世邦魏理仕：2011年萬達(dá)上海項目投資經(jīng)濟測算

1.01.0市場定位和設(shè)計建議 46超越感、前瞻性、國際化：CBD良好CBD新的國際交流平標(biāo)志性現(xiàn)代建筑綜合體：CBD中的高端定位CBD少見的綜合

20～30％酒店：規(guī)模（萬平方米4.5（350間客房1（100套

11.111.3所示：（萬人（萬人月消費額（元（萬元（元/平方米（5-10車程1.01.0坪效（根據(jù)2005年營業(yè)額套算根據(jù)世邦魏理仕既往資料，北京市中高檔商業(yè)設(shè)施坪效約10.34.2萬平米。商業(yè)發(fā)展需求較為樂觀，預(yù)計本項目商業(yè)部分可支撐規(guī)模建議為4.5~5.0

其中國際大廈已經(jīng)有長達(dá)5據(jù)市場經(jīng)驗，當(dāng)市場上出現(xiàn)替代產(chǎn)品時，原來的主要寫字樓中的用戶會大量遷入新寫字樓。22～2560～70％的集中在南京路和小白樓區(qū)域的優(yōu)質(zhì)預(yù)計在2008年前后南京路和小白樓區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓將吸納16～17萬平方米左右的面積，假設(shè)本項目交樓當(dāng)年的吸納量占區(qū)域吸納101.5~2萬平方米的租戶。根據(jù)一852.5～3年計算，可以算出本5.5~5.8萬之間。5.5萬以內(nèi)。項目所在地的區(qū)位條件、配套設(shè)施、地塊價值以及綜合項目的整體定位決定了本項目發(fā)展高端居住類產(chǎn)品才能獲得更好的回報。另一方面，由于貸款年限和首付比例的限制，本項目可以獲得的信貸條

3分在規(guī)模上應(yīng)有所控制，8萬平米比較適宜。200～400之間。950間左右酒店客房，因此目前區(qū)域400間是比較經(jīng)濟的數(shù)量。350～400左右的房間數(shù)。上海高檔服務(wù)式公寓市場在租金及入住率方面均有較好的市場表（萬平米（萬平米

（萬平米CBD核心區(qū)的地段優(yōu)勢和周邊別競爭，重視長期收益的中高檔商業(yè)中（350套.酒店客房＋100套服務(wù)??星級酒店，引進世界知名酒店管理公品味時尚和潮流的高檔購物中心：高端消費者調(diào)研結(jié)果顯示，在同時消費者對于齊全的商品服務(wù)種類表現(xiàn)出較為明顯的偏好。綜11.2所示：低小

-小白樓商圈和未來D通常商務(wù)人群習(xí)慣在方便的地區(qū)或符合其消費需求的目的型消費場所內(nèi)進行消費，因此本項目應(yīng)制定符合這些商務(wù)人群的商務(wù)消費需求。

4.5～5萬平方米,包含百貨類型的主力店和其他主要零目前本項目所面臨的競爭對手主要是南京路－濱江道的現(xiàn)有百貨物閑和購物。未來在項目寫字樓和CBD工作的人群和來往于各區(qū)域之間的人隨著上海市經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)增長以及小白樓商圈的發(fā)展和CBD

項目內(nèi)應(yīng)設(shè)有一定數(shù)量的娛樂設(shè)施和餐飲設(shè)施來提高消費者光顧的次數(shù)。本項目的消費需求主要受各種目標(biāo)消費者的有效需求和一星期內(nèi)目

資金壓力。項目開業(yè)初期目標(biāo)消費群體和業(yè)態(tài)安排也應(yīng)加以考因此這些客戶的引進應(yīng)與項目整體的定位和遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)相一致；而一些小型商鋪，如服裝品牌、餐飲等在檔次和租金等方面可適當(dāng)調(diào)整，以培養(yǎng)本項目的商業(yè)氛圍和聚客力，隨著項目知名度和市場效應(yīng)的提升，未來可適當(dāng)加以提高或調(diào)整。凱絲恩貝、大磨坊、ValentinoChocolatier、圣思多施美文儀，藍(lán)普天地圖文，Kingko‘s,FAB肯德基、面愛面、永和、必勝客、咖喱屋、斯樂paJohnFridy’Sephora,L’Occitane,AnnaSui,Camenae,嫣妮、歐萊雅、蘭蔻i、ChristianDior,SKII，香奈爾，嬌SprotingHouse、K.SwissAvon,SalonofShiseido,沙宣美容美發(fā)，嬌韻詩美妍中心、麗人美容院、自然美、RenewalSpa、FangJingBeauty、DolceVita、Spa60～654.52.9萬平方米?？蛻?商品組合建議中面積大致符合這一要求。1.01.0（12000平米（營2500平米）以及各種餐飲娛樂類商家（8500

一座現(xiàn)代化影院的作用對于綜合商業(yè)購物中心起到了提升人流數(shù)量、延長消費時間、增加消費種類和消費頻次的作用。尤其是未來地鐵和公共廣場的人流被吸引項目影院中，而形成多次的消費是非?？赡艿摹＃ò儇?、超市（餐飲、商務(wù)服務(wù)

11.5.125～275~5.5

標(biāo)準(zhǔn)層保證吊頂裝修后凈高不低于2.6米（不含提升地板。大堂建筑的外立面應(yīng)在與高檔公寓相協(xié)調(diào)的同時，盡量強調(diào)簡 24小時熱水，這對凸顯項目檔次具有積極意衛(wèi)生間每個蹲位設(shè)計，在寬度上≥1m，比一般同檔次寫字樓0.9m更大（國家甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)為衛(wèi)生間寬度0.9m25-35立方米/小時/人之間，地下餐20立方米/小時/人左右。2240％。3米/秒左右，但所有建筑的最長電梯等候時間均30 10,00080 10KV電源，對重要部位采用雙回報警系統(tǒng)等）設(shè)置不間斷電源（UPS電源。10KV高壓配電80%。備用發(fā)電機方面，建議采用一～800KVA的進口 區(qū)領(lǐng)先的豪華??5.5上海相關(guān)的商務(wù)活動，行業(yè)包括金融投資、保險、制造業(yè)、咨詢、100（酒店的平均房價5類航權(quán)，預(yù)計未來將有大

2.72.3-2.5(使用面積房間面積(平方米50%、34%和

32個酒吧，包含咖啡廳-提供全天服務(wù)電器、電信設(shè)施：110－220伏雙電壓，IDD電話及留言信箱，高可容納人數(shù)可容納人數(shù)(位24小時服務(wù)的咖啡200～30022010400容量（人數(shù)5米。整體會議設(shè)1,500～1,800平方米之間。3～4部電梯。

本項目高檔公寓定位為：CBD的區(qū)位、配套和投資潛在價值??大道旁11.16所示：200（平米（平米（平米客房-客房--客房----------次衛(wèi)生間-次衛(wèi)生間--- 2.6 裝設(shè)套裝組合櫥柜，用進口??金件，配裝優(yōu)質(zhì)抽油煙機和

3－4種裝修風(fēng)格選擇。 HBO、CNN、StarMovie、StarSports、ESPN、NHK、KBS等。 100 1:1。

側(cè)平安大廈/ICTC形成良好的商務(wù)氛圍。但酒店的主入口需要和商

CBD區(qū)域優(yōu)勢物業(yè)的特征，體現(xiàn)“位于中央商務(wù)區(qū)的核心，60層，以減少歐嘉

11.6CitibankRoccoAramco

了需要有明確的分區(qū)之外，還需要每一間店都能緊靠人流通道。

戶型設(shè)計中增加人性化考慮，如通過設(shè)置玄關(guān)增加內(nèi)廳私密加功能房的設(shè)計以配合客戶需求等等。

以灌木和草地作為綠化主體，項目前面北測大多應(yīng)以覆草作為綠化主體。另外，可以利用部分屋頂空間營造空中花園以增加綠化率。圖：MoheganSunCasinoandHotel的綠化設(shè)計，EDAW目前上海一些主要商業(yè)物業(yè)運營者付給開發(fā)商的租金大約為2～4元平方米/建議開發(fā)商向百貨運營商收取的租金初期為35元平方米天，待零售商相對成熟之后，隨著商場的租金有所提高，建議可以達(dá)到4元/平方米天。11元/平方米/天，百貨之外的平均7.96元/平方米/5.8元/平方米/12,000~15,000，由于項目位于小白20,000元/平方米。

15,000元/平方米。??USD26-8建高檔公寓部分定位為“凸現(xiàn)CBD的區(qū)位、配套和投資潛在價值的RMB9,500-10,000/平米，在經(jīng)過RMB12,000左右。CBD工作的人群和來往于各租金：5~6元/平20,000元/平持有和出售各占租金：5.5元/平方米天，售價酒店和服100豪華??星級酒店和服CBD工作的人群和來往于各出售40%,持有占(出售部分為臨街商租金：5~6元/平20,000元/平售價14,000/平酒店和服100套服務(wù)??星級酒店和服務(wù)式出售服務(wù)式公寓部76%左右的物業(yè)，既40％，寫字樓全部，公寓全部和酒店的服務(wù)式公寓部18.5萬平方米。3萬平方米需要作為主力店-百貨、13年左右。

CBD工作的人群和來往于各租金：5~6元/平20,000元/平持有和出售各占租金：3.5元/平價14,000元/平方米，整售11,000元平方酒店和服80豪華??星級酒店和服CBD這樣的區(qū)域中，3萬平方米的商業(yè)量減少到城市??星級酒店可以接受的最小水平，200個房間，同時80套的服務(wù)式公寓。CBD工作的人群和來往于各出售40%,持有占(出售部分為臨街商租金：4~5元/平價16,000元/12,000元/售價酒店和服100??星級酒店和服務(wù)式出售服務(wù)式公寓部

380間客房全部20％200間客房全部380出租比例為出租比例為出租比例為出租比例為 面積(平米380銷售比例為銷售比例為銷售比例為銷售比例為銷售比例為 合計(元單價(元面積(平米售收入營業(yè)收入額*226,944萬元，包括：土地成本、前期工程費、建

600車位部分（1,200個車位）50％。

天380月600 ：40平米/車 ：20年----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------

-8%，說明項目的收益水平較好。40380出租比例為出租比例為出租比例為銷售比例為 面積(平米380銷售比例為銷售比例為銷售比例為銷售比例為銷售比例為費*費*費* 合計(元單價(元面積(米收入*營業(yè)收入*225,809萬元，包括：土地成本、前期工程費、建地下：3,500元/平方米。合計(萬元米840/平米月房價(元380租金(元0,000租金(元租金(元360 ：40平米/車 ：20年元比例27%-----------例52%---------------------------------總收入5%----------------------收入9%----------------------------------------------------------------------------- -------

---8%，說明項目的收益水平較好。

12.14所示。 面積(平米20040200出租比例為出租比例為出租比例為出租比例為銷售比例為銷售比例為銷售比例為銷售比例為 合計(萬元單價(元面積(米營業(yè)收入*費*費*費*收入*220,418萬元，包括：土地成本、前期工程費、建地下：3,500元/平方米。合計(萬元

600方米方米方米8,000200月10,000天40,000天32,