休閑度假山莊建設(shè)項目可行性研究報告

某某休閑度假山莊建設(shè)項目可行性研究報告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u15055第一章申報單位及項目概況 121002第一節(jié)項目申報單位概況 130331第二節(jié)項目概況 18494第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析 175552第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析 1725676第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析 195695第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析 20127第三章資源開發(fā)及綜合利用分析 2229987第一節(jié)土地資源利用分析 228698第二節(jié)水資源利用分析 2319549第四章項目技術(shù)及設(shè)備方案 251771第一節(jié)工藝技術(shù)方案 251231第二節(jié)設(shè)備方案 2812913第五章節(jié)能方案分析 3125551第一節(jié)節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 3120565第二節(jié)能耗狀況與能耗指標(biāo)分析 3114995第三節(jié)節(jié)能措施 335982第六章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置 3628058第七章人力資源配置及實施計劃 3710110第一節(jié)人力資源配置 3731934第二節(jié)項目實施計劃 382598第八章環(huán)境和生態(tài)影響分析 4014498第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 4028294第二節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析 4130851第三節(jié)環(huán)境影響預(yù)測與評價 4418565第四節(jié)地質(zhì)災(zāi)害影響分析 4931682第五節(jié)特殊環(huán)境影響 4928847第六節(jié)環(huán)境影響預(yù)測與評價 4915527第九章經(jīng)濟(jì)影響分析 545237第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析 5426140第二節(jié)行業(yè)影響分析 62357第十章社會影響分析 6327773第一節(jié)社會影響效果分析 6327473第二節(jié)社會適應(yīng)性分析 642478第三節(jié)社會風(fēng)險及對策分析 653195第十一章結(jié)論與建議 667956第一節(jié)結(jié)論 6614394第二節(jié)建議 66

第一章總論一、項目提出的背景隨著某某風(fēng)景區(qū)開發(fā)力度的加大，某某公路北山段已于某年五月份動工興建，北山段公路拓寬改造意味著某某北部－金沙開發(fā)拉開序幕。而三清湖景區(qū)屬某某景區(qū)的分景區(qū)，是某某北部的唯一通道。加快北山開發(fā)必然刺激三清湖景區(qū)的開發(fā)。少華山是位于三清湖景區(qū)中心半島，山上道佛教文化歷史悠久，少華寺在江浙一帶民間久負(fù)盛名，山上大小天然盆景和洞穴遍地可見，是獨特的卡斯特地貌和湖光山色有機(jī)結(jié)合的代表。加之湖區(qū)特殊的小氣候，日均溫平均比縣城低2—3℃，在三清湖少華山首家獨資興建一座集休閑，娛樂、觀光、夜?fàn)I、度假為一體的休閑度假山莊，并嚴(yán)格校照國家法律、法規(guī)運作。二．編制依據(jù)縣招商引資有關(guān)文件，玉山縣旅游總體規(guī)劃。三．項目建設(shè)的指導(dǎo)思想與原則本報告的編制依照國家現(xiàn)行政策．法律。法規(guī)，本著開發(fā)與環(huán)保相結(jié)合，經(jīng)濟(jì)效益與社會效益相統(tǒng)一，建成一個具濃厚的民間文化和古樸典雅的與周圍石林、盆景融為一體的特色山莊，使所有度假者能感受到回歸自然；爽心悅目、星級享受，既有花果山的特色，又有桃花源的品味!并通過該山莊的建成營業(yè)能吸引更多的游客和投資者來景區(qū)投資開發(fā)．本項目建設(shè)的基本原則結(jié)構(gòu)是：１、獨俱特色，講究檔次：2．與周圍景觀充分融合與統(tǒng)一；3．突出度假娛樂功能為主兼顧其他的經(jīng)營理念；4、判閉式管理，開放式經(jīng)營．第二章項目建設(shè)的必要性三清湖景區(qū)由于種種原因，目前開發(fā)尚屬原始狀態(tài)，不僅是景觀景點原始，景區(qū)內(nèi)的服務(wù)設(shè)施也十分缺乏，除唯一的三清湖賓館外沒有其它可接待游客的接待點，水上交通工具又十分簡陋，景點景觀又沒有一套完整的名稱名字，更無導(dǎo)游詞等旅游文化，這種現(xiàn)狀已無法適應(yīng)發(fā)展中的某某旅游事業(yè)需要，更難以借某某大船推出三清湖小船。為此，盡快完善三清湖各種旅游設(shè)施是三清湖開發(fā)的當(dāng)務(wù)之急，建設(shè)少華山休閑度假山莊則是完善三清湖旅游設(shè)施的最有效方法之一，也是提高三清湖景區(qū)知名度的有力措施。第三章市場分析預(yù)測一、玉山縣經(jīng)濟(jì)概況玉山地處贛東北，是浙江．江蘇．上海進(jìn)入江西的第一門戶，素以“兩江鎖鑰，八方通巨”著稱。玉山地理位置優(yōu)越通條件便利．全縣總?cè)丝?1．93萬，國民生產(chǎn)總值達(dá)到11．7億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值14．51億元，其中農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6．91億元，工業(yè)總產(chǎn)值7．6億元，財政收入0．867億元，農(nóng)民人均純收入2096元．二、三清湖景區(qū)概況三清湖位于國家重點風(fēng)景名勝區(qū)某某東南，距玉山縣城西北16公里處，因其地處某某東部游線玉金公路途中以及水發(fā)源于某某而得名，三清湖截河長46公里，最寬處3公里，攔河壩長400多米，湖面面積9．9平方公里，總蓄水2．49億立方米，總裝機(jī)9370千瓦，平均發(fā)電2800萬度，屬水利部一級管理單位，水庫始建于1958年7月l口，故原名”七一水庫”，景區(qū)總面積54．18平方公里，景區(qū)旅游資源豐富多樣，以純凈明澈的溪流湖水，清幽秀麗的湖光山色，奇特險峻溶洞景觀，世外桃源式的田園村寨，野趣盎然的山林特產(chǎn)和佛道并奉的人文景觀為特色。三、三清湖風(fēng)景區(qū)客源預(yù)測1、客源預(yù)測方面與預(yù)測依據(jù)(1)會議、觀光與實習(xí)的旅游人數(shù)這部分游客大部分來玉山、上饒市，年均1700—2000人次／年（１９９５－１９９９年）。其中會議占３０%，學(xué)生實習(xí)占１６%，觀光占２４%，甚至為因公出差等游客，年平均增長率在３－４%之間。（2）某某的過路游客經(jīng)某某東路的游客有兩條路，一條是從東部浙江華埠入北山，另一條是經(jīng)三清湖上北某某，兩條路上三清的游客據(jù)統(tǒng)計約占某某游客的１5％，每條游線游客各占一半，即經(jīng)三清湖上某某的客人占某某總游客７５%。某某游客自１９９４處到２０００處由５萬人次增長到１２萬人次，１９９４年路經(jīng)三清湖的游客有３７５０人次，２０００年有９０００人次，隨著今后經(jīng)三清湖的上山公路與上山索道建成后，某某風(fēng)景區(qū)形成了旅游環(huán)線，預(yù)計路經(jīng)三清湖上下某某的游客比率會上升到２５－３０%。（３）三清湖少華寺香客，游憩客人香客與郊游人數(shù)每年約有１５０００人次，過夜人數(shù)占１０%，這部分人平均每年增長率不大。２、三清湖風(fēng)景區(qū)游客增長預(yù)測。據(jù)以上分析，三清湖風(fēng)景區(qū)的游客增長預(yù)測如下表：類型２０００２００５２０１０２０２０產(chǎn)值會議觀光等游客增長率４５７８游客人數(shù)２０００２４３１３０７１５９７８６０９７０赴某某過路游客某某游客增長１３１３１３１３占某某游客比例７．５２５２５２５住宿占過路游客比例３１０１０過路游客數(shù)９０００１６５６７１０１７４２３０５６３１２５７５２７１其中住宿人數(shù)４９７１０１７４３０５６３２３５１７８玉山縣周邊地區(qū)休閑游客住宿游客所占比例７．６８１０１０游客人數(shù)１５００２０００５０００１４０００１２０３００其中住宿人數(shù)１１４１６０５００１４００１１９９０游客人數(shù)１２５００２０９９８１０９８１３３２５６０９２７５６５４１總計其中住宿人數(shù)２１１４３０８８１３７４５３７９４１６０４２８６第四章經(jīng)營胡劃與經(jīng)營管理一、經(jīng)營規(guī)劃經(jīng)營范圍根據(jù)有關(guān)部門的批復(fù)，本項目主要經(jīng)營接待來少華山度假、觀光、休閑、娛樂等客人的吃住行娛樂。建設(shè)規(guī)模及風(fēng)格單位：萬元年度人次每人消費營業(yè)收入直接成本工資等稅利潤２００３４０００１２０４８１４.８１２２.４１８.８２００４４５００１２０５４１７.２１２.５２.７２１.６２００５５０００１４０７０２１１３.２３.５３２.３２００６６０００１４０８４２５.２１３.６４.２４１２００７６５００１５０９７.５２９.２５１４.５５.０７５４８.６７５２００８６５００１５０９７.５２９.２５１４.５５.０７５４８.６７５２００９６５００１５０９７.５２９.２５１４.５５.０７５４８.６７５２０１０６５００１５０９７.５２９.２５１４.５５.０７５４８.６７５建設(shè)規(guī)?？偼顿Y500萬元，前期工程投資約250萬元，建設(shè)分體式標(biāo)準(zhǔn)間20間(合4０人)，每間建筑面積34平方米，主樓一棟。其中餐廳８0平方米，廚房14平方米，會議廳150平方米，雙人標(biāo)間10間，計250平方米，其他用房15０平方米．長廊８０米等，總建設(shè)面積１３００平方米。分體式標(biāo)準(zhǔn)間均采用外古色古香，內(nèi)舒適高檔豪華的設(shè)計格調(diào)，且每間外觀造型各異，間間因勢變化因勢布局，并適當(dāng)用長廊過接，主樓采用與分體式標(biāo)間充分吻合的設(shè)計風(fēng)格。由曲徑與長廊做連線。將主樓與分體標(biāo)間構(gòu)成一幅美妙和諧的圖案，真正體現(xiàn)山莊即景的構(gòu)思。二．經(jīng)營管理山莊采用封閉式管理，開放式經(jīng)營，外連內(nèi)接，工薪消費，星級享受。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服務(wù)留住人。做到活動內(nèi)容豐富，活動品味高檔，活動費用低廉。大膽與境內(nèi)外旅游界及同行業(yè)聯(lián)營，為游客提供良好、輕松．舒適．廉價的休閑度假．觀光旅游的好場所，同時也可為各部門提供一個集會、學(xué)習(xí)等勝地。山莊做到依法經(jīng)營，踩線服務(wù)，以人為本，顧客至上的服務(wù)信條。第五章其他建設(shè)選址．特征及建設(shè)條件少華山度假山莊項目選在三清湖景區(qū)中心少華山近水面小盆地上，盆地面積約15畝，方位三清湖主壩正對面偏東南方向，山莊朝向坐(西)北朝東(南)，該盆地特征為平整，有大小姿態(tài)各異的假山．盆景錯落其中，正東方向有溶洞，盆地長滿灌木和杉木等樹木。建設(shè)條件適中，除水泥、磚、沙、鋼材等建筑材料從水面過渡外，其他可就地取材，建設(shè)造價比正常條件下高山20％左右．二、公用工程要求１、電力。少華山除少華寺外，其他均無電源：需架設(shè)1000米高壓線路及變電設(shè)施。用電約５０千瓦時，空調(diào)器1.5千瓦30個，3千瓦4個。給排水設(shè)備一套。2．通訊。目前只能采用水下電覽裝程控電話，移動及聯(lián)通信號較好。3．環(huán)保。所有糞便及其他生活垃圾均采用兩次化糞方式方能排出，廢水入坑過濾，確保山莊整潔．衛(wèi)生，無污染。4．消防．山莊室內(nèi)外盡可能采用防火材料裝修，且裝備消防器材．5．衛(wèi)生防疫．主要抓住兩點，一是食品衛(wèi)生防疫，嚴(yán)明衛(wèi)生制度，養(yǎng)成衛(wèi)生習(xí)慣；二是公共衛(wèi)生防疫做到環(huán)境整潔，客房客一換，定期消毒。三．組織機(jī)構(gòu)．勞動定員及職工培訓(xùn)山莊實行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)客房部．娛樂室餐飲部等職能部門，實行獨立核算，全額獎賠管理，勞動定員１６人，其中客房部4人，娛樂室6人，餐飲部５人。上崗前所有員工必須正規(guī)培訓(xùn)。四．工程建設(shè)設(shè)安排工程建設(shè)含征地及平整．工程設(shè)計．施工及驗收．職工培訓(xùn)．開張等階段．初步規(guī)劃，在征地工作結(jié)束后20天內(nèi)完成山莊設(shè)計工作，90天內(nèi)施工建設(shè)并交付使用，在工程竣工前半個月招聘員工和培訓(xùn)員工，以便工程完工后能順利即時開張營業(yè)，在施工過程中要及時協(xié)調(diào)好有關(guān)部門工作，保證山莊營業(yè)前水、電通訊能全面通暢。五．投資估算和資金籌措(—)投資估算1、編制說明。本項日所有投資均按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時平均物價估算。2、建設(shè)投資估算’(１)建筑造價．主樓建筑造價投資每千米造價按404元／ｍ２，分體式標(biāo)間按420元／ｍ２，即主樓及附屬工程620某404＝25．048萬元，分體式標(biāo)間680某430=29．24萬元。(2)房內(nèi)設(shè)施(合空調(diào)．床．桌．凳．床上用品．電視．電話．衛(wèi)生器具．地毯等)，分體式標(biāo)間每個2．6萬元，共５２萬元，主樓標(biāo)間每間2．2萬元，共22萬元，合計74萬元。(3)其他設(shè)施(含鍋爐．餐飲具．給排水．水塔等)投資６０萬．（４）廊、亭等附屬工程４０萬元。(5)征土地及培訓(xùn)等20萬元(6)流動資金40萬元(二)資金籌措項目總投資500萬元，第一期工程投資248．288萬元，流動資金40萬元。六、財產(chǎn)評價項目的效益分析按總資金(項目總投資：固定資產(chǎn)投資+全部流動資金)計算，損益表及現(xiàn)金流量表均按項目總投資計算。(—)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、建設(shè)規(guī)模。建設(shè)投資為248．288萬元，流動資金４0萬元。2、實施進(jìn)度。從開工建設(shè)至開張營業(yè)時間控制在90天內(nèi)完成。3、工資及福利費，經(jīng)理工資年薪1．8－２.５萬元，其他員工平均年薪6000—8000元．(二)財務(wù)評價1、營業(yè)收入成本利潤預(yù)測法(表示法)均按前景分析和玉山等周邊市民消費情況預(yù)測。2、不確定性分析(1)敏感性分析就固定資產(chǎn)投資．經(jīng)營成本，營業(yè)收入增長和降低１０%單個因素變化對財務(wù)內(nèi)部收益率，投資回收期做敏感分析，影響該項日的主要因素是客源及經(jīng)營成本，只有三清湖客源穩(wěn)定增長，年游客量首年按1．5萬人次以上并逐年遞增20%的前提下，才有較強的抗風(fēng)險能力，此外經(jīng)營策略及景區(qū)的有關(guān)政策也是影響本項目經(jīng)營效益的重要因素。(2)盈虧平衡分析按照旅游行業(yè)—般規(guī)律，當(dāng)本項目年接待人次在5000人次以上，企業(yè)就可以保本(即年回報達(dá)總投資10％以上)，由此可見該項目投資風(fēng)險較小。若要考慮本項目固定資產(chǎn)本身升值，那風(fēng)險將降為最小限度，這當(dāng)然要與三清湖景區(qū)的整體發(fā)展緊密相關(guān)。3、風(fēng)險分析本項目在建設(shè)期和經(jīng)營期的風(fēng)險上要來自以下幾方面：經(jīng)營管理風(fēng)險、三清湖景區(qū)是否能健康快速發(fā)展風(fēng)險、某某北山開發(fā)能否盡快見效風(fēng)險、本地寬松政策風(fēng)險等，要克服以上風(fēng)險造成的損失，關(guān)鍵在于建立—支能內(nèi)引外連客源的經(jīng)營隊伍，及時掌握消費者心理和市場變化確定靈活的經(jīng)營策略，對內(nèi)加強管理，提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)形象。其次是督促三清湖景區(qū)大力開發(fā)和發(fā)展，極力協(xié)同景區(qū)開發(fā)做促進(jìn)派，把握某某北區(qū)大力開發(fā)契機(jī)，讓三清湖景區(qū)上規(guī)模上檔次，增加景區(qū)客源的絕對數(shù)。綜合以上定量分析可以看出，本項目經(jīng)濟(jì)效益良好，資產(chǎn)增值可能性大，盈余能力較強，項目自身具有良好的抗風(fēng)險能力。從財