房屋租賃權性質之我見

房屋租賃權性質之我見摘要：房屋租賃關系作為生活中的一種重要的財產關系，目前學界有債權說、物權說等多種不同的觀點，對于房屋租賃權的定性，有助于我們進一步認識房屋租賃權的性質，從而對其進行法律規(guī)制和有效保護，還推動我國房屋租賃法律制度的建立和完善。

關鍵詞：房屋租賃權；買賣不破租賃；物權優(yōu)先性

一、房屋租賃權的定性

關于租賃權的概念有學者認為，認為租賃權是基于租賃契約產生的由承租人所享有的各種權利，包括租賃契約成立后、租賃物交付前和租賃物交付后所產生的權利。另一種觀點認為租賃權僅指承租人對交付后的租賃物所享有的權利，如"承租人之權利，為使用收益權，包括為使用收益必要之占有之權利，此等權利總稱為租賃權。"可以看出，租賃契約生效后，租賃物交付前承租人所享有的權利能否包括在租賃權的內容中，是有爭議的。筆者認為，房屋租賃權是指承租人在房屋交付后對房屋所享有的占有、使用、收益等的權利。房屋交付前、后產生了不同的法律關系。

民法理論上，所有權屬于物權，租賃權屬于債權，基于"物權優(yōu)于債權"，早期羅馬法實行的是"買賣擊破租賃"原則。但此原則全然不顧完全處于被動的承租人的利益，致使租賃關系極不穩(wěn)定，并從而導致社會糾紛，嚴格意義上的"買賣不破租賃"，其表述應當是"不動產租賃物所有權的轉移不破租賃"，或者"不動產租賃物所有權的變動不得對抗租賃物債權"。由此可以看出，"買賣不破租賃"是債權的一個特例，此時附著在標的上的租賃權已被賦予了一定的物權性質?，F代市場經濟的復雜也使得物權與債權的區(qū)別界限越來越難以劃定。故"買賣不破租賃"原則并不違背"物權優(yōu)于債權"的原則，作為一個特例，在市場經濟下更有其重要意義和法律價值。

二、房屋租賃權性質返璞歸真

如果房屋租賃權是物權的一種，則我們應然能分出處其具有的物權性質以及所屬物權之種類?？v觀物權法定原則下的各國物權種類，房屋租賃權的性質應有新的考慮。

（一）物權性

1、物權"掠影"

關于物權的概念，自德國立法首次出現"物權"表述至今，主要有三種學說，即"對物關系說"，"對人關系說"和"折衷說"。現代民法多采"折衷說"，我國立法和學界多將物權定義為：物權權利人直接支配特定的物并排他性地享受其權利。物權既是對人關系，也是對物關系，物權是二者的結合。

傳統(tǒng)物權理論認為，物權與債權相比較，具有鮮明的個性。一是物權的支配性。所謂支配性，是指物權人客觀上能夠實際占有、管領標的物。所有權人是其所有物的支配者，其他任何人不得予以非法干預，否則即構成侵權，這也是物權的絕對性、對世性的表現。相反，債權人基于其債權，雖然可以請求債務人為或不為一定行為，但他不的，房屋租賃權是用益物權的一種合乎法理。房屋租賃權是當事人雙方約定而設立的一種定限物權；是以使用或收益或二者兼有為目的的；是建立在他人所有之不動產之上的權利；使用、收益必須合法占有租賃物方可進行，無論是為己使用，抑或是為己收益而為他人使用。因此，房屋租賃權符合用益物權的特征，在本質上，應是用益物權之一種。

用益權屬于他物權，是一種以物的使用價值或利用價值為中心的物權，雖不完全具備所有權（或曰自物權）的一切特征，但亦享有占有、使用、收益及為一定處分的權能。租賃權是否擁有上述各項權能呢？回答是肯定的。承租人與出租人訂立契約的目的，乃是希望通過支付對價取得以上諸項權能，這是租賃合同能夠成立的主觀要件。假如承租人因此不可以得到用益權，要求承租人在支付對價后保留一個空殼合同，顯然是非理性的。所以，租賃權的性質只能是物權，而不是債權，更不是什么債權物權化。

承租人沒有物的所有權，但又需要使用它；而出租人雖享有物之所有權，一時之間還無法加以利用。出租人與承租人的合作在互有需求的基礎上得以達成，這樣承租人簽訂契約的目的就獲得了滿足。民法解釋學理論要求，在不能準確判明合同用語的含義時，應當根據合同的目的來解釋合同。所以，合同之目的是判斷合同條款效力的重要基礎。筆者以為，在界定租賃權的屬性時，考察租賃合同的目的，并進而確認租賃權的性質，是大有裨益的。租賃合同以何為目的？稍有社會生活經驗的人一眼就能發(fā)現，租賃合同的目的，對出租人而言，只能是收取租金；對承租人來講，肯定是物之利用。租賃合同的目的就是租賃權的目的，因此，就租賃合同的目的而言，租賃權是完全可以歸入物權體系之中的。

參考文獻：

[1]周枏：《羅馬法原論》[M].北京：商務印書館，1996年版。

[2]梁慧星