地鐵上蓋商業(yè)專題學(xué)習(xí)(華潤置地)

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)專題學(xué)習(xí)柳茜

商業(yè)管理部2011.3

房地產(chǎn)智庫購物中心基礎(chǔ)知識12345地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)類型及概念剖析地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵站接駁模式不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表不同類型商圈的典型地鐵上蓋商業(yè)項目的特點6

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——類型及概念剖析地鐵即地下鐵路，指建在地下的干線旅客鐵路，廣義上則包括各種城市軌道交通工具；地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)指利用地下地鐵站的交通便利性，在其上方加蓋商業(yè)建筑，從而方便乘客和吸引顧客，并帶動商圈發(fā)展與提升。廣義上的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)不僅包括地下車站的上蓋商業(yè)建筑，也包括從側(cè)面天橋廊道連接地面或高架地鐵站的商業(yè)建筑；相關(guān)分類：與地鐵直接關(guān)聯(lián)的商業(yè)項目主要包括兩大類：站內(nèi)商業(yè)、車站連通商業(yè)，地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)屬于車站連通商業(yè)，后文將詳細(xì)介紹；詞

典

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——類型及概念剖析站內(nèi)商業(yè)定義（日文：EKI-NAKA）：指在車站里所規(guī)劃出來的商業(yè)經(jīng)營空間，一般直接位于地鐵車站或者火車站內(nèi)部，對于站內(nèi)客源具有獨占性，通常由地鐵公司或鐵路公司自行投資運(yùn)營或與專業(yè)商業(yè)集團(tuán)合作經(jīng)營；日本站內(nèi)商業(yè)的發(fā)展：站內(nèi)商業(yè)最初的規(guī)模并不大，通常包括販?zhǔn)哿闶?、飲料、報章雜志的小鋪，以及在長途客車月臺附近設(shè)置的許多快餐店、便當(dāng)?shù)旰屯廉a(chǎn)點；隨著車站周圍日漸興旺，許多大中型車站進(jìn)行大規(guī)模重建改建工程，利用地下空間、檢票口和月臺當(dāng)中的道路或小廣場等空間建設(shè)專屬的地下商場、商店街區(qū)甚至規(guī)模更大的車站商廈；東京地鐵公司鑒于站內(nèi)商業(yè)表現(xiàn)突出（知名連鎖品牌大量進(jìn)駐且業(yè)績與租?均表現(xiàn)上佳），決定加大車站商業(yè)設(shè)施車站地下商城、車站商廈、車站內(nèi)商店街、車站高架橋下商店等四種業(yè)態(tài)的開發(fā)力度；注：除日本站內(nèi)商業(yè)外，香港地鐵公司、首爾地鐵公司和巴黎地鐵公司也都非常擅長地鐵商業(yè)；站內(nèi)商業(yè)

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——類型及概念剖析我國站內(nèi)商業(yè)（地鐵）：我國多數(shù)地鐵車站只有零星的車站商業(yè)，商鋪大多設(shè)置在地鐵站廳的公共空間，如過道、出入口等處，提供便利的快速消費(fèi)品和專業(yè)服務(wù)以及自助銷售機(jī)服務(wù)；少量的大中型車站商業(yè)則往往存在散、亂、差等諸多弊端，且大多銷售低端地攤商品或大眾商品，典型：已停業(yè)整改的上海地攤徐家匯站的徐家匯地下商城、上海莘莊站的吉買購物中心和上海站的三葉眼鏡市場等；近期新規(guī)劃改造的一批地鐵車站商業(yè)項目已有所改進(jìn)，典型：上海人民廣場站站廳閘機(jī)外的地下?三角上海申通地鐵公司自行打造的METROMORE地鐵生活館、最新開業(yè)的9號線打浦橋站上海日月光購物中心（整個地鐵站的所有出入口都徹底包裹在購物中心內(nèi)，客人進(jìn)出站必須經(jīng)過購物中心商場）等；此外，部分機(jī)場、游輪城也與地鐵軌交站相連通，借助地鐵和多種交通工具形成的交通樞紐港和旅客優(yōu)

勢，也形成了某種特殊的地鐵上蓋商業(yè)綜合體，典型：香港機(jī)場非禁區(qū)內(nèi)的航天城翔天廊購物中心、香港上環(huán)港澳碼頭的信德中心；站內(nèi)商業(yè)

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——類型及概念剖析我國站內(nèi)商業(yè)（火車站）：我國大陸地區(qū)火車站站內(nèi)商業(yè)以往僅有”麥當(dāng)勞、肯德基、永和大王“等幾家快餐店和便利超市，傳統(tǒng)城市火車站擁有的大型配套商業(yè)卻是環(huán)境臟、亂、差等不適合乘客需要的傳統(tǒng)專業(yè)市場；隨著我國”公交化“運(yùn)行的高頻率城際鐵路和城際高鐵相繼或即將投入運(yùn)行，商務(wù)客與中高端旅客、中低檔客源逐漸分流，大量高鐵車站配套購物中心紛紛投入建設(shè)，典型：上海虹橋火車站擁有約5000㎡現(xiàn)代化商場，引入了近50個著名連鎖品牌商家（如萬寧、肯德基、COAST咖啡、便利店、蛋糕店、銀行、書店

等）火車站內(nèi)數(shù)萬㎡的大型商業(yè)（購物中心）可資借鑒參考的國內(nèi)案例目前尚很少（如上海南站銀泰百利時尚購物中心等），而海外成功案例則較為普遍，如德國柏林中央車站購物中心、美國紐約中央火車站、臺北車站的微風(fēng)廣場等；站內(nèi)商業(yè)

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——類型及概念剖析車站連通商業(yè)定義：指雖然不位于車站內(nèi)部，但有通道直接連接車站內(nèi)部，無需再繞道地面進(jìn)入車站的商業(yè)項目；類型：車站連通商業(yè)

房地產(chǎn)智庫定義特點典型商業(yè)物業(yè)全部處于地下且與地鐵相通的地下商城或者延伸出來的地下通道型地下商業(yè)街該類商業(yè)多數(shù)經(jīng)營流行服飾或其他特色中低檔時尚商品南京萊迪地下購物中心、廣州流行前線、北京西單地鐵77街購物中心、東京八重洲地下商城地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，即地面地下商業(yè)物業(yè)聯(lián)成一體并與地鐵站直接相通的商業(yè)物業(yè)或商業(yè)綜合體，通過某層樓面（通常為地下一、二樓或地面二、三樓）與城市軌道站點通道直接或間接相連，使出入城市軌交站的客流可以直接通過專用的通道進(jìn)入購物中心商業(yè)項目得以通過地鐵口和地上商業(yè)實現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，分享依靠地鐵口交通便利優(yōu)勢帶來的巨大客流，從而帶動地鐵進(jìn)出口周邊商業(yè)的發(fā)

展，形成一個輻射力很強(qiáng)的購物中心深圳萬象城、中信城市廣場、上海龍之夢、深圳益田假日廣場購物中心

基礎(chǔ)知識12345地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)類型及概念剖析地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵站接駁模式不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表不同類型商圈的典型地鐵上蓋商業(yè)項目的特點6

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——與地鐵站接駁模式地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——與地鐵站接駁模式主要有以下兩種：無縫直通模式（標(biāo)準(zhǔn)地鐵上蓋）間接連通模式（準(zhǔn)地鐵上蓋）空中連廊城與地下城（地鐵商圈）三種接駁模式

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——與地鐵站接駁模式無縫直通模式定義：指購物中心特設(shè)的入口和地鐵站廳處于同一平面上，人流出站即可直接進(jìn)入商場；典型：深圳益田假日廣場通過地下二樓的通道與地鐵連接；上海中山公園龍之夢購物中心通過地下商場和二樓商場分別和上海2號線和3號線無縫連接；上海日月光廣場徹底將地鐵站獨占在購物中心地下二樓商場內(nèi)（成為商場內(nèi)的地鐵站），使項目成為上班 族的“下班第一站”；香港新翠花園位于柴灣地鐵終點站，商場的底層由商業(yè)空間和小巴車站構(gòu)成，二樓的主要功能是地鐵站

臺，商鋪毗鄰而建，三樓則是與地鐵站臺相臨的商鋪，整棟樓宇的裙房都是由交通設(shè)施與商業(yè)空間緊臨而建，商場的屋頂平臺是住宅的中心花園；無縫直通模式

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——與地鐵站接駁模式間接連通模式定義：指購物中心距離地鐵站距離較遠(yuǎn)，需要設(shè)立封閉或開放式的地下或高架通道甚至需要先通過其他建筑再間接連接地鐵站臺，從而將地鐵出口與商場入口相連接，引導(dǎo)人流從地鐵站進(jìn)入商場內(nèi)；按通道的長遠(yuǎn)距離，間接連通模式又可分為短距離間接連通與中長距離連通。短距離通道無疑比中長距離通道更具商業(yè)交通優(yōu)勢，但長距離間接連通模式依然為顧客提供了很大便利，較之于無任何通道連接地鐵站的商業(yè)物業(yè)仍然有更強(qiáng)大的吸納客人能力，100米的地下通道往往要耗資上千萬，平均每延長1米就要花費(fèi)10萬余元；典型：上海迪美廣場和香港廣場南座必須先經(jīng)過香港名店街和太平洋百貨淮海店才得以連接人民廣場地鐵站；香港銅鑼灣的時代廣場的地鐵通道就距離地鐵站臺非常遠(yuǎn)，但每天依然吸引了源源不斷的客源；注：大陸雖然臨近地鐵站點的購物中心數(shù)量并不少，但可真正成為地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的項目比例卻遠(yuǎn)低于香港，當(dāng)然政府與地鐵公司是否給力支持也很關(guān)鍵；間接連通模式

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)——與地鐵站接駁模式空中連廊城與地下城定義：為了將眾多分散的商業(yè)物業(yè)集聚起來形成緊密的連接，增強(qiáng)商圈的便捷性和吸引力，需要更便捷、更人性化的行人步道系統(tǒng)?！翱罩羞B廊城”或“地下城”將商圈內(nèi)各商場裙房的二樓或地下室徹底連通形成網(wǎng)絡(luò)，通過二層連廊、步行街、步行通道和地下空間，使整個商圈的步行體系連成一體化網(wǎng)絡(luò)；典型：加拿大蒙特利爾市創(chuàng)建了巨型“地下城”，通過超大規(guī)模的地下通道，將多個不同商圈彼此相連，形成地理 位置上既分開又彼此相連和影響的特殊“商圈集群鏈”；國內(nèi)正在嘗試類似的規(guī)劃，如上海五角場下沉式地下廣場和靜安寺地下城、北京西單和深圳人民南架空連廊等，其中上海五角場由于下沉式廣場取代了行人地面道路交通，使得五角場萬達(dá)廣場地下室商場—城中城商鋪的租?以及業(yè)績均比萬達(dá)廣場一樓鋪面更佳；空中連廊城與地下城

房地產(chǎn)智庫購物中心基礎(chǔ)知識12345地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)類型及概念剖析地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵站接駁模式不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表不同類型商圈的典型地鐵上蓋商業(yè)項目的特點6

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)初期地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中期地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)后期三個建設(shè)階段

房地產(chǎn)智庫不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響對核心商圈的影響：城市的第一條地鐵線路基本會在核心商圈設(shè)立站點，借助迅捷的地鐵動脈，傳統(tǒng)核心商圈的可達(dá)性較以往大幅提高，客人的時間成本大為降低，其商圈輻射范圍和吸引力進(jìn)一步擴(kuò)大，核心商圈的是商業(yè)物業(yè)贏得品牌提檔升級良機(jī)，其商圈能級有所提升并形成一定的壟斷優(yōu)勢，但不足以徹底顛覆整個商圈多年來的基本定位；注：地鐵建設(shè)過程中的開挖階段要通常要持續(xù)兩年甚至更長，該階段的圍板施工和交通調(diào)整對核心商圈負(fù)面影響較大，因此需要商業(yè)物業(yè)經(jīng)營方在地鐵施工期努力的招商和培育；對非核心商圈的影響：由于地鐵沿線土地開發(fā)的廊道和輻射效應(yīng)以及區(qū)政府的推動，各類商業(yè)地產(chǎn)項目點也順延著地鐵沿線進(jìn)行布局和外延，非核心商圈的大型商業(yè)地產(chǎn)項目隨之大量涌現(xiàn)，同樣，對優(yōu)質(zhì)商戶資源與潛在消費(fèi)客群的競爭也變的激烈起來，許多項目初期營運(yùn)注定將經(jīng)歷波折與變數(shù)；對策：大學(xué)城、工業(yè)園科技開發(fā)區(qū)等特殊商圈的地鐵上蓋商業(yè)項目的經(jīng)營情況主要取決于如何挖掘自身商圈文化底蘊(yùn)和特色進(jìn)行主題塑造（如青春主題、成長主題、愛情主題、友誼主題、科技主題等）；地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)初期

房地產(chǎn)智庫不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響定義：不同規(guī)模的城市地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中期不盡相同，特大型城市地鐵線路達(dá)到10條可能才剛達(dá)到網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中期階段（例如如今的上海和北京），而許多中型城市可能2至4條就達(dá)標(biāo)了；特點：達(dá)到網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中期時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目和各類零售商加速向地鐵站點集聚，并以站點為據(jù)點圓心輻射分布，形成零售商業(yè)環(huán)，商業(yè)布局越來越偏重于圈狀商圈（如上海徐家匯和五角場）；多條地鐵軌道交通的交匯點形成的換乘樞紐逐漸發(fā)育成為城市的各級副中心，交通樞紐型零售商業(yè)模式（如香港又一城和上海龍之夢）開始出現(xiàn)；部分具有商圈先天優(yōu)勢的地鐵換乘樞紐站的輻射優(yōu)勢開始凸顯（如上海人民廣場和香港中環(huán)），網(wǎng)絡(luò)化的多中心商圈格局逐步成型（例如上海發(fā)展出了十大市級商圈），某些核心傳統(tǒng)商圈的超級霸主地位逐漸有所減弱，近郊新城大型住宅區(qū)的購物中心項目依托軌交站點開始加速發(fā)展（如上海百聯(lián)南方商城）；地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中期

房地產(chǎn)智庫不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響地鐵線路既能帶來大量外來客流，也能造成本商圈客流大規(guī)模消失，對于某些實力不強(qiáng)或尚在培養(yǎng)其的商圈而言對策如下：由于地鐵網(wǎng)絡(luò)使各商圈的輻射范圍擴(kuò)大，商圈彼此間的競爭加劇，各商圈應(yīng)注意強(qiáng)化自身特色，進(jìn)行互補(bǔ)型經(jīng)營，避免惡性競爭；對商業(yè)的影響；沒有地鐵站點通過的傳統(tǒng)商圈開始有所衰落，典型：上海四川北路和南京湖南路商業(yè)街；位于市中心傳統(tǒng)條狀商業(yè)街上距地鐵站出口500m以外又不具備足夠車位的中型商業(yè)項目可能由于孤島效應(yīng)而有所衰退，典型：上?；春Ｂ飞系囊羷莸ぐ儇?；由于地鐵線路的延伸或車站的改造，偶爾會導(dǎo)致某些地鐵上蓋商業(yè)項目不再擁有優(yōu)勢，典型：上海傳奇廣場，由于地鐵2號線延長導(dǎo)致張江地鐵站由高架車站改為地下車站，使其不再緊鄰地鐵站；地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)中期

房地產(chǎn)智庫不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響特點；隨著城市規(guī)劃的地鐵網(wǎng)絡(luò)基本成型形成發(fā)達(dá)的軌交網(wǎng)絡(luò)，遠(yuǎn)郊導(dǎo)入人口的數(shù)量和質(zhì)量均大幅提高，有地鐵站點通達(dá)的遠(yuǎn)郊新市鎮(zhèn)上去開始逐步發(fā)力，商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展的中心或由市區(qū)向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；整個城市初步形成完善的商業(yè)空間網(wǎng)絡(luò)化布局—核心商圈、多個區(qū)域商業(yè)中心、眾多社區(qū)商業(yè)中心以及邊緣新城/郊區(qū)商業(yè)中心同時并存，繁榮發(fā)展，典型：香港；注：地鐵對于城區(qū)面積巨大，地面交通嚴(yán)重?fù)矶?，停車位難覓且停車費(fèi)高昂，生活節(jié)奏快的城市的商業(yè)會造成很大的影響，對于地面交通順暢，停車很便利的城市商業(yè)而言，意義并不是很大；地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)后期

房地產(chǎn)智庫購物中心

基礎(chǔ)知識12345地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)類型及概念剖析地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵站接駁模式不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表不同類型商圈的典型地鐵上蓋商業(yè)項目的特點6

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位ww.fdc01.com

房地產(chǎn)智庫不同類型商圈的典型地鐵上蓋商業(yè)項目特點全國典型地鐵上蓋購物中心分類表：分類表w規(guī)模核心商圈區(qū)域商業(yè)中心大型新城/新市鎮(zhèn)商業(yè)中心交通樞紐型商業(yè)中心小型購物中心香港?鐘廊、深圳信興廣場、上海宏伊國際廣場、上海香港新世界大廈K11、上海玫瑰坊、上海吳江路四季坊、上海新天地時尚、北京平安國際?融中心都會天地、天津小白樓朗香街香港沙田連城廣場、北京銀座MALL、香港國際都會廣場、臺北縣板橋車站冠德環(huán)球購物中心香港杏花新城、香港連理

街、香港君薈坊、香港綠楊坊、香港匯景廣場、香港將軍澳中心、香港東薈城、香港元朗廣場、香港上水廣場、香港東港城香港港澳碼頭信德中心、上海虹橋交通樞紐（機(jī)場+火車站）中型購物中心上海來福士廣場、上海美羅城、上海置地廣場、北京國貿(mào)商城、香港太古廣場、南京德基廣場1期北京來福士廣場、北京新中關(guān)購物中心、北京歐美匯、香港APM。香港朗豪坊、香港荷里活廣場香港愉景新城、香港奧海

城、香港新港城、香港新都城、香港荃灣廣場、香港元朗新時代廣場、香港青衣城、上海南站銀泰香港機(jī)場翔天廊、北京首都機(jī)場3號航站樓商業(yè)、上海南站百利時尚銀泰大型購物中心上海IFC、上海港匯廣場、上海久百城市廣場、北京東方廣場、廣州天河城、香港IFC、香港時代廣場、深圳?光華廣場上海百聯(lián)又一城、北京國瑞城、廣州中華廣

場、深圳中心城、深圳中信城市廣場、上海日月光廣場、北京西直門香港屯門市廣場、香港又一城、香港太古城中心、香港德福廣場、香港圓方、北京富力廣場臺北京站時尚廣場特大型購物中心深圳萬象城、廣州正佳廣場、北京華茂—新光天地嘉茂上海中山龍之夢、上海虹口龍之夢、北京中關(guān)村廣場、北京大中寺廣場香港新城市廣場不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響定位方法：對于核心商圈的商業(yè)性車站的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)而言，本來就有充足的客流量和人流量，足以支撐高端定位商業(yè)物業(yè)的營運(yùn)，連接軌交站屬于錦上添花，因此可以適度提升品牌組合，但要注意城市逐步空心化可能造成的某些負(fù)面影響；具體采用中高端時尚定位、個性化特色項目或其他，必須以科學(xué)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，各個城市情況各異，道路擁堵程度不一，商圈發(fā)育程度不同，商務(wù)與商業(yè)側(cè)重不同，富裕人群比率和構(gòu)成不同，因此主力消費(fèi)群也不同，因此不能不顧自身條件盲目復(fù)制是不行的；發(fā)展：核心商圈的中型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)早期幾乎全部有擅長招商且坪效（每坪的面積可以產(chǎn)出多少營業(yè)額）最高的百貨商整體租賃經(jīng)營，如上海徐家匯太平洋百貨、北京復(fù)興門百盛等；隨著租?不斷攀升和可招商選擇的品牌的日漸豐富，核心商圈又是高端新品牌登陸城市首選之地，故部分新建的購物中心和已進(jìn)入成熟期的項目已開始去主力店，不再引進(jìn)大體量的百貨商場，轉(zhuǎn)為引進(jìn)附加值和租?都更高的快時尚旗艦店、小型潮流百貨、精品超市、休閑娛樂等次主力店以及全城獨有品牌新店進(jìn)

駐，以提高綜合效益；核心商圈站點

房地產(chǎn)智庫不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響特點：借助地鐵軌交的交通優(yōu)勢，部分區(qū)域商業(yè)中心位于人口導(dǎo)入?yún)^(qū)附近，加之商圈規(guī)劃科學(xué)，周圍又集聚了較多的辦公樓，這些區(qū)域商業(yè)中心逐漸得以和核心商圈齊頭并進(jìn)；典型：上海徐家匯商圈；區(qū)域商業(yè)中心的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的客源結(jié)構(gòu)介于核心商圈與新城/郊區(qū)商業(yè)中心之間，定位通常以中高端時尚為主，初期通常以中高端流行百貨、GMS生活百貨、新興的中高檔特色業(yè)態(tài)、中高端餐飲娛樂、中高端流行服飾為主；為了和成熟核心商圈錯位，中高端餐飲和特色娛樂項目對于區(qū)域型商業(yè)中心的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)而言特別重要；注：由于我國內(nèi)地多數(shù)高鐵新站選址偏遠(yuǎn)等緣故（日本、德國、法國的中央火車站都位于市中心），預(yù)計短期內(nèi)尚無達(dá)到日本火車站商業(yè)（例如東京新宿火車站）高度繁榮的程度；區(qū)域商業(yè)中心站點

房地產(chǎn)智庫不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響特點：大型新城/新市鎮(zhèn)商業(yè)中心的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)由于地處大型居住生活區(qū)，通勤人流穩(wěn)定，客流結(jié)構(gòu)相對單一、客源量取決于社區(qū)成熟度，更注重于社區(qū)配套類生活商業(yè)和鄰里服務(wù)（如超市、郵局、電信服務(wù)、干洗店等）；初期定位通常以生活時尚和家庭型大眾化定位為主，例如實惠大賣場、電器賣場、大量餐廳、多功能鄰里中心、兒童主題商城、GMS生活型百貨、中檔流行服飾等，隨著項目發(fā)展成熟，品牌組合不斷升級，切忌一蹴而就；此類站點項目往往比較適合分期開發(fā)，隨著地鐵帶來更多的實際入住人口，項目不斷成熟而不斷擴(kuò)大規(guī)

模。需要注意的是，不同商圈隨著時間的流逝，有可能會發(fā)展演變成其他類型的商圈，典型：上海徐家匯商圈和上海四川北路商圈；大型新城/新市鎮(zhèn)商業(yè)中心站點

房地產(chǎn)智庫不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響香港：我國香港開發(fā)運(yùn)營地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗最豐富，加之香港集約化高密度使用土地，城市三維空間立體開發(fā)力度很高，故香港每個軌交站點旁邊都形成了幾個多功能高強(qiáng)度復(fù)合的城市綜合體，使得商業(yè)網(wǎng)絡(luò)布局得以迅速滲透到各個近郊甚至遠(yuǎn)郊的新城；香港各新城的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)是通過分2-3期歷時5-10余年逐步分期擴(kuò)建，定位也以貼近商圈居民生活化需求入手，旺場后才逐漸提升品牌檔次；香港絕大多數(shù)購物中心尤其是優(yōu)質(zhì)項目均采用只租不售的模式保證其招商和運(yùn)營的統(tǒng)一管理，而不像大陸許多項目僅僅以地鐵上蓋為噱頭包裝商鋪分割銷售，很難有真正統(tǒng)一的規(guī)劃與管理，導(dǎo)致開業(yè)以后難以為繼，深圳、北京、上海等地都有不少失敗的地鐵商城案例；大型新城/新市鎮(zhèn)商業(yè)中心站點

房地產(chǎn)智庫購物中心基礎(chǔ)知識12345地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)類型及概念剖析地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵站接駁模式不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表不同類型商圈的典型地鐵上蓋商業(yè)項目的特點6

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表北京五大典型地鐵上蓋商業(yè)項目表北京五大典型

房地產(chǎn)智庫北京東方新天地國貿(mào)商城新中關(guān)廣場國瑞城西直門嘉茂所處商圈王府井（站）國貿(mào)（站）中關(guān)村（黃莊站）崇文門（站）西直門（站）換乘樞紐地鐵1、4號線地鐵1、10號線地鐵4、10號線地鐵2、5號線地鐵2、4、13號線商圈類型傳統(tǒng)核心商圈CBD核心商圈區(qū)域商圈區(qū)域商圈交通樞紐商圈商業(yè)規(guī)模大型大型中型大型大型整體定位高端時尚，商務(wù)奢華時尚，商務(wù)年輕時尚生活、流行、家庭型購物中心年輕、流行、時尚主力店百老匯新世紀(jì)影院、OLE高端超市、晨曦百貨、

FAB精彩無限、大食代美食廣場百麗宮影城、國貿(mào)溜冰場LECOOL、OLE高端超市、晨曦百貨?逸影城、奧力健身、i.t、光合作用書房百老匯影城、樂天瑪特、蘇寧電器、嘉斯貓電玩城、快充美食廣場、H&M、無印良品BHG高端超市、愛酷電玩炫樂場、絲芙蘭、屈臣氏、巴貝拉、一兆韋德健身連接地鐵站廳方式地下一樓地鐵通道地下一樓地鐵通道地下二樓地鐵通道地下二樓地鐵通道地下一層通道與地面連接房地產(chǎn)智庫京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表北京五大典型地鐵上蓋商業(yè)項目表北京五大典型北京東方新天地國貿(mào)商城新中關(guān)廣場國瑞城西直門嘉茂連接地鐵站廳樓層商場業(yè)態(tài)業(yè)種組合娛樂餐飲、時尚服飾、超市時尚服飾、休閑餐飲娛樂、數(shù)碼運(yùn)動服飾、休閑娛樂餐飲、生活、服飾連接地鐵站廳樓層商場品牌組合（部分）星巴克、DQ、漢堡王、i.t、FURLA、MICHEL

REN（馬獅龍）、ANNA

SUI服飾、影院、OLE超市、大食代美食廣場、skin

food、可口可樂主題趣味點、B&W音響DKNY、JIMMY

CHOO、Agnesb、絲芙蘭、酷圣石、

Valentino巧克力廊、巴黎貝甜、賽百味、華潤萬家便利店、屈臣氏、晨曦百貨?逸影城、JC數(shù)碼中心、生生動力戶外運(yùn)動萬寧、百老匯影城、左右時光生活雜鋪、嘉斯貓電玩城、奇樂兒兒童樂園、BENCH

BODY、樂途、DHCB1樓有快樂檸檬、賽百味、康師傅私房牛肉面、英記餅家、美程化妝品行、BHG生活超市、寶島眼鏡，一樓有

COSTA咖啡，屈臣氏備注2000年開業(yè)的東方廣場連接著?街王府井商業(yè)街和銀街東單商業(yè)街，歷經(jīng)最初4年艱難的培養(yǎng)期，現(xiàn)已成為眾多知名品牌店的首選地點。東方新天地觀光游客較多，繽紛新天地裝飾風(fēng)格熱鬧而明快，仿佛室內(nèi)嘉年華會國貿(mào)商城為國貿(mào)中心組成部分，1990年開業(yè)是北京首家高檔購物中心。1997年擴(kuò)建改造，2000年全新亮相更名為國貿(mào)商城。

2010年，國貿(mào)三期開業(yè)，國貿(mào)商城總建筑面積10萬㎡，營業(yè)面積5萬㎡，租戶近300家。位于國貿(mào)下一站的新光天地則是全國規(guī)模最大的地鐵上蓋百貨商場新中關(guān)CITY

MALL于2006年開業(yè)，商業(yè)面積4.7萬㎡，規(guī)模中等，以年輕時尚的白領(lǐng)為目標(biāo)客群，人氣旺盛；缺點為層高過低顯得壓抑，公共區(qū)域裝飾較簡陋。附近的中關(guān)村購物廣場達(dá)20萬㎡，為北京最大型的地鐵上蓋項目之一國瑞城項目位于北京市中心最繁華的商業(yè)區(qū)崇文商業(yè)區(qū)的核心地段，項目包含大型購物廣

場、五星級酒店、甲級辦公樓、商務(wù)公寓、四合院以及高檔住宅小區(qū)等多種建筑形態(tài)，是北京二環(huán)內(nèi)最大規(guī)模的綜合建筑集群。由于面對新世界商城，項目開業(yè)初期開店率較低凱德集團(tuán)收購而來的商場，建筑規(guī)劃不盡合理，且無法設(shè)置影院等娛樂設(shè)施，餐飲生意火爆，但尚未能復(fù)制上海來福士廣場的成功。該項目地下1層到地上6層，近9萬㎡，定位于滿足不同居住地的中等收入消費(fèi)者需求，第一階段于2007年試業(yè)，面積達(dá)7.38萬㎡，第二階段地下1層得到擴(kuò)展，并直接與地鐵出口相連，第二階段增加面積約1.5萬㎡

房地產(chǎn)智庫京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表上海五大典型地鐵上蓋商業(yè)項目表上海五大典型上海來福士廣場港匯廣場美羅城龍之夢購物中心久百城市廣場所處商圈人民廣場（站）徐家匯（站）徐家匯（站）中山公園（站）靜安寺（站）換乘樞紐地鐵1、2、8號線地鐵1、9號線地鐵1、9號線地鐵2、3、4號線地鐵1、7號線商圈類型核心傳統(tǒng)商圈核心商圈核心商圈區(qū)域商業(yè)中心CBD核心商圈商業(yè)規(guī)模中型大型中型特大型大型整體定位年輕、流行高端生活品味特色流行生活、流行、家庭型購物中心高端時尚主力店NOVO百貨、大食代美食廣場、舒適堡健身中心、和平影城名店運(yùn)動城、永華影城、OLE精品超市百腦匯數(shù)碼城、日式特色五番街、大食代美食廣場、柯達(dá)影城、大眾書局家樂福、特力屋、永樂電器、龍之夢影城、一兆韋德健身中心久光百貨連接地鐵站B1樓商場直連通道B1樓商場直連通道至B1樓商場通過商場有2個換乘通道吸引B1樓商場直接連接2號廳方式至一號線，地下通道經(jīng)過美工裝飾，一號線，其商場與地鐵的通道寬達(dá)10余扶梯連接一號線，缺點二部扶梯都只了大量客流，B2樓直連通道連接2號線，非常便利如能設(shè)置上海新世米，堪稱上海最寬闊上商場而不下地鐵線。地上二樓通過界商城和杭州大廈舒適的換乘通道，非站，不夠便利，建天橋廊道連接3、4通道的移動步道更常人性化，其翻牌廣議再增設(shè)一部扶梯號線佳告也頗有特色www.fdc01.com

房地產(chǎn)智庫京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表上海五大典型地鐵上蓋商業(yè)項目表上海五大典型上海來福士廣場港匯廣場美羅城龍之夢購物中心久百城市廣場連接地鐵站廳美食城（輕食、快餐運(yùn)動城、精品超市、流行日本特色五番街：美美食城（輕食、快餐及美食城（輕食、快餐及休閑樓層商場業(yè)態(tài)業(yè)種組合及休閑餐廳等）、個人護(hù)理用品、飾品、特色商品服飾、手表城、化妝品食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、流行飾品、個人護(hù)理用休閑餐廳等）、超市大賣場、個人護(hù)理用品、流行服飾餐廳等）、精品超市、個人護(hù)理用品品、家居品B1樓：食之密西點、B1樓：名店運(yùn)動城、OLE精B1樓：無印良品、B2樓：美珍香、家樂B1樓：久光百貨名品超市、連接地鐵站廳樓層商場品牌莉蓮蛋撻、COLDSTONE、卡樂星Carl‘sJr漢堡、快樂檸檬、品超市、ZARA、i.t、佐丹奴概念店時間廊、絲芙蘭、晴彩眼鏡、肯德基FRANCfranc家居、

ZOFF、日比谷花店、七葉和茶、都恩克面福、數(shù)碼下一城、永樂家電、月光館、法藤、得一大藥房；屈臣氏、山崎面包、唐餅家、Movenpick冰激凌、哈根達(dá)斯、Leonidas比利時巧組合（部分）屈臣氏、樂紛、The包、卡樂星、PEACH2樓：Bread

N

Butter、克力、百人一朱、華麗屋、Face

Shop、KAPO、JOHN蜜桃派內(nèi)衣、IZZUE、i.t、XOXO、日比谷花店Hello

Kitty、芝士工SEGAMI藥妝、近澤蕾DHC、ESPRIT等以流行為廠、瑪麗法寶絲、SEGA電玩主的服飾人民廣場一直是上海徐家匯在90年代初隨著地徐家匯在90年代之前中山公園與徐家匯情況靜安寺是上海傳統(tǒng)高端商核心商圈，90年代末鐵一號線而逐步旺盛起并沒有很濃的商業(yè)氣相近，是伴隨地鐵換乘圈，由于地鐵二號線的施由于城市空心化曾一來，整個商圈歷時三年才氛，隨著地鐵一號線樞紐成長起來的區(qū)域商工，曾一度失去人氣，隨著度衰退，隨著二線到發(fā)展成為上海最重要的核的開通以及西南地區(qū)業(yè)中心，龍之夢則是上二號線竣工以及周邊打量甲備注三線換乘樞紐的確立，來福士廣場開業(yè)時一炮而紅，堪稱樞心商圈，而99年底開業(yè)的港匯廣場仍然耗時多年才逐步實現(xiàn)了整體旺場，并大量導(dǎo)入入口，徐家匯很快繁華起來，徐家匯可謂地鐵的第一海首個同時有二個樓層連接不同地鐵線站廳的購物中心。商圈客源以級寫字樓的竣工而逐步恢復(fù)人氣，久百城市廣場整體租賃給了香港SOGO—即上海久紐交通的典范。成為上海最重要的購物中個也是最大的受益商周邊居民為主光百貨，目前已經(jīng)是上海業(yè)該商圈客流來源廣心之一，該商圈客流來源圈，五番街剛剛由原績第三高的百貨商場。商圈泛，涵蓋辦公白領(lǐng)、廣泛，涵蓋各類客群來的數(shù)碼城和美食廣客源以高檔白領(lǐng)為主大中學(xué)生、旅游客源場改造而來等各式客群www.fdc01.com

房地產(chǎn)智庫京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表深圳五大典型地鐵上蓋商業(yè)項目表深圳五大典型深圳益田假日廣場?光華廣場中心城COCO

PARK萬象城所處商圈世界之窗（站）人民南（國貿(mào)站）福田中心區(qū)（會展中心站）福田中心區(qū)（購物公園站）地王（大劇院站）換乘樞紐地鐵1、2號線，換乘站在建地鐵1號線，規(guī)劃與3、8號線換乘地鐵1、4號雙線換乘地鐵1號線，龍崗線換乘在建地鐵1、7號線，換乘站在建商圈類型旅游商圈核心傳統(tǒng)商圈核心商圈核心商圈核心傳統(tǒng)商圈商業(yè)規(guī)模大型大型大型大型特大型整體定位強(qiáng)化體驗特色，高端定位時尚生活，中高端定位生態(tài)型購物中心，時尚生活定位公園版情景式購物中心，時尚生活定位高端奢華定位主力店中影影城、全明星真冰溜冰場、OLE精品超市南國影城、蘇寧電器家樂福、?逸影城、反斗樂園JUSGO吉之島，百老匯影城嘉禾影城、OLE精品超市、REEL百貨、冰紛萬象滑冰場、美樂匯美食廣場連接地鐵站益田假日廣場在地下二?光華廣場與深B2樓商場直接連通B1樓商場直接連通B1樓商場直接連接1號廳方式樓與地鐵連通，正對地鐵口，且有一個中庭銜圳地鐵1號線同期開業(yè)，在B2樓與深圳地鐵號線會展中心站。會展中心深圳地鐵1號線。在連接處設(shè)置一個小線地鐵，但通道較長通道很寬闊，并在兩側(cè)的接，是實質(zhì)的無縫連地鐵國貿(mào)站有一是深圳地鐵1、4號中庭和扶手電梯上墻上做了大量的燈箱廣接。2012年開通的地鐵條16米寬的聯(lián)接線的互通站點二樓告牌。降低人群經(jīng)過長2號線也在此站接駁，通道直接相通通道時的枯燥感地鐵接通優(yōu)勢突出京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表深圳五大典型地鐵上蓋商業(yè)項目表深圳五大典型

房地產(chǎn)智庫深圳益田假日廣場?光華廣場中心城COCO

PARK萬象城連接地鐵站廳美食城（輕食、快餐美食城（輕食、快餐及休美食城（輕食、快餐美食城（輕食、快餐及美食城（輕食、快餐及休閑樓層商場業(yè)態(tài)業(yè)種組合及休閑餐廳等）、個人護(hù)理用品、精品超市、珠寶鐘表、滋補(bǔ)閑餐廳等）、個人護(hù)理用品、電器、流行服飾、眼鏡、茶葉、促銷特賣場及休閑餐廳等）、流行飾品、個人護(hù)理用品、眼鏡、超市大賣休閑餐廳等）、超市大賣場、個人護(hù)理用品、流行服飾、珠寶首飾、餐廳等）、精品超市、精致百貨、個人護(hù)理用品、滋補(bǔ)藥行、珠寶首飾、眼鏡店藥行、眼鏡店、溜冰場、電影院美容美發(fā)SPA場、零食、茶葉、飾品店、精品數(shù)碼店B2樓：OLE、全明星滑B2樓：蘇寧電器、萬寧、B2樓：家樂福、?逸B1樓：吉之島、仙鄉(xiāng)美B1樓：芮歐百貨、OLE精品連接地鐵站廳樓層商場品牌冰俱樂部、大家樂、仙蹤林、鼎泰豐、面包新語、NiCE、可頌坊、仙蹤林、大卡司、滿記甜品、馬拉爸

爸、?草帽、面牽一線、影城、ZARA、星巴

克、美珍香、賽百味、元綠壽司、塔可體、妍麗、康是美、鉆業(yè)珠寶、曼谷銀、KFC、大馬椰林、禾綠回轉(zhuǎn)壽超市、周大福、周生生、華潤堂、LOVE&LOVE、面包新語、KFC、必勝客、江南味組合（部分）LOVE&LOVE、八馬茶八馬茶業(yè)、東方眼鏡、亮鐘、面點王、竹田司、仙蹤林、PPG、美心道、星巴克、哈根達(dá)斯、面業(yè)、寶明堂、生機(jī)視點、青木三色、全棉時涮、漢拿山西餅、吉野家、博士眼點王、萬寧、茂昌眼鏡、時元、優(yōu)之良品、酷代等鏡、ONLY、JICKJONES、光音響、奇華餅家動、鉅田數(shù)碼等歐時力、Lapargay等益田假日廣場處于世?光華廣場是深圳第一家怡景中心城位于CBD福福田中心區(qū)是深圳的CBD萬象城位于蔡屋圍景?融區(qū)界之窗正對面。世界與地鐵無縫連接的國際購田中心區(qū)，中心城以該區(qū)域先后誕生了怡景的核心，周邊?融機(jī)構(gòu)林之窗是深圳最重要的物廣場，距離深圳火車站生態(tài)為建筑自身獨有中心城、晶島國際、立，寫字樓環(huán)繞，其對面就備注旅游景點，也是兩條地鐵線的交換站點，人流量大，周邊高消及中國最大的旅客出入境關(guān)口—羅湖口岸近在咫尺，是深圳傳統(tǒng)繁華商圈特征，其北側(cè)是39公頃的的中心廣場，主體建筑的東西側(cè)各有COCOPARK、城建購物公園等商業(yè)建筑，是伴隨著深圳國際會展中心和是深圳第一高樓地王大廈，此區(qū)域高端消費(fèi)群體多，但之前沒有大型購物中心，萬費(fèi)群體多。益田假日之一，隨著城市西移和萬一個面積達(dá)7200㎡的大量辦公樓、酒店及住象城的出現(xiàn)彌補(bǔ)了這一空檔廣場的出現(xiàn)也是彌補(bǔ)象城的崛起，該商圈稍顯綠色景觀下沉式廣宅群而發(fā)展起來的了該區(qū)域沒有一站式頹勢場，屋頂是2萬㎡的綠購物中心的空白色花園購物中心基礎(chǔ)知識12345地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)類型及概念剖析地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵站接駁模式不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對上蓋業(yè)的影響京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點表不同類型商圈的典型地鐵上蓋商業(yè)項目的特點6

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位

房地產(chǎn)智庫通過上一章節(jié)的學(xué)習(xí)可以發(fā)現(xiàn)，地鐵并不是萬能的，它不足以徹底顛覆商圈本質(zhì)而大幅抬高整個項目的定位，故切忌盲目跟風(fēng)；地鐵上蓋商業(yè)項目的特色主要體現(xiàn)在與地鐵連接樓層（包括地上、地下）的業(yè)態(tài)組合與商品定位，因此我們有必要了解與地鐵連接的樓層的業(yè)態(tài)組合與商品定位的種類；地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位與地鐵連接的樓層的業(yè)態(tài)組合與商品定位種類特點：以中高檔休閑餐飲和TOGO輕食、零食為主導(dǎo)，輔以部分主流青春流行服飾店、快時尚、3C數(shù)碼店、個人護(hù)理用品店、化妝品店、生活雜貨、家居用品店、美食廣場等；典型：上海來福士廣場地下室商場、上海美羅城地下室商場、深圳?光華廣場地下二樓商場等；此類是地鐵商業(yè)最常規(guī)最常見的業(yè)態(tài)組合與商品定位模式，符合地鐵商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣—快速型、隨機(jī)型、輕便型、大眾型的消費(fèi)特性；這類商鋪通常面積較小，租?單價較高，商品體積小重量輕，客單價不高，重在求新求變，才能激發(fā)客人隨機(jī)購買欲；該模式需要站點周圍有相當(dāng)規(guī)模數(shù)量的辦公樓群或龐大的客流支撐；第一類

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位與地鐵連接的樓層的業(yè)態(tài)組合與商品定位種類特點：以中低價位非主流的個性時尚服飾與新穎創(chuàng)新型的禮品、玩具、動漫店、DIY商業(yè)、外貿(mào)商品等各類潮流小店為主，輔以部分快餐店，偏向女性市場；典型：上海中山公園玫瑰坊、上海工口體育場站星城時尚商業(yè)中心、南京萊迪時尚、北京萬通新世界商城；該類地鐵商業(yè)項目通常位于交通便利的非核心商業(yè)區(qū)站點或核心商業(yè)區(qū)站點的邊緣地帶，以全地下商場為主；這類商鋪劃分面積較小，租?單價較高，主要客源為購買力有限而又追求時尚的年輕族；第二類

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位與地鐵連接的樓層的業(yè)態(tài)組合與商品定位種類特點：以精品超市以及中高檔餐飲為主；典型：上海久百城市廣場（久光百貨）、上海港匯廣場、深圳益田假日廣場、深圳萬象城、北京西環(huán)廣場嘉茂等；該類地鐵商業(yè)項目通常位于核心商業(yè)區(qū)或成熟的高檔商住區(qū)站點，其中部分項目整體租賃給知名百貨經(jīng)營，如上海久光百貨和北京新光天地；第三類

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位與地鐵連接的樓層的業(yè)態(tài)組合與商品定位種類特點：同時引進(jìn)大賣場和家電賣場、運(yùn)動城、電影院等多家主力店；典型：上海龍之夢、深圳中心城、深圳COCOPARK、北京中關(guān)村廣場等；該類地鐵商業(yè)項目通常規(guī)模較大，有足夠的商業(yè)面積吸引高租?單價的小面積商家進(jìn)駐，從而平衡多家主力店的低租?，形成良性的投資回報；部分有待培養(yǎng)旺場的偏僻站點商業(yè)項目還會引進(jìn)折扣店業(yè)態(tài)，例如上海南站百利時尚中心和香港東薈城；第四類

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位與地鐵連接的樓層的業(yè)態(tài)組合與商品定位種類特點：以國際二線服飾和高檔餐飲為主；典型：北京國貿(mào)商城、上海國?IFC等；該類地鐵商業(yè)項目都位于高檔核心商圈，且一樓商城布滿國際一線奢侈大牌的極少數(shù)知名超級購物中心，才能將國際奢侈品的二線品牌引入地下室商場（例外的僅有全地下商城-西安鼓樓世紀(jì)?花），不然即使是有心引入高端品牌，也只能先從設(shè)計師品牌入手然后逐步調(diào)整，例如上海新天地3期的新天地時尚項

目；第五類

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位與地鐵連接的樓層的業(yè)態(tài)組合與商品定位種類特點：為了展開錯位競爭，部分商業(yè)項目采取了休閑娛樂城的業(yè)態(tài)組合，引進(jìn)多廳影院、KTV、真冰溜冰場、電玩城等各種娛樂商家；典型：上海星游城和香港西九龍中心。韓國首爾的COEXMALL為了與周圍的現(xiàn)代百貨等商業(yè)體錯位，更是引進(jìn)了水族館、泡菜博物館、書城、超級影城、溜冰場等大量娛樂業(yè)種，被稱為韓國最大的娛樂購物中心。而樓層過多的項目高層區(qū)域也往往主打餐飲娛樂，例如香港的The

ONE等；第六類

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位與地鐵連接的樓層的業(yè)態(tài)組合與商品定位種類小結(jié)：商業(yè)區(qū)的地鐵上蓋商業(yè)項目吸引的主要是青年和中年的學(xué)生客群和上班族；客流通常有一定的保證，故引進(jìn)的業(yè)態(tài)業(yè)中以租?較高的各類主流或非主流時尚個性特色的服飾、飾品、護(hù)理品和禮品以及隨即消費(fèi)沖動最高的各類餐飲商戶為主；規(guī)模較小且位于商務(wù)區(qū)的地鐵上蓋商務(wù)樓和賓館的商業(yè)裙房則集中聚焦于中高檔商務(wù)配套的銀行、咖啡廳、品牌快餐、中西餐廳、便利店等相關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)；住宅區(qū)的地鐵上蓋商業(yè)項目則重點考慮全家共同參與的家庭型業(yè)態(tài)品種組合，如超市大賣場、各類餐廳、娛樂項目等；家居建材城屬于消費(fèi)頻率和消費(fèi)沖動很低、目的性購買傾向最高的商業(yè)項目，這類低租?的等大型專業(yè)市場通常只有位于非常生僻商圈的大型地鐵上蓋商業(yè)項目才會引進(jìn)，這類重型專業(yè)市場開設(shè)在人氣不足但租?低廉的商圈，利用地鐵的時間成本優(yōu)勢和廣告吸引客人專程前來；小結(jié)

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)項目各項注意點

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)項目各項注意點

房地產(chǎn)智庫新興商圈地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的旺場培養(yǎng)對于新興商圈而言，即使擁有地鐵軌交，購物中心依然面臨項目培養(yǎng)周期的難題，在此不妨可借鑒香港地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的某些經(jīng)驗；車資優(yōu)惠聯(lián)動；泊車優(yōu)惠聯(lián)動；各種廣告推廣；地鐵上蓋商業(yè)項目各項注意點香港已開通地鐵30多年，在利用地鐵旺場方面有許多優(yōu)秀經(jīng)驗：

在某地鐵站附近的合作購物中心內(nèi)設(shè)置港鐵特惠站，持交通卡（八達(dá)通）在特惠站刷卡后，即可在進(jìn)入地鐵閘機(jī)時優(yōu)惠1-2港幣，從而吸引客流前往；如青怡花園商場等客流較低的購物中心如海港城等業(yè)績極佳但是距離地鐵站較遠(yuǎn)的購物中心但是，此方法可能無法帶來有效客流，產(chǎn)生消費(fèi)；車資優(yōu)惠聯(lián)動

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)項目各項注意點

香港地鐵公司旗下的杏花新城數(shù)年前重裝開業(yè)，曾與港鐵合作，推出了名為[Eat&Ride]的優(yōu)惠活動，凡在杏花新城光顧餐廳，利用八達(dá)通乘地鐵，可得到5元的車資優(yōu)惠，每位港鐵（已上市）的股東，更可獲得20元的杏花新城現(xiàn)?券；此舉與餐廳業(yè)態(tài)緊密結(jié)合，較吸引人氣，也能延長客人停留時間，促進(jìn)消費(fèi)；

杏花新城稍后又曾推出利用八達(dá)通卡的乘客由太古站和鲗魚涌站前往杏花新城，可免費(fèi)搭乘地鐵的優(yōu)惠活動，從而吸引并截留太古城的客源；此舉與當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣、購物中心的競爭力有關(guān)；車資優(yōu)惠聯(lián)動

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)項目各項注意點大陸在地鐵站附近尚處于培育期的購物中心，可借鑒或改進(jìn)香港的方法；如；廣州正佳廣場發(fā)行消費(fèi)積分卡與交通卡一體的正佳羊城通卡；宣傳作用多過于吸客作用，吸客作用還要看積分換禮等活動的力度；

與當(dāng)?shù)氐罔F公司合作開發(fā)購物中心，比如北京基礎(chǔ)建設(shè)投資公司和銀泰百貨合作的北京大紅門項目，上海申通地鐵公司與華潤置地合作的項目，上海莘閔輕軌實業(yè)和新鴻基合作的上海莘莊上蓋項目等；合作的條件要看雙方實力的博弈；

上海部分站點由于無法實現(xiàn)站內(nèi)換乘而實施的出站限時（30分鐘）優(yōu)惠的模式，也可以被購物中心利用。如，在購物中心所處地鐵站刷交通卡出閘機(jī)2-3小時內(nèi)可以免費(fèi)持卡再入站；涉及巨額補(bǔ)貼費(fèi)，及補(bǔ)貼同站點競爭對手；車資優(yōu)惠聯(lián)動

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)項目各項注意點P+R（Park

andRide，停車換乘地鐵）：早上駕車停進(jìn)P+R停車場（Park

andRide，停車換乘），然后去換乘地鐵抵達(dá)工作單位，下班后再坐地鐵到達(dá)停車場，駕車回家，一天的停車費(fèi)僅需

5-10元。這樣的出行方式，既減少了道路擁堵時間，又節(jié)省了油費(fèi)，去年7月起便已試點的上海首批

P+R試點停車場（錦江樂園站和淞虹站），受到了廣大自駕族的歡迎,常常出現(xiàn)車位供不應(yīng)求的情

況。位于邊緣商圈的香港奧海城購物中心針對P+R已推出了特別優(yōu)惠活動，以吸引P+R族順帶消費(fèi)；?

在奧海城購物中心一期時租停車場停泊私家車，然后轉(zhuǎn)乘地鐵，即可享受每小時港幣4元的泊車優(yōu)惠（原價12元）；于停車場入口索取入閘記錄，憑入閘記錄往地鐵客務(wù)中心蓋印，并于返程時協(xié)同已蓋印之入閘記錄往奧海城購物中心一期高層地下禮賓處登記；

優(yōu)點：政府引導(dǎo)支持這種措施，可能會有補(bǔ)貼或者容積率提升獎勵等措施；對于市內(nèi)車位少且收費(fèi)貴、邊緣商圈購物中心白天停車位大量空置的情況比較適用；

缺點：上下班時間緊迫，對購物中心的消費(fèi)帶動作用有限，優(yōu)惠換購手續(xù)不能太繁雜；泊車優(yōu)惠聯(lián)動

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)項目各項注意點在地鐵站內(nèi)的廣告業(yè)務(wù)是地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的重要推廣方式；地鐵通道、廊橋、立柱上的廣告牌地鐵車廂內(nèi)的到站廣播和扶手廣告以及多媒體廣告地鐵站名冠名權(quán)（如南京德基廣場以4年800萬元的代價獲得新街口站4年的冠名權(quán)）地鐵車廂的整車車體廣告各種廣告推廣

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)項目各項注意點

房地產(chǎn)智庫地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵連接通道

一個地鐵站至少有3-4個出入口，是否能吸引顧客從商場的連接通道經(jīng)過，除了購物中心自身的吸引力與地理位置之外，連接通道的設(shè)計是否便利科學(xué)對于吸引大量事先無明確購物目的的乘客走入商場，具有相當(dāng)重要的作用；

乘客為了躲避寒冷的