房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理

房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理中三大管理寶典四大控制工具操作實(shí)務(wù)講座總目錄第三部分房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本四大控制工具操作第二部分

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析第一部分 房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一部分

房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一部分 分目錄第二寶典價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)第一寶典工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)第一部分 房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一寶典 工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)房地產(chǎn)合同的精細(xì)化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架一1 合同管理概述工程合同的概念合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同及材料設(shè)備采購合同。合同管理的概念合同管理是對(duì)工程項(xiàng)目中相關(guān)合同的策劃、簽訂、履行、變更、索賠和爭(zhēng)議解決的管理。它是工程項(xiàng)目管理的重要組成部分。合同管理的目的合同管理是保證項(xiàng)目總目標(biāo)和企業(yè)總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，具體目的包括：使整個(gè)工程項(xiàng)目在預(yù)定的成本(投資)、工期范圍內(nèi)完成，達(dá)到預(yù)定的質(zhì)量和功能要求，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的三大目標(biāo)。使項(xiàng)目的實(shí)施過程順利，合同爭(zhēng)議較少，合同各方面能互相協(xié)調(diào)，都能夠圓滿地履行合同責(zé)任。保證整個(gè)工程合同的簽訂和實(shí)施過程符合法律的要求。在工程結(jié)束時(shí)使雙方都感到滿意，開發(fā)商能按計(jì)劃獲得一個(gè)合格的工程，達(dá)到投資目的；承包商不但獲得合理的利潤(rùn)，還贏得了信譽(yù)，建立雙方友好合作關(guān)系。這是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)合同管理的雙贏要求。房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架一2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理、成本管理與合同管理的關(guān)系工程項(xiàng)目管理進(jìn)度管理成本管理質(zhì)量管理成本的控制成本的確定成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)合同管理

工程項(xiàng)目目標(biāo)手段和工具方法和保障房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架一3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同體系業(yè)務(wù)類合同土地購置 前期開發(fā)建設(shè)銷售租賃物業(yè)管理建安工程合同房屋銷售合同商業(yè)運(yùn)營(yíng)合同廣告宣傳合同物業(yè)管理委托合同維修整改合同土地合同地勘測(cè)繪合同設(shè)計(jì)合同前期工程合同配套設(shè)施合同基礎(chǔ)設(shè)施合同材料設(shè)備采購合同咨詢合同管理類合同財(cái)務(wù)合同

人事、辦公類合同 財(cái) 務(wù)、 管 理房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架一4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同關(guān)系與合同網(wǎng)絡(luò)開發(fā)商承包商咨詢合同流動(dòng)資金貸款合同材料設(shè)備采購合同保險(xiǎn)合同倉儲(chǔ)保管合同設(shè)備租賃合同工程分包合同國(guó)際工程承包合同F(xiàn)IDIC運(yùn)輸合同土地征用與出

讓(成批/宗地)合同拆遷安置及拆遷承包合同供用水/

電/氣等合同工程施工承包合同貸款合同監(jiān)理委托合同勘察/

設(shè)計(jì)合同采購供應(yīng)合同工程保險(xiǎn)合同材料設(shè)備運(yùn)輸合同代理銷售合同物業(yè)管理合同房屋租賃與銷售合同房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架一4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同關(guān)系與合同網(wǎng)絡(luò)工程合同管理是工程項(xiàng)目管理、全過程成本管理的工具和手段；是全過程成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要保證；在全過程成本管理的合同網(wǎng)絡(luò)關(guān)系中，業(yè)主和承包商是最重要的的兩個(gè)合同節(jié)點(diǎn)，施工承包合同是所有合同中最重要的合同；開發(fā)活動(dòng)中有關(guān)各方之間的相互關(guān)系是合同關(guān)系，包括直接的和間接的合同關(guān)系，即建立在法律基礎(chǔ)上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。要做好開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本管理工作，關(guān)鍵是做好合同管理工作。5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理職責(zé)合同承辦部門：負(fù)責(zé)本部門合同起草、會(huì)簽、校稿、審核、批準(zhǔn)、簽章的過程管理合同會(huì)簽部門：負(fù)責(zé)從本部門需求和專業(yè)角度提出會(huì)簽意見。計(jì)劃財(cái)務(wù)部（綜合管理崗位：計(jì)劃財(cái)務(wù)部合同管理員）：負(fù)責(zé)對(duì)合同會(huì)簽、執(zhí)行過程進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理行政部門：負(fù)責(zé)合同審核、用印、存檔、查詢工作總結(jié)典型案例1龍湖地產(chǎn)合同管理職責(zé)劃分6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理的內(nèi)容和流程策劃—→起草—→會(huì)簽—→校稿—→審核—→批準(zhǔn)—→訂立—→履行—→變更—→糾紛處理—→終止第一部分 房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一寶典 工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)房地產(chǎn)合同的精細(xì)化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理典型案例2龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理規(guī)劃3萬科地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)合同范本目錄4龍湖地產(chǎn)工程合同需求單①工作上的協(xié)調(diào)②技術(shù)上的協(xié)調(diào)③價(jià)格上的協(xié)調(diào)④時(shí)間上的協(xié)調(diào)⑤合同管理的組織協(xié)調(diào)合同策劃（合同規(guī)劃）合同總體策劃的基本概念：就是在工程項(xiàng)目的開始階段，對(duì)整個(gè)工程、對(duì)整個(gè)合同的簽訂和實(shí)施有重大影響的帶根本性和方向性的問題進(jìn)行研究的過程。合同策劃又叫合同規(guī)劃。合約規(guī)劃的編制：項(xiàng)目啟動(dòng)階段編制合約規(guī)劃，將項(xiàng)目各成本費(fèi)項(xiàng)對(duì)應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同，明確合同招標(biāo)方式、時(shí)間，合同計(jì)價(jià)方式標(biāo)準(zhǔn)，隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同和合同造價(jià)。（案例：龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理規(guī)劃）合同規(guī)劃的內(nèi)容合同范圍、合同界限、銜接關(guān)系規(guī)劃委托方式和承包方式規(guī)劃招標(biāo)方式的確定合同類型策劃合同條件的選擇（建議盡快建立并優(yōu)先采用）（案例：萬科地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)合同范本目錄）合同體系的協(xié)調(diào)：目的使項(xiàng)目所涉及的各合同之間關(guān)系得到恰當(dāng)?shù)陌才排c協(xié)調(diào)。包括的內(nèi)容：2 提交合同需求在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，項(xiàng)目公司要把握好招投標(biāo)及合同進(jìn)度，及時(shí)提出合同需求。內(nèi)容如下（案例：龍湖地產(chǎn)工程合同需求單）

工作范圍、工作內(nèi)容、技術(shù)要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、中間交接驗(yàn)收時(shí)間、開工時(shí)間、完成時(shí)間、場(chǎng)地情況、配合工作等二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理3

確定招標(biāo)小組成員、考察入圍單位、招標(biāo)分工研發(fā)部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)工程部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)造價(jià)采購部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)材設(shè)招標(biāo)土建安裝工程精裝工程景觀工程組長(zhǎng)★研發(fā)部經(jīng)理★工程部經(jīng)理★造價(jià)采購部職能負(fù)責(zé)人副組長(zhǎng)★造價(jià)采購部職能負(fù)責(zé)人★工程部職能負(fù)責(zé)人★精裝部經(jīng)理★景觀部經(jīng)理組員運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總運(yùn)營(yíng)副總精裝部經(jīng)理精裝部經(jīng)理精裝部經(jīng)理精裝部經(jīng)理景觀部經(jīng)理景觀部經(jīng)理景觀部經(jīng)理景觀部經(jīng)理工程部經(jīng)理招標(biāo)中心經(jīng)理招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理★采購中心經(jīng)理采購中心經(jīng)理采購中心經(jīng)理采購中心經(jīng)理工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師工程技術(shù)支持組專業(yè)工程師組員★材料設(shè)備工程師材料設(shè)備工程師材料設(shè)備工程師材料設(shè)備工程師★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★研發(fā)經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目專業(yè)工程師項(xiàng)目專業(yè)工程師項(xiàng)目專業(yè)工程師項(xiàng)目專業(yè)工程師項(xiàng)目專業(yè)工程師項(xiàng)目專業(yè)工程師注：表中標(biāo)有“★”的為必須參加人員，標(biāo)有“●”的成員可視招標(biāo)的具體內(nèi)容選擇性參與招標(biāo)小組是根據(jù)每項(xiàng)招標(biāo)工作的具體內(nèi)容成立的臨時(shí)團(tuán)隊(duì)。龍湖的做法如下：二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理4 合同的起草、審查、會(huì)簽、審批合同的起草：合同要自己?jiǎn)挝黄鸩?，把相關(guān)的管理要求灌輸進(jìn)去。注意事項(xiàng)：注意合同名稱：合同名稱要明確公司、項(xiàng)目、事項(xiàng)。按“地區(qū)+公司+項(xiàng)目名稱+事項(xiàng)”的原則命名合同。注意合同正文：建議在本公司合同范本的基礎(chǔ)上，根據(jù)以上合同策劃的內(nèi)容以及提交的合同需求，依據(jù)本工程項(xiàng)目實(shí)際情況，針對(duì)性地對(duì)專用條款進(jìn)行完善即可。注意合同結(jié)尾：雙方都必須使用合法的印章（公章或合同專用章），不得使用財(cái)務(wù)章或業(yè)務(wù)章等不合法印章。合同審查：審查的工具——合同審查表(1)合同審查表的作用：用合同審查表可以系統(tǒng)地進(jìn)行合同文本中的問題和風(fēng)險(xiǎn)分析，提出相應(yīng)的對(duì)策。作用有：①將合同文本“解剖”開，使它“透明”和易于理解，使合同主談人對(duì)合同有一個(gè)全面了解。②檢查合同內(nèi)容的完整性。用標(biāo)準(zhǔn)合同結(jié)構(gòu)對(duì)照該合同文本，即可發(fā)現(xiàn)它缺少哪些必需條款。③分析評(píng)價(jià)每一合同條文執(zhí)行的法律后果，將給開發(fā)商帶來的問題和風(fēng)險(xiǎn)挖掘出來，為合同談判和簽訂提供決策依據(jù)。④通過審查對(duì)發(fā)現(xiàn)的以下問題及時(shí)進(jìn)行修正和完善：l)合同條款之間的矛盾性，即不同條款對(duì)同一具體問題的規(guī)定或要求不一致；2)對(duì)開發(fā)商不利甚至有害的條款，如過于苛刻、責(zé)權(quán)利不平衡、單方面約束性條款；3)隱含著較大風(fēng)險(xiǎn)的條款；4)內(nèi)容含糊，概念不清或自己未能完全理解的條款。二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理4 合同的起草、審查、會(huì)簽、審批4.2

合同審查的工具——合同審查表(2)合同審查表的格式審查項(xiàng)目編號(hào)審查項(xiàng)目條款號(hào)條

款

內(nèi)

容條

款

說

明建

議

或

對(duì)

策J02020工程范圍3.1工程范圍包括BQ單中所列出的工程，及承包商可合理推知需要提供的為本工程服務(wù)所需的一切輔助工程工程范圍不清楚，業(yè)主可以隨意擴(kuò)大工程范圍，增加新項(xiàng)目限定工程范圍僅為BQ單中所列出的工程；增加對(duì)新增工程可重新約定價(jià)格條款S06021責(zé)任和義務(wù)6.1承包商嚴(yán)格遵守工程師對(duì)本工程的各項(xiàng)指令并使工程師滿意工程師權(quán)限過大，使工程師滿意對(duì)承包商產(chǎn)生極大約束工程師指令及滿意僅限技術(shù)規(guī)范及合同條件范圍內(nèi)并增加反約束條款S07056工程質(zhì)量16.2承包商在施工中應(yīng)加強(qiáng)質(zhì)量管理工作，確保交工時(shí)工程達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力，否則應(yīng)對(duì)業(yè)主損失給予賠償達(dá)不到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的原因很多，責(zé)權(quán)不平衡賠償責(zé)任僅限因承包商原因造成的；對(duì)因業(yè)主原因達(dá)不到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的，承包商有權(quán)獲得補(bǔ)償S08082支付保證無無這一條極為重要，必須補(bǔ)上要求業(yè)主提供銀行出具的資金到位證明或資金支付擔(dān)保………………………………二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理合同的會(huì)簽與審批：不同合同要由不同部門按主次會(huì)審簽發(fā)。案例

：龍湖合同會(huì)簽審批權(quán)限表萬科地產(chǎn)合同評(píng)審表萬達(dá)合同審批與管理全套流程萬科審批權(quán)限授權(quán)及流程表典型案例5龍湖合同會(huì)簽審批權(quán)限表6萬科地產(chǎn)合同評(píng)審表7萬達(dá)合同審批與管理全套流程8萬科審批權(quán)限授權(quán)及流程表5

合同的交底合同內(nèi)部交底由合同簽訂人組織，向項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)交底。陳述合同形成背景、合同結(jié)構(gòu)、主要條款解讀、執(zhí)行要點(diǎn)及特殊情況處理，并解答項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)提出的問題，最后形成書面合同內(nèi)部交底記錄。合同外部交底由項(xiàng)目公司經(jīng)理組織，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)參加，向監(jiān)理單位、施工單位項(xiàng)目班子交底。主要是合同中對(duì)施工單位的要求及管理規(guī)定，對(duì)材料設(shè)備管理（由材料設(shè)備組主講）要求進(jìn)行交底，最后形成書面外部交底紀(jì)錄。9龍湖總包合同交底記錄表典型案例4 合同的起草、審查、會(huì)簽、審批二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理6 簽約及后續(xù)工作5

合同的交底關(guān)注以下合同交底的內(nèi)容最主要是范圍界定－－已定和未定施工組織設(shè)計(jì)內(nèi)容—如施工管理人員有些特殊費(fèi)用處理－－暫定價(jià)有些需要現(xiàn)場(chǎng)核量－－暫定量材料品牌/樣板管理要求節(jié)點(diǎn)工期控制重點(diǎn)其他:簽證,結(jié)算時(shí)限等合約洽談合同會(huì)簽及審批/蓋章過程有關(guān)保證手續(xù)落實(shí)合同交底及信息錄入資料歸檔及樣板移交督促及時(shí)履約：預(yù)付款，提交資料（施工組織，場(chǎng)地，報(bào)建手續(xù)）第一部分 房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一寶典 工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)房地產(chǎn)合同的精細(xì)化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享三1

建立合同實(shí)施保證體系為了使工作有秩序、有計(jì)劃地進(jìn)行，必須建立工程合同實(shí)施的保證體系：進(jìn)行“合同交底”，落實(shí)合同責(zé)任，實(shí)行目標(biāo)管理。建立合同管理工作程序（案例：萬科合同管理程序）。制定合同管理實(shí)施細(xì)則。（案例：萬科合同管理實(shí)施細(xì)則）建立合同臺(tái)賬等文檔系統(tǒng)。（案例：萬達(dá)合同管理臺(tái)帳）工程過程中嚴(yán)格的檢查驗(yàn)收制度建立報(bào)告和行文制度2

通過合同實(shí)施成本控制——建立有效地合同跟蹤機(jī)制建立工程量跟蹤控制系統(tǒng)——建立計(jì)量控制臺(tái)賬工程量是價(jià)款支付的基礎(chǔ)，開發(fā)商要對(duì)工程量進(jìn)行跟蹤控制。每個(gè)付款周期末，計(jì)量結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)建立工程計(jì)量臺(tái)賬，動(dòng)態(tài)跟蹤控制已完工程量，為及時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控成本偏差提供有力依據(jù)。同時(shí)為相關(guān)部門成本動(dòng)態(tài)精細(xì)化控制和過程評(píng)價(jià)考核提供有力支持。建立工程變更跟蹤控制系統(tǒng)——工程變更控制臺(tái)賬每次工程變更結(jié)束后應(yīng)及時(shí)建立工程變更臺(tái)賬，實(shí)時(shí)監(jiān)控工程變更對(duì)于工程成本和工期的影響并及時(shí)采取相應(yīng)措施，月末匯總形成成本月報(bào)，以此進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)精細(xì)化控制，并以此作為對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行責(zé)任成本過程評(píng)估考核的依據(jù)。典型案例18合同計(jì)量跟蹤臺(tái)賬20合同變更跟蹤臺(tái)賬21合同簽證跟蹤臺(tái)賬22合同索賠跟蹤臺(tái)賬23價(jià)款調(diào)整跟蹤臺(tái)賬19合同付款跟蹤臺(tái)賬24成本（合同）臺(tái)賬工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制建立現(xiàn)場(chǎng)簽證跟蹤控制系統(tǒng)——現(xiàn)場(chǎng)簽證控制臺(tái)賬每次簽證結(jié)束后應(yīng)及時(shí)建立現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)賬，實(shí)時(shí)監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)簽證對(duì)于成本和工期的影響并及時(shí)采取相應(yīng)措施，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)精細(xì)化控制同時(shí)，同時(shí)以此作為對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行責(zé)任成本過程評(píng)估考核的依據(jù)。建立價(jià)款調(diào)整跟蹤控制系統(tǒng)——價(jià)款調(diào)整控制臺(tái)賬每次價(jià)款調(diào)整完成要及時(shí)建立價(jià)款調(diào)整控制臺(tái)賬，實(shí)時(shí)監(jiān)控價(jià)款調(diào)整對(duì)于對(duì)于成本的影響并及時(shí)采取糾偏措施。建立工程索賠跟蹤控制系統(tǒng)——工程索賠控制臺(tái)賬建立工程索賠臺(tái)賬，實(shí)時(shí)監(jiān)控工程索賠對(duì)于工程造價(jià)和工期的影響，及時(shí)采取相應(yīng)措施，開發(fā)商要善于利用索賠權(quán)與反索賠權(quán)控制成本保證質(zhì)量目標(biāo)與工期目標(biāo)。建立進(jìn)度付款跟蹤控制系統(tǒng)——進(jìn)度付款控制臺(tái)賬每個(gè)月末，依據(jù)以上計(jì)量、變更、簽證、價(jià)款調(diào)整和索賠五大臺(tái)賬及時(shí)建立進(jìn)度付款臺(tái)賬，以進(jìn)度付款控制臺(tái)賬實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)掌握工程造價(jià)控制偏差，防止超付工程款而導(dǎo)致工程管理失控，或防止工程款支付不及時(shí)進(jìn)而引起承包方索賠，同時(shí)以此作為對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行責(zé)任成本過程評(píng)估考核的依據(jù)。依據(jù)以上六類臺(tái)賬最終建立起成本（合同）臺(tái)賬為了對(duì)合同實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤、及時(shí)糾正偏差，采取處理措施。依據(jù)以上六類臺(tái)賬及時(shí)建立起成本（合同）臺(tái)賬。以成本（合同）臺(tái)賬作為成本管理的工具和手段進(jìn)行精細(xì)化管理。典型案例18合同計(jì)量跟蹤臺(tái)賬20合同變更跟蹤臺(tái)賬21合同簽證跟蹤臺(tái)賬22合同索賠跟蹤臺(tái)賬23價(jià)款調(diào)整跟蹤臺(tái)賬19合同付款跟蹤臺(tái)賬24成本（合同）臺(tái)賬三工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制2

通過合同實(shí)施成本控制——建立有效地合同跟蹤機(jī)制第一部分 房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一寶典 工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)房地產(chǎn)合同的精細(xì)化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享四中海房地產(chǎn)工程合同管理案例一.合約管理原則體制上：采用的決策、管理、操作三個(gè)環(huán)節(jié)相對(duì)獨(dú)立；程序上：通過文件、規(guī)程等形式事先對(duì)某一項(xiàng)工作程序有一個(gè)明確的、定性的、定量的標(biāo)準(zhǔn)和尺度例如：后面講到的定標(biāo)原則；合約上：采用公認(rèn)的FIDIC條款，并明確規(guī)定投訴機(jī)制；工程管理過程中：規(guī)范每一個(gè)環(huán)節(jié)，保持公平、公正、透明的原則。二.合約管理主控部門營(yíng)銷策劃部：是市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、廣告媒體、銷售合約的主控部門；設(shè)計(jì)部：是規(guī)劃（方案）設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)合約的主控部門；合約部：是工程招投標(biāo)合約管理的主控部門，負(fù)責(zé)編制各個(gè)階段的建安成本目標(biāo)；物資部：是工程甲供物資合約管理的主控部門。三.中海對(duì)合約管理人員的素質(zhì)要求有計(jì)算工程量的能力；有對(duì)主材料價(jià)格的了解，對(duì)勞動(dòng)定額的認(rèn)識(shí)、對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)識(shí)、對(duì)施工企業(yè)管理費(fèi)用的判斷、對(duì)行業(yè)社會(huì)利潤(rùn)研究的能力；有法律、稅務(wù)方面的知識(shí)；要有文字功夫。能夠起草合同文件，起草往來函，做到內(nèi)容全面、邏輯嚴(yán)密、無漏洞；注意“德”的修養(yǎng)。對(duì)公司有責(zé)任心；能夠和諧地與其他部門同事相處，建立良好的工作關(guān)系。工作既要有原則，也要有靈活性；要能能動(dòng)地對(duì)設(shè)計(jì)和施工環(huán)節(jié)提出建議，達(dá)到降低工程成本的目的；對(duì)已完成程的合約管理工作要有分析、總結(jié)能力；培養(yǎng)對(duì)成本的敏感性；樹立自已的專業(yè)榮譽(yù)感，培養(yǎng)自已的專業(yè)精神。第一部分 房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一部分 分目錄第二寶典價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)第一寶典工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)工程價(jià)款結(jié)算與支付工程預(yù)付款工程竣工結(jié)算款工程質(zhì)量保證金工程進(jìn)度款工程預(yù)付款的限額工程預(yù)付款的扣回工程量的計(jì)量與確認(rèn)工程進(jìn)度款的支付竣工決算編制和審查竣工結(jié)算價(jià)款缺陷責(zé)任期保證金的預(yù)留與返還保證金的管理初始合同收入調(diào)整收入變更

調(diào)整的價(jià)款索賠調(diào)整 獎(jiǎng)勵(lì)調(diào)整 合同外零的價(jià)款 的價(jià)款 星項(xiàng)目材料價(jià)差的調(diào)整1、施工階段工程價(jià)款的構(gòu)成第二寶典價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)工程預(yù)付款的支付工程預(yù)付款概念及其法律性質(zhì)：工程預(yù)付款是建設(shè)工程施工合同訂立后由發(fā)包人按照合同的約定，在正式開工前預(yù)先交付給承包人的工程款。它是施工準(zhǔn)備和所需采購主要材料、結(jié)構(gòu)件等流動(dòng)資金的

主要來源。其法律性質(zhì)為：發(fā)包人為幫助承包人順利啟動(dòng)項(xiàng)目而提供的一筆無息貸款。當(dāng)合同對(duì)工程預(yù)付款的支付沒有約定時(shí)，就按以下法定（369號(hào)文件）辦理：工程預(yù)付款的額度：原則上預(yù)付比例不低于合同金額（應(yīng)扣除暫列金額）的10%，不高于合同金額（扣除暫列金額）的30%。工程預(yù)付款的支付時(shí)限：在具備施工條件的前提下，發(fā)包人應(yīng)在雙方簽訂合同后的一個(gè)月內(nèi)或不遲于約定的開工日起前的7天內(nèi)預(yù)付工程款。若發(fā)包人未按合同約定預(yù)付工程款，承包人應(yīng)在預(yù)付時(shí)間到期后10天內(nèi)向發(fā)包人發(fā)出要求預(yù)付的通知，發(fā)包人收到通知后仍不按要求預(yù)付，承包人可在發(fā)出通知14天后停止施工，發(fā)包人應(yīng)從約定應(yīng)付之日其按同期銀行貸款利率計(jì)算向承包人支付應(yīng)付預(yù)付款的利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。2.2

新《規(guī)范》下預(yù)付款支付的操作：新《規(guī)范》對(duì)預(yù)付款的基本規(guī)定：

4.5.1

發(fā)包人應(yīng)按照合同約定支付工程預(yù)付款。支付的工程預(yù)付款，按照合同約定在工程進(jìn)度款中抵扣。（注意：新《規(guī)范》重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了合同約定)第二寶典價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)承包人發(fā)包人工程進(jìn)度款申請(qǐng)否從第8天起，工程進(jìn)度款申請(qǐng)視為被批準(zhǔn)14天內(nèi)支付工程進(jìn)度款按合同約定，扣回工程預(yù)付款工程進(jìn)度款工程計(jì)量工程價(jià)款60%≤≤90%按時(shí)支付

是否結(jié)束承包人及時(shí) 通知發(fā)包人支付是否簽訂延期付款協(xié)議書是否承包人停工，發(fā)包人承擔(dān)違約責(zé)任協(xié)議應(yīng)明確延期支付的時(shí)間及應(yīng)付款的利息工程進(jìn)度款支付時(shí)間及比例要求新《規(guī)范》4.5.6規(guī)定：

當(dāng)發(fā)、承包雙方在合同中未對(duì)工程進(jìn)度款支付申請(qǐng)的核對(duì)時(shí)間以及工程進(jìn)度款支付時(shí)間及比例的約定時(shí)，按下圖規(guī)定辦理：第二寶典價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)3 進(jìn)度款支付的程序71天4天內(nèi)內(nèi)核核對(duì)對(duì)完完畢畢是從第15天起，工程進(jìn)度款申請(qǐng)視為被批準(zhǔn)承包人可停止施工發(fā)包人承擔(dān)違約責(zé)任4 開發(fā)商規(guī)避支付不及時(shí)承包商的兩類停工第一類可停工的時(shí)間點(diǎn)：承包人應(yīng)在預(yù)付時(shí)間到期后10天內(nèi)向發(fā)包人發(fā)出要求預(yù)付的通知，發(fā)包人收到通知后仍不按要求預(yù)付，承包人可在發(fā)出通知14天后停止施工，發(fā)包人應(yīng)從約定應(yīng)付之日其按同期銀行貸款利率計(jì)算向承包人支付應(yīng)付預(yù)付款的利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。第二類可停工的時(shí)間點(diǎn)：承包人沒能在約定或法定的時(shí)間內(nèi)支付進(jìn)度款，并未能與承包人達(dá)成付款協(xié)議，此時(shí)承包人可以停工，發(fā)包人承擔(dān)違約責(zé)任。5 標(biāo)桿房企價(jià)款支付管理節(jié)點(diǎn)、流程、程序集指引萬科價(jià)款支付管理的節(jié)點(diǎn)及規(guī)定付款方案選擇：進(jìn)行對(duì)比測(cè)算（典型案例：24

萬科付款方案對(duì)比圖）預(yù)付款支付：配合現(xiàn)金流，現(xiàn)值計(jì)算；進(jìn)度款支付：按程序支付（典型案例：

25萬科付款管理程序26萬科付款作業(yè)指引）甲供材付款的控制：按實(shí)施進(jìn)行（典型案例：27

萬科甲供材結(jié)算實(shí)施細(xì)則）支付手續(xù)要求：合同約定清楚，避免扯皮和索賠防止超付的要點(diǎn)：以支付臺(tái)賬實(shí)時(shí)監(jiān)控（典型案例：

19工程價(jià)款支付臺(tái)帳）結(jié)算款與保修金的支付：按程序支付（典型案例：

28萬科保證金辦理細(xì)則.）第二寶典

價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)6.開發(fā)商加強(qiáng)對(duì)工程價(jià)款支付控制的對(duì)策加強(qiáng)對(duì)計(jì)量數(shù)據(jù)庫（臺(tái)賬）的動(dòng)態(tài)管理。對(duì)每期工程量計(jì)量統(tǒng)計(jì)后，將全部工程數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)庫。在計(jì)量中及時(shí)更新，審核時(shí)就可以做到一目了然，不遺漏，不重復(fù)。既加快了審核速度，保證了審核質(zhì)量，又可實(shí)時(shí)監(jiān)控成本。注重對(duì)工程計(jì)量支付的審核。每期計(jì)量時(shí)要綜合審查各種變更的處理程序的合理性和完整性，計(jì)量與支付的正確性和準(zhǔn)確性，及時(shí)扣除或扣留各種應(yīng)扣款項(xiàng)。以每期審核后準(zhǔn)確無誤的計(jì)量臺(tái)賬為依據(jù)形成本期價(jià)款支付臺(tái)賬加強(qiáng)變更、簽證、索賠及價(jià)款調(diào)整四類臺(tái)帳動(dòng)態(tài)管理，實(shí)時(shí)更新支付臺(tái)賬。每期的工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程索賠及價(jià)款調(diào)整在工程建設(shè)中屬于動(dòng)態(tài)管理，

需及時(shí)更新，經(jīng)過批準(zhǔn)并下發(fā)指令的項(xiàng)目才可以列入臺(tái)賬，同時(shí)記錄批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)日期等，以方便查驗(yàn)。依據(jù)以上審核后的四類臺(tái)賬，對(duì)本期價(jià)款支付臺(tái)賬

進(jìn)行實(shí)施更新，以最終價(jià)款支付臺(tái)賬控制進(jìn)度款支付，進(jìn)而達(dá)到控制成本的目的。建立與承包人的信息共享系統(tǒng)。利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)方便快捷的特點(diǎn)，建立信息共享系統(tǒng)，保證雙方之間的及時(shí)溝通，對(duì)變更、索賠、工程量調(diào)整等事項(xiàng)的詳細(xì)資料進(jìn)行共享，雙方同時(shí)審查，避免爭(zhēng)端的產(chǎn)生。業(yè)主應(yīng)改變工作方式，采用電子辦公，縮短業(yè)務(wù)審批周期，提高工作效率。第二寶典

價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)第一部分 房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一部分 分目錄第二寶典價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)第一寶典工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)一.

國(guó)家計(jì)價(jià)規(guī)范對(duì)于辦理竣工竣工結(jié)算的相關(guān)規(guī)定承包人應(yīng)在合同約定時(shí)間內(nèi)編制完成竣工結(jié)算書，并在提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的同時(shí)遞交給發(fā)包人。承包人未在合同約定時(shí)間內(nèi)遞交竣工結(jié)算書，經(jīng)發(fā)包人催促后仍未提供或沒有明確答復(fù)的，發(fā)包人可以根據(jù)已有資料辦理結(jié)算。發(fā)包人在收到承包人遞交的竣工結(jié)算書后，應(yīng)按合同約定時(shí)間核對(duì)。同一工程竣工結(jié)算核對(duì)完成，發(fā)、承包雙方簽字確定認(rèn)后，禁止發(fā)包人又要求承包人與另一或多個(gè)工程造價(jià)咨詢?nèi)酥貜?fù)核對(duì)竣工結(jié)算。發(fā)包人或受其委托的工程造價(jià)咨詢?nèi)耸盏匠邪诉f交的竣工結(jié)算書后，在合同約定時(shí)間內(nèi)，不核對(duì)竣工結(jié)算或未提出核對(duì)意見的，視為承包人遞交的的竣工結(jié)算書已經(jīng)認(rèn)可，發(fā)包人應(yīng)向承包人支付工程結(jié)算價(jià)款。承包人在接到發(fā)包人核對(duì)意見后并在合同約定時(shí)間內(nèi)，不確認(rèn)也未提出異議的，視為發(fā)包人提出的核對(duì)意見已經(jīng)認(rèn)可，竣工結(jié)算辦理完畢。發(fā)包人應(yīng)對(duì)承包人遞交的竣工結(jié)算書簽收，拒不簽收的，承包人可以不交付竣工工程。承包人未在合同約定的時(shí)間內(nèi)遞交竣工結(jié)算書的，發(fā)包人要求交付竣工工程，承包人應(yīng)當(dāng)交付?？⒐そY(jié)算辦理完畢，發(fā)包人應(yīng)將竣工結(jié)算書報(bào)送工程所在地工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)備案?？⒐そY(jié)算書作為工程竣工驗(yàn)收備案、交付使用的必備文件。第三寶典 工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)發(fā)包人以對(duì)工程質(zhì)量有異議，拒絕辦理工程竣工結(jié)算的，（1）已竣工驗(yàn)收或已竣工未驗(yàn)收但實(shí)際投入使用的工程，其質(zhì)量爭(zhēng)議按該工程保修合同執(zhí)行，竣工結(jié)算按合同約定辦理；（2）已竣工未驗(yàn)收且未實(shí)際投入使用的工程以及停工、停建工程的質(zhì)量爭(zhēng)議，雙方應(yīng)就有爭(zhēng)議的部分委托有資質(zhì)的檢測(cè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，根據(jù)檢測(cè)結(jié)果確定解決方案，或按工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的處理決定執(zhí)行后辦理竣工結(jié)算，無爭(zhēng)議部分的竣工結(jié)算按合同約定辦理。發(fā)承包雙方發(fā)生工程造價(jià)合同糾紛時(shí)，應(yīng)通過下列辦法解決：雙方協(xié)商確定；提請(qǐng)調(diào)解。工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)解工程造價(jià)問題；按合同約定向有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。一.國(guó)家計(jì)價(jià)規(guī)范對(duì)于辦理竣工竣工結(jié)算的相關(guān)規(guī)定6.工程竣工結(jié)算辦理完畢，發(fā)包人應(yīng)根據(jù)確認(rèn)的竣工結(jié)算書在合同約定期限內(nèi)向承包人支付工程竣工結(jié)算價(jià)款(法定時(shí)間是竣工結(jié)算書確認(rèn)后15日內(nèi))。發(fā)包人未在合同約定期限內(nèi)向承包人支付工程結(jié)算款的，承包人可以催告發(fā)包人支付結(jié)算價(jià)款，如達(dá)成延期支付協(xié)議的，發(fā)包人應(yīng)按同期銀行同類貸款利率支付拖欠工程價(jià)款的利息。如未達(dá)成延期支付協(xié)議，承包人可以與發(fā)包人協(xié)商將該工程折價(jià)，或申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣，承包人就該工程折價(jià)或者拍賣價(jià)款優(yōu)先受償。二.國(guó)家計(jì)價(jià)規(guī)范對(duì)于工程結(jié)算爭(zhēng)議處理的相關(guān)規(guī)定第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)第三寶典 工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)三 當(dāng)前房企竣工結(jié)算種常見的兩種計(jì)價(jià)模式目前的定價(jià)模式無非兩種：【1】

費(fèi)率招標(biāo)、定額計(jì)價(jià)【2】

清單招標(biāo)、圖紙包干兩者在結(jié)算做法上有所不同，但在結(jié)算內(nèi)容上大同小異。四、費(fèi)率招標(biāo)、定額計(jì)價(jià)模式結(jié)算招術(shù)充分分析清楚定額計(jì)價(jià)模式下對(duì)成本控制的不利因素，在編制標(biāo)書、談判、簽訂合同時(shí)盡可能地將這些缺陷或漏洞堵住。如：事先規(guī)定某些措施費(fèi)不計(jì)或按某一個(gè)固定數(shù)包定，避免結(jié)算時(shí)算不清而扯皮。對(duì)一些檔次、品牌差異較大的主材及設(shè)備（如管、線、配電箱、砌體材料等）采用甲供或甲方認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)方式進(jìn)行控制；對(duì)普通主材（如鋼筋、砼）只列出品牌范圍，按施工期間平均信息價(jià)，并單獨(dú)談定下浮點(diǎn)。對(duì)超高增加費(fèi)、垂直運(yùn)輸費(fèi)、甚至腳手架等大宗措施費(fèi)用進(jìn)行單獨(dú)下?。ㄒ话愣~規(guī)定的費(fèi)用較高，市場(chǎng)下浮的比例較大）；謹(jǐn)慎計(jì)算送面積部分的三項(xiàng)費(fèi)用。了解設(shè)計(jì)規(guī)范，吃透定額計(jì)量計(jì)價(jià)規(guī)則，尤其對(duì)定額無規(guī)定、或規(guī)定不清、或有規(guī)定但難以操作的，要嚴(yán)加防范，避免掉進(jìn)成本陷阱。第三寶典 工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)五、清單招標(biāo)、圖紙包干的優(yōu)缺點(diǎn)及結(jié)算招術(shù)促進(jìn)設(shè)計(jì)圖紙的完善和材料設(shè)備的定板定樣符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求

，取得有競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格充分利用投標(biāo)方的資源，為我所用以招標(biāo)價(jià)取代施工過程中的預(yù)算價(jià)，使成本管理人員有可能投入更多的時(shí)間到設(shè)計(jì)、過程控制及結(jié)算審核中去較大程度地減少施工過程中變更、簽證、協(xié)調(diào)、配合等扯皮現(xiàn)象，保證施工進(jìn)度進(jìn)行成本按月審結(jié)，真正做到成本的統(tǒng)計(jì)反饋、動(dòng)態(tài)監(jiān)控結(jié)算周期短，扯皮現(xiàn)象少缺點(diǎn)是：預(yù)留相應(yīng)的招標(biāo)周期結(jié)算要點(diǎn)：以圖紙包干價(jià)加減合同調(diào)整額。六 標(biāo)桿房企工程結(jié)算管理節(jié)點(diǎn)、流程、程序集指引萬科工程結(jié)算管理節(jié)點(diǎn)及規(guī)定結(jié)算方式：按實(shí)結(jié)算、合同加變更結(jié)算工程結(jié)算、甲供材結(jié)算及尾款支付（典型案例：

27工程結(jié)算實(shí)施細(xì)則）結(jié)算管理作要求（典型案例：

29萬科預(yù)結(jié)算管理作業(yè)指引）竣工結(jié)算項(xiàng)目審批（典型案例：30竣工結(jié)算項(xiàng)目審批表；31竣工結(jié)算造價(jià)審批表）■工程結(jié)算總結(jié)、分析及后評(píng)估（典型案例：32結(jié)算總結(jié)及成本分析及后評(píng)估報(bào)告）第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)七、結(jié)算重要事項(xiàng)1、熟悉和深刻理解合同相關(guān)條款。包括承包范圍、圖紙、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算原則、清單附件、材料設(shè)備品牌、規(guī)格、有關(guān)承諾等。曾見過這樣的結(jié)算：打預(yù)制管樁，空樁按實(shí)樁計(jì)，多算60多萬元（5000多根樁）2、嚴(yán)把合同關(guān)，按符合結(jié)算要求的有效資料進(jìn)行結(jié)算。按相關(guān)責(zé)任部門及主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)的資料結(jié)算（具體按結(jié)算作業(yè)指引、設(shè)計(jì)變更作業(yè)指引、現(xiàn)場(chǎng)簽證作業(yè)指引等執(zhí)行），不符合要求的不予結(jié)算。3、嚴(yán)防貨不對(duì)板，守住最后一道防線。必要時(shí)核對(duì)“材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)申報(bào)表”、“材料設(shè)備使用報(bào)審表”、對(duì)照供貨合同、現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)實(shí)物、甚至讓供應(yīng)商到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)貨，發(fā)現(xiàn)問題，堅(jiān)決扣罰。4、將結(jié)算中遇到的問題不斷反映到招標(biāo)、簽定合同中去，完善合同，更好地保護(hù)招標(biāo)成果。比如對(duì)包干合同，承包商經(jīng)常提出更換某些材料、設(shè)備的要求，因?yàn)檫@是承包商報(bào)價(jià)較低的項(xiàng)目，承包商總以供貨周期長(zhǎng)，不能滿足施工進(jìn)度為由，迫使甲方代表就范，達(dá)到承包商調(diào)整差價(jià)獲得額外利潤(rùn)的目的。這無形中甲方抹平了其報(bào)價(jià)低的窟窿，助長(zhǎng)了其惡意低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠的風(fēng)氣。為此，在以后的合同中規(guī)定，類似情況加罰原價(jià)的30%～50%，看你誰還玩這招。5、練就一身內(nèi)功，精打細(xì)算，以理服人。計(jì)算人員必須掌握熟練的結(jié)算技能，部門不定期地召開結(jié)算討論會(huì)、大家對(duì)不同項(xiàng)目、不同事情結(jié)算處理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行交流，相互學(xué)習(xí)，積累經(jīng)驗(yàn)，共同提高。最怕的是給人家多算了錢，轉(zhuǎn)身后被人家罵成傻瓜，一旦看扁了你，以后無法把好結(jié)算關(guān)。

6、不吃人家一頓飯，不拿人家一張卡，不收人家一分錢。這是涉及職業(yè)道德最基本的問題。沒有顧慮，辦事一身輕松，人家敬你三分；當(dāng)面雖不悅，其實(shí)心里服你；再說圈子就這么大，要潔身自好。試想，本領(lǐng)過硬，道德過關(guān)，還有什么成本管理不好？講座總目錄第三部分房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本四大控制工具操作第一部分 房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析當(dāng)前建筑業(yè)的現(xiàn)狀近年來，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，

建筑市場(chǎng)‘僧多粥少‘的局面造成了承包商處于被動(dòng)地位。2010年建筑業(yè)利潤(rùn)率在第二產(chǎn)業(yè)38個(gè)行業(yè)中排名倒數(shù)第三。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)大多數(shù)上市公司所屬的行業(yè)凈利率一般在9%以上,而建筑業(yè)凈利率不超過3%,還不及全社會(huì)平均水平的40%。承包商首先要爭(zhēng)取中標(biāo)，進(jìn)而才能考慮如何增加收益。而承包商首先要中標(biāo)，一般采取低價(jià)中標(biāo)策略；而要增加收益主要策略就是有“經(jīng)驗(yàn)”的承包商都會(huì)該抓四個(gè)盈利的機(jī)會(huì)：工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、價(jià)款調(diào)整、工程索賠，力圖通過合法途徑增加自己的工程款收入，確保不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)虧損，并獲取相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)。第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析蘇通大橋是交通部規(guī)劃的黑龍江嘉蔭至福建南平國(guó)家重點(diǎn)干線公路和江蘇省規(guī)劃的“四縱四橫四聯(lián)”公路主骨架“縱一”線的重要組成部分。它西距江陰長(zhǎng)江公路大橋82km。東距長(zhǎng)江入?？?08KM，北接通啟高速公路的小海互通立交，南接沿江高速公路的董濱互通立交與蘇嘉杭高速公路相連。蘇通大橋概算總投資64.5億元

。實(shí)際投入資金為86億元，超概算21.5億元。第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析案例一：蘇通大橋高價(jià)結(jié)算案例案例二：國(guó)家大劇院高價(jià)結(jié)算案例國(guó)家大劇院建筑設(shè)計(jì)方案為法國(guó)設(shè)計(jì)，方案復(fù)雜，設(shè)計(jì)深度與我國(guó)定額不相符，沒有相應(yīng)的定額標(biāo)準(zhǔn)可供參考，只能按已完工程估算造價(jià)。國(guó)家大劇院工程外部圍護(hù)結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)殼，是半橢圓球形，東西長(zhǎng)軸212.2m，南北短軸143.64m，總高度46.285m。內(nèi)設(shè)歌劇院（2416席）、音樂廳（2017席）及戲劇院（1040席）及公共大廳等。屋面采用鈦金屬板，整個(gè)網(wǎng)殼外環(huán)繞人工湖（35500m2），

各種通道及入口均設(shè)在水下。設(shè)計(jì)為法國(guó)巴黎機(jī)場(chǎng)公司安德魯建筑師，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院參與主體設(shè)計(jì)，整體結(jié)構(gòu)用鋼量達(dá)6750t，195kg/m。第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析序號(hào)高價(jià)結(jié)算的原因所占比例1現(xiàn)場(chǎng)簽證9-16%2價(jià)款調(diào)整16-21%3工程變更23-27%4工程索賠13-23%5材料代用約占1.7%6管理不善約占1.6%7其他約占10%1. 高價(jià)結(jié)算的原因及所占比例目前結(jié)算超概算約占30%左右，但也出現(xiàn)了一些超支現(xiàn)象更為嚴(yán)重的特大工程。下面通過調(diào)查收集資料的方法對(duì)一般結(jié)算超概算現(xiàn)象的原因加以總結(jié)。第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析2.高價(jià)結(jié)算的原因及所占比例統(tǒng)計(jì)圖21%變更、索賠、調(diào)價(jià)79%其他內(nèi)容6%工程量不準(zhǔn)確、漏項(xiàng)11%2%價(jià)款調(diào)整2%32%工程變更21%索賠材料代用管理不善26%其他由上圖可以看出，超支原因中工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程索賠和價(jià)款調(diào)整四大原因占了79%。對(duì)于業(yè)主來說，變更、簽證、索賠和價(jià)款調(diào)整是重點(diǎn)要控制的內(nèi)容。而對(duì)于承包商，變更、簽證、索賠和價(jià)款調(diào)整則是其創(chuàng)收的主要工具，承包上可以合理利用這些工具為自己贏得利潤(rùn)。第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析講座總目錄第三部分房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本四大控制工具操作第一部分 房地產(chǎn)全過程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析第三部分

業(yè)主工程造價(jià)全過程精細(xì)化管理四大核心控制工具操作價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)二施工索賠控制工具操作要領(lǐng)四工程變更控制工具操作要領(lǐng)一三現(xiàn)場(chǎng)簽證控制工具操作要領(lǐng)1.

08《計(jì)價(jià)規(guī)范》關(guān)于價(jià)款調(diào)整的具體規(guī)定和操作要領(lǐng)：“量”變4.7.2

若施工中出現(xiàn)施工圖紙（含設(shè)計(jì)變更）與工程量清單項(xiàng)目特征描述不符的，發(fā)、承包雙方應(yīng)按新的項(xiàng)目特征確定相應(yīng)工程量清單項(xiàng)目的綜合單價(jià)。4.7.3

因分部分項(xiàng)工程量清單漏項(xiàng)或非承包人原因的工程變更，造成增加新的工程量清單項(xiàng)目，其對(duì)應(yīng)的綜合單價(jià)按下列方法確定：合同中已有適用的綜合單價(jià)，按合同中已有的綜合單價(jià)確定；（前提：其采用的材料、施工工藝和方法相同，亦不因此增加關(guān)鍵線路上工程的施工時(shí)間）合同中有類似的綜合單價(jià)，參照類似的綜合單價(jià)確定；（前提：

其采用的材料、施工工藝和方法基本相似，不增加關(guān)鍵線路上工程的施工時(shí)間，可僅就其變更后的差異部分調(diào)整。）合同中沒有適用或類似的綜合單價(jià)，由承包人提出綜合單價(jià)，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后執(zhí)行。（前提：無法找到適用和類似的項(xiàng)目單價(jià)時(shí)，應(yīng)采用招投標(biāo)時(shí)的基礎(chǔ)資料，按成本加利潤(rùn)的原則，雙方協(xié)商新的綜合單價(jià)）12價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一“量”變344.7.4

因分部分項(xiàng)工程量清單漏項(xiàng)或非承包人原因的工程變更，引起措施項(xiàng)目發(fā)生變化，造成施工組織設(shè)計(jì)或施工方案變更，原措施費(fèi)中已有的措施項(xiàng)目，按原措施費(fèi)的組價(jià)方法調(diào)整；原措施費(fèi)中沒有的措施項(xiàng)目，由承包人根據(jù)措施項(xiàng)目變更情況，提出適當(dāng)?shù)拇胧┵M(fèi)變更，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。4.7.5

因非承包人原因引起的工程量增減，該工程量變化在合同約定幅度以內(nèi)時(shí)，應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價(jià)；該工程量變化在合同約定幅度以外的，其綜合單價(jià)及措施項(xiàng)目費(fèi)應(yīng)予以調(diào)整。若合同未作約定，本條條文說明指出，按以下原則處理：當(dāng)工程量清單項(xiàng)目工程量的變化幅度在10%以內(nèi)時(shí)，其綜合單價(jià)不作調(diào)整，執(zhí)行原有綜合單價(jià)。當(dāng)工程量清單項(xiàng)目工程量的變化幅度在10%以外，且其影響分部分項(xiàng)工程費(fèi)超過0

.1%時(shí)，其綜合單價(jià)以及對(duì)應(yīng)的措施費(fèi)（如有）均應(yīng)作調(diào)整。調(diào)整的方法是由承包人對(duì)增加的工程量或減少后剩余的工程量提出新的綜合單價(jià)和措施項(xiàng)目費(fèi)，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。1. 08《計(jì)價(jià)規(guī)范》關(guān)于價(jià)款調(diào)整的具體規(guī)定和操作要領(lǐng)：價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一“價(jià)”變124.7.1招標(biāo)工程以投標(biāo)截止日前28天，非招標(biāo)工程以合同簽訂前28天為基準(zhǔn)日，其后國(guó)家的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策發(fā)生變化影響工程造價(jià)的，應(yīng)按省級(jí)或行業(yè)建設(shè)主管部門或其授權(quán)的工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的規(guī)定調(diào)整合同價(jià)款。若施工期內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)超出一定幅度時(shí)，應(yīng)按合同約定調(diào)整工程價(jià)款。如合同沒有約定或約定不明確的，應(yīng)按省級(jí)或行業(yè)建設(shè)主管部門或其授權(quán)的工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)的規(guī)定調(diào)整。調(diào)整方式：價(jià)格指數(shù)調(diào)整法。此法適用于使用的材料品種較少，但每種材料使用量較大的土木工程，如公路、水壩等工程。利用造價(jià)信息調(diào)整法。此法適用于使用的材料品種較多，每種材料使用量較小的房屋建筑與裝飾工程。因不可抗力事件導(dǎo)致的費(fèi)用，發(fā)、承包雙方應(yīng)按以下原則分別承擔(dān)并調(diào)整工程價(jià)款(承發(fā)包雙方各自的損失各自負(fù)責(zé)，工程損失由發(fā)包人承擔(dān)。)。31. 08《計(jì)價(jià)規(guī)范》關(guān)于價(jià)款調(diào)整的具體規(guī)定和操作要領(lǐng)：價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一2.確認(rèn)工程價(jià)款調(diào)整的程序新《規(guī)范》條文說明4.7.9中規(guī)定，當(dāng)工程價(jià)款調(diào)整因素確定后，發(fā)承包雙方按合同約定的時(shí)間和程序提出并確認(rèn)調(diào)整的工程價(jià)款。當(dāng)合同未作約定或本規(guī)范的有關(guān)條款未作規(guī)定時(shí)，按下列程序辦理：調(diào)整因素確定是受益方遞交調(diào)整工程價(jià)款報(bào)告對(duì)方確認(rèn)或提出協(xié)商意見14天內(nèi)否視為不調(diào)整工程價(jià)款是視為工程價(jià)款報(bào)告已經(jīng)確認(rèn)否結(jié)束14天內(nèi)價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一14天內(nèi)3 價(jià)款調(diào)整的重點(diǎn)——材料價(jià)差調(diào)整策略《清單計(jì)價(jià)規(guī)范》關(guān)于材料價(jià)差調(diào)整的規(guī)定：基本原則是：有約定按約定無約定按法定。策略業(yè)主應(yīng)盡量通過與承包方談判將材料價(jià)差調(diào)整在合同中明確約定。雙方合同對(duì)于材料漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)未明確（約定）時(shí)的處理方法材料價(jià)格的法定幅度為5%，即5%以內(nèi)的有承包方承擔(dān)，以外的由發(fā)包方承擔(dān)。操作辦法施工期內(nèi)，當(dāng)材料價(jià)格變化，超過省級(jí)行業(yè)工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的幅度或約定的時(shí)應(yīng)予調(diào)整，承包人采購材料前應(yīng)將新的材料單價(jià)和采購數(shù)量報(bào)發(fā)包人審核，確認(rèn)用于本合同工程時(shí)，發(fā)包人應(yīng)審核確定需調(diào)整的材料單價(jià)及數(shù)量。發(fā)包人在收到承包人報(bào)送的確認(rèn)資料后3個(gè)工作日不予答復(fù)的視為認(rèn)可，作為調(diào)整工程價(jià)款依據(jù)。如果承包人未報(bào)經(jīng)發(fā)包人審核即自行采購材料，再報(bào)發(fā)包人確定調(diào)整材料價(jià)格及其數(shù)量，并調(diào)整工程價(jià)款的，如發(fā)包人不同意，則不作調(diào)整。價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一4 建設(shè)單位在工程價(jià)款調(diào)整中的應(yīng)對(duì)策略合同中應(yīng)明確承包商可進(jìn)行價(jià)款調(diào)整的范圍和流程，對(duì)未在可調(diào)范圍內(nèi)的、或承包商未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向業(yè)主發(fā)出調(diào)整報(bào)告的，不予調(diào)整。做好施工圖設(shè)計(jì)及清單編制工作，避免施工圖設(shè)計(jì)或工程量清單中標(biāo)明的工程量小，在施工過程中又必不可少的大幅增加工程量，同時(shí)，

應(yīng)規(guī)定在一定范圍內(nèi)，工程量變化的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由承包商承擔(dān)。評(píng)標(biāo)過程中注意是否有單價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，或單價(jià)波動(dòng)比較頻繁的情況，材料、設(shè)備是否有報(bào)價(jià)很低的情況存在。要關(guān)注、預(yù)測(cè)法規(guī)及政策性變化，如法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)較大，業(yè)主方可在合同專用條件中規(guī)定，將法律變化的風(fēng)險(xiǎn)適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)移給承包商。如果確實(shí)屬于業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，則業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并隨進(jìn)度款支付，否則可能會(huì)影響整個(gè)施工工期，引起更大損失業(yè)主在工程價(jià)款調(diào)整中的應(yīng)對(duì)策略第三部分

業(yè)主工程造價(jià)全過程精細(xì)化管理四大核心控制工具操作價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)二施工索賠控制工具操作要領(lǐng)四工程變更控制工具操作要領(lǐng)一三現(xiàn)場(chǎng)簽證控制工具操作要領(lǐng)1.工程變更定義和范圍工程項(xiàng)目的復(fù)雜性決定發(fā)包人在招投標(biāo)階段所確定的方案往往存在某方面的不足。隨著工程的進(jìn)展和對(duì)工程本身認(rèn)識(shí)的加深，以及其他外部因素的影響，常常在工程施工過程中需要對(duì)工程的范圍、技術(shù)要求等進(jìn)行修改，形成工程變更。工程變更是指在合同實(shí)施過程中，當(dāng)合同狀態(tài)改變時(shí)，為保證工程順利實(shí)施所采取的對(duì)原合同文件的修改與補(bǔ)充的一種措施。1.1工程變更定義1.2工程變更的范圍1、更改有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸；2、增減合同中約定的工程量；3、改變有關(guān)工程的施工時(shí)間和順序；4、其他有關(guān)工程變更需要的附加工作。5、合同履行中發(fā)包人要求變更工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)生其他實(shí)質(zhì)性變更等。二工程變更控制工具操作要領(lǐng)工程變更生成因素主觀因素主體行為因素個(gè)體行為因素客觀因素政策法規(guī)因素環(huán)境因素市場(chǎng)因素合同因素制度因素成本因素質(zhì)量因素2.工程變更原因分析工程變更雖然種類比較多，發(fā)生原因也形形色色，但從本質(zhì)上表現(xiàn)為價(jià)與量的變化。在工程變更管理實(shí)踐中，工程變更生成的主觀因素可控性較差，一些不合理工程變更甚至惡意工程變更一般均由主觀因素引起。因此，主觀因素是建設(shè)項(xiàng)目工程變更控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)；同時(shí)也是項(xiàng)目效益來源的一條捷徑。熱點(diǎn)難點(diǎn)二工程變更控制工具操作要領(lǐng)設(shè)計(jì)變更主要原因（80%）3 工程變更發(fā)生后的處理流程明確指令承包商對(duì)合同工作范圍內(nèi)規(guī)定的工程進(jìn)行變更符合合同有關(guān)變更處理程序書面形式確認(rèn)工程變更指令性變更不滿足上述條件推定性變更條件2要證明已發(fā)生“推定性變更”，承包商必須證明:①什么是合同規(guī)定的施工要求;②實(shí)際施工的工作已超出了這一要求;③這是遵守工程師或其授權(quán)代表要求的結(jié)果。對(duì)“指令性變更”，業(yè)主在提出變更口頭指令7天之內(nèi)，承包商必須向業(yè)主書面確認(rèn)，業(yè)主在接到確認(rèn)書的48小時(shí)內(nèi)應(yīng)給與回應(yīng)，否則視為業(yè)主確認(rèn)。二工程變更控制工具操作要領(lǐng)34.業(yè)主對(duì)工程變更的控制4.1 業(yè)主對(duì)工程變更的控制策略加強(qiáng)施工圖設(shè)計(jì)及清單編制工作，避免設(shè)計(jì)出現(xiàn)重大疏漏，避免清單編制出現(xiàn)漏項(xiàng)和漏量，這些都會(huì)導(dǎo)致重大變更發(fā)生。合理地發(fā)布變更指令、估算變更價(jià)款，取得監(jiān)理工程師和承包商的信任，為工程順利實(shí)施打下良好基礎(chǔ)。及時(shí)處理變更，合理計(jì)算變更價(jià)款，防止變更價(jià)款支付不及時(shí)導(dǎo)致承包商拖延進(jìn)度或暫停施工，引起索賠訴訟，進(jìn)而影響正常工程交付，增加業(yè)主損失；4運(yùn)用價(jià)值工程，嚴(yán)格審查承包商提出的變更建議，是否損害了業(yè)主利益，

對(duì)于承包商提出的對(duì)雙方都有益的變更，應(yīng)進(jìn)行合理化建議的獎(jiǎng)勵(lì)；二工程變更控制工具操作要領(lǐng)4.業(yè)主對(duì)工程變更的控制4.1 業(yè)主對(duì)工程變更的控制策略6靈活運(yùn)用補(bǔ)償方式，如果是工期緊張的項(xiàng)目，則可以少增加工期補(bǔ)償，多增加費(fèi)用補(bǔ)償，反之亦然，最終目的是保證工程順利投入使用。7審查承包商的變更項(xiàng)目，大多數(shù)承包商在變更中會(huì)向單價(jià)比較高的材料和設(shè)備變更，或者向新工藝、新技術(shù)變更，這些變更的利潤(rùn)往往是比較高的，業(yè)主方應(yīng)仔細(xì)審查這些變更是否確實(shí)有利于工程的質(zhì)量或安全；5審查承包商要求，對(duì)承包商要求變更所增加的費(fèi)用和工期進(jìn)行核算，在合理的范圍內(nèi)對(duì)承包商進(jìn)行補(bǔ)償；二工程變更控制工具操作要領(lǐng)工程變更在工程建設(shè)中是不可避免的。其發(fā)生和形成是動(dòng)態(tài)的過程，在控制過程中關(guān)鍵在于業(yè)主盡量做到事前控制、事中控制和事后控制。事前控制事中控制事后控制下達(dá)設(shè)計(jì)責(zé)任成本指標(biāo)，推行限額設(shè)計(jì)，控制設(shè)計(jì)缺陷重視合同管理，健全工程變更管理制度（1）建立變更臺(tái)賬，對(duì)比目標(biāo)責(zé)任成本，加強(qiáng)成本動(dòng)態(tài)實(shí)施監(jiān)控，補(bǔ)回成本損失。一查到底，補(bǔ)償變更損失。（3）總結(jié)教訓(xùn)，建立警告機(jī)制。簽好設(shè)計(jì)合同，控制設(shè)計(jì)過程責(zé)任成本。做好設(shè)計(jì)優(yōu)化，推行限額設(shè)計(jì)。加強(qiáng)設(shè)計(jì)審圖工作。圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底招標(biāo)答疑會(huì)提出質(zhì)疑對(duì)變更進(jìn)行整理、對(duì)比、分析，建立控制變更的指標(biāo)體系變更控制方法(1)重視合同管理，推廣工程量清單招標(biāo)及計(jì)價(jià)模式。

(2)規(guī)范工程變更工作程序。(3)建立工程變更限額管理制。（2）追查引發(fā)變更單位責(zé)任，建立重要及重大設(shè)計(jì)變更的評(píng)審制。規(guī)范統(tǒng)一工程變更格式4.2 業(yè)主對(duì)工程變更的控制方法二工程變更控制工具操作要領(lǐng)二工程變更控制工具操作要領(lǐng)4.3 業(yè)主對(duì)工程變更的簽發(fā)原則確屬原設(shè)計(jì)遺漏和錯(cuò)誤以及與現(xiàn)場(chǎng)不符無法施工非改不可的必須簽發(fā)的變更，應(yīng)按設(shè)計(jì)進(jìn)變更程序行，否則會(huì)影響到工程質(zhì)量進(jìn)而會(huì)影響到工程目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)非變不可的變更，要對(duì)其進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)比變更以后產(chǎn)生的效益（質(zhì)量、工期、造價(jià)）與此變更引起施工單位的索賠損失，權(quán)衡輕重后再做決定。設(shè)計(jì)變更引起的造價(jià)增減幅度是否控制在目標(biāo)責(zé)任成本范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超目標(biāo)成本時(shí)，更要慎重。變更中發(fā)生材料代用應(yīng)辦理材料代用單，變更以后的材料應(yīng)該性能更好、成本更低。堅(jiān)決杜絕內(nèi)容不明確、沒有詳圖或具體使用部位，而只是純材料用量的變更。設(shè)計(jì)變更要盡量提前，確需在施工中發(fā)生的，也要在施工前變更，防止拆除造成的浪費(fèi)，也避免索賠事件的發(fā)生。設(shè)計(jì)變更應(yīng)記錄詳細(xì)，簡(jiǎn)要說明變更產(chǎn)生的原因、背景，變更產(chǎn)生的時(shí)間、參與人、工程部位以及提出單位。工程變更以后的施工工藝應(yīng)該個(gè)更加簡(jiǎn)潔，對(duì)總工期不產(chǎn)生影響。明確工程變更的責(zé)任、費(fèi)用承擔(dān)方式及額度，追究責(zé)任方的責(zé)任。注意變更部分是否已實(shí)施，若已實(shí)施則要注意按原圖施工的拆除費(fèi)以及拆除的材料、設(shè)備的回收和作價(jià)處理費(fèi)。變更中某項(xiàng)目若取消或調(diào)減，則要扣減相應(yīng)費(fèi)用。5 工程變更價(jià)款的計(jì)算與確定2008版《計(jì)價(jià)規(guī)范》4.7.3規(guī)定：因分部分項(xiàng)工程量清單漏項(xiàng)或非承包人原因的工程變更，造成增加新的工程量清單項(xiàng)目，其對(duì)應(yīng)的綜合單價(jià)按下列方法確定：（1）合同中已有適用的綜合單價(jià)（2）合同中有類似的綜合單價(jià)其單價(jià)與原單價(jià)相同，如果工程量超過合同規(guī)定幅度，則應(yīng)對(duì)單價(jià)進(jìn)行調(diào)整當(dāng)變更項(xiàng)目和內(nèi)容類似合同中已有項(xiàng)目時(shí)，可以將合同中已有項(xiàng)目的綜合單價(jià)拿來，

通過換算后采用。。（3）合同中無適用或類似的綜合單價(jià)如果原合同中存在類似項(xiàng)目的綜合單價(jià)且合理、或存在已審批的類似項(xiàng)目的綜合單價(jià)，則以類似項(xiàng)目的單價(jià)作為基礎(chǔ)，經(jīng)過綜合分析后對(duì)該類似項(xiàng)目的單價(jià)進(jìn)行合理調(diào)整后作為新增項(xiàng)目的綜合單價(jià)。1.套用單價(jià)法合同中沒有類似于新增項(xiàng)目的單價(jià)或雖有但單價(jià)不合理時(shí)，由承包人根據(jù)國(guó)家和地方頒布的定額標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的定額計(jì)價(jià)根據(jù)及當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門的有關(guān)文件規(guī)定編制新增工程項(xiàng)目的綜合單價(jià)，然后根據(jù)投標(biāo)時(shí)的降價(jià)比率確定新增單價(jià)。2.定額組價(jià)法二工程變更控制工具操作要領(lǐng)5 工程變更價(jià)款的計(jì)算與確定（3）合同中無適用或類似的綜合單價(jià)發(fā)包人根據(jù)承包人在實(shí)施某個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)所實(shí)際消耗的人工、材料和臺(tái)班消耗量,采用合同或現(xiàn)行的人工、材料和臺(tái)班單價(jià),計(jì)算直接費(fèi)用,再加上承包

人的管理費(fèi)用和利潤(rùn)做出單價(jià),以此為基礎(chǔ)同承包人協(xié)商確定新的綜合單價(jià)。3.實(shí)際組價(jià)法對(duì)于一些零星的變更工作，可根據(jù)計(jì)日工單價(jià)，分別估算出變更工程的人工、材料及機(jī)械臺(tái)班消耗量，然后按計(jì)日工形式并根據(jù)工程量清單中計(jì)日工的相關(guān)單價(jià)來計(jì)價(jià)。4.計(jì)日工定價(jià)法如果雙方對(duì)變更工程價(jià)款不能協(xié)商一致，可根據(jù)最高人民法院的司法解釋，

根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)平均成本確定變更價(jià)款。即業(yè)主根據(jù)此解釋，依據(jù)所有各投標(biāo)書中相關(guān)項(xiàng)目的單價(jià)進(jìn)行平均，作為變更工程項(xiàng)目的單價(jià)。5.數(shù)據(jù)庫測(cè)算法二工程變更控制工具操作要領(lǐng)第三部分

業(yè)主工程造價(jià)全過程精細(xì)化管理四大核心控制工具操作價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)二施工索賠控制工具操作要領(lǐng)四工程變更控制工具操作要領(lǐng)一三現(xiàn)場(chǎng)簽證控制工具操作要領(lǐng)2008《規(guī)范》中規(guī)定的現(xiàn)場(chǎng)簽證定義是 ：“指在工程建設(shè)施工過程中，發(fā)、承包雙方的現(xiàn)場(chǎng)代表（或其委托人）對(duì)發(fā)包人要求承包人完成施工合同內(nèi)容外的額外工作及其產(chǎn)生的費(fèi)用作出書面簽字確認(rèn)的憑證?！?。它不包含在施工合同和圖紙中，也不像實(shí)際變更文件有一定的程序和正式手續(xù)。它的特點(diǎn)是臨時(shí)發(fā)生、內(nèi)容零碎、沒有規(guī)律性，但是施工階段投資控制的重點(diǎn)，也是影響工程投資的關(guān)鍵因素之一。1 現(xiàn)場(chǎng)簽證的含義及對(duì)造價(jià)控制的意義三現(xiàn)場(chǎng)簽證控制工具操作要領(lǐng)2 現(xiàn)場(chǎng)簽證的主要內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證工期簽證零星用工。施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的與主體工程施工無關(guān)的用工；零星工程；臨時(shí)增補(bǔ)項(xiàng)目；(4)合同遺漏項(xiàng)目；(5)隱蔽工程簽證；窩工、非承包人原因停工造成的人員、機(jī)械經(jīng)濟(jì)損失；議價(jià)材價(jià)格認(rèn)定；

(8)其它需要簽證的費(fèi)用。(1)設(shè)計(jì)變更造成工期變更簽證；(2)停水、停電簽證；(3)其它非承包人原因造成的工期簽證。三現(xiàn)場(chǎng)簽證控制工具操作要領(lǐng)3 現(xiàn)場(chǎng)簽證遇到的問題及處理方式現(xiàn)場(chǎng)簽證的常見問題現(xiàn)場(chǎng)簽證問題的處理方法應(yīng)當(dāng)簽證的未簽證由于有些發(fā)包人在施工過程中隨意性較強(qiáng)，施工中經(jīng)常改動(dòng)一些部位，既無設(shè)計(jì)變更，也不辦現(xiàn)場(chǎng)簽證，到結(jié)算時(shí)往往發(fā)生補(bǔ)簽困難，引起糾紛。還有一些承包人不清楚哪些費(fèi)用需要進(jìn)行簽證，缺少簽證的意識(shí)。不規(guī)范簽證現(xiàn)場(chǎng)簽證一般情況下要發(fā)包人、監(jiān)理工程師和承包人三方共同簽字才能生效。缺少任何一方都屬于不規(guī)范簽證，不能作為結(jié)算和索賠的依據(jù)。違反規(guī)定的簽證有的承包人采取不正當(dāng)?shù)氖侄?，獲得一些違反規(guī)定的簽證。這類簽證也是不應(yīng)被認(rèn)可的。熟悉合同。把熟悉合同作為投資控制工作的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)特別注意有關(guān)投資控制的合同條款。及時(shí)處理。一方面由于工程建設(shè)自身的特點(diǎn)，很多工序會(huì)被下一道工序覆蓋，

另一方面參加建設(shè)的各方人員都有可能變動(dòng)，因此，現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)當(dāng)做到一次一簽，一事一簽，及時(shí)處理，不要過夜。簽證要客觀公正。要實(shí)事求是地辦理簽證，維護(hù)發(fā)包人和承包人雙方的合法權(quán)益。簽證代表要有資格。各方簽證代表要有一定的專業(yè)知識(shí)，熟悉合同和有關(guān)文件、法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)具有國(guó)家有關(guān)部門頒發(fā)的有關(guān)資格證書和上崗證書。三現(xiàn)場(chǎng)簽證控制工具操作要領(lǐng)4 常見的現(xiàn)場(chǎng)簽證項(xiàng)目4.1

地下障礙物的處理：開挖基礎(chǔ)后，發(fā)現(xiàn)有地下管道、電纜、古墓等。這些屬于不可預(yù)見因素，可根據(jù)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目，經(jīng)甲乙雙方簽字認(rèn)可辦理手續(xù)。4.2

停工損失：由于甲方原因造成的停水、停電、停工超過合同約定的范圍，可以就此辦理簽證手續(xù)。如：停電造成現(xiàn)場(chǎng)的塔吊等機(jī)械不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，工人停工、機(jī)械停滯、周轉(zhuǎn)材料停滯而增加租賃費(fèi)、工期拖延等損失；由于甲方資金不到位，中途長(zhǎng)時(shí)間停工，造成大型機(jī)械長(zhǎng)期閑置的損失可以辦理簽證。4.3

由于地質(zhì)資料不詳或甲方在開工前沒有提供地質(zhì)資料，或雖然提供了但和實(shí)際情況不相符，造成基礎(chǔ)土方開挖時(shí)的措施費(fèi)用增加，可就此辦理簽證。4.4

甲方供料造成的損失：如甲方供應(yīng)材料造成的包裝破損或者數(shù)量不足的簽證;

甲方供料,不符合設(shè)計(jì)要求和標(biāo)準(zhǔn),需要進(jìn)行加工簽證。三現(xiàn)場(chǎng)簽證控制工具操作要領(lǐng)4 常見的現(xiàn)場(chǎng)簽證項(xiàng)目4.6

材料的二次加工或使用特殊材料的簽證在包工包料工程的施工過程中,甲方往往指定采購部分材料,有的不能直接使用需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)二次加工。有的設(shè)計(jì)要求使用部分特殊材料,而定額中未包括需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽證。如灌注砼設(shè)計(jì)要求增加早強(qiáng)劑等。4.7

備用機(jī)械臺(tái)班的簽證根據(jù)工程施工不能間斷的需要,甲方為了防止停工而提出增加備用設(shè)備的要求,對(duì)甲方的要求應(yīng)有現(xiàn)場(chǎng)簽證。4.8

零星維修項(xiàng)目簽證。對(duì)于大檢修工程、零星維修項(xiàng)目沒有正規(guī)施工圖紙，一般檢修前由施工企業(yè)提出檢修方案，檢修完畢后辦理工程簽證，然后以工程簽證辦理工程結(jié)算。4.5

場(chǎng)內(nèi)二次搬運(yùn)：由于道路狹窄，材料、機(jī)具不能一次運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)，必須進(jìn)行二次搬運(yùn)發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)甲乙雙方簽字認(rèn)可后辦理相應(yīng)的簽證手續(xù)。三現(xiàn)場(chǎng)簽證控制工具操作要領(lǐng)現(xiàn)場(chǎng)簽證簽證的工程量簽證內(nèi)容單價(jià)×竣工結(jié)算技巧：簽證前查看定額，

防止承包商找一個(gè)高的單

價(jià)，使簽證的內(nèi)容去適應(yīng)

那個(gè)單價(jià)而獲得額外利潤(rùn)。簽證項(xiàng)目要齊全，工程量要涵蓋全部項(xiàng)目。明確是計(jì)日工工程量還是合同工程量。5 現(xiàn)場(chǎng)簽證的核心———簽證工程量與簽證單價(jià)難點(diǎn)三現(xiàn)場(chǎng)簽證控制工具操作要領(lǐng)6 處理現(xiàn)場(chǎng)簽證的注意事項(xiàng)6.1