房屋租賃權(quán)性質(zhì)之我見

房屋租賃權(quán)性質(zhì)之我見摘要：房屋租賃關(guān)系作為生活中的一種重要的財產(chǎn)關(guān)系，目前學界有債權(quán)說、物權(quán)說等多種不同的觀點，對于房屋租賃權(quán)的定性，有助于我們進一步認識房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，從而對其進行法律規(guī)制和有效保護，還推動我國房屋租賃法律制度的建立和完善。

關(guān)鍵詞：房屋租賃權(quán)；買賣不破租賃；物權(quán)優(yōu)先性

一、房屋租賃權(quán)的定性

關(guān)于租賃權(quán)的概念有學者認為，認為租賃權(quán)是基于租賃契約產(chǎn)生的由承租人所享有的各種權(quán)利，包括租賃契約成立后、租賃物交付前和租賃物交付后所產(chǎn)生的權(quán)利。另一種觀點認為租賃權(quán)僅指承租人對交付后的租賃物所享有的權(quán)利，如"承租人之權(quán)利，為使用收益權(quán)，包括為使用收益必要之占有之權(quán)利，此等權(quán)利總稱為租賃權(quán)。"可以看出，租賃契約生效后，租賃物交付前承租人所享有的權(quán)利能否包括在租賃權(quán)的內(nèi)容中，是有爭議的。筆者認為，房屋租賃權(quán)是指承租人在房屋交付后對房屋所享有的占有、使用、收益等的權(quán)利。房屋交付前、后產(chǎn)生了不同的法律關(guān)系。

民法理論上，所有權(quán)屬于物權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)，基于"物權(quán)優(yōu)于債權(quán)"，早期羅馬法實行的是"買賣擊破租賃"原則。但此原則全然不顧完全處于被動的承租人的利益，致使租賃關(guān)系極不穩(wěn)定，并從而導致社會糾紛，嚴格意義上的"買賣不破租賃"，其表述應(yīng)當是"不動產(chǎn)租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不破租賃"，或者"不動產(chǎn)租賃物所有權(quán)的變動不得對抗租賃物債權(quán)"。由此可以看出，"買賣不破租賃"是債權(quán)的一個特例，此時附著在標的上的租賃權(quán)已被賦予了一定的物權(quán)性質(zhì)?，F(xiàn)代市場經(jīng)濟的復雜也使得物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別界限越來越難以劃定。故"買賣不破租賃"原則并不違背"物權(quán)優(yōu)于債權(quán)"的原則，作為一個特例，在市場經(jīng)濟下更有其重要意義和法律價值。

二、房屋租賃權(quán)性質(zhì)返璞歸真

如果房屋租賃權(quán)是物權(quán)的一種，則我們應(yīng)然能分出處其具有的物權(quán)性質(zhì)以及所屬物權(quán)之種類?？v觀物權(quán)法定原則下的各國物權(quán)種類，房屋租賃權(quán)的性質(zhì)應(yīng)有新的考慮。

（一）物權(quán)性

1、物權(quán)"掠影"

關(guān)于物權(quán)的概念，自德國立法首次出現(xiàn)"物權(quán)"表述至今，主要有三種學說，即"對物關(guān)系說"，"對人關(guān)系說"和"折衷說"?，F(xiàn)代民法多采"折衷說"，我國立法和學界多將物權(quán)定義為：物權(quán)權(quán)利人直接支配特定的物并排他性地享受其權(quán)利。物權(quán)既是對人關(guān)系，也是對物關(guān)系，物權(quán)是二者的結(jié)合。

傳統(tǒng)物權(quán)理論認為，物權(quán)與債權(quán)相比較，具有鮮明的個性。一是物權(quán)的支配性。所謂支配性，是指物權(quán)人客觀上能夠?qū)嶋H占有、管領(lǐng)標的物。所有權(quán)人是其所有物的支配者，其他任何人不得予以非法干預，否則即構(gòu)成侵權(quán)，這也是物權(quán)的絕對性、對世性的表現(xiàn)。相反，債權(quán)人基于其債權(quán)，雖然可以請求債務(wù)人為或不為一定行為，但他不的，房屋租賃權(quán)是用益物權(quán)的一種合乎法理。房屋租賃權(quán)是當事人雙方約定而設(shè)立的一種定限物權(quán)；是以使用或收益或二者兼有為目的的；是建立在他人所有之不動產(chǎn)之上的權(quán)利；使用、收益必須合法占有租賃物方可進行，無論是為己使用，抑或是為己收益而為他人使用。因此，房屋租賃權(quán)符合用益物權(quán)的特征，在本質(zhì)上，應(yīng)是用益物權(quán)之一種。

用益權(quán)屬于他物權(quán)，是一種以物的使用價值或利用價值為中心的物權(quán)，雖不完全具備所有權(quán)（或曰自物權(quán)）的一切特征，但亦享有占有、使用、收益及為一定處分的權(quán)能。租賃權(quán)是否擁有上述各項權(quán)能呢？回答是肯定的。承租人與出租人訂立契約的目的，乃是希望通過支付對價取得以上諸項權(quán)能，這是租賃合同能夠成立的主觀要件。假如承租人因此不可以得到用益權(quán)，要求承租人在支付對價后保留一個空殼合同，顯然是非理性的。所以，租賃權(quán)的性質(zhì)只能是物權(quán)，而不是債權(quán)，更不是什么債權(quán)物權(quán)化。

承租人沒有物的所有權(quán)，但又需要使用它；而出租人雖享有物之所有權(quán)，一時之間還無法加以利用。出租人與承租人的合作在互有需求的基礎(chǔ)上得以達成，這樣承租人簽訂契約的目的就獲得了滿足。民法解釋學理論要求，在不能準確判明合同用語的含義時，應(yīng)當根據(jù)合同的目的來解釋合同。所以，合同之目的是判斷合同條款效力的重要基礎(chǔ)。筆者以為，在界定租賃權(quán)的屬性時，考察租賃合同的目的，并進而確認租賃權(quán)的性質(zhì)，是大有裨益的。租賃合同以何為目的？稍有社會生活經(jīng)驗的人一眼就能發(fā)現(xiàn)，租賃合同的目的，對出租人而言，只能是收取租金；對承租人來講，肯定是物之利用。租賃合同的目的就是租賃權(quán)的目的，因此，就租賃合同的目的而言，租賃權(quán)是完全可以歸入物權(quán)體系之中的。

參考文獻：

[1]周枏：《羅馬法原論》[M].北京：商務(wù)印書館，1996年版。

[2]梁慧星