海印股份資產證券化項目

1公司金融業(yè)務創(chuàng)新案例海印股份資產證券化項目項目基本要素一、項目概況：海印股份以自身經營管理的部分商業(yè)物業(yè)在未來五年的經營收益權（即凈租金收入）作為還本付息依據，發(fā)行專項資產管理計劃，向機構投資者融資15億元；該公司以自有資金約1億元全額認購次級資產支持證券。本項目預計6月份申報，年內完成發(fā)行。二、基礎資產：海印股份（原始權益人）因經營管理特定商業(yè)物業(yè)而享有的商業(yè)物業(yè)自專項計劃成立之次日起五年內的經營收益權。三、信用增級安排：海印股份認購次級并承諾進行差額補足。四、評級：主體評級AA，租金收入評級AA+五、認購對象：基金、券商、財務公司、企業(yè)等交易所機構投資者。六、綜合成本：綜合融資成本8%,票面6.5%。項目交易結構登記、托管與交易交易關系現(xiàn)金流受益憑證持有人原始權益人/資產服務機構（海印股份）管理人/推廣機構（中信建投）托管銀行中證登、交易所律師事務所評級機構評估事務所設立并管理計劃資金托管服務轉讓租賃合同募集資金發(fā)行受益憑證認購資金海印股份租金收益資產管理計劃監(jiān)管銀行流動性支持機構資金監(jiān)管服務差額支付承諾人（海印股份）信用增級項目的意義一、市場地位：全國首家實施房地產資產證券化的地產公司，基礎資產具有突破性，標桿性；是除了股權融資、債務融資之外的又一直接融資方式。和傳統(tǒng)債務融資方式相比，資產證券化不受公司凈資產規(guī)模、盈利指標的影響，可以成為一條新的直接融資途徑。二、對海印股份的意義（一）提高資產質量：資產證券化通過交易結構的設計，對于原始權益人而言，可以是一種不計入企業(yè)資產負債表的表外融資。將資產負債表中的基礎資產經組合后成為市場化投資產品，原始權益人通過出售基礎資產獲得充足的現(xiàn)金，從而提高了資產質量。（二）分散企業(yè)風險：進行資產證券化融資后，企業(yè)的資產負債率得到改善，有效地實現(xiàn)了資產的流動性和可轉讓性，企業(yè)風險進一步降低。（三）降低融資成本：資產證券化通過增信措施，擺脫自身信用評級的限制，可降低融資成本。企業(yè)資產證券化的綜合發(fā)行成本一般低于同期貸款基準利率。（四）募集資金投向靈活：資產證券化的募集資金使用相對靈活，在合法合規(guī)的前提下，募集資金可自由使用。項目的意義三、對我公司的意義（一）預計創(chuàng)收5425萬，含：融資額度1.5%承銷費，每年0.45%管理費。（二）開拓了中信建投資產證券化業(yè)務新紀元，確立了公司領先的行業(yè)地位。（三）創(chuàng)造了經紀業(yè)務線公司金融業(yè)務最大單筆業(yè)務收入，對推動分支機構開展公司金融業(yè)務具有示范作用。（四）有效優(yōu)化了營業(yè)部收入結構。項目的可推廣性一、資產證券化概念資產證券化（ABS）又稱專項資產管理計劃，是證券公司以專項資產管理計劃為特殊目的載體（SPV），以計劃管理人身份面向投資者發(fā)行的資產支持受益憑證，按照約定使用受托資金購買原始權益人（發(fā)起人）能夠產生穩(wěn)定的現(xiàn)金流的基礎資產，將該基礎資產的收益分配給受益憑證持有人（投資者）的專項資產管理計劃。對于原始權益人（發(fā)起人）而言，通過企業(yè)資產證券化融資就是“把未來的錢拿到現(xiàn)在來用”。項目的可推廣性二、資產證券化發(fā)行條件（一）基礎資產條件：1、基礎資產需符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定，權屬明確；2、基礎資產能夠產生獨立、穩(wěn)定、可評估預測的現(xiàn)金流；3、基礎資產可以為債權類資產、收益類資產，包括但不限于企業(yè)應收款、信貸資產、信托受益權、基礎設施收益權等財產權利，商業(yè)票據、債券及其衍生產品、股票及其衍生產品等有價證券，商業(yè)物業(yè)等不動產財產。4、基礎資產不得附帶抵押、質押等擔保負擔或者其他權利限制；5、基礎資產轉讓行為真實、合法、有效。要點：凡是可預見收入、可產生持續(xù)現(xiàn)金流的資產，經過適當重組均可進行企業(yè)資產證券化融資，為企業(yè)提供有效融資渠道。（二）原始權益人條件：1、原始權益人生產經營符合法律、行政法規(guī)和公司章程的規(guī)定，符合國家經濟政策；2、原始權益人內部控制制度健全；3、原始權益人具有持續(xù)經營能力、無重大經營風險、財務風險和法律風險；4、原始權益人最近三年無重大違約、虛假信息披露或者其他重大違法違規(guī)行為；5、法律、行政法規(guī)和中國證監(jiān)會要求的其他條件。標準化推廣方案-產品標準基礎資產及企業(yè)類型基礎資產類型基礎資產典型企業(yè)應收帳款、債權（在一定條件下資產可實現(xiàn)出表，即不增加企業(yè)負債）BT合同的回購款貸款合同的項下的債權租賃合同的租金收益其他應收款工程建設公司，城建公司銀行，小貸公司汽車金融公司，租賃公司有穩(wěn)定中長期應收款的實業(yè)企業(yè)，如：商貿企業(yè)未來收益權供水系統(tǒng)/水費收入污水處理系統(tǒng)/排污費收入發(fā)電站/電費收入路、橋/過路、過橋費收入航空、鐵路、地鐵/客貨運費收入港口、機場/泊位收入物業(yè)租金收入門票收入水務公司城建公司發(fā)電企業(yè)高速公路，路橋地鐵，高鐵航空公司，軌道交通企業(yè)港口，機場企業(yè)工業(yè)區(qū)，開發(fā)園區(qū)企業(yè)旅游景區(qū)企業(yè)標準化推廣方案-產品標準建議的企業(yè)選擇標準①境內具有法人資格的企業(yè)；財務和報表編制規(guī)范；企業(yè)存續(xù)期超過三年，最近一年盈利②屬于國家鼓勵行業(yè)（參考國發(fā)【2009】38號文，國發(fā)【2010】7號文，發(fā)改委產業(yè)結構調整指導目錄（2011年本）等文件）③建議選擇基礎資產規(guī)模達到8-10億以上的企業(yè)④原始權益人評級在AA以上建議優(yōu)先選擇①上市公司，國有企業(yè)和大型民企，主體評級AA或以上；②在公開市場有融資記錄的企業(yè)；（如已發(fā)行短券，中票，企業(yè)債，公司債，股票）

其他建議（六真原則）“真公司”：應該是具有健全的公司機制，按市場化原則運作的公司；“真資產”：企業(yè)擁有真實有效的資產，對相應資產具有處置權和收益權；“真項目”：企業(yè)擁有占較大比例的真實的經營性項目；“真現(xiàn)金流”：企業(yè)擁有實際的現(xiàn)金流，且主要依靠自身經營性資產取得（比例在50%以上）；“真償債”：具有真實可信的償債保障；“真支持”：地方政府能夠按照市場化原則給予企業(yè)持續(xù)性、制度