房屋出租的納稅籌劃

房屋出租的納稅籌劃企業(yè)將閑置的房屋對(duì)外出租，現(xiàn)已成為一種普遍的投資方式。房屋出租業(yè)務(wù)主要應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅。具體規(guī)定為：按租金收入的5％計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；按租金收入的12％計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?？梢?，房產(chǎn)稅與營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)都是租金收入，有一定的重復(fù)性。因此，可以對(duì)企業(yè)房屋出租業(yè)務(wù)進(jìn)行綜合籌劃，以減輕納稅人的稅負(fù)。一、合理分解租金收入企業(yè)將房屋對(duì)外出租收取的租金直接關(guān)系到應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅，租金收入高則承擔(dān)的稅負(fù)重：企業(yè)應(yīng)盡量降低租金收入，或者將租金收入以其他收入形式表現(xiàn)，這樣就能有效地減輕企業(yè)稅負(fù)。例1：某企業(yè)是增值稅一般納稅人。該企業(yè)1999年將位于市區(qū)的房屋一幢出租給某商貿(mào)公司，租金為每年150萬元，租期為5年，租金中包含簡(jiǎn)單家具、空調(diào)的使用費(fèi)以及電話費(fèi)、水電費(fèi)。該企業(yè)當(dāng)年購(gòu)家具、空調(diào)等15萬元(不含稅價(jià)，下同)用于該出租房．預(yù)計(jì)使用年限為5年。另外，當(dāng)年為出租房支付電話費(fèi)6萬元、水費(fèi)4萬元(不含稅價(jià))、電費(fèi)6萬元(不含稅價(jià))。根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣；用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額也不得抵扣。因此該企業(yè)當(dāng)年購(gòu)置家具、空調(diào)等開支的15萬元不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，購(gòu)置家具、空調(diào)等的購(gòu)進(jìn)成本為17．55萬元(15+15×17％)；家具、空調(diào)等年均使用成本為3．5l萬元(17．55÷5)；水電費(fèi)為11．54萬元(4+4x13％+6+6×17％)。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，該企業(yè)房屋租賃行為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=150×5％=7．5(萬元)，應(yīng)納房產(chǎn)稅=150×12％=18(萬元)，應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=7．5×（7％+3％)=0.75(萬元)。假定房屋年使用成本為c，則該企業(yè)當(dāng)年房屋出租成本為房屋年使用成本、固定資產(chǎn)使用成本、水電費(fèi)、電話費(fèi)以及應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加之和：房屋出租成本=c+3.51+11.54+6+7.5+18+0.75=C+47．3(萬元)，房屋出租業(yè)務(wù)稅前收益=150-C-47.3=102.7-C(萬元)。納稅籌劃：該企業(yè)與商貿(mào)公司分別簽訂房屋租賃合同、轉(zhuǎn)售家具空調(diào)合同、電話費(fèi)水電費(fèi)代理合同，并對(duì)以上業(yè)務(wù)分別核算。家具、空調(diào)按分期付款方式，以20萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣給商貿(mào)公司．商貿(mào)公司每年付款4萬元，分5年全部付清，電話費(fèi)、水電費(fèi)由商貿(mào)公司自行承擔(dān)，但由該企業(yè)代為繳納，并按電話費(fèi)、水電費(fèi)的50％收取服務(wù)費(fèi)。當(dāng)年商貿(mào)公司承擔(dān)電話費(fèi)6萬元，該企業(yè)向商貿(mào)公司收取電話服務(wù)費(fèi)3萬元。當(dāng)年商貿(mào)公司承擔(dān)水費(fèi)4.52萬元(4+4×13％)，該企業(yè)向商貿(mào)公司收取水費(fèi)代理服務(wù)費(fèi)2.26萬元。當(dāng)年商貿(mào)公司承擔(dān)電費(fèi)7．02萬元(6+6×17％)，該企業(yè)向商貿(mào)公司收取電費(fèi)代理服務(wù)費(fèi)3．5l萬元。以上項(xiàng)目收取費(fèi)用后，為保證租賃方和承租方雙方的利益，房屋租賃價(jià)格按前述150萬元扣除以上費(fèi)用后收取，以使承租方總支出不變。房屋租賃價(jià)格=150-4-(6+3)一(4.52+2.26一(7.02+3.51)=119．69(萬元)。這種方案下，企業(yè)購(gòu)進(jìn)的家具、空調(diào)的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，則家具、空調(diào)當(dāng)年使用成本為3萬元(15÷5)。l這樣，該企業(yè)的房屋租賃行為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=119.69×5％=5.984(萬元)，應(yīng)納房產(chǎn)稅=119.69×12％=14.3628(萬元)，電}話費(fèi)、水電費(fèi)、代理服務(wù)費(fèi)收入應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=(3+2.26+3.51)×5％=0.4385(萬元)，應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=（5.984+0．4385)×10％=0.6423(萬元)，轉(zhuǎn)售家具、空調(diào)應(yīng)納增值稅=4×17％-15×17％÷5=0.17(萬元)。家具、空調(diào)的進(jìn)項(xiàng)稅額分5年抵扣完畢。則：房屋出租成本=房屋年使用成本+固定資產(chǎn)使用成本+應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅+應(yīng)納房產(chǎn)稅+應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=c+3+（5.9845+0．4385)+14．3628+0．6423=C+24.4281(萬元)，服務(wù)出租及相關(guān)收入=119．69+4+3+2.26+3.51=132．46(萬元)，房屋出租業(yè)務(wù)稅前收益=132.46-(C+24.4281)=108.0319-C(萬元)。從以上分析可以看出，籌劃前的方案中該企業(yè)與商貿(mào)公司僅簽訂一個(gè)房屋租賃合同，租賃收入包含了水電費(fèi)、電話費(fèi)、家具空調(diào)使用費(fèi)等，租賃價(jià)格高．故企業(yè)承擔(dān)了較高的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加．同時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣?；I劃后的方案中該企業(yè)將各種收入與房屋出租收入分開核算，在實(shí)際收入不變的情況下，降低了房屋出租的名義收入，降低了應(yīng)納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建沒稅和教育費(fèi)附加額，同時(shí)固定資產(chǎn)通過轉(zhuǎn)售，使進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，降低了應(yīng)納增值稅額．從綜合效果看，籌劃后的方案減輕了企業(yè)的稅負(fù)，增加了企業(yè)的稅前收益5.3319萬元(108.0319-102.7)。二、變房屋出租業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)企業(yè)以房地產(chǎn)投資最常見的方式有兩種：出租取得租金收入；以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)．．這兩種方式所涉及的稅種及稅負(fù)各不相同。護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，屬房屋出租的還應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。而如果承包者或承租者未領(lǐng)取任何類型的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，則企業(yè)向其提供各種資產(chǎn)收取的各種名目的價(jià)款，均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不屬于租賃行為。本例中．如張某領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，則每年賓館應(yīng)納房產(chǎn)稅=30x12％=3．6(萬元)，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及其附加稅=30×5％×(1+10％)=1．65(萬元)(營(yíng)業(yè)稅稅率為5％，附加稅稅率合計(jì)為10％，所得稅前應(yīng)納稅金=3．6+1．65=5．25(萬元)，占租金收入的17．5％，顯然，稅負(fù)較重。如張某不