天津市雍陽廣場項(xiàng)目可行性研究報告

####市雍陽廣場項(xiàng)目可行性研究報告中房####海房地產(chǎn)有限公司二零零七年一月

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 -1-1.1項(xiàng)目名稱 -1-1.2項(xiàng)目地點(diǎn) -1-1.3項(xiàng)目性質(zhì) -1-1.4項(xiàng)目承辦單位 -1-1.5主要依據(jù)的法規(guī)、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) -1-1.6研究范圍 -3-1.7項(xiàng)目研究過程 -3-1.8項(xiàng)目概況 -4-1.9投資估算及融資方案 -5-1.10主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) -6-1.11生態(tài)效益與社會效益分析 -6-1.12研究結(jié)論及建議 -7-第二章項(xiàng)目提出的理由及必要性 -9-2.1項(xiàng)目提出的理由 -9-2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 -11-第三章項(xiàng)目建設(shè)條件分析 -15-3.1自然條件概況 -15-3.2歷史人文概況 -16-3.3社會經(jīng)濟(jì)概況 -17-3.4旅游區(qū)位分析 -18-3.5可進(jìn)入性分析 -19-3.6龍駒古寨文化旅游區(qū)發(fā)展判斷 -20-3.7工程技術(shù)條件分析 -21-第四章旅游資源概述 -23-4.1旅游資源的單體分類 -23-4.2旅游資源的空間分布 -23-4.3資源綜述 -23-4.4主要資源單體描述 -26-4.5旅游資源綜合評價 -29-第五章市場研究 -31-5.1丹鳳縣客源市場現(xiàn)狀 -31-5.2市場破局 -31-5.3市場定位 -32-5.4客源市場細(xì)分 -33-5.5市場預(yù)測 -35-第六章項(xiàng)目總體規(guī)劃概述 -36-6.1旅游區(qū)總體戰(zhàn)略 -36-6.2旅游區(qū)總體定位 -38-6.3空間布局與旅游亞區(qū)的定位 -40-第七章基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案 -42-7.1基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀 -42-7.2道路交通建設(shè)方案 -43-7.3電力電信建設(shè)方案 -47-7.4給排水建設(shè)方案 -51-7.5環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)方案 -54-第八章生態(tài)環(huán)境與旅游資源保護(hù) -57-8.1生態(tài)環(huán)境保護(hù)方案 -57-8.2人文環(huán)境保護(hù)方案 -60-第九章節(jié)能降耗措施 -63-9.1相關(guān)法律及設(shè)計規(guī)范 -63-9.2節(jié)能降耗措施 -63-第十章景區(qū)安全與防災(zāi) -65-10.1消防方案 -65-10.2抗震設(shè)計 -66-10.3地質(zhì)災(zāi)害防治 -66-10.4防洪規(guī)劃 -67-10.5其它防災(zāi)系統(tǒng) -67-10.6旅游安全 -68-第十一章組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置 -69-11.1組織機(jī)構(gòu) -69-11.2人力資源保障 -69-第十二章項(xiàng)目管理及進(jìn)度安排 -71-12.1項(xiàng)目管理 -71-12.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計劃 -71-12.3實(shí)施措施 -71-第十三章投資估算與資金籌措 -73-13.1投資估算的依據(jù) -73-13.2投資估算表編制說明 -73-13.3投資估算 -73-13.4融資方案 -79-13.5資金使用計劃 -80-13.6項(xiàng)目建設(shè)順序表 -81-第十四章財務(wù)分析和國民經(jīng)濟(jì)評價 -84-14.1財務(wù)評價指標(biāo)的選取 -84-14.2財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取 -84-14.3經(jīng)營收入測算 -84-14.4經(jīng)營成本測算 -85-14.5財務(wù)分析評價表 -86-14.6財務(wù)分析評價 -95-14.7不確定性分析 -97-14.8財務(wù)分析評價結(jié)論 -99-14.9國民經(jīng)濟(jì)評價 -100-第十五章社會評價 -106-15.1社會影響分析 -106-15.2社會互適性分析 -108-15.3項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) -108-第十六章結(jié)論與建議 -110-16.1結(jié)論 -110-16.2建議 -111-附圖：

第一部分、區(qū)域總體環(huán)境分析武清區(qū)總體經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況武清區(qū)整體社會經(jīng)濟(jì)情況武清區(qū)歷史悠久，位于京津兩大城市之間，自古以來即為交通要道，素有“京津走廊”之稱。全區(qū)區(qū)域面積1574平方公里，其中耕地面積137萬畝，占土地面積的58％。全區(qū)轄19個鎮(zhèn)，5個鄉(xiāng)，5個街道辦事處，741個村。楊村為區(qū)政府所在地。2005年全區(qū)GDP產(chǎn)值為165億元，財政收入25億元。武清區(qū)位于####市西北部，東與####市寶坻區(qū)、寧河縣搭界、南與####市北辰區(qū)、西青區(qū)、河北省霸州市相連，西與河北省廊坊市安次區(qū)接壤，北與北京市通州區(qū)、河北省廊坊市香河縣比鄰。城區(qū)楊村鎮(zhèn)距####市區(qū)25公里，距首都北京75公里，距####塘沽新港75公里。京津兩大城市廣闊的市場、信息、科技等條件，為武清經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大發(fā)展?jié)摿ΑＮ淝鍏^(qū)境東北部的武清凹陷是####市主要的儲油點(diǎn)構(gòu)造之一、油層多、儲量大、油質(zhì)好。地?zé)岙惓^(qū)面積為130平方公里，已成功開采了8眼地?zé)峋?，井口出水溫度?5度左右，水質(zhì)弱堿性，綜合利用前景非?？捎^。境內(nèi)西北部有較為豐富的優(yōu)質(zhì)煤儲藏。華北、京津塘兩大電網(wǎng)越境而過,全區(qū)有綜合變電站18座，其中220千伏變電站1座，110千伏變電站5座，年供電量6億千瓦時。區(qū)境內(nèi)公路、鐵路縱橫交錯。京九支線、京山、津薊鐵路干線從境內(nèi)穿過，并設(shè)有6個客貨站。公路有京津、京福等12條國家級干線。京津塘高速公路自西北向東南斜貫區(qū)境43公里，并在城區(qū)北側(cè)設(shè)有上下道口。境內(nèi)有區(qū)級、鄉(xiāng)村公路635條，公路總長度1425公里。全區(qū)形成干支相連、四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。更有幾年內(nèi)通車的第二條京津高速及京津城際鐵路,交通具有極大優(yōu)勢。武清區(qū)處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶，屬國務(wù)院首批沿海開放縣之一。城區(qū)楊村鎮(zhèn)（項(xiàng)目所在地）是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)文化中心，控制規(guī)劃面積80平方公里，建成區(qū)面積14平方公里。城內(nèi)道路骨架基本形成，水、電、通訊設(shè)施完善。城區(qū)人均綠地面積12平方米，學(xué)校、醫(yī)院、公交客運(yùn)、文化館、圖書館、體育館、影劇院、公園等公共服務(wù)設(shè)施較為完備。有5個鎮(zhèn)分別被國家建設(shè)部和####市確定為小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)，并已初具規(guī)模。全區(qū)農(nóng)民人均居住面積22.74平方米。今年1至8月，武清區(qū)GDP共完成78.5億元，財政收入達(dá)9.06億元，分別比去年同期增長15.4%和40.4%。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展正是得益于該區(qū)強(qiáng)大的交通網(wǎng)絡(luò)。該區(qū)抓住京津塘高速公路二線、京津城際軌道、京滬高速公路正線以及103國道拓寬改造工程實(shí)施的機(jī)遇，借勢建設(shè)適合自身發(fā)展的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，確立了以國家主干道路為依托、以鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域路網(wǎng)為輻射、以“九橫九縱”為骨架的開放式區(qū)域路網(wǎng)貫通工程體系。自路網(wǎng)貫通工程啟動以來，該區(qū)已完成了103國道拓寬改造等多條市、區(qū)重點(diǎn)道路建設(shè)任務(wù)，新建、改建公路總里程達(dá)145公里。今年，該區(qū)又相繼啟動了7條共計120公里的市、區(qū)重點(diǎn)道路建設(shè)工程，到明年年底，該區(qū)公路總里程將達(dá)2103公里。楊村鎮(zhèn)簡介項(xiàng)目所在的楊村鎮(zhèn)位于武清區(qū)東南部，京津塘高速公路與京山鐵路之間，夾京杭大運(yùn)河成鎮(zhèn)。聚落呈長方形，南北走向。面積25平方公里。北運(yùn)河、京津公路縱貫鎮(zhèn)中．轄7個自然村，一個鎮(zhèn)。根據(jù)####市最新人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以武清、北辰為中心的北部地區(qū)占####市人口流入總比重的25.73%.,近年來，隨著武清經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，這一比重逐年增加。工商業(yè)和飲食服務(wù)業(yè)發(fā)展很快。鎮(zhèn)內(nèi)主要企業(yè)有化工、機(jī)械、建材、木制品、食品、紡織、服裝，制革，造紙等。外地駐楊村單位有中船總公司####儲運(yùn)公司、水電部基礎(chǔ)公司、郵電部####通信設(shè)備廠楊村分廠，中農(nóng)公司津農(nóng)采購站楊村倉庫、####市化肥農(nóng)藥公司楊村倉庫、市外貿(mào)土產(chǎn)倉庫、市土產(chǎn)進(jìn)出口公司土產(chǎn)加工廠楊村倉庫、####市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料公司楊村倉庫，津五市政公司——市政公司法國博聶公司聯(lián)合體、####煙草肥實(shí)驗(yàn)廠、內(nèi)蒙古阿爾山制本廠、廊坊市煤礦機(jī)械廠、廊坊地區(qū)設(shè)備修造廠、廊坊地區(qū)修試所，楊村農(nóng)藥庫、廊坊地區(qū)棉麻庫，####師專楊村分校等。武清開發(fā)區(qū)簡介####武清開發(fā)區(qū)（位于本項(xiàng)目東北方向）是1991年12月批準(zhǔn)設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積24.8平方公里，由生活區(qū)、中心區(qū)和工業(yè)區(qū)組成。1992年6月23日奠基起步建設(shè)。目前，一期6.4平方公里已開發(fā)完畢，擺滿項(xiàng)目，二期6.9平方公里正在招商建設(shè)中。至2004年底，累計投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金13.5億元。建成天鵝湖溫泉度假村、海關(guān)培訓(xùn)中心、棲仙溫泉公寓、英華學(xué)校、創(chuàng)新大樓等一批配套服務(wù)設(shè)施；引入了海關(guān)、工商、稅務(wù)、公安、金融、保險、人才市場、物流公司、律師事務(wù)所等管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，形成了完善的支撐服務(wù)體系。武清開發(fā)區(qū)地處京津之間，位于京津塘高速公路71公里處。是中國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心。區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。如果以武清開發(fā)區(qū)為中心,在100公里半徑的國土范圍內(nèi),有北京、####兩座直轄市的全部和河北省的部分省、市,常住人口3000萬；500公里為半徑的國土范圍內(nèi),有100萬人口以上的城市11座,常住人口2億多,占全國總數(shù)六分之一，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全國的五分之一。因此。這一地區(qū)是中國北方產(chǎn)業(yè)和人口高度密集,城市集中,交通便利,工商業(yè)發(fā)達(dá),市場容量巨大的黃金地帶。目前，已有來自美國、丹麥、瑞典、芬蘭、德國、日本、韓國以及臺灣、香港等21個國家和地區(qū)的500余家企業(yè)投資建廠，形成了電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、機(jī)械制造、汽車及零部件五個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。武清開發(fā)區(qū)正在按照“超前建設(shè)、全面接軌、聚集優(yōu)勢、持續(xù)發(fā)展”的發(fā)展思路，加快二期6.9平方公里建設(shè)、招商步伐，力爭用十年時間將武清開發(fā)區(qū)建設(shè)成為京津之間最具實(shí)力，最具競爭力的園林式、現(xiàn)代化、科技工業(yè)新城區(qū)。已入駐的知名企業(yè)包括：####三星視界有限公司；LG化學(xué)（####）有限司；LG塑鋼門窗（####）有限公司，LG新型建材（####）有限公司；丹佛斯（####）有限公司，麥格昆磁（####）有限公司；艾爾姆玻璃纖維制品（####）有限公司；功學(xué)社（####）有限公司；####天獅集團(tuán)有限公司；####華住金屬有限公司；伊都錦時裝（####）有限公司；瑞特格散熱器（####）有限公司；大真空（####）有限公司；南玻工程玻璃（####）有限公司；愛默生過程管理（####）有限公司；美卓戴納派克壓實(shí)鋪攤（####）有限公司；光寶電子（####）有限公司。武清開發(fā)區(qū)交通便捷，連接北京、####兩大直轄市的京津塘高速公路在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有出入口，沿高速公路去北京、####、####港和####濱海國際機(jī)場車程均在40分鐘以內(nèi)；距北京機(jī)場90公里，60分鐘即可到達(dá)。京滬、京保高速公路在開發(fā)區(qū)周邊通過，京滬高速公路正線在開發(fā)區(qū)西側(cè)設(shè)有出口：將于2006年通車，京津第二高速公路在開發(fā)區(qū)北側(cè)設(shè)有出口，將于2007年通車，京津城際鐵路客運(yùn)專線在開發(fā)區(qū)南側(cè)建有車站，將于2008年北京奧運(yùn)會前通車。周邊另有津圍（####—圍場）、京津（北京—####）、京福（北京—福州）等十幾條國家級干道公路。京滬（北京—上海）、京山（北京—山海關(guān)）、京九（北京—九龍）和津薊（####—薊縣）鐵路在開發(fā)區(qū)附近經(jīng)過，并設(shè)有客貨站。項(xiàng)目位置開發(fā)區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目位置總規(guī)劃面積24.8平方公里一期開發(fā)面積6.4平方公里，由5平方公里的產(chǎn)業(yè)區(qū)、0.8平方公里的中心區(qū)和1.4平方公里的生活區(qū)構(gòu)成。1992年6月奠基起步，2002年7月建成。二期開發(fā)面積6.9平方公里，按照“超前建設(shè)、全面接軌、聚集優(yōu)勢、持續(xù)發(fā)展”的發(fā)展思路，2003年10月完成全部基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并開始招商，計劃用3-4年的時間完成全部招商。三期開發(fā)面積5.9平方公里，計劃在2010年前建設(shè)完成。這里風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境宜人，人文景觀豐富多彩，楊村小世界、封神宮、北方射擊場、南湖東園、港北森林公園，天鵝湖渡假村等景點(diǎn)和娛樂場所，吸引著各地游客。私營經(jīng)濟(jì)區(qū)目前已有注冊企業(yè)500多家，區(qū)屬企業(yè)涉及建筑、建材、印刷、制衣、制藥、化妝品、食品、機(jī)械制造、汽車配件、以及商貿(mào)等眾多行業(yè)。截止到目前，經(jīng)濟(jì)區(qū)累計吸納入?yún)^(qū)、注冊企業(yè)887家，注冊資金9.8億元，實(shí)現(xiàn)各種稅收3.4億元。僅今年1-8月份就吸納注冊企業(yè)71家，注冊資金1.02億元，其中外埠資金0.8億元；實(shí)現(xiàn)三級稅收7000萬元，其中鎮(zhèn)級稅收4969萬元，占全年稅收任務(wù)的79%。世界500強(qiáng)企業(yè)中有6家已在此投產(chǎn)7個項(xiàng)目，直接安排就業(yè)4.1萬人，間接就業(yè)3萬余人。小結(jié)武清由于其區(qū)位位于京津之間，由于其臨京津塘高速公路及二線、京津城際軌道、京滬高速公路正線以及103國道，隨著京津城市圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，武清的樞紐作用將越來越明顯。未來區(qū)域的發(fā)展前景非常光明。項(xiàng)目所在的楊村是武清的中心，是武清政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是武清最發(fā)達(dá)的地區(qū)，由于其緊鄰高速出口，轄區(qū)內(nèi)又有國家級的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，未來發(fā)展前景良好。項(xiàng)目緊鄰的武清開發(fā)區(qū)，是國家級的開發(fā)區(qū)，對于武清區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)帶動性非常明顯。開發(fā)區(qū)大量就業(yè)人口將是商業(yè)非常重要的,持續(xù)性的客戶,開發(fā)區(qū)未來的發(fā)展將極大地支持商業(yè)的發(fā)展。宏觀總體來說，項(xiàng)目所在的大區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況良好，具有高度的成長性和發(fā)展能力。其未來商業(yè)的發(fā)展將建立在其“交通樞紐”作用上。

武清區(qū)人口狀況武清現(xiàn)狀的人口調(diào)查武清全區(qū)總?cè)丝?5萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口13萬人，農(nóng)業(yè)人口72萬人。有漢、回、蒙古、滿、朝鮮、苗、壯、土家等23個民族，少數(shù)民族人口1.1萬人，占總?cè)丝诘?.4％。人均耕地面積1.7畝，人口密度為505人／平方公里。2007-2012武清人口預(yù)計為100萬人。私人汽車擁有的普及性武清私人汽車擁有的數(shù)量比較少，品牌也多集中于中低檔品牌。擁有私人汽車的主要為開發(fā)區(qū)的中高層管理人員、武清私營企業(yè)主等等中高收入的人群。目前武清人的主要交通工具仍是公共汽車、自行車。小結(jié)武清主要由農(nóng)業(yè)人口構(gòu)成，這在短時期內(nèi)是很難改變的情況，因此如果做主要覆蓋武清及周邊地區(qū)的商業(yè)，需要更多地考慮到眾多農(nóng)業(yè)人口的需求極其需求檔次。項(xiàng)目所在的楊村是武清的中心，是武清非農(nóng)業(yè)人口最集中的地區(qū)，也是武清高收入人口最集中的地區(qū)，因此在商業(yè)的定位當(dāng)中，可多加入一些非農(nóng)業(yè)人口需求的考慮。

武清人口的數(shù)量級，人口的構(gòu)成以及收入情況決定，其本地商業(yè)的發(fā)展階段尚處于比較低層次。對于基于汽車的大型SHOPPINGMALL的支持目前階段還不夠。目前階段主要處于商業(yè)集市、百貨的階段。隨著交通樞紐作用的逐漸體現(xiàn)，根據(jù)未來人口增加的預(yù)計，5年至5年以上才能夠達(dá)到中大型購物中心、大型專業(yè)賣場的階段。

第二部分、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程分布有國營和集體百貨商場及門市部46處，商業(yè)飲食服務(wù)中心16個，個體攤點(diǎn)星羅棋布。武清的商業(yè)主要集中在武清政治經(jīng)濟(jì)文化的中心——楊村鎮(zhèn)。各業(yè)態(tài)發(fā)展情況武清商業(yè)類業(yè)態(tài)方面主要是商業(yè)街（集市）、百貨商場、超市、餐飲、娛樂。商業(yè)街（集市）主要是大橋東道的雍陽舊商業(yè)一條街。主要經(jīng)營服裝鞋帽，箱包飾品等等。定位于中低檔，經(jīng)營狀況良好，人流量非常大，主要靠流水量盈利?？土鱽碓从谖淝灞镜丶爸苓吳钒l(fā)達(dá)的區(qū)縣。百貨商場主要有兩家，一個是二百，一個是友誼商場。目前都在103國道東側(cè)的中信廣場。但是在雍陽新商業(yè)街建成之后，二百將回遷至雍陽新商業(yè)街。友誼商場定位于高檔，經(jīng)營狀況非常不理想。二百定位于中檔，經(jīng)營狀況尚可。最大的超市為家樂超市，位于開發(fā)區(qū)南側(cè)住宅區(qū)集中的區(qū)域。由于沒有通公交，目前到達(dá)性上比較差?？土髁坎淮蟆＝?jīng)營狀況比較一般，客戶主要為開發(fā)區(qū)工作人員和武清中高收入有車一族。中型超市分布在中信二百處，普通的小超市則星羅棋布在各處。雍陽舊商業(yè)街附近有不少家。餐飲方面主要集中在餐飲一條街，有北京烤鴨，普通家常菜，平價海鮮等等。店面數(shù)量不是很多，主要為中低檔。開發(fā)區(qū)內(nèi)部有一些質(zhì)量和檔次都比較好的餐廳。有各種中式的餐廳，還有民族特色的如蒙古烤肉，吸引了不少開發(fā)區(qū)高收入階層的客戶。最高檔的餐飲店面在中信廣場，目前未開張。娛樂主要集中在徐官屯。主要為足療、按摩、夜總會和KTV。低、中、高檔混雜，很多是面向開發(fā)區(qū)韓國客人的。一條街已形成氣候比較成熟。目前基本能夠容納武清區(qū)的需求。除非檔次特別高特別有特色的新娛樂城開張，否則比較難以改變已經(jīng)形成的在徐官屯娛樂消費(fèi)習(xí)慣。小結(jié)武清現(xiàn)狀商業(yè)的形成是比較自然自發(fā)的。并不是經(jīng)過嚴(yán)格的規(guī)劃。主要的商業(yè)集中地是由農(nóng)村集市發(fā)展而來。主要的娛樂集中地是由開發(fā)區(qū)帶動起來。武清目前已經(jīng)有自身成型的商業(yè)小氣候。雖然發(fā)展水平不高，但是業(yè)態(tài)還是比較齊全的。目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較凌亂，缺少一個整合和梳理。武清商業(yè)目前滿足的是武清本地及周邊欠發(fā)達(dá)區(qū)域的客戶。是非常本地化的商業(yè)，雖然是京津之間的要沖，但是完全沒有發(fā)展到成為過路經(jīng)濟(jì)樞紐的地步。發(fā)展到這個地步至少還需要5年的時間。區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析發(fā)展階段由于目前武清發(fā)展的階段決定了，目前仍處于集市、商業(yè)街形態(tài)商業(yè)這種比較初級的階段。整個武清成規(guī)模的商業(yè)主要是靠楊村大橋東道商業(yè)街帶動。百貨經(jīng)營情況普遍一般。特別是高檔商場，目前消費(fèi)比較乏力。第一是缺乏高檔次的基礎(chǔ)消費(fèi)人群，二是由于其近臨北京####，高檔次的消費(fèi)人群也更傾向于在大城市中進(jìn)行高檔品的消費(fèi)。消費(fèi)者基本情況在消費(fèi)者層面，目前，僅武清開發(fā)區(qū)和18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)小區(qū)就已吸納勞動就業(yè)6.4萬多人。另一方面，全區(qū)從事農(nóng)業(yè)流通、私營企業(yè)以及個體工商業(yè)主等有近4萬人，1至9月這些人的人均收入近1萬元，有力地帶動了農(nóng)民人均收入水平的提高，這些都是商業(yè)街重要的消費(fèi)者來源。但是目前，中低收入人口還是占到壓倒性多數(shù)，消費(fèi)水平普通。主要購買中低檔品，尚未形成強(qiáng)烈的品牌意識，價格敏感度高。 高階消費(fèi)者傾向于在####或北京進(jìn)行高檔品的購買，餐飲娛樂則就近完成。這部分人員的數(shù)量由于開發(fā)區(qū)的存在還是比較多的，但是在購物類消費(fèi)上對于武清的貢獻(xiàn)卻不是特別大。主要成規(guī)模商業(yè)發(fā)展分析A、雍陽舊商業(yè)街業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)主要是以服裝種類為主的一條商業(yè)街。商業(yè)街包含的店面種類為：服裝服飾60%，鞋帽15%，雜貨5%，影樓5%，餐飲排擋5%，音像2%，金銀飾品2%，金融及其他服務(wù)2%，鐘表眼鏡1%，美容美發(fā)1%，其他2%。商業(yè)街的人氣主要來源于中低檔服裝服飾，商業(yè)街其實(shí)就是武清的服裝服飾一條街。檔次并且中低檔次的產(chǎn)品種類占有目前市場商業(yè)的80％左右，中高檔次的各類產(chǎn)品占20％左右。服裝價格主要在30-80元之間，鞋的價格主要在50-100元之間。箱包的價格在20-50元之間。產(chǎn)品來源于北京、溫州、廣州等地的批發(fā)中心?；緵]有知名品牌。品牌店也以中低檔品牌為主，時尚品牌如柏仙多閣、美特斯幫威等等。其他品牌如雅鹿羽絨、鴨鴨羽絨等等。品牌店只占10%以下的分額。店鋪情況從商業(yè)街商戶的投資規(guī)模較小面積的占有比率為85％左右，多數(shù)面積以10-30平米左右的商鋪進(jìn)行租賃。租賃的價格差別比較大，從15000/年/鋪-80000/年/鋪不等。出租的價格目前按照租戶的承受能力尚比較能夠接受。南北向主街租金高。東西向支路客流量驟減租金低廉。進(jìn)深小面寬大的鋪位租金高，進(jìn)深深的鋪位租金低。臨街面小商鋪?zhàn)饨鸶?，商場?nèi)鋪位租金低。如果從商戶購買商鋪的能力看，承受的價位應(yīng)該在12000元/平米左右完全可以接受。目前商業(yè)街鋪位基本為租賃，不能進(jìn)行購買。主要的出租人為國家工商局，中國建設(shè)銀行以及各個醫(yī)院的門面房進(jìn)行整改出租。還有一部分屬于個人搭建房屋出租。商業(yè)街商鋪主要為私營/個體、小面積、中低檔產(chǎn)品的商鋪，詳細(xì)情況列表如下：商業(yè)街業(yè)態(tài)面積（㎡）租金（年付）以及類型客流量情況裝修情況客戶定位亨得利眼鏡店國營較少精裝修中高檔春園商場200-300私營較多初步裝修中低檔騰盛褲業(yè)150私營較少簡裝修中檔大明眼鏡160國營較少精裝修中高檔2元超市702.5萬/年較多無裝修低檔中天金麒麟金飾有限公司200國營較少精裝修高檔波司登專賣120私營流量中等精裝修中高檔金銀回收203萬/年適中簡裝修中檔夏日床上用品203萬/年較少初步裝修中低檔蛋糕房10個體較多初步裝修中檔童裝15個體較多簡裝修中低檔鑫利華商城（以服裝為主）1000攤位8000/年門面房3萬/年較多簡裝修中低檔愛雅內(nèi)衣12個體較少初步裝修中檔千禧鞋業(yè)163萬/年流量適中初步裝修中低檔金榮化妝品223萬/年較少精裝修中高檔大宇男裝254.5萬/年較少簡裝修中高檔天雨影樓28國營很少初步裝修中檔匯隆皮衣超市（已服裝為主）2000攤位8000/年門面房3萬/年很多簡裝修中檔東方紅照相館60國營很少簡裝修中檔千足鞋業(yè)12個體較多簡裝修中低檔四季鮮花店12個體較多初步裝修中高檔紅豆襯衫12個體較少初步裝修中檔森呢寶貝童裝15個體較少初步裝修中檔龍達(dá)飛服飾13個體較少簡裝修中檔亮麗服裝店13個體較少簡裝修中低檔東旺鞋業(yè)130國營較少簡裝修中低檔嘉泰鞋業(yè)350國營較少精裝修中高檔柏仙多格（服裝專賣）1208萬/年適中精裝修中高檔吉祥商城600攤位8000元/年門面房3.5萬/年較多初步裝修中檔花無缺花店80個體適中簡裝修中高檔褲子連鎖（50元）204萬/年適中初步裝修中檔小天使童裝專賣8個體較少初步裝修中低檔溫拿服飾20個體較多簡裝修中檔嘉隆鞋業(yè)300攤位適中初步裝修中低檔完美化妝品城15個體較少簡裝修中檔韓國女生飾品店15私營適中簡裝修中高檔世紀(jì)之星購物廣場400國營適中精裝修中高檔紅日服裝市場400國營適中精裝修中檔雍景超市120國營較少精裝修中高檔健寧服裝屋15個體較多初步裝修中低檔百貨超市（1.2.5）15個體較多無裝修中低檔流行風(fēng)飾品20個體適中簡裝修中檔金蘋果服飾60個體適中簡裝修中檔調(diào)皮仔服裝15個體適中簡裝修中低檔成禧婚紗超市35個體較少簡裝修中檔月亮兒童服裝15個體適中初步裝修中檔華倫天奴（服裝專賣）60代理適中精裝修中高檔####維特黃金珠寶260國營較少精裝修高檔鈴木摩托車專賣60-70代理較少初步裝修高檔德利襪子帽子專賣30私營適中初步裝修中低檔美特斯．邦威100代理適中精裝修中高檔莊馳羽絨服120廠家直銷較多簡裝修中高檔美廉美休閑超市110私營適中初步裝修中檔夏日依戀休閑160私營較少簡裝修中檔吉諾爾個性休閑10個體適中初步裝修中低檔國強(qiáng)褲子行12個體較少初步裝修中低檔以純服裝30代理適中精裝修中高檔華隆商場服裝30私營較少初步裝修中低檔新時尚服飾12個體較少初步裝修中檔大明眼鏡經(jīng)銷店70國營較少精裝修中高檔華聯(lián)家電50代理較少初步裝修高檔曼灑服飾20個體較少初步裝修中低檔維美電器70代理較少初步裝修高檔萬隆褲業(yè)超市60私營較少簡裝修中高檔新大洲本田摩托車110代理較少初步裝修高檔亮人兒化妝品批發(fā)90私營較少簡裝修中高檔濱江褲業(yè)120私營較少初步裝修中低檔鵬程鞋業(yè)15個體較少初步裝修中低檔大光明配鏡30國營較少精裝修中高檔華龍金店60國營較少精裝修高檔客流量占地面積較大，室內(nèi)裝修較好、產(chǎn)品檔次較高的客戶流量少（主要是購買力有限），例如國營單位的眼鏡店和黃金店，其室內(nèi)裝修較好屬于當(dāng)?shù)刂懈邫n次產(chǎn)品，白天以及夜晚的客戶流量也不大，成交量較少?？土髁科骄?-2人/分鐘。商業(yè)街主街客流量大，臨街一般店面高峰期15-25/人每分鐘。平均8-12人/分鐘。商場內(nèi)（吉祥商場）的人流量經(jīng)統(tǒng)計5分鐘進(jìn)入客戶41人，出32人，平均14.6人/分。消費(fèi)者構(gòu)成及需求商業(yè)街購買的人群主要為周邊居住的居民、楊村北面區(qū)縣的居民、外來?xiàng)畲遄鲂”旧獾娜巳?、?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的基層人員。他們收入不高，為數(shù)眾多，認(rèn)可和接受目前商業(yè)街的消費(fèi)產(chǎn)品價格和定位?？蛻魧δ壳暗闹苓叚h(huán)境產(chǎn)生質(zhì)疑，現(xiàn)狀環(huán)境較臟較亂，希望整改后的一條街環(huán)境更好，配套設(shè)施更多元化，特別是能夠增加符合大眾口味的中低檔特色餐飲或快餐，但商品的價格和消費(fèi)符合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨蠹纯?。由于價格敏感度相當(dāng)高，價格的變化則會導(dǎo)致客流劇烈的損失。B、中信廣場業(yè)態(tài)及概況中信廣場位于####市武清城區(qū)京津公路東側(cè)，振華道南側(cè)，團(tuán)結(jié)路西側(cè)，三號道北側(cè)，項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積152206平方米，總建筑面積168000平方米，是集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的大型商業(yè)中心，是武清區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，同時也是武清大運(yùn)河改造和城區(qū)商務(wù)中心開發(fā)的一個重要節(jié)點(diǎn)。廣場總體規(guī)劃分為六個區(qū)：A區(qū)：由家世界商城和東方之珠組成家世界商城：毗鄰京津公路，地上建筑四層，地下一層，與中信廣場大型海鮮城一同構(gòu)成了中信廣場對外的主要展示面，商城二三層為國內(nèi)知名零售連鎖企業(yè)“家世界”集團(tuán)在武清開設(shè)的一家大型超級市場，其余三層規(guī)劃為：家居、建材輔以電子、文化產(chǎn)品的生活廣場，為武清人民構(gòu)建了又一個購物天堂，建成之后將成為崛起于京津之間的一座繁華之城。東方之珠：####“東方之珠”KTV娛樂超市堪稱華北地區(qū)規(guī)模最大的KTV娛樂場所，此次東方之珠作為主力店入駐中信廣場不僅帶來了KTV娛樂，更將海鮮城、洗浴引進(jìn)其中，極大地豐富了中信廣場的業(yè)態(tài)經(jīng)營，與中信廣場的其它區(qū)域呼應(yīng)，形成了中信廣場的吃、喝、玩、樂、購得一站式消費(fèi)體驗(yàn)，為中信廣場又增添了一個亮點(diǎn)。2006年底，東方之珠將與家世界超市相繼開業(yè)。B區(qū)：規(guī)劃為武清地區(qū)一座集住宿、餐飲、娛樂、休閑等功能為一體的四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，建筑面積2萬多平米，其坐落在中信廣場項(xiàng)目東南角，緊鄰團(tuán)結(jié)路和三號道，并將于2007年左右落成。作為中信廣場項(xiàng)目的主力業(yè)態(tài)，該四星級酒店的建成開業(yè)將標(biāo)志著中信廣場整體項(xiàng)目運(yùn)作的成功，同時也為京津地區(qū)的旅游、度假、商務(wù)交流提供了良好的環(huán)境。C區(qū)：由友誼武清店和中信美食娛樂城、國美電器、中信廣場時尚街四部分組成友誼武清店：是由####一商集團(tuán)投資1億多元打造的####北部區(qū)域的中高檔百貨商場，已于2005年9月開業(yè)，為中信廣場的龍頭主力店。中信美食娛樂城：坐落于C區(qū)B座四層，是一座匯集了美食、小吃，游戲娛樂的特色商城，填補(bǔ)了武清餐飲、娛樂市場的空白，成為京津之間美食娛樂的嘉年華。國美電器：國內(nèi)知名電器連鎖企業(yè)，已于2006年4月份開業(yè)，位于C區(qū)B座二層。中信廣場時尚街：是武清首家以時尚主題的室內(nèi)步行街，面向青春、時尚的年輕一族，經(jīng)營以時尚服飾、飾品、鞋類為主，置身其中武清前沿時尚一網(wǎng)打盡。D區(qū)：中信名都商廈，緊鄰振華道，建筑面積13000多平米，其定位為大眾型消費(fèi)、高品質(zhì)享受的多功能百貨商場。中信名都商廈由一支高素質(zhì)專業(yè)化的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行經(jīng)營管理，已于2005年底開業(yè)。E區(qū)：緊鄰中信廣場內(nèi)部2萬平米的景觀廣場，規(guī)劃為4棟三至四層2000-3000平米的獨(dú)棟餐飲娛樂建筑，為餐飲娛樂企業(yè)在武清開設(shè)旗艦店的首選，現(xiàn)其中一棟已由武清當(dāng)?shù)刂惋嬈髽I(yè)“宮霄燕翅樓”經(jīng)營，其余三棟面向全市招商。F區(qū)：國際公寓為一棟10層高層商住兩用公寓，其位于中信廣場東北角，緊鄰振華道和團(tuán)結(jié)路，分為臨街商鋪和高級商住公寓兩部分，配備了國際水準(zhǔn)的居住、辦公及商業(yè)配套，滿足了高端人群現(xiàn)代化居住辦公的需求。檔次及定位中信廣場融合了商業(yè)、酒店、娛樂等多種業(yè)態(tài)，是定位于京津地區(qū)大型的中高檔美食休閑MALL。主要客戶圈擬訂為覆蓋京津?？土髁繌目蛻袅髁縼砜床皇呛芏啵鄬@里的產(chǎn)品價格要高些，尤其是中信廣場目前還有部門商鋪沒有進(jìn)行出售，相對這里的人氣不是很旺，并且開發(fā)中信廣場的開發(fā)商并未采取循序漸進(jìn)的方式進(jìn)行開發(fā)，而是全部動工形成招商和養(yǎng)市上的困難。在規(guī)劃設(shè)計上沒有切合實(shí)際的客戶需求而定。這里是武清區(qū)較為繁華的區(qū)域，但這里的客流量不是很大，也很少考慮在此進(jìn)行購物。經(jīng)營狀況根據(jù)調(diào)查顯示，中信廣場及友誼商場平均日營業(yè)額僅相當(dāng)于友誼商場門口肯德基快餐店的日營業(yè)額。由于第一目前武清的輻射能力和發(fā)展階段并不能夠達(dá)到輻射京津的程度，第二項(xiàng)目也沒有任何特殊的商業(yè)上的亮點(diǎn)和賣點(diǎn)，不能夠形成吸引京津客戶的理由，而對于本地客戶，項(xiàng)目經(jīng)營檔次又太高了。因此目前項(xiàng)目脫離了本地的實(shí)際情況，經(jīng)營非常慘淡。小結(jié)武清目前舊有的經(jīng)營比較成功的商業(yè)主要是中低檔次的商業(yè)。產(chǎn)品以服裝鞋帽及廉價的日常生活用品為主。這是植根于本地廣大農(nóng)村市場和普通群眾的商業(yè)。這和武清的城市發(fā)展階段及特征是很符合的。武清消費(fèi)者中低收入人口還是占到壓倒性多數(shù)，消費(fèi)水平普通。主要購買中低檔品，尚未形成強(qiáng)烈的品牌意識，價格敏感度高。武清商業(yè)經(jīng)營者大多屬于薄利多銷型，成本意識很強(qiáng)，對于租金的增加和總租金也會比較敏感。希望鋪面面積盡量合理，占商戶絕大多數(shù)的小規(guī)模經(jīng)營戶希望面積不超過30平米。對于裝修沒有很高的要求。整潔方便即可。如果超前發(fā)展超前定位，都會給商業(yè)的經(jīng)營造成困難。中信廣場就是很好的案例。必須根據(jù)武清本地的實(shí)際情況，適度整合與梳理，而不是跨越式地提升。

區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢隨著路網(wǎng)、軌道交通和未來可能的第二機(jī)場的落戶，武清的交通樞紐作用將越加明顯。商業(yè)市場將在此基礎(chǔ)上得到大規(guī)模的提高。2年內(nèi)有望從零散的商業(yè)和自發(fā)形成的集市商業(yè)街發(fā)展到綜合的有體系的商業(yè)，滿足武清本地及周邊欠發(fā)達(dá)區(qū)縣的需求。人們消費(fèi)品種增加，品牌意識逐漸形成。消費(fèi)檔次從低檔向中檔過度。5年內(nèi)有望形成與####輻射的商業(yè)核心區(qū)連成一體的商業(yè)體系。集中發(fā)展城市軌道交通樞紐型商業(yè)，商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，支持引進(jìn)國際著名品牌、國內(nèi)知名品牌和國內(nèi)外著名品牌折扣店、餐飲連鎖店。形成具有一定輻射力的交通樞紐型商業(yè)中心的雛形。同時，隨著開發(fā)區(qū)的完成，本地商業(yè)消費(fèi)能力提升。品牌意識形成，出現(xiàn)不少中高消費(fèi)檔次人群。本地消費(fèi)能力增強(qiáng)，隨之本地商業(yè)檔次和面貌得以大幅提升。8-10年，隨著交通體系的完善、市場的成熟和人們收入水平的提高，有望形成完善的可輻射京津的交通樞紐型商業(yè)中心。形成成型的過路經(jīng)濟(jì)典型。

第三部分、項(xiàng)目位置及周邊環(huán)境分析武清商業(yè)街地塊周邊調(diào)查地塊位置簡介本項(xiàng)目位于國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)####市武清區(qū)中心地段，西鄰103國道和運(yùn)河，南貼雍陽東道，北接人民廣場，近距京津唐高速路出入口，位置優(yōu)越，景觀良好。這里是武清區(qū)的“王府井大街”，現(xiàn)狀商業(yè)氣氛濃厚，是當(dāng)?shù)鼐用窈椭苓叺貐^(qū)群眾的首選休閑購物場所。項(xiàng)目東西長約600米，總占地面積為約55畝，分為一號地、二號地、三號地、五號地，用地為純商業(yè)性質(zhì)。本項(xiàng)目所處地段賦予了本項(xiàng)目極其明顯的區(qū)位價值：本項(xiàng)目緊鄰距京津唐高速路出入口，是####的北大門，位置非常優(yōu)越。其一、對于主動前往者，具有很高的可到達(dá)行，其二、對于被動到達(dá)者（路過），由于臨路可見性高，具有良好的吸引力；本項(xiàng)目北緊鄰武清開發(fā)區(qū)，集中了大量的國際國內(nèi)實(shí)力企業(yè)，企業(yè)員工具有較好收入，購買力比較強(qiáng)；本項(xiàng)目西為傳統(tǒng)的住宅區(qū)，已經(jīng)發(fā)展比較成熟，隨著交通線路的發(fā)展，與項(xiàng)目所在的位置聯(lián)系越來越緊密，是良好的客流基礎(chǔ)。目前已經(jīng)是每天入夜人流最集中的地點(diǎn)。得天獨(dú)厚的地理位置使本項(xiàng)目周邊商業(yè)繁榮、商務(wù)活躍、居住氛圍濃郁，同時又擁有大量高素質(zhì)、購買力較強(qiáng)的流動客源。成型的商業(yè)氛圍提升了本項(xiàng)目的商業(yè)價值。地塊現(xiàn)狀及未來交通雖然目前地塊位置處無公交車站，但是道路狀況非常好，有103國道和不遠(yuǎn)處的京津唐高速，借助購物班車及未來設(shè)置的公交車站，通過雍陽西路等主干線還是能非常方便快捷地到達(dá)區(qū)中心其他地帶及集中的居住區(qū)、辦公區(qū)。環(huán)境本項(xiàng)目東側(cè)是傳統(tǒng)的武清最有名的夜市一條街，商業(yè)環(huán)境非常成熟。人氣高，租金一直居高不下。集中了大量的服裝服飾專賣店、攝影、餐飲、還有小型百貨等業(yè)態(tài)。項(xiàng)目所在位置四側(cè)都臨街，都是容易營造繁華商業(yè)環(huán)境的重要優(yōu)勢。發(fā)展前景項(xiàng)目所在的位置屬于舊城改造，旨在建立成為武清的窗口及####的具有標(biāo)志性意義的北大門。目前項(xiàng)目西側(cè)正在整修運(yùn)河，未來的面貌將煥然一新，環(huán)境非常優(yōu)美。而隨著武清開發(fā)區(qū)及整個武清經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對于商業(yè)的要求將越來越大，所有發(fā)展前景都指向積極樂觀的方向。輻射能力項(xiàng)目所在位置距離北京71公里，距離####市區(qū)25公里，雖然作為工業(yè)、物流等考慮，這個距離是相當(dāng)便捷的，但是，商圈具有不同的丈量方式。這樣的距離，對于商圈來說，距核心城市的距離還是比較遠(yuǎn)的，不可能覆蓋到####市區(qū)，就更輻射不到北京了。區(qū)域內(nèi)的10萬平米的商業(yè)，其輻射范圍無法觸及，因此，定位應(yīng)當(dāng)考慮項(xiàng)目的實(shí)際輻射力，應(yīng)定位于不大于區(qū)域性（武清）的商業(yè)中心。而以本項(xiàng)目的規(guī)模和體量，綜合武清區(qū)域的人口和購買力，應(yīng)該足以覆蓋武清區(qū)域，不屬于覆蓋范圍一兩平方公里之內(nèi)的社區(qū)型商業(yè)。未來，形成城際交通樞紐之后，5年后有望形成京津之間的交通樞紐型的商業(yè)，形成良好的過路經(jīng)濟(jì)。

交通現(xiàn)狀及未來交通現(xiàn)狀雖然目前地塊位置處無公交車站，但是道路狀況非常好，有103國道和不遠(yuǎn)處的京津唐高速，借助購物班車及未來設(shè)置的公交車站，通過雍陽西路等主干線還是能非常方便快捷地到達(dá)區(qū)中心其他地帶及集中的居住區(qū)、辦公區(qū)。項(xiàng)目項(xiàng)目雍陽西路雍陽西路未來交通狀況武清區(qū)未來將擁有強(qiáng)大的交通網(wǎng)絡(luò)。武清區(qū)抓住京津塘高速公路二線、京津城際軌道、京滬高速公路正線以及103國道拓寬改造工程實(shí)施的機(jī)遇，借勢建設(shè)適合自身發(fā)展的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，確立了以國家主干道路為依托、以鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域路網(wǎng)為輻射、以“九橫九縱”為骨架的開放式區(qū)域路網(wǎng)貫通工程體系。自路網(wǎng)貫通工程啟動以來，武清區(qū)已完成了103國道拓寬改造等多條市、區(qū)重點(diǎn)道路建設(shè)任務(wù)，新建、改建公路總里程達(dá)145公里。今年，該區(qū)又相繼啟動了7條共計120公里的市、區(qū)重點(diǎn)道路建設(shè)工程，到明年年底，該區(qū)公路總里程將達(dá)2103公里。未來將形成高速公路、國道、城際鐵路貫穿的綜合交通體系。

地塊分析及總結(jié)優(yōu)勢區(qū)域位置項(xiàng)目所處的區(qū)域位置優(yōu)勢明顯。是####武清的核心區(qū)域。緊鄰武清開發(fā)區(qū)。近臨區(qū)政府及核心居住區(qū)。區(qū)域發(fā)展相當(dāng)迅速，具有良好的前景。區(qū)域內(nèi)人民收入水平高，并在不斷的提高當(dāng)中。是非常良好的客戶源。區(qū)位商業(yè)環(huán)境已經(jīng)成熟，是建立新型商業(yè)的基礎(chǔ)。交通優(yōu)勢項(xiàng)目西鄰103國道和運(yùn)河，南貼雍陽東道，北接人民廣場，近距京津唐高速路出入口，道路交通極其便利。地塊周邊發(fā)展成熟本項(xiàng)目東側(cè)是傳統(tǒng)的武清最有名的夜市一條街，商業(yè)環(huán)境非常成熟。人氣高，租金一直居高不下。集中了大量的服裝服飾專賣店、攝影、餐飲、還有小型百貨等業(yè)態(tài)。項(xiàng)目所在位置四側(cè)都臨街，都是容易營造繁華商業(yè)環(huán)境的重要優(yōu)勢。劣勢市場成熟度風(fēng)險在90萬人口的地區(qū)，以現(xiàn)在的人均收入，建立一個近十萬平米的大型綜合商業(yè)，在市場成熟度上還是要進(jìn)行考慮的，如果是單一業(yè)態(tài)、單一經(jīng)營品種，如此規(guī)模，則不可能經(jīng)營非常成功。一般來說省會城市或中心城市，城區(qū)常住人口100萬以上，年人均消費(fèi)支出9000元以上，才能很好的負(fù)荷超大型的流型百貨、購物中心（大型百貨、大型超市組合）。因此本項(xiàng)目商場以目前狀況可能還需要養(yǎng)市。顯形客戶及隱性客戶風(fēng)險顯性客戶群：居民已經(jīng)習(xí)慣于在夜市一條街進(jìn)行購物，要接受一種新的購物模式需要一定的時間。隱性客戶群：對于商鋪的租用者來說，原有的夜市，租金價格是可承受的，如果新建物業(yè)高出很多，則會有是否選擇的疑慮。對于購買者來說，租用者存在疑慮，他們有投資的風(fēng)險，則其在購買決策上也會存在疑慮。目前公交設(shè)施尚不完善，到達(dá)性問題道路交通雖然非常便利，但是對于乘坐公交的人來說，到達(dá)上還是存在困難，臨近的公交站點(diǎn)比較遠(yuǎn)。而且由于臨103國道，道路屬于寬闊的半封閉性的無天橋的公路，路割斷了西側(cè)人流。機(jī)會對于商業(yè)提升品質(zhì)的需求明顯存在前文已經(jīng)分析了####目前的經(jīng)濟(jì)狀況和人民消費(fèi)水平提升的情況，目前購買力比較強(qiáng)盛而武清的商業(yè)設(shè)施并不能充分滿足人民的需求。商業(yè)飽和度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到飽和的情況，因此存在機(jī)會。政府的大力支持政府部門對于武清及武清開發(fā)區(qū)的建設(shè)非常關(guān)注并給予相當(dāng)大的支持力度使區(qū)域發(fā)展得到很好的保障。而本項(xiàng)目地塊，又是政府特別關(guān)注的，是要建立成為武清形象大門的項(xiàng)目，因此能夠得到政策上的充分支持。拆遷完成項(xiàng)目地塊目前已經(jīng)基本拆遷完成，因此在建設(shè)時間上能夠得到保障，可以把握住目前的市場時機(jī)。威脅主要威脅來自周邊潛在商業(yè)物業(yè)的崛起。結(jié)論通過對本案的SWOT分析，可以得出以下結(jié)論：優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)會大于威脅；必須先立足于本地市場，未來再謀求對于京津的輻射。適合于本地市場發(fā)展階段作為定位的核心。適度的梳理和提升。本案成功的關(guān)鍵點(diǎn)在于找準(zhǔn)市場定位，塑造自身的特色，既考慮到目前市場的發(fā)展特性，更要考慮未來市場的發(fā)展趨勢。必須建立綜合性的商業(yè)，業(yè)態(tài)要豐富，集合購物、休閑、娛樂、餐飲等等于一體，才足以消化10萬平米，而又滿足未來發(fā)展的需求。及早進(jìn)行建設(shè)開始養(yǎng)市，以時間的優(yōu)勢對抗?jié)撛诘母偁庯L(fēng)險。合理的銷售和租賃價格，對抗原有商業(yè)的競爭。物業(yè)的平面布局、戶型面積的劃分與組合、配套設(shè)施的完善、概念形象的尋找將是的一個關(guān)鍵。由于目前的社會發(fā)展水平。客戶喜好和向往的是西方現(xiàn)代化的風(fēng)格，因此現(xiàn)代化的外觀是商街應(yīng)當(dāng)選擇的風(fēng)格。在經(jīng)營中必須設(shè)立購物班車，消除馬路阻隔的影響，并擴(kuò)大商圈的范圍，以減少經(jīng)營的風(fēng)險。舉辦各種優(yōu)惠活動和各種公關(guān)活動吸引更廣泛的客戶群體。

第四部分、收益測算財務(wù)分析的說明項(xiàng)目占地3.4公頃，規(guī)劃總建筑面積138224.5平方米。其中地上建筑面積112875.3平方米，地下建筑面積25439平方米。用途為商業(yè)、辦公及地下車庫。項(xiàng)目地塊屬于狹長形地塊，且緊鄰國道主干道，對于商業(yè)項(xiàng)目而言其沿街展示面良好，同時地塊內(nèi)部并無明顯地勢高差。本項(xiàng)目地塊僅就形狀及四至而言，其條件特點(diǎn)突出，由于臨街面較長其物業(yè)具有展示效果好、物業(yè)形象佳等優(yōu)勢，因此本項(xiàng)目地塊發(fā)展成為商業(yè)街形式的商業(yè)物業(yè)將有一定競爭力經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地面積：33962.5平方米總建筑面積：138224.3平方米其中：地上總建筑面積：112875.3平方米地下總建筑面積：25439平方米其中：商業(yè)：67447.6平方米辦公：45427.7平方米地下車庫：25349平方米我們將物業(yè)共13.8224萬平方米劃分為三個部分：一是商業(yè)零售部分，面積為67448平方米，包括超市、餐飲、小型零售商鋪及二百集團(tuán)回遷部分；二是商務(wù)辦公部分，面積為45428平方米；三是地下停車場，面積為25439平方米。

地塊占地面積表項(xiàng)目占地面積平方米平方英尺公頃畝1號地9626.5103,5810.9614.442號地583.36,2760.060.873號地7595.981,7320.7611.394號地7638.982,1950.7611.465號地2946.331,7020.294.426號地5571.659,9500.568.36合計33,963365,4373.4050.94規(guī)劃建筑面積商業(yè)建筑辦公建筑地上面積合計地下面積合計建筑面積合計1號地17,995.87,990.225,986.07,232.033,218.02號地1,190.11,190.11,190.13號地13,371.911,985.325,357.25,651.031,008.24號地17,517.97,271.324,789.26,066.230,855.45號地6,866.27,273.014,139.22,709.016,848.26號地10,505.710,907.921,413.63,690.825,104.4合計67,447.645,427.7112,875.325,349.0138,224.3商業(yè)零售中的超市及餐飲部分以出租模式經(jīng)營，商業(yè)零售部分中的小型零售商鋪、回遷部分，全部商務(wù)辦公部分及地下停車場對外銷售。以下財務(wù)分析中，假設(shè)自有資金占30%水平，銀行貸款為70%，貸款利率為7%。稅金支出情況如下：稅金支出營業(yè)稅及附加5.50%房產(chǎn)稅--稅率12%所得稅33%

項(xiàng)目總投資項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計費(fèi)數(shù)額預(yù)算金額(萬元)1土地成本(注1)671元/平方米112875平方米￥7,5752勘查及設(shè)計費(fèi)50元/平方米138224平方米￥6913市政工程費(fèi)￥3,2313.1管線配套費(fèi)(注2)230元/平方米112875平方米￥2,5963.2小市政50元/平方米112875平方米￥5643.3圍擋費(fèi)70萬元￥704建安工程費(fèi)￥36,9844.1商業(yè)部分建安費(fèi)用2500元/平方米67448平方米￥16,8624.2辦公部分建安費(fèi)用2000元/平方米45428平方米￥9,0864.3地下停車部分建安費(fèi)用2500元/平方米25349平方米￥6,3374.4小商鋪裝修1000元/平方米46992平方米￥4,6995景觀/綠化/道路工程費(fèi)100元/平方米112875平方米￥1,1296人防/墻改基金/散裝水泥費(fèi)31.5元/平方米112875平方米￥3567監(jiān)理費(fèi)用1.00%3,4,5項(xiàng)之和￥4018管理費(fèi)用2.00%3,4,5,7項(xiàng)之和￥8119建設(shè)期利息3500萬元￥3,5009不可預(yù)見費(fèi)3.00%2,3,4,5,6,7項(xiàng)之和￥1,261小計￥56,012單方造價(元/平方米)￥4,052注1按照中房環(huán)渤海公司與####市武清區(qū)規(guī)劃和國土資源局簽署的『####市國有土地使用權(quán)出讓合同』的金額，為7575.2萬元。注2包括電/燃?xì)?供熱/給排水/通訊依據(jù)對于宗地狀況及其他開發(fā)成本的預(yù)期，初步界定宗地的樓面熟地價為677元/建筑平米，商業(yè)部分建安工程費(fèi)成本屆定為2500元/建筑平米，辦公部分建安工程費(fèi)成本屆定為2000元/建筑平米，地下停車部分建安工程費(fèi)成本屆定為2500元/建筑平米。配合其他經(jīng)營及管理費(fèi)用初定項(xiàng)目的單方成本為4052元/建筑平米。

項(xiàng)目預(yù)算金額(萬元)比例1土地成本￥7,57513.63%2勘查及設(shè)計費(fèi)￥6911.23%3市政工程費(fèi)￥3,2315.76%4建安工程費(fèi)￥36,98465.95%5景觀/綠化/道路工程費(fèi)￥1,1292.01%6人防/墻改基金/散裝水泥費(fèi)￥3560.63%7監(jiān)理費(fèi)用￥4130.74%8管理費(fèi)用￥8351.49%9建設(shè)期利息￥3,5006.24%9不可預(yù)見費(fèi)￥1,2982.32%小計￥56,082100.00%

工程及操作進(jìn)度分析依據(jù)宗地地塊現(xiàn)狀以及工程節(jié)點(diǎn)，工程分兩期建設(shè)，第一期工程包括一號地及四號地，第二期工程包括二號地、三號地、五號地及六號地。初步預(yù)估項(xiàng)目工程進(jìn)度如下，不排除后期由于部分原因工程進(jìn)度發(fā)生變更的可能。第一期工程：07年2月中旬項(xiàng)目開始動工07年4月上旬左右圍檔確定07年5月上旬招商中心啟動，招商人員可進(jìn)場07年9月結(jié)構(gòu)封頂07年11月下旬前完成外裝以及機(jī)電設(shè)備安裝07年12月中旬左右交付使用08年2月一期開業(yè)第二期工程08年2月中旬項(xiàng)目開始動工08年4月上旬左右圍檔確定08年9月結(jié)構(gòu)封頂08年11月下旬前完成外裝以及機(jī)電設(shè)備安裝08年12月中旬左右交付使用09年2月商業(yè)街全部開業(yè)

2007-20082008-2009小計超市(出租)5,00005,000回遷(銷售)05,0005,000小商鋪(銷售)24,51522,47746,992餐飲娛樂(出租)5,9994,45710,456商務(wù)辦公(銷售)15,26230,16645,428地下停車場（銷售）13,29812,05125,349合計64,07374,151138,224上述節(jié)點(diǎn)均為依據(jù)項(xiàng)目宗地現(xiàn)有狀況及實(shí)際開發(fā)能力制定的初步評估，依該指標(biāo)判斷，項(xiàng)目的初步招商期應(yīng)在五月下旬前后，通過前期經(jīng)營商戶積累將有利于推動后面的銷售進(jìn)程。項(xiàng)目的銷售期（內(nèi)部認(rèn)購）將排列于招商期兩個月后啟動，該階段工作主要是為其后的正式開盤儲備投資客戶群，正式開盤應(yīng)同項(xiàng)目封頂期配合。屆時尚有九月及十月兩個投資強(qiáng)銷期作為鋪墊，本案能夠擁有較好的銷售收益預(yù)期。租售時間節(jié)點(diǎn)預(yù)計2007.5—2009.3為本項(xiàng)目的招商階段項(xiàng)目計劃于2007年5月份開始進(jìn)行招商階段的實(shí)施，在此時段的起始部分，其目的是將本案推向市場（銷售證尚未領(lǐng)?。料嘤趶V大商家及投資者面前，為下一步項(xiàng)目的進(jìn)展作鋪墊；而后，進(jìn)行廣泛的市場推廣，待項(xiàng)目一期主體結(jié)構(gòu)封頂時段到達(dá)租賃的高峰期。

預(yù)計2007.7—2009.4為本項(xiàng)目的銷售階段銷售階段于2007年7月開始實(shí)施，遲于招商工作3個月。由于招商的先行，故在此階段，本項(xiàng)目在市場中已經(jīng)有了一定的認(rèn)知度，并積攢了一定數(shù)量的簽約客戶，待銷售證落實(shí)之后，項(xiàng)目正式進(jìn)入銷售階段，在主體結(jié)構(gòu)封頂時達(dá)到銷售高峰期，后期與招商同步收盤。租金收益預(yù)測位置指標(biāo)2008-20092009-20102010-20112011-20122012-20132013-20142014-20152015-2016四號地超市日租金（元/平米）1.201.321.361.401.441.491.53記租天數(shù)（天）365365365365365365365建筑面積（平方米）5000500050005000500050005000出租率100%100%100%100%100%100%100%年租金收入（萬元）219241248256263271279一號地餐飲娛樂日租金（元/平米）2.002.302.392.492.592.592.722.72記租天數(shù)（天）365365365365365365365365建筑面積（平方米）59995999599959995999599959995999出租率80%85%90%95%98%98%98%98%年租金收入（萬元）350428471517555555583583三號地餐飲娛樂日租金（元/平米）2.302.392.492.592.592.722.72記租天數(shù)（天）365365365365365365365建筑面積（平方米）4457445744574457445744574457出租率85%90%95%98%98%98%98%年租金收入（萬元）374389405421421442442租金合計(萬元）3501021110111701232123912961304

銷售收入預(yù)測物業(yè)類型列項(xiàng)2008-20092009-2010總計六號地回遷部分銷售單價(元/平方米)7000可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）5000年銷售收入（萬元）35003500回遷部分銷售合計（萬元）￥3,500￥3,500物業(yè)類型列項(xiàng)2008-20092009-2010總計六號地零售商鋪銷售單價(元/平方米)11000可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）5506年銷售收入（萬元）6056五號地零售商鋪銷售單價(元/平方米)（注1）11000可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）6866年銷售收入（萬元）75537553四號地零售商鋪銷售單價(元/平方米)（注1）10000可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）12518年銷售收入（萬元）1251812518三號地零售商鋪銷售單價(元/平方米)（注1）11000可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）8915年銷售收入（萬元）9806二號地零售商鋪銷售單價(元/平方米)（注1）11000可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）1190年銷售收入（萬元）13091309一號地零售商鋪銷售單價(元/平方米)（注1）10000.可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）11997年銷售收入（萬元）1199711997零售商鋪銷售合計（萬元）￥24,515￥14,918￥39,433

物業(yè)類型列項(xiàng)2008-20092009-2010總計六號地商務(wù)辦公部分銷售單價(元/平方米)（注1）4500可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）10908年銷售收入（萬元）4909五號地商務(wù)辦公部分銷售單價(元/平方米)（注1）4500可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）7273年銷售收入（萬元）32733273四號地商務(wù)辦公部分銷售單價(元/平方米)（注1）4200可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）7271年銷售收入（萬元）30543054三號地商務(wù)辦公部分銷售單價(元/平方米)（注1）4500可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）11985年銷售收入（萬元）53935393一號地商務(wù)辦公部分銷售單價(元/平方米)（注1）4200可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）7990年銷售收入（萬元）33563356商務(wù)辦公銷售合計（萬元）￥6,410￥13,575￥19,985

物業(yè)類型列項(xiàng)2008-20092009-2010總計六號地地下停車部分銷售單價(元/平方米)（注1）1500可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）3691年銷售收入（萬元）554554五號地地下停車部分銷售單價(元/平方米)（注1）1500可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）2709年銷售收入（萬元）406406四號地地下停車部分銷售單價(元/平方米)（注1）1500.0可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）6066年銷售收入（萬元）910910三號地地下停車部分銷售單價(元/平方米)（注1）1500可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）5651年銷售收入（萬元）848848一號地地下停車部分銷售單價(元/平方米)（注1）1500.0可轉(zhuǎn)讓面積（平方米）7232年銷售收入（萬元）10851085停車部分銷售合計（萬元）￥1,995￥1,808￥3,802項(xiàng)目利潤預(yù)測2008-20092009-20102010-20112011-20122012-20132013-20142014-20152015-20162016-2017租戶租金￥350￥1,021￥1,101￥1,170￥1,232￥1,239￥1,296￥1,304物業(yè)費(fèi)及運(yùn)營管理費(fèi)收入￥143￥405￥413￥421￥429￥438￥447￥456廣告位收入￥0￥100￥102￥104￥106￥108￥110￥113銷售收入￥32,920￥33,801￥13,041營業(yè)收入￥33,413￥35,327￥1,616￥1,695￥1,767￥1,786￥1,853￥1,872￥13,041減日常維護(hù)費(fèi)用支出(￥271)(￥276)(￥282)(￥288)(￥293)(￥299)(￥305)(￥311)管理費(fèi)用支出(￥80)(￥82)(￥83)(￥85)(￥87)(￥88)(￥90)(￥92)市場推廣費(fèi)用(￥120)(￥122)(￥125)(￥127)(￥130)(￥132)(￥135)(￥138)營業(yè)稅及附加5.50%營業(yè)收入(￥1,838)(￥1,943)(￥89)(￥93)(￥97)(￥98)(￥102)(￥103)(￥717)房產(chǎn)稅12%租金收入(￥42)(￥123)(￥132)(￥140)(￥148)(￥149)(￥156)(￥156)銷售傭金支出(￥988)(￥1,014)(￥391)成本(￥21,507)(￥28,242)折舊(￥313)(￥313)(￥313)(￥313)(￥313)(￥313)(￥313)(￥4,071)利息支出(￥1,750)稅前利潤總額￥8,568￥1,462￥592￥649￥699￥705￥752￥759￥7,862所得稅33%稅前利潤(￥2,827)(￥482)(￥195)(￥214)(￥231)(￥233)(￥248)(￥250)(￥1,108)稅后利潤￥5,740￥979￥397￥435￥468￥473￥504￥508￥6,753前三年累計凈利潤￥7,116萬元項(xiàng)目稅前凈收益率39.36%項(xiàng)目稅后凈收益率29.02%

項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測2007-20082008-20092009-20102010-20112011-20122012-20132013-20142014-20152015-20162016-2017租戶租金￥350￥1,021￥1,101￥1,170￥1,232￥1,239￥1,296￥1,304租戶定金￥88物業(yè)費(fèi)及運(yùn)營管理費(fèi)收入￥143￥405￥413￥421￥429￥438￥447￥456廣告位收入￥0￥100￥102