大型企業(yè)商務(wù)樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

XX大型企業(yè)商務(wù)樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告【本文為WORD格式，下載后可自由編輯】第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況

第一節(jié)項(xiàng)目申報(bào)單位概況企業(yè)名稱：**XX企業(yè)事務(wù)代理有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：XX建設(shè)地址：**縣中都大街南段988號(hào)第二節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)1、項(xiàng)目單位委托書(shū)；2、國(guó)家及省市有關(guān)政策、法規(guī)和文件；3、項(xiàng)目總體規(guī)劃；4、《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；5、《**縣城市總體規(guī)劃》；6、《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；7、**市及**縣各類建筑取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；8、**市土地分等級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)；9、《2010年**縣統(tǒng)計(jì)年鑒》；10、項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)設(shè)想及基礎(chǔ)資料。二、項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性1、**縣概況**縣地處魯西南，面積877平方公里，耕地84.7萬(wàn)畝，轄14處鄉(xiāng)鎮(zhèn)、493個(gè)村居，總?cè)丝?6萬(wàn)。**歷史悠久，文化燦爛，物華天寶，人杰地靈，佛教文化、儒家文化、運(yùn)河文化交相輝映，素有“千年佛都，儒賢圣地”之美譽(yù)。日東高速橫穿東西，105國(guó)道縱貫?zāi)媳薄?*古稱中都，歷史悠久，文化底蘊(yùn)豐厚，是著名的佛教圣地?？h城西北隅的太子靈蹤塔始建于宋代，氣勢(shì)雄偉。1994年3月，在塔內(nèi)發(fā)現(xiàn)了141件佛教圣物。公元前501年，偉大的思想家、教育家、政治家孔子初仕中都宰。明朝嘉靖至萬(wàn)歷年間，**相繼有四人出任尚書(shū)之職。**現(xiàn)存眾多名勝古跡，發(fā)掘的北辛文化遺址和細(xì)石器化距今約1—1.5萬(wàn)年。文廟建筑群始建于唐代，堪與曲阜的孔廟相媲美。自然條件氣候：**縣屬北溫帶大陸性季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，光照充足，四季分明，無(wú)霜期長(zhǎng)，降水年季變化大，春季多南風(fēng)，少雨干旱，由于氣溫回升快，季末高溫，常出現(xiàn)干熱風(fēng)，形成春旱；夏季多東南風(fēng)，天氣炎熱，降雨集中，日照時(shí)間長(zhǎng)，濕度大，有利于作物生長(zhǎng)；秋季光照充足，晝夜溫差大，降水量30年平均628毫米，因東南風(fēng)和西北風(fēng)頻繁互易，常出現(xiàn)秋旱和連陰雨；冬季多西北風(fēng)，干旱少雪。地貌：**地處魯中低山丘陵與魯西平原交接地帶，東北屬古老泰山隆起的殘丘低嶺，西南部屬古大野澤，梁山泊東畔，整個(gè)地勢(shì)由東北緩頃西南，至高點(diǎn)為曇山頂峰，海拔171.7米；最低點(diǎn)在蜀山湖湖底，海拔36.5米，中部地勢(shì)平坦，為黃河沖擊平原，土層厚、土質(zhì)好、地下水較豐富，為糧棉高產(chǎn)區(qū)。歷史上有山、有水、有湖泉。山脈：境內(nèi)山丘屬泰沂山系，多為東南西北走向，純山面積31平方公里，主要曇山、太白山（水牛山）、臥佛山、彩山、九峰山等。太白山醉似臥牛，亦叫水牛山，有摩崖石刻，唐**寶相寺景色(13張)代大詩(shī)人李白曾到此觀賞，因此得名。河流：境內(nèi)屬淮河流域京杭大運(yùn)河水系。內(nèi)河主要有小汶河、泉河、小新河、因勢(shì)由東北向西南注入京杭大運(yùn)河，著名的京杭大運(yùn)河經(jīng)**西南邊境12公里，大汶河流經(jīng)北部邊境15.3公里。湖泉：縣境西南部有南旺、蜀山、馬踏三湖、水岸相接，面積約65平方公里。明編《**縣志》記載：“湖多魚(yú)鱉荻蔬蒲，居人賴焉。夏秋之間，菱荷錦張，燦若曉霞，游者似睹江南之勝”。東北部較著名山泉11個(gè)，龍斗泉、薛家溝泉、老源頭泉、雞爪泉、趙家橋泉、濼當(dāng)泉、馬莊泉等。上世紀(jì)60年代里干涸。生物資源：主要有香附、蔓荊子、枸杞子、桔梗等藥材資源104科259種,葦、藕、荸薺等水生植物，鯉、鯽、鰱、草魚(yú)、鲇魚(yú)等水生動(dòng)物，兔，獾、貍、刺猬等獸類動(dòng)物，貓頭鷹、麻雀、喜鵲等飛禽。社會(huì)環(huán)境簡(jiǎn)況（社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、教育、文化、文物保護(hù)等）：面對(duì)**欠發(fā)達(dá)的實(shí)際，**縣委縣政府本著“正視差距、求真務(wù)實(shí)，借助外力、啟動(dòng)內(nèi)力，居弱圖強(qiáng)、爭(zhēng)先進(jìn)位”的原則，確定了全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總的指導(dǎo)思想和工作思路，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，圍繞建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、文化名縣、生態(tài)優(yōu)縣”，2007年初提出了力爭(zhēng)“奮戰(zhàn)五年，進(jìn)入全市第一方陣，達(dá)到全省中等以上發(fā)展水平”的奮斗目標(biāo)。并根據(jù)縣情實(shí)情和發(fā)展階段性特征，及時(shí)對(duì)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整提升。2008年4月赴蘇北考察學(xué)習(xí)后，提出了“大干2008、拼搏2009、攻堅(jiān)2010，沖刺‘十二五’，兩年翻一番，五年奔強(qiáng)縣”的奮斗目標(biāo)。地區(qū)生產(chǎn)總值由2006年的71.3億元提高到2008年的115億元，年均遞增27%；地方財(cái)政收入由2006年的2億元提高到2008年的3.6億元，年均遞增34.2%；固定資產(chǎn)投資由2006年的24.3億元提高到2008年的55億元，年均遞增50.3%。連續(xù)兩年在**市科學(xué)發(fā)展現(xiàn)場(chǎng)觀摩綜合評(píng)比中名列第一，人民群眾滿意度測(cè)評(píng)全市第一，獲**市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綜合考核一等獎(jiǎng)，縣域經(jīng)濟(jì)綜合評(píng)比連續(xù)三年在全省30個(gè)欠發(fā)達(dá)縣中排名第一。2008年全縣承辦市級(jí)以上各類現(xiàn)場(chǎng)工作會(huì)議62次，獲省級(jí)以上各類表彰獎(jiǎng)勵(lì)125項(xiàng)。先后被評(píng)為全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)縣、全省基層黨建先進(jìn)縣、全省縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展先進(jìn)單位、全省城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治先進(jìn)縣、“平安山東”建設(shè)先進(jìn)縣。按照市委對(duì)**“早日跨入強(qiáng)縣行列”的指示要求，把2009年確定為“拼搏創(chuàng)新年”，在縣委六次全體會(huì)議上，提出“奮戰(zhàn)五年，爭(zhēng)當(dāng)魯南排頭兵，沖刺全省30強(qiáng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，以目標(biāo)高定位催生跨越發(fā)展的新動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)社會(huì)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。1—10月份，全縣完成GDP115億元，增長(zhǎng)14.6%；固定資產(chǎn)投資68億元，增長(zhǎng)31.2%；地方財(cái)政收入4.13億元，增長(zhǎng)18.2%，稅收收入占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到83.7%，提前50天完成全年財(cái)政預(yù)算收入任務(wù)。幾項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅均居**市14個(gè)縣市區(qū)前列。堅(jiān)持把跨越發(fā)展的著力點(diǎn)放在工業(yè)強(qiáng)縣上。把做大做強(qiáng)煤電化工（鋼材）、機(jī)械電子、紡織服裝三個(gè)百億元產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目建設(shè)的總抓手，逐步實(shí)現(xiàn)由資源開(kāi)發(fā)型向高新技術(shù)型的轉(zhuǎn)變。目前，投資2.6億元的義橋煤礦、投資10億元的陽(yáng)城煤礦、一期投資14.05億元的陽(yáng)城資源綜合利用電廠、投資1.5億元的金成機(jī)械、投資1.35億元的北匯玻璃、投資2.69億元的蒙牛現(xiàn)代牧業(yè)、總投資38億元的如意天容50萬(wàn)錠緊密紡一期工程等項(xiàng)目，已建成投產(chǎn)發(fā)揮效益，其中“利生牌”小麥粉和“風(fēng)光牌”變頻器獲全國(guó)名牌產(chǎn)品。中鋼集團(tuán)富全鐵礦、華都LED項(xiàng)目、義能煤礦等投資過(guò)億元項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)；由聯(lián)想控股投資年產(chǎn)50萬(wàn)噸氯堿及氯系列產(chǎn)品項(xiàng)目、100萬(wàn)噸鑄鍛項(xiàng)目即將開(kāi)工建設(shè)。截止目前，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到285個(gè)，比2006年增加105個(gè)；1—10月份，規(guī)模工業(yè)企業(yè)完成銷售收入141.5億元、實(shí)現(xiàn)利稅19億元，同比增長(zhǎng)17.3%和11.5%。圍繞做大做強(qiáng)中心城區(qū)，明確了“儒釋圣地、禪意水城”一個(gè)定位，建設(shè)佛苑景區(qū)、泉河、淥河三條景觀帶，實(shí)施東部文化政務(wù)區(qū)、南部工業(yè)區(qū)、西部物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、北部旅游生態(tài)區(qū)、中部商貿(mào)居住區(qū)五大版塊支撐，加速推進(jìn)城市化進(jìn)程。一是拓展城市發(fā)展框架。結(jié)合濟(jì)徐高速、臺(tái)前－兗州鐵路建設(shè)，形成了“兩環(huán)五縱七橫”的道路交通網(wǎng)絡(luò)，城區(qū)規(guī)劃面積由20平方公里擴(kuò)大到42平方公里。大力度實(shí)施城市拆遷改造，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。三年完成拆遷200余萬(wàn)㎡，新建320萬(wàn)㎡，長(zhǎng)樂(lè)湖小區(qū)、北辰小區(qū)、佛都小區(qū)已回遷完畢，黃金水岸、?；坌聟^(qū)、東湖佳苑等回遷樓正在建設(shè)。完成了圣澤綜合商務(wù)廣場(chǎng)建設(shè)，啟動(dòng)建設(shè)4星級(jí)陽(yáng)光溫泉大酒店。目前，城區(qū)人均居住面積由2006年的18.9㎡增長(zhǎng)到2008年的27.5㎡。二是暢通水系框架。開(kāi)挖了蓮花湖，規(guī)劃建設(shè)了蓮花湖濕地農(nóng)業(yè)生態(tài)園，實(shí)施了泉河城區(qū)段治理和淥河修復(fù)改造，貫通了城市水系。三是搭建旅游框架。突出主題文化旅游項(xiàng)目建設(shè)，寶相寺建筑群、佛苑景區(qū)二期工程已經(jīng)建成，對(duì)游客開(kāi)放；佛苑景區(qū)三期工程已經(jīng)開(kāi)工，明年上半年可完成主體工程。同時(shí)，整合佛教文化、儒家文化、運(yùn)河文化，實(shí)施文化品牌戰(zhàn)略和古跡修復(fù)工程。太子靈蹤文化節(jié)被評(píng)為“中國(guó)最具影響力城市文化節(jié)”，在中央電視臺(tái)播放了《黃金塔的秘密》和《探秘**圣物》，正策劃獨(dú)具**特色的文藝演出，促進(jìn)文化與經(jīng)濟(jì)的良性互動(dòng)發(fā)展。2、項(xiàng)目的提出近幾年來(lái)，隨著住房制度改革和舊城改造步伐的加快，**縣商務(wù)寫(xiě)字樓需求明顯增加，商家購(gòu)房熱情持續(xù)高漲。新開(kāi)發(fā)的商務(wù)樓如雨春筍般不斷涌現(xiàn)，不僅改善了人們的辦公環(huán)境，也讓**縣城區(qū)變得越來(lái)越美，越來(lái)越現(xiàn)代。樓高了、道寬了、天藍(lán)了、水清了、草綠了，人們的日子越來(lái)越好。雖然房?jī)r(jià)不斷上漲，雖然**縣城區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)建成了許多商務(wù)商務(wù)樓，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的未開(kāi)發(fā)地帶已經(jīng)不多，但是，商務(wù)樓的供需矛盾依然突出，人們購(gòu)買力的旺盛依然不減。為進(jìn)一步推進(jìn)城市改造，提高土地使用價(jià)值，經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)，**XX企業(yè)事務(wù)代理有限公司取得該項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)。該項(xiàng)目位于**縣**縣中都大街南段988號(hào)，該項(xiàng)目占地面積為1919平方米。3、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值大、資金占用多，且具有保值增值的特點(diǎn)，不僅具有消費(fèi)價(jià)值還具有投資價(jià)值。國(guó)務(wù)院2003年頒布的18號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中的地位作了肯定，稱之為支柱產(chǎn)業(yè)。從房地產(chǎn)行業(yè)的地位來(lái)看，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位將更明顯。多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為改善人民生活和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出了巨大貢獻(xiàn)。全國(guó)80多個(gè)行業(yè)中，在投資上，房地產(chǎn)業(yè)居首位，表明了房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系日益加深，它的持續(xù)、穩(wěn)步、健康發(fā)展，對(duì)消費(fèi)、投資、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、金融安全以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都將產(chǎn)生重大影響。從房地產(chǎn)宏觀政策上看，始終堅(jiān)持一個(gè)目標(biāo)和16字方針。房地產(chǎn)業(yè)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，又是風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)業(yè)。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)，采取非“一刀切”的因地制宜、分別決策、區(qū)別對(duì)待、分類指導(dǎo)的16字方針將是今后國(guó)家宏觀調(diào)控落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀必須堅(jiān)持的原則。（2）符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃要求當(dāng)前，居民購(gòu)房及商務(wù)購(gòu)房十分看重住房質(zhì)量，“規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，功能設(shè)施是否齊全，物業(yè)管理是否完善”已經(jīng)成為買房時(shí)最為關(guān)心的問(wèn)題。但是，“房屋利用率低，住房面積小”，“小區(qū)缺乏整體規(guī)劃，附屬設(shè)施不完善”的問(wèn)題在**仍然存在。為此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃和要求成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。隨著住房體制改革的深化、福利性分房體制的取消及貨幣購(gòu)房體制的實(shí)行，城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了顯著改善。為此，建設(shè)部制定了城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“十一五”規(guī)劃，省、市也相繼編制了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從**XX企業(yè)事務(wù)代理有限公司建設(shè)**XX企業(yè)事務(wù)代理有限公司商務(wù)樓項(xiàng)目來(lái)看，完全符合國(guó)家和地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，而且能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)水平的提高，并能夠迅速提高居民的生活質(zhì)量。（3）符合**市及**縣城市發(fā)展規(guī)劃**市的發(fā)展越來(lái)越迅速，經(jīng)濟(jì)規(guī)模也在不斷的增大，在經(jīng)濟(jì)規(guī)模增大的前提下，為社會(huì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)的良好和健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在**市的遠(yuǎn)景總體規(guī)劃中，要求全市大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，使**成為魯西南的工業(yè)和商貿(mào)中心。在這一總的思想指導(dǎo)下，順應(yīng)**市大的發(fā)展方向，現(xiàn)在所要建設(shè)的小區(qū)就位于新規(guī)劃的**縣創(chuàng)業(yè)大道地帶，將為附近商戶提供更加舒適和方便的辦公生活場(chǎng)所。三、市場(chǎng)需求分析1、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況按照世界各國(guó)城市化發(fā)展的一般規(guī)律，一國(guó)的城市化水平在達(dá)到30%后，城市化進(jìn)程便會(huì)加快。城市化水平的提高，必然帶來(lái)城市人口的增加，從而極大帶動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)的需求，成為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。同時(shí)，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值大、資金占用多，且具有保值增值的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)不僅具有消費(fèi)價(jià)值還具有投資價(jià)值。國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，提高銀行貸款利率，增加經(jīng)濟(jì)適用房和一般住宅的供應(yīng)量，限制“炒房”投機(jī)行為，更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。我國(guó)城鎮(zhèn)家庭收入的快速增長(zhǎng)，同時(shí)住宅消費(fèi)支出在家庭支出中所占比例的快速提高，使我國(guó)城鎮(zhèn)家庭用于住宅消費(fèi)支出的金額不斷加大。經(jīng)專家研究預(yù)測(cè)，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)是：（1）從房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)來(lái)看，未來(lái)走勢(shì)平穩(wěn)，行業(yè)關(guān)注度減弱。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施指導(dǎo)下，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增勢(shì)得以遏制，初步形成了以普通商品房為主的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。平穩(wěn)是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的主調(diào)，行業(yè)“關(guān)注度”減弱，成熟度將逐步提高，“橫眉冷對(duì)千夫指”、大起大伏的時(shí)代將結(jié)束。（2）從束縛已久的城市化需求看，將會(huì)帶動(dòng)國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)項(xiàng)目的大幅上升。以城市居民和總?cè)丝诘谋壤齺?lái)衡量，我國(guó)的城市化水平非常低。由于國(guó)家在改革開(kāi)放以前一直實(shí)行城市和農(nóng)村勞動(dòng)力市場(chǎng)相分離的政策，使得廣大農(nóng)村地區(qū)至今仍然沒(méi)有走上城市化和工業(yè)化道路。1978年實(shí)行改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)就逐步開(kāi)始了城市化的進(jìn)程，并在過(guò)去幾年里加快了這一目標(biāo)實(shí)施的步伐。由于目前全國(guó)的城市居民數(shù)僅占總?cè)丝诘?0%，所以，農(nóng)村勞動(dòng)力向城市的轉(zhuǎn)移還有很長(zhǎng)的路要走，同樣對(duì)城市住房的需求也會(huì)有很大的發(fā)展空間。（3）從被束縛的住房升級(jí)需求看，以農(nóng)村人口加速轉(zhuǎn)移為表現(xiàn)的城市化伴隨而來(lái)的是住房升級(jí)的需求。城市和農(nóng)村居民的人均住房面積從1980年的7～8平方米提高到如今的20多平米。因此，城市住房的總使用面積大約為30年前的十倍，在農(nóng)村大約為3倍。（4）從壯大的中產(chǎn)階層看，收入分配和中產(chǎn)階層的出現(xiàn)是影響人們需求變化的重要因素。不同的收入水平?jīng)Q定了對(duì)不同產(chǎn)品的購(gòu)買力。其它國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)顯示，人均年收入超過(guò)3000美元將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)中產(chǎn)階層迅速擴(kuò)大，消費(fèi)需求大幅上升的時(shí)期。中國(guó)全球經(jīng)濟(jì)研究小組預(yù)測(cè)，到2011年，我國(guó)人均年收入將是目前收入水平的兩倍，達(dá)到大約2500美元，這將使中產(chǎn)階層的人數(shù)達(dá)到目前的6倍(總?cè)丝诘?8%)。（5）從住宅質(zhì)量的趨勢(shì)來(lái)看，追求住宅品質(zhì)的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。居住品質(zhì)決定了生活品質(zhì)，直接影響到每個(gè)人、家庭的生活品質(zhì)。品質(zhì)房地產(chǎn)時(shí)代的到來(lái)，加劇了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，所以，開(kāi)發(fā)商所建住宅、建筑要追求的不能是一時(shí)的需求，而應(yīng)是經(jīng)得住時(shí)間考驗(yàn)的一勞永逸的好產(chǎn)品。如果今天建的房子，五十年以后的人還覺(jué)得它是好房子，那么就說(shuō)明是經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。所以住宅這一特殊商品的時(shí)間品質(zhì)要求耐久性、文化感、適應(yīng)今天和未來(lái)需求等多個(gè)方面。這一更高標(biāo)準(zhǔn)逐漸成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。（6）從消費(fèi)者的消費(fèi)觀念角度看，隨就業(yè)地附近居住的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。在就業(yè)地附近居住的優(yōu)點(diǎn)是能夠降低交通成本、時(shí)間成本，相應(yīng)地也會(huì)提高個(gè)人的生活品質(zhì)。隨著我國(guó)二手房、租賃市場(chǎng)的規(guī)范、成熟，也將推動(dòng)隨就業(yè)地附近居住格局的形成,新到一地就業(yè)就出現(xiàn)一次“買賣”行為或“賣”“租”行為，一生只在一地居住，一生只買一次房子的行為將隨之改變。2、**市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況**市近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了火爆的局面，尤其經(jīng)濟(jì)適用性住宅以及商務(wù)寫(xiě)字樓更為暢銷，已經(jīng)開(kāi)始成為**強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在當(dāng)前住房制度的轉(zhuǎn)軌過(guò)渡階段，**市集團(tuán)和個(gè)人購(gòu)買力也隨著房改力度的加大和全民收入的增加而逐步提高，目前處于上升發(fā)展階段。但具有超前意識(shí)強(qiáng)、綜合性服務(wù)高的住宅建設(shè)工程目前還僅僅處于起步階段，它的市場(chǎng)潛力隨著市區(qū)居民的增多，對(duì)居住環(huán)境要求改善的呼聲越來(lái)越高，再加上經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名市和組群結(jié)構(gòu)大城市的規(guī)劃建設(shè)，**市城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，中高檔住宅的需求越來(lái)越大。特別是從2001年起，**市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始逐步規(guī)范化，宏觀環(huán)境漸趨規(guī)范，為全市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了保障。**房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)代已經(jīng)顯現(xiàn)，激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)質(zhì)量、規(guī)劃、環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等的協(xié)調(diào)和優(yōu)化。特別是**市新一輪城市環(huán)境改造，為規(guī)劃住宅社區(qū)提供了以人為本的生態(tài)氣息，從而提高了**人的居住檔次與生活品位。隨著**經(jīng)濟(jì)逐年快速增長(zhǎng)，居民收入水平也逐年提高，對(duì)戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理較好的樓盤(pán)比較看重，或投資、或居住。3、項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)**XX企業(yè)事務(wù)代理有限公司商務(wù)樓項(xiàng)目位于**縣中都大街南段988號(hào)，新規(guī)劃**縣中心地帶，具有以下幾個(gè)方面的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：（1）是區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)：周邊教育、醫(yī)療、公共服務(wù)設(shè)施齊全，所處地段和區(qū)域位置極佳。因此，該項(xiàng)目的市場(chǎng)需求前景較好，市場(chǎng)潛力非常大。（2）是交通優(yōu)勢(shì)：緊鄰105國(guó)道，交通便利。四、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容1、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目根據(jù)**縣商務(wù)樓市場(chǎng)需求情況和城市總體規(guī)劃要求，結(jié)合建設(shè)地點(diǎn)條件和周圍環(huán)境，確定本項(xiàng)目總體規(guī)劃建設(shè)規(guī)模為：地上建筑總面積19000平方米，全部為商務(wù)寫(xiě)字樓，另建有地下車位200個(gè)。項(xiàng)目總用地面積1919平方米。2、建設(shè)內(nèi)容地上建筑總面積19000平方米，全部為商務(wù)寫(xiě)字樓，另建有地下車位200個(gè)；項(xiàng)目規(guī)劃用地1919平方米，擬建商務(wù)寫(xiě)字樓1棟，高處19層，低處17層，配套公共建筑、區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)、區(qū)內(nèi)綠化、景觀建筑等。五、規(guī)劃布局與工程方案（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、設(shè)計(jì)依據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)主要有：（1）《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2）《**市城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》（3）《**縣城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》（4）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《山東省實(shí)施“中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法”辦法》（6）《**市關(guān)于“中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法”實(shí)施意見(jiàn)》（7）其他有關(guān)的法律、法規(guī)及規(guī)劃局的建議2、指導(dǎo)思想本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想為：堅(jiān)持“高起點(diǎn)、高定位、高檔次”的原則，整體規(guī)劃，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。結(jié)合區(qū)位特點(diǎn)，打造獨(dú)特的社區(qū)特色和景觀個(gè)性。依據(jù)現(xiàn)有實(shí)際，統(tǒng)籌安排，長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，從硬件到軟件都體現(xiàn)出高水平、高質(zhì)量、高起點(diǎn)，體現(xiàn)出設(shè)施現(xiàn)代化、服務(wù)規(guī)范化、管理科學(xué)化的新型社區(qū)。3、規(guī)劃地點(diǎn)及現(xiàn)狀**XX企業(yè)事務(wù)代理有限公司商務(wù)樓項(xiàng)目位于**縣中都大街南段988號(hào)，緊靠105國(guó)道，地勢(shì)平整，地理?xiàng)l件優(yōu)越，交通便利。4、規(guī)劃目標(biāo)合理布局，因地制宜，適應(yīng)城市總體規(guī)劃的格局，滿足城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展要求，創(chuàng)造最佳的環(huán)境和宜人的空間，尋求人與城市、人與自然的和諧與均衡，建設(shè)綠色社區(qū)、文明社區(qū)并提高該地塊的綜合效益。5、規(guī)劃原則協(xié)調(diào)一致：各專業(yè)設(shè)計(jì)之間應(yīng)保證協(xié)調(diào)一致，特別是設(shè)備、電氣專業(yè)之間的管線、豎井之間的關(guān)系，以及與土建之間的關(guān)系等。經(jīng)濟(jì)合理：在滿足商務(wù)樓各種使用功能的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量提高產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性，特別是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及設(shè)備、電氣的管道、井、設(shè)備儀表等的設(shè)計(jì)和選用，在可能的條件下盡量降低造價(jià)，以達(dá)到節(jié)約投資的目的。環(huán)保節(jié)能：設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量選用對(duì)環(huán)保節(jié)能有力的各類材料、產(chǎn)品和施工工藝。建筑節(jié)能設(shè)計(jì)應(yīng)滿足現(xiàn)行的國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。6、豎向設(shè)計(jì)現(xiàn)狀地形比較平坦，為了保證以后的建設(shè)和工作人員生活用水和排水的通暢，在現(xiàn)有地形上要進(jìn)行一定的地面改造，在保證地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，本方案綜合進(jìn)行了考慮，盡量減少填土量，降低工程造價(jià)。場(chǎng)地坡度為0.2-0.8%，人行道比道路路緣石高100-200毫米，地塊標(biāo)高高于路面標(biāo)高0.2-0.4米。7、建筑設(shè)計(jì)商務(wù)寫(xiě)字樓平面貫徹“多樣性”原則，以達(dá)到多樣性的戶型來(lái)包容不同人的不同行為活動(dòng)。戶型力求功能合理、面積緊湊，并且每戶主要房間均有良好的日照和景觀朝向，并遵守為小區(qū)量身定做的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間要求短平快，建筑設(shè)計(jì)選擇了簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代風(fēng)格，利用建筑橫豎相交錯(cuò)的墻體，形成骨架；并結(jié)合凸窗、陽(yáng)臺(tái)、入口雨棚、空調(diào)機(jī)位等精心的細(xì)部處理，線條流暢，棱角分明，營(yíng)造了現(xiàn)代感極強(qiáng)的居住氛圍。在建筑造型設(shè)計(jì)上，本設(shè)計(jì)力求創(chuàng)造一種輕盈、明快的現(xiàn)代感，表達(dá)一種輕松、積極的情感，是傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格的完美結(jié)合。在大的風(fēng)格統(tǒng)一的前提下每種戶型都有自己的造型特點(diǎn)，增加了整個(gè)服務(wù)區(qū)和商住單體的可識(shí)別性。11、主要技術(shù)指標(biāo)編號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃用地（含道路用地）平方米19192規(guī)劃總建筑面積平方米19000其中中商業(yè)建筑面積平方米190003規(guī)劃商務(wù)樓層數(shù)層194容積率9.95建筑密度%58.246綠地率%407停車位地上20地下200（二）建筑設(shè)計(jì)方案1、設(shè)計(jì)依據(jù)《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096—1999）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006，2010年版本）《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50098-2009）《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ48-88）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（GB50345-2004）《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ100-98）其它現(xiàn)行國(guó)家、部委、省市有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和條文2、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想（1）創(chuàng)造鮮明、和諧的主體城市形象。（2）體現(xiàn)鄒**XX企業(yè)事務(wù)代理有限公司深厚的文化底蘊(yùn)及人文環(huán)境。（3）創(chuàng)造新世紀(jì)的居住環(huán)境。（4）精心的平面布局并兼顧投入成本。3、建筑平面設(shè)計(jì)**是一個(gè)北方城市，住戶的居住行為與氣候特征結(jié)合起來(lái)是設(shè)計(jì)的一個(gè)方向，因此在滿足自然采光通風(fēng)的基礎(chǔ)上，盡可能將室內(nèi)公共活動(dòng)區(qū)域的開(kāi)窗面積增大，盡量加大向陽(yáng)面與室外環(huán)境的接觸面，使室內(nèi)外融為一體。寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)力求靈活、適用、新穎。按照大衛(wèi)、大廳、大廚、小臥的原則區(qū)分功能，合理布局，優(yōu)化設(shè)計(jì)。住宅均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，日照窗地比滿足規(guī)范要求。房屋開(kāi)間進(jìn)深適當(dāng)，門(mén)、窗尺寸及位置符合采光、通風(fēng)的要求。室內(nèi)房間布置以起居室為中心，合理安排各廳、室及廚房、衛(wèi)生間的位置，既滿足日常生活的需要，又滿足住室隱秘性的要求。根據(jù)與建設(shè)單位的多次協(xié)商及多輪方案的修改，同時(shí)根據(jù)**縣的市場(chǎng)需求，以及滿足日照、防火等技術(shù)要求，最終確定現(xiàn)在的戶型組合。該戶型組合充分考慮了用地、開(kāi)發(fā)效益、城市景觀、市場(chǎng)需求等多方面的因素，應(yīng)該說(shuō)是無(wú)論哪個(gè)角度講都不盡完美，但又比較客觀現(xiàn)實(shí)的方案。戶型綜合考慮了多種組合，90平方米以下戶型為主導(dǎo)，占70%以上，滿足了不同商戶的現(xiàn)實(shí)需求，同時(shí)滿足了購(gòu)買和租賃等多種使用方式。人民防空建筑作為高層建筑，是國(guó)家明令要求設(shè)計(jì)的內(nèi)容之一。本項(xiàng)目屬于高層住宅，故每棟主體建筑下均有一層人防地下室。人防地下室結(jié)合地上建筑的功能分區(qū)，每個(gè)樓座設(shè)兩個(gè)防護(hù)單元，每個(gè)防護(hù)單元有獨(dú)立的防護(hù)設(shè)備，每個(gè)防護(hù)單元為一個(gè)獨(dú)立的防火分區(qū)和防煙分區(qū)。每個(gè)防護(hù)單元設(shè)兩個(gè)（或有的共用一個(gè)）防護(hù)出口滿足規(guī)范要求。4、建筑剖面設(shè)計(jì)本商務(wù)寫(xiě)字樓工程由1棟19層高層建筑組成，地下車庫(kù)為1層。建筑層高為2.9m。5、建筑立面設(shè)計(jì)商住建筑單棟面寬較窄，利用高度優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出建筑向上，挺拔的感覺(jué)，利用現(xiàn)代立面構(gòu)成手段，利用構(gòu)架，凸窗、挑板等手法結(jié)合主體，鮮明、飽和的色彩突出的屋面造型，形成個(gè)性化的寫(xiě)字樓組群。6、建筑裝修住宅建筑填充墻體采用多排孔燒結(jié)粉煤灰磚,符合本市發(fā)展節(jié)能墻體材料的要求。戶內(nèi)分隔墻采用輕質(zhì)隔墻，以盡量增大戶內(nèi)使用空間。入戶門(mén)采用防盜門(mén)，內(nèi)門(mén)采用夾板門(mén)或暫不裝門(mén)，窗戶采用中空塑鋼窗，以滿足建筑節(jié)能要求。架空層地面采用防潮地面；寫(xiě)字樓面為C20細(xì)石砼地面；餐廳、會(huì)議中心地面為貼防滑磚地面（帶防水層），墻面皆為混合砂漿墻面，刷乳膠漆，頂棚為混合砂漿頂棚，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面標(biāo)高皆低于其它地面20mm。屋面平屋頂處為膨脹珍珠巖保溫屋面，坡屋面處為紅色粘土瓦屋面。屋面排水為有組織排水，雨水管采用PVC塑料落水管。室外坡道為混凝土坡道，散水為1000寬細(xì)石砼散水。（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案1、設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2001《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-2001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2002《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2002《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5007-2002《建筑地基處理規(guī)范》JGJ79-920022、基本設(shè)計(jì)參數(shù)建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)。建筑結(jié)構(gòu)可靠度采用的設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期T取50年?？拐鹪O(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速值為0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。建筑抗震重要性分類為乙類建筑，地震作用須符合7度抗震設(shè)防烈度的要求抗震等級(jí)商業(yè)框架抗震等級(jí)為四級(jí)。地下車庫(kù)框架抗震等級(jí)為三級(jí)。3、上部結(jié)構(gòu)方案商業(yè)公建結(jié)構(gòu)采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，梁板式樓面。地下車庫(kù)結(jié)構(gòu)采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系框架結(jié)構(gòu)建筑物外墻均采用空心磚墻，并做外墻體保溫。內(nèi)墻為砌塊墻，磚砌體結(jié)構(gòu)建筑物墻體均采用燒結(jié)煤矸石磚墻。連系梁兼做門(mén)窗過(guò)梁。圍護(hù)墻皆按有關(guān)結(jié)構(gòu)規(guī)范要求設(shè)置構(gòu)造柱、圈梁，并設(shè)置墻柱拉結(jié)筋，以滿足結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防要求。4、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)方案商住樓擬采用箱形基礎(chǔ)。其它建筑物擬采用混凝土條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基。具體的基礎(chǔ)形式應(yīng)根據(jù)實(shí)際的地質(zhì)勘察資料和結(jié)構(gòu)荷載情況確定。5、結(jié)構(gòu)荷載基本風(fēng)壓Wｏ=0.55kN/m2，地面粗糙度取B類。雪菏載：0.35kN/m2主要樓面和屋面菏載標(biāo)準(zhǔn)值按建筑結(jié)構(gòu)菏載規(guī)范取值：庫(kù)房5.0kN/m2商業(yè)3.5kN/m2廁所、陽(yáng)臺(tái)、樓梯2.5kN/m26、結(jié)構(gòu)材料本項(xiàng)目建筑物主體結(jié)構(gòu)混凝土強(qiáng)度等級(jí)：混凝土強(qiáng)度等級(jí)：五層以下為C35；框架混凝土強(qiáng)度等級(jí)為C30、基礎(chǔ)墊層混凝土為C10外，其它處皆為C20；鋼筋采用HPB235級(jí)和HRB335級(jí)鋼筋。砌體材料強(qiáng)度等級(jí)為Mu10，砌筑砂漿地面以下采用M5.0水泥砂漿，地面以上為M5.0混合砂漿，未說(shuō)明的其它結(jié)構(gòu)問(wèn)題皆按國(guó)家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行。（四）給排水設(shè)計(jì)方案1、設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)范圍建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和建筑專業(yè)方案資料。國(guó)家頒布的現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)范圍：規(guī)劃基地內(nèi)室內(nèi)外給排水，消防設(shè)計(jì)。2、給水方案（1）需水預(yù)測(cè)①商業(yè)建筑用水按7升/m2.天計(jì)，商業(yè)建筑面積為19000平方米，則最高日最高用水量為133立方米。②市政、公建、綠化用水量為取上述的15%，最高日最高用水量為19.95立方米。③未預(yù)見(jiàn)用水量及管網(wǎng)漏失水量未預(yù)見(jiàn)用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的10%計(jì)，則該用水量為13.3立方米。綜上所述，規(guī)劃該項(xiàng)目最高日總用水量為166.25立方米。（2）供水水源及水壓①水源：取自市政給水管網(wǎng)，擬從城市干道各引入一路DN200給水管，引入后在基地內(nèi)成環(huán)狀布置，以滿足整個(gè)社區(qū)生活和消防用水。市政水壓按0.25Mpa考慮。②水質(zhì)：水質(zhì)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5745-89。③給水系統(tǒng)：供水系統(tǒng)根據(jù)建筑高度的不同分成3個(gè)不同的壓力分壓。低壓生活供水系統(tǒng)：1—6層建筑、市政用水，由**縣供水集團(tuán)供應(yīng)。中壓生活供水系統(tǒng)：7—15層建筑生活用水、室外消防。高壓生活供水系統(tǒng)：15層以上建筑生活用水。（3）管網(wǎng)的布置為了提高商務(wù)樓供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置。在主要道路上布置給水主干管。3、消防設(shè)計(jì)（1）建筑物按二類建筑防火標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，耐火等級(jí)為二級(jí)。（2）消防水量：根據(jù)消防規(guī)范商務(wù)樓同一時(shí)間內(nèi)按發(fā)生一次火災(zāi)計(jì)，一次火災(zāi)滅火用水量為20升/秒，一次著火時(shí)間按2小時(shí)計(jì)，則項(xiàng)目室外消防用水量為140立方米/日。對(duì)于項(xiàng)目室內(nèi)消防用水由變頻調(diào)速供水設(shè)備供水，消防用水量為室內(nèi)消火栓系統(tǒng)15升/秒，同一時(shí)間內(nèi)按2個(gè)消火栓計(jì)算，2個(gè)小時(shí)滅火用水量為216立方米/日，則消防總用水量為356立方米/日。（3）消防水源：室外消防用水取自城市自來(lái)水網(wǎng)，兩路DN200給水管在基地內(nèi)呈環(huán)狀網(wǎng)布置，環(huán)網(wǎng)上按間距不大于120m布置地上式三出口消火栓,消防栓采用半地下防凍式。室內(nèi)消防用水儲(chǔ)存在消防專用水池內(nèi)，消火栓系統(tǒng)按火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)計(jì)，消防貯水量共為360m3。（4）消防系統(tǒng)：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)管網(wǎng)豎向成環(huán)，按規(guī)范要求在走道公共部位布置單出口消防栓，其間距保證任何部位有兩個(gè)消防栓的水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)，充實(shí)水柱按10m設(shè)計(jì)。（5）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)為穩(wěn)高壓濕式系統(tǒng)，每個(gè)防火分區(qū)及樓層分別設(shè)有水流指示器，在大廳、公共走道庫(kù)房等處均布置快速響應(yīng)噴頭。（6）每層按規(guī)范配置磷酸銨鹽干粉手提式滅火器。。（7）建筑疏散樓梯在數(shù)量、間距、疏散寬度等方面均應(yīng)能滿足消防要求。4、排水方案（1）排水體制：本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，室內(nèi)排水采用污、廢水合流制排水系統(tǒng)；室外排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。污水經(jīng)生化處理消毒后排入市政污水管網(wǎng)，雨水排至市政雨水管網(wǎng)。（2）排水系統(tǒng)：①雨水：雨水流量按**市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，重現(xiàn)期為一年，雨水管管徑按雨水流量計(jì)算；各管段流向布置，根據(jù)豎向規(guī)劃及水系分布進(jìn)行考慮，本著就近排入水體的原則進(jìn)行布置。最小管徑D300，最大管徑為D600。規(guī)劃后，該項(xiàng)目區(qū)排水通暢、迅速、無(wú)積水現(xiàn)象。②污水：污水流量按給水量的90%計(jì)，商住數(shù)、公建樓的污水需經(jīng)化糞池初沉，然后流入污水管。5、管材（1）室外給水管選用實(shí)壁給水塑料管，橡膠圈接口；室內(nèi)給水管選用PPR塑料管，熱熔焊接。（2）室內(nèi)排水管選用硬聚氯乙烯排水塑料管，粘接；室外排水管選用排水塑料管，橡膠圈接口。（3）熱水管選用耐熱型鋁塑管及配件，卡套連接。（4）消防噴淋管DN150選用無(wú)縫鋼管，內(nèi)外熱鍍鋅；DN≤100，選用熱鍍鋅鋼管，管道連接；DN≧100，卡箍連接；DN＜100，絲扣連接。（五）制冷及取暖設(shè)計(jì)方案1.制冷機(jī)組選用多聯(lián)機(jī)，用于夏季制冷，冬季制熱，置于屋頂，不需單設(shè)機(jī)房。2.室內(nèi)冬季室內(nèi)溫度24-27度，廚房冬季室內(nèi)溫度19度，其余房間冬季室內(nèi)溫度22度.3.采用風(fēng)機(jī)盤(pán)管加新風(fēng)系統(tǒng).4.新風(fēng)均由新風(fēng)機(jī)處理后,提供各房間.5.風(fēng)管道全部采用新型風(fēng)管保溫板材制作。（七）供電及電信設(shè)計(jì)方案1、供電設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。建筑、結(jié)構(gòu)、給排水等有關(guān)專業(yè)提供的資料。國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》【GB50052-2009】《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》【GB50053-94】《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》【GB50054-95】《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》【GB50057-94，2000年版】《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》【JGJ16-2008】《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》【GB50016-2006,2010年版】《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》【GB500116-98】（2）供電設(shè)計(jì)1、本工程屬一類高層建筑：消防系統(tǒng)設(shè)施電源（消防中心、安防、正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、消防電梯、消防照明及應(yīng)急指示疏散照明、普通客梯、各走廊、電梯前室、防煙樓梯間、通信系統(tǒng)等為一級(jí)負(fù)荷）。生活水泵、排污泵等為二級(jí)負(fù)荷，其它為三級(jí)負(fù)荷。2、供電電源：采用兩路獨(dú)立10KV電源供電，兩路10KV電源采用電纜穿保護(hù)管埋地引入本建筑，并送至地下層高壓配電室的電源進(jìn)線柜。兩路10KV電源同時(shí)工作，互為備用，當(dāng)一路電源停電或故障時(shí)，另一路電源自動(dòng)投入帶全部負(fù)荷供電。3、在地下層設(shè)高低壓配、變電室，供本工程的消防配電系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、應(yīng)急照明及誘導(dǎo)疏散指示照明系統(tǒng)和普通照明系統(tǒng)的用電。4、消防系統(tǒng)設(shè)施電源均采用雙回路專用電纜供電，在最末一級(jí)配電箱處設(shè)雙電源自投裝置，自投方式采用雙電源自投自復(fù)，其它電力設(shè)備采用放射式與樹(shù)干式供電方式。5、自配變電室至各層的消防設(shè)施、動(dòng)力設(shè)備及其它設(shè)備的供電線路均沿強(qiáng)電豎井內(nèi)的電纜橋架敷設(shè)。自各層配電箱至各用電設(shè)備的供電線路均穿鋼管沿地板或沿墻暗敷設(shè)。6、室內(nèi)照明設(shè)計(jì)依據(jù)建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50034-2004）要求布置燈具。（3）建筑物防雷建筑物防雷按二級(jí)考慮。在各建筑物頂部設(shè)避雷帶做接閃器，引下線利用柱內(nèi)二根以上主筋，接地極利用建筑物基礎(chǔ)，建筑物每層利用框架梁鋼筋與柱內(nèi)主筋連接形成法拉第籠防雷擊，對(duì)建筑物各電源電纜進(jìn)戶處設(shè)置防雷擊電涌保護(hù)器。各建筑物的強(qiáng)、弱電豎井引入線采用金屬管保護(hù)以防雷電波侵入。建筑物內(nèi)低壓配電屏、各層配電箱及帶有計(jì)算機(jī)、弱電信息裝置的中端配電箱分三級(jí)設(shè)置電涌保護(hù)器。本工程接地保護(hù)采用TN-S接地系統(tǒng)，變壓器中性點(diǎn)直接接地，設(shè)專用接地線（PE線），接地體利用建筑物基礎(chǔ)鋼筋，所有進(jìn)戶金屬管線、電梯接地、防雷接地、弱電接地、電氣設(shè)備接地及建筑物的各種水平、垂直金屬管干線與建筑物接地體全部連接，形成總等電位連接，接地電阻小于1歐。淋浴、衛(wèi)生間等設(shè)施局部輔助等電位聯(lián)結(jié)，防止電擊或微電擊的發(fā)生。2、電信設(shè)計(jì)（1）在地下一層設(shè)弱電室，電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)均終端均設(shè)在弱電室內(nèi)。（2）網(wǎng)絡(luò)信息點(diǎn)及電話點(diǎn)設(shè)置：1）辦公區(qū)域部分按5-10平方米配置一個(gè)信息點(diǎn)點(diǎn)、公共區(qū)域部分按20-50平方米配置一個(gè)信息點(diǎn)、每個(gè)會(huì)議室配置1-2個(gè)信息點(diǎn)。2）網(wǎng)絡(luò)及電話均引自市市政各網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)戶采用光纖穿管埋地引入弱電室。室內(nèi)線路均沿弱電豎井內(nèi)橋架敷設(shè)。由弱電豎井內(nèi)配線架至各電話出線座的線路，均穿鋼管沿地或沿墻暗敷設(shè)。（3）有線電視系統(tǒng)的設(shè)置：1）有線電視引自市有線電視網(wǎng)，進(jìn)戶采用光纖穿管埋地及沿橋一側(cè)引入弱電室。室內(nèi)線路均沿弱電豎井內(nèi)橋架敷設(shè)。由弱電豎井內(nèi)分配箱至各電視出線座的線路，均穿鋼管沿地或沿墻暗敷設(shè)。2）在各會(huì)議室、會(huì)議休息廳、展覽室、接待室等設(shè)置有線電視出線座。（八）管線鋪設(shè)方案本工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃?xì)夤芄?種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵守如下原則：1、壓力流管讓重力流管。2、小管徑讓大管徑3、給水管盡量在污水管上面。4、易彎曲管讓不易彎曲管。5、臨時(shí)性管線讓永久性管線。6、工程量小的管線讓工程量大的管線。

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告報(bào)告于2011年3月編制，立項(xiàng)批復(fù)后應(yīng)立即著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)，并進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地的拆遷、勘測(cè)和場(chǎng)地平整等工作。開(kāi)發(fā)建設(shè)期為兩年。開(kāi)發(fā)總目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適、工程質(zhì)量?jī)?yōu)良，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理一流，集居住、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的文明社區(qū)，成為**縣的優(yōu)良寫(xiě)字樓。為確保工程質(zhì)量和施工進(jìn)度，嚴(yán)格執(zhí)行投資項(xiàng)目的法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制、工程監(jiān)理制和合同管理制，通過(guò)科學(xué)組織、合理安排工期，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，確保建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。七、投資估算與資金籌措（一）建設(shè)投資1、編制依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版。中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。規(guī)劃設(shè)計(jì)院提供的總體規(guī)劃圖設(shè)計(jì)說(shuō)明。估算中的有關(guān)稅金和費(fèi)用按現(xiàn)行規(guī)定和同類項(xiàng)目的平均水平測(cè)算。該項(xiàng)目的基本配套費(fèi)用按現(xiàn)行造價(jià)估算。工程費(fèi)用按國(guó)家建設(shè)工程計(jì)價(jià)規(guī)范及山東省建筑工程消耗量定額計(jì)算。國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定。2、投資估算范圍投資估算范圍為本次項(xiàng)目分析的全部?jī)?nèi)容，包括土地購(gòu)置費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，工程建設(shè)其他費(fèi)用，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，以及財(cái)務(wù)費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。3、編制方法建安工程費(fèi)參照同類建筑物近期單位造價(jià),按指標(biāo)估算法進(jìn)行估算，其他費(fèi)用均根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況估算，并考慮了5%的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。4、項(xiàng)目總投資經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資估算額為4900萬(wàn)元，全部為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資。詳見(jiàn)項(xiàng)目總投資估算表。（二）開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為兩年，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用款計(jì)劃詳見(jiàn)投資使用計(jì)劃與資金籌措表。（三）資金籌措本項(xiàng)目總投資4900萬(wàn)元，所需資金由**XX企業(yè)事務(wù)代理有限公司通過(guò)自籌、預(yù)售房款解決。**XX企業(yè)事務(wù)代理有限公司投入項(xiàng)目資本金2800萬(wàn)元，房屋預(yù)售款2100萬(wàn)元。四、投資指標(biāo)開(kāi)發(fā)部分單位功能總投資為2437.81元/平方米。

第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析

第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析一、**市城市性質(zhì)：以發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的魯西南地區(qū)中心城市，省級(jí)歷史文化名城。二、市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：城鎮(zhèn)規(guī)模等級(jí)結(jié)構(gòu)分為四級(jí)，一級(jí)為中心城市**一曲阜都市區(qū)(**市區(qū)、曲阜、兗州、**)；二級(jí)為次中心城市微山、魚(yú)臺(tái)、金鄉(xiāng)、嘉祥、**、泗水、梁山等7個(gè)縣城；三級(jí)為22個(gè)中心鎮(zhèn)；四級(jí)為其他一般建制鎮(zhèn)。城市化水平2010年達(dá)到49％左右，2020年達(dá)到60％左右。要優(yōu)先構(gòu)建復(fù)合中心城市，加強(qiáng)都市區(qū)一體化建設(shè)；著力培植次中心城市，積極發(fā)展中心鎮(zhèn)，適度發(fā)展一般鎮(zhèn)，適時(shí)合并行政村；統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)居民點(diǎn)、各類產(chǎn)業(yè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，努力構(gòu)建分工有序、布局合理的城鎮(zhèn)體系。三、城市規(guī)模：近期到2010年，城市人口25萬(wàn)人左右，用地35平方公里；遠(yuǎn)期到2020年，城市人口35萬(wàn)人左右，用地50平方公里。四、城市規(guī)劃布局：**有著豐富的歷史積淀和濃郁的人文景觀。近年來(lái)，**縣在城市規(guī)劃中，堅(jiān)持以彰顯歷史文化名城和新興煤電工業(yè)基地的特色為總綱，統(tǒng)籌城市、鄉(xiāng)村、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)社會(huì)、生態(tài)建設(shè)，做到各類規(guī)劃相互支撐配套銜接，促進(jìn)資源要素優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)融合互動(dòng)發(fā)展。突出產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)。突出以人為本。堅(jiān)持把“以人為本”，把城市設(shè)施的實(shí)用性和普惠性結(jié)合起來(lái)，大到重點(diǎn)工程，小到一個(gè)公交站點(diǎn)，力求體現(xiàn)便民利民。不斷加大民生項(xiàng)目實(shí)施力度，加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)步伐，提高城市住房保障能力。突出生態(tài)宜居。緊扣“儒學(xué)之都、園林城市、山清水秀、生態(tài)宜居”城市形象定位，堅(jiān)持生態(tài)環(huán)境建設(shè)與城市開(kāi)發(fā)建設(shè)一起抓，水系整治、造綠與周邊開(kāi)發(fā)建設(shè)同部署。注重生態(tài)建設(shè)和景點(diǎn)打造，按照適度超前、分區(qū)合理、特色鮮明、優(yōu)勢(shì)凸顯的原則，完善城市總體規(guī)劃，編制城市片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃和重要地段、重要節(jié)點(diǎn)修建性詳細(xì)規(guī)劃，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)劃全覆蓋。突出規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)性，把城市規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，強(qiáng)化城市設(shè)計(jì)意識(shí)，把特色化、精品化設(shè)計(jì)理念融入到城市規(guī)劃中。同時(shí)，實(shí)行“六公示一監(jiān)督”制度，切實(shí)維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。為加快**舊城改造，改善老城區(qū)居住環(huán)境，項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃為商業(yè)。項(xiàng)目符合**縣總體規(guī)劃，也符合加強(qiáng)**環(huán)境綜合整治，創(chuàng)建“國(guó)家園林城市”的目標(biāo)要求。

第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析目前我國(guó)正在經(jīng)歷工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，市場(chǎng)化，國(guó)際化，并行快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是重要的生活資料。經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，和生活水平的持續(xù)提高，都必然導(dǎo)致房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，與上下游的關(guān)聯(lián)眾多。由此決定了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有支柱產(chǎn)業(yè)地位。所以保持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展，意義重大。本項(xiàng)目為商業(yè)商務(wù)樓，符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策。

第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析該項(xiàng)目完全符合**縣城市規(guī)劃，項(xiàng)目單位資質(zhì)符合房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

第三章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析

第一節(jié)資源開(kāi)發(fā)方案本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不屬于資源開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目，故不再進(jìn)行資源開(kāi)發(fā)方案分析。

第二節(jié)資源利用方案一、我國(guó)資源利用現(xiàn)狀資源是指維持生命和生活所必需和經(jīng)常利用的物質(zhì)，包括空氣、水、陸地、森林、礦產(chǎn)、能源等。人人都在利用或接觸資源，人類對(duì)地球資源的需要不斷增加。地球資源的開(kāi)發(fā)和利用，為人類文明進(jìn)程提供了必要的物質(zhì)基礎(chǔ)。人口多、人均資源不足是中國(guó)的基本國(guó)情。土地即地球陸地的表面部分，它是人類生活和生產(chǎn)的主要空間場(chǎng)所。土地是由氣候、地貌巖石、土壤、植被和水文等自然要素共同作用下形成的自然綜合體，也是人類生產(chǎn)勞動(dòng)的產(chǎn)物。土地資源是一種“綜合”的自然資源，具有一切農(nóng)業(yè)自然資源的屬性，是人類社會(huì)最基本的生產(chǎn)資料與勞動(dòng)對(duì)象。中國(guó)山地多，平地少，干旱、高寒區(qū)域大，耕地發(fā)展受限制；人均耕地少，人地矛盾尖銳。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)在很大程度上是靠消耗大量資源實(shí)現(xiàn)的。我國(guó)的資源比較貧乏，人均資源擁有量?jī)H為世界平均水平的四分之一，且時(shí)空分布不均。土地是極其寶貴的自然資源，是生產(chǎn)力的重要要素，是人類生產(chǎn)和生活最基本的物質(zhì)資料。我國(guó)實(shí)有耕地18.3億畝，平均每人只有耕地1.4畝，只相當(dāng)于美國(guó)人均耕地11.1畝的十分之一左右，還不到世界平均水平的三分之一。因此，我國(guó)是一個(gè)典型的人多地少、人均資源緊缺的國(guó)家。我國(guó)實(shí)行最為嚴(yán)格的土地資源管理制度?；窘ㄔO(shè)項(xiàng)目主要消耗的是土地資源。二、項(xiàng)目所在區(qū)域的資源概況根據(jù)《**年鑒》，至2009年末，全市土地總面積4375平方公里，耕地面積20萬(wàn)公頃，陸地面積36.18萬(wàn)公頃，水域面積7.33萬(wàn)公頃。同期全市戶籍人口達(dá)351.6萬(wàn)人，人口密度為每平方公里804人，而全省人口平均密度為每平方公里724人，**市人口密度高于全省人口密度，可見(jiàn)**市人口稠密，是土地資源十分寶貴的地區(qū)。三、項(xiàng)目資源利用分析1、本項(xiàng)目總用地面積1919㎡2、用水量估算：最高日用水量：166.25m3/d

第三節(jié)資源節(jié)約措施1、所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不在國(guó)家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品之列。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。2、衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。3、燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約電能。4、合理布置建筑物朝向，盡量保持采光條件良好。5、采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)、新工藝以節(jié)能降耗。除上述措施外，項(xiàng)目區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。

第四章節(jié)能方案分析

中國(guó)是能源資源嚴(yán)重短缺的國(guó)家。石油、天然氣人均剩余可采儲(chǔ)量?jī)H有世界平均水平的7.7%和7.1%，儲(chǔ)量比較豐富的煤炭也只有世界平均水平的58.6%。按目前探明儲(chǔ)量和開(kāi)采能力測(cè)算，中國(guó)煤炭、石油、天然氣的可采年限分別只有80年、15年和30年,而世界平均水平分別是230年、45年和61年。近年來(lái)能源消費(fèi)急劇增長(zhǎng)，供需矛盾日益突出，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展的最大制約，直接威脅國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。2005年煤炭產(chǎn)量達(dá)21.9億噸，比2000年翻了一番，仍不能滿足需要。石油凈進(jìn)口量由2000年的0.76億噸，迅速增長(zhǎng)到2005年的1.43億噸。與能源短缺形成強(qiáng)烈反差的是，能源浪費(fèi)驚人。近年來(lái)單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值能耗不降反升，單位GDP能耗數(shù)倍于發(fā)達(dá)國(guó)家，按2000年價(jià)格計(jì)算，2002年至2004年分別為1.30、1.36、1.43噸標(biāo)準(zhǔn)煤／萬(wàn)元，2005年與2004年持平，今年上半年同比上升0.8%。面對(duì)如此嚴(yán)峻的形勢(shì)，十屆全國(guó)人大四次會(huì)議審議通過(guò)的“十一五”規(guī)劃綱要確定，2010年單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值能耗比2005年降低20%，這是新中國(guó)成立以來(lái)第一次以法律文件的形式，將節(jié)能確立為必須完成的約束性目標(biāo)。在眾多能耗領(lǐng)域里，建筑能耗是最大的。目前，建筑能耗已占到我國(guó)各工業(yè)部門(mén)全國(guó)總能耗的1/3。建設(shè)部已把能耗標(biāo)準(zhǔn)作為一個(gè)強(qiáng)制性門(mén)檻，推行到建筑的各個(gè)環(huán)節(jié)。把能耗標(biāo)準(zhǔn)作為項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)和開(kāi)工建設(shè)的強(qiáng)制性門(mén)檻。凡是達(dá)不到工程建設(shè)節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，不得進(jìn)入市場(chǎng)。”目前我國(guó)城鄉(xiāng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱和氣密性能差、采暖空調(diào)系統(tǒng)能源利用效率低下，這與發(fā)達(dá)國(guó)家不斷提高的建筑節(jié)能要求相比，差距越來(lái)越大，譬如北京市，一個(gè)冬季每平方米采暖需耗費(fèi)22.4公斤標(biāo)準(zhǔn)煤，而在德國(guó)，這一數(shù)字小于９公斤。我國(guó)已經(jīng)編制的居住建筑與公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，都是在原有能耗基礎(chǔ)上，通過(guò)改善建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能，以及提高設(shè)備和系統(tǒng)能源利用效率，做到節(jié)能50%。按照標(biāo)準(zhǔn)建造的節(jié)能建筑，不僅節(jié)約能源，還提高了建筑的舒適性，做到冬暖夏涼。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)目前已累計(jì)建成節(jié)能建筑面積10．6億平方米，但這一數(shù)字僅占全國(guó)城鎮(zhèn)既有建筑面積7％的比例。

通過(guò)執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)就能把我國(guó)巨大的節(jié)能潛力挖掘出來(lái)，從而提高我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總效率。一、節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)1、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》2、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》【JGJ134-2001】3、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》【GB50176-93】4、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》【GB50034-2004】5、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》【GB50189-2005】6、《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》【GB/T50033】7、《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》【GB50411-2007】二、節(jié)能設(shè)計(jì)要求我國(guó)幅員遼闊、地形復(fù)雜、由于地理緯度、地勢(shì)和地理?xiàng)l件的不同，各地區(qū)氣候差異懸殊，根據(jù)氣候特點(diǎn)，我國(guó)分為五個(gè)建筑熱工分區(qū)：嚴(yán)寒地區(qū)、寒冷地區(qū)、夏熱冬冷地區(qū)、夏熱冬暖地區(qū)、溫和地區(qū)。山東地區(qū)屬于夏熱冬冷地區(qū)，**市年平均最高氣溫19.4℃，年平均最低氣溫8.6℃，該地區(qū)的建筑必須滿足夏季防熱要求，適當(dāng)兼顧冬季保溫。本項(xiàng)目的有關(guān)節(jié)能要求如下：1、設(shè)計(jì)指標(biāo)：室內(nèi)熱環(huán)境指標(biāo)：冬季采暖建筑室內(nèi)平均溫度不低于18℃，換氣次數(shù)為1.0次/小時(shí)，夏季空調(diào)建筑室內(nèi)平均溫度不低于26℃，換氣次數(shù)為1.5次/小時(shí)，夏季自然通風(fēng)情況下，建筑物外圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)表面溫度不高于35℃。建筑能耗指標(biāo)：本項(xiàng)目采暖耗熱量、空調(diào)耗冷量、耗電量指標(biāo)采暖期空調(diào)降溫期耗熱量指標(biāo)qH(W/M2)耗冷量指標(biāo)qR(W/M2)耗電量指標(biāo)qER(W/M2)22.024.012.82、本項(xiàng)目建筑熱工設(shè)計(jì)的一般要求本項(xiàng)目建筑群體的平面和豎向布局，宜采用交錯(cuò)排列、斜、坡地臺(tái)階排列形式，不宜采用不利于自然通風(fēng)的周邊式和混合式布置，朝向宜為南偏西5℃至南偏東30.5℃之間，綠化方面宜在建筑需要遮陽(yáng)部位南側(cè)或東西側(cè)布置樹(shù)冠高大的落葉樹(shù)，有條件可以采用綠化屋面、并做好建筑物周邊場(chǎng)地的綠化工作。3、圍護(hù)結(jié)構(gòu)規(guī)定性指標(biāo)要求本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)應(yīng)采用合理的平面布局，減少外表面積。建筑的體型系數(shù)宜控制在0.32以下。當(dāng)體型系數(shù)超過(guò)0.32時(shí)，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)屋面、墻面、窗的傳熱阻應(yīng)符合下面各表的要求，體型系數(shù)不得超過(guò)0.38。屋面：屋面?zhèn)鳠嶙柚礡(M2·K/W)ρ〈0.700.7-0.85D4.1-61.6-4>3≤3R0.971.091.261.42當(dāng)體型系數(shù)超過(guò)0.35時(shí)，屋面?zhèn)鳠嶙柚礡除符合上表外。不得小于1.26M2·K/W，體現(xiàn)系數(shù)在0.32-0.35之間時(shí)R按插值計(jì)算。墻體傳熱阻值R(M2·K/W)墻體D=4.1-6D=1.6-4南墻0.620.69東西墻ρ≥0.60.730.80ρ<0.60.620.69北墻0.740.83墻體冷橋處傳熱系數(shù)應(yīng)不小于0.52M2·K/W，當(dāng)體型系數(shù)超過(guò)0.35時(shí)，南墻、東西墻的傳熱系數(shù)按北墻采用。門(mén)窗：本項(xiàng)目各朝向門(mén)窗總面積與各朝向墻體總面積之比，或不同朝向的窗墻面積比及其相應(yīng)的門(mén)窗傳熱阻應(yīng)符合下表規(guī)定：窗朝向窗墻面積比傳熱阻R(M2·K/W)北0.25≥1/3.0東西南北朝向建筑0.15≥1/4.7東西朝向建筑0.30≥1/2.7南0.35≥1/4.7總面積比0.23各方向的熱阻值同上當(dāng)體型系數(shù)超過(guò)0.32，每增加0.01，減少窗傳熱10%，當(dāng)體型系數(shù)達(dá)到或超過(guò)0.35時(shí)，各朝向窗戶的傳熱阻R應(yīng)不小于1/2.7M2·K/W，各朝向或窗墻面積比超過(guò)上表規(guī)定時(shí)，每增加20%，各朝向或總窗戶的保溫性能按下窗的傳熱系數(shù)表的窗戶類型序列提高1當(dāng)。多層建筑門(mén)窗的氣密性不低于GB7107規(guī)定的Ⅲ級(jí)，高層建筑門(mén)窗的氣密性不低于Ⅱ級(jí)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)肚板傳熱系數(shù)應(yīng)達(dá)到0.59M2·K/W。南、東、西窗均應(yīng)設(shè)置外遮陽(yáng)設(shè)施，外遮陽(yáng)設(shè)施宜采用活動(dòng)遮陽(yáng)，遮陽(yáng)率應(yīng)達(dá)到80%，遮陽(yáng)設(shè)施應(yīng)在建筑設(shè)計(jì)中考慮，并不得影響通風(fēng)和正常采光。窗的傳熱系數(shù)表窗框材料窗戶類型空氣層厚度（mm）窗框窗洞面積比（%）傳熱系數(shù)K(W/M2K)鋼鋁單層窗-20-306.4單框雙玻璃1220-303.91620-303.720-3020-303.6雙層窗100-14020-303.0單層+單框雙玻璃100-14020-302.5塑料（木）單層窗-30-404.7單框雙玻璃1230-402.71630-402.620-3030-402.5雙層窗100-14030-402.3單層+單框雙玻璃100-14030-402.0樓梯間：本項(xiàng)目的樓梯間宜采用封閉式，封閉式樓梯間外墻應(yīng)設(shè)置保溫層，與封閉式樓梯間相鄰的隔墻，當(dāng)建筑為1-6層時(shí)，其傳熱阻應(yīng)為北墻的60%；當(dāng)建筑為7-30層時(shí)，其傳熱阻應(yīng)為北墻的60%；與非封閉式樓梯間相鄰的隔墻，按外墻設(shè)計(jì)。樓梯間分戶門(mén)的傳熱阻應(yīng)與樓梯間隔墻的傳熱阻一致，氣密性要求同窗戶合格品要求。三、節(jié)能施工要求建筑節(jié)能分部工程分為10個(gè)分項(xiàng)工程，節(jié)能工程應(yīng)按分項(xiàng)工程驗(yàn)收。而各檢驗(yàn)批應(yīng)按主控項(xiàng)目和一般項(xiàng)目驗(yàn)收；主控項(xiàng)目應(yīng)全部合格；一般項(xiàng)目應(yīng)合格，當(dāng)采用計(jì)數(shù)檢驗(yàn)時(shí)，應(yīng)有90％以上的檢查點(diǎn)合格，且其余檢查點(diǎn)不得有嚴(yán)重缺陷；各檢驗(yàn)批應(yīng)具有完整的施工操作依據(jù)和質(zhì)量驗(yàn)收記錄。建筑節(jié)能的施工必須認(rèn)真執(zhí)行《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50411-2007），并符合以下強(qiáng)制性條文的要求：第一條：?jiǎn)挝还こ炭⒐を?yàn)收應(yīng)在建筑節(jié)能分部工程驗(yàn)收合格后進(jìn)行。第二條：設(shè)計(jì)變更不得降低建筑節(jié)能效果。當(dāng)設(shè)計(jì)變更涉及建筑節(jié)能效果時(shí)，應(yīng)經(jīng)原施工圖設(shè)計(jì)審查機(jī)構(gòu)審查，在實(shí)施前應(yīng)辦理設(shè)計(jì)變更手續(xù)，并獲得監(jiān)理或建設(shè)單位的確認(rèn)。第三條：建筑節(jié)能工程應(yīng)按照經(jīng)審查合格的設(shè)計(jì)文件和經(jīng)審查批準(zhǔn)的施工方案施工。第四條：墻體節(jié)能工程使用的保溫隔熱材料，其導(dǎo)熱系數(shù)、密度、抗壓強(qiáng)度、燃燒性能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。第五條：墻體節(jié)能工程的施工，應(yīng)符合下列規(guī)定：1、溫隔熱材料的厚度必須符合設(shè)計(jì)要求。2、保溫板材與基層及各構(gòu)造層之間的粘結(jié)或連接必須牢固。粘結(jié)強(qiáng)度和連接方式應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。保溫板材與基層的粘結(jié)強(qiáng)度應(yīng)做現(xiàn)場(chǎng)拉拔試驗(yàn)。3、保溫漿料應(yīng)分層施工。當(dāng)采用保溫漿料做外保溫時(shí)，保溫層與基層之間及各層之間的粘結(jié)必須牢固，不應(yīng)脫層、空鼓和開(kāi)裂。4、當(dāng)墻體節(jié)能工程的保溫層采用預(yù)埋或后置錨固件固定時(shí)，錨固件數(shù)量、位置、錨固深度和拉拔力應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。后置錨固件應(yīng)進(jìn)行錨固力現(xiàn)場(chǎng)拉拔試驗(yàn)。第六條：嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)外墻熱橋部位，應(yīng)按設(shè)計(jì)要求采取節(jié)能保溫等隔斷熱橋措施。第七條：幕墻節(jié)能工程使用的保溫隔熱材料，其導(dǎo)熱系數(shù)、密度、燃燒性能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。幕墻玻璃的傳熱系數(shù)、遮陽(yáng)系數(shù)、可見(jiàn)光透射比、中空玻璃露點(diǎn)應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。第八條：建筑外窗的氣密性、保溫性能、中空玻璃露點(diǎn)、玻璃遮陽(yáng)系數(shù)和可見(jiàn)光透射比應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。第九條：屋面節(jié)能工程使用的保溫隔熱材料，其導(dǎo)熱系數(shù)、密度、抗壓強(qiáng)度或壓縮強(qiáng)度、燃燒性能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。第十條：地面節(jié)能工程使用的保溫材料，其導(dǎo)熱系數(shù)、密度、抗壓強(qiáng)度或壓縮強(qiáng)度、燃燒性能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。第十一條：建筑節(jié)能工程的施工作業(yè)環(huán)境和條件，應(yīng)滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和施工工藝的要求。節(jié)能保溫材料不宜在雨雪天氣中露天施工。外保溫工程施工期間以及完工后24h內(nèi)，基層及空氣溫度不應(yīng)低于5℃。夏季應(yīng)避免陽(yáng)光暴曬。在5級(jí)以上大風(fēng)天氣和雨天不得施工。第十二條：采暖系統(tǒng)的安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：1、采暖系統(tǒng)的制式，應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；2、散熱設(shè)備、閥門(mén)、過(guò)濾器、溫度計(jì)及儀表應(yīng)按設(shè)計(jì)要求安裝齊全，不得隨意增減和更換；3、室內(nèi)溫度調(diào)控裝置、熱計(jì)量裝置、水力平衡裝置以及熱力入口裝置的安裝位置和方向應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，并便于觀察、操作和調(diào)試；4、溫度調(diào)控裝置和熱計(jì)量裝置安裝后，采暖系統(tǒng)應(yīng)能實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)要求的分區(qū)）溫度調(diào)控、分棟熱計(jì)量和分戶或分室（區(qū)）熱量分?jǐn)偟墓δ?。第十三條：采暖系統(tǒng)安裝完畢后，應(yīng)在采暖期內(nèi)與熱源進(jìn)行聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)和調(diào)試。聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)和調(diào)試結(jié)果應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，采暖房間溫度相對(duì)于設(shè)計(jì)計(jì)算溫度不得低于2℃，且不得高于1℃。檢驗(yàn)方法：檢查室內(nèi)采暖系統(tǒng)試運(yùn)轉(zhuǎn)和調(diào)試記錄。檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。第十四條：通風(fēng)與空調(diào)節(jié)能工程中的送、排風(fēng)系統(tǒng)及空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)水系統(tǒng)的安裝，應(yīng)符合下列規(guī)定：1、各系統(tǒng)的制式，應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；2、各種設(shè)備、自控閥門(mén)與儀表應(yīng)按設(shè)計(jì)要求安裝齊全，不得隨意增減和更換；3、水系統(tǒng)各分支管路水力平衡裝置、溫控裝置與儀表的安裝位置、方向應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，并便于觀察、操作和調(diào)試；4、空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)能實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)要求的分室(區(qū))溫度調(diào)控功能。對(duì)設(shè)計(jì)要求分棟、分區(qū)或分戶(室)冷、熱計(jì)量的建筑物，空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)能實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的計(jì)量功能。第十五條：通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)安裝完畢，應(yīng)進(jìn)行通風(fēng)和空調(diào)機(jī)組等設(shè)備的單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)和調(diào)試，并應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的風(fēng)量平衡調(diào)試。單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)和調(diào)試結(jié)果應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；系統(tǒng)的總風(fēng)量與設(shè)計(jì)風(fēng)量的允許偏差不應(yīng)大于10%，風(fēng)口的風(fēng)量與設(shè)計(jì)風(fēng)量的允許偏差不應(yīng)大于15%。檢驗(yàn)方法：觀察檢查；核查試運(yùn)轉(zhuǎn)和調(diào)試記錄。檢驗(yàn)數(shù)量：全數(shù)檢查。第十六條：空調(diào)與采暖系統(tǒng)冷熱源設(shè)備和輔助設(shè)備及其管網(wǎng)系統(tǒng)的安裝，應(yīng)符合下列規(guī)定：1、管道系統(tǒng)的制式，應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；2、各種設(shè)備、自控閥門(mén)與儀表應(yīng)按設(shè)計(jì)要求安裝齊全，不得隨意增減和更換；3、空調(diào)冷(熱)水系統(tǒng)，應(yīng)能實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)要求的變流量或定流量運(yùn)行；4、供熱系統(tǒng)應(yīng)能根據(jù)熱負(fù)荷及室外溫度變化實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)要求的集中質(zhì)調(diào)節(jié)、量調(diào)節(jié)或質(zhì)-量調(diào)節(jié)相結(jié)合的運(yùn)行。檢驗(yàn)方法：觀察檢查。檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。第十七條：空調(diào)與采暖系統(tǒng)冷熱源和輔助設(shè)備及其管道和管網(wǎng)系統(tǒng)安裝完畢后，系統(tǒng)試運(yùn)轉(zhuǎn)及調(diào)試必須符合下列規(guī)定：1、冷熱源和輔助設(shè)備必須進(jìn)行單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)及調(diào)試；2、冷熱源和輔助設(shè)備必須同建筑物室內(nèi)空調(diào)或采暖系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)及調(diào)試。3、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)及調(diào)試結(jié)果應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，且允許偏差或規(guī)定值應(yīng)符合下表的有關(guān)規(guī)定。當(dāng)聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)及調(diào)試不在制冷期或采暖期時(shí)，應(yīng)先對(duì)下表中序號(hào)2、3、5、6四個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行檢測(cè)，并在第一個(gè)制冷期或采暖期內(nèi)，帶冷(熱)源補(bǔ)做序號(hào)1、4兩個(gè)項(xiàng)目的檢測(cè)。聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)及調(diào)試檢測(cè)項(xiàng)目與允許偏差或規(guī)定值序號(hào)檢測(cè)項(xiàng)目允許偏差或規(guī)定值1室內(nèi)溫度冬季不得低于設(shè)計(jì)計(jì)算溫度2℃，且不應(yīng)高于1℃；夏季不得高于設(shè)計(jì)計(jì)算濕度2℃，且不應(yīng)低于1℃2供熱系統(tǒng)室外管網(wǎng)的水力平衡度0.9-1.23供熱系統(tǒng)的補(bǔ)水率≤0.5%4室外管網(wǎng)的熱輸送效率≥0.92%5空調(diào)機(jī)組的水流量≤20%6空調(diào)系統(tǒng)冷熱水、冷卻水總流量≤10%檢驗(yàn)方法：觀察檢查；核查試運(yùn)轉(zhuǎn)和調(diào)試記錄。檢驗(yàn)數(shù)量：全數(shù)檢查。第十八條：低壓配電系統(tǒng)選擇的電纜、電線截面不得低于設(shè)計(jì)值，進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)對(duì)其截面和每芯導(dǎo)體電阻值進(jìn)行見(jiàn)證取樣送檢。每芯導(dǎo)體電阻值應(yīng)符合表12.2.2的規(guī)定。不同標(biāo)稱截面的電纜、電線每芯導(dǎo)體最大電阻值標(biāo)稱截面(mm2)20℃時(shí)導(dǎo)體最大電阻(Ω/km)圓銅導(dǎo)體(不鍍金屬)標(biāo)稱截面(mm2)20℃時(shí)導(dǎo)體最大電阻(Ω/km)圓銅導(dǎo)體(不鍍金屬)0.536.0350.5240.7524.5500.3781.018.1700.2681.512.1950.1932.57.411200.15344.611500.12463.081850.0991101.832400.0754161.153000.0601250.727檢查方法：進(jìn)場(chǎng)時(shí)抽樣送檢，驗(yàn)收時(shí)核查檢驗(yàn)報(bào)告。檢查數(shù)量：同廠家各種規(guī)格總數(shù)的10%，且不少于2個(gè)規(guī)格。第十九條：通風(fēng)與空調(diào)監(jiān)測(cè)控制系統(tǒng)的控制功能及故障報(bào)警功能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。檢驗(yàn)方法：在中央工作站使用檢測(cè)系統(tǒng)軟件，或采用在直接數(shù)字控制器或通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)自帶控制器上改變參數(shù)設(shè)定值和輸入?yún)?shù)值，檢測(cè)控制系統(tǒng)的投入情況及控制功能；在工作站或現(xiàn)場(chǎng)模擬故障，檢測(cè)故障監(jiān)視、記錄和報(bào)警功能。檢查數(shù)量：按總數(shù)的20%抽樣檢測(cè)，不足5臺(tái)全部檢測(cè)。第二十條：建筑節(jié)能分部工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，應(yīng)符合下列規(guī)定：1、分項(xiàng)工程應(yīng)全部合格；2、質(zhì)量控制資料應(yīng)完整；3、外墻節(jié)能構(gòu)造現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體檢驗(yàn)結(jié)果應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；4、嚴(yán)寒、寒冷和夏熱冬冷地區(qū)的外窗氣密性現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體檢測(cè)結(jié)果應(yīng)合格；5、建筑設(shè)備工程系統(tǒng)節(jié)能性能檢測(cè)結(jié)果應(yīng)合格。

第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析

第一節(jié)建設(shè)用地一、**縣自然條件**縣城區(qū)屬于沖洪積平原。土地巖層共分七層，各層的工程地質(zhì)特征自上而下分述如下：（1）粉質(zhì)粘土：層厚1.0—1.6m，平均厚0.75米，棕褐色，可塑，以粉質(zhì)粘土為主，含腐植根毛系、磚瓦片、砂粒，屬中等壓縮性土。（2）粉土：層厚1.2－2.3m，平均厚1.65米，黃色，可塑，含云母片、蟲(chóng)孔、貝殼、腐植物，屬中等壓縮性土。（3）粘土層厚0.2－0.9m，平均厚0.7米，灰黑色－黑色，可塑，含有機(jī)質(zhì)、腐植物、蟲(chóng)孔、貝殼，屬中等偏高壓縮性土。（4）粉質(zhì)粘土層厚1.3－2.4m，平均厚1.82米，灰黃色，可塑，含姜石、蟲(chóng)孔、貝殼、鐵質(zhì)氧化物、砂粒，屬中等壓縮性土。（5）粉質(zhì)粘土：層厚0－2.4m，平均厚2.16米，黃色，可塑－硬塑，含鐵質(zhì)氧化物、砂粒、貝殼、姜石Φ0.5－3.0cm，含量約10％，屬中等壓縮性土，局部夾（5）－1層細(xì)砂，黃色，中密。（6）中砂：層厚3.6－6.4m，平均厚5.2米，黃色，中密－密實(shí)，以長(zhǎng)石．石英為主，顆粒級(jí)配良好，含云母片，砂粒自上而下逐漸由細(xì)變粗，可按中等壓縮性土考慮。（7）粉質(zhì)粘土層厚4.5m，褐黃色－棕黃色，可塑，含灰斑、砂粒、鐵錳質(zhì)氧化物、姜石Φ0.5－2.5cm，屬中等壓縮性土。二、氣象條件**縣屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，其特征是春季風(fēng)大干旱，夏季炎熱多雨，秋季秋高氣爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏長(zhǎng)，四季分明。根據(jù)地區(qū)歷年統(tǒng)計(jì)資料氣象顯示：年平均氣溫13.5℃極端最高氣溫41.6℃極端最低氣溫－19.4℃年平均最高氣溫19.4℃年平均最低氣溫8.6℃冬季采暖室外計(jì)算溫度-7℃年平均降水量676.7mm年最大降水量1186.0mm全年平均風(fēng)速3.1m/S最大風(fēng)速22.7m/S最大凍土深度370mm全年主導(dǎo)風(fēng)向東南冬季主導(dǎo)風(fēng)向西北夏季主導(dǎo)風(fēng)向東南二、建設(shè)地點(diǎn)**XX企業(yè)事務(wù)代理有限公司商務(wù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目區(qū)位于**縣中都大街南段988號(hào)，地勢(shì)平整，地理?xiàng)l件優(yōu)越，交通便利，區(qū)位條件較好。三、基礎(chǔ)設(shè)施條件區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“七通”（通上水、通下水、通路、通訊、通電、通暖、通氣）。道路：僅靠105國(guó)道，東西兩面為新規(guī)劃道路，交通便捷；供水：區(qū)域內(nèi)為地下水源，地下水源來(lái)自城市規(guī)劃內(nèi)的承壓水層。排水：由市政排水管道排水，排水暢通；供電：由市政變電站供電網(wǎng)供電；通訊：區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通；通暖：由市政集中供暖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)供暖,項(xiàng)目區(qū)北側(cè)有市政蒸氣管道，如果需要，可以從北側(cè)供給。通氣：本項(xiàng)目采用市煤氣公司提供的天然氣?？梢杂身?xiàng)目區(qū)北側(cè)引入，并建設(shè)調(diào)壓站。氣量較足，完全能夠滿足餐廳生活用氣需要。第二節(jié)征地拆遷及移民安置分析本項(xiàng)目用地原為規(guī)劃商業(yè)用地，不涉及拆遷。

第六章環(huán)境影響分析

一、依據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》［主席令（第22號(hào)）］《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》［國(guó)務(wù)院令（第253號(hào)）］《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-96）《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-2008）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）二、主要環(huán)境問(wèn)題及保護(hù)措施基地外環(huán)境總體上對(duì)本項(xiàng)目的影響較小。項(xiàng)目的主要污染有施工期間的建筑粉塵、建筑施工噪聲、建筑垃圾及建設(shè)期和營(yíng)運(yùn)期的污水、垃圾等。1、建筑粉塵建筑施工過(guò)程和建筑材料運(yùn)輸過(guò)程均有塵土飛揚(yáng)，建筑施工單位必須嚴(yán)格按照《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-96）（見(jiàn)下表），加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，落實(shí)防塵措施，文明施工，對(duì)建筑材料加以覆蓋并經(jīng)常對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)灑水抑塵，減少塵土飛揚(yáng)。標(biāo)準(zhǔn)號(hào)污染物標(biāo)準(zhǔn)值日平均（㎎/m3）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-96）SO20.15TSP0.30NO20.122、建筑施工噪聲根據(jù)《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90），施工場(chǎng)界最高噪聲限值為85dB(A)，夜間不超過(guò)55dB(A)。如有特殊情況，需夜間施工的，在不影響周圍居民正常生活、學(xué)習(xí)的前提下，必須到當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)辦理夜間施工許可證及相關(guān)手續(xù)。同時(shí)，施工單位必須根據(jù)有關(guān)規(guī)定，向環(huán)保局申報(bào)，接受環(huán)保局對(duì)建筑施工噪聲的現(xiàn)場(chǎng)管理。3、建筑垃圾建筑過(guò)程中產(chǎn)生的建筑生活垃圾由建筑施工單位負(fù)責(zé)及時(shí)清運(yùn)，并交環(huán)衛(wèi)部門(mén)的特種垃圾管理站統(tǒng)一處理，對(duì)周圍環(huán)境、居民生活無(wú)直接影響。嚴(yán)禁隨意焚燒、堆放、丟棄或向河道傾倒，同時(shí)建筑垃圾在運(yùn)輸過(guò)程中加以覆蓋，防止沿途撒落。4、污水污水的排放參見(jiàn)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）等有關(guān)規(guī)定。建設(shè)期產(chǎn)生的污水必須經(jīng)沉淀后，方可排人附近下水道，不得直接排放。營(yíng)運(yùn)期實(shí)行雨污分流，污水接入城市污水管網(wǎng)，進(jìn)污水處理廠集中處理；雨水經(jīng)收集后直接排入附近雨水管道。5、垃圾垃圾收集后定點(diǎn)推放，交環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一處理，對(duì)周圍環(huán)境無(wú)直接影響。四、竣工驗(yàn)收本項(xiàng)目建設(shè)完成后，必須環(huán)保部門(mén)驗(yàn)收合格，方可投入正式使用。本項(xiàng)目竣工使用后，環(huán)境空氣質(zhì)量需滿足《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-96）中的相關(guān)規(guī)定；環(huán)境噪聲滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-2008）中的相關(guān)要求。

第七章項(xiàng)目招投標(biāo)計(jì)劃一、招投標(biāo)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)建筑法》2、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》3、《工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)》（國(guó)家發(fā)改委第3號(hào)令）4、山東省實(shí)施《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》辦法二、招標(biāo)范圍（一）根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》(1999年8月30日)第三條：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)：1、大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；2、全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目；3、使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。（二）根據(jù)國(guó)家發(fā)改委第3號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)》（2000年5月1日），上述規(guī)定范圍內(nèi)的各類工程建設(shè)項(xiàng)目，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)：1、施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上的；2、重要設(shè)備、材料等貨物的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬(wàn)元人民幣以上的；3、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上的；4、單項(xiàng)合同估算價(jià)低于上面規(guī)定的，但項(xiàng)目總投資在3000萬(wàn)元人民幣以上的。（三）本項(xiàng)目總投資估算為4900萬(wàn)元，按照以上規(guī)定再結(jié)合本項(xiàng)目的情況，必須實(shí)行招標(biāo)的有：設(shè)計(jì)、施工、主要材料、設(shè)備、監(jiān)理等。三、招標(biāo)方式（一）我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的招標(biāo)方式有兩種：1、公開(kāi)招標(biāo)。就是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式，邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織參加投標(biāo)的一種形式。2、邀請(qǐng)招標(biāo)。就是招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式，邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織參加投標(biāo)的一種形式。（二）《招標(biāo)投標(biāo)法》中規(guī)定：政府對(duì)國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目、地方重點(diǎn)項(xiàng)目以及機(jī)電設(shè)備國(guó)際招標(biāo)中采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式要進(jìn)行嚴(yán)格控制。公開(kāi)招標(biāo)中沒(méi)有這方面的限制。國(guó)家發(fā)改委3號(hào)令中明確規(guī)定：依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，全部使用國(guó)有資金投資或者國(guó)有資金投資占控股或者主導(dǎo)地位的，應(yīng)當(dāng)公開(kāi)招標(biāo)。本項(xiàng)目為企業(yè)投資，沒(méi)有國(guó)有資金，可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行。

根據(jù)以上情況，招標(biāo)方式建議按下表進(jìn)行：名稱招標(biāo)方式勘察、建筑設(shè)計(jì)邀請(qǐng)招標(biāo)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)主要設(shè)備邀請(qǐng)招標(biāo)主要材料邀請(qǐng)招標(biāo)監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)四、招標(biāo)組織形式根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)中可以采用自行招標(biāo)和委托代理招標(biāo)，自行招標(biāo)，招標(biāo)單位必須具備自行招標(biāo)的能力；代理招標(biāo)，代理單位必須具備與招標(biāo)項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)的規(guī)定資質(zhì)。具體如下：名稱招標(biāo)組織形式勘察、建筑設(shè)計(jì)代理招標(biāo)工程施工代理招標(biāo)主要材料代理招標(biāo)設(shè)備代理招標(biāo)監(jiān)理代理招標(biāo)五、投標(biāo)單位資質(zhì)要求根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第159號(hào)《建筑業(yè)企業(yè)管理規(guī)定》等文件和本項(xiàng)目規(guī)模，建筑施工和設(shè)備安裝單位必須具有施工總承包二級(jí)以上資質(zhì)和機(jī)電設(shè)備安裝專業(yè)承包三級(jí)以上資質(zhì)。重要材料廠商必須具有相應(yīng)的生產(chǎn)許可證。

第八章經(jīng)濟(jì)效益分析

一、評(píng)價(jià)依據(jù)1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版。2、中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。3、國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī)。二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)地上建筑面積為19000平方米，全部為商務(wù)寫(xiě)字樓。三、項(xiàng)目計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目實(shí)施期以項(xiàng)目開(kāi)工至商品房全部售完、資金回籠為限。本項(xiàng)目計(jì)算期以半年計(jì)，共為6個(gè)計(jì)算期。四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)商品房銷售政策，項(xiàng)目開(kāi)工后計(jì)劃三年開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售完畢。各期銷售計(jì)劃見(jiàn)銷售價(jià)格及計(jì)劃表。五、銷售資金回籠計(jì)劃見(jiàn)項(xiàng)目回款進(jìn)度表。六、銷售收入、稅金及附加估算商業(yè)用房按4000元/平方米銷售，車位按40000元/個(gè)銷售，實(shí)現(xiàn)銷售收入8400萬(wàn)元。銷售稅金及附加稅率為5.5%，其中營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅額的10%計(jì)取。經(jīng)測(cè)算，銷售稅金及附加為462.00萬(wàn)元。七、總成本費(fèi)用估算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資銷售后結(jié)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)運(yùn)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）。各年總成本費(fèi)用估算見(jiàn)總成本費(fèi)用估算表八、各年損益及利潤(rùn)分配投產(chǎn)后利潤(rùn)總額首先彌補(bǔ)前一年度虧損，而后按33%繳納所得稅，稅后利潤(rùn)按10%提取法定盈余公積金，按5%提取公益金，按3%提取任意盈余公積金。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目共可獲得利潤(rùn)總額為2954.00萬(wàn)元，所得稅為974.82萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為1979.18萬(wàn)元。各年損益及利潤(rùn)分配見(jiàn)損益表九、利潤(rùn)指標(biāo)投資利潤(rùn)率60.29%投資凈利潤(rùn)率40.39%投資利稅率91.32%十、財(cái)務(wù)盈利能力分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算見(jiàn)現(xiàn)金流量表，據(jù)此計(jì)算以下財(cái)務(wù)指標(biāo)：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表指標(biāo)稅前全部投資稅后全部投資備注財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）1599.13879.83財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(年)43.16%30.44%靜態(tài)投資回收期（年）2.332.41由上述指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于同期銀行貸款利率及設(shè)定的13%的基準(zhǔn)收益率，因此在財(cái)務(wù)盈利能力上是可行的。十一、清償能力分析通過(guò)對(duì)“長(zhǎng)期貸款償還表”、“資金來(lái)源與運(yùn)用表”、“資產(chǎn)