大型溫泉水上樂園項目之可行性研究報告

【A+版】大型溫泉水上樂園項目之可行性研究報告 11.2研究范圍 21.3編制依據(jù) 41.4項目建設(shè)內(nèi)容及工期 41.5總投資概算 71.6主要經(jīng)濟效益 81.7研究結(jié)論 9第二章GB市旅游業(yè)發(fā)展 2.1旅游業(yè)發(fā)展總趨勢 112.2GB市旅游資源分析 132.3水上樂園項目基本情況 19 3.1項目的提出 3.2項目建設(shè)的必要性 223.3項目建設(shè)的可行性 24第四章市場分析 264.1客源市場現(xiàn)狀分析 264.2目標(biāo)市場選擇 414.3市場營銷 45第五章項目建設(shè)的目標(biāo)及主要內(nèi)容 5.3建筑容量控制 第六章建設(shè)場址選擇 6.3基礎(chǔ)設(shè)施條件 第七章項目建設(shè)方案 7.1設(shè)計依據(jù) 5 7.4市政規(guī)劃 第八章環(huán)保節(jié)能 8.2節(jié)能 9.1編制依據(jù) 第士章組織機構(gòu)與人員編制 10.3職工培訓(xùn) 【A+版】Important&SelectedDocuments 14.2建議 附表 擴建 浴、住宿服務(wù)(衛(wèi)生許可證有效期至2016年03月17日),中西式餐飲加工銷售， 【A+版】Important&SelectedDocuments1.2.2市場預(yù)測；1.3編制依據(jù)積約57259m2,其中一期用地約35874m2,二期用地約21385m2。 見表1-2。項目一、二期主要有水上運動設(shè)備設(shè)施110臺(套),共計3641萬元。指標(biāo)一期用地面積建筑面積建筑基底面積水體面積道路廣場面積綠地面積綠化率%容積率建筑密度%表1-2項目二期主要技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)單位二期用地面積構(gòu)筑物占地面積水體面積道路面積綠地面積% 序號一期二期一期一期一期功能分區(qū)務(wù)區(qū))精靈海灣區(qū)(合家歡樂冒險海島生間(三處)積(m2)積(m2)間、售票、餐廳、入口風(fēng)情水寨、滑道組合、梯平臺蟒滑道和海嘯沖海灘、多尼亞火山框架框架物、餐飲)水上樂園水上樂園水上樂園表1-4主要設(shè)備表分期名稱(元/臺(萬元)備注1一期海岸水上樂園水上樂園 分期名稱(元/臺套)(萬元)備注區(qū)(綜務(wù)水上樂園觸摸屏二期精靈造浪\真空造浪)和競賽滑道)魚療池(各種魚類)一期海島 分期名稱(元/臺套)(萬元)備注4一期土著多尼亞火山/舞臺G一期擬安排半年建成。時間為20GG年11月至20GG年6月底。二期擬安排半年建成。時間為20GG年7月至20GG年12月底。項目一期總投資4800.00萬元其中工程費用1756.64元、其他費用203.59萬元、設(shè)備及安裝費用2458.05萬元、土地費用32.00萬元、預(yù)備費用219.72 萬元、設(shè)備及安裝費用1365.00萬元、預(yù)備費用102.85萬元和流動資金20萬表1-5項目一期投資匯總表工程和費用名土建費用其它費(萬元)(萬元)比例工程量(元/m2)一工程費用二其它費用三四土地費用五預(yù)備費用六七總投資工程和費用名土建費用其它費(萬元)(萬元)比例(元/m2)小計(萬—工程費用二其它費用三設(shè)備費用 0四預(yù)備費用5五六總投資%序號名稱備注1營業(yè)收入門票收入萬元食品、飲品收入萬元旅游商品銷售收入萬元二次消費項目收入萬元2年均總成本費用萬元3年均經(jīng)營成本萬元4總定員人5投資數(shù)據(jù)投入總資金萬元建設(shè)投資萬元建設(shè)期利息萬元0流動資金萬元6籌資數(shù)據(jù)總籌資額萬元人民幣其中：債務(wù)資金萬元0人民幣項目資本金萬元人民幣7經(jīng)濟效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)項目稅前財務(wù)內(nèi)部收益率% 序號名稱備注項目稅前財務(wù)凈現(xiàn)值項目稅前靜態(tài)投資回收期年投資利潤率盈虧平衡點靜態(tài)投資利稅率 保持4.7%的平均增長速度，而同期全球GDP的增長速度為3.5%。也就是說， 國人均GDP將由20GG美元向5000美元跨越，消費市場、消費結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié) 1、紅色文化年7月至1932年4月，HB 1959年10月，作為HB2、GB濕地泉于20GG年12月升格為省級濕地自然保護區(qū)。20GG年2月2日是第12個 荷花GB市水域廣闊，全境水域約124萬畝，僅GB總面積53萬畝，是 本項目位于HBGB市悅兮半島國際溫泉度假村內(nèi)，總用地面積約57259m2,其中一期用地約35874m2,二期用地約21385m2。本項目核心用 功能分區(qū)用地面積(m2)單位(畝)一期用地面積其中蔚藍海岸區(qū)冒險海島區(qū)土著海灘區(qū)精靈海灣區(qū) 第三章項目背景、意義及必要性悅兮半島溫泉最初發(fā)現(xiàn)于20GG年，位于GB市2.5公里WL鎮(zhèn)胡洲村。2 GB市四季分明，從每年6月初開始至9月底,天氣炎熱的時段長達4個月。 第四章市場分析 【A+版】Important&SelectedDocuments20GG年20GG年20GG年20GG年02010年2011年2012年2009年育不健全。因而需要下大氣力狠抓旅游業(yè)，超常規(guī)地發(fā)展旅游業(yè)，使之與GB市 男性占54.8%,女性占45.2%(參見圖4-2)。年齡歲歲26-35歲歲46-55歲歲65歲>比例排序312客最多，占游客總數(shù)的28.6%,加上18-25歲年齡段和46-55歲年齡段的游客， 初中百分比排序12由表4-3可知，大專或本科學(xué)歷者占36.8%,本科以上學(xué)歷者23.2%,二者之和占總?cè)藬?shù)的60%。可見中高學(xué)歷的游客是GB客源市場的主體。這是由職業(yè)企業(yè)員工個體商人農(nóng)民學(xué)生軍人離退休人員比例排序23參見表4-5,家庭人均月收入在1001～1400元、1401～1700元和1700 元以上的游客人數(shù)占被調(diào)查者的大部分，三個收入檔次的總和占調(diào)查人數(shù)的家庭人均<501~801~1001~1401~>月收入比例(%)312地域分布GB本地荊州武漢省外比例排序321綜合表4-6,可以得知本地游客占12.6%,荊 其它，5.40%圖4-3GB悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)游客旅游信息來源情況統(tǒng)計從圖4-3顯示，在信息來源方面，有兩點非常突出：于GB的旅游信息(23.6%)。而通過報紙、雜志、電視、廣播等傳統(tǒng)方式獲取旅游信息的卻較少(12.8%),旅行社促銷的影響也較小(15.5%)。這說明GB目前的2、出游目的——以休閑觀光為目的游客居主導(dǎo)商務(wù)活動休閑觀光度假 從圖4-4中顯示可看出：占到了10.8%。旅行社旅行社其它由圖4-5中可以看出： 公共交通工步行， 12.30%12.30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.3天2天1天半天根據(jù)圖4-8,可以得出以下結(jié)論：有相當(dāng)一部分游客到GB是來度周末的。有19.7%的游客在GB悅兮溫泉生態(tài)旅游區(qū)停留2天；有38.4%的游客在此僅停留1天。說明在延長游客的逗留時間及增加旅游收入上有很大的潛力可以挖 因如下：權(quán)重一加權(quán)人均消費權(quán)重二Ab男女觀光、休閑中專、高中大專本科及以上 同時，作為GB地方工藝典型代表的“GB貝雕、漢繡、羽毛扇”,也吸引住宿方式平均消費(元/天)本地度假村及酒店親友家中一根據(jù)表4-8,在住宿方式上，由于50%以上都是武漢或荊州地區(qū)的游客，就餐方式度假村餐廳 親友家中 方便食品 【A+版】Important&SelectedDocuments經(jīng)過近30年多年的發(fā)展溫泉旅游取得令人矚目的成就據(jù)相關(guān)統(tǒng)計20GG年我國溫泉企業(yè)接待總?cè)藬?shù)3500多萬人次，年銷售收入近60億元，產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值500多億元，每年以20%左右的增速增長。北京、廣東等地溫泉旅游業(yè)得益 “十—”兩個黃金周，全省共接待游客3446.64萬人次，同比增長42.33%;實現(xiàn)旅游收入142.4億元同比增長57.59%,分別占全年接待游客總數(shù)的9.99%億元，同比增長均在25%以上，創(chuàng)歷史新高。2015年，全市將接待海內(nèi)外旅客300萬人次以上，實現(xiàn)旅游總收入20億元以上。力爭通過未來5至10年的努力，把GB打造成集休閑旅游度假區(qū)、濕地生 夏季日均接待量在10000人次左右。僅僅7、8兩個月，就接待了75萬人次，客人次只占全年17.5%。夏季龐大的客源市場由于一期項目的限制未被開發(fā)據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，夏季是學(xué)生、或家長攜學(xué)生出游的高峰期，有88%至95%的學(xué)生 80%-90%。另一邊是地處WL的悅兮半島門可羅雀。水上世界項目建成后，將4.3市場營銷 【A+版】Important&SelectedDocuments 第五章項目建設(shè)的目標(biāo)及主要內(nèi)容區(qū)、土著海灘區(qū)及其配套設(shè)施。建筑面積為2175平方米，構(gòu)筑物占地面積為20980平方米，共計建(構(gòu))筑物面積為23155平方米。 5.3建筑容量控制序號一期二期一期一期一期功能分區(qū)務(wù)區(qū))精靈海灣區(qū)冒險海島生間(三處)積(m2)積(m2)間、售票、餐廳、入口風(fēng)情水寨、滑道組合、梯平臺蟒滑道和海嘯沖海灘、多尼亞火山2層4.5米框架框架 序號物、餐飲)水上樂園水上樂園水上樂園 第六章建設(shè)場址選擇發(fā)戰(zhàn)略的重點區(qū)段。全市面積2518平方公里，總?cè)丝?3萬。 最熱月為7月和8月，平均氣溫28.9℃,日溫差平均在7.7℃左右，6、7月最小，為7.2℃;10月最大為8.7℃。 6.2.5社會經(jīng)濟人口出生率9.6%,人口自然增長率2.8%。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值102.97億元，比上年增長13.2%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值完成36.9億元，增長2.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值完成30.21億元，增長22.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值完成35.86億元，增長16.7%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的38.8:27:34.2調(diào)整到35.8:29.4:34.8。人均地區(qū)生產(chǎn)總值由上年的11150元提高到12459元，增長11.7%。 6.3基礎(chǔ)設(shè)施條件度假村已有10kv的高壓開閉所，需在水上樂園項目安裝一臺1600KVA。 第七章項目建設(shè)方案 海洋主題飄香海灘7.3各項目工程概況 入口廣場向圖本水上樂園設(shè)計日接待量為10363人(詳見項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)章節(jié)相關(guān)內(nèi)容),就餐人數(shù)按日設(shè)計接待容量的70%計算，假設(shè)供餐時間小時數(shù)為4小時、 標(biāo)識級標(biāo)識性質(zhì)入口大門路標(biāo)在入口主干道路口設(shè)路標(biāo)指示水上游樂項目入口大門一綜合服務(wù)樓游客中心玄項目的導(dǎo)游平面標(biāo)識和水上游樂區(qū)的介紹區(qū)干道路口二級標(biāo)口標(biāo)三級標(biāo)識團位標(biāo)和游標(biāo)服務(wù)設(shè)施設(shè)備圖標(biāo)按《標(biāo)志用公共信息圖形符號部分：通用符號》 地面鋪裝 餐浮圈由租點局鄒意向面浮圈出租點身部意向圖室內(nèi)儲物柜意向圖 兩聯(lián)意向圖 該區(qū)面積約8018m2,是水上樂園合家游樂區(qū)，海洋精靈戲水池吸引家庭 魯療意向圖 7.4市政規(guī)劃 2、規(guī)劃依據(jù) ④水上樂園區(qū)總水面積8740m2,水容積為5837m3,初次充水時間定為48h(或72h),水上樂園區(qū)自來水用水量為：2631m3/日(1754m3/日),補水量按用水量15%計，約為395m3/日；⑤消防及未預(yù)見用水按上述總用水量的10%計算，約為344m3/日。 ①供水水源：給水管基本布置在本區(qū)車行道旁和綠化帶內(nèi)，給水管道埋深控制在間距不大于120m。①污水量預(yù)測污水總量為1828m3/日。 收集后接入市政雨水管網(wǎng)，管徑DN300-DN1000。雨水管渠埋深控制在序號用電項目用電面積(m2)負(fù)荷密用電功率(kW)供電回路11#機房(真空造浪用電)180kW和安裝一臺2理用電) 3造浪池用電)185kW和4及蟒蛇滑道用電)5池用電)尼西亞競賽滑道用電)145kW和7146kW和電壓等級，確定本區(qū)供電電壓等級為10干伏和380/220伏。④電網(wǎng)規(guī)劃4、通信工程規(guī)劃①電話量預(yù)測用量約為30部。 1、規(guī)劃依據(jù)2、規(guī)劃原則 表7-2主要設(shè)備表分期名稱(元/臺套)(萬元)備注1一期水上樂園 分期名稱(元/臺套)(萬元)備注海岸務(wù)區(qū))水上樂園水上樂園觸摸屏精靈樂區(qū))浪\真空造浪)賽滑道)魚療池(各種魚類)一期海島 分期名稱(元/臺套)(萬元)備注一期土著多尼亞火山/舞臺 【A+版】Important&SelectedDocuments第八章環(huán)保節(jié)能8.1環(huán)保1、編制依據(jù)料顯示，施工工場揚塵的主要來源是運輸車輛運行而形成，約占揚塵總量的 縮小到20～50m范圍。 序號名稱噪聲值dB(A)1裝載機2吊車3推土機4挖掘機5混凝土攪拌機表8—2噪聲預(yù)測結(jié)果序號機械類型噪聲預(yù)測值dB(A)1裝載機2吊車3推土機 4挖掘機5混凝土攪拌機 a.水土流失影響分析 ③空氣污染防治④水污染治理水污染。2)固體廢物治理 8.2節(jié)能(1)《中華人民共和國節(jié)約能源法》(1998年1月1日執(zhí)行);因數(shù)達到0.9以上。 消防通道路中心線間距不宜超過160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路轉(zhuǎn)彎半徑不宜小于15米，以利消防車通行。①根據(jù)國家規(guī)范，室外消防用水量依據(jù)室內(nèi)消防等級最高建筑確定為15升時達到室內(nèi)任何部分。其間距不大于120m,管直徑不小于100mm。聯(lián)系，主機設(shè)于消防控制室，設(shè)置119專用火警電話一部。 接引低壓380/220專用回路，另設(shè)UPS不 第十章組織機構(gòu)與人員編制區(qū)(綜合服務(wù)區(qū))、精靈海灣區(qū)(合家歡樂區(qū))、土著海灘區(qū)、冒險海島區(qū)和遠期規(guī)董事會董事會工程部預(yù)算組協(xié)調(diào)組融資部財務(wù)室辦公室運營管理市場營銷宣傳策劃財務(wù)中心10.2人員編制 表10-1新增勞動定員表序號人員類別1高層管理人員52中層管理人員83普通管理人員4中心服務(wù)人員45工程維修人員56水上項目人員78商售、餐廳及其它人員 第十一章項目實施進度計劃及招投標(biāo)序號11月4月1234工程招標(biāo)(施工準(zhǔn)備)56表11-2項目二期實施進度計劃表序號6月1234工程招標(biāo)(施工準(zhǔn)備)56 11.3項目招投標(biāo)依照國家發(fā)展計劃委員會20GG年第3號令《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī) 表11-2項目招投標(biāo)表項目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織招標(biāo)方式全部自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)√√√√√√ 第十二章投資估算及資金籌措根據(jù)本項目為新增征地10.62畝，每畝3萬元，其土地取得費為32萬元。際情況考慮； 萬元、設(shè)備及安裝費用1365.00萬元、預(yù)備費用102.85萬元和流動資金20萬工程和費用名土建費用其它費(萬元)(萬元)比例工程量(元/m2)一工程費用二其它費用三四土地費用五預(yù)備費用六七總投資% 工程和費用名土建費用其它費(萬元)(萬元)比例(元/m2)一工程費用二其它費用三設(shè)備費用預(yù)備費用五六總投資表12-3項目一期資金籌措表序號項目合計建設(shè)期經(jīng)營期總投資建設(shè)投資 用于建設(shè)投資用于建設(shè)期利息用于流動資金表12-4項目二期資金籌措表序號項目合計建設(shè)期經(jīng)營期總投資建設(shè)投資 第十三章財務(wù)評價增10%。 為20元/個、10元/個、30元/個計算。13.3成本費用估算景區(qū)擴建完成后需新增員工人數(shù)110人，年均工資30000元如后附表8。目、門票等直接成本及其他項目成本按其收入的30~50%計算；維修費用入的2%計算；管理費用按工資的60%計；其它管理費用按營業(yè)收入收入的2%無形資產(chǎn)及其遞延資產(chǎn)按5年平均攤銷(無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷見附表 金分別按營業(yè)稅的5%、3%、2%估算(營業(yè)稅金及附加估算見附表7)。經(jīng)測算該項目靜態(tài)投資利稅率31.23%,投資利潤率26.55%。該項目財務(wù)內(nèi)部收益率所得稅后17.60%,所得稅前21.65%,均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%;財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)所得稅后3453萬元，所得稅前5833現(xiàn)金流量表附表13)。13.6風(fēng)險分析 第十四章結(jié)論和建議14.1評價結(jié)論財務(wù)評價結(jié)果顯示在財務(wù)分析上是可行的。本項目財務(wù)內(nèi)部收益率超過14.2建議1、把握商機 【A+版】Important&SelectedDocuments2、強化管理【A+版】Important&SelectedDocuments編號功能分區(qū)(畝)備注—蔚藍海岸區(qū)(綜合服務(wù)區(qū))辦公、更衣間、裝修入口廣場池二冒險海島區(qū)滑道落水池滑梯平臺3座滑梯平臺三土著海灘區(qū)海浪池餐廳四設(shè)備機房五獨棟衛(wèi)生間(三處)小計【A+版】Important&SelectedDocuments九取土工程二給排水工程三供電工程四環(huán)保工程五消防工程六綠化工程七道路及廣場工程小計【A+版】Important&SelectedDocuments編號功能分區(qū)(元/m2)合計(萬元)備注精靈海灣區(qū)(合家歡樂區(qū))風(fēng)情水寨池海洋精靈戲水池魚療池滑梯平臺1座滑梯平臺二設(shè)備機房小計室外工程二給排水工程三供電工程四環(huán)保工程五消防工程六綠化工程七道路工程 Important&SelectedDocuments【A+版】Important&SelectedDocuments序號單位標(biāo)準(zhǔn)總價(萬元)備注1依據(jù)財建[20GG]394號文，累計基本費率為0.8%,并結(jié)合項目實際情況考慮2工程費G0.3%3并結(jié)合項目實際情況考慮4慮5設(shè)計費64發(fā)改價格[20GG]534號文7發(fā)改投[20GG]1346號8計標(biāo)(85)352號9國家發(fā)改委計價格[20GG]1980號，并結(jié)合項目實際情況考慮鄂價工服規(guī)[20GG]22號鄂價工服規(guī)[20GG]22號鄂價工服規(guī)[20GG]22號【A+版】Important&SelectedDocuments項目前期咨詢代辦、協(xié)辦各種批準(zhǔn)文件萬元慮財務(wù)決算審核萬元鄂價工服規(guī)[20GG]23號小計【A+版】Important&SelectedDocuments序號單位標(biāo)準(zhǔn)總價(萬元)備注1依據(jù)財建[20GG]394號文，累計基本費率為0.8%,并結(jié)合項目實際情況考慮2工程費G0.3%3并結(jié)合項目實際情況考慮4計價格[1999]1283號，并結(jié)合項目實際情況考與5設(shè)計費計價格[20GG]10號，并結(jié)合項目實際情況考慮62發(fā)改價格[20GG]534號文7發(fā)改投[20GG]1346號8計標(biāo)(85)352號9國家發(fā)改委計價格[20GG]1980號，并結(jié)合項目實際情況考慮5鄂價工服規(guī)[20GG]22號3鄂價工服規(guī)[20GG]22號5鄂價工服規(guī)[20GG]22號【A+版】Important&SelectedDocuments項目前期咨詢代辦、協(xié)辦各種批準(zhǔn)文件萬元6慮財務(wù)決算審核萬元鄂價工服規(guī)[20GG]23號小計【A+版】Important&SelectedDocuments序號其他費用1工程費用蔚藍海岸區(qū)(綜合服務(wù)區(qū))冒險海島區(qū)土著海灘區(qū)設(shè)備機房獨棟衛(wèi)生間(三處)取土工程給排水工程供電工程環(huán)保工程消防工程綠化工程道路及廣場工程2工程建設(shè)其它費用3土地費(新增征地10.62畝，每畝3萬元)4預(yù)備費【A+版】Important&SelectedDocuments基本預(yù)備費漲價預(yù)備費5流動資金6建設(shè)投資合計【A+版】Important&SelectedDocuments序號其他費用1工程費用精靈海灣區(qū)(合家歡樂區(qū))2工程建設(shè)其它費用3預(yù)備費45【A+版】Important&SelectedDocuments序號項目合計建設(shè)期經(jīng)營期半年1總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動資金2資金籌措項目資本金用于建設(shè)投資用于流動資金用于建設(shè)期利息債務(wù)資金用于建設(shè)投資用于建設(shè)期利息用于流動資金【A+版】Important&SelectedDocuments序號項目合計建設(shè)期經(jīng)營期半年1總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動資金2資金籌措項目資本金用于建設(shè)投資用于流動資金用于建設(shè)期利息債務(wù)資金用于建設(shè)投資用于建設(shè)期利息用于流動資金【A+版】Important&SelectedDocuments表5門票年均收入預(yù)測明細表項目20GG年合計6月平日假日平日假日平日假日平日假日89門票類型人數(shù)(人)門票價格(元/人天)年可售天數(shù)(天)收入(萬元)1游客門票2組團門票單位：萬元序號項目單價數(shù)量時間出租率收入小計(萬元)單價單位數(shù)量單位時間單位1儲存柜出租元/個個天2雙人皮筏元/個個天3單人皮筏元/個個天 Important&SelectedDocuments4元/個個天【A+版】Important&SelectedDocuments序號項目合計經(jīng)營期134567891營業(yè)收入(含稅)8443795941057343435單價(元/人)026477單價(元/人