農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

圖目錄TOC\fF\h\z\t"圖標(biāo)標(biāo)題"\c圖表1. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司發(fā)展模式 7圖表2. 本報告研究范圍 9圖表3. 報告誤差控制表 9圖表4. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目的功能板塊分析 11圖表5. 本報告編制依據(jù) 12圖表6. 保險資金投資股權(quán)投資范圍界定 14圖表7. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司安養(yǎng)模式與傳統(tǒng)模式對比 20圖表8. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目資金來源與使用計劃 25圖表9. 項目建設(shè)期詳細(xì)進(jìn)度計劃方案 27圖表10. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目發(fā)展目標(biāo) 28圖表11. 項目建設(shè)對防城港市經(jīng)濟(jì)和社會效益產(chǎn)的貢獻(xiàn) 29圖表12. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 30圖表13. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合效益示意圖 32圖表14. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目產(chǎn)品應(yīng)用實例分析 33圖表15. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司擴(kuò)建環(huán)保秸稈產(chǎn)能規(guī)劃表 35圖表16. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司擴(kuò)建項產(chǎn)能規(guī)劃圖例分析 35圖表17. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目主要生產(chǎn)設(shè)備一覽表 36圖表18. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目典型設(shè)備設(shè)計圖 40圖表19. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司環(huán)保秸稈建材工藝流程 41圖表20. 養(yǎng)老方式的轉(zhuǎn)變對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的推動分析 47圖表21. 2011-2015年我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)預(yù)測 52圖表22. 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資前景看好 55圖表23. 我國人口老齡化發(fā)展現(xiàn)狀 57圖表24. 養(yǎng)生養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)市場分析 58圖表25. 2011-2015年我國養(yǎng)老行業(yè)同業(yè)競爭風(fēng)險及控制策略 60圖表26. 廣西上思縣在妙鎮(zhèn)老年安養(yǎng)工程亮點分析 61圖表27. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請表 91圖表28. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目固定資產(chǎn)投資分析 105圖表29. 2015-2017年安養(yǎng)產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入資金率 106圖表30. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目固定資產(chǎn)投資分析 106圖表31. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目固定資產(chǎn)投資比例分析 107圖表32. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目資金來源與使用計劃 108圖表33. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司主要原輔材料和動力成本表 110圖表34. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目折舊及攤銷 111圖表35. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 112圖表36. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表 113圖表37. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目逐年總成本費(fèi)用計算詳細(xì)表 114圖表38. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加計算詳細(xì)表 115圖表39. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目損益和利潤分配表 117圖表40. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目財務(wù)評價指標(biāo)一覽表 118圖表41. 項目投資現(xiàn)金流量表 119圖表42. 項目資本現(xiàn)金流量表 121圖表43. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目五年還款計劃分析 122圖表44. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目成本與收入比例分析 125圖表45. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目盈虧平衡圖例分析 126圖表46. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司敏感性分析表 127圖表47. 請設(shè)置截距為方案收益率分析 128圖表48. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司敏感性圖例分析 128圖表49. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目發(fā)展目標(biāo) 129圖表50. 項目建設(shè)對防城港市經(jīng)濟(jì)和社會效益產(chǎn)的貢獻(xiàn) 130圖表51. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 132第一章總論第一節(jié)項目概要一、項目名稱廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目二、項目建設(shè)性質(zhì)新建三、項目建設(shè)單位廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司四、項目負(fù)責(zé)人法人代表：玉洪濤五、項目建設(shè)地點廣西上思縣在妙鎮(zhèn)（見附圖）六、建設(shè)用地規(guī)劃用地七、項目建設(shè)規(guī)模1、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品展示中心農(nóng)家樂特色餐廳（總占地面積100畝，60套獨棟，每套二層1000平方米，每套配200平方米獨立花園，租期5年、10年、20年）；2、農(nóng)家樂文化休閑獨立會所（總占地面積100畝，50套，獨棟，每套二層200平方米，每套配100平方米獨立花園，租期5年、10年、20年）；3、農(nóng)家樂特色小食一條街（總占地面積50畝，200套，連排，每套100平方米，配30平方米磚混廚房，租期3年、5年、10年）；4、農(nóng)家樂有機(jī)大棚自由種養(yǎng)園（總占地面積1000畝，每套500平方米大棚加二層100平方米木房及66平方米獨立露天花園）；5、有機(jī)農(nóng)業(yè)大棚立體種養(yǎng)園（總占地面積1000畝，具體規(guī)劃附件1）；6、有機(jī)農(nóng)業(yè)成品深加工園（總占地面積200畝，含冷庫及物流停車場）；7、休閑觀光園《總占地面積50畝兼50個獨立單元高爾夫果嶺推桿練習(xí)場）；8、1萬頭黑山羊養(yǎng)殖區(qū)，占地1000畝；9、1萬頭小黃牛養(yǎng)殖區(qū)，占地1000畝；10、1000畝南方哈密瓜，優(yōu)質(zhì)西瓜種植采摘區(qū)；11、500畝游湖休閑養(yǎng)溝區(qū)；12、1萬畝巨菌草種植加工區(qū)；13、3000畝優(yōu)質(zhì)良種中草藥種植觀光區(qū)；14、低空席勒直升飛機(jī)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（占地10平方公里）。15、用航空、低空旅游（包括席勒直升飛機(jī)組裝、維修、保養(yǎng)、培訓(xùn)、展覽、表演等）規(guī)劃用地10平方公里1.5萬畝。16、建設(shè)規(guī)模項目區(qū)新建老年公寓1700余間（套），將容納約3000張床位，可解決3000余位老年人的養(yǎng)老住宿問題。17、建設(shè)內(nèi)容秸桿房老年公寓建設(shè)內(nèi)容主要包括：養(yǎng)老生活中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)生康復(fù)中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心、老年再創(chuàng)業(yè)等，同時，充分利用建筑空間，科學(xué)合理地配套完善功能齊全的附屬設(shè)施，修建超市、噴泉、中央景觀、健康步道、健身場地、養(yǎng)生基地、醫(yī)療基地、地面停車場、文化娛樂活動室等多個功能園區(qū)。整個園區(qū)布局合理、設(shè)施完備，景觀優(yōu)雅、交通便捷，安全防范措施到位，建筑密度37.5%，容積率0.75，綠化率45%.（1）養(yǎng)老生活區(qū)主要為老年公寓，總建筑面積83500㎡。根據(jù)不同老人的不同需求，居室模式主要包括：一室一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、一室一廳一廚—衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)、兩室一廳一廚一衛(wèi)，戶型面積在40-80㎡。憑借優(yōu)雅的環(huán)境、齊全的設(shè)備為老人提供溫馨、舒適的居住場所。（2）休閑娛樂區(qū)體閑娛樂中心總建筑面積7000㎡。主要包括圖書室及學(xué)習(xí)中心、垂釣中心、洗浴中心、再創(chuàng)業(yè)中心、文化娛樂中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、旨在老人閑暇時間為其提供發(fā)展個人愛好、天賦和潛能，提高生活質(zhì)量的場所。（3）配套設(shè)施區(qū)主要包括膳食部、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)以及其他配套用房。膳食部由專業(yè)的營養(yǎng)師為入住老人提供營養(yǎng)餐。商業(yè)區(qū)包括購物中心、老年旅游咨詢中心、老年保險服務(wù)、老年婚介服務(wù)、老年代辦及法律咨詢服務(wù)。辦公用房主要含工作人員辦公室和物業(yè)管理室等。其他配套設(shè)施，主要含洗衣房、浴室、鍋爐房、變配電室、泵房等。視頻器材、老人定位器、搜索器，做到一人有難，每人都及時去救，并科學(xué)管理，時時預(yù)防。（4）室外工程主要為道路及停車場、運(yùn)動場、園林綠地、假山?jīng)鐾さ?。布局合理，適宜老人鍛練和休憩，花草、樹木、涼亭、池塘、草地綠化率達(dá)40%以上。老人們閑暇時間還可培養(yǎng)土地，種養(yǎng)殖自己喜歡的蔬菜、瓜果、水產(chǎn)等。八、項目功能說明1、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品展示中心及農(nóng)家樂特色餐廳，25套獨棟，引進(jìn)知名餐飲品牌進(jìn)駐。2、農(nóng)家樂文化休閑獨立會所，50套獨棟，引進(jìn)私營企業(yè)、私營老板、山漸青業(yè)主，統(tǒng)一策劃分區(qū)推廣。3、農(nóng)家樂特色小食一條街200套，引進(jìn)中山路、園湖路等小食店家，統(tǒng)一策劃分區(qū)推廣。4、農(nóng)家樂有機(jī)大棚自由種養(yǎng)園200套，為私營企業(yè)、私營老板，統(tǒng)一策劃分區(qū)推廣。5、有機(jī)農(nóng)業(yè)大棚立體種養(yǎng)園150畝，自營，為山漸青業(yè)主做訂制，為美食城訂制，為電商平臺訂制，為銀行金卡以上VIP客戶訂制。6、有機(jī)農(nóng)業(yè)深加工園，自營，為私營企業(yè)、私營老板、美食城訂制，為電商平臺訂制，為銀行金卡以上VIP客戶推廣訂制。7、背對桃花觀光園建二層5000平方米高爾夫俱樂部休閑會所，設(shè)計50個獨立單元高爾夫果嶺推桿練習(xí)場《每個單元配一個獨立茶吧）。8、秸桿房老年公寓地址位于廣西上思縣在妙鎮(zhèn)河灣村，勞動定員500余人，由熱愛養(yǎng)老事業(yè)的專業(yè)隊伍組成，其經(jīng)濟(jì)實力和管理能力具備承擔(dān)擬建項目投資建設(shè)的要求和基本條件。9、項目規(guī)劃目標(biāo)本項目以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為發(fā)展龍頭，以廣西及上思縣老人為客源，面向全國中產(chǎn)階級以上家庭老人。達(dá)到高起點、高水準(zhǔn)、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。綜合利用、降低成本、資源互補(bǔ)、提高產(chǎn)業(yè)規(guī)模。產(chǎn)業(yè)預(yù)計規(guī)模：按照建設(shè)規(guī)劃的合理性、地理環(huán)境和外部條件情況、資金及社會需求等因素確定本項目可形成3000張床位的能力。10、項目規(guī)模與內(nèi)容秸桿房老年公寓總體規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容由養(yǎng)老生活區(qū)、養(yǎng)生康復(fù)區(qū)、休閑娛樂區(qū)和附屬配套區(qū)三大園區(qū)組成。主要功能包括為老年人開展生活照料、健身娛樂、養(yǎng)生康復(fù)、小型醫(yī)療、老年大學(xué)、生態(tài)采摘、配套商業(yè)、酒店公寓、精神慰藉、心理咨詢等方面服務(wù)。第二節(jié)項目名稱及建設(shè)單位介紹一、項目名稱項目名稱：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”。二、項目細(xì)分簡介（一）新型環(huán)保秸稈板材項目項目建設(shè)以市場為向?qū)?，以提高?jīng)濟(jì)效益和社會效益為目標(biāo)，充分發(fā)揮企業(yè)在新型秸稈板材系列產(chǎn)品生產(chǎn)的技術(shù)領(lǐng)先優(yōu)勢，盡可能為哈爾濱市通河縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。在項目投資的同時解決當(dāng)?shù)?500人勞動力就業(yè)問題。項目的實施積極采取各種環(huán)保節(jié)能措施，實現(xiàn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)本著服務(wù)社會，投資未來的思想，積極推進(jìn)先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，將引入國際先進(jìn)生產(chǎn)線，使我國新型秸稈板材芯的生產(chǎn)達(dá)到國際領(lǐng)先水平。以新型秸稈板材重點領(lǐng)域，產(chǎn)品屬于新材料制造業(yè)。以推進(jìn)科技進(jìn)步和創(chuàng)新為動力，以提高新材料制造業(yè)核心競爭力為可持續(xù)發(fā)展能力，提高質(zhì)量和效益，提高管理水平和整體素質(zhì)為目標(biāo)，抓住戰(zhàn)略機(jī)遇，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。項目對新型秸稈板材行業(yè)的發(fā)展有著重大的指導(dǎo)意義。（二）綠色居住社區(qū)項目“421”家庭養(yǎng)老壓力加大，針對"獨子養(yǎng)老"面臨的困境，目前市場形成了"以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充"的養(yǎng)老服務(wù)體系，我國養(yǎng)老還是以居家養(yǎng)老為主體，大概占90%。根據(jù)老年人的養(yǎng)老心理，大部分的老年人不服老，對單純的老年社區(qū)會心理抗性大，因此復(fù)合全齡社區(qū)養(yǎng)老主題開發(fā)路線風(fēng)險相對較小，老人與兒女同住一個小區(qū)的不同公寓，針對祖孫三代設(shè)置不同特色的配套設(shè)施，既方便了家人照顧，也不會讓老人感到孤獨，社區(qū)的養(yǎng)生、醫(yī)療、親子、教育等配套設(shè)施也能夠滿足三代人的不同需要，這是都市郊區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的常見模式。本項目以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為發(fā)展龍頭，以北京市及上思縣老人為客源，面向全國中產(chǎn)階級以上家庭老人。達(dá)到高起點、高水準(zhǔn)、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。綜合利用、降低成本、資源互補(bǔ)、提高產(chǎn)業(yè)規(guī)模。產(chǎn)業(yè)預(yù)計規(guī)模：按照建設(shè)規(guī)劃的合理性、地理環(huán)境和外部條件情況、資金及社會需求等因素確定本項目可形成3000張床位的能力。項目由熱愛養(yǎng)老事業(yè)的專業(yè)隊伍組成，其經(jīng)濟(jì)實力和管理能力具備承擔(dān)擬建項目投資建設(shè)的要求和基本條件。（三）農(nóng)業(yè)項目（1）特種野豬養(yǎng)殖基地建設(shè)建設(shè)年出欄萬頭特種野豬的生態(tài)養(yǎng)殖科技園，并配套建設(shè)相應(yīng)的飼料種植基地、有機(jī)肥加工基地、飼料加工基地、農(nóng)副產(chǎn)品加工基地。特種野豬行業(yè)發(fā)展到今天，我國特種野豬行業(yè)雖然得了一定的發(fā)展，但由于資源、技術(shù)等分散，繁育體系并沒有完全建立起來，加上選擇方法落后，真正進(jìn)行種豬選育的廠家很少，難以建立一體化的團(tuán)隊，發(fā)展后勁不足。優(yōu)良特種野豬產(chǎn)業(yè)化沒有形成，部分雜亂特種野豬充滯市場，合格優(yōu)良特種野豬并不能滿足市場需求，不僅直接的導(dǎo)致特種野豬生產(chǎn)水平低下，也造成國內(nèi)特種野豬育種工作長期處于“引進(jìn)—退化—再引進(jìn)—再退化”的落后被動局面，阻礙了特種野豬行業(yè)的發(fā)展。由此可見，特種野豬必須實行產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，利用現(xiàn)代育種技術(shù)，培育出適應(yīng)市場需求的新品系、新品種和配套系，才能得以持續(xù)、健康發(fā)展。（2）特種牛、羊繁育基地建設(shè)本項目生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)育肥、肉用牛羊?qū)⒅饕峁┙o公司已經(jīng)建成的牛羊屠宰、加工廠，用于生產(chǎn)高檔分割優(yōu)質(zhì)牛、羊肉，提供給公司自營和加盟的餐飲公司，以及主要城市的賓館、飯店、超市；同時依托較完善的銷售網(wǎng)絡(luò)體系向北京市提供優(yōu)質(zhì)精加工牛羊肉。同時，本項目生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)良種牛、羊也將提供給尉犁縣及周邊縣市的養(yǎng)殖戶進(jìn)行規(guī)范化養(yǎng)殖，然后收購加工、銷售。本項目是一個集良種繁育、標(biāo)準(zhǔn)化育肥養(yǎng)殖示范、飼草料種植和加工于一體的綜合養(yǎng)殖示范項目。（四）浮沉發(fā)電項目項目是專門生產(chǎn)制造動力能源的設(shè)備，它的運(yùn)行生產(chǎn)過程完全在液體中進(jìn)行，只有動力能源輸出時與外界接觸，輸送完能量又回到液體中運(yùn)行生產(chǎn)，每6—18秒（人為調(diào)整）完成一次生產(chǎn)輸送過程。生產(chǎn)輸送的能量以需要設(shè)計而定，需要多少就設(shè)計多少，從一噸至一千噸都能設(shè)計制造出來。在運(yùn)行生產(chǎn)時已經(jīng)達(dá)到零重力狀態(tài)，，即1300噸重的動力器已變成無重量動力器在運(yùn)動做功生產(chǎn)能源。我們這樣設(shè)計的目的在于使浮沉式旋轉(zhuǎn)動力器能夠像在太空中的那種零重力環(huán)境里運(yùn)動，我們就可以用少量的能量運(yùn)轉(zhuǎn)這臺設(shè)備，現(xiàn)在是用最高2%的能量，生產(chǎn)出90%以上的能量輸出來發(fā)電。可以達(dá)到物質(zhì)能源零消耗、廢水、廢渣、廢氣零排放、立體環(huán)境零污染。經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測：由于“物體動力能源”發(fā)電方法是一種物體合成的特殊動力，與物質(zhì)動力有極大的區(qū)別，物質(zhì)動力能源每發(fā)出一度電，就把產(chǎn)生一度電的能源消耗完了。因此，運(yùn)行成本高，而物體動力能源發(fā)出一度電，運(yùn)動360次，產(chǎn)生一度電后，設(shè)備完好無缺，物質(zhì)能源是零消耗（物體動力的能源設(shè)備可以使用15768次，相當(dāng)于50年，是煤的43.8萬倍），因此，運(yùn)行成本低。這種發(fā)電方法有很多生產(chǎn)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)都是達(dá)到極限的，是現(xiàn)在的各種發(fā)電方法無法相比的。三、建設(shè)單位廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司成立于2014年4月，位于南寧市民族大道157號財富國際廣場，注冊資本1000萬元，公司以農(nóng)業(yè)資源和土地資源為基礎(chǔ)，將觀光游覽、休閑度假、商貿(mào)會展、創(chuàng)意文娛、科普博覽等主要功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合所形成的產(chǎn)業(yè)互動、功能互補(bǔ)的泛農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。公司項目建設(shè)將不斷融入觀光農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等所形成的不同的農(nóng)業(yè)園區(qū)，經(jīng)過不斷的發(fā)展所形成的泛農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。新一代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是以農(nóng)業(yè)綜合體的發(fā)展思路，建設(shè)一個能夠體現(xiàn)農(nóng)業(yè)同多種產(chǎn)業(yè)復(fù)合功能的“多種創(chuàng)新業(yè)態(tài)集群”展示空間，并形成一定價值鏈的綜合性、多元化、創(chuàng)新型的新一代農(nóng)業(yè)發(fā)展示范區(qū)，成為推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和生態(tài)文明建設(shè)，構(gòu)建中國美麗鄉(xiāng)村的重要組成部分。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司是一家立足于中國，為國際國內(nèi)各個類型意欲安養(yǎng)晚年的老年群體提供整體化、系統(tǒng)化、全方位服務(wù)的綜合性專業(yè)機(jī)構(gòu)，具備專業(yè)化運(yùn)營管理能力，全面服務(wù)和布置是實施的豐富經(jīng)驗。主要運(yùn)營范圍包括：從行政管理服務(wù)、安養(yǎng)住宅、高級公寓、聯(lián)體別墅、護(hù)理醫(yī)院、旅游度假村到會務(wù)博覽中心、商業(yè)飲食、家政保安、物流、銀行、郵電、保險、公園、游泳池、圖書館、健身房、演藝廳、宗教寺院教堂等，包羅了社會生活各種行業(yè)的服務(wù)和功能，使每一位入住者都能得到舒心滿意的服務(wù)。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司發(fā)展模式（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）公司在基于養(yǎng)生和養(yǎng)老發(fā)展上的共性，在要素、資源、配套上都可以實現(xiàn)共享。與此同時，這些資源和配套也可以滿足企業(yè)、中短期客戶的旅游度假會議商務(wù)等需求，從而搭配起項目發(fā)展的養(yǎng)老、養(yǎng)生、旅游三大產(chǎn)業(yè)功能。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司進(jìn)一步完善產(chǎn)業(yè)鏈，將生產(chǎn)的新型環(huán)保秸稈板材，應(yīng)用“伊蒙（上思）休閑農(nóng)業(yè)和生態(tài)養(yǎng)老項目”上，公司伊蒙（上思）休閑農(nóng)業(yè)和生態(tài)養(yǎng)老項目倡導(dǎo)綠色居住建筑是一種高居住質(zhì)量、高性能、高生活品味的節(jié)能建筑，采用各種環(huán)保節(jié)能建材，水電比一般建筑節(jié)約大概30%。綠色建筑目前在世界范圍內(nèi)被廣泛關(guān)注，低碳環(huán)保是國際趨勢，在田園養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)中更應(yīng)該率先示范，包括特種種植和養(yǎng)殖、生態(tài)環(huán)保板材、環(huán)保建材使用、浮沉發(fā)電方式供電、倡導(dǎo)健康綠色的生活方式等。綠色建筑社區(qū)一般具有較低的容積率，卻具有較高的綠化率，大面積水系必不可少，它質(zhì)樸外觀與清新的環(huán)境能夠讓人心靈致靜，返樸歸真。老年人在心理上容易產(chǎn)生孤獨感的心理特點與需要，綠色建筑也給予了特別關(guān)注，綠色住宿空間布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性。設(shè)備與設(shè)施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進(jìn)行設(shè)計，體現(xiàn)適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間可改造?？傊?，綠色居住社區(qū)的舒適性與環(huán)保性為養(yǎng)生養(yǎng)老提供了很好的環(huán)境，是在國家倡導(dǎo)節(jié)能減排，低碳生活背景下的新型養(yǎng)生養(yǎng)老模式。第三節(jié)報告編制依據(jù)和研究范圍一、研究范圍與誤差控制本報告通過對以下問題的調(diào)查研究來分析項目立項和實施的可行性和收益前景，分析結(jié)論作為企業(yè)制定具體發(fā)展規(guī)劃和項目建設(shè)的參考資料。本報告研究范圍序號研究范圍1項目所在企業(yè)的基本現(xiàn)狀、競爭優(yōu)勢、投資管理能力2項目產(chǎn)品所在行業(yè)的發(fā)展情況、企業(yè)競爭環(huán)境3市場供求與價格體系4項目建設(shè)、營銷、技術(shù)組織、設(shè)備配置、安全環(huán)保方案的設(shè)計與可行性分析5項目資金的統(tǒng)籌和財務(wù)規(guī)劃預(yù)測6項目投資價值分析7項目涉及的各類風(fēng)險和處理措施8對項目建設(shè)可行性的評估結(jié)論（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）報告誤差控制范圍如下：報告誤差控制表項目行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)訪談?wù)頂?shù)據(jù)企業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)公開資料修正總體準(zhǔn)確度誤差控制范圍0%0%<3%<5%<1%<6%96.5%（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）二、項目指導(dǎo)思想1、堅持科學(xué)性、合理性與實際建設(shè)可行性相結(jié)合的原則。2、堅持因地制宜，根據(jù)自然地理環(huán)境條件，合理有效利用土地，節(jié)約用地的原則．各項建設(shè)應(yīng)當(dāng)相對集中，生態(tài)優(yōu)先，合理安排生產(chǎn)與生活用地的原則。3、堅持突出農(nóng)耕文化特色，保護(hù)和改善生戀環(huán)境，防治污染和其他公害發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)及休閑產(chǎn)業(yè)。4、堅持功能布局重點突出、結(jié)構(gòu)清晰合理、服務(wù)設(shè)施配套完善的原則。5、遵循市場需求．順應(yīng)時代潮流的原則．6、突出生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)特色的原則。以生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化開發(fā)為重點，兼顧蔬菜、水果等新品種的引進(jìn)、展示、推廣，并使生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)開發(fā)與休閑旅游有機(jī)結(jié)合。7、突出現(xiàn)代高新技術(shù)特色原則以生態(tài)有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品深加工為重點，突出無公害生產(chǎn)技術(shù)，突出生物工程技術(shù)專業(yè)化生產(chǎn)技術(shù)，生物栽培技術(shù)等。8、堅持市場導(dǎo)向的原則生態(tài)休閑農(nóng)莊建設(shè)的成功與否，市場是決定要素，在產(chǎn)品生產(chǎn)，在項目選擇、技術(shù)的引進(jìn)的各個環(huán)節(jié)，要注重市場的調(diào)查，堅持市場引導(dǎo)生產(chǎn)，市場引導(dǎo)項目，市場決定技術(shù)。9、堅持企業(yè)運(yùn)作的原則項目建設(shè)管理、運(yùn)作均按現(xiàn)代企業(yè)的管理模式進(jìn)行，同時需積極與當(dāng)?shù)卣献?，爭取政府的支持和政策的?yōu)惠。10、堅持可持續(xù)發(fā)展的原則社會的變遷，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，正在孕育一個品質(zhì)生活，關(guān)愛生命的時代，養(yǎng)生養(yǎng)老需求蓬勃發(fā)展。項目以居住、娛樂、休閑、健康理療、運(yùn)動、餐飲、照護(hù)等方式養(yǎng)老和養(yǎng)生，讓生命得以關(guān)愛，健康得以照護(hù)。養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是伴隨著我國老齡化社會矛盾的日益凸顯、社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、收入結(jié)構(gòu)的變化而應(yīng)運(yùn)而生的。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目的功能板塊分析（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）項目建設(shè)以建設(shè)以弘揚(yáng)中華民族敬老、愛老、助老的傳統(tǒng)美德，推進(jìn)我國老齡事業(yè)健康發(fā)展，打造的中國小康建設(shè)安養(yǎng)工程，盡可能為防城港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定做出貢獻(xiàn)，同時解決當(dāng)?shù)?500人勞動力就業(yè)問題。我國十二五的目標(biāo):全面建設(shè)小康社會，深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”是順應(yīng)社會需求趨勢，引領(lǐng)我國以養(yǎng)生養(yǎng)老為代表的健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時代。三、編制依據(jù)（一）依據(jù)1、《中共中央國務(wù)院關(guān)于積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)扎實推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》（中發(fā)[2007]1號）2、《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》（中發(fā)[2006]l號）3、《全國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》2010—2015年4、《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目可行性研究報告編寫大綱）和《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目摘要》[國農(nóng)辦2007199號]5、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》6、《中華人民共和國合同法》7、（建設(shè)頃目環(huán)境保護(hù)管理辦法）8、《廣西壯族自治區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》9、《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》GB50188-9310、《南寧市農(nóng)業(yè)相農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展十二五規(guī)劃綢要》11、建設(shè)方提供的有關(guān)文件和基礎(chǔ)材料等項目建設(shè)要注意環(huán)境資源的保護(hù)，盡可能地減少植被破壞，加強(qiáng)對林地。草地的保護(hù)，加強(qiáng)對土地資源的管理．實施可持續(xù)發(fā)展，防止水土流失，加強(qiáng)生態(tài)休閑農(nóng)莊的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，注重?zé)o公害生產(chǎn)技術(shù)的應(yīng)用，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)廢棄物的無害化和資源化處理。本報告主要依據(jù)以下資料結(jié)合定量分析與定性研究的基本方法對項目涉及問題進(jìn)行詳細(xì)的闡述。主要分析方法涉及計量經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論與模型、數(shù)理統(tǒng)計分析技術(shù)、項目管理理論、財務(wù)分析預(yù)測模型、德爾菲詢問調(diào)研法、實地考察與誤差控制技術(shù)等。本報告編制依據(jù)序號本報告編制依據(jù)1國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)2《廣西省工業(yè)建設(shè)項目用地控制指標(biāo)》（修訂）版3國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》4海關(guān)總署健康養(yǎng)生產(chǎn)品進(jìn)出口統(tǒng)計數(shù)據(jù)5國家監(jiān)管政策制定相關(guān)資料6國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調(diào)查資料7行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站資料8國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調(diào)查資料9廣西省防城港市相關(guān)規(guī)定10《我國“十二五”發(fā)展規(guī)劃》11在妙鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃12企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計信息13廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司企業(yè)內(nèi)部資料14廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目股權(quán)租賃投（融）資計劃書的委托書（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）第四節(jié)項目提出背景一、項目符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項目”，符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》第一類鼓勵類中：一、農(nóng)林業(yè)2、農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)3、蔬菜、瓜果、花卉設(shè)施栽培（含無土栽培）先進(jìn)技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用4、優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、高效標(biāo)準(zhǔn)化栽培技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用11、生態(tài)種（養(yǎng)）技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用三十七、其他服務(wù)業(yè)10、養(yǎng)老服務(wù)11、社區(qū)照料服務(wù)12、病患陪護(hù)服務(wù)廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項目”符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》第一類鼓勵類項目。二、國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策(1）根據(jù)國務(wù)院制定的《建筑節(jié)能管理條例》《節(jié)約能源法》(2）國土資源部《關(guān)于印發(fā)國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制規(guī)范(試行)的通知》(國土資發(fā)(2010）117號)（3）《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》；（4）《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部關(guān)于加快實施社會福利社會化意見的通知》（國發(fā)【2000】19號）；（5）全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》（國發(fā)【2006】6號）；（6）國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見（國發(fā)【2013】35號）（7）民政部、全國老齡辦關(guān)于學(xué)習(xí)貫徹《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的通知（民發(fā)[2013]157號）(8)建筑設(shè)計防火規(guī)范；(9)民用建筑節(jié)能規(guī)范：(10)建筑設(shè)計給排水設(shè)計規(guī)范等。三、項目《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》根據(jù)《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》的新規(guī)，在不動產(chǎn)投資方面，保監(jiān)會改進(jìn)了基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)金融產(chǎn)品投資比例的計算方法，增加了保險公司的操作空間；明確了保障房建設(shè)和養(yǎng)老項目有關(guān)事項，允許保險資金采用多種投資方式，支持國家重大民生和發(fā)展工程。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項目”符合《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，明確支持明確了保障房建設(shè)和養(yǎng)老項目，但是在保障房方面險資是謹(jǐn)慎介入的。以此，養(yǎng)老項目方面，屬于保險資金投資股權(quán)直接投資項目，險資進(jìn)入股權(quán)融資租賃資金來源渠道拓寬，政策利好。保險資金投資股權(quán)投資范圍界定（資料來源：關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知）四、農(nóng)業(yè)綜合體市場背景（一）國內(nèi)休閑農(nóng)業(yè)市場在我國，休閑農(nóng)業(yè)出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代，主要出現(xiàn)在東南沿海以及大城市和周邊旅游景點區(qū)。雖然我國產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的時間晚，但由于我國是世界的農(nóng)業(yè)大國，所以發(fā)展速度迅猛，很快能夠改觀農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)農(nóng)村GDP增長，并成為農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。休閑農(nóng)業(yè)的早期興起階段以觀光為主，90年代之后，休閑和觀光相結(jié)合的格局發(fā)展起來，21世紀(jì)后，就步入了功能拓寬為休閑，體驗，觀光，旅游，健身，教育，學(xué)習(xí)，度假等綜合功能的規(guī)范經(jīng)營階段。2013年，我國發(fā)展了150多萬家具有休閑農(nóng)業(yè)特色的農(nóng)家樂，有相當(dāng)規(guī)模的休閑農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)有12000多家，直接地的從業(yè)人員有300多萬人，年接待游客大約有7億人次，年經(jīng)營收入達(dá)到900億元左右，我國當(dāng)前的休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展已初具規(guī)模，成為新農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展的亮點之一。我國休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展分布不均，其主要原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡導(dǎo)致的城市化和居民收入的差異。在東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)如北京上海、長三角珠三角一帶，早先發(fā)展了該產(chǎn)業(yè)，而現(xiàn)在也逐漸向中小城市蔓延。旅游行業(yè)較發(fā)達(dá)的省市如云南、新疆、四川、河南等地也較早引進(jìn)先進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)技術(shù)并發(fā)展了旅游農(nóng)漁牧業(yè)。（二）廣西休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，全區(qū)農(nóng)業(yè)部門結(jié)合各地實際，按照”敖傭”思路，采取有力措施，把休閑農(nóng)業(yè)作為富民強(qiáng)農(nóng)的一項重要工作推進(jìn)落實，取得明顯成效。2012年，全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)接待游客3890多萬人次，休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)收入108.9億元，農(nóng)民從中增收50多億元。到2013年上半年，全區(qū)累計建立休閑農(nóng)業(yè)景點1690多個、農(nóng)家樂旅游點1395個，輻射帶動農(nóng)業(yè)種養(yǎng)面積220多萬畝。2013年，全區(qū)14個市重點圍繞“耙皇幸惶踔饗”弒，各選擇若干個景點，聯(lián)合打造休閑農(nóng)業(yè)精品線路；各縣（市、區(qū)）圍繞“耙幌匾桓鎏氐”惚，構(gòu)建休閑農(nóng)業(yè)精品線路，每個縣（市、區(qū)）重點建設(shè)1個接待能力在30萬人次以上的休閑農(nóng)業(yè)點，全年全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)值要達(dá)到114億元。力爭到2015年，全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)園發(fā)展到500個，休閑農(nóng)業(yè)景點（區(qū)）接待游客3000萬人次，休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)值達(dá)125億元。廣西依托田園景觀、農(nóng)業(yè)景觀和自然生態(tài)資源，建設(shè)了一批集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)耕體驗、文化娛樂、教育展示、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)品加工銷售于一體的休閑農(nóng)業(yè)項目、景區(qū)、村屯，形成了山水田園、都市科普、節(jié)慶休閑、休閑養(yǎng)生、漁樂休閑等多種發(fā)展類型。15公里荷蓮休閑農(nóng)業(yè)長廊、恭城鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)游、武宣萬畝葵花休閑農(nóng)業(yè)游等，特色鮮明，亮點突出。一批富有廣西特色的休閑農(nóng)業(yè)品牌逐步形成，如體現(xiàn)稻作文化的龍脊梯田、對接?xùn)|盟國家的八桂田園等。目前，全區(qū)40％以上縣市都舉辦有各具特色的休閑農(nóng)業(yè)節(jié)慶活動。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”是農(nóng)業(yè)綜合體是一種全新的農(nóng)業(yè)發(fā)展構(gòu)想，一種全新的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式。本文就農(nóng)業(yè)綜合體的定義、內(nèi)涵、發(fā)展歷程、發(fā)展模式和運(yùn)營模式五大方面進(jìn)行解讀，為農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)探索全新的發(fā)展模式。第五節(jié)項目建設(shè)的必要性一、養(yǎng)老市場市場發(fā)展的需要1、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有較高的經(jīng)濟(jì)價值養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)絕非單純的養(yǎng)老概念，確切地說，它應(yīng)該屬于一種綜合性的產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度高，涉及領(lǐng)域廣等特點，其基本內(nèi)涵是：一切為滿足老年人特殊需要而提供產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)的總稱。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅能緩解養(yǎng)老問題的日益嚴(yán)峻性，而且還有利于形成新的消費(fèi)熱點，擴(kuò)大內(nèi)需，增加就業(yè)崗位，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一個新增長點。因此，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)潛在著巨大的經(jīng)濟(jì)價值，是一有著極大開發(fā)潛力的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。2、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的緊迫性如今中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，每年老年人口以800萬的速度在增加，養(yǎng)老已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會的其中一項大問題，龐大的老年群體迫切需要社會承擔(dān)起養(yǎng)老責(zé)任。要解決這些日益增長的老年。群體的養(yǎng)老問題，僅靠政府運(yùn)作是不現(xiàn)實的；另外，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會變革，家庭養(yǎng)老功能正在逐漸弱化，健康問題帶來的對照料的依賴需求等壓力關(guān)系到家庭和社會穩(wěn)定發(fā)展；再有，國（公）辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)暴露的問題迫切需要社會承擔(dān)起養(yǎng)老責(zé)任。一是由于政府財力的限制，二是服務(wù)水平比較低，許多領(lǐng)域還沒有得到開發(fā)，入住老人容易產(chǎn)生精神抑郁，孤寂落寞等心理疾患等。因此，借助社會力量，合理配置社會養(yǎng)老資源，解決日益突出的養(yǎng)老問題，創(chuàng)新養(yǎng)老理念顯得尤為緊要而迫切。二、保險資金投資運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)模式需要隨著我國社會的老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力巨大，而保險資金投資需求與養(yǎng)老地產(chǎn)項目性質(zhì)具有很好的匹配性，2010年9月出臺的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》、《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵態(tài)度。由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。據(jù)有關(guān)測算，較為保守的估計認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)收益率約在4%-10%之間不等，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率會偏高一些，一般而言高于銀行存款、債券，但低于股票投資；而較為樂觀的估計認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右。雖然對養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率的預(yù)測不一，但是目前基本的共識是養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風(fēng)險較高的股票投資。筆者認(rèn)為，如上所述，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的市場潛力巨大，這在一定程度上降低了投資收益率出現(xiàn)大幅下降的可能性，相對于其他投資渠道而言，屬于回報率較高且風(fēng)險較低的投資對象，與保險資金的投資需求相匹配。此外，保險資金可運(yùn)用的中長期資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期具有良好的匹配性。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)、運(yùn)營的投資規(guī)模巨大，投資回收周期可長達(dá)10至15年，經(jīng)濟(jì)實力不強(qiáng)或沒有外部金融工具支持的投資者很難進(jìn)入這一領(lǐng)域。而保險公司不僅具有大量可運(yùn)用資金，而且據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5—20年的中期資金，與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期十分匹配。目前由于缺乏具有穩(wěn)定回報率的中長期投資項目，致使不論保險資金來源如何、期限長短與否，基本都用于短期投資。這種資金來源和運(yùn)用的不匹配，嚴(yán)重地影響了保險資金的良性循環(huán)和資金使用效果。保險公司運(yùn)用中長期資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以在一定程度上緩解這一問題，提高保險資金運(yùn)用效果?！独淆g事業(yè)“十二五”規(guī)劃》第三條第（四）項指出，“統(tǒng)籌發(fā)展機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，加大財政投入和社會籌資力度，推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)……政府重點投資興建和鼓勵社會資本興辦具有長期醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)促進(jìn)、臨終關(guān)懷等功能的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?！?009年出臺的《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權(quán)辦法》打開了保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)之門。《險資投資不動產(chǎn)辦法》第十一條規(guī)定保險資金投資不動產(chǎn)需符合產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)證齊全、具有明顯區(qū)位優(yōu)勢等條件，但根據(jù)第十三條第二款的規(guī)定，“投資養(yǎng)老不動產(chǎn)……不受第十一條第一款第（一）項至第（五）項及區(qū)位的限制……”根據(jù)《險資投資股權(quán)辦法》第十二條，養(yǎng)老企業(yè)屬于保險資金可采用直接投資股權(quán)方式的少數(shù)幾類企業(yè)。由于保險業(yè)務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系，因此，上述規(guī)定對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的限制要明顯少于投資其他與保險業(yè)務(wù)無關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)或企業(yè)股權(quán)。2011年8月3日中國保險監(jiān)督管理委員會最新頒布的《中國保險業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》第二章第（六）項規(guī)定，“整合保險產(chǎn)業(yè)鏈，支持保險資金投資養(yǎng)老實體……等相關(guān)機(jī)構(gòu)股權(quán)。”第十章第（三十四）項規(guī)定，“推動研究保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)……等稅收支持政策?！笨梢妵覍用娴姆ㄒ?guī)政策對于社會資金，尤其是保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵態(tài)度。但是，目前就社會資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)，國家層面的規(guī)定僅針對非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)出臺了規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、用地、用水、用電等方面的優(yōu)惠政策，但未對社會資金投資、運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)做出全面的規(guī)定。地方層面的規(guī)定對于社會資金投資養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)（包括營利性和非營利性）出臺了優(yōu)惠政策，并對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)營做出了一些監(jiān)管性規(guī)定，但是各地的規(guī)定并不統(tǒng)一，因此，筆者認(rèn)為，保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)前需對當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策、監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行全面的法律調(diào)研。而《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權(quán)辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的指導(dǎo)意義，但規(guī)定較為原則，在實際操作中有待細(xì)化。三、企業(yè)發(fā)展的需要廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司是一家立足于中國，為國際國內(nèi)各個類型意欲安養(yǎng)晚年的老年群體提供整體化、系統(tǒng)化、全方位服務(wù)的綜合性專業(yè)機(jī)構(gòu)，具備專業(yè)化運(yùn)營管理能力，全面服務(wù)和布置是實施的豐富經(jīng)驗。項目以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合的方式，也完全可以是市場的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)，是破解我國日趨尖銳的養(yǎng)老服務(wù)難題，切實提高廣大老年人生命、生活質(zhì)量的重要出路；是弘揚(yáng)中華民族尊老敬老優(yōu)良傳統(tǒng)，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇；也是加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大就業(yè)渠道和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要途徑。“421”家庭養(yǎng)老壓力加大，針對"獨子養(yǎng)老"面臨的困境，目前市場形成了"以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充"的養(yǎng)老服務(wù)體系，我國養(yǎng)老還是以居家養(yǎng)老為主體，大概占90%。根據(jù)老年人的養(yǎng)老心理，大部分的老年人不服老，對單純的老年社區(qū)會心理抗性大，因此復(fù)合全齡社區(qū)養(yǎng)老主題開發(fā)路線風(fēng)險相對較小，老人與兒女同住一個小區(qū)的不同公寓，針對祖孫三代設(shè)置不同特色的配套設(shè)施，既方便了家人照顧，也不會讓老人感到孤獨，社區(qū)的養(yǎng)生、醫(yī)療、親子、教育等配套設(shè)施也能夠滿足三代人的不同需要，這是都市郊區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的常見模式。本項目以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為發(fā)展龍頭，以全國為客源，面向全球中產(chǎn)階級以上家庭老人。達(dá)到高起點、高水準(zhǔn)、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。綜合利用、降低成本、資源互補(bǔ)、提高產(chǎn)業(yè)規(guī)模。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司安養(yǎng)模式與傳統(tǒng)模式對比（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）四、項目產(chǎn)品質(zhì)量安全需要衣食住行，百姓生活四件大事，其中民以食為天。目前，在我國衣住行投資規(guī)模已達(dá)飽和，惟獨食這個天大的問題沒有解決好，這不是食品量不足，也不是食品的花色品種不夠，而是符合食品質(zhì)量安全，讓人放心食用的綠色、有機(jī)食品太少，其市場占有量不到1％，發(fā)達(dá)國家市場占有量為4％左右。人們在解決衣住行的問題后，對自身生命健康當(dāng)然格外關(guān)注，盼望享受質(zhì)量安全食品，綠色、有機(jī)食品存在著一個巨大市場。由此得出結(jié)論，我國的下輪投資熱點一定在農(nóng)業(yè)，將圍繞綠色食品、有機(jī)食品生產(chǎn)而展開。本項目是綠色、有機(jī)農(nóng)業(yè)的一個基礎(chǔ)項目，以生態(tài)休閑農(nóng)莊為龍頭，聯(lián)合周邊農(nóng)民成立合作社，大力發(fā)展綠色食品與有機(jī)種養(yǎng)，除滿足園區(qū)自身需求外，還將建立現(xiàn)代物流與營銷體系，搶占安全食品的高端市場。休閑農(nóng)業(yè)是正傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和高科技農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上與現(xiàn)代旅游業(yè)相結(jié)合形成的旅游交叉產(chǎn)品，具有以觀光休閑功能為主，生產(chǎn)、生活與生態(tài)相結(jié)合，集觀光休閑、會晤、購物、娛樂、健身、飲食、住宿等多種服務(wù)為一體的新型交叉產(chǎn)業(yè)。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展的今天，休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展不僅有利于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展而且也有利于帶動二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定意義上也迎合了新時期生態(tài)旅游發(fā)展的大趨勢。本項目的必要性具體表現(xiàn)在以下幾個方面：五、發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，有利于拓展旅游業(yè)的內(nèi)涵、外延休閑農(nóng)業(yè)作為一種新興的旅游產(chǎn)業(yè)是對旅游業(yè)的一種外延的擴(kuò)大、內(nèi)涵的豐富。它不僅提供田園風(fēng)光、鳥語花香的自然環(huán)境，還可以吸引旅游者了解農(nóng)村的風(fēng)情習(xí)俗，事受鄉(xiāng)村的天然情玫，實現(xiàn)回歸自然、陶冶情操、修身養(yǎng)性的美好愿望。開展新型農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)，有利于促進(jìn)農(nóng)民增產(chǎn)增收。農(nóng)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，但較其他產(chǎn)業(yè)而言，效益較低，導(dǎo)致對農(nóng)業(yè)投入不足，農(nóng)民積極性不高．休閑農(nóng)業(yè)可以打破產(chǎn)業(yè)界限，使第一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。在發(fā)展農(nóng)業(yè)的同時可以帶動農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，從而帶動整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化。近年來，新型農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)已納入民生工程。農(nóng)民是新農(nóng)村建設(shè)的主體，建設(shè)新農(nóng)村，關(guān)鍵是大力提高農(nóng)民素質(zhì)，培養(yǎng)造就新型農(nóng)民。大力提高農(nóng)民綜合素質(zhì)，著力培養(yǎng)知識型、守法型、誠信型、創(chuàng)業(yè)型新農(nóng)民能夠有力地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。項目對于農(nóng)民就業(yè)技能培訓(xùn)育了具體體現(xiàn)，通過對項目建設(shè)區(qū)周邊農(nóng)民進(jìn)行新型農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖技術(shù)?，F(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)管理等農(nóng)業(yè)相關(guān)技術(shù)的培訓(xùn)指導(dǎo)，培訓(xùn)出一批掌握現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)科技的新型農(nóng)民，可帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和促進(jìn)農(nóng)民增收。六、有利于提高農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國際接軌，我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)正向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，休閑農(nóng)業(yè)為這種轉(zhuǎn)變提供了一種新的有效途徑．它不僅能夠提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的商品量，還能夠把農(nóng)業(yè)的生態(tài)效益、民間文化等無形產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為合理的經(jīng)濟(jì)收入，從而提高農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。七、有利于促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)認(rèn)真做好年農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作，穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，確保農(nóng)產(chǎn)品有效供給，對推動全局工作、贏得戰(zhàn)略主動至關(guān)重要．為進(jìn)一步加速社會主義新農(nóng)村建設(shè)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、長期確保農(nóng)產(chǎn)品有效供給，根本出路在科技。農(nóng)業(yè)科技是確保國家糧食安全的基礎(chǔ)支撐，是突破資源環(huán)境約束的必然選擇，是加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)的決定力量：具有顯著的公共性、基礎(chǔ)性、社會性。休閑農(nóng)業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密切關(guān)系．一股來說，休閑農(nóng)業(yè)每創(chuàng)造一個就業(yè)崗位，就可產(chǎn)生多個間接就業(yè)機(jī)會，從而促進(jìn)農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移。同時，由于體閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展需要諸如水、電、通路等配套設(shè)施工程，這些投資建設(shè)逐漸規(guī)?；?、規(guī)范化、合理化，有利于加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐．從而帶動當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村、農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？傊?，結(jié)合我們的實際，以綠色、生態(tài)、高效為出發(fā)點，注重生產(chǎn)與生態(tài)的和諧，注重人與環(huán)境的和諧，注重資源的長效和循環(huán)利用，促進(jìn)本項目的可持續(xù)發(fā)展。帶來人流、物流、資金流相信息流，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的良性升級，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。第六節(jié)項目建設(shè)的可行性一、項目優(yōu)勢1、項目內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。項目通村公路硬化已基本完成，交通順暢、運(yùn)輸便捷。水利設(shè)施完善，農(nóng)田灌溉條件優(yōu)越。生態(tài)休閑農(nóng)莊內(nèi)程控電話網(wǎng)已接入項目區(qū)，移動、聯(lián)通的信號覆蓋全區(qū)。此外，有線電視信號也已接入生態(tài)休閑農(nóng)莊。2、區(qū)位條件優(yōu)越。生態(tài)休閑農(nóng)莊處于上思縣近郊，上思縣地處北回歸線以南，位于沿海開放城市較有特點的防城港市的西北部，十萬大山的北麓。受海洋氣候調(diào)節(jié)，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，陽光充足，雨量充沛，全年無雪，年平均氣溫21.7℃，1月份氣溫最低，平均12.8℃，7、8月份氣溫最高，平均28.2℃上思縣具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，東鄰粵港澳，面臨北部灣，直接?xùn)|南亞，背靠云貴川，是華南經(jīng)濟(jì)圈、大西南經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈的交匯中線。具有近海、沿邊、沿線、沿江的特點，上思縣地處十萬大山北麓，北距廣西首府南寧100km，東離防城港港口118km，距北海港204公里；近邊，距中越邊境的東興市、憑祥市分別只有204公里和230公里。位于廣西沿海沿邊開放城市的中心地帶，地理位置十分優(yōu)越。全縣總面積2810km2，其中耕地面積240km2，森林面積1690km2，水面近90km2，可利用荒山荒地660km2?？?cè)丝?1.21萬人。在廣西的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中，北海、欽州、防城港一起組成以發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)、海洋產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點的桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)。經(jīng)過多年來的建設(shè)和發(fā)展，防城港市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，農(nóng)業(yè)方面已經(jīng)形成以糧食為基礎(chǔ)，以菜、果、蔗為龍頭，種、養(yǎng)、加工并舉的高產(chǎn)、高效、優(yōu)質(zhì)的都市型農(nóng)業(yè)格局，形成了奶牛、羅非魚、茉莉花、桑蠶、甘蔗、香蕉等一批有特色的產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品；工業(yè)方面已經(jīng)形成以食品、造紙以及紙制品、化工與精細(xì)化工、電子信息、生物工程與制藥為支柱的工業(yè)體系，主要工業(yè)產(chǎn)品有機(jī)制糖、淀粉、紙漿、紙制品、平板玻璃等幾十種，服務(wù)業(yè)方面已經(jīng)形成了以商貿(mào)、餐飲等為支柱，旅游、信息、會展、倉儲、物流等為新支撐點的服務(wù)體系。由于上思縣位于南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，水熱充沛，土壤肥沃，物產(chǎn)豐富，有植物2233種，其中有金花茶、格木、萬年木等國家一、二、三級保護(hù)樹種20余種，七葉一枝花、靈芝等藥用植物458種；有野生動物269種，其中海南虎斑鳩是世界級瀕危物種，屬于國家一、二級保護(hù)的有蜂猴、金貓、斑林貍等35種。境內(nèi)盛產(chǎn)龍眼、荔枝、柑橙、芒果等亞熱帶水果，出產(chǎn)檸檬、余甘果、黃欖等特優(yōu)雜果及八角、玉桂、香菇等林產(chǎn)品。年產(chǎn)機(jī)制糖14.1萬噸、木材6萬多立方米、松脂2萬噸。水電資源蘊(yùn)藏量達(dá)7.8萬千瓦，年可發(fā)電量3.2億千瓦時。褐煤工業(yè)儲量7788萬噸，石灰石儲量數(shù)十億噸，優(yōu)質(zhì)礦泉水年可開采量3.56萬噸。十萬大山層巒疊嶂，古木參天，溪水潺潺，氣候宜人，空氣負(fù)離子含量高達(dá)8.9萬個／cm3，為城市中心的356倍，是避暑度假、旅游觀光的好去處；平隆仙池、岜墩仙盆、鳳凰霧帶神奇、美麗；少數(shù)民族能歌善舞、熱情好客，其傳統(tǒng)風(fēng)俗文化奇特迷離，令人心馳神往?？h內(nèi)工業(yè)門類較齊全，主要有制糖、制藥、建材、林化、機(jī)電、食品飲料等。農(nóng)業(yè)主要有以水稻、甘蔗為主的種植業(yè)及林業(yè)、畜牧水產(chǎn)等。甘蔗生長的溫光和土壤條件優(yōu)越，單產(chǎn)和糖分含量高；林木四季生長，鮮果常年不斷；野生蔬菜種類繁多，質(zhì)優(yōu)量多，以甘蔗、林果、畜禽水產(chǎn)、野生蔬菜為重點的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)潛力巨大。近年來，上思縣經(jīng)濟(jì)和社會取得了長足發(fā)展，教、科、文、衛(wèi)不斷進(jìn)步，水利、交通、郵電、通信日益發(fā)達(dá)，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值穩(wěn)步增長。上思縣基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，使上思縣具備了大開發(fā)的條件。縣委、縣政府確立了今后的戰(zhàn)略重點：以實現(xiàn)跨越式發(fā)展為主題，牢固樹立和全面落實科學(xué)發(fā)展觀，全面實施“生態(tài)立縣、工業(yè)強(qiáng)縣、項目興縣、旅游旺縣”的四大發(fā)展戰(zhàn)略，按照“一名三化”（即大力塑造全國知名十萬大山品牌，走新型工業(yè)化、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、特色城鎮(zhèn)化之路）的工作思路，突出抓好招商引資和項目工作，著力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)，力爭用五年時間把上思建設(shè)成為廣西生態(tài)經(jīng)濟(jì)大縣、防城港市的工業(yè)強(qiáng)縣和南寧市的后花園，加快全面建設(shè)小康社會步伐。交通條件便利、環(huán)境優(yōu)美，項目區(qū)域地勢較平坦、生態(tài)資源豐富、植被覆蓋率高，空氣流通，質(zhì)量良好。3、技術(shù)資源雄厚。廣西農(nóng)業(yè)科學(xué)院、廣西大學(xué)、廣西農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院等科研教學(xué)單位的農(nóng)業(yè)人才資源及科研條件，在有機(jī)蔬菜種植、水果種植、水產(chǎn)養(yǎng)殖等方面積累許多經(jīng)驗，也掌握大量先進(jìn)的農(nóng)業(yè)實用技術(shù)。有了如此的技術(shù)支持陣容，項目擬建500畝生產(chǎn)科研示范基地，既可做科研試驗，也能供游客參觀學(xué)習(xí)農(nóng)業(yè)科普知識。此外，正與北大EMBA學(xué)院、廣西大學(xué)、廣西農(nóng)業(yè)科學(xué)院洽談合作協(xié)議，掛牌“產(chǎn)學(xué)研”基地和教學(xué)實習(xí)基地。同時把科研院所的新技術(shù)、新成果在生態(tài)休閑農(nóng)莊實施推廣。4、外部環(huán)境較好。生態(tài)休閑農(nóng)莊區(qū)域內(nèi)黨員及群眾基礎(chǔ)好，農(nóng)民思想開放，敢于接受新事物，當(dāng)項目承建單位提出初步方案后，區(qū)內(nèi)農(nóng)民對此表示出了極大的熱情。目前企業(yè)與區(qū)內(nèi)農(nóng)民的合作進(jìn)展順利。地方政府對項目建設(shè)也十分支持。政府及相關(guān)職能部門為解決生態(tài)休閑農(nóng)莊建設(shè)所遇到的難題，曾親臨生態(tài)休閑農(nóng)莊進(jìn)行調(diào)研，參與各方協(xié)調(diào)，解決了諸多切實困難。各級政府給予了生態(tài)休閑農(nóng)莊高度支持，為項目建設(shè)順利開展奠定了良好的基礎(chǔ)。二、項目發(fā)展機(jī)遇1、生態(tài)休閑農(nóng)莊發(fā)展結(jié)合“綠色生態(tài)環(huán)保、山水田園風(fēng)光、幸福和諧家園”主題，面臨社會主義新農(nóng)村建設(shè)的轉(zhuǎn)型示范。2、以作為廣西十萬大山里的都市型生態(tài)休閑農(nóng)莊逐漸形成。3、生態(tài)休閑農(nóng)莊得到政府的高度重視。第七節(jié)資金來源與使用計劃廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”，資金來源及使用計劃如表，項目投入總資金360000.0萬元。其中，建設(shè)投資300000.0萬元，流動資金60000.0萬元。資金籌措總額為360000.0萬元，項目總投資320000.0萬元（建設(shè)投資300000.0萬元和鋪底流動資金20000.0萬元），流動資金貸款40000.0萬元,保險險資。項目總投資來源320000.0萬元，自籌資本金160000.0萬元，建設(shè)期貸款150376.0萬元，建設(shè)期股息9624.1萬元。（2年短期保險股息按6.4%計）廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目資金來源與使用計劃項目資金來源與使用計劃（單位：萬元）序號項目利率合計建設(shè)期投產(chǎn)期第一年第二年第一年（60%投產(chǎn)）第二年（80%投產(chǎn)）第三年（100%投產(chǎn)）1項目投入總資金360000.0135133.4164866.620000.018000.022000.01.1建設(shè)投資300000.0135133.4164866.60.00.00.01.2流動資金60000.00.00.020000.018000.022000.02資金籌措360000.0135133.4164866.620000.018000.022000.02.1項目總投資320000.0135133.4164866.620000.00.00.02.1.1建設(shè)投資300000.0135133.4164866.60.00.00.02.1.2鋪底流動資金20000.00.00.020000.00.00.02.2流動資金貸款40000.00.00.00.018000.022000.03項目總投資來源320000.03.1自籌資本金160000.03.2建設(shè)投資貸款6.4%150376.03.3建設(shè)期股息自籌償還9624.1備注（1）2年短期保險股息按6.4%計（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）第八節(jié)組織方式與實施計劃一、組織方式企業(yè)項目組織以董事長，協(xié)同項目總經(jīng)理、技術(shù)主管等為管理團(tuán)隊，建筑項目、設(shè)備配置等聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的單位承建和負(fù)責(zé)安裝調(diào)試。企業(yè)內(nèi)各部門負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)相應(yīng)的設(shè)備選定和調(diào)試監(jiān)督。設(shè)備采購企業(yè)安排采購部門負(fù)責(zé)安排供貨商及招標(biāo)采購事宜、準(zhǔn)備相關(guān)的材料、設(shè)備運(yùn)輸由調(diào)度部門負(fù)責(zé)安排車輛解決。二、項目建設(shè)進(jìn)度項目實施分為啟動期、建設(shè)期和試產(chǎn)期（統(tǒng)稱建項目建設(shè)期），總計24個月，前期啟動期4個月（納入概算）。項目從2014年6月1日正式啟動，啟動期4個月主要完成項目規(guī)劃設(shè)計、編制可研報告、辦理環(huán)評手續(xù)，項目立項報批等施工前各種手續(xù)的報批工作及規(guī)劃驗線。2014年11月-2016年1-4月份完成建筑建設(shè)，2015年1-12月完成設(shè)備簽約談判，設(shè)備采購與制造；2016年1-4月份完成員工的崗前培訓(xùn)工作，設(shè)備安裝調(diào)試，設(shè)備驗收，并進(jìn)入試運(yùn)營期。2016年1-6月份進(jìn)行試運(yùn)行驗收。2016年6月份底試運(yùn)營期完畢。201具體的實施流程和進(jìn)度規(guī)劃如下圖所示：項目建設(shè)期詳細(xì)進(jìn)度計劃方案（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）四、項目管理本項目承辦單位為廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司，建設(shè)項目籌建指揮部，實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，直接對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，以確保項目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按進(jìn)度計劃安排的工期完成。1、項目的實施嚴(yán)格按照“項目法人制、招投標(biāo)制、施工監(jiān)理制”等原則進(jìn)行管理。2、實行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。對項目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接責(zé)任人，實行工程質(zhì)量終身追究制度。3、實行工程監(jiān)理制。項目建設(shè)過程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。4、嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過程中，接受總公司職能部門監(jiān)督、檢查，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的竣工驗收。5、嚴(yán)格項目資金管理。對項目資金實行專帳管理、?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪用和擠占。第九節(jié)主要研究結(jié)論要徹底解決如此規(guī)模龐大的老齡人口養(yǎng)老問題，緊靠政府的力量，明顯不足，急需進(jìn)行市場化運(yùn)作，吸引企業(yè)參與。為了更好的改善防城港市及周邊養(yǎng)老對象的生活條件，真正實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”，保證其健康快樂生活。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目發(fā)展目標(biāo)（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）項目投資建設(shè)集養(yǎng)老、休閑、娛樂、觀光、旅游、度假為一體的多功能、社會化、開放式的養(yǎng)老贍養(yǎng)服務(wù)場所。項目的建設(shè)，對帶動防城港市經(jīng)濟(jì)、解決廣西省及周邊地區(qū)養(yǎng)老問題、推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了積極推動作用。項目建設(shè)對防城港市經(jīng)濟(jì)和社會效益產(chǎn)的貢獻(xiàn)（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）項目有利于廣西省防城港市現(xiàn)代化建設(shè)，廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”。可以解決當(dāng)?shù)?500人的勞動就業(yè)，這對于防城港市的就業(yè)及社會穩(wěn)定十分有益。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目”綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見表廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目財務(wù)評價主要數(shù)據(jù)匯總表序號名稱單位數(shù)值備注1項目投入總資金萬元360000.01.1建設(shè)投資萬元300000.01.2流動資金萬元60000.02項目總投資萬元320000.02.1建設(shè)投資萬元300000.02.2鋪底流動資金萬元20000.03年營業(yè)收入（正常年份）萬元290000.04年總成本費(fèi)用（正常年份）萬元175018.35年經(jīng)營成本（正常年份）萬元154820.06年增值稅（正常年份）萬元27200.07年銷售稅金及附加（正常年份）萬元6380.08年利潤總額（正常年份）萬元123101.79所得稅（正常年份）萬元27150.410年稅后利潤（正常年份）萬元95951.311投資利潤率（％）％34.19%12投資利稅率（％）％41.86%13資本金投資利潤率（％）％38.47%14資本金投資利稅率（％）％48.96%15銷售利潤率（％）％42.45%16稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）％24.98%17稅前財務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）％30.40%18稅后財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）萬元258925.019稅前財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）萬元372930.020稅后投資回收期年5.52含建設(shè)期24個月21稅前投資回收期年5.05含建設(shè)期24個月22稅后投資回收期年3.52不含建設(shè)期24個月23稅前投資回收期年3.05不含建設(shè)期24個月24盈虧平衡點（生產(chǎn)能力利用率）％29.3（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）經(jīng)過財務(wù)測算和分析，本項目（全部投產(chǎn)后年平均值）年營業(yè)收入290000.0萬元，年利潤總額123101.7萬元，年稅后利潤95951.3萬元，所得稅27150.4萬元。項目稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為30.40%，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為24.98%，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（i=10％）372930.0萬元，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（i=10％）258925.0萬元；稅前投資回收期5.05年，稅后投資回收期5.52年，其中含建設(shè)試產(chǎn)期24個月。產(chǎn)能利用率為29.3%。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合效益示意圖（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）因此項目從財務(wù)角度分析是可行的。項目基本具有較高的盈利能力，盈虧平衡點較低，敏感性分析顯示項目盈利對各因素的敏感性較低，說明該項目可以抵抗一定的市場風(fēng)險。本項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目是一個具有技術(shù)密集型和勞動密集型雙重特點行業(yè)，不僅可以形成新的產(chǎn)業(yè)增長點，而且還可以創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，從緩解防城港市就業(yè)壓力，提高城市居民收入，增強(qiáng)地方財力等綜合社會效益考慮，項目實施非常重要，符合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。綜合評價，本項目社會效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，具有顯著的可行性，建議企業(yè)早日實施建設(shè)。第二章養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場分析第一節(jié)環(huán)保秸稈建材項目定位及計劃產(chǎn)能一、環(huán)保秸稈產(chǎn)品定位及優(yōu)勢分析廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司將成為亞洲地區(qū)最大規(guī)模的新型秸稈板材生產(chǎn)廠家，產(chǎn)品主要用于新農(nóng)村建設(shè)，養(yǎng)老地產(chǎn)的墻體材料；歌廳KTV隔音內(nèi)裝飾板材等領(lǐng)用，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到節(jié)能率為50％的《既有居住建筑節(jié)能改造標(biāo)準(zhǔn)》及《既有公共建筑節(jié)能改造標(biāo)準(zhǔn)》標(biāo)準(zhǔn)，公司集新型秸稈板材及夾層結(jié)構(gòu)開發(fā)、研制、生產(chǎn)與銷售四位一體的新型秸稈板材材料制造業(yè)骨干企業(yè)。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目產(chǎn)品應(yīng)用實例分析（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）公司成立后將成功創(chuàng)建秸稈建材新材料的研制平臺，并成立國家級新型秸稈板材工程實驗室，保持公司產(chǎn)品在全球范圍內(nèi)的技術(shù)領(lǐng)先優(yōu)勢，成為國內(nèi)第一家從規(guī)模到技術(shù)能向新農(nóng)村建設(shè)、養(yǎng)老地產(chǎn)穩(wěn)定批量供貨的民營企業(yè)。在商業(yè)上的效率和生產(chǎn)速度的提高給公司提供了進(jìn)入國際市場和與美國競爭并完全獨立的條件。在此同時，公司將根據(jù)市場需求的擴(kuò)展而擴(kuò)大生產(chǎn)。二、環(huán)保秸稈計劃產(chǎn)能廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“伊蒙（上思）休閑農(nóng)業(yè)和生態(tài)養(yǎng)老項目”，針對第四代新型秸稈板材進(jìn)行技術(shù)研發(fā)，并產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作。產(chǎn)能規(guī)劃為900萬㎡，單價為44.44元/㎡，營業(yè)額共計40000萬元。主要經(jīng)營種類及銷售收入如下圖：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司擴(kuò)建環(huán)保秸稈產(chǎn)能規(guī)劃表芳綸紙基蜂窩(萬㎡)單價（元/㎡）產(chǎn)量（萬㎡）預(yù)計營業(yè)收入（萬元）達(dá)產(chǎn)60%達(dá)產(chǎn)80%達(dá)產(chǎn)100%銷售總額（萬元）銷售總額（萬元）銷售總額（萬元）總計44.444590040000240003200040000（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司擴(kuò)建項產(chǎn)能規(guī)劃圖例分析（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）三、環(huán)保秸稈建材項目設(shè)備選型（一）環(huán)保秸稈建材設(shè)備選型原則本項目設(shè)備方案選擇依據(jù)產(chǎn)品和技術(shù)方案確定。應(yīng)該滿足以下基本要求：主要設(shè)備方案與擬定建設(shè)規(guī)模及生產(chǎn)工藝相適應(yīng)，以最大限度滿足項目投產(chǎn)后生產(chǎn)要求；主要設(shè)備之間、主要設(shè)備與輔助設(shè)備之間的能力相互配套；設(shè)備質(zhì)量、性能成熟，以保證生產(chǎn)的穩(wěn)定性和產(chǎn)品質(zhì)量；設(shè)備選擇在保證性能前提下，力求經(jīng)濟(jì)合理；選用設(shè)備應(yīng)符合國際最高標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。（二）環(huán)保秸稈建材主要設(shè)備選型本項目設(shè)備選型立足國際最高標(biāo)準(zhǔn)，提高設(shè)備數(shù)字化化、自動化水平，最大限度地保證產(chǎn)品質(zhì)量和提高生產(chǎn)率。原料處理工段（原料松解、除塵及面板處理）、板芯加工工段（熱床成型、熱固化）、成品后處理工段（冷卻、裁切）、成品包裝工段、檢測工段，有完善的設(shè)備管理制度，設(shè)備完好率在100%，利用率在98%以上。滿足了產(chǎn)品加工的需要，全部設(shè)備均需要按照生產(chǎn)要求，主要設(shè)備名稱及選型見下表：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目主要生產(chǎn)設(shè)備一覽表序號名稱型號數(shù)量單位功率（KW）備注100粗篩分工段CSCN-01-00壹套101原料拆包工作臺CSCN-01-011臺102皮帶運(yùn)輸機(jī)CSCN-01-021臺2.2103篩分機(jī)CSCN-01-031臺94104刮板運(yùn)輸機(jī)CSCN-01-041臺3105勻質(zhì)機(jī)CSCN-01-051臺9.5106刮板運(yùn)輸機(jī)CSCN-01-061臺3107粗篩分除塵系統(tǒng)CSCN-01-071套10.5200烘干工段CSCN-02-00壹套201烘干機(jī)CSCN-02-011臺4202烘干機(jī)除塵系統(tǒng)CSCN-02-021套20.7203熱交換機(jī)組CSCN-02-031臺18.5204刮板運(yùn)輸機(jī)CSCN-02-041臺3205勻質(zhì)機(jī)CSCN-02-051臺22206刮板運(yùn)輸機(jī)CSCN-02-061臺3207勻料器CSCN-02-071臺1.5300篩分與篩分工段CSCN-03-00壹套301除石喂料器CSCN-03-011臺1.5302除鐵器CSCN-03-021臺303篩分機(jī)CSCN-03-031臺110304原料氣流輸送機(jī)組CSCN-03-041套25305分離機(jī)CSCN-03-051臺5.5306螺旋輸送機(jī)CSCN-03-061臺2.2307螺旋輸送機(jī)CSCN-03-071臺2.2308斗式提升機(jī)CSCN-03-081臺2.2309氣動三通CSCN-03-091套310刮板運(yùn)輸機(jī)CSCN-03-101臺5.5400分離工段CSCN-04-00壹套401分料器CSCN-04-011臺402分離機(jī)CSCN-04-021臺1.5403螺旋輸送機(jī)CSCN-04-031臺2.2404原料氣流輸送機(jī)組CSCN-04-041套33405螺旋輸送機(jī)CSCN-04-051臺2.2406斗式提升機(jī)CSCN-04-061臺2.2407儲存?zhèn)}CSCN-04-071臺10.5408鋪料機(jī)CSCN-04-081臺409含水率測定儀CSCN-04-091臺410皮帶輸送機(jī)CSCN-04-101臺2.2411斗式提升機(jī)CSCN-04-111臺3412緩沖倉CSCN-04-121臺413螺旋輸送機(jī)CSCN-04-131臺3500廢料回收工段CSCN-05-00壹套501皮帶輸送機(jī)CSCN-05-011臺2.2502滑道CSCN-05-021臺503除鐵器CSCN-05-031臺504篩分機(jī)CSCN-05-041臺37505原料氣流輸送機(jī)組CSCN-05-051套14506斗式提升機(jī)CSCN-05-061臺2.2507碎料倉CSCN-05-071臺7.7508配料秤CSCN-05-081臺509緩沖倉CSCN-05-091臺510螺旋運(yùn)輸機(jī)CSCN-05-101臺2.2600鋪裝工段CSCN-06-00壹套601批量稱重倉CSCN-06-011臺602施膠混合倉CSCN-06-021臺9.7603噴水機(jī)CSCN-06-041臺0.37604鋪裝機(jī)CSCN-06-051臺8.62605鋪裝運(yùn)輸機(jī)CSCN-06-061臺1.5606散料回送機(jī)CSCN-06-071臺6.6607雙螺旋輸送機(jī)CSCN-06-081臺4608原料氣力輸送機(jī)組CSCN-06-091套9700預(yù)壓、熱壓工段CSCN-07-00壹套701預(yù)壓機(jī)CSCN-07-011臺22702預(yù)壓鏈條輸送機(jī)CSCN-07-021臺1.5703稱重皮帶輸送機(jī)CSCN-07-031臺1.1704進(jìn)板輸送機(jī)CSCN-07-041臺1.1705裝板機(jī)CSCN-07-051臺1.1706熱壓機(jī)CSCN-07-061臺707卸板機(jī)CSCN-07-071臺1.1708熱壓機(jī)液壓系統(tǒng)CSCN-07-081臺71709導(dǎo)熱油循環(huán)系統(tǒng)CSCN-07-091套15710出板輸送機(jī)CSCN-07-101套1.1711濾油加油機(jī)CSCN-07-111臺712廢板輸送機(jī)CSCN-07-121臺713回送輸送機(jī)CSCN-07-134臺3714升降輸送機(jī)CSCN-07-141臺1.1715熱壓機(jī)排氣罩CSCN-07-151臺11716襯板CSCN-07-1620張800鋸邊冷卻工段CSCN-08-00壹套801縱向進(jìn)板機(jī)CSCN-08-011臺1.1802縱向鋸板機(jī)CSCN-08-021臺22803縱向出板機(jī)CSCN-08-031臺804橫向進(jìn)板機(jī)CSCN-08-041臺805橫向鋸板機(jī)CSCN-08-051臺22806稱重臺CSCN-08-061臺807過橋輸送機(jī)CSCN-08-071臺808皮帶輸送機(jī)CSCN-08-081臺0.37809滾輪輸送機(jī)CSCN-08-091臺0.37810翻板冷板機(jī)CSCN-08-101臺0.75811出板機(jī)CSCN-08-111臺812液壓升降臺CSCN-08-121臺1.5900控制系統(tǒng)CSCN-09-00壹套901主生產(chǎn)線電控系統(tǒng)CSCN-09-021套902預(yù)處理工段電控系統(tǒng)CSCN-09-031套5.51000輔助系統(tǒng)CSCN-10-00壹套1001鋼結(jié)構(gòu)平臺CSCN-10-011套非標(biāo)，現(xiàn)場制作1002中心控制室CSCN-10-021套現(xiàn)場制作1003預(yù)處理控制室CSCN-10-031套現(xiàn)場制作1004安全護(hù)欄CSCN-10-041套1005管道滅火系統(tǒng)CSCN-10-051套41100砂光工段CSCN-11-00壹套1101推板機(jī)CSCN-11-011102液壓升降臺CSCN-11-021臺2.21103進(jìn)料輸送臺CSCN-11-031臺1.51104四砂架砂光機(jī)CSCN-11-041臺276.21105出料輸送臺CSCN-11-051臺1.51106液壓升降臺CSCN-11-061臺2.21200壓縮空氣系統(tǒng)CSCN-12-00壹套1201空壓機(jī)CSCN-12-012臺1202儲氣罐CSCN-12-022臺1203無熱再生干燥機(jī)CSCN-12-031臺1204壓縮空機(jī)管道CSCN-12-041300除塵工段CSCN-13-00壹套1301砂光機(jī)除塵機(jī)CSCN-13-011套1302風(fēng)機(jī)CSCN-13-021臺751303排料伐CSCN-13-031臺31305鋼架CSCN-13-051套非標(biāo)，現(xiàn)場制作1306生產(chǎn)線除塵機(jī)CSCN-13-061套1307風(fēng)機(jī)CSCN-13-071臺451308排料伐CSCN-13-081臺31309集塵室CSCN-13-091套1310鋼架CSCN-13-101套非標(biāo)，現(xiàn)場制作1311預(yù)處理除塵機(jī)CSCN-13-111套1312風(fēng)機(jī)CSCN-13-121臺5.51313關(guān)風(fēng)器CSCN-13-131臺31314除塵管道CSCN-13-141套非標(biāo)，現(xiàn)場制作1401康拜PLC控制和軟件1套進(jìn)口1402噴膠組件1套進(jìn)口1403噴脫模劑組件1套進(jìn)口（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）四、環(huán)保秸稈建材典型設(shè)備設(shè)計圖廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目典型設(shè)備設(shè)計圖（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）五、項目工藝流程本項目技術(shù)裝備引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)自行開發(fā)，建筑用紙面草板生產(chǎn)線，技術(shù)設(shè)備先進(jìn)、工藝可靠、自動化程度高、勞動強(qiáng)度低、設(shè)備價格適中，符合我國的國情。該生產(chǎn)線自動化程度高，在控制系統(tǒng)中引入了PCL微型計算機(jī)進(jìn)行集中自動控制及用傳感器對設(shè)備的主要參數(shù)進(jìn)行反饋，故障預(yù)警、原料溫度自動測量等功能，減少了對操作工人的技術(shù)水平要求；在機(jī)械系統(tǒng)中，提高了機(jī)組的可靠性，減輕了操作工人的勞動強(qiáng)度。該機(jī)組在技術(shù)上達(dá)到國際先進(jìn)水平。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司環(huán)保秸稈建材工藝流程（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）六、詳細(xì)工藝流程方案選料、備料：選擇長度為150-1000mm（長度小于150mm的短草的數(shù)量應(yīng)少于25%），含水量在8-18%之間的稻草或麥草，打成5公斤左右的草捆；上草：由相對運(yùn)轉(zhuǎn)的兩個金屬輥將未開捆的草捆運(yùn)到開束機(jī)中；開束：用錘式開束機(jī)將草捆打開，將稻草桿分布厚度均勻，并同時除去雜質(zhì)；散草運(yùn)輸：由鏈條式輸送機(jī)送至步進(jìn)機(jī)，將打散分布的合格散料運(yùn)到進(jìn)料斗中；喂料：由人字形端頭的往復(fù)式?jīng)_頭將散草運(yùn)到成型機(jī)中；沖壓成型：稻草在喂料斗的底部由人字形端頭的往復(fù)式?jīng)_頭被送入沖壓室，在壓床的腔體中同時受到?jīng)_頭的擠壓和床體的作用，壓力為25公斤/c㎡，形成密實的草板坯；草板坯加熱定型：草板坯進(jìn)入“前熱床”，在床體擠壓和上下板面200oC加熱下進(jìn)一步成型。壓力為50公斤/c㎡，時間為120秒，（必須保證加熱時間，否則，稻草不能產(chǎn)生足夠的植物膠，使草板坯膠化固化；）涂膠后加熱固化：將固化成型的草坯引入“后熱床”，將預(yù)先涂樹脂的上下層護(hù)面紙覆在草坯上，涂膠量為0.5公斤/平方米,要求后熱床溫度100℃。將護(hù)面紙壓緊壓實在草坯上，在“后熱床”冷卻運(yùn)輸：對成型的草板進(jìn)行空氣冷卻并運(yùn)輸?shù)角蟹謾C(jī)中；切分定尺：對冷卻后的連續(xù)草板進(jìn)行定尺橫向切分，切分長度可隨時按需求調(diào)整；縱向增強(qiáng)：在草板中橫向加入特制管材來提高縱向強(qiáng)度；封端：自動封邊機(jī)將板兩端的切斷口用預(yù)先涂有樹脂膠的封端板材將草板的端部牢牢的粘住。至此，稻草板的生產(chǎn)流程即告完成。產(chǎn)品碼垛后用叉車送至倉庫存放。第二節(jié)環(huán)保秸稈板房項目規(guī)模與內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模秸桿房老年公寓總體規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容由養(yǎng)老生活區(qū)、養(yǎng)生康復(fù)區(qū)、休閑娛樂區(qū)和附屬配套區(qū)三大園區(qū)組成。主要功能包括為老年人開展生活照料、健身娛樂、養(yǎng)生康復(fù)、小型醫(yī)療、老年大學(xué)、生態(tài)采摘、配套商業(yè)、酒店公寓、精神慰藉、心理咨詢等方面服務(wù)。項目區(qū)新建老年公寓1700余間（套），將容納約3000張床位，可解決3000余位老年人的養(yǎng)老住宿問題。二、建設(shè)內(nèi)容秸桿房老年公寓建設(shè)內(nèi)容主要包括：養(yǎng)老生活中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)生康復(fù)中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心、老年再創(chuàng)業(yè)等，同時，充分利用建筑空間，科學(xué)合理地配套完善功能齊全的附屬設(shè)施，修建超市、噴泉、中央景觀、健康步道、健身場地、養(yǎng)生基地、醫(yī)療基地、地面停車場、文化娛樂活動室等多個功能園區(qū)。整個園區(qū)布局合理、設(shè)施完備，景觀優(yōu)雅、交通便捷，安全防范措施到位，建筑密度37.5%，容積率0.75，綠化率45%.三、養(yǎng)老生