濟南城市綜合體專題研究

濟南綜合體項目濟南綜合體項目專題研究報告策劃顧問部：策劃顧問部：2011年1月目錄一、我們對綜合體的理解 31、綜合體項目是城市聚集的產(chǎn)物 32、優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了綜合體 43、綜合體市場需求旺盛 44、綜合體項目功能多元化 45、綜合體項目開發(fā)需要滿足的幾大條件 5二、濟南綜合體市場概述 5三、濟南綜合體項目分布 9四、濟南綜合體項目分類 111、城市綜合體 122、區(qū)域綜合體 12五、濟南綜合體項目整體研究 131、物業(yè)組合 142、供應(yīng)分析 153、去化分析 174、產(chǎn)品分析 18六、濟南綜合體項目未來發(fā)展預(yù)測 22一、我們對綜合體的理解從高樓林立的紐約曼哈頓、繁華旖旎的巴黎拉·德方斯到生機勃勃的東京六本木；從時尚繽紛的香港又一城、風(fēng)景獨具的上海新天地到名流薈萃的北京星光天地……這個世界最迷人的城市中心，總是將居住、商務(wù)、購物、休閑、娛樂、文化和自然完美相融，帶給居住者一站式的生活與便利。它更是催生市場繁榮與文明，激發(fā)城市活力的強力引擎，還可以帶動周邊城市的快速發(fā)展。城市綜合體即是通過整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將城市中的商業(yè)、商務(wù)、辦公、居住、賓館、展覽、餐飲、會所、娛樂、休閑和交通等城市生活空間的多項組合在一起，并在各部分間建立一種相互依存，互為價值鏈的能動關(guān)系，從而形成一個大規(guī)模、多功能、現(xiàn)代化的城市街區(qū)和服務(wù)業(yè)集聚地，所以也被稱為“城中之城”。很多發(fā)達城市的綜合體項目已經(jīng)成為了它們的地標(biāo)性建筑，但就濟南目前市場現(xiàn)狀來講只有濟南萬達廣場可以稱之為城市綜合體。1、綜合體項目是城市聚集的產(chǎn)物綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因為城市本身就是一個聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。它是拓展城市發(fā)展空間的良好載體，而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會越來越多。城市綜合體不僅是城市發(fā)展的新興載體，是城市經(jīng)濟區(qū)位優(yōu)勢的集中體現(xiàn)，也是優(yōu)化城市資源配置的創(chuàng)新模式。開發(fā)建設(shè)城市綜合體，能夠產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益和綜合社會效益，成為推動經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)的新引擎2、優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了綜合體綜合體依地段而生，一般都在CBD區(qū)域就會出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，CBD本身就是一個龐大的綜合體。如濟南萬達廣場就是一個典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。另外從全國來看，如北京國貿(mào)、上海新天地等幾乎所有成功經(jīng)營的“城市綜合體”建筑都是建在一個城市的中心區(qū)域、核心位置、交通便利、商圈繁榮。3、綜合體市場需求旺盛由于目前城市客群大多從事腦力勞動，具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，有追求高檔住宅的能力與強烈的意愿，并且一般受過良好教育，具有較強的專業(yè)知識和職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。首先，表現(xiàn)在對物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等要求較高；其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。雄居城市商務(wù)中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂等于一體的綜合體物業(yè)的需求漸成熱點。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運而生了。4、綜合體項目功能多元化綜合體一般具備以下幾個功能，但由于其每個開發(fā)商的定位不一樣，所開發(fā)的物業(yè)類型也有所差別，但一般不外乎以下幾大功能：功能功能概述商務(wù)綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。商業(yè)提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費需求。居住城市綜合體應(yīng)節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足城市其他階層人士的居住需求。酒店它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時的服務(wù)使項目保持持久的繁榮并增加其活力。公園公園是綜合體中最人性化的項目，它為在綜合體中工作生活的都市人帶來綠色的氣息。關(guān)注人文環(huán)境的同時，也成為綜合體中的景觀項目。5、綜合體項目開發(fā)需要滿足的幾大條件條件條件概述三大選址標(biāo)準(zhǔn)項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎(chǔ)；項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟新增長點；位于新開發(fā)區(qū)。交通便捷交通的便利將為綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。完善的生活配套為滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活配套二、濟南綜合體市場概述一直以來，城市綜合體對濟南來說是個比較陌生的詞條，始建于92年的山東世界貿(mào)易中心是集購物、星級酒店、寫字樓、娛樂、休閑等功能于一體的大型商業(yè)綜合體，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是濟南第一個真正意義上的城市綜合體項目。自濟南第九次黨代會以來，如何在較長一個時期內(nèi)，繼續(xù)保持經(jīng)濟發(fā)展，固定資產(chǎn)投資和城市建設(shè)三方面的強勢勁頭，避免全運后投資規(guī)模不足帶來的“經(jīng)濟低谷效應(yīng)”，如何深入貫徹省市黨委政府做強城市功能、做亮城市形象和拓展城市發(fā)展空間，打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的總體要求，以城市綜合體為切入點，掀起城市規(guī)劃、發(fā)展建設(shè)的新潮。09年10月《濟南市城市綜合體發(fā)展布局規(guī)劃》正式啟動，與塑造“山、泉、湖、河、城”有機相融的泉城特色相結(jié)合，規(guī)劃布局一批功能復(fù)合、空間集約、交通高效、設(shè)施先進、特色鮮明的綜合體項目。結(jié)合“一城三區(qū)“的空間格局，濟南市共發(fā)展城市綜合體16個，總用地40平方公里，可開發(fā)建設(shè)面積7000萬平米。老城區(qū)老城區(qū)是省會綜合功能高度復(fù)合的區(qū)域，以優(yōu)化空間布局、完善服務(wù)功能、重塑城市形象、提升環(huán)境品質(zhì)為重點規(guī)劃城市綜合體6個：泉城路商業(yè)中心區(qū)、泉城廣場南側(cè)、經(jīng)四緯一地區(qū)、經(jīng)七緯十二地區(qū)、山大路地區(qū)和二環(huán)東路地區(qū)。其中泉城路商業(yè)中心區(qū)以商業(yè)金融、商務(wù)辦公、文化娛樂為主導(dǎo)功能；泉城廣場南側(cè)以商業(yè)金融、酒店服務(wù)為主導(dǎo)功能；經(jīng)四緯一地區(qū)以商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、居住為主導(dǎo)功能；經(jīng)七緯十二地區(qū)臨近西市場，以商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公和休閑娛樂為主導(dǎo)功能；山大路地區(qū)以電子商務(wù)、科技研發(fā)和商業(yè)服務(wù)為主導(dǎo)功能；二環(huán)東路地區(qū)以商業(yè)金融、商業(yè)服務(wù)和教育科研為主導(dǎo)功能。東部新區(qū)東部新區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化新城區(qū)，圍繞戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃城市綜合體4個：奧體文博中心區(qū)、唐冶新區(qū)中心區(qū)、漢?？偛拷?jīng)濟區(qū)、外包會展區(qū)。其中奧體文博中心區(qū)位于燕山新區(qū)核心，以文化博覽、體育休閑、商務(wù)辦公、商業(yè)金融為主導(dǎo)功能；唐冶新區(qū)中心區(qū)位于東繞城以東以行政辦公、商業(yè)金融和文化體育為主導(dǎo)功能；漢?？偛拷?jīng)濟區(qū)位于經(jīng)十路兩側(cè)，以ICT經(jīng)濟總部、商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)和居住為主導(dǎo)功能；外包會展區(qū)位于高新區(qū)中心區(qū)，以服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)、科研教育和會議博覽為主導(dǎo)功能。西部新區(qū)西部新區(qū)是以高鐵西客站和大學(xué)科技園為重點的城市標(biāo)志性地區(qū)，結(jié)合高鐵樞紐和省會文化中心建設(shè)規(guī)劃城市綜合體2個：西部新城核心區(qū)和大學(xué)科技園中心區(qū)。其中西部新城核心區(qū)以交通樞紐、文化娛樂、商業(yè)服務(wù)和會議展覽為主導(dǎo)功能；大學(xué)科技園中心區(qū)以教育科研、商業(yè)服務(wù)、旅游休閑為主導(dǎo)功能。濱河新區(qū)濱河新區(qū)是城市北部的功能拓展區(qū)和新的城市發(fā)展帶、旅游景觀帶、生活休閑帶，著眼于打造省城“北跨“的起跳板規(guī)劃城市綜合體4個：濱河新區(qū)核心區(qū)、新火車東站地區(qū)、華山片區(qū)和濼口片區(qū)。其中濱河新區(qū)核心區(qū)圍繞北湖周邊，以商業(yè)金融、商務(wù)辦公和體育休閑為主導(dǎo)功能；新火車東站地區(qū)位于王舍人東北，以交通樞紐、商務(wù)辦公、商業(yè)金融為主導(dǎo)功能；華山片區(qū)以歷史文化、旅游休閑、商業(yè)商務(wù)和居住生活為主導(dǎo)功能；濼口片區(qū)以商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公和居住生活為主導(dǎo)功能。發(fā)展城市綜合體是新區(qū)開發(fā)、老城提升的主抓手，是拓展城市發(fā)展空間、打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的強大引擎。如今濟南城市綜合體已經(jīng)遍地開花，濟南正式進入了城市綜合體時代。三、濟南綜合體項目分布板塊項目名稱項目體量（萬平米）中心區(qū)域板塊萬達廣場100魯商廣場21晶都國際15恒隆廣場15普利中心19.5華強廣場22.4廣廈中心44東部區(qū)域板塊中潤世紀(jì)廣場38丁豪廣場32大地銳城40魯商國奧城43黃金時代廣場42陽光新路板塊銀座中心55九曲片區(qū)222.8中心區(qū)域板塊主要指緯十二路、膠濟鐵路、二環(huán)東路和經(jīng)十路圍合的區(qū)域，主要包括大觀園金融中心區(qū)、以泉城廣場為核心的CRD、山大路商務(wù)商業(yè)帶以及花園路商圈，是發(fā)展最成熟的區(qū)域。本區(qū)域商務(wù)商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，配套完善，有充足的人流和消費基礎(chǔ)，為發(fā)展城市綜合體提供了良好條件，并且該區(qū)域也是目前濟南城市綜合體項目最集中、體量最大、業(yè)態(tài)最豐富的區(qū)域。東部區(qū)域板塊主要指二環(huán)東路以東區(qū)域，主要包括高新會展板塊和奧體文博板塊。濟南“東拓、西進，南控、北跨，中疏”的十字發(fā)展戰(zhàn)略，其中以東拓為先，尤其是隨著奧體中心的建成、全運會的圓滿落幕、市政府的搬遷，并且大量國字頭企業(yè)落戶于此，東部區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘械牧硪粋€副中心，這里也必將成為居住、投資、消費的熱點區(qū)域。陽光新路板塊根據(jù)槐蔭區(qū)規(guī)劃，經(jīng)十路、陽光新路、經(jīng)七路、緯十二路交接的區(qū)域，將建成濟南西部的高檔商業(yè)圈，并與泉城廣場商業(yè)圈遙相呼應(yīng)，除了大型商業(yè)綜合體銀座中心，沿著陽光新路南北延伸，將建成一個面積30公頃的商務(wù)區(qū)。目前大量高檔住宅和商業(yè)樓盤的開發(fā)已經(jīng)使該板塊發(fā)生了翻天覆地的變化，例如陽光100、泉景天沅、盧浮宮館等大盤運營，直接影響了該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展乃至區(qū)域提升,這里將成為未來的“泉城路”，西部的商務(wù)軸線。西客站片區(qū)是濟南西進戰(zhàn)略的重要一環(huán)，站前綜合體、臘山河沿線450余畝城市商務(wù)綜合體、文化中心、會展中心等規(guī)劃也必將催生出另一個新城。四、濟南綜合體項目分類根據(jù)目前濟南綜合體項目的基本概況，我們分別以整體體量、地段、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)類型、是否精裝等作為評判標(biāo)準(zhǔn)對濟南市綜合體物業(yè)進行分類：評判依據(jù)評判標(biāo)準(zhǔn)體量≥80萬＜80萬物業(yè)類型三種及以上三種及以上地段城市中心城市副中心或者新開發(fā)區(qū)產(chǎn)品高端產(chǎn)品中高端或中端是否精裝全部精裝修部分精裝或毛坯評判結(jié)果城市綜合體區(qū)域綜合體根據(jù)我們對濟南綜合體標(biāo)準(zhǔn)的研判，我們可以將濟南綜合體項目作以下分類：1、城市綜合體萬達廣場項目信息評判標(biāo)準(zhǔn)體量100萬≥80萬物業(yè)類型寫字樓、酒店、公寓、住宅、商業(yè)三種及以上地段城市中心城市中心產(chǎn)品高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品是否精裝精裝全部精裝修評判結(jié)果城市綜合體根據(jù)我們對綜合體項目的歸類與判定，目前濟南符合城市綜合體標(biāo)準(zhǔn)的代表性項目僅有萬達廣場，此項目的總體量100萬，涵蓋的物業(yè)類型極為豐富，包含有寫字樓、酒店、公寓、住宅、商業(yè)等，且占據(jù)了老城中心絕版地段，現(xiàn)推出的住宅產(chǎn)品全部為規(guī)格較高的精裝修產(chǎn)品，提升了本案的產(chǎn)品檔次。2、區(qū)域綜合體項目名稱體量（萬平）物業(yè)類型地段產(chǎn)品檔次是否精裝評判結(jié)果銀座中心55商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店陽光新路板塊高端否區(qū)域綜合體魯商廣場21商業(yè)、寫字樓、休閑中心區(qū)域中高端否大地銳城40住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店東部區(qū)域中高端否晶都國際15公寓、寫字樓、商業(yè)中心區(qū)域中端否中潤世紀(jì)廣場38寫字樓、住宅式公寓、商業(yè)東部區(qū)域中高端住宅簡裝恒隆廣場15商業(yè)、酒店、寫字樓中心區(qū)域高端--魯商國奧城43寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)東部區(qū)域中高端公寓精裝黃金時代廣場42寫字樓、公寓、商業(yè)東部區(qū)域中高端否華強廣場22.4寫字樓、公寓、商業(yè)中心區(qū)域中高端是普利中心19.5寫字樓、公寓、商業(yè)中心區(qū)域高端公寓精裝廣廈中心44住宅、公寓、寫字樓、酒店、商業(yè)中心區(qū)域高端--丁豪廣場32酒店、商業(yè)、公寓、寫字樓東部區(qū)域中高端否評判標(biāo)準(zhǔn)＜80萬三種及以上城市副中心或者新開發(fā)區(qū)中高端或中端部分精裝毛坯根據(jù)城市綜合體評判標(biāo)準(zhǔn)，濟南在售及潛在的綜合體項目除萬達廣場（九曲片區(qū)整體規(guī)劃未定）為城市綜合體外，其他均為區(qū)域綜合體。從區(qū)域綜合體所處的位置來看，其中心區(qū)域的綜合體項目檔次相對要高，定位多為高端，而東部區(qū)域由于其目前的發(fā)展相對較弱，因此其綜合體的定位多為中高端。五、濟南綜合體項目整體研究1、物業(yè)組合項目名稱物業(yè)組合萬達廣場寫字樓、酒店、公寓、住宅、商業(yè)銀座中心寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店魯商廣場寫字樓、商業(yè)大地銳城寫字樓、住宅、商業(yè)、酒店晶都國際寫字樓、公寓、商業(yè)中潤世紀(jì)廣場寫字樓、住宅式公寓、商業(yè)恒隆廣場寫字樓、商業(yè)、酒店魯商國奧城寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)黃金時代廣場寫字樓、公寓、商業(yè)華強廣場寫字樓、公寓、商業(yè)普利中心寫字樓、公寓、商業(yè)廣廈中心寫字樓、住宅、公寓、酒店、商業(yè)丁豪廣場寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓通過以上圖表可以看出，濟南在售及潛在的13個綜合體項目中，寫字樓和商業(yè)在各項目中均有分布，這主要是一方面作為綜合體項目寫字樓代表整體形象必不可少，另一方面綜合體作為商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)是必須元素；住宅在綜合體項目中數(shù)量最少；其次是酒店，這主要是由于酒店投資回報期較長，且需要專業(yè)團隊經(jīng)營，投資風(fēng)險較大。2、供應(yīng)分析供應(yīng)體量（萬平米）項目整體住宅寫字樓公寓商業(yè)其他上市時間萬達廣場10047153212008.12.28大地銳城40171010308.9.19銀座中心557.82.31430.910.7.3魯商廣場212.910.1809.9.15晶都國際1536.532.507.6中潤世紀(jì)廣場3811158406.8.20魯商國奧城43202.6812.410.9.19黃金時代廣場42236310未上市普利中心19.51540.5未上市華強廣場22.45.95.955.485.1未上市廣廈中心441496123未上市丁豪廣場32規(guī)劃調(diào)整中，具體未定未上市恒隆廣場15規(guī)劃調(diào)整中，具體為定未上市總計486.987126.636.3595.08100.9備注：市場調(diào)研無法得到恒隆廣場、丁豪廣場具體數(shù)據(jù)，統(tǒng)計不包含兩項目；其他類包含酒店、配套等項目通過以上可以看出，寫字樓是供應(yīng)體量最大的物業(yè)類型，總體量達到了126.6萬平米；其次是商業(yè)類項目，通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大部分項目商業(yè)均包含大型的shopping-mall、超市、影院等；供應(yīng)量最少的是公寓產(chǎn)品，36.35萬平米，僅占整體市場供應(yīng)的8%。價格（元/平米）區(qū)域項目住宅寫字樓公寓商業(yè)中心區(qū)域板塊萬達廣場A組團8000C、D組團15500目前推出已售完，未新推10000-12000目前推出已售完，未新推魯商廣場均價18000最高20800均價35000最高65000晶都國際7000600028000東部區(qū)域板塊中潤廣場600014500自持大地銳城9200起價7300自持魯商國奧城1450014000自持陽光新路板塊銀座中心未售13600自持濟南綜合體在售項目較少，多為潛在項目。從各區(qū)域看，中心區(qū)域產(chǎn)品在同期同檔次銷售中價格居于領(lǐng)先地位；另外商業(yè)多是開發(fā)商自持，銷售體量較小，并且價格較高。3、去化分析（萬平米）項目名稱分類住宅公寓寫字樓商業(yè)備注萬達廣場消化體量42.5373.54.5萬底商銷售，1.5萬底商回遷，15萬商業(yè)自持剩余體量4.5081大地銳城消化體量13.6無3.3自持酒店未定剩余體量3.4無6.7自持銀座中心消化體量無2.250出租商業(yè)只租不售，引進銀座剩余體量無0.057.8出租魯商廣場消化體量無無2.92.052.1萬商業(yè)銷售8萬商業(yè)租與銀座剩余體量無無00.05晶都國際消化體量無6.531.5剩余體量無001.5中潤世紀(jì)廣場消化體量11無15出租商業(yè)只租不售，引進銀座剩余體量0無0出租魯商國奧城消化體量無1.42出租其中1#國電定向開發(fā)共3.6萬；魯商自留2#樓20-25層剩余體量無1.29.7出租從目前綜合體項目的去化情況來看，住宅產(chǎn)品方面：銷售率均在80%以上；公寓產(chǎn)品檔次相對較高，即便價格較高，但消化仍然較好，萬達達人界不足兩個月銷售完畢，銀座中心目前剩余房源也不多；寫字樓產(chǎn)品在售項目萬達廣場、大地銳城和魯商國奧城的體量還比較大，但大多是還未推出，中潤世紀(jì)廣場、魯商廣場和晶都國際已銷售完畢；商業(yè)大多是開發(fā)商自持或者僅對外出租，目前大多數(shù)處于招商狀態(tài)，部分項目已招商完畢。4、產(chǎn)品分析總體分析樓盤名稱整體規(guī)劃建筑風(fēng)格物業(yè)組合整體評判萬達廣場新古典寫字樓、酒店、公寓、住宅、商業(yè)百萬綜合體、萬象合聚銀座中心現(xiàn)代寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店西部新商圈、泉城新焦點大地銳城現(xiàn)代寫字樓、住宅、商業(yè)、酒店濟南首席城市綜合體中潤世紀(jì)廣場新古典寫字樓、住宅式公寓、商業(yè)毗鄰世界500強魯商廣場現(xiàn)代寫字樓、商業(yè)、休閑首個公園式休閑購物廣場從綜合體項目整體規(guī)劃來看，各綜合體項目結(jié)合開發(fā)商品牌、地段都有各自特色，例如萬達集團憑借在多個城市開發(fā)城市綜合體的成功經(jīng)驗，在大觀園商圈打造百萬平米綜合體，締造了“每座萬達廣場，每個城市中心”的又一個傳奇。從建筑風(fēng)格看，現(xiàn)代風(fēng)格為主，新古典風(fēng)格為輔，現(xiàn)代風(fēng)格適度夸張的立面造型和硬朗的外立面具有較強的視覺沖擊效果和說服力；萬達廣場和中潤世紀(jì)廣場采用了新古典主義風(fēng)格，新古典主義將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代。以上針對項目整體進行了分析，以下將針對產(chǎn)品各物業(yè)業(yè)態(tài)進行具體說明：寫字樓項目物業(yè)等級建筑形態(tài)電梯配置空調(diào)配置標(biāo)準(zhǔn)層面積建筑結(jié)構(gòu)萬達廣場甲級4棟高層8部三菱未定2000自由分割大地銳城甲級2棟高層4部迅達美的1200單元分割銀座中心甲級2棟高層未定未定1400單元分割魯商廣場甲級2棟小高層4-8F6、7部奧克斯中央3000-4000自由分割晶都國際甲級3棟高層9部日立中央1100自由分割中潤世紀(jì)廣場甲級4棟高層3棟小高層5部三菱中央900/1240自由分割魯商國奧城甲級4棟高層6部品牌未定1500自由分割黃金時代廣場甲級4棟高層未定未定1100-1500自由分割從綜合體項目的寫字樓產(chǎn)品來看：無論是物業(yè)等級、電梯、空調(diào)等的配置，寫字樓檔次都有了很大提升，為濟南比較缺乏的高端寫字樓市場注入了新的元素；標(biāo)準(zhǔn)層面積除了路上廣場因其特殊的建筑結(jié)構(gòu)外，多數(shù)集中在1000—2000平米左右；從建筑結(jié)構(gòu)看，多采用自由分割的形式，這也便于以后企業(yè)根據(jù)所需自由劃分。公寓項目產(chǎn)品形態(tài)外立面大堂設(shè)計戶型區(qū)間是否精裝萬達廣場平層涂料挑空，精裝45-75是銀座中心Loft玻璃幕墻挑空，精裝42-73否晶都國際平層玻璃幕墻挑空，精裝50-8090-180否魯商國奧城平層玻璃幕墻挑空，精裝40-120是綠地普利中心平層玻璃幕墻挑空、精裝100-400未定丁豪廣場平層涂料挑空精裝40、60、80、120簡裝黃金時代廣場平層玻璃幕墻挑空，精裝未定未定從綜合體項目的公寓產(chǎn)品形態(tài)來看，平層為主，loft為輔；從戶型看，小戶型為主，舒適性大戶型開始呈現(xiàn)；近幾年隨著公寓市場的成熟以及產(chǎn)品檔次的提升，多數(shù)都采用精裝修的標(biāo)準(zhǔn)。整體來講，低品質(zhì)偽公寓的狀況開始改觀，高品質(zhì)公寓已經(jīng)陸續(xù)進入濟南市場。住宅項目外立面戶型裝修情況萬達廣場干掛石材A組團90-161C、D組團237/286/292A組團簡裝C、D豪宅精裝大地銳城瓷磚、涂料50-200部分精裝、大部分毛坯中潤世紀(jì)廣場米黃色乳膠漆50-140簡裝綜合體項目中住宅體量相對較小，早期開發(fā)的中潤世紀(jì)廣場在當(dāng)時屬于比較高檔項目，目前在售的主要是大地銳城和萬達廣場，尤其是萬達廣場開發(fā)豪宅戶型面積較大，裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，在濟南首屈一指。商業(yè)項目名稱招商情況業(yè)態(tài)定位萬達廣場經(jīng)四路沿線統(tǒng)一招商，將引入萬千百貨、樂購超市和萬達影院等；住宅底商自主經(jīng)營集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體。大地銳城統(tǒng)一招商，將引進大型地下超市、主力國際品牌百貨店、美食廣場、真冰溜冰場、網(wǎng)球場、豪華影院、電玩城等將購物、休閑、娛樂、美食融為一體。銀座中心統(tǒng)一招商，引進銀座集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體魯商廣場統(tǒng)一招商，8萬平米銀座旗艦店進駐毗鄰泉城公園，8萬平米的全民健身中心，集時尚購物，高檔休閑為一體。晶都