濟(jì)南城市綜合體專(zhuān)題研究

濟(jì)南綜合體項(xiàng)目濟(jì)南綜合體項(xiàng)目專(zhuān)題研究報(bào)告策劃顧問(wèn)部：策劃顧問(wèn)部：2011年1月目錄一、我們對(duì)綜合體的理解 31、綜合體項(xiàng)目是城市聚集的產(chǎn)物 32、優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了綜合體 43、綜合體市場(chǎng)需求旺盛 44、綜合體項(xiàng)目功能多元化 45、綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要滿(mǎn)足的幾大條件 5二、濟(jì)南綜合體市場(chǎng)概述 5三、濟(jì)南綜合體項(xiàng)目分布 9四、濟(jì)南綜合體項(xiàng)目分類(lèi) 111、城市綜合體 122、區(qū)域綜合體 12五、濟(jì)南綜合體項(xiàng)目整體研究 131、物業(yè)組合 142、供應(yīng)分析 153、去化分析 174、產(chǎn)品分析 18六、濟(jì)南綜合體項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 22一、我們對(duì)綜合體的理解從高樓林立的紐約曼哈頓、繁華旖旎的巴黎拉·德方斯到生機(jī)勃勃的東京六本木；從時(shí)尚繽紛的香港又一城、風(fēng)景獨(dú)具的上海新天地到名流薈萃的北京星光天地……這個(gè)世界最迷人的城市中心，總是將居住、商務(wù)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化和自然完美相融，帶給居住者一站式的生活與便利。它更是催生市場(chǎng)繁榮與文明，激發(fā)城市活力的強(qiáng)力引擎，還可以帶動(dòng)周邊城市的快速發(fā)展。城市綜合體即是通過(guò)整體商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將城市中的商業(yè)、商務(wù)、辦公、居住、賓館、展覽、餐飲、會(huì)所、娛樂(lè)、休閑和交通等城市生活空間的多項(xiàng)組合在一起，并在各部分間建立一種相互依存，互為價(jià)值鏈的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)大規(guī)模、多功能、現(xiàn)代化的城市街區(qū)和服務(wù)業(yè)集聚地，所以也被稱(chēng)為“城中之城”。很多發(fā)達(dá)城市的綜合體項(xiàng)目已經(jīng)成為了它們的地標(biāo)性建筑，但就濟(jì)南目前市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)講只有濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可以稱(chēng)之為城市綜合體。1、綜合體項(xiàng)目是城市聚集的產(chǎn)物綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。它是拓展城市發(fā)展空間的良好載體，而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會(huì)越來(lái)越多。城市綜合體不僅是城市發(fā)展的新興載體，是城市經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的集中體現(xiàn)，也是優(yōu)化城市資源配置的創(chuàng)新模式。開(kāi)發(fā)建設(shè)城市綜合體，能夠產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和綜合社會(huì)效益，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)的新引擎2、優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了綜合體綜合體依地段而生，一般都在CBD區(qū)域就會(huì)出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，CBD本身就是一個(gè)龐大的綜合體。如濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。另外從全國(guó)來(lái)看，如北京國(guó)貿(mào)、上海新天地等幾乎所有成功經(jīng)營(yíng)的“城市綜合體”建筑都是建在一個(gè)城市的中心區(qū)域、核心位置、交通便利、商圈繁榮。3、綜合體市場(chǎng)需求旺盛由于目前城市客群大多從事腦力勞動(dòng)，具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，有追求高檔住宅的能力與強(qiáng)烈的意愿，并且一般受過(guò)良好教育，具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。首先，表現(xiàn)在對(duì)物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等要求較高；其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。雄居城市商務(wù)中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車(chē)水馬龍所帶來(lái)的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂(lè)趣。因此，集公寓、商場(chǎng)、休閑、娛樂(lè)等于一體的綜合體物業(yè)的需求漸成熱點(diǎn)。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生了。4、綜合體項(xiàng)目功能多元化綜合體一般具備以下幾個(gè)功能，但由于其每個(gè)開(kāi)發(fā)商的定位不一樣，所開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型也有所差別，但一般不外乎以下幾大功能：功能功能概述商務(wù)綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿(mǎn)足不同企業(yè)的商務(wù)需求。商業(yè)提供生活性、愉快性和豐富性，以滿(mǎn)足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿(mǎn)足各類(lèi)階層的消費(fèi)需求。居住城市綜合體應(yīng)節(jié)省時(shí)間和其他各類(lèi)資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿(mǎn)足城市其他階層人士的居住需求。酒店它為綜合體提供流動(dòng)的“居住”人口和活動(dòng)的人，并提供娛樂(lè)設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時(shí)的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其活力。公園公園是綜合體中最人性化的項(xiàng)目，它為在綜合體中工作生活的都市人帶來(lái)綠色的氣息。關(guān)注人文環(huán)境的同時(shí)，也成為綜合體中的景觀項(xiàng)目。5、綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要滿(mǎn)足的幾大條件條件條件概述三大選址標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)；項(xiàng)目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)；位于新開(kāi)發(fā)區(qū)。交通便捷交通的便利將為綜合體項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。完善的生活配套為滿(mǎn)足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活配套二、濟(jì)南綜合體市場(chǎng)概述一直以來(lái)，城市綜合體對(duì)濟(jì)南來(lái)說(shuō)是個(gè)比較陌生的詞條，始建于92年的山東世界貿(mào)易中心是集購(gòu)物、星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、娛樂(lè)、休閑等功能于一體的大型商業(yè)綜合體，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是濟(jì)南第一個(gè)真正意義上的城市綜合體項(xiàng)目。自濟(jì)南第九次黨代會(huì)以來(lái)，如何在較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，固定資產(chǎn)投資和城市建設(shè)三方面的強(qiáng)勢(shì)勁頭，避免全運(yùn)后投資規(guī)模不足帶來(lái)的“經(jīng)濟(jì)低谷效應(yīng)”，如何深入貫徹省市黨委政府做強(qiáng)城市功能、做亮城市形象和拓展城市發(fā)展空間，打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的總體要求，以城市綜合體為切入點(diǎn)，掀起城市規(guī)劃、發(fā)展建設(shè)的新潮。09年10月《濟(jì)南市城市綜合體發(fā)展布局規(guī)劃》正式啟動(dòng)，與塑造“山、泉、湖、河、城”有機(jī)相融的泉城特色相結(jié)合，規(guī)劃布局一批功能復(fù)合、空間集約、交通高效、設(shè)施先進(jìn)、特色鮮明的綜合體項(xiàng)目。結(jié)合“一城三區(qū)“的空間格局，濟(jì)南市共發(fā)展城市綜合體16個(gè)，總用地40平方公里，可開(kāi)發(fā)建設(shè)面積7000萬(wàn)平米。老城區(qū)老城區(qū)是省會(huì)綜合功能高度復(fù)合的區(qū)域，以?xún)?yōu)化空間布局、完善服務(wù)功能、重塑城市形象、提升環(huán)境品質(zhì)為重點(diǎn)規(guī)劃城市綜合體6個(gè)：泉城路商業(yè)中心區(qū)、泉城廣場(chǎng)南側(cè)、經(jīng)四緯一地區(qū)、經(jīng)七緯十二地區(qū)、山大路地區(qū)和二環(huán)東路地區(qū)。其中泉城路商業(yè)中心區(qū)以商業(yè)金融、商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)為主導(dǎo)功能；泉城廣場(chǎng)南側(cè)以商業(yè)金融、酒店服務(wù)為主導(dǎo)功能；經(jīng)四緯一地區(qū)以商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、居住為主導(dǎo)功能；經(jīng)七緯十二地區(qū)臨近西市場(chǎng)，以商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公和休閑娛樂(lè)為主導(dǎo)功能；山大路地區(qū)以電子商務(wù)、科技研發(fā)和商業(yè)服務(wù)為主導(dǎo)功能；二環(huán)東路地區(qū)以商業(yè)金融、商業(yè)服務(wù)和教育科研為主導(dǎo)功能。東部新區(qū)東部新區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化新城區(qū)，圍繞戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃城市綜合體4個(gè)：奧體文博中心區(qū)、唐冶新區(qū)中心區(qū)、漢?？偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)、外包會(huì)展區(qū)。其中奧體文博中心區(qū)位于燕山新區(qū)核心，以文化博覽、體育休閑、商務(wù)辦公、商業(yè)金融為主導(dǎo)功能；唐冶新區(qū)中心區(qū)位于東繞城以東以行政辦公、商業(yè)金融和文化體育為主導(dǎo)功能；漢?？偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)位于經(jīng)十路兩側(cè)，以ICT經(jīng)濟(jì)總部、商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)和居住為主導(dǎo)功能；外包會(huì)展區(qū)位于高新區(qū)中心區(qū)，以服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)、科研教育和會(huì)議博覽為主導(dǎo)功能。西部新區(qū)西部新區(qū)是以高鐵西客站和大學(xué)科技園為重點(diǎn)的城市標(biāo)志性地區(qū)，結(jié)合高鐵樞紐和省會(huì)文化中心建設(shè)規(guī)劃城市綜合體2個(gè)：西部新城核心區(qū)和大學(xué)科技園中心區(qū)。其中西部新城核心區(qū)以交通樞紐、文化娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)和會(huì)議展覽為主導(dǎo)功能；大學(xué)科技園中心區(qū)以教育科研、商業(yè)服務(wù)、旅游休閑為主導(dǎo)功能。濱河新區(qū)濱河新區(qū)是城市北部的功能拓展區(qū)和新的城市發(fā)展帶、旅游景觀帶、生活休閑帶，著眼于打造省城“北跨“的起跳板規(guī)劃城市綜合體4個(gè)：濱河新區(qū)核心區(qū)、新火車(chē)東站地區(qū)、華山片區(qū)和濼口片區(qū)。其中濱河新區(qū)核心區(qū)圍繞北湖周邊，以商業(yè)金融、商務(wù)辦公和體育休閑為主導(dǎo)功能；新火車(chē)東站地區(qū)位于王舍人東北，以交通樞紐、商務(wù)辦公、商業(yè)金融為主導(dǎo)功能；華山片區(qū)以歷史文化、旅游休閑、商業(yè)商務(wù)和居住生活為主導(dǎo)功能；濼口片區(qū)以商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公和居住生活為主導(dǎo)功能。發(fā)展城市綜合體是新區(qū)開(kāi)發(fā)、老城提升的主抓手，是拓展城市發(fā)展空間、打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的強(qiáng)大引擎。如今濟(jì)南城市綜合體已經(jīng)遍地開(kāi)花，濟(jì)南正式進(jìn)入了城市綜合體時(shí)代。三、濟(jì)南綜合體項(xiàng)目分布板塊項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目體量（萬(wàn)平米）中心區(qū)域板塊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)100魯商廣場(chǎng)21晶都國(guó)際15恒隆廣場(chǎng)15普利中心19.5華強(qiáng)廣場(chǎng)22.4廣廈中心44東部區(qū)域板塊中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)38丁豪廣場(chǎng)32大地銳城40魯商國(guó)奧城43黃金時(shí)代廣場(chǎng)42陽(yáng)光新路板塊銀座中心55九曲片區(qū)222.8中心區(qū)域板塊主要指緯十二路、膠濟(jì)鐵路、二環(huán)東路和經(jīng)十路圍合的區(qū)域，主要包括大觀園金融中心區(qū)、以泉城廣場(chǎng)為核心的CRD、山大路商務(wù)商業(yè)帶以及花園路商圈，是發(fā)展最成熟的區(qū)域。本區(qū)域商務(wù)商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，配套完善，有充足的人流和消費(fèi)基礎(chǔ)，為發(fā)展城市綜合體提供了良好條件，并且該區(qū)域也是目前濟(jì)南城市綜合體項(xiàng)目最集中、體量最大、業(yè)態(tài)最豐富的區(qū)域。東部區(qū)域板塊主要指二環(huán)東路以東區(qū)域，主要包括高新會(huì)展板塊和奧體文博板塊。濟(jì)南“東拓、西進(jìn)，南控、北跨，中疏”的十字發(fā)展戰(zhàn)略，其中以東拓為先，尤其是隨著奧體中心的建成、全運(yùn)會(huì)的圓滿(mǎn)落幕、市政府的搬遷，并且大量國(guó)字頭企業(yè)落戶(hù)于此，東部區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘械牧硪粋€(gè)副中心，這里也必將成為居住、投資、消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域。陽(yáng)光新路板塊根據(jù)槐蔭區(qū)規(guī)劃，經(jīng)十路、陽(yáng)光新路、經(jīng)七路、緯十二路交接的區(qū)域，將建成濟(jì)南西部的高檔商業(yè)圈，并與泉城廣場(chǎng)商業(yè)圈遙相呼應(yīng)，除了大型商業(yè)綜合體銀座中心，沿著陽(yáng)光新路南北延伸，將建成一個(gè)面積30公頃的商務(wù)區(qū)。目前大量高檔住宅和商業(yè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)使該板塊發(fā)生了翻天覆地的變化，例如陽(yáng)光100、泉景天沅、盧浮宮館等大盤(pán)運(yùn)營(yíng)，直接影響了該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展乃至區(qū)域提升,這里將成為未來(lái)的“泉城路”，西部的商務(wù)軸線(xiàn)。西客站片區(qū)是濟(jì)南西進(jìn)戰(zhàn)略的重要一環(huán)，站前綜合體、臘山河沿線(xiàn)450余畝城市商務(wù)綜合體、文化中心、會(huì)展中心等規(guī)劃也必將催生出另一個(gè)新城。四、濟(jì)南綜合體項(xiàng)目分類(lèi)根據(jù)目前濟(jì)南綜合體項(xiàng)目的基本概況，我們分別以整體體量、地段、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)類(lèi)型、是否精裝等作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)對(duì)濟(jì)南市綜合體物業(yè)進(jìn)行分類(lèi)：評(píng)判依據(jù)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)體量≥80萬(wàn)＜80萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型三種及以上三種及以上地段城市中心城市副中心或者新開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)品高端產(chǎn)品中高端或中端是否精裝全部精裝修部分精裝或毛坯評(píng)判結(jié)果城市綜合體區(qū)域綜合體根據(jù)我們對(duì)濟(jì)南綜合體標(biāo)準(zhǔn)的研判，我們可以將濟(jì)南綜合體項(xiàng)目作以下分類(lèi)：1、城市綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目信息評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)體量100萬(wàn)≥80萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)字樓、酒店、公寓、住宅、商業(yè)三種及以上地段城市中心城市中心產(chǎn)品高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品是否精裝精裝全部精裝修評(píng)判結(jié)果城市綜合體根據(jù)我們對(duì)綜合體項(xiàng)目的歸類(lèi)與判定，目前濟(jì)南符合城市綜合體標(biāo)準(zhǔn)的代表性項(xiàng)目?jī)H有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，此項(xiàng)目的總體量100萬(wàn)，涵蓋的物業(yè)類(lèi)型極為豐富，包含有寫(xiě)字樓、酒店、公寓、住宅、商業(yè)等，且占據(jù)了老城中心絕版地段，現(xiàn)推出的住宅產(chǎn)品全部為規(guī)格較高的精裝修產(chǎn)品，提升了本案的產(chǎn)品檔次。2、區(qū)域綜合體項(xiàng)目名稱(chēng)體量（萬(wàn)平）物業(yè)類(lèi)型地段產(chǎn)品檔次是否精裝評(píng)判結(jié)果銀座中心55商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓、酒店陽(yáng)光新路板塊高端否區(qū)域綜合體魯商廣場(chǎng)21商業(yè)、寫(xiě)字樓、休閑中心區(qū)域中高端否大地銳城40住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店?yáng)|部區(qū)域中高端否晶都國(guó)際15公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)中心區(qū)域中端否中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)38寫(xiě)字樓、住宅式公寓、商業(yè)東部區(qū)域中高端住宅簡(jiǎn)裝恒隆廣場(chǎng)15商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓中心區(qū)域高端--魯商國(guó)奧城43寫(xiě)字樓、酒店、公寓、商業(yè)東部區(qū)域中高端公寓精裝黃金時(shí)代廣場(chǎng)42寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)東部區(qū)域中高端否華強(qiáng)廣場(chǎng)22.4寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)中心區(qū)域中高端是普利中心19.5寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)中心區(qū)域高端公寓精裝廣廈中心44住宅、公寓、寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)中心區(qū)域高端--丁豪廣場(chǎng)32酒店、商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓東部區(qū)域中高端否評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)＜80萬(wàn)三種及以上城市副中心或者新開(kāi)發(fā)區(qū)中高端或中端部分精裝毛坯根據(jù)城市綜合體評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，濟(jì)南在售及潛在的綜合體項(xiàng)目除萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（九曲片區(qū)整體規(guī)劃未定）為城市綜合體外，其他均為區(qū)域綜合體。從區(qū)域綜合體所處的位置來(lái)看，其中心區(qū)域的綜合體項(xiàng)目檔次相對(duì)要高，定位多為高端，而東部區(qū)域由于其目前的發(fā)展相對(duì)較弱，因此其綜合體的定位多為中高端。五、濟(jì)南綜合體項(xiàng)目整體研究1、物業(yè)組合項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)組合萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、酒店、公寓、住宅、商業(yè)銀座中心寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓、酒店魯商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、商業(yè)大地銳城寫(xiě)字樓、住宅、商業(yè)、酒店晶都國(guó)際寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、住宅式公寓、商業(yè)恒隆廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店魯商國(guó)奧城寫(xiě)字樓、酒店、公寓、商業(yè)黃金時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)華強(qiáng)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)普利中心寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)廣廈中心寫(xiě)字樓、住宅、公寓、酒店、商業(yè)丁豪廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)、公寓通過(guò)以上圖表可以看出，濟(jì)南在售及潛在的13個(gè)綜合體項(xiàng)目中，寫(xiě)字樓和商業(yè)在各項(xiàng)目中均有分布，這主要是一方面作為綜合體項(xiàng)目寫(xiě)字樓代表整體形象必不可少，另一方面綜合體作為商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)是必須元素；住宅在綜合體項(xiàng)目中數(shù)量最少；其次是酒店，這主要是由于酒店投資回報(bào)期較長(zhǎng)，且需要專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。2、供應(yīng)分析供應(yīng)體量（萬(wàn)平米）項(xiàng)目整體住宅寫(xiě)字樓公寓商業(yè)其他上市時(shí)間萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10047153212008.12.28大地銳城40171010308.9.19銀座中心557.82.31430.910.7.3魯商廣場(chǎng)212.910.1809.9.15晶都國(guó)際1536.532.507.6中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)3811158406.8.20魯商國(guó)奧城43202.6812.410.9.19黃金時(shí)代廣場(chǎng)42236310未上市普利中心19.51540.5未上市華強(qiáng)廣場(chǎng)22.45.95.955.485.1未上市廣廈中心441496123未上市丁豪廣場(chǎng)32規(guī)劃調(diào)整中，具體未定未上市恒隆廣場(chǎng)15規(guī)劃調(diào)整中，具體為定未上市總計(jì)486.987126.636.3595.08100.9備注：市場(chǎng)調(diào)研無(wú)法得到恒隆廣場(chǎng)、丁豪廣場(chǎng)具體數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)不包含兩項(xiàng)目；其他類(lèi)包含酒店、配套等項(xiàng)目通過(guò)以上可以看出，寫(xiě)字樓是供應(yīng)體量最大的物業(yè)類(lèi)型，總體量達(dá)到了126.6萬(wàn)平米；其次是商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目，通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大部分項(xiàng)目商業(yè)均包含大型的shopping-mall、超市、影院等；供應(yīng)量最少的是公寓產(chǎn)品，36.35萬(wàn)平米，僅占整體市場(chǎng)供應(yīng)的8%。價(jià)格（元/平米）區(qū)域項(xiàng)目住宅寫(xiě)字樓公寓商業(yè)中心區(qū)域板塊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)A組團(tuán)8000C、D組團(tuán)15500目前推出已售完，未新推10000-12000目前推出已售完，未新推魯商廣場(chǎng)均價(jià)18000最高20800均價(jià)35000最高65000晶都國(guó)際7000600028000東部區(qū)域板塊中潤(rùn)廣場(chǎng)600014500自持大地銳城9200起價(jià)7300自持魯商國(guó)奧城1450014000自持陽(yáng)光新路板塊銀座中心未售13600自持濟(jì)南綜合體在售項(xiàng)目較少，多為潛在項(xiàng)目。從各區(qū)域看，中心區(qū)域產(chǎn)品在同期同檔次銷(xiāo)售中價(jià)格居于領(lǐng)先地位；另外商業(yè)多是開(kāi)發(fā)商自持，銷(xiāo)售體量較小，并且價(jià)格較高。3、去化分析（萬(wàn)平米）項(xiàng)目名稱(chēng)分類(lèi)住宅公寓寫(xiě)字樓商業(yè)備注萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)消化體量42.5373.54.5萬(wàn)底商銷(xiāo)售，1.5萬(wàn)底商回遷，15萬(wàn)商業(yè)自持剩余體量4.5081大地銳城消化體量13.6無(wú)3.3自持酒店未定剩余體量3.4無(wú)6.7自持銀座中心消化體量無(wú)2.250出租商業(yè)只租不售，引進(jìn)銀座剩余體量無(wú)0.057.8出租魯商廣場(chǎng)消化體量無(wú)無(wú)2.92.052.1萬(wàn)商業(yè)銷(xiāo)售8萬(wàn)商業(yè)租與銀座剩余體量無(wú)無(wú)00.05晶都國(guó)際消化體量無(wú)6.531.5剩余體量無(wú)001.5中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)消化體量11無(wú)15出租商業(yè)只租不售，引進(jìn)銀座剩余體量0無(wú)0出租魯商國(guó)奧城消化體量無(wú)1.42出租其中1#國(guó)電定向開(kāi)發(fā)共3.6萬(wàn)；魯商自留2#樓20-25層剩余體量無(wú)1.29.7出租從目前綜合體項(xiàng)目的去化情況來(lái)看，住宅產(chǎn)品方面：銷(xiāo)售率均在80%以上；公寓產(chǎn)品檔次相對(duì)較高，即便價(jià)格較高，但消化仍然較好，萬(wàn)達(dá)達(dá)人界不足兩個(gè)月銷(xiāo)售完畢，銀座中心目前剩余房源也不多；寫(xiě)字樓產(chǎn)品在售項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大地銳城和魯商國(guó)奧城的體量還比較大，但大多是還未推出，中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、魯商廣場(chǎng)和晶都國(guó)際已銷(xiāo)售完畢；商業(yè)大多是開(kāi)發(fā)商自持或者僅對(duì)外出租，目前大多數(shù)處于招商狀態(tài)，部分項(xiàng)目已招商完畢。4、產(chǎn)品分析總體分析樓盤(pán)名稱(chēng)整體規(guī)劃建筑風(fēng)格物業(yè)組合整體評(píng)判萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新古典寫(xiě)字樓、酒店、公寓、住宅、商業(yè)百萬(wàn)綜合體、萬(wàn)象合聚銀座中心現(xiàn)代寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓、酒店西部新商圈、泉城新焦點(diǎn)大地銳城現(xiàn)代寫(xiě)字樓、住宅、商業(yè)、酒店濟(jì)南首席城市綜合體中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)新古典寫(xiě)字樓、住宅式公寓、商業(yè)毗鄰世界500強(qiáng)魯商廣場(chǎng)現(xiàn)代寫(xiě)字樓、商業(yè)、休閑首個(gè)公園式休閑購(gòu)物廣場(chǎng)從綜合體項(xiàng)目整體規(guī)劃來(lái)看，各綜合體項(xiàng)目結(jié)合開(kāi)發(fā)商品牌、地段都有各自特色，例如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)憑借在多個(gè)城市開(kāi)發(fā)城市綜合體的成功經(jīng)驗(yàn)，在大觀園商圈打造百萬(wàn)平米綜合體，締造了“每座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，每個(gè)城市中心”的又一個(gè)傳奇。從建筑風(fēng)格看，現(xiàn)代風(fēng)格為主，新古典風(fēng)格為輔，現(xiàn)代風(fēng)格適度夸張的立面造型和硬朗的外立面具有較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊效果和說(shuō)服力；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)采用了新古典主義風(fēng)格，新古典主義將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代。以上針對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行了分析，以下將針對(duì)產(chǎn)品各物業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行具體說(shuō)明：寫(xiě)字樓項(xiàng)目物業(yè)等級(jí)建筑形態(tài)電梯配置空調(diào)配置標(biāo)準(zhǔn)層面積建筑結(jié)構(gòu)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)甲級(jí)4棟高層8部三菱未定2000自由分割大地銳城甲級(jí)2棟高層4部迅達(dá)美的1200單元分割銀座中心甲級(jí)2棟高層未定未定1400單元分割魯商廣場(chǎng)甲級(jí)2棟小高層4-8F6、7部奧克斯中央3000-4000自由分割晶都國(guó)際甲級(jí)3棟高層9部日立中央1100自由分割中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)甲級(jí)4棟高層3棟小高層5部三菱中央900/1240自由分割魯商國(guó)奧城甲級(jí)4棟高層6部品牌未定1500自由分割黃金時(shí)代廣場(chǎng)甲級(jí)4棟高層未定未定1100-1500自由分割從綜合體項(xiàng)目的寫(xiě)字樓產(chǎn)品來(lái)看：無(wú)論是物業(yè)等級(jí)、電梯、空調(diào)等的配置，寫(xiě)字樓檔次都有了很大提升，為濟(jì)南比較缺乏的高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)注入了新的元素；標(biāo)準(zhǔn)層面積除了路上廣場(chǎng)因其特殊的建筑結(jié)構(gòu)外，多數(shù)集中在1000—2000平米左右；從建筑結(jié)構(gòu)看，多采用自由分割的形式，這也便于以后企業(yè)根據(jù)所需自由劃分。公寓項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)外立面大堂設(shè)計(jì)戶(hù)型區(qū)間是否精裝萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)平層涂料挑空，精裝45-75是銀座中心Loft玻璃幕墻挑空，精裝42-73否晶都國(guó)際平層玻璃幕墻挑空，精裝50-8090-180否魯商國(guó)奧城平層玻璃幕墻挑空，精裝40-120是綠地普利中心平層玻璃幕墻挑空、精裝100-400未定丁豪廣場(chǎng)平層涂料挑空精裝40、60、80、120簡(jiǎn)裝黃金時(shí)代廣場(chǎng)平層玻璃幕墻挑空，精裝未定未定從綜合體項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，平層為主，loft為輔；從戶(hù)型看，小戶(hù)型為主，舒適性大戶(hù)型開(kāi)始呈現(xiàn)；近幾年隨著公寓市場(chǎng)的成熟以及產(chǎn)品檔次的提升，多數(shù)都采用精裝修的標(biāo)準(zhǔn)。整體來(lái)講，低品質(zhì)偽公寓的狀況開(kāi)始改觀，高品質(zhì)公寓已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)。住宅項(xiàng)目外立面戶(hù)型裝修情況萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)干掛石材A組團(tuán)90-161C、D組團(tuán)237/286/292A組團(tuán)簡(jiǎn)裝C、D豪宅精裝大地銳城瓷磚、涂料50-200部分精裝、大部分毛坯中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)米黃色乳膠漆50-140簡(jiǎn)裝綜合體項(xiàng)目中住宅體量相對(duì)較小，早期開(kāi)發(fā)的中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)在當(dāng)時(shí)屬于比較高檔項(xiàng)目，目前在售的主要是大地銳城和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，尤其是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)豪宅戶(hù)型面積較大，裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，在濟(jì)南首屈一指。商業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)招商情況業(yè)態(tài)定位萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)四路沿線(xiàn)統(tǒng)一招商，將引入萬(wàn)千百貨、樂(lè)購(gòu)超市和萬(wàn)達(dá)影院等；住宅底商自主經(jīng)營(yíng)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體。大地銳城統(tǒng)一招商，將引進(jìn)大型地下超市、主力國(guó)際品牌百貨店、美食廣場(chǎng)、真冰溜冰場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、豪華影院、電玩城等將購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食融為一體。銀座中心統(tǒng)一招商，引進(jìn)銀座集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體魯商廣場(chǎng)統(tǒng)一招商，8萬(wàn)平米銀座旗艦店進(jìn)駐毗鄰泉城公園，8萬(wàn)平米的全民健身中心，集時(shí)尚購(gòu)物，高檔休閑為一體。晶都