律師代理不動產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品(REITs)業(yè)務(wù)之盡職調(diào)查工作業(yè)務(wù)操作指引(2021年)

（試行）律師代理不動產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品（REITs）業(yè)務(wù)之盡職調(diào)查工作業(yè)務(wù)操

作指引（2021）

（本指引于2021年6月18日上海市律師協(xié)會業(yè)務(wù)研究指導(dǎo)委員會通訊表決通過，

試行一年。）

第一章總則

第一條為協(xié)助律師開展不動產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品（REITs）業(yè)務(wù)（下稱

“REITs業(yè)務(wù)”）的盡職調(diào)查工作，規(guī)范律師事務(wù)所及其指派律師的執(zhí)業(yè)行為，協(xié)助

律師依法履行職責(zé)并防范相關(guān)執(zhí)業(yè)風(fēng)險，依據(jù)《中華人民共和國證券法》、《證券

公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》、《深圳證券交易所基礎(chǔ)設(shè)

施類資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認指南》、《上海證券交易所基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)支持證

券掛牌條件確認指南》、《國家發(fā)展改革委中國證監(jiān)會關(guān)于推進傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)

域政府和社會資本合作（PPP）項目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》、《財政部中國

人民銀行中國證監(jiān)會關(guān)于規(guī)范開展政府和社會資本合作項目資產(chǎn)證券化有關(guān)事宜

的通知》、《政府和社會資本合作（PPP）項目資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作細

則》、《中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金

（REITs）試點相關(guān)工作的通知》、《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)

域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》、《公開募集基礎(chǔ)設(shè)

施證券投資基金指引（試行）》等相關(guān)規(guī)定及監(jiān)管規(guī)則，特制定本指引。

第二條律師事務(wù)所作為REITs業(yè)務(wù)法律顧問，并對此類業(yè)務(wù)所涉主體、物

業(yè)資產(chǎn)（即指REITs業(yè)務(wù)中作為主要現(xiàn)金流來源的不動產(chǎn)物業(yè)或基礎(chǔ)設(shè)施）進行

法律盡職調(diào)查，可參考本指引。

第三條律師事務(wù)所及律師在對此類業(yè)務(wù)進行盡職調(diào)查時，應(yīng)基于中國律師行

業(yè)公認的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和勤勉盡責(zé)精神，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件，

遵守誠信、勤勉盡責(zé)，極盡自身專業(yè)能力合理及審慎的進行盡職調(diào)查。

第四條律師在盡職調(diào)查時，應(yīng)以事實為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，不得違反獨立

性原則。

第五條無論本指引是否有規(guī)定，與REITs業(yè)務(wù)相關(guān)的有重要影響的內(nèi)容，

均應(yīng)進行盡職調(diào)查。

第二章盡職調(diào)查方法

第一節(jié)盡職調(diào)查資料來源

第六條律師在整個盡職調(diào)查中提供的法律服務(wù)主要包括：幫助制定盡職調(diào)查

計劃；確定盡職調(diào)查時間表；提供盡職調(diào)查的審查清單；通過審閱盡職調(diào)查資料等

方式實施盡職調(diào)查，并對REITs業(yè)務(wù)所涉主體、物業(yè)資產(chǎn)等合法合規(guī)性作出專業(yè)

的判斷；對必要的調(diào)查事項至相關(guān)行政或主管部門進行查證核實；出具盡職調(diào)查報

告或法律意見書。

第七條律師事務(wù)所及律師盡職調(diào)查的主要資料來源包括但不限于核查對象及

交易各方（以下統(tǒng)稱“各核查對象”）提供的材料，政府機構(gòu)出具或保存的材料，互

聯(lián)網(wǎng)、權(quán)威報刊等渠道查詢的公開信息，各核查對象的說明及承諾，審計機構(gòu)、資

信評級機構(gòu)、資產(chǎn)評估機構(gòu)等其他中介機構(gòu)出具的專業(yè)意見等。

第八條各核查對象所提供的關(guān)于各核查對象主體及目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)的文件與資

料是律師獲取法律盡職調(diào)查所需信息的最主要來源。被調(diào)查對象的法律狀況主要是

反映在與之相關(guān)的法律文件和資料中。提供文件的形式包括但不限于紙質(zhì)文件、光

盤、或傳真及電子郵件等其他電子傳輸方式。

第九條各核查對象應(yīng)確保其所提供的文件復(fù)印件（掃描件）與該文件的原始

文件一致，承諾其所提供資料的真實性、準(zhǔn)確性、完整性和無誤導(dǎo)性。為避免混亂

和明確責(zé)任，各核查對象所提供的所有文件、資料，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方式確認其真實

性，包括但不限于要求提供方簽字或者加蓋公司公章。

第十條公司的設(shè)立及變更、物業(yè)資產(chǎn)的規(guī)劃及施工建設(shè)等情況均需依法履行

相關(guān)行政或主管部門的審批、核準(zhǔn)、注冊登記或備案等程序，因此，工商登記機

構(gòu)、不動產(chǎn)登記機構(gòu)、知識產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)、城鄉(xiāng)規(guī)劃機關(guān)、住房建設(shè)機關(guān)、稅務(wù)機

關(guān)、法院、環(huán)境保護機關(guān)和其他有關(guān)政府部門等核發(fā)的證件或其保存并提供的材料

亦是獲取法律盡職調(diào)查信息的重要來源。

第十一條在REITs業(yè)務(wù)中，律師需對必要的調(diào)查事項至相關(guān)行政或主管部

門進行現(xiàn)場查證核實，包括但不限于：

(-)公司的設(shè)立及變更等情況均需在市場監(jiān)督管理部門進行登記和備案，

必要時，律師可親自前往市場監(jiān)督管理部門調(diào)取目標(biāo)公司工商登記資料，將上述資

料影印，以工商底檔記載的內(nèi)容作為盡調(diào)報告形成的依據(jù)。

(二)物業(yè)資產(chǎn)的權(quán)屬證明及權(quán)利負擔(dān)等情況均需在不動產(chǎn)登記主管部門進

行登記和備案，必要時，律師可親自前往不動產(chǎn)登記機構(gòu)調(diào)取目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)的權(quán)屬

登記資料，將上述資料打印，以不動產(chǎn)權(quán)屬登記記載的內(nèi)容作為盡調(diào)報告形成的依

據(jù)。

第十二條律師亦可以通過有效的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站、權(quán)威報刊等渠道查詢公開信

息，獲悉并驗證盡職調(diào)查資料。有效的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站如國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、

巨潮資訊網(wǎng)、天眼查、企查查、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)、中國裁判文書網(wǎng)、中國銀行

保險監(jiān)督管理委員會網(wǎng)站、中國證券監(jiān)督管理委員會等。權(quán)威報刊包括中國證券

報、證券時報等，前述公開信息能促進律師從不同角度進一步加深對被調(diào)查對象的

了解，印證盡職調(diào)查中獲取的信息的真實性、準(zhǔn)確性和完整性，從而發(fā)現(xiàn)被盡職調(diào)

查對象存在的法律問題。在法律盡職調(diào)查中亦可以在不同搜索引擎采取包含公司、

物業(yè)資產(chǎn)名稱的關(guān)鍵詞檢索。但需注意的是，盡職調(diào)查中不得僅依賴單一來源進行

確認，需本著勤勉盡責(zé)之原則窮盡核查手段以確保所披露信息的權(quán)威性、真實性和

準(zhǔn)確性。

第十三條對于法律盡職調(diào)查至關(guān)重要而又無法得到獨立證據(jù)支持的事實，律

師亦可以依賴于各核查對象所作出的口頭或書面說明，由各核查對象出具承諾函或

確認函等。

第十四條審計機構(gòu)、資信評級機構(gòu)、資產(chǎn)評估機構(gòu)等其他中介機構(gòu)出具的專

業(yè)意見亦是律師盡職調(diào)查資料中的一部分，上述資料涉及對各核查對象的財務(wù)信

息、信用等級、資產(chǎn)價值等進行專業(yè)判斷，律師可予以參考并基于一般注意義務(wù)原

則予以關(guān)注。

第二節(jié)盡職調(diào)查具體方法與途徑

第十五條依據(jù)《中華人民共和國律師法》、《律師從事證券法律業(yè)務(wù)規(guī)范

（試行）》、《律師事務(wù)所從事證券法律業(yè)務(wù)管理辦法》、《律師事務(wù)所證券法律

業(yè)務(wù)執(zhí)業(yè)規(guī)則（試行）》等有關(guān)規(guī)定和實踐經(jīng)驗，律師進行法律盡職調(diào)查的主要方

法包括：書面審查各核查對象提供的資料、對各核查對象進行訪談、對項目進行現(xiàn)

場調(diào)查、走訪相關(guān)政府部門、通過網(wǎng)絡(luò)公開渠道查詢復(fù)核等方法。一次勤勉盡責(zé)的

法律盡職調(diào)查系前述調(diào)查方法的綜合運用。

第十六條書面審查各核查對象提供的資料。

（1）首先，律師應(yīng)根據(jù)REITs業(yè)務(wù)實際情況準(zhǔn)備并起草《法律盡職調(diào)查問卷

及文件清單（暨核查計劃）》發(fā)送至各核查對象，要求各核查對象先行準(zhǔn)備調(diào)查材

料。盡職調(diào)查問卷清單須具備針對性及全面性，即清單內(nèi)容須即需結(jié)合實際情況增

加對特定項目的核查內(nèi)容又需全面涵蓋可能的法律風(fēng)險點，并要求各核查對象明確

且完整的披露相關(guān)文件和信息。實踐中，針對部分核查對象不愿意、不方便或者不

能提供的但重要的原始材料和文件，律師應(yīng)窮盡一切合理核查手段予以核查，包括

但不限于通過現(xiàn)場勘察核對并記錄原始信息、走訪訪談、筆錄等。

（2）其次，待各核查對象提供相關(guān)資料后，律師應(yīng)對所提供資料進行書面核

查，包括形式核查、實質(zhì)核查兩個方面。律師可以通過制作和整理《查閱資料清

單》的方式，幫助法律盡職調(diào)查工作的條理化和清晰化?！恫殚嗁Y料清單》一般包

含文件名稱、文件形成時間、文件主要反映法律事實以及文件真實性等項目，記錄

了律師在盡職調(diào)查中主要查閱的文件、復(fù)印件是否與原件一致以及該文件所顯示的

法律事實，系《盡職調(diào)查報告》的內(nèi)容基礎(chǔ)和工作底稿，亦是律師查漏補缺、證明

勤勉盡責(zé)的重要參考。

(3)最后，律師通過對所獲資料進行研究、判斷和審查，制作《盡調(diào)問題清

單》。具體而言，在審閱各核查對象提供的文件資料過程中，在提取出主要法律事

實的基礎(chǔ)上，研究法律、法規(guī)及政策規(guī)定，利用律師法律專業(yè)知識，分析可能涉及

的法律問題，得出法律意見。

第十七條對各核查對象進行訪談。律師根據(jù)初步核查結(jié)果并輔以訪談相關(guān)工

作人員等核查手段，對各核查對象及物業(yè)資產(chǎn)的實際情況進行進一步地深入調(diào)查。

在REITs業(yè)務(wù)中，以商業(yè)不動產(chǎn)核查為例，律師可通過訪談各核查對象相關(guān)

工作人員及物業(yè)資產(chǎn)所涉租戶，了解各核查對象及物業(yè)資產(chǎn)的相關(guān)信息。如通過與

重要租戶的訪談，可以了解物業(yè)資產(chǎn)的運營情況，如物業(yè)資產(chǎn)是否涉訴、是否存在

權(quán)屬糾紛或發(fā)生過重大事件、在物業(yè)管理等方面是否能夠滿足租戶的要求；通過與

原始權(quán)益人相關(guān)負責(zé)人的訪談，可以了解公司訴訟案件的進展、具體合同的履行情

況等事宜；通過與公司管理層的溝通，可以將法律盡調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時反

饋，方便管理層集中人力、物力解決、消除交易可能存在的障礙。

律師采取面談方式進行查驗的應(yīng)當(dāng)制作面談筆錄，談話對象和律師應(yīng)當(dāng)在筆錄

上簽名，談話對象拒絕簽名的亦應(yīng)當(dāng)在筆錄中注明。

第十八條對物業(yè)資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查。在對物業(yè)資產(chǎn)的盡調(diào)過程中，律師應(yīng)當(dāng)

親自走訪、參觀、調(diào)查物業(yè)資產(chǎn)的具體情況，了解物業(yè)資產(chǎn)的日常運營情況，確認

底層現(xiàn)金流的真實性，同時兼顧核查物業(yè)資產(chǎn)的合規(guī)性，尤其是重點核查環(huán)保、消

防、安全等重要方面是否存在違法違規(guī)情形等。

律師采用現(xiàn)場調(diào)查方式進行查驗的，應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)場調(diào)查情況做成筆錄，由調(diào)查律

師、被調(diào)查事項相關(guān)的自然人或者單位負責(zé)人簽名。該自然人或者單位負責(zé)人拒絕

簽名的，應(yīng)當(dāng)在筆錄中注明。涉及到土地、廠房時要攜帶相關(guān)的證件進行查驗，確

認土地是否有權(quán)屬證明，是否存在違章建筑或者其他特殊情況。如果存在特殊情

況，需要參與方做出情況說明，進而確認這些特殊情況是否符合法律規(guī)定。

第十九條走訪相關(guān)政府部門。在盡調(diào)過程中還可能存在各核查對象資料遺

失、缺漏或出現(xiàn)各種難度較大且相對關(guān)鍵的問題，需要前往相關(guān)政府部門核實或了

解情況。例如相關(guān)核查對象對于物業(yè)資產(chǎn)審批資料的缺失、對于物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至

SPV的過程中抵押權(quán)變更的辦理、物業(yè)資產(chǎn)未來規(guī)劃變更的可行性、物業(yè)資產(chǎn)相

關(guān)政策的確定等，律師可根據(jù)各部門職責(zé)劃分情況而咨詢或走訪不同的政府部門進

行交叉核查。

律師采取走訪相關(guān)政府部門方式進行查驗的應(yīng)當(dāng)制作走訪筆錄，若談話對象不

方便或拒絕簽名的，亦應(yīng)當(dāng)在筆錄中注明。

第二十條通過網(wǎng)絡(luò)公開渠道查詢復(fù)核。在REITs業(yè)務(wù)中，對各核查對象的

合法有效存續(xù)及歷史信用表現(xiàn)等可以通過網(wǎng)絡(luò)公開渠道查詢復(fù)核。

(1)對各核查對象信息的查詢。如“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站

(http：///),該網(wǎng)站是獲取公司注冊信息最快速、最準(zhǔn)確的工具

之一，該網(wǎng)站可以查詢到公司的注冊號、類型、注冊資本、經(jīng)營場所、法定代表

人、成立及存續(xù)日期、經(jīng)營范圍等公司基本信息，同時提供了公司股東出資、公司

變更、公司管理層人員等信息。此外，如果公司存在抵押、股權(quán)出質(zhì)、行政處罰、

經(jīng)營異常等信息，亦可以通過該網(wǎng)站進行查詢。

(2)對各核查對象涉訴情況、歷史信用表現(xiàn)的查詢。如最高人民法院所開通

的“全國法院被執(zhí)行人信息查詢”網(wǎng)站(http:///)、"全國法院失信

被執(zhí)行人名單信息公布與查詢”網(wǎng)站(http：///shixin/)s中國裁判

文書網(wǎng)(http：///),北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”(http：

//www.pkulaw.cn/)、"無訟案例''(https:///)、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站

(http：///)、"信用中國''網(wǎng)站(http：”/)

等。

(3)對各核查對象的土地資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的查詢。如“中國土地市場網(wǎng)”

(https:///)、“中國商標(biāo)網(wǎng)"(http：///)、國家

知識產(chǎn)權(quán)局“專利檢索與查詢”(http：///)等。

(4)對企業(yè)投融資信息查詢。如中國人民銀行征信中心(http：

///),該網(wǎng)站可查詢企業(yè)應(yīng)收賬款質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓登記信息，具體包

括質(zhì)權(quán)人名稱、登記到期日、擔(dān)保金額及期限等。又如中國貨幣網(wǎng)(http：

///),該網(wǎng)站可查詢各核查對象于銀行間外匯市場、貨幣

市場、債券市場等進行的現(xiàn)貨及衍生產(chǎn)品發(fā)行、交易信息等。

律師采用公開渠道查詢方式進行查驗的，應(yīng)當(dāng)核查公告、網(wǎng)頁或者其他載體相

關(guān)信息，并就查詢的信息內(nèi)容、時間、地點、載體等有關(guān)事項制作查詢記錄并作為

工作底稿留檔備查。

第三節(jié)盡職調(diào)查中需要關(guān)注的其他事項

第二十一條律師開展盡職調(diào)查，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注下列問題：

(-)律師應(yīng)當(dāng)注意理順法律關(guān)系，把握核查要點。在REITs業(yè)務(wù)中，由于

所涉交易主體較多，物業(yè)資產(chǎn)情況相對復(fù)雜，因此律師在對各項內(nèi)容全面收集資料

的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)注意理順法律關(guān)系，把握核查要點，有側(cè)重點地針對重要內(nèi)容進行

調(diào)查。

(-)律師應(yīng)當(dāng)保持與各核查對象的良好溝通，以便將律師在調(diào)查過程中所

發(fā)現(xiàn)的問題及解決問題的方法及時反饋給各核查對象。

(三)律師應(yīng)當(dāng)注意同其他中介機構(gòu)的配合。限于REITs業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，僅

靠律師難以形成全面的盡職調(diào)查，因此律師在工作中應(yīng)當(dāng)同評估機構(gòu)、審計師、評

級機構(gòu)等其他中介機構(gòu)相互配合，各中介機構(gòu)互通有無，共同對特定問題進行討論

確定。

(四)律師開展盡職調(diào)查，應(yīng)當(dāng)認真審核、比對相關(guān)資料。如果發(fā)現(xiàn)相關(guān)資

料存在矛盾或者不一致，應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)核查對象予以核實，也可以商請其他中介機

構(gòu)協(xié)助調(diào)查，或由律師再次調(diào)查。

(五)律師應(yīng)當(dāng)注意保持及時整理更新，勤于復(fù)核校正。根據(jù)盡職調(diào)查的實

際進展情況及各核查對象對問題的反饋情況進行及時整理更新，同時尚需注意勤于

復(fù)核校正，根據(jù)核查對象補充提供的資料及時更新梳理邏輯或法律結(jié)論。

（六）律師開展盡職調(diào)查，應(yīng)當(dāng)注意收集完整的調(diào)查資料，對于因客觀原因

無法獲得與項目有重大關(guān)系的文件和證據(jù)的，應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件中明確說明。

（七）律師開展盡職調(diào)查，應(yīng)當(dāng)制作工作底稿，并重視底稿整理，以防范執(zhí)

業(yè)風(fēng)險。工作底稿應(yīng)當(dāng)真實、完整、記錄清晰并適宜長期保存。

第三章盡職調(diào)查的主要內(nèi)容

第二十二條律師在法律盡職調(diào)查中的對象主要包括主體及物業(yè)資產(chǎn)。主體主

要包括原始權(quán)益人、信用增級機構(gòu)及項目公司主體；物業(yè)資產(chǎn)主要包括商業(yè)物業(yè)資

產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)、政府和社會資本合作項目類資產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項

目類資產(chǎn)。

第一節(jié)原始權(quán)益人

第二十三條根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)

定》及《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》相關(guān)

規(guī)定，原始權(quán)益人是指向資產(chǎn)支持專項計劃（下稱“專項計劃”）轉(zhuǎn)移其合法擁有的

基礎(chǔ)資產(chǎn)以獲得資金的主體。對原始權(quán)益人的法律盡調(diào)主要涉及原始權(quán)益人的設(shè)立

和存續(xù)情況，股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)，主營業(yè)務(wù)情況及財務(wù)情況，與基礎(chǔ)

資產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)情況等內(nèi)容。

第二十四條關(guān)于原始權(quán)益人的設(shè)立及存續(xù)情況，律師可要求原始權(quán)益人提供

最新營業(yè)執(zhí)照（正本和副本）、最新一期企業(yè)信用報告、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書

等基礎(chǔ)資料，通過查驗、核對上述基礎(chǔ)資料，并調(diào)查原始權(quán)益人是否依法在市場監(jiān)

督管理部門登記注冊，確認原始權(quán)益人的主體資格，判斷其是否為合法有效存續(xù)的

企業(yè)。

同時，律師亦可以通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站(http:

///)對原始權(quán)益人的合法有效存續(xù)情況進行復(fù)核。

第二十五條關(guān)于原始權(quán)益人的股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，律師可

根據(jù)從市場監(jiān)督管理部門調(diào)取的全套工商登記檔案資料以及原始權(quán)益人提供的最新

公司章程、股權(quán)架構(gòu)圖、組織結(jié)構(gòu)圖、公司現(xiàn)任董事、監(jiān)事及高級管理人名單、相

關(guān)內(nèi)控制度以及通過對上述相關(guān)人員的訪談等形式，對原始權(quán)益人的歷史沿革進行

全面了解，核查原始權(quán)益人股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，判斷原始權(quán)益人

是否存在潛在風(fēng)險。

第二十六條關(guān)于原始權(quán)益人的主營業(yè)務(wù)情況及財務(wù)情況，律師在該部分的工

作主要涉及對原始權(quán)益人重大負債情況的調(diào)查。通過審查資產(chǎn)負債表、相關(guān)借款合

同對原始權(quán)益人向銀行或其他金融機構(gòu)貸款情況進行統(tǒng)計；通過審查其簽訂的保證

合同、抵押合同或質(zhì)押合同等具有擔(dān)保性質(zhì)的合同對原始權(quán)益人對外擔(dān)保情況進行

統(tǒng)計；若原始權(quán)益人還有其他尚在履行期的重大合同，律師亦應(yīng)對此予以核查，以

判斷是否會對原始權(quán)益人未來的資信狀況產(chǎn)生不確定影響。

第二十七條關(guān)于原始權(quán)益人涉訴情況的盡職調(diào)查，律師可通過中國裁判文書

網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無訟案例”、“信用中國”網(wǎng)站、企查查、天眼查

等查詢，并根據(jù)上述查詢結(jié)果對原始權(quán)益人(或最終融資人等主體)的涉訴情況進

行梳理判斷。

主要查詢網(wǎng)站及網(wǎng)址如下：

序號查詢網(wǎng)站網(wǎng)址

1.中國裁判文書網(wǎng)http：///

2.北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”http："/

3.“無訟案例”https：///

4.“信用中國”網(wǎng)站http：///

5.““企查查”網(wǎng)站https：///

6.“天眼查”網(wǎng)站https:///

第二十八條關(guān)于原始權(quán)益人的失信行為的盡職調(diào)查，律師可通過人民銀行出

具的《企業(yè)信用報告》、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)中全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)和

最高人民法院的“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)”等查詢原始權(quán)益

人（或最終融資人等主體）的資信情況；通過應(yīng)急管理部、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站、市場

監(jiān)督管理局網(wǎng)站、國家發(fā)展改革委網(wǎng)站、財政部網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)

信用信息公示系統(tǒng)等查詢原始權(quán)益人（或最終融資人等主體）是否存在安全生產(chǎn)領(lǐng)

域、環(huán)境保護領(lǐng)域、產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)域、財政性資金管理使用領(lǐng)域失信記錄；通過稅務(wù)

機關(guān)門戶網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢原始權(quán)益人

（或最終融資人等主體）是否為重大稅收違法案件當(dāng)事人。并根據(jù)上述查詢結(jié)果對

原始權(quán)益人（或最終融資人等主體）是否為失信被執(zhí)行人進行核查判斷。

主要查詢網(wǎng)站及網(wǎng)址如下：

查詢網(wǎng)站網(wǎng)址

中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)

中全國法院被執(zhí)行人http：///zhzxgk/

信息查詢系統(tǒng)

全國法院失信被執(zhí)行

2.人名單信息公布與查http：///shixin/

詢平臺

3.國家稅務(wù)總局網(wǎng)站http：///index.html

中華人民共和國應(yīng)急

4.http：///

管理部

中華人民共和國生態(tài)

5.http：///

環(huán)境部網(wǎng)站

中華人民共和國工業(yè)

6.http："/index.html

和信息化部網(wǎng)站

7.中國人民銀行網(wǎng)站http：///#

8.中國證監(jiān)會網(wǎng)站http：///pub/newsite/

中國銀行保險監(jiān)督管http：

9.

理委員會網(wǎng)站///cn/view/pages/index/index.html

國家市場監(jiān)督管理總

10.http："/

局網(wǎng)站

中華人民共和國國家

11.http：///#

統(tǒng)計局網(wǎng)站

中華人民共和國財政

12.http：///index.htm

部網(wǎng)站

中華人民共和國農(nóng)業(yè)

13.http：//.cn/

農(nóng)村部網(wǎng)站

中華人民共和國海關(guān)

14.http：///

總署網(wǎng)站

中華人民共和國文化

15.https：///

和旅游部

16.“信用中國"網(wǎng)站http：///

全國企業(yè)信用信息公href="http：///index.html"http：

17.

示系統(tǒng)///index.html

證券期貨市場失信記

18.http：///shixinchaxun

錄查詢平臺

中國國家發(fā)展和改革

19.http：///

委員會網(wǎng)站

第二十九條關(guān)于原始權(quán)益人的內(nèi)部授權(quán)的盡職調(diào)查，律師可基于原始權(quán)益人

公司章程、外部授權(quán)及監(jiān)管規(guī)定等，對其參與專項計劃、進行專項計劃投資、簽訂

和履行相關(guān)專項計劃文件事宜出具的決議文件的合法有效性進行核查。

第三十條若需要對原始權(quán)益人進行土地專項核查的，律師可通過自然資源部

網(wǎng)站(http：///)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站(http：

///)以“原始權(quán)益人全稱”或“原始權(quán)益人簡稱”為關(guān)鍵詞進行檢

索，并結(jié)合百度搜索引擎組合輸入以“原始權(quán)益人全稱”或“原始權(quán)益人簡稱”、“閑

置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房價”為關(guān)鍵詞檢索與原始權(quán)益人有關(guān)的“閑

置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房價”的新聞信息，并根據(jù)原始權(quán)益人提供

的書面說明，以核查原始權(quán)益人近三年是否存在違反國家有關(guān)部門發(fā)布的房地產(chǎn)市

場調(diào)控相關(guān)規(guī)定的重大違法違規(guī)行為。

若部分項目中需要對原始權(quán)益人進行全方位實質(zhì)性土地專項核查的，則律師在

前述核查的基礎(chǔ)上，還需對原始權(quán)益人所持有的全部房地產(chǎn)項目(包括已完工及在

建工程)進行核查，律師可通過核查房地產(chǎn)項目的立項及建設(shè)、竣工審批證件，以

及房地產(chǎn)項目的銷售情況，并輔之以房地產(chǎn)主管部門網(wǎng)站檢索或現(xiàn)場訪談，以核查

原始權(quán)益人近三年是否存在違反國家有關(guān)部門發(fā)布的房地產(chǎn)市場調(diào)控相關(guān)規(guī)定的重

大違法違規(guī)行為。

第二節(jié)信用增進機構(gòu)

第三十一條信用增進機構(gòu)是指為專項計劃提供信用增進服務(wù)的主體，包括但

不限于差額支付人、流動性支持機構(gòu)、優(yōu)先回購方等。根據(jù)《證券公司及基金管理

公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》的規(guī)定，對信用增進機構(gòu)的法律盡

調(diào)主要涉及信用增進機構(gòu)的設(shè)立和存續(xù)情況，股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)，公

司資信水平以及外部信用評級情況，主營業(yè)務(wù)情況及財務(wù)狀況，業(yè)務(wù)審批或管理流

程、風(fēng)險控制措施等內(nèi)容。

第三十二條關(guān)于信用增進機構(gòu)的設(shè)立及存續(xù)情況，律師可要求信用增進機構(gòu)

提供最新營業(yè)執(zhí)照(正本和副本)、最新一期企業(yè)信用報告、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

證書等基礎(chǔ)資料，通過查驗、核對上述基礎(chǔ)資料，并調(diào)查信用增進機構(gòu)是否依法在

市場監(jiān)督管理部門登記注冊，確認信用增進機構(gòu)的主體資格，判斷其是否為合法有

效存續(xù)的企業(yè)。

同時，律師亦可以通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站對信用增進機構(gòu)的合

法有效存續(xù)情況進行復(fù)核。

第三十三條關(guān)于信用增進機構(gòu)的股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，律師

可根據(jù)從市場監(jiān)督管理部門調(diào)取的全套工商登記檔案資料以及信用增進機構(gòu)提供的

最新公司章程、股權(quán)架構(gòu)圖、組織結(jié)構(gòu)圖、公司現(xiàn)任董事、監(jiān)事及高級管理人名

單、相關(guān)內(nèi)控制度以及通過對上述相關(guān)人員的訪談等形式，對信用增進機構(gòu)的歷史

沿革進行全面了解，核查其股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，判斷信用增進機

構(gòu)是否存在潛在風(fēng)險。

第三十四條關(guān)于信用增進機構(gòu)的資信水平以及外部信用評級情況，律師可引

用審計機構(gòu)、資信評級機構(gòu)等其他中介機構(gòu)出具的專業(yè)意見。

第三十五條關(guān)于信用增進機構(gòu)的主營業(yè)務(wù)情況及財務(wù)情況，律師在該部分的

工作主要涉及對信用增進機構(gòu)重大負債情況的調(diào)查。通過審查資產(chǎn)負債表、相關(guān)借

款合同對信用增進機構(gòu)向銀行或其他金融機構(gòu)貸款情況進行統(tǒng)計；通過審查其簽訂

的保證合同、抵押合同或質(zhì)押合同等具有擔(dān)保性質(zhì)的合同對信用增進機構(gòu)對外擔(dān)保

情況進行統(tǒng)計；若信用增進機構(gòu)還有其他尚在履行期的重大合同，律師亦應(yīng)對此予

以核查，以判斷是否會對信用增進機構(gòu)未來的資信狀況產(chǎn)生不確定影響。

第三十六條關(guān)于信用增進機構(gòu)涉訴情況的盡職調(diào)查，律師可通過中國裁判文

書網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無訟案例”、“信用中國”網(wǎng)站、企查查、天眼

查等查詢，并根據(jù)上述查詢結(jié)果對信用增進機構(gòu)的涉訴情況進行梳理判斷。

第三十七條關(guān)于信用增進機構(gòu)的失信行為的盡職調(diào)查，律師可通過人民銀行

出具的《企業(yè)信用報告》、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)中全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)

和最高人民法院的“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)”等查詢信用增

進機構(gòu)的資信情況；通過應(yīng)急管理部、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站、市場監(jiān)督管理局網(wǎng)站、國

家發(fā)展改革委網(wǎng)站、財政部網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等

查詢信用增進機構(gòu)是否存在安全生產(chǎn)領(lǐng)域、環(huán)境保護領(lǐng)域、產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)域、財政性

資金管理使用領(lǐng)域失信記錄；通過稅務(wù)機關(guān)門戶網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)

信用信息公示系統(tǒng)等查詢信用增進機構(gòu)是否為重大稅收違法案件當(dāng)事人。并根據(jù)上

述查詢結(jié)果對信用增進機構(gòu)是否為失信被執(zhí)行人進行核查判斷。

第三十八條關(guān)于信用增進機構(gòu)的內(nèi)部授權(quán)的盡職調(diào)查，律師可基于信用增進

機構(gòu)公司章程、外部授權(quán)及監(jiān)管規(guī)定等，對其參與專項計劃、為專項計劃提供增信

服務(wù)、簽訂和履行相關(guān)專項計劃文件事宜出具的決議文件的合法有效性進行核查。

尤其應(yīng)當(dāng)關(guān)注不同信用增進情況下的法律關(guān)系判斷，并基于不同的法律關(guān)系結(jié)合包

括但不限于《民法典》、民法典擔(dān)保規(guī)則司法解釋等最新法律法規(guī)的規(guī)定，確保相

關(guān)內(nèi)部決議程序的合法有效性。

第三十九條若需要對信用增進機構(gòu)進行土地專項核查的，律師可通過自然資

源部網(wǎng)站、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站以“信用增進機構(gòu)全稱”或“信用增進機構(gòu)簡稱”為

關(guān)鍵詞進行檢索，并結(jié)合百度搜索引擎組合輸入以“信用增進機構(gòu)全稱”或“信用增

進機構(gòu)簡稱”、“閑置土地”、“炒地”、"捂盤惜售”、“哄抬房價”為關(guān)鍵詞檢索與信用

增進機構(gòu)有關(guān)的“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房價”的新聞信息，并根

據(jù)信用增進機構(gòu)提供的書面說明，以核查信用增進機構(gòu)近三年是否存在違反國家有

關(guān)部門發(fā)布的房地產(chǎn)市場調(diào)控相關(guān)規(guī)定的重大違法違規(guī)行為。

若部分項目中需要對信用增進機構(gòu)進行全方位實質(zhì)性土地專項核查的，則律師

在前述核查的基礎(chǔ)上，還需對信用增進機構(gòu)所持有的全部房地產(chǎn)項目（包括已完工

及在建工程）進行核查，律師可通過核查房地產(chǎn)項目的立項及建設(shè)、竣工審批證

件，以及房地產(chǎn)項目的銷售情況，并輔之以房地產(chǎn)主管部門網(wǎng)站檢索或現(xiàn)場訪談，

以核查信用增進機構(gòu)近三年是否存在違反國家有關(guān)部門發(fā)布的房地產(chǎn)市場調(diào)控相關(guān)

規(guī)定的重大違法違規(guī)行為。

第三節(jié)項目公司主體

第四十條項目公司主體（即物業(yè)持有人），是指持有作為最終投資對象和現(xiàn)

金流來源的物業(yè)資產(chǎn)的主體。對項目公司主體的法律盡調(diào)主要涉及項目公司主體的

設(shè)立和存續(xù)情況，日常經(jīng)營范圍所需的各類經(jīng)營證照，股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理

結(jié)構(gòu)，主營業(yè)務(wù)情況及財務(wù)情況，與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)情況等內(nèi)容。

第四十一條關(guān)于項目公司主體的設(shè)立及存續(xù)情況，律師可要求項目公司主體

提供最新營業(yè)執(zhí)照（正本和副本）、最新一期企業(yè)信用報告等基礎(chǔ)資料，通過查

驗、核對上述基礎(chǔ)資料，并調(diào)查項目公司主體是否依法在市場監(jiān)督管理部門登記注

冊，確認項目公司主體的主體資格，判斷其是否為合法有效存續(xù)的企業(yè)。

同時，律師亦可以通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站對項目公司主體的合

法有效存續(xù)情況進行復(fù)核。

第四十二條關(guān)于項目公司主體的日常經(jīng)營范圍所需的各類經(jīng)營證照，律師可

要求項目公司提供正常經(jīng)營所需且已持有的其他批文、資質(zhì)證書、經(jīng)營許可等有關(guān)

文件（包括但不限于房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、特許經(jīng)營批準(zhǔn)

文件等），前述經(jīng)營證照主要根據(jù)項目公司主體經(jīng)營范圍決定，律師通過查驗、核

對上述基礎(chǔ)資料，并調(diào)查項目公司主體是否依法相關(guān)主管部門登記注冊，確認項目

公司主體的主體資格，判斷其是否合法經(jīng)營。

第四十三條關(guān)于項目公司主體的股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，律師

可根據(jù)從市場監(jiān)督管理部門調(diào)取的全套工商登記檔案資料以及項目公司主體提供的

最新公司章程、股權(quán)架構(gòu)圖、組織結(jié)構(gòu)圖、公司現(xiàn)任董事、監(jiān)事及高級管理人名

單、相關(guān)內(nèi)控制度以及通過對上述相關(guān)人員的訪談等形式，對項目公司主體的歷史

沿革進行全面了解，核查其股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，判斷項目公司主

體是否存在潛在風(fēng)險。

第四十四條關(guān)于項目公司主體的主營業(yè)務(wù)情況及財務(wù)情況，律師在該部分的

工作主要涉及對項目公司主體重大資產(chǎn)及重大負債情況的調(diào)查，具體包括：

（-）重大資產(chǎn)情況即項目公司主體持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況，包括項目所涉

物業(yè)資產(chǎn)的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓合法性等內(nèi)容，還涉及物業(yè)資產(chǎn)的日常經(jīng)營和管理情況。此

部分盡調(diào)內(nèi)容可參照本指弓1"第三章/第四節(jié)、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)”、“第三章/第五節(jié)、基

礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)”、“第三章/第六節(jié)、政府和社會資本合作項目類資產(chǎn)”及“第三章/第

七節(jié)、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目特殊要求”部分內(nèi)容。

（二）律師對項目公司主體重大負債情況的盡職調(diào)查主要包括以下兩個方

面：

1.對涉及項目公司主體的全部重大負債情況進行調(diào)查，通過審查資產(chǎn)負債表、

相關(guān)借款合同對項目公司主體向銀行或其他金融機構(gòu)貸款情況進行統(tǒng)計；通過審查

其簽訂的保證合同、抵押合同或質(zhì)押合同等具有擔(dān)保性質(zhì)的合同對項目公司主體對

外擔(dān)保情況進行統(tǒng)計；若項目公司主體還有其他尚在履行期的重大合同，律師亦應(yīng)

對此予以核查，以判斷是否會對項目公司主體未來的資信狀況產(chǎn)生不確定影響。

2.如REITs業(yè)務(wù)中涉及存量債務(wù)置換的，律師應(yīng)對與本次交易有關(guān)的負債進

行重點調(diào)查，包括審閱合同條款，判斷合同的合法、合規(guī)性，并對可能影響基礎(chǔ)資

產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的條款重點關(guān)注，以核查基礎(chǔ)資產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓性、相關(guān)交易的可行性等。

第四十五條關(guān)于項目公司主體涉訴情況的盡職調(diào)查，律師可通過中國裁判文

書網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無訟案例”、“信用中國”網(wǎng)站、企查查、天眼

查等查詢項目公司主體的涉訴情況，并根據(jù)上述查詢結(jié)果對項目公司主體的涉訴情

況進行核查判斷。

第四十六條關(guān)于項目公司主體的失信行為的盡職調(diào)查，律師可通過人民銀行

出具的《企業(yè)信用報告》、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)中全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)

和最高人民法院的“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)”等查詢項目公

司主體的資信情況；通過應(yīng)急管理部、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站、市場監(jiān)督管理局網(wǎng)站、國

家發(fā)展改革委網(wǎng)站、財政部網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等

查詢項目公司主體是否存在安全生產(chǎn)領(lǐng)域、環(huán)境保護領(lǐng)域、產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)域、財政性

資金管理使用領(lǐng)域失信記錄；通過稅務(wù)機關(guān)門戶網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)

信用信息公示系統(tǒng)等查詢項目公司主體是否為重大稅收違法案件當(dāng)事人，并根據(jù)上

述查詢結(jié)果對項目公司主體是否為失信被執(zhí)行人進行核查判斷。

第四十七條關(guān)于項目公司主體的內(nèi)部授權(quán)的盡職調(diào)查，律師可基于項目公司

主體公司章程、外部授權(quán)及監(jiān)管規(guī)定等，對其參與專項計劃、簽訂和履行相關(guān)專項

計劃文件事宜出具的決議文件的合法有效性進行核查。

第四節(jié)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)

第四十八條REITs業(yè)務(wù)的核心現(xiàn)金流來源即物業(yè)資產(chǎn)。律師在從事REITs業(yè)

務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)資產(chǎn)進行盡職調(diào)查，包括立項審批、土地使用權(quán)的取得、土地出

讓金及稅費的支付、物業(yè)資產(chǎn)的建設(shè)及審批、竣工驗收、消防驗收、停車場運營審

批等內(nèi)容進行核查。

第四十九條根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對于物業(yè)資產(chǎn)中關(guān)系國家安全、涉及全

國重大生產(chǎn)力布局、戰(zhàn)略性資源開發(fā)和重大公共利益等項目，實行核準(zhǔn)管理。對于

核準(zhǔn)管理以外的項目，實行備案管理。對于實施核準(zhǔn)管理的項目，律師應(yīng)核查項目

核準(zhǔn)機關(guān)的核準(zhǔn)文件以及變更決定（如有）。同時，還應(yīng)核查該項目在核準(zhǔn)機關(guān)作

出予以核準(zhǔn)決定或者同意變更決定之日起2年內(nèi)是否開工建設(shè)。對于實施備案的項

目，律師應(yīng)對項目的備案證明進行核查。

第五十條按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項目，以劃撥方式

提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報送有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)

劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。因此，若項目中涉及的土地使用權(quán)系劃撥取得

的，律師應(yīng)對選址意見書進行核查。若適用備案的建設(shè)項目或以出讓方式提供國有

土地使用權(quán)的，無需核查選址意見書。

第五十一條需立項審批、核準(zhǔn)的建設(shè)項目應(yīng)在可行性研究階段、項目申請報

告核準(zhǔn)前，由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請；需備案的建設(shè)項目在辦理備案手續(xù)后，

由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請；經(jīng)國土資源主管部門審查后出具預(yù)審意見。未經(jīng)預(yù)

審或者預(yù)審未通過的，不得批復(fù)可行性研究報告、核準(zhǔn)項目申請報告；不得批準(zhǔn)農(nóng)

用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)。因此，律師應(yīng)根據(jù)項目是審批/核準(zhǔn)或

備案的不同情況，對用地預(yù)審意見進行核查。

第五十二條根據(jù)自然資源部發(fā)布的《關(guān)干以“多規(guī)合一”為基礎(chǔ)推進規(guī)劃用地

“多審合一、多證合一”改革的通知》,明確建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)項目用地預(yù)

審意見合并，統(tǒng)一核發(fā)建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書，不再單獨核發(fā)建設(shè)項目選

址意見書、建設(shè)項目用地預(yù)審意見。使用已經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地進行建設(shè)的項

目，不再辦理用地預(yù)審；需要辦理規(guī)劃選址的，由地方自然資源主管部門對規(guī)劃選

址情況進行審查，核發(fā)建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書。因此，在此規(guī)定發(fā)布后新

增的建設(shè)項目，律師直接核查建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書即可。

第五十三條以有償使用方式提供國有土地使用權(quán)的，國土資源主管部門應(yīng)與

土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。以劃

撥方式提供國有土地使用權(quán)的，由國土資源主管部門向建設(shè)單位頒發(fā)《國有土地劃

撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，依照規(guī)定辦理土地登記。因此，律師應(yīng)根據(jù)土

地使用權(quán)取得方式的不同而分別核查其《國有土地劃撥決定書》和/或《建設(shè)用地

批準(zhǔn)書》。

第五十四條關(guān)于土地使用權(quán)的取得，律師應(yīng)關(guān)注土地的規(guī)劃指標(biāo)、最新的總

規(guī)及控詳規(guī)，并視情況走訪相關(guān)規(guī)劃部門確認，包括土地面積、土地性質(zhì)、容積

率、限高、密度、綠化率、商住比、車位配比等，以及核查項目的配建要求，安置

房、配套設(shè)施和自持要求等。

第五十五條律師亦應(yīng)對土地使用權(quán)出讓合同進行細致核查，并結(jié)合現(xiàn)實情況

進行判斷，以判斷是否存在土地閑置、延期開工竣工、未批先建等違法違規(guī)情形。

第五十六條以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，建設(shè)單位在取得立

項文件后，應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并在取得建設(shè)用

地規(guī)劃許可證后方可申請劃撥用地；以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，

建設(shè)單位在取得立項文件和簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部

門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。因此，律師應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)的不同取得方式分別對

建設(shè)用地規(guī)劃許可證進行核查驗證。

第五十七條國家對特殊建設(shè)工程進行施工前的消防設(shè)計文件實行審查制度。

對其他建設(shè)工程實行備案抽查制度，即其他建設(shè)工程的建設(shè)單位應(yīng)申請領(lǐng)取施工許

可證或者申請批準(zhǔn)開工報告時應(yīng)當(dāng)提供滿足施工需要的消防設(shè)計圖紙及技術(shù)資料。

因此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程是否屬于特殊工程而對消防設(shè)計文件進行核查驗證。

特殊工程主要包括如下：（一）總建筑面積大于二萬平方米的體育場館、會

堂，公共展覽館、博物館的展示廳；（二）總建筑面積大于一萬五千平方米的民用

機場航站樓、客運車站候車室、客運碼頭候船廳；（三）總建筑面積大于一萬平方

米的賓館、飯店、商場、市場；（四）總建筑面積大于二千五百平方米的影劇院，

公共圖書館的閱覽室，營業(yè)性室內(nèi)健身、休閑場館，醫(yī)院的門診樓，大學(xué)的教學(xué)

樓、圖書館、食堂，勞動密集型企業(yè)的生產(chǎn)加工車間，寺廟、教堂；（五）總建筑

面積大于一千平方米的托兒所、幼兒園的兒童用房，兒童游樂廳等室內(nèi)兒童活動場

所，養(yǎng)老院、福利院，醫(yī)院、療養(yǎng)院的病房樓，中小學(xué)校的教學(xué)樓、圖書館、食

堂，學(xué)校的集體宿舍，勞動密集型企業(yè)的員工集體宿舍；（六）總建筑面積大于五

百平方米的歌舞廳、錄像廳、放映廳、卡拉0K廳、夜總會、游藝廳、桑拿浴室、

網(wǎng)吧、酒吧，具有娛樂功能的餐館、茶館、咖啡廳；（七）國家工程建設(shè)消防技術(shù)

標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的一類高層住宅建筑；（A）城市軌道交通、隧道工程，大型發(fā)電、變配

電工程；（九）生產(chǎn)、儲存、裝卸易燃易爆危險物品的工廠、倉庫和專用車站、碼

頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供應(yīng)站、調(diào)壓站；（十）國家機關(guān)辦公樓、電

力調(diào)度樓、電信樓、郵政樓、防災(zāi)指揮調(diào)度樓、廣播電視樓、檔案樓；（十一）設(shè)

有本條第一項至第六項所列情形的建設(shè)工程；（十二）本條第十項、第十一項規(guī)定

以外的單體建筑面積大于四萬平方米或者建筑高度超過五十米的公共建筑。

第五十八條涉及建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項

目，應(yīng)該取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確保項目建設(shè)工程設(shè)計方案符合控制性詳細規(guī)

劃和地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件。因此，律師應(yīng)對相關(guān)工程項目

的建設(shè)工程規(guī)劃許可證進行核查驗證。

第五十九條除不需要申領(lǐng)建筑工程施工許可證的小型工程（如工程投資額在

30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程）以及按照國務(wù)院規(guī)定的

權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程外，涉及房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修

裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工的基

礎(chǔ)設(shè)施項目應(yīng)取得建筑工程施工許可證。因此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程是否為小型工

程、是否為國務(wù)院批準(zhǔn)開工的建筑工程等情形相應(yīng)核查驗證建筑工程施工許可證。

第六十條建設(shè)項目應(yīng)根據(jù)對環(huán)境的影響程度，按照建設(shè)項目環(huán)境影響評價分

類管理名錄完成環(huán)境影響評價,并區(qū)分不同情況取得環(huán)境保護行政主管部門對環(huán)境

影響報告書、環(huán)境影響報告表的審批意見，或在環(huán)境保護行政主管部門完成環(huán)境影

響登記表備案。因此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)項目環(huán)境影響評價分類管理名錄的規(guī)定對不

同項目的環(huán)境影響審批意見進行核查驗證。

環(huán)境保護分類管理主要區(qū)分如下：（一）建設(shè)項目對環(huán)境可能造成重大影響

的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報告書，對建設(shè)項目產(chǎn)生的污染和對環(huán)境的影響進行全面、

詳細的評價；（二）建設(shè)項目對環(huán)境可能造成輕度影響的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報告

表，對建設(shè)項目產(chǎn)生的污染和對環(huán)境的影響進行分析或者專項評價；（三）建設(shè)項

目對環(huán)境影響很小，不需要進行環(huán)境影響評價的，應(yīng)當(dāng)填報環(huán)境影響登記表。

第六十一條除不單獨進行節(jié)能審查的項目（包括年綜合能源消費量不滿

10（）0噸標(biāo)準(zhǔn)煤，且年電力消費量不滿5（）0萬千瓦時的固定資產(chǎn)投資項目，以及用

能工藝簡單、節(jié)能潛力小的行業(yè)的固定資產(chǎn)投資項目）外，政府投資項目，建設(shè)單

位在報送項目可行性研究報告前，需取得節(jié)能審查機關(guān)出具的節(jié)能審查意見。企業(yè)

投資項目，建設(shè)單位需在開工建設(shè)前取得節(jié)能審查機關(guān)出具的節(jié)能審查意見。因

此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)項目的不同類型對節(jié)能審查意見進行核查驗證。

第六十二條按照規(guī)定應(yīng)修建防空地下室的民用建筑，因地質(zhì)、地形等原因不

宜修建的，或者規(guī)定應(yīng)建面積小于民用建筑地面首層建筑面積的，經(jīng)人民防空主管

部門批準(zhǔn)，可以不修建，但必須按照應(yīng)修建防空地下室面積所需造價繳納易地建設(shè)

費，由人民防空主管部門統(tǒng)一就近易地修建。經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn)需繳納防空

地下室易地建設(shè)費的，建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，應(yīng)當(dāng)先繳納防空地

下室易地建設(shè)費。因此，律師應(yīng)根據(jù)民用建筑的性質(zhì)以及是否繳納防空地下室易地

建設(shè)費的情形對相關(guān)審批文件進行核查驗證。

第六十三條建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程

監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。因此，律

師應(yīng)對建設(shè)工程的竣工驗收報告進行核查驗證。同時，律師在對建設(shè)工程的竣工驗

收報告進行核查驗證時，亦須注意報告上驗收單位與建設(shè)工程施工許可證上所載明

單位的一致性。

第六十四條政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門須按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)

劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工

驗收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收后六個月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關(guān)竣工驗收

資料。因此，律師應(yīng)對建設(shè)工程是否取得政府主管部門的規(guī)劃條件核實審批意見進

行核查驗證。

第六十五條建設(shè)項目環(huán)保設(shè)施竣工驗收由環(huán)保部門驗收改為建設(shè)單位自主驗

收。編制環(huán)境影響報告書（表）的建設(shè)項目竣工后，由建設(shè)單位對配套建設(shè)的環(huán)境

保護設(shè)施進行驗收，編制驗收報告并依法向社會公開；填報環(huán)境影響登記表項目以

及未納入建設(shè)項目環(huán)境影響評價分類管理名錄的項目,則不需要進行環(huán)保驗收。

建設(shè)項目需要配套建設(shè)水、噪聲或者固體廢物污染防治設(shè)施的，在新修訂的對

應(yīng)污染防治法生效前，仍應(yīng)依法由環(huán)境保護部門對相應(yīng)污染防治設(shè)施進行驗收，以

及一些項目還可能要求污水管網(wǎng)的納管協(xié)議、危廢處置協(xié)議等辦理環(huán)保備案。

因此，律師應(yīng)根據(jù)前述要求對環(huán)保驗收意見進行核查驗證。

第六十六條特殊建設(shè)工程竣工驗收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管

部門申請消防驗收，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。其他建

設(shè)工程實行備案抽查制度。其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。因

此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程是否屬于特殊工程而消防驗收審查意見進行核查驗證。特

殊工程范圍詳見本指引第五十七條。

第六十七條不符合強制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的項目，建設(shè)單位不得開工建設(shè)；已經(jīng)建

成的，不得投入生產(chǎn)、使用。固定資產(chǎn)投資項目投入生產(chǎn)、使用前，應(yīng)對其節(jié)能審

查意見落實情況進行驗收。政府投資項目不符合強制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的，依法負責(zé)項目

審批的機關(guān)不得批準(zhǔn)建設(shè)。因此，律師應(yīng)對項目的節(jié)能驗收情況進行核查驗證。

第六十八條在前述證件、審批意見、備案證明等進行核查驗證時，律師亦應(yīng)

對各個證件之間關(guān)于項目建筑面積、用地面積、實施單位等相關(guān)要素之間的一致

性、延續(xù)性進行核查，以驗證項目的合法合規(guī)性。

第六十九條為核查物業(yè)資產(chǎn)的權(quán)利限制及權(quán)利瑕疵情況，律師還可通過去當(dāng)

地不動產(chǎn)登記部門調(diào)取物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)權(quán)利限制信息，以核查物業(yè)資產(chǎn)上是否存在權(quán)

利限制及權(quán)利負擔(dān)。

第七十條在物業(yè)資產(chǎn)已取得相關(guān)審批證件后，律師亦應(yīng)對相關(guān)審批證件信息

與物業(yè)資產(chǎn)實際情況進行核查驗證，以核查是否存在地下空間改變用途情形、實際

用途與規(guī)劃用途不一致的情形、產(chǎn)證信息與實際情況不一致的情形等。

第七十一條若物業(yè)資產(chǎn)上存在租約的，律師應(yīng)對租賃合同進行審查，以確認

租賃合同中相關(guān)約定是否會對資產(chǎn)證券化項目產(chǎn)生限制，如是否存在物業(yè)資產(chǎn)抵押

須經(jīng)承租人同意的條款等。同時，律師亦應(yīng)關(guān)注租賃合同是否已經(jīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定進

行了備案。

第七十二條在核查前述核準(zhǔn)文件或備案證明時，律師亦可通過對核準(zhǔn)或備案

機關(guān)的走訪、相關(guān)政府網(wǎng)站的公開檢索、項目公司人員訪談等進行交叉對比驗證。

第五節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)

第七十三條根據(jù)證監(jiān)會及相關(guān)交易所發(fā)布的基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)支持證券項目掛

牌條件確認指南等相關(guān)規(guī)則指引，基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)支持證券，是指證券公司、基金

管理公司子公司作為管理人，通過設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，以

燃氣、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設(shè)施，公路、鐵路、機場等交通

設(shè)施，教育、健康養(yǎng)老等公共服務(wù)產(chǎn)生的收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流來源所發(fā)行的資產(chǎn)

支持證券。在此類業(yè)務(wù)中，律師的盡職調(diào)查工作主要包括對基礎(chǔ)設(shè)施類項目的合法

合規(guī)性核查及對基礎(chǔ)資產(chǎn)的合法合規(guī)性核查。

第七十四條根據(jù)現(xiàn)行監(jiān)管政策，監(jiān)管機關(guān)鼓勵積極服務(wù)綠色發(fā)展、“一帶一

路”、精準(zhǔn)扶貧、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)建設(shè)、“中國制造2025”

和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等國家重大戰(zhàn)略的基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

第七十五條律師應(yīng)對基礎(chǔ)資產(chǎn)進行清晰的界定。

第七十六條律師應(yīng)對基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的產(chǎn)生依據(jù)進行核查，對形成基礎(chǔ)資產(chǎn)

的法律文件、政府許可文件、價格或收費標(biāo)準(zhǔn)許可文件、過往履行情況等進行核

查，以判斷基礎(chǔ)資產(chǎn)是否具有法律、法規(guī)依據(jù)，附屬權(quán)益（如有）的內(nèi)容是否明

確。

第七十七條律師亦應(yīng)對基礎(chǔ)資產(chǎn)是否屬于《資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)負面清單》

進行核查。

資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)負面清單主要包括內(nèi)容如下：（一）以地方政府為直接或

間接債務(wù)人的基礎(chǔ)資產(chǎn)。但地方政府按照事先公開的收益約定規(guī)則，在政府與社會

資本合作模式（PPP）下應(yīng)當(dāng)支付或承擔(dān)的財政補貼除外；（二）以地方融資平臺

公司為債務(wù)人的基礎(chǔ)資產(chǎn)。本條所指的地方融資平臺公司是指根據(jù)國務(wù)院相關(guān)文件

規(guī)定，由地方政府及其部門和機構(gòu)等通過財政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，

承擔(dān)政府投資項目融資功能，并擁有獨立法人資格的經(jīng)濟實體；（三）礦產(chǎn)資源開

采收益權(quán)、土地出讓收益權(quán)等產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力具有較大不確定性的資產(chǎn)；（四）

有下列情形之一的與不動產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)：1、因空置等原因不能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金

流的不動產(chǎn)租金債權(quán)；2、待開發(fā)或在建占比超過10%的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)、居

民住宅等不動產(chǎn)或相關(guān)不動產(chǎn)收益權(quán)。當(dāng)?shù)卣C明已列入國家保障房計劃并已開

工建設(shè)的項目除外。（五）不能直接產(chǎn)生現(xiàn)金流、僅依托處置資產(chǎn)才能產(chǎn)生現(xiàn)金流

的基礎(chǔ)資產(chǎn)。如提單、倉單、產(chǎn)權(quán)證書等具有物權(quán)屬性的權(quán)利憑證；