福建省綠色建筑運行維護技術規(guī)程

1總則

1.0.1為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約資源和保護環(huán)境的經濟技術政策，推進

福建省建筑業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，規(guī)范綠色建筑運行維護管理，落實節(jié)

能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和保護環(huán)境的實際效果，制定本規(guī)程。

1.0.2本規(guī)程適用于福建省新建、擴建和改建綠色民用建筑的運行

維護管理。

1.0.3綠色建筑采用的相關運行維護管理措施、技術文件和合同文

件的技術條款應符合本規(guī)程的規(guī)定。

1.0.4綠色建筑綜合效能調適、交付、運行維護管理除應符合本規(guī)

程的規(guī)定外，尚應符合國家和福建省現(xiàn)行有關法律法規(guī)和標準的規(guī)

定。

1

2術語

2.0.1綠色建筑greenbuilding

在全壽命期內，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)

材）、保護環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用

空間，與自然和諧共生的建筑。

2.0.2調試test

竣工階段通過對建筑設備系統(tǒng)進行測試、調整和平衡，使其滿

足無運行負荷靜態(tài)的設計要求。

2.0.3綜合效能調適commissioning

通過對建筑設備系統(tǒng)的調試驗證、性能測試驗證、綜合效果驗

收和季節(jié)性工況驗證，以確保系統(tǒng)實現(xiàn)不同負荷工況運行和用戶實

際使用功能的要求。

2.0.4被動技術措施passivetechnology

直接利用陽光、風力、氣溫、濕度、地形、植物等現(xiàn)場自然條

件，通過優(yōu)化建筑設計，采用非機械、不耗能或極少量耗能的方式，

降低建筑的采暖、空調和照明等負荷，提高室內外環(huán)境性能的技術

措施。通常包括天然采光、自然通風、圍護結構的保溫、隔熱、遮

陽、蓄熱、雨水入滲等措施。

2.0.5建筑能源管理系統(tǒng)buildingenergymanagementsystem

對建筑物或者建筑群內的變配電、照明、電梯、供暖、空調、

給排水等設備的能源使用狀況進行監(jiān)測、控制、統(tǒng)計、評估等的軟

硬件系統(tǒng)。

2.0.6既有建筑再調適retro-commissioning

對既有建筑各個系統(tǒng)進行詳細診斷、修改和完善，確保建筑舒

適性，提高能效，降低用能系統(tǒng)的能耗。

2

2.0.7非傳統(tǒng)水源nontraditionalwatersource

不同于傳統(tǒng)地表水供水和地下水供水的水源，包括再生水、雨

水、海水等。

2.0.8可再利用材料reusablematerial

在不改變所回收物質形態(tài)的前提下進行材料的直接再利用，或

經過再組合、再修復后再利用的材料。

2.0.9可再循環(huán)材料recyclablematerial

通過改變物質形態(tài)可實現(xiàn)多次循環(huán)利用的材料。

2.0.10可再生能源renewableenergy

從自然界獲取的、可以再生的非化石能源，包括風能、太陽能、

水能、生物質能、地熱能和海洋能等。

3

3基本規(guī)定

3.0.1綠色建筑運行維護技術應包括建筑綜合效能調適、交付、運

行維護和管理等內容。

3.0.2綠色建筑運行應充分考慮各時段氣候狀況和建筑所處狀態(tài)，

優(yōu)先使用自然通風、遮陽等被動技術措施。

3.0.3綠色建筑運行維護應符合現(xiàn)行國家標準《綠色建筑評價標

準》GB/T50378和現(xiàn)行地方標準《福建省綠色建筑評價標準》DBJ/T

13-118中的有關規(guī)定。

3.0.4綠色建筑的運行維護管理單位應編制針對性的綠色運行維

護管理技術手冊，并至少應包括節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和綠化等管理制

度。

3.0.5綠色建筑運行維護應由產權人委托具有專業(yè)技術能力及管

理能力的物業(yè)服務單位或其他部門機構實施，并符合以下要求：

1一星級綠色建筑項目的運行維護管理單位應至少具有ISO

9001質量管理體系認證；

2二星級綠色建筑項目的運行維護管理單位應至少具有ISO

9001質量管理體系認證和ISO14001環(huán)境管理體系認證；

3三星級綠色建筑項目的運行維護管理單位應具有ISO9001

質量管理體系認證、ISO14001環(huán)境管理體系認證和GB/T23331

能源管理體系認證。

3.0.6運行維護管理單位宜購買物業(yè)管理專業(yè)化服務。

3.0.7宜應用建筑信息模型（BIM）技術輔助綠色建筑的運行維護

管理。

3.0.8綠色建筑運行維護管理效果可參照本規(guī)程附錄A進行評價。

4

4綜合效能調適與交付

4.1一般規(guī)定

4.1.1在工程交工前，建筑設備系統(tǒng)應進行有生產負荷的綜合效能

調適。

4.1.2綜合效能調適應包括夏季工況、冬季工況以及過渡季工況的

性能驗證和調適。

4.1.3建設單位交付給運行維護管理單位時，應同步提供綜合效能

調適的過程資料和報告。綜合效能調適報告應包含該項目系統(tǒng)的詳

細介紹、調適工作流程、風平衡記錄、系統(tǒng)聯(lián)合運行報告、綜合效

能調適過程中發(fā)現(xiàn)的問題日志及解決方案，以及對運行人員的培訓

手冊和培訓記錄。

4.2綜合效能調適的組織

4.2.1綜合效能調適宜由建設單位組織，在調適顧問的指導下，由

施工單位實施，建設單位、設計單位、運行維護管理單位和主要設

備供應商共同組成調適團隊參與配合。

4.2.2綜合效能調適顧問應編制綜合效能調適方案，并向成員介紹

調適計劃、職責范圍、綜合效能調適過程所需資料清單。

4.2.3調適計劃應由綜合效能調適顧問負責編制，在匯總團隊成員

討論意見的基礎上，完善形成最終的調適計劃，并作為最終綜合效

能調適報告的附件，提交業(yè)主方備案保存。

4.2.4調適資料清單應包含系統(tǒng)相關的設計圖紙、參數(shù)、風平衡計

算表、施工過程記錄、設備樣本以及系統(tǒng)自控邏輯等技術資料。

4.2.5調適問題日志宜由調適團隊在調適過程中建立，并定期更

5

新。

4.2.6培訓記錄應由綜合效能調適團隊建立并交由業(yè)主保管，用以

記錄對物業(yè)管理人員的培訓過程。

4.3綜合效能調適的技術要求

4.3.1綜合效能調適應包括現(xiàn)場檢查、平衡調試驗證、設備性能測

試及自控功能驗證、系統(tǒng)聯(lián)合運轉和綜合效果驗收等過程。

4.3.2綜合效能調適應對現(xiàn)場主要設備和系統(tǒng)進行檢查。抽樣要求

為主要設備全數(shù)檢查，末端設備的抽查數(shù)量不得少于50%。每個系

統(tǒng)均應進行檢查。檢查記錄應按本規(guī)程附錄B第B.0.1條執(zhí)行。

4.3.3綜合效能調適應對水系統(tǒng)和風系統(tǒng)進行平衡調適驗證，并應

符合以下要求：

1抽樣要求為主管路和次級管路全數(shù)平衡驗證，二級管路平

衡驗證不少于30%，末端風口平衡驗證不少于10%。平衡驗證記

錄應按本規(guī)程附錄B第B.0.2條執(zhí)行。

2驗證結果應符合現(xiàn)行國家標準《建筑節(jié)能工程施工質量驗

收規(guī)范》GB50411和現(xiàn)行地方標準《福建省建筑節(jié)能工程施工質

量驗收規(guī)范》DBJ/T13-83的相關要求。

4.3.4綜合效能調適應對主要設備實際性能進行測試，并應符合以

下要求：

1抽樣要求為主要設備全數(shù)測試。測試記錄應按本規(guī)程附錄

B第B.0.3條執(zhí)行。

2實際性能測試與名義性能相差較大時，應分析其原因，并

進行整改。

4.3.5綜合效能調適應對自控功能進行驗證，并應符合以下要求：

1自控功能驗證應包括點對點驗證、控制邏輯驗證和軟件功

能驗證。驗證記錄應按本規(guī)程附錄B第B.0.4條執(zhí)行。

2自控功能驗證結果應符合設計和實際使用要求。

4.3.6綜合效能調適應對系統(tǒng)進行聯(lián)合運轉及不同工況驗證，并應

6

符合以下要求：

1系統(tǒng)聯(lián)合運轉應包括夏季工況、冬季工況以及過渡季工況。

聯(lián)合運轉和工況驗證記錄應按本規(guī)程附錄B第B.0.5條執(zhí)行。

2系統(tǒng)聯(lián)合運轉調適結果應符合設計和實際使用要求。

4.3.7系統(tǒng)聯(lián)合運轉結束后，應出具相應的系統(tǒng)聯(lián)合運轉報告。報

告應包括系統(tǒng)的施工質量檢查和檢測報告、設備性能檢驗報告、自

控功能驗證報告和系統(tǒng)間相互配合調適運轉報告。

4.4交付與資料移交

4.4.1建設單位應組織相關單位向運行維護管理單位進行正式交

付與資料移交，并符合以下要求：

1移交的資料應齊全、真實；

2應包含所有資料的電子檔版本。

4.4.2建筑交付時，應移交綠色建筑新技術和新產品的運行維護方

案，并至少包含以下內容：

1運行維護技術要求；

2運行維護人員要求；

3運行維護資金安排計劃；

4必要的檢測和測評報告。

4.4.3建筑交付時，應對運行維護人員進行培訓。培訓應由建設單

位組織，施工方、運行維護管理單位、設計單位、設備供應商、自

控承包商和調適顧問單位等參加。

7

5運行要求

5.1一般規(guī)定

5.1.1應制定適宜的建筑設備運行策略。建筑設備運行管理記錄應

齊全。

5.1.2運行過程中產生的廢氣、污水等污染物應處理達標后排放，

廢油、污物、廢工質應按要求進行收集處理。

5.1.3室內空氣質量宜定期進行檢測，其污染物濃度應符合現(xiàn)行國

家標準《室內空氣質量標準》GB/T18883的規(guī)定。

5.1.4能源系統(tǒng)應按分類、分級、分項計量數(shù)據進行管理。

5.1.5建筑設備運行時，應及時根據調試后的邏輯控制關系進行設

備控制的自檢，并根據建筑使用條件改變及時調整和優(yōu)化控制方

案。

5.1.6既有建筑再調適應根據建筑負荷和設備系統(tǒng)的實際運行情

況制定方案并適時實施。

5.2暖通空調系統(tǒng)

5.2.1在保證室內設計溫度的條件下，室內的運行設定溫度，在冬

季不得高于設計值2℃，夏季不得低于設計值2℃。

5.2.2采用集中空調的建筑，運行過程中的新風量應根據實際室內

人員需求進行調節(jié)，并應符合現(xiàn)行國家標準《民用建筑供暖通風與

空氣調節(jié)設計規(guī)范》GB50736的規(guī)定。

5.2.3制冷（制熱）設備機組運行宜采取群控方式，根據系統(tǒng)負荷

的變化合理調配機組運行臺數(shù)，保證各機組使用時間均衡。

5.2.4制冷設備的出水溫度宜根據室外氣象參數(shù)和除濕負荷的變

8

化進行設定。

5.2.5技術經濟合理時，全空氣系統(tǒng)在過渡季宜根據室外氣象參數(shù)

實現(xiàn)全新風或可調新風比運行，宜根據新風和回風的焓值控制新風

量和工況轉換。

5.2.6采用變頻運行的水系統(tǒng)和風系統(tǒng)，其最小流量不宜低于額定

流量的70%。

5.2.7在滿足室內空氣參數(shù)控制要求時，冰蓄冷空調通風系統(tǒng)宜加

大供回水溫差。

5.2.8暖通空調系統(tǒng)運行中應保證水量平衡和風量平衡。

5.2.9冷卻塔出水溫度設定值宜根據室外空氣濕球溫度確定；冷卻

塔風機運行數(shù)量及轉速宜根據冷卻塔的出水溫度進行調節(jié)。

5.2.10冷水機組冷凝器側污垢熱阻宜根據冷水機組的冷凝溫度和

冷卻水出口溫度差的變化進行監(jiān)控。

5.2.11應調節(jié)新風量和排風量，維持建筑微正壓運行。

5.2.12運行時宜根據建筑的負荷特性，充分利用夜間預冷。

5.3給水排水系統(tǒng)

5.3.1給排水系統(tǒng)運行過程中，應按水量平衡測試的要求進行管

理，降低管網漏損率。

5.3.2給水系統(tǒng)應無超壓出流現(xiàn)象，用水點供水壓力不應小于用水

器具要求的最低工作壓力。

5.3.3用水計量裝置功能應完好，數(shù)據記錄應完整。

5.3.4景觀的節(jié)水灌溉系統(tǒng)應根據氣候和綠化澆灌需求采用合理

的運行模式。

5.3.5當設置有非傳統(tǒng)水源時，應優(yōu)先使用非傳統(tǒng)水源進行綠化澆

灌、道路澆灑和冷卻水補水等。

5.3.6景觀水的補水必須采用非傳統(tǒng)水源。景觀水應無水質惡化現(xiàn)

象，可利用水生動、植物進行水體凈化。

5.3.7冷卻塔補水量應定期進行記錄和分析。

9

5.3.8循環(huán)冷卻水運行時，應確保冷卻水節(jié)水技術運行良好或非傳

統(tǒng)水源補充正常。

5.4電氣與控制系統(tǒng)

5.4.1變壓器應實現(xiàn)經濟運行，提高利用率。

5.4.2各相負載應均衡調整，配電系統(tǒng)三相負載不平衡度不應大于

20%。

5.4.3容量大、負荷平穩(wěn)且長期連續(xù)運行的用電設備，宜采取無功

功率就地補償措施，電力系統(tǒng)功率因數(shù)宜在0.93~0.98之間。

5.4.4諧波應定期測量，超出限值應采取技術措施，避免諧波污染。

5.4.5室內照度和照明時間宜結合建筑使用情況和自然采光狀況

進行調節(jié)。

5.4.6電梯系統(tǒng)宜根據使用情況適時優(yōu)化運行模式。

5.4.7蓄能裝置運行時間及運行策略宜利用峰谷電價差合理調整。

5.5可再生能源系統(tǒng)

5.5.1可再生能源系統(tǒng)同常規(guī)能源系統(tǒng)并聯(lián)運行時，應結合實際情

況優(yōu)先使用可再生能源。

5.5.2太陽能集熱系統(tǒng)運行時，應定期檢查過熱保護功能，避免空

曬和悶曬損壞太陽能集熱器。

5.5.3夏熱冬冷氣候區(qū)的太陽能集熱系統(tǒng)冬季運行前應檢查防凍

措施。

5.5.4采用地源熱泵系統(tǒng)時，應對熱源側的進出水溫度等參數(shù)進行

監(jiān)測分析，并結合建筑采暖空調負荷變化調整冷水、熱水出口溫度

設定值。

5.5.5采用地源熱泵系統(tǒng)時，應對系統(tǒng)的冬夏季節(jié)轉換閥門設置顯

著標識，并在季節(jié)轉換前完成閥門轉換操作。

5.5.6采用地源熱泵系統(tǒng)時，應根據氣候狀況、系統(tǒng)負荷和建筑熱

10

惰性，結合地源熱泵系統(tǒng)特性，合理確定提前開機和提前停機時間。

5.5.7可再生能源系統(tǒng)應進行獨立計量和數(shù)據記錄。

5.6建筑室內外環(huán)境

5.6.1除指定吸煙區(qū)外，公共建筑內禁止吸煙并設置標識。室內吸

煙區(qū)應設置煙氣捕集裝置，將煙氣排向室外。室外吸煙區(qū)與建筑的

所有出入口、新風取風口和可開啟外窗之間最近點距離不小于

7.5m。

5.6.2公共建筑局部空間因使用功能調整變更需要排放廢氣等有

害氣體時，宜增加相應的補風設備或系統(tǒng)，并采取聯(lián)動調節(jié)方式。

5.6.3夏季及過渡季宜合理采用電風扇進行調風，提高舒適度。

5.6.4設有可開啟外窗的建筑應充分利用自然通風消除室內熱量。

5.6.5當設置有活動外遮陽設施時，應根據季節(jié)、太陽高度角和自

然采光需要，合理調整活動外遮陽的遮擋效果。夏季應避免陽光直

射室內，冬季應盡可能利用太陽輻射得熱。

5.6.6裝修時應合理布置空調室外機位置、風口和冷凝水管等設

施，避免吹出氣流相互干擾、對相鄰空間形成二次熱風（冷風）污

染與噪聲污染、冷凝水隨意排放等問題。

5.6.7夏季宜使用噴霧裝置對敞開的公共活動區(qū)域進行降溫。

5.6.8應合理規(guī)劃垃圾物流，對生活廢棄物應分類收集，垃圾容器

應設置規(guī)范、合理。

5.7監(jiān)測與能源管理

5.7.1建筑設備系統(tǒng)的運行情況以及能耗、水耗情況應進行監(jiān)測，

所采用的建筑能源管理系統(tǒng)宜具備數(shù)據處理和分析功能。

5.7.2建筑設備系統(tǒng)所采用的自動監(jiān)控系統(tǒng)應工作正常，且運行記

錄完整。

5.7.3公共建筑宜定期進行能源審計。

11

6維護要求

6.1一般規(guī)定

6.1.1建筑設備設施應進行日常巡檢及定期維護，發(fā)現(xiàn)故障應及時

維修。維護項目及周期可參照本規(guī)程附錄C執(zhí)行。

6.1.2建筑設備設施維護管理記錄應齊全。

6.1.3建筑設備維護保養(yǎng)應符合設備保養(yǎng)手冊要求，并嚴格執(zhí)行安

全操作規(guī)程。

6.1.4各類建筑設備維修應通過專業(yè)分析確定維修方案。

6.1.5建筑設備系統(tǒng)應定期保養(yǎng)，設備完好率不應小于95%，中水

系統(tǒng)設備完好率不應小于97%。

6.1.6應制定保養(yǎng)工作計劃，按時按質進行保養(yǎng)，并建立設施設備

全生命期檔案。設備保養(yǎng)完畢后，應在設備檔案中詳細填寫保養(yǎng)內

容和更換零部件情況。

6.2設備及系統(tǒng)

Ⅰ暖通空調系統(tǒng)

6.2.1暖通空調系統(tǒng)應按時巡檢并作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題應及時維

修，保證系統(tǒng)穩(wěn)定運行。

6.2.2暖通空調系統(tǒng)應定期對空氣（水）過濾器、表面冷卻器、加

熱器、加濕器、冷凝水盤、冷凝器、蒸發(fā)器、進水口、填料、積水

盤等部位進行全面檢查和清洗。

6.2.3空調通風系統(tǒng)新風口周圍應保持清潔，風管應按現(xiàn)行國家標

準《空調通風系統(tǒng)清洗規(guī)范》GB19210的要求進行定期清洗。

12

6.2.4公共建筑內部廚房、廁所、地下車庫的排風系統(tǒng)應定期檢查，

廚房排風口和排風管宜定期進行必要的油污處理。

6.2.5設備及管道絕熱材料應定期檢查，保溫、保冷效果檢測應符

合現(xiàn)行國家標準《設備及管道絕熱效果的測試與評價》GB/T8174

的規(guī)定。

II給水排水系統(tǒng)

6.2.6給水排水系統(tǒng)應按時進行巡檢并作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時維

修，保證系統(tǒng)穩(wěn)定運行。

6.2.7給水排水系統(tǒng)應定期檢測水質，保證用水安全。

6.2.8應定期檢查中水管道的安全防護措施，防止誤接、誤飲、誤

用。當設置有中水處理設施時，應定期檢查中水池（箱）內的自來

水補水管的防污染措施。

6.2.9綠色雨水基礎設施及雨水回用系統(tǒng)應定期檢查維護，保證雨

水設施運行正常。

6.2.10非傳統(tǒng)水源出水設施應定期進行檢查，并對水質、水量進

行檢測及記錄。非傳統(tǒng)水源水質應滿足現(xiàn)行國家標準《城市污水再

生利用城市雜用水水質》GB/T18920的要求，作為景觀水使用

時應滿足現(xiàn)行國家標準《城市污水再生利用景觀用水水質》GB/T

18921的要求，作為冷卻水補水時應滿足現(xiàn)行國家標準《采暖空調

系統(tǒng)水質》GB/T29044的要求。

6.2.11建筑的供水管網、閥門、儀表應定期檢查。

6.2.12用水器具維護更換時，應選擇節(jié)水型的用水效率等級，且

所選擇用水器具的用水效率等級不低于原器具。延時自閉式、紅外

感應式的節(jié)水器具應定期檢查，發(fā)現(xiàn)故障應及時維修。

III建筑電氣系統(tǒng)

6.2.13電氣系統(tǒng)應按時進行巡檢并作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題應及時維

13

修，保證系統(tǒng)穩(wěn)定運行。

6.2.14公共區(qū)域的照明燈具及其控制措施應定期進行檢查，更換

損壞和光衰明顯的光源，并應符合以下要求：

1應結合美觀需要，盡量保持與原光源相互協(xié)調；

2應選擇效率高的光源，不影響原有的照明效果。

6.2.15自動控制系統(tǒng)的傳感器、變送器、調節(jié)器和執(zhí)行器等基本

元件應定期進行維護保養(yǎng)。

6.2.16建筑能源管理系統(tǒng)的監(jiān)測儀表、傳感器應定期檢驗校準。

IV可再生能源系統(tǒng)

6.2.17可再生能源系統(tǒng)應按時巡檢并作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題應及時

維修，保證系統(tǒng)穩(wěn)定運行。

6.2.18地源熱泵系統(tǒng)過濾器及集水池應及時清理，防止阻塞及淤

積，影響系統(tǒng)運行。

6.2.19太陽能集熱器、光伏組件和光導管采光罩表面應定期清洗。

6.3綠化及景觀

6.3.1應制定、公示綠化管理制度，并嚴格執(zhí)行。

6.3.2綠化區(qū)應定期清點植物種類和數(shù)量，及時栽種、補種鄉(xiāng)土植

物。

6.3.3綠化區(qū)應做好日常養(yǎng)護工作，新栽種和移植的樹木一次成活

率應大于90%。

6.3.4當有屋頂綠化時，所設置的排水設施應定期檢查和異物清

理，防止堵塞。所種植的喬木應定期進行修剪。

6.3.5當有垂直綠化時，應定期進行牽引和理藤。

6.3.6綠化區(qū)應采用無公害病蟲害防治技術，規(guī)范殺蟲劑、除草劑、

化肥、農藥等化學藥品的使用，不應對土壤和地下水環(huán)境造成污染。

6.3.7節(jié)水灌溉系統(tǒng)應定期檢查，保證其有效運行。

14

6.4圍護結構與材料

6.4.1建筑材料及構件的安全耐久性應定期進行檢查和維護。

6.4.2修補、翻新、改造時，建筑材料的選用應符合下列要求：

1不應采用國家和福建省禁止和限制使用的建筑材料及

制品；

2宜優(yōu)先選用本地生產的建筑材料；

3有害物質含量應符合現(xiàn)行國家相關標準的規(guī)定。

6.4.3修補、翻新、改造時，應不影響建筑結構安全性、耐久

性，應不降低外圍護結構保溫隔熱性能。

6.4.4修補、翻新、改造時，可變換功能的室內空間宜采用可

重復使用的隔墻和隔斷。

6.4.5修補、翻新、改造時，宜合理采用可再利用材料或可再

循環(huán)材料。

6.4.6建筑活動外遮陽設施應定期檢查、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時

修理、更換。

6.4.7采光井的玻璃頂應定期清洗，并檢查相應安全防護和防

水措施的有效性。

15

7管理要求

7.1一般規(guī)定

7.1.1運行維護管理單位應在物業(yè)管理工作開始前制定接管驗收

流程，對建筑的基礎建設及配套設備設施進行全面接管驗收。

7.1.2運行維護管理單位應制定完善的工程技術規(guī)程、管理工作制

度、設備管理制度、經濟管理制度等。

7.1.3運行維護管理單位應明確責任制度，確立崗位職責、值班制

度、交接班制度、報告記錄制度等。

7.1.4運行維護管理單位應建立接管驗收資料、基礎管理措施、運

行維護記錄的管理檔案，管理檔案應統(tǒng)一編號、規(guī)范管理、分類歸

檔、電子化存儲，并制定檔案管理制度。

7.2運行管理

7.2.1建筑基礎設施及設備運行應制定操作規(guī)程，明確責任人員職

責，合理配置專業(yè)技術人員。針對綠色建筑運行應制定以下專項管

理制度：

1廢水、廢氣、固態(tài)廢棄物及危險物品管理制度；

2綠化、環(huán)保及垃圾處理專項管理制度；

3設備設施運行的節(jié)能管理制度；

4設備設施與運行狀態(tài)的監(jiān)測方法、操作規(guī)程及故障診斷與

處理辦法。

7.2.2所有運行維護人員應具備相關專業(yè)知識，掌握有關系統(tǒng)和設

備的工作原理、運行策略及操作規(guī)程，經培訓取得上崗證后方可擔

任相關工作。

16

7.2.3運行維護管理單位應根據建筑設備的運行數(shù)據，及時總結和

優(yōu)化建筑設備運行方案，提高建筑設備運行效率。

7.3維護管理

7.3.1物業(yè)設施設備的維護保養(yǎng)應制定完善的管理制度。

7.3.2物業(yè)設施設備的日常養(yǎng)護應制定保養(yǎng)方案，嚴格執(zhí)行安全操

作規(guī)程。

7.3.3物業(yè)設施設備的維護應實施過程信息化，宜預先建立保養(yǎng)維

護方案。

7.3.4設備管理和使用部門應制定設備保養(yǎng)考核制度及獎懲制度，

并嚴格檢查考核和實施獎懲。

7.4宣傳教育

7.4.1運行維護管理單位應建立綠色宣傳教育機制，編制綠色建筑

技術宣傳手冊和設備設施使用手冊，并在物業(yè)交接時向用戶發(fā)放。

綠色建筑技術宣傳手冊的編制可參照本規(guī)程附錄D。

7.4.2運行維護管理單位應向用戶開展行為節(jié)能、環(huán)保宣傳教育。

17

附錄A綠色建筑運行維護管理評價

A.1一般規(guī)定

A.1.1本附錄適用于綠色建筑運行維護效果的評價。

A.1.2評價體系采用專家群體層次分析法得出。章、節(jié)兩個層次

的權重通過對各專業(yè)專家問卷調查得出，條文的分值由本專業(yè)專家

初步確定，然后根據各節(jié)條文數(shù)量和重要性進行適當調整。

A.1.3綠色建筑運行維護管理的評價和監(jiān)督應允許并接受有關單

位、專家和公眾以適當方式參與。綠色建筑運行維護管理的評價可

由業(yè)主和用戶共同進行，必要時也可由專家組或者專業(yè)機構進行。

運行維護管理單位應予以配合。

A.2評價方法及指標體系

A.2.1綠色建筑運行維護評價指標體系可分為三級指標，一級由

綜合效能調適與交付、運行要求、維護要求、管理要求四類指標組

成；二級指標為一般規(guī)定和評分項；三級指標為具體的條文。

A.2.2一般規(guī)定為控制性要求，評價結果為滿足或不滿足；評分

項的評價結果為分值。

A.2.3各類指標的評分項總分均為100分。四類指標各自的評分

項得分Q1、Q2、Q3、Q4按參評該類指標的評分項實際得分值除以

適用于該建筑的評分項總分值（由于部分技術建筑未采用，評價指

標體系中的三級指標可不參評），再乘以100分得出。

A.2.4綠色建筑運行維護管理評價的總得分可按下式進行計算，

其中評價指標體系類指標的評分項的權重按表取

4ω1~ω4A.2.4

值。

18

Qω1Q1ω2Q2ω3Q3ω4Q4（A.2.4）

表A.2.4綠色建筑運行維護管理各類指標的權重

綜合效能調適與交付運行要求維護要求管理要求

指標

ω1ω2ω3ω4

權重0.200.500.200.10

A.2.5根據評價得分，評定結果可分成三個等級，水平由低到高

依次劃分為1A(A)、2A(AA)、3A(AAA)，對應的分數(shù)分別為50分、

60分、80分。

A.2.6評價指標體系及各權重指標的分值可按表A.2.6取值。

表A.2.6指標體系及分值表

一級二級

三級指標分值

指標指標

4.1.1在工程交工前，建筑設備系統(tǒng)應進行有生產負荷的

/

綜合效能調適。

4.1.2綜合效能調適應包括夏季工況、冬季工況以及過渡

/

季工況的性能驗證和調適。

一般4.1.3建設單位交付給運行維護管理單位時，應同步提供

規(guī)定綜合效能調適的過程資料和報告。綜合效能調適報告應

包含該項目系統(tǒng)的詳細介紹、調適工作流程、風平衡記

/

錄、系統(tǒng)聯(lián)合運行報告、綜合效能調適過程中發(fā)現(xiàn)的問

題日志及解決方案，以及對運行人員的培訓手冊和培訓

綜合效

記錄。

能調適

4.2.1綜合效能調適宜由建設單位組織，在調適顧問的指

與交付

導下，由施工單位實施，建設單位、設計單位、運行維

0.205

護管理單位和主要設備供應商共同組成調適團隊參與配

合。

綜合效

4.2.2綜合效能調適顧問應編制綜合效能調適方案，并向

能調適

成員介紹調適計劃、職責范圍、綜合效能調適過程所需5

的組織

資料清單。

(30分)

4.2.3調適計劃應由綜合效能調適顧問負責編制，在匯總

團隊成員討論意見的基礎上，完善形成最終的調適計劃，

5

并作為最終綜合效能調適報告的附件，提交業(yè)主方備案

保存。

19

續(xù)表A.2.6

一級二級

三級指標分值

指標指標

4.2.4調適資料清單應包含系統(tǒng)相關的設計圖紙、參數(shù)、

風平衡計算表、施工過程記錄、設備樣本以及系統(tǒng)自控5

綜合效

邏輯等技術資料。

能調適

4.2.5調適問題日志宜由調適團隊在調適過程中建立，并

的組織5

定期更新。

(30分)

4.2.6培訓記錄應由綜合效能調適團隊建立并交由業(yè)主

5

保管，用以記錄對物業(yè)管理人員的培訓過程。

4.3.1綜合效能調適應包括現(xiàn)場檢查、平衡調試驗證、設

備性能測試及自控功能驗證、系統(tǒng)聯(lián)合運轉和綜合效果5

驗收等過程。

4.3.2綜合效能調適應對現(xiàn)場主要設備和系統(tǒng)進行檢查。

抽樣要求為主要設備全數(shù)檢查，末端設備的抽查數(shù)量不

5

得少于50%。每個系統(tǒng)均應進行檢查。檢查記錄應按本

規(guī)程附錄B第B.0.1條執(zhí)行。

4.3.3綜合效能調適應對水系統(tǒng)和風系統(tǒng)進行平衡調適

綜合效驗證，并應符合以下要求：

能調適1抽樣要求為主管路和次級管路全數(shù)平衡驗證，二級

與交付管路平衡驗證不少于30%，末端風口平衡驗證不少于

5

0.20綜合效10%。平衡驗證記錄應按本規(guī)程附錄B第B.0.2條執(zhí)行。

能調適2驗證結果應符合現(xiàn)行國家標準《建筑節(jié)能工程施工

的技術質量驗收規(guī)范》GB50411和現(xiàn)行地方標準《福建省建筑

要求節(jié)能工程施工質量驗收規(guī)范》DBJ/T13-83的相關要求。

分

(35)4.3.4綜合效能調適應對主要設備實際性能進行測試，并

應符合以下要求：

1抽樣要求為主要設備全數(shù)測試。測試記錄應按本規(guī)

5

程附錄B第B.0.3條執(zhí)行。

2實際性能測試與名義性能相差較大時，應分析其原

因，并進行整改。

4.3.5綜合效能調適應對自控功能進行驗證，并應符合以

下要求：

1自控功能驗證應包括點對點驗證、控制邏輯驗證和

5

軟件功能驗證。驗證記錄應按本規(guī)程附錄B第B.0.4條

執(zhí)行。

2自控功能驗證結果應符合設計和實際使用要求。

20

續(xù)表A.2.6

一級二級

三級指標分值

指標指標

4.3.6綜合效能調適應對系統(tǒng)進行聯(lián)合運轉及不同工況

驗證，并應符合以下要求：

1系統(tǒng)聯(lián)合運轉應包括夏季工況、冬季工況以及過渡

綜合效季工況。聯(lián)合運轉和工況驗證記錄應按本規(guī)程附錄B第5

能調適B.0.5條執(zhí)行。

的技術2系統(tǒng)聯(lián)合運轉調適結果應符合設計和實際使用要

要求求。

(35分)4.3.7系統(tǒng)聯(lián)合運轉結束后，應出具相應的系統(tǒng)聯(lián)合運轉

報告。報告應包括系統(tǒng)的施工質量檢查和檢測報告、設

5

備性能檢驗報告、自控功能驗證報告和系統(tǒng)間相互配合

綜合效調適運轉報告。

能調適4.4.1建設單位應組織相關單位向運行維護管理單位進

與交付行正式交付與資料移交，并符合以下要求：

10

0.201移交的資料應齊全、真實；

2應包含所有資料的電子檔版本。

4.4.2建筑交付時，應移交綠色建筑新技術和新產品的運

交付與

行維護方案，并至少包含以下內容：

資料移

1運行維護技術要求；

交15

2運行維護人員要求；

(35分)

3運行維護資金安排計劃；

4必要的檢測和測評報告。

4.4.3建筑交付時，應對運行維護人員進行培訓。培訓應

由建設單位組織，施工方、運行維護管理單位、設計單10

位、設備供應商、自控承包商和調適顧問單位等參加。

5.1.1應制定適宜的建筑設備運行策略。建筑設備運行管

/

理記錄應齊全。

5.1.2運行過程中產生的廢氣、污水等污染物應處理達標

/

后排放，廢油、污物、廢工質應按要求進行收集處理。

運行5.1.3室內空氣質量宜定期進行檢測，其污染物濃度應符

一般

要求合現(xiàn)行國家標準《室內空氣質量標準》GB/T18883的規(guī)/

規(guī)定

0.50定。

5.1.4能源系統(tǒng)應按分類、分級、分項計量數(shù)據進行管理。/

5.1.5建筑設備運行時，應及時根據調試后的邏輯控制關

系進行設備控制的自檢，并根據建筑使用條件改變及時/

調整和優(yōu)化控制方案。

21

續(xù)表A.2.6

一級二級

三級指標分值

指標指標

一般5.1.6既有建筑再調適應根據建筑負荷和設備系統(tǒng)的實

/

規(guī)定際運行情況制定方案并適時實施。

5.2.1保證室內設計溫度的條件下，室內的運行設定溫

度，在冬季不得高于設計值2℃，夏季不得低于設計值3

2℃。

5.2.2采用集中空調的建筑，運行過程中的新風量應根據

實際室內人員需求進行調節(jié)，并應符合現(xiàn)行國家標準《民

2

用建筑供暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》GB50736的規(guī)

定。

5.2.3制冷（制熱）設備機組運行宜采取群控方式，根據

系統(tǒng)負荷的變化合理調配機組運行臺數(shù)，保證各機組使3

用時間均衡。

5.2.4制冷設備的出水溫度宜根據室外氣象參數(shù)和除濕

2

負荷的變化進行設定。

5.2.5技術經濟合理時，全空氣系統(tǒng)在過渡季宜根據室外

暖通空

氣象參數(shù)實現(xiàn)全新風或可調新風比運行，宜根據新風和2

調系統(tǒng)

運行回風的焓值控制新風量和工況轉換。

(28分)

5.2.6采用變頻運行的水系統(tǒng)和風系統(tǒng)，其最小流量不宜

要求3

0.50低于額定流量的70%。

5.2.7在滿足室內空氣參數(shù)控制要求時，冰蓄冷空調通風

2

系統(tǒng)宜加大供回水溫差。

5.2.8暖通空調系統(tǒng)運行中應保證水量平衡和風量平衡。2

5.2.9冷卻塔出水溫度設定值宜根據室外空氣濕球溫度

確定；冷卻塔風機運行數(shù)量及轉速宜根據冷卻塔的出水3

溫度進行調節(jié)。

5.2.10冷水機組冷凝器側污垢熱阻宜根據冷水機組的冷

2

凝溫度和冷卻水出口溫度差的變化進行監(jiān)控。

5.2.11應調節(jié)新風量和排風量，維持建筑微正壓運行。2

5.2.12運行時宜根據建筑的負荷特性，充分利用夜間預

2

冷。

5.3.1給排水系統(tǒng)運行過程中，應按水量平衡測試的要求

3

給水排進行管理，降低管網漏損率。

水系統(tǒng)5.3.2給水系統(tǒng)應無超壓出流現(xiàn)象，用水點供水壓力不應

2

(13分)小于用水器具要求的最低工作壓力。

5.3.3用水計量裝置功能應完好，數(shù)據記錄應完整。3

22

續(xù)表A.2.6

一級二級

三級指標分值

指標指標

5.3.4景觀的節(jié)水灌溉系統(tǒng)應根據氣候和綠化澆灌需求

1

采用合理的運行模式。

5.3.5當設置有非傳統(tǒng)水源時，應優(yōu)先使用非傳統(tǒng)水源

1

給水排進行綠化澆灌、道路澆灑和冷卻水補水等。

水系統(tǒng)5.3.6景觀水的補水必須采用非傳統(tǒng)水源。景觀水應無

1

(13分)水質惡化現(xiàn)象，可利用水生動、植物進行水體凈化。

5.3.7冷卻塔補水量應定期進行記錄和分析。1

5.3.8循環(huán)冷卻水運行時，應確保冷卻水節(jié)水技術運行

1

良好或非傳統(tǒng)水源補充正常。

5.4.1變壓器應實現(xiàn)經濟運行，提高利用率。3

5.4.2各相負載應均衡調整，配電系統(tǒng)三相負載不平衡

2

度不應大于20%。

5.4.3容量大、負荷平穩(wěn)且長期連續(xù)運行的用電設備，

宜采取無功功率就地補償措施，電力系統(tǒng)功率因數(shù)宜在2

電氣與

0.93~0.98之間。

控制系

5.4.4諧波應定期測量，超出限值應采取技術措施，避

運行統(tǒng)2

免諧波污染。

要求(18分)

0.505.4.5室內照度和照明時間宜結合建筑使用情況和自然

3

采光狀況進行調節(jié)。

5.4.6電梯系統(tǒng)宜根據使用情況適時優(yōu)化運行模式。3

5.4.7蓄能裝置運行時間及運行策略宜利用峰谷電價差

3

合理調整。

5.5.1可再生能源系統(tǒng)同常規(guī)能源系統(tǒng)并聯(lián)運行時，應

2

結合實際情況優(yōu)先使用可再生能源。

5.5.2太陽能集熱系統(tǒng)運行時，應定期檢查過熱保護功

1

能，避免空曬和悶曬損壞太陽能集熱器。

可再生5.5.3夏熱冬冷氣候區(qū)的太陽能集熱系統(tǒng)冬季運行前應

1

能源系檢查防凍措施。

統(tǒng)5.5.4采用地源熱泵系統(tǒng)時，應對熱源側的進出水溫度

(11分)等參數(shù)進行監(jiān)測分析，并結合建筑采暖空調負荷變化調2

整冷水、熱水出口溫度設定值。

5.5.5采用地源熱泵系統(tǒng)時，應對系統(tǒng)的冬夏季節(jié)轉換

閥門設置顯著標識，并在季節(jié)轉換前完成閥門轉換操1

作。

23

續(xù)表A.2.6

一級二級

三級指標分值

指標指標

可再生5.5.6采用地源熱泵系統(tǒng)時，應根據氣候狀況、系統(tǒng)負

能源系荷和建筑熱惰性，結合地源熱泵系統(tǒng)特性，合理確定提2

統(tǒng)前開機和提前停機時間。

(11分)5.5.7可再生能源系統(tǒng)應進行獨立計量和數(shù)據記錄。2

5.6.1除指定吸煙區(qū)外，公共建筑內禁止吸煙并設置標

識。室內吸煙區(qū)應設置煙氣捕集裝置，將煙氣排向室外。

2

室外吸煙區(qū)與建筑的所有出入口、新風取風口和可開啟

外窗之間最近點距離不小于7.5m。

5.6.2公共建筑局部空間因使用功能調整變更需要排放

廢氣等有害氣體時，宜增加相應的補風設備或系統(tǒng)，并2

采取聯(lián)動調節(jié)方式。

5.6.3夏季及過渡季宜合理采用電風扇進行調風，提高

3

舒適度。

5.6.4設有可開啟外窗的建筑應充分利用自然通風消除

建筑室3

室內熱量。

內外環(huán)

運行5.6.5當設置有活動外遮陽設施時，應根據季節(jié)、太陽

境

要求高度角和自然采光需要，合理調整活動外遮陽的遮擋效

(20分)3

0.50果。夏季應避免陽光直射室內，冬季應盡可能利用太陽

輻射得熱。

5.6.6裝修時應合理布置空調室外機位置、風口和冷凝

水管等設施，避免吹出氣流相互干擾、對相鄰空間形成

3

二次熱風（冷風）污染與噪聲污染、冷凝水隨意排放等

問題。

5.6.7夏季宜使用噴霧裝置對敞開的公共活動區(qū)域進行

2

降溫。

5.6.8應合理規(guī)劃垃圾物流，對生活廢棄物應分類收集，

2

垃圾容器應設置規(guī)范、合理。

5.7.1建筑設備系統(tǒng)的運行情況以及能耗、水耗情況應

監(jiān)測與進行監(jiān)測，所采用的建筑能源管理系統(tǒng)宜具備數(shù)據處理6

能源管和分析功能。

理5.7.2建筑設備系統(tǒng)所采用的自動監(jiān)控系統(tǒng)應工作正

2

(10分)常，且運行記錄完整。

5.7.3公共建筑宜定期進行能源審計。2

24

續(xù)表A.2.6

一級二級

三級指標分值

指標指標

6.1.1建筑設備設施應進行日常巡檢及定期維護，發(fā)現(xiàn)

故障應及時維修。維護項目及周期可參照本規(guī)程附錄C/

執(zhí)行

6.1.2建筑設備設施維護管理記錄應齊全。/

6.1.3建筑設備維護保養(yǎng)應符合設備保養(yǎng)手冊要求，并

/

嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。

一般

6.1.4各類建筑設備維修應通過專業(yè)分析確定維修方

規(guī)定/

案。

6.1