房地產(chǎn)企業(yè)的法律風險及其防范

房地產(chǎn)企業(yè)的法律風險及其防范北京房產(chǎn)律師：劉克濫

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中的一個重要支柱行業(yè)，是目前中國少數(shù)幾個平均利潤高的行業(yè)，尤其在前幾年，其獲取的利潤足以暴利來形容。現(xiàn)在由于國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策影響，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都面臨著資金短缺和對未來市場風險防范不成熟的尷尬局面，房地產(chǎn)項目是個資金密集、開發(fā)建設(shè)周期長的復(fù)雜化的系統(tǒng)工程，在其開始建設(shè)到銷售完畢這段時間內(nèi)，需要承擔大量的可預(yù)測和不可預(yù)測的未知風險。房地產(chǎn)開發(fā)所會遇到的風險，一是國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的風險；二是項目開發(fā)的法律風險；三是市場風險；四是不可抗力的風險。

在這四個風險中，法律風險是最容易控制和防范的，也是最有可能發(fā)生的風險，而其它三個風險都是企業(yè)無法控制的，只能做事先預(yù)測盡可能地避免它發(fā)生。

一、建立房地產(chǎn)企業(yè)法律風險防范機制

盡管多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都不愿意各種法律風險真的發(fā)生，但任何一個房地產(chǎn)企業(yè)，只要在房地產(chǎn)市場中運作，就會毫無例外的面對各種法律風險，不管企業(yè)意識到還是意識不到，要有效地、切實地分解和抗御法律風險，就必須建立一種機制以提高行為的規(guī)范性，將法律風險的發(fā)生降低到最小限度，防患于未然，直至杜絕法律風險的發(fā)生。

（一）房地產(chǎn)項目的合法性問題

這是房地產(chǎn)項目中首要需要解決的法律問題。一個房地產(chǎn)項目的成立與開發(fā)要受到法律保護，必須滿足：一有通過出讓取得的國有土地使用權(quán)；二有房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)；三有該項目已經(jīng)主管部門的行政批準。具備了以上條件，則可以說明該房地產(chǎn)項目的主體是合法的，受法律保護。當然，實際上，光看以上幾個方面是遠遠不夠的，比如，經(jīng)常會有房地產(chǎn)開發(fā)商將原來審批的項目用途、項目的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)等私自更改。如果私自更改不能獲得政府的認可，則房地產(chǎn)項目就無法通過竣工驗收備案，也就意味著無法將房屋對外銷售和辦理產(chǎn)權(quán)證。就算可以獲得政府的最終認可，那也需要承擔一筆不菲的罰款等。這里需要說明的是，對項目的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)，并非都是無法更改的。根據(jù)我國法律規(guī)定，有的可以修改，有的屬于國家房屋工程建設(shè)強制性標準，一旦審批后就不能更改和調(diào)整。當然，還有許多其它方面的合法性也需要審查。房地產(chǎn)企業(yè)的法律風險，是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中所實施的行為產(chǎn)生的、可預(yù)見的或難以預(yù)見的造成與法律相悖或觸犯法律的可能。房地產(chǎn)企業(yè)避免法律風險的有效措施是建立法律風險防范機制，即依靠企業(yè)自覺的、有效的和系統(tǒng)的管理機制，對整個房地產(chǎn)開發(fā)各階段設(shè)防，全過程把關(guān)，把開發(fā)運作中可能會遇到的各種法律風險一一避免和消除在操作過程中。房地產(chǎn)開發(fā)過程的每一個環(huán)節(jié)，即從房地產(chǎn)開發(fā)的土地受讓、成立項目公司、房屋拆遷、市政配套到房地產(chǎn)的合作開發(fā)、施工建造、項目轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、租賃、按揭抵押（即房地產(chǎn)抵押貸款）、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)都需要防范疏漏和失誤。有側(cè)重，律師事務(wù)所側(cè)重于解決企業(yè)的重大事項、危機處理、重大訴訟等；企業(yè)法務(wù)則側(cè)重于企業(yè)內(nèi)部的日常法律事務(wù)處理，同時，作為企業(yè)和律師事務(wù)所的工作對接人，和律師事務(wù)所相互配合，形成內(nèi)外法務(wù)雙險機制。

我們也經(jīng)常碰到這樣的條款：一方違約，應(yīng)承擔另一方的所有經(jīng)濟損失。這樣的約定等于沒有約定，一旦出現(xiàn)違約，則必然會陷入到大量的艱難舉證和漫長的訴爭困境中去。再如，如果合同中沒有約定預(yù)期保障機制，那么，在履行過程中，明知對方存在違約行為，但如無法確鑿舉證，仍然無法預(yù)期保障自己的利益。在這里我們只是簡單舉例說明，實際上有許多方面，都是需要雙方在合同中明確約定，方可