分路段和低洼地區(qū)積水深度可能達(dá)20cm以上、

30cm以下。

應(yīng)對(duì)措施：

■(1)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)值守，非當(dāng)班保安及相關(guān)人員在現(xiàn)

場(chǎng)備勤，通知專業(yè)(電梯)公司維保人員現(xiàn)場(chǎng)備勤，直至預(yù)警解

除。

(2)對(duì)各設(shè)備機(jī)房、低洼地區(qū)、地庫(kù)、雨水溝等區(qū)域內(nèi)的

設(shè)施設(shè)備進(jìn)行排查，確保設(shè)施設(shè)備使用正常、無(wú)運(yùn)行隱患；■

|(3)檢查防汛物資(沙袋等)的情況，確保擺放到位、數(shù)

量達(dá)標(biāo)、完整有效；

(4)在可能危及人身和財(cái)產(chǎn)安全的部位，設(shè)立安全警示標(biāo)

識(shí)；

|(5)關(guān)閉或停止室外用電(如霓虹燈、LED屏、水景觀

等)，對(duì)于無(wú)法排除安全隱患的區(qū)域或部位，及時(shí)上報(bào)相關(guān)部

門；

(6)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人立即組織人員對(duì)地下車庫(kù)出入口、地下人

防出入口、供電設(shè)備間、燃?xì)庠O(shè)備間、供水設(shè)備間、熱力設(shè)備間

進(jìn)行巡查。|

I(7)在屋面出現(xiàn)漏雨的部位，用苫布或油氈遮蓋，同時(shí)用

鐵絲等固定；

(8)宜通過(guò)電話通知、發(fā)送短信、張貼通知等方式，通知

業(yè)主關(guān)閉門窗、自低洼處移走車輛等。

(9)每隔一小時(shí)向物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人報(bào)告情況。

3

橙色汛情預(yù)警；

■主要道路部分路段和低洼地區(qū)積水深度可能達(dá)30cm以上、

50cm以下，部分立交橋下積水深度可能達(dá)50cm以上、100cm以

應(yīng)對(duì)措施：

■(1)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)值守，非當(dāng)班保安及相關(guān)人員在現(xiàn)

場(chǎng)備勤，通知專業(yè)(電梯)公司維保人員現(xiàn)場(chǎng)備勤，直至預(yù)警解

除。

(2)對(duì)各設(shè)備機(jī)房、低洼地區(qū)、地庫(kù)、雨水溝等區(qū)域內(nèi)的

設(shè)施設(shè)備進(jìn)行排查，確保設(shè)施設(shè)備使用正常、無(wú)運(yùn)行隱患；

(3)檢查防汛物資(沙袋等)的情況，確保擺放到位、數(shù)

■(4)在可能危及人身和財(cái)產(chǎn)安全的部位，設(shè)立安全警示標(biāo)

識(shí)：

(5)關(guān)閉或停止室外用電(如霓虹燈、LED屏、水景觀

等)，對(duì)于無(wú)法排除安全隱患的區(qū)域或部位，及時(shí)上報(bào)相關(guān)部

■■

(6)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人立即組織人員對(duì)地下車庫(kù)出入口、地下人

防出入口、供電設(shè)備間、燃?xì)庠O(shè)備間、供水設(shè)備間、熱力設(shè)備間

進(jìn)行巡查。

■(7)在屋面出現(xiàn)漏雨的部位，用苫布或油氈遮蓋，同時(shí)用

鐵絲等固定；

■(8)宜通過(guò)電話通知、發(fā)送短信、張貼通知等方式，通知

業(yè)主關(guān)閉門窗、自低洼處移走車輛等。

■(9)每隔一小時(shí)向物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人報(bào)告情況。

(10)重點(diǎn)區(qū)域、安全警示標(biāo)識(shí)的部位設(shè)專人看守；

■(11)所有電梯升至安全層站(安全層站根據(jù)各項(xiàng)目自行設(shè)

定，原則上為2層以上)；■

(12)視情況啟動(dòng)排水設(shè)備Q

4

紅色汛情預(yù)警：

主要道路部分路段和低洼地區(qū)積水深度可能達(dá)50cm以上,

部分立交橋下積水深度可能達(dá)100cm以上。

應(yīng)對(duì)措施：

(1)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)值守，全體人員上崗，通知專業(yè)

(電梯)公司維保人員現(xiàn)場(chǎng)備勤，直至預(yù)警解除。

(2)對(duì)各設(shè)備機(jī)房、低洼地區(qū)、地庫(kù)、雨水溝等區(qū)域內(nèi)的

設(shè)施設(shè)備進(jìn)行排查，確保設(shè)施設(shè)備使用正常、無(wú)運(yùn)行隱患；H

I(3)檢查防汛物資(沙袋等)的情況，確保擺放到位、數(shù)

(4)在可能危及人身和財(cái)產(chǎn)安全的部位，設(shè)立安全警示標(biāo)

識(shí);■■■

(5)關(guān)閉或停止室外用電(如霓虹燈、LED屏、水景觀

等)，對(duì)于無(wú)法排除安全隱患的區(qū)域或部位，及時(shí)上報(bào)相關(guān)部

■(6)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人立即組織人員對(duì)地下車庫(kù)出入口、地下人

防出入口、供電設(shè)備間、燃?xì)庠O(shè)備間、供水設(shè)備間、熱力設(shè)備間

進(jìn)行巡查。

■(7)在屋面出現(xiàn)漏雨的部位，用苫布或油氈遮蓋，同時(shí)用

鐵絲等固定；

■(8)宜通過(guò)電話通知、發(fā)送短信、張貼通知等方式，通知

業(yè)主關(guān)閉門窗、自低洼處移走車輛等。

■⑼每隔-小時(shí)向物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人報(bào)告情況。

■(10)重點(diǎn)區(qū)域、安全警示標(biāo)識(shí)的部位設(shè)專人看守；

■(11)所有電梯升至安全層站(安全層站根據(jù)各項(xiàng)目自行設(shè)

原則上為2層以上)；

(12)視情況啟動(dòng)排水設(shè)備。

(13)根據(jù)雨量和積水情況，及時(shí)用沙袋或擋水板形成圍

擋，同時(shí)，在轄區(qū)門口或地庫(kù)入口前，設(shè)專人引導(dǎo)車輛向安全地

帶停放；

(14)監(jiān)控畫面切換到各重點(diǎn)部位，對(duì)其進(jìn)行實(shí)行管控處

理，必要時(shí)派人到現(xiàn)場(chǎng)看護(hù)，避免無(wú)關(guān)人員靠近；ui

■(15)安排專門人員在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，尤其是供

■水設(shè)備。如配電室出現(xiàn)進(jìn)水情況，立即進(jìn)行斷電處理，并向

供電部門報(bào)告。

特別注意：一旦出現(xiàn)停電、地庫(kù)內(nèi)出現(xiàn)積水等險(xiǎn)情，項(xiàng)目

負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)立即上報(bào)屬地街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))和區(qū)縣防汛指揮部門，

并配合完成搶險(xiǎn)的工作。

九種汛期可能出現(xiàn)的險(xiǎn)情及應(yīng)對(duì)措施

本手冊(cè)列舉了九種險(xiǎn)情及其常規(guī)應(yīng)對(duì)措施，供各物業(yè)項(xiàng)目參

考。

低洼處

(包括:下沉式廣場(chǎng)、半地下房屋建筑、水景觀等)積水

1.檢查低洼積水處的雨污水井及排水管線，確保排水暢

通；

I2,當(dāng)降雨量較大且持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，造成的積水面積及深

度不斷增大時(shí)，可采取打開雨、污水井蓋的方法來(lái)增大排水

量；

3.雨污水井蓋打開后，應(yīng)設(shè)置安全警示標(biāo)識(shí)并派專人看

管；

I4.當(dāng)上述措施不能使積水消退且繼續(xù)增長(zhǎng)的，應(yīng)在積水

區(qū)域加裝排水泵，采取機(jī)械增壓方式強(qiáng)制排水，同時(shí)疏散積

水區(qū)域周邊的人員、物資，并上報(bào)屬地防汛辦公室及住建委

或房管局。

市政道路積水涌入小區(qū)

1.在積水涌入處采取必要的堵水措施（如安裝擋水板或

碼放沙袋），減緩積水的涌入速度；

|2.檢查涌入點(diǎn)周邊區(qū)域排水設(shè)施，確保暢通；

I3?當(dāng)積水深度不斷增大時(shí)，應(yīng)立即使用水泵向外排水，

并組織積水區(qū)域周邊人員、物資的疏散，同時(shí)上報(bào)屬地防汛

辦公室及住建委或房管局。

排水管網(wǎng)反壓噴涌

1.在涌水點(diǎn)碼放堵水沙袋，減緩涌水速度，控制涌水區(qū)

域；

2.對(duì)反壓噴涌點(diǎn)周邊的雨水井、污水井的水位進(jìn)行檢

查，對(duì)水位高于排水管口的，應(yīng)用排水泵強(qiáng)制排水，使水位

降至排水管口以下；

■3,疏散涌水點(diǎn)周圍的人員和物資，上報(bào)屬地防汛辦公室

及住建委或房管局。

四

雨水管、井及屋面雨漏管臟堵

立即清除堵塞物，并安排專人在堵塞處值守，隨時(shí)清

掏。被清除的堵塞物應(yīng)放置在不易被水再次沖走或再次發(fā)生

堵塞的地點(diǎn)。

五

供電、供水、熱力、通訊、燃?xì)獾裙芫e水

并沿管線涌